李永杰：商业不动产的大管家

李永杰：商业不动产的大管家 李永杰:商业不动产的大管家 动产的大管家 ,1988年毕业于同济大学工 p-企业下海,在上海城建学院 长助理等职,自1996年起至 集团)股份有限公司董事长, " , "创邑"两大商业不动产 . 海市优秀中国特色社会主义 "上海创意产业领军人物", 经济人物提名奖". —?_ 口《上海国资》记者李苒洲见习记者秦颖 初见李永杰,给人第一感觉就是真诚直率,精力充沛.在交 谈中,《上海国资记者注意到在他的办公案头挂着一幅字:不 知而不愠,便问其是否有何典故.谁知李永杰坦率地说:"其实 我做任何事都是很偶然的.以前我的办公室空荡荡的,一个法 家朋友过来玩,提议给我写幅字,我就在论语里找到了这句话, 正好符合我当时的心情,于是就请他写了这几个字." 循着李永杰的"偶然说",我们又聊到了他的创业经历,照 他的解释:"我的人生有很多的偶然因素,包括做弘基广场,创意 园区等,都很偶然."然而,真的一切都是偶然吗?28岁,当许多 人都没有寻求"而立"之时,李永杰却果敢地抛下国企的铁 饭碗谋求下海打拼,莫不是天生的领导者,谁会有这种魄力呢? " 一 开始的理念其实是模糊的,但是到目前为止已经很明确 了,就是我们只做管家,做商业不动产的管家!"李永杰坚定地说. 第一次偶然:集体企业濒危转制 每一个成功者都有一个开始,勇于开始,敢于选择,才能找 到成功的路.然而,在许多人一穷二白的时候,找到成功的起点, 就是难点所在.李永杰找准了,他的原因很简单,动机很单纯: "92年就下海了,那时候很穷,就是觉得当时国企的体制让工资收 入太死板,所以就下海了." 初下海时,李永杰兜里一共攒着几千块钱,创业无从谈起. 因为大学学的是工民建,就是工业与民用建筑设计,于是辞去了 国企的铁饭碗后,李永杰做起了建筑设计. 建筑设计行业在当时管理得还是比较死的,因为没有私营 设计院,所以李永杰就带着自己的专业技能找挂靠.1996年,他 以应聘上岗的方式进入了当时的三益设计院. 此时,李永杰的第一个"偶然"的机遇来了:三益设计院在 当时是一家濒临倒闭的,街道管辖的集体所有制设计院,全上海 只此一家.李永杰进去以后,恰逢国家政策允许多种经济成分并 存,允许个人参股设计院;同时,国家也在搞试点,一个省可以 有一到两家民营建筑设计院;加上当时的三益设计院是乙级资 质,国家规定集体制的设计院不能升级,而私营设计院则 有机会升到甲级,于是李永杰等人就和当时的集体经济 所有者商量,能否把这家濒临倒闭的设计院转制,搞民营 设计院. 结果这个想法和街道领导一拍即合,濒临倒闭的三 益设计院被李永杰接手改制为一家民营设计院. 从做设计起步李永杰称这是"以科技服务在做原始 积累".经过不懈地努力和不断的发展,三益建筑设计院 已从接手之初年产值200万元增长到现在的8000万元,并 成为国家建设部首批颁发甲级资质的民营设计单位之一, 李永杰他们当初的设想终于成真. 第二次偶然:闲置地块抛出橄榄枝 与大多数开发商喜欢做住宅不一样,李永杰从一开 始就做商业地产,对于这点,李永杰也归结为是出于"偶 然":"做弘基广场有一定的偶然性.当时有大量的土地抛 荒,而且都是在市中心,于是国家出台政策,要求做绿化, 并可以延长批租期.然后就有人来找我设计." 李永杰说,因为这种设计是一种临时开发,所以就需 益而忽略了"养铺"的过程,必然会走一些弯路. "商业地产最容易做的就是跟开发住宅那样,造好房子 后卖掉,迅速回笼资金后再开发新项目;最难做的就是造 好房子后还要将商铺做旺,这里难就难在对商铺的后期经 营管理."李永杰一言切中要害:"商业不动产的窍门也就 在这里:不同的业态,不同的地段,它会有不同的现形势, 能够让它最快速地兴旺起来,这个过程实际是要经验积累 的,看的多就会理解得多,看得不多就不知道怎么弄.从 四川北路开始,公司开发的所有项目都由自己统一策划统 一 推广统一管理,即使是出租给经营户的铺面也是如此." 同样,2005年,开发"宝山弘基文化休闲广场"也 有"偶然性":当时只是陪着朋友去看地,结果朋友走了, 李永杰却留下了."宝山弘基文化广场"以特色餐饮专门 店弥补了宝山商业的空白点,投资建造的弘基影城,更为 周边的文化生活倍添色彩. 李永杰介绍说,现在随着"弘基广场"系列的成功, 休闲商业地产的概念也已被人们普遍接受 而今,弘基休闲广场在上海可称得上是家喻户晓,成 为市民出游的新消费坐标.不但公司被上海市工商行政管 "同样一块蛋糕,由商业不动产管家来帮你做.会做得更大更好" 要有胆量去尝试做,一般很少有人愿意尝这个鲜."没人 做那不如我们自己尝试找投资去做.于是就这么很偶然 地去做了休闲广场." 2000年元月,位于徐家汇的弘基休闲广场正式开业. 这是一座集餐饮,娱乐,休闲为一体的综合性广场,甫一 推出,不但成为年轻一族时尚休闲场所的代名词更是激 发了沪上商铺投资的新一轮热潮. ,人们的生活就会明显改善, "QDP发展到一定程度后 这样在工作之余就会想到休闲.弘基广场的地块虽是临 时用地,但地处徐家汇核心,做休闲商业地产正适合工作 忙碌的白领们的休闲需求."李永杰说,当初考虑设计定 位为休闲广场,其实是出于一种商人的本能. 2002年,又开发了四川北路"弘基假日广场",成为 四川北路的景点式时尚商业休闲中心."四川北路的项 目,一开始走了很多弯路,给了我们很大的教训."李永 杰说,最初完全是按照所谓的国际,商业规则去做, 后来发现其实商业的成长是有规律的,片面地强调了收 理局评为年度免检企业,守重信用企业,"弘基"品 牌更是在上海商业房地产界享有较高的知名度和美誉度. 第三次偶然:旧厂房焕发新生命 正是由于敏锐的市场洞察力,2004年起,李永杰又致力 于创意产业的发展.位于长宁区段苏州河畔的创邑?河, 最早为3o年代日本丰田纱厂棉花仓库,解放后划归国棉五 厂作为仓库.总面积为4500平方米.地处繁华的中山公 园板块,又是上海市凯旋路多媒体产业走廊的北龙头,因 此,国棉五厂有意将这个旧厂房改造为吸纳设计公司的 "多媒体创意园",即针对多媒体创意设计,影视制作,广 告设计和建筑环境设计等相关企业营造一个产业集聚,错 位经营,交流互动且环境优美的办公场所,形成了良好的 设计产业集聚. "做创意园区是第三次偶然选择,原因也很简单:因 为我们没有占有太多的资源,但我们有一定的知识,容易 对新事物形成一定的思考,或者做出一般非专业的人员不 上海国资2009年第九期65 具有的判断." 李永杰介绍说,"创邑"只是他们打造商业不动产形 成的一个品牌.弘基的定位就是做商业不动产运营管理的 管家,"比如你是资本家.把大楼造好了,又缺乏相关专 业的团队管理,那么我就做你的管家.按照你的理念,用 我的特长来帮你管.比如这幢楼买来是2亿,经过我们的包 装,运营,包括专业知识的叠加,就超出2亿了.同样一块 蛋糕,由商业不动产管家来帮你做,会做得更大更好." 公司继2005年成功完成"创邑?河"改建项目后,又 在凯旋路武夷路路口的原大明橡胶厂开发了以时尚创意为 主题的园区,该园区地处繁华的中山公园板块,由40O0 平方米的楼宇组成;在真北路,金沙江路交界处改造了原 上海离合器总厂,打造"创邑?金沙谷",总建筑面积2j, 000平方米;将黄浦区新码头街55号上海油脂厂旧房改造 为"创邑?老码头",建筑面积为15000平方米;在长宁 区愚园路1107号原上海长征制药厂厂房基础上改造了 "创邑?国际园",建筑面积15000平方米;在宝山区同济 路,友谊路路口原上海幸福摩托车厂压铸车间基础上,改 建了"创邑?幸福湾",总建筑面积在31000平方米…… 将现代商业元素与上海老厂房,旧车间完美融合,李 永杰已经做到了驾轻就熟,游刃有余.截至2008年,公 司累计开发及在开发的以"创邑"为品牌的创意园区项目 共计7个,创邑?河,创邑?源,创邑?金沙谷和创邑? 老码头已分别取得由上海市经委授牌的"上海市创意产业 集聚区"称号.创邑?国际园,创邑-幸福湾及创邑?YOUNG 项目也将申报新一批"上海市创意产业集聚区".由此,形 成了沪上一系列不同风格的创意园区. "其实说到底,我们还是占了国企的光.一些国有企 业的旧厂房,闲置土地,从国企的资源配置角度来说,是 一 种资源浪费,而现在能够将它们变废为宝,从社会发展 角度来说,则是进步."李永杰说. 最终的必然:加速发展寻求上市 提起上市,李永杰说,早在5,6年前就有了念头."当 时还不懂有主板,中小板之分,所以那时觉得上市仅仅是 一 个设想,还很遥远.后来逐渐发现还有中小板,创业板, 就感觉上市离我们越来越近了.目前弘基的资产规模约6 亿,盈利每年能达到4,5千万."李永杰兴奋地说,"早 在5,6年前弘基就一直以上市公司的目标来要求自己,现 在,我们的机会来了." 66上海国资?2009:~九期 "做民营企业,资源瓶颈和资金瓶颈是两个绝对的制 约因素.因此这方面我还是呼吁政府能多给一些支持." 李永杰认为,如果弘基能上市成功的话,企业就拓宽 了一条资金渠道,"如果我们有好的发展机会,就可以通 过股市来募集资金,企业的发展就会更迅速,如虎添翼, 也会创造更多的就业机会.因此对于民营企业来说.上市 具有绝对的加速功能." 商业地产项目不同于住宅项目,商业地产在建成时 只是一个半成品,甚至只是整个项目的开始,因为商业地 产需要依赖于后期的运营才能够体现其价值,住宅项目 型的"开发一销售"模式并不能照搬.随着国内商业地产 行业逐步形成的竞争格局,市场化程度也将逐步提高. " 一 开始的理念其实是模糊的,但是到目前为止已经 很明确了,就是我们只做管家,做商业不动产的管家"李 永杰坚定地说,"企业发展到今天,我们一直倡导的理念 是做个负责任的公司,你做的任何事情必须向大家负责. 可以允许做错,但是错了以后要改,要负责." "目前,人才是我们最大的短板,也是我们最大的强项. 短板是相对于国际化而言,强项是因为我们走得比别人 早,本土化来说,我们的人才一定是最有经验的."李永杰介 绍说.经过多年运作,公司已经形成了集商业不动产投资, 策划,设计,招商,运营和管理的诸多团队,他们既拥有独 当一面的能力,又能有效的与其他业务模块展开互动.弘 基把他们这种"全程一体,专业协同"的服务模式称为专业 的"鱼骨"服务模式,每一模块就像是"鱼骨"上的"刺", 而公司端到端的整合与管理体系则是这根"鱼骨"——以 策划为先导,以设计为纽带,以招商和运营为中心. 同时,李永杰还介绍,公司自成立以来,长期重视对人才 的培养和激励,因此人才队伍较为稳定.各公司的高层管 理人员和一些中层骨干均在成立初期就加入公司,这让管 理团队较为稳定,也使公司减少了因人员转换带来的低 效率,为企业赢得客户和不断开拓新项目,奠定了稳固的 人才和管理基础. 此外,公司通过股份制改造,实施员工持股,进一步 稳定了员工队伍,为公司未来持续,健康,稳定发展奠定 了坚实的基础."我们有1O0多个股东,全是自己的职工, 凡是工作5年以上的,开车的也有.大家多多少少都有一 份.这个其实也是一个共同富裕的方法."这番话,让我 们看到强势的李永杰也有温情的一面.固一 责任编辑:李苒洲