开发商交房与业主缴纳维修基金

开发商交房与业主缴纳维修基金 资金的开支.但该条例实施前成交的商品房买卖, 因民事法律"不溯及暨往"的一般原则,不能适用 该条例的规定.而该条例实施前的地方性法规和部 门规章,却存在《福州市城市住宅小区物业管理办 法》第十七条规定与建设部,财政部共同颁布的 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 第五条规定的矛盾,前者规定应由开发建设单位负 担此费用,后者却规定应由业主负担.《物业管理 条例》实施前应如何确定物业维修基金的负担主 体我们认为,在立法机关解决立法矛盾之前,可 以先依照地方性法规来处理此类案件,理由是:? 地方性法规是根据本地经济,社会发展情况的特殊 性制定的,比部门规章更符合本地的实际情况: 开发商,般熟悉本地地方性法规的规定,在制定商 品房价格时通常已经考虑到了地方性法规要求其交 纳物业维修基金会增大其开发成本,在制定商品房 价格时已将这一费用摊入成本,加入房价,业主购 房实际上已负担了这一费用,在此情况下再要求业 主负担维修基金显失公平.为减少社会矛盾,尊重 的实际履行现实,我们还将此类案件中业主已 经交纳专项维修基金的情况,视为自愿履行,业主 缴纳此款后又起诉要求退还的则不予支持. 开发商交房与丰缴纳维修基金 案例回放: 原告张某与被告某房地产有限公司商品房买卖合同纠纷案 张某2003年7JEJ与开发商签订商品房买卖合同, 合同约定开发商逾期交房90天以上,张某可要求开 发商继续履行合同,同时錾求被告支付逾期_交房的 违约金.交房期限到时,原告已支付所有购房款, 但开发商拒绝交房.为此,张某起诉开发商要求判 令被告立即交什房屋并支付违约金.被告辩称,原 被告签订的《商品房买卖台同》约宦物业专顶维修 基金由买受人承担,被告向厚告发出入伙通知书和 缴款通知书后,原告拒绝缴纳专项维修基金,影响 了小区整体办证,因此被告有权拒绝交房 解析: 2004年1O月,福州市房管局发布了《关于物业 专项维修资金收取工作的公告》,规定:"1997年 1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许 可证》的住宅物业,开发建设单位应按照《福州市 城市住宅小区物业管理办法》的有关规定,按其建 设总投资额的2%拨付专项维修资金,缴至福州市房 地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专 户."根据这个规定,2003年9月1日前办理《商品 房预售许可证》的住宅物业,即使合同约定由业主 缴纳维修基金的,开发商也是维修基金的代缴义务 人,对于未能足额缴纳小区维修基金的开发商,房 管部门通常对其开发的商品房不予办理产权证.但 开发商往往与业主在《商品房预售合同》中约定, 由业主缴纳维修基金;因此,开发商即以未缴纳维 修基金为由,拒绝向业主交房.对于该类纠纷,我 们认为,应当根据福州市的房地产行政管理实际确 认开发商的同时履行抗辩权,承担缴纳基金义务的 开发商可以对未履行约定缴纳基金义务的业主行使 同时履行抗辩权.因为此时开发商虽为维修基金缴 纳义务人,但其可依合同约定向业主收取维修基 金,若某一业主未履行缴纳义务,则可能影响到整 个小区的权属证书办理,开发商因此有可能对已履 行合同义务的业主承担逾期履行办证义务的违约责 任,因此,从维护小区全体业主的办证权益和开发 商的合法权益出发,开发商可以以未缴纳维修基金 作为拒绝向业主交房的抗辩理由.而在2003年9月1 日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业,房管 局不再要求开发商承担缴纳维修基金的义务,维修 基金由业主自行向产权登记机关缴纳,开发商不得 以未缴纳维修基金为由,拒绝向业主交房.