常州德厚雅苑(宣塘桥水产市场及周边地块)项目概况3500

常州德厚雅苑(宣塘桥水产市场及周边地块)项目概况3500 常州德厚雅苑(宣塘桥水产市场及周边地块)项目概况 一、 项目区位 1、宏观区位 常州是长江三角洲重要的区域中心城市之一，位于沪宁线中部，历为江南富庶之地，古有“三吴重镇、吴中要辅”之称，既是具有2500余年悠久历史的文化古城，又是一座新兴的现代化工业城市，是国家环保模范城市和江苏省园林城市。沿江高速的建成和城际高铁的竣工会使常州的区域优势更加提升。 项目基地与常州中心城区和武进中心城区等距相望，直线距离5公里，车程5分钟，区位地理优势明显。 2、微观区位 基地位于常州市钟楼区白云路以东、紫荆西路以南、南运河以西、中吴大道以北。规划用地面积12.87公顷。 项目位于市区南边缘，邻近清潭生活板块，配套成熟。随着中吴大道的改造完成，对区域生活品质拉升明显。 二、 项目周边条件 、周边交通 1 基地南面的中吴大道横贯城市东西方向，西接钟楼经济开发区，东联天宁经济开发区，穿越中心城区南部区域，随着城市框架拉开，中吴大道的性质已由过境公路转变为城市交通主干道，有较大的交通流量。 基地西侧的白云路是一条南北向的城市主干道;北侧的紫荆西路是一条东西向城市次干道，道路两侧分布着多个小区。 2、 周边配套 项目基地位于市区南部边缘，邻近清潭生活板块，周边有多个生活小区，配套较为成熟。基地距荆川公园不足1公里，步行可达，居民可共享城市公园。 随着中吴大道的改造完成，基地周边商业等公建配套也将更加完善。 3、 周边楼盘 1、天隽峰 香港路劲地产集团开发，项目位于武进区长虹路与和平南路交汇处，为现代风格建筑群。 项目占地面积127500平方米，总建筑面积400000平方米。产品类型主要为多27-34层高层 住宅。目前均价为7300元/平方米。 2、新城公馆 常州新城房地产开发公司开发，项目位于武进区湖塘花园街旁，为西班牙风格建筑群。 产品类型主要有独栋别墅、联排项目占地面积258000平方米，总建筑面积464000平方米。 别墅、双拼别墅、高层住宅。目前均价10000元/平方米。 3、莱蒙城 常州莱蒙水榭花都房产开发公司开发，项目位于武进区政府正对面，为Art Deco风格建筑群。 项目占地面积260000平方米，总建筑面积1000000平方米。产品类型主要有住宅、空中别墅，别墅、SOHO公寓。目前公寓均价5500元/平方米，空中别墅10000元/平方米。 4、紫金城 为待开发楼盘，由江苏创业房地产公司开发，项目紧邻武宜路，南临安定西路。项目占地面积14.5万平方米，总建筑面积45.5万平方米。产品类型主要有高层住宅和商业。 三、 项目设计条件 1、基地内部条件 基地内部地势平坦，现状大部分为层民房，并有少量工业厂房。 长沟河横穿基地，将基地分为三个地块。 2、项目控规要求 地块4: LOT4: 基地面积:52798.1平方米 容积率:2.0-3.0 建筑高度:100米 建筑密度:小于等于45% 绿地率:大于等于25% 地块5: LOT5: 基地面积:28755.0平方米 容积率:2.0-3.0 建筑高度:100米 建筑密度:小于等于45% 绿地率:大于等于35% 地块6: LOT6: 基地面积:29751.2平方米 容积率:2.0-3.0 建筑高度:100米 建筑密度:小于等于45% 绿地率:大于等于25% 、项目设计要求 3 1)地块4临武宜路与广电路交叉口出应设置一处面积不小于1500平方米的开敞空间 2)地块4临长沟河与里底河交叉口东北处应设置一面积不小于0.3公顷的滨水文化广场 3)沿长沟河应设置不小于15米宽的绿化带，沿里底河应设置不小于30米宽的绿化带 第三部分 项目策划 一、目标客户群定位 1、为项目周边优质景观吸引，以改善居住环境为目的的二次或多次 置业的购房人群。 2、因投资或加盟本地工业、服务业而选择购房的高端置业者。 3、以宜居宜业为购房目标的本地人群。 4、因城乡一体化而需购房的新增城镇居民。 核心客户 本地制造业和服务业中的企业家、高管 本地宜居宜业人群、城乡一体化新增的城镇 重点客户 周边区域及外省的投资者 居民 游离、偶得客户 二、规划目标: 1、创造都市水岸生活 通过延伸和梳理原有水系，在基地内部创造水绿交融共生，人文多元和谐的宜居之地。 2、回应城市肌理 、可持续性生态社区 3 创造体验式休闲空间和滨水开放空间，提升城市生态环境，营造环境优良、宜居宜业的高品质生活休闲场所。 三 、土地价值分析 基地东面为武宜路，是一条通往常州主城区的重要生活性干道，有较大的交通流量，并且设有BRT站台，是基地主要的人流来源方向。基地北侧的广电路是武进区的一条城市主干道。因此沿武宜路和广电路具有较高的商业价值。长沟河具有城市内稀缺的水景资源，沿岸地块景观价值较高。 四、案例分析 (1)深圳 华侨城 波托菲诺 概况:波托菲诺位于深圳华侨城区腹地，规划占地约80万平方米，建筑面积108万平方米。以意大利著名的旅游风光小镇PORTOF I NO为蓝本，将其千年文化与华侨城旅游文化有机融合的超大项目。开发周期为7年，分7期。 产品类型:独立别墅、联排别墅、多层、小高层、高层等多种住宅。 项目配套:华侨城大酒店、威尼斯酒店、奥斯廷酒店(海景酒店)等组成的酒店群;国家级美术馆及其属下机构OCT当代艺术中心、华夏艺术中心;医院、幼儿园、小学、中学、大学等。 规划布局:波托菲诺整体建筑根据原有的地形地貌，依势而建。按“私密空间”、 “半私密空间" 和“公共空间’’进行科学布局，建设具有山水景环境特色的居住区。社区以7燕栖湖、天鹅湖为中心，形成两个自然的组团。不同形态的建筑之间根据自然景观最大化原则来布局，其独特的意式风情商业街、广场、塔楼、园林、会所以及广场、景观大道、沿湖木栈道、湖畔咖啡座以及酒店式公寓也成了新的看点，营造极具人文气息的高尚社区。 开发模式:波托菲诺在华侨城成为成片综合开发运营的有机组成部分。始终坚持花园中建城市，创建有特色，有潜力的都市环境;保证规划的完整性、综合性，使规划富有弹性而易于分期发展建设。充分体现尊重自然、塑造高品位生活环境。 (2)广州南海万科四季花城 概况:万科四季花城地处广佛都市圈核心，项目位处内环经济圈西北辐射线延伸区域。总占地面积373888平方米，规划总建筑面积为532168平方米，其总体容积率约为1.42左右，绿化率达40%。开发周期为4年，分7期。 以多层住宅为主，兼有Town house情景花园洋房、别墅，建成一个超大型、低密产品类型: 度的休闲住宅区。 项目配套:顺山势布置伴山泛会所、湖畔会所、运动会所、香熏花园、泳池、健身室、桌球室、棋牌室、泳池酒吧等娱乐设施齐备、外国语学校。其中商业配套有假日广场、湖畔花街、宏城超市。 规划布局:总体布局采用组团式的小区设计，通过人车分流、空间贯通的设计手法创造丰富的景观步行街。设计坚持“原生态”、 “节能环保"、 “健康、和谐” 理念，小区内由东向西设置一条弧形的商业步行街，商业、娱乐、运动设施及公共建筑与绿化融汇成一个绿色休闲走廊。 以新市镇主义为指导，借助新市镇的规模，引入商业、服务、休闲、娱乐等成开发模式: 熟便捷的生活设施，将生活、工作、购物融为一体，更多强调社区居住性的整体规划开发。 通过对北京星河湾、深圳波托菲诺、广州四季花城等大型社区模式的分析，对本次规划设计有以下借鉴意义: (1)大型社区由于规模、资金、销售、产品、风险、成本等因素考虑，通常会把地块分期开发。而作为项目的首期开发地块，本次设计将承担起展示、示范作用，奠定整个星河国际武进项目的品质积淀。 (2)大盘应该有丰富的产品线，在满足主流客户的基础上应尽量扩大客户层面。 (3)配套开发与产品开发联动是陌生大盘产品价值提升的主要途径。大规模开发的配套是用来展示生活方式、用来示范品质的。 (4)从规划角度而言，充分利用功能资源与容积率资源解决不同物业类型间的兼容性及互动关系。 第四部分 规划分析 一、规划总平面图 二、功能结构分析 基地分为三个地块，以33层住宅、联排别墅及商业共同组成，地块4与地块6均为33层大高层，沿武宜路与广电路布置沿街商业，地块5为纯别墅地块，提高整个地块的品质。 三、 户型配比分析 小区的整体定位为高档生活社区，因此小区内布置有适当的大户型。户型产品多样，主力 144m2区间。 户型位于120- 四、交通流线分析 为了提升小区的品质，小区实现完全的人车分流，在入口处设置地下车库出入口，使车库从外围直接进入地下室，内部设置环路，解决消防应急的需求。 五、消防流线分析 小区内道路环通，消防线路畅通，消防登高场地与景观结合。 六、静态交通分析(缺图) 小区停车采用地下停车与地面停车相结合的方式。地下车库出入口设在小区入口处，保证小区内部的安全及车库的使用方便。车库的交通以直线为主，保证地下空间的通畅。车库内部设置灯光带，保证车库的灯光照明。 七、公建配套 文化中心、社区用房、居委会、派出所、金融邮电、物业、街道办等结合底层公建布置，并且在小区内布置有集中的体育活动场地。并且在沿武宜路布置垃圾中转站，在人行入口处布置公厕。小区变结合底层商业布置。 八、景观结构分析 基地景观结构形成“大庭院”的空间布局形态，组团中心景观与滨河景观相互渗透，每户都能享受到长沟河景观及小区内部景观。 九、日照分析 小区整体日照按照大寒日连续1.5小时的，不影响基地外现有住宅的日照要求。