上海市房价问题研究（论文）

上海市房价问题研究（论文） 辅 修 专 业 学 士 学 位 毕 业 论 文(设 计) 题目(中文): 上海市房价过高的原因、危害与对策分析 (英文): Shanghai house prices too high reason, harm and countermeasure analysis 辅修专业、年级 2010级金融学 主修专业、年级 2010级信息与计算科学 学生姓名 叶康宇 学 号 100153144 指导教师 崔百胜 完 成 日 期 2013 年 11 月 目 录 上海师范大学本科毕业论文(设计)诚信声明 „„„„„„„„„„„„„? 上海师范大学本科毕业论文(设计)选题登记表 „„„„„„„„„„„„? 上海师范大学本科毕业论文(设计)指导表 „„„„„„„„„„„„? 中文摘要及关键词 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„? 英文摘要及关键词 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„? 正文 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1(绪论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.1研究的背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2研究的目的与意义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.3研究的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 1.4研究的对象和范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 1.5研究的基本框架„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2(相关理论和文献综述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2.1相关理论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2.2文献综述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 3、上海市房价的历史与现状分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 3.1上海市房价的历史发展„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.2上海市房价的现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 4(上海市高房价的成因分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4.1需求方面„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4.2供给方面„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4.3政府因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 5(上海市房价的负面影响„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 5.1给地方经济的长远发展埋下隐患„„„„„„„„„„„„„„„„„11 5.2增加了金融信贷风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 5.3阻碍上海城市化发展进程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 5.4抑制居民消费，影响居民生活质量„„„„„„„„„„„„„ „„„14 5.5投机盛行，抑制其它方面投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„15 5.6导致房价泡沫„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15 6(上海市高房价的调控对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16 6.1加大政府的宏观调控力度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16 6.2加大保障性住房建设„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 6.3打击投机炒作„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 6.4完善税收体系„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18 6.5优化政府住房„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 6.6住房政策向低收入阶层倾斜„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 6.7要建微小户型的政府保护房„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 6.8制定结婚用房的优惠政策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 7(结论与后续研究建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 7.1结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 7.2后续研究建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 23 上海师范大学本科毕业论文(设计) 诚信声明 本人郑重声明:所呈交的毕业论文(设计)，题目《上海市房价过高的原因、危害与对策分析》是本人在指导教师的指导下，进行研究工作所取得的成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明。除此之外，本论文(设计)不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。本人完全意识到本声明应承担的法律责任。 作者签名: 日期: 2013 年6 月 8 日 I 上海师范大学辅修专业学士学位论文(设计) 选题登记表 学生姓名 叶康宇 学号 100153144 性别 男 辅修专业指导教师 2010级金融辅修专业、年级 崔百胜(副教授) (职称) 学 数理学院 主修学院 主修专业、年级 2010级信息与计算科学 上海市房价过高的原因、危害与对策分析 题 目 本选题的意义及国内外发展简况: 如今房价高涨已经成为一个备受关注的社会话题，为此，如何稳定房价具有重大的意义。 首先，房地产市场的供求双方存在着深刻的矛盾，但最终又必须调和并达成一致。 交易过程中供求双方矛盾集中于利益分配是否公平合理。房价过高会给购房者造成沉重负担，而且会影响社会和谐安定。其次，作为世界最大的发展中国家，中国经济发展存在两个大的趋势，一个是城市化，在城市化进程加速阶段，城市人口越来越多，可用土地资源越来越少。另外一个是通货膨胀，通货膨胀是经济发展的必然趋势，长期看来任何国家的货币都在贬值，尤其是发展中国家。中国改革开放以来的情况大致是平均每年通货膨胀值10%左右。综上两大趋势作用下，房价上涨势在必然。所以房价达成均衡的合理区域应该是一个小幅温和上涨的区间，而非稳定不变。 房价既应防暴涨、也应当防暴跌。认识到房价的长期上涨特性，必定会有一些投机资金进入，低买贵卖。如果不予以及时阻止，投机资金的涌入将毁坏房价温和稳 定上涨局面。但中国房价却在最近的十年左右的时间内打破了这种和谐的规律，产生了一段爆发性的上涨，尤其是大中城市的房价甚至已经是几年前的数倍之多，如此之快的上涨速度已经让许许多多普通的的购房者不堪其苦。 由此，本文通过分析上海市房价的历史和现状，希望能够得出上海市高房价的成因，并且可以针对目前的高房价问题提出合适的调控对策，相信本文的结论一定具有非常实际的现实意义，能够对房地产开发商，购房需求者等相关人士提供有帮助的参考依据。 研究内容: 本文以上海市房价作为研究对象，首先通过分析研究参考文献然后运用逻辑分析法，最终得出上海市高房价现状的成因以及对未来抑制房价过快增长的有效对策。最后针对得出的结论给出相关的意见和。 II 研究方法、手段及步骤: 文献分析法。了解目前国内对房地产问题研究的最新进展，吸收和借鉴其中有益的数据和成就，把握目前我国房地产行业发展的趋势和动态，并根据文献中的数据资料，结合所学知识，找出本文研究的突破口。 逻辑分析法。根据提出问题、分析问题和解决问题的思路来解决本文研究的课题。本文主要通过对目前我国高房价问题的分析研究，结合房地产行业的发展趋势和动态，找到其存在的问题，然后结合所学知识和目前已有的研究成果，分析其问题存在的主要原因，进而找到解决问题的突破口，解决问题。 主要参考文献: [1]元真.我国房地产市场和价格走势的比较研究[J].湖北经济学院学报,2009,(2):3-4. [2]徐泽民.中国各地区房价收入比研究[J].黑龙江社会科学,2009,(6):65-68. [3]高聚辉.中国房价持续高之谜[J].中国房地产金融,2009,(14):30-32. [4]许经勇.当前房地产价格走势与宏观调控策略选择[J].经济学家,2005,(5):79-80. [5] 王华华.政府治理高房价问题的政策行为研究[J].武汉学刊,2010,(4):11-14. [6]安体富，窦欣.我国土地出让金:现状、问题及政策建议[J].中国经济转型与发展研究.2010，(8):15-17. 时间进度: 2013年6月:与指导老师见面并确定选题，列好提纲。 2013年9月:提交初稿。 2013年11月:修改论文并且提交最终论文。 2013年12月:定稿。 学生 (签名) 年 月 日 指导教师意见: 指导教师 (签名) 年 月 日 专业负责人意见: 专业负责人 (签名) 年 月 日 注:本表与毕业论文(设计)一起存档，保存期为四年。 III 上海师范大学辅修专业学士学位论文(设计)指导记录表 商学院学院: 专业 金融学 指导教师 崔百胜 学生姓名 叶康宇 学号 100153144 毕业论文(设计)题目 上海市房价过高的原因、危害与对策分析 日期 指导内容 存在问题与进一步改进意见 教师签名 学生签名 论文选题和资料的收集 论文初步提纲修改 论文选题登记表的修改 论文初稿修改 论文二稿、三稿的修改 定稿 注:本表由指导教师根据毕业论文(设计)指导工作和实际指导情况填写，在指导工作完成后交学院存档，保存期四年。 IV 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 摘 要 “住房难”、“房价过高”、“房价增长过快”等房价问题一直以来就是社会关注的一个热点，同时也是政府部门最关注的。中国作为一个人口大国,随着城市化水平的加快,面临的房价问题更是迫在眉捷，而上海作为经济最为发达的城市，对于高房价问题更是首当其冲。为了抑制房价过高及增长过快，政府也出台了很多政策，但似乎都收效甚微，房价仍旧不降反升，社会上存在的房价问题依旧没有得到有效的控制。 本文通过对有关资料和文献的整理和分析，对上海市的房价现状作了判定，尝试去找出上海市近年来房价过高的成因，以及分析因为房价问题给社会带来的负面的影响，最后提出了几点有利于抑制高房价，促进房地产业平稳健康发展的个人意见和建议。 关键词:房价问题、成因、危害、对策、宏观调控 V 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 Abstract "Housing difficulty", "housing prices too high", "housing prices growing too fast" and so on, housing prices problem has always been a hot spot of society, is also the government's attention. China, as a populous country, with the speeding up of urbanization, housing problem is an eyebrow nimble, and Shanghai, as the most developed city economy, especially for high house prices problem. To rein in property prices is too high and growing too fast, the government has also introduced many policies, but seem to have little effect, prices still not breaking up, the housing problems of the society still didn't get effective control. Based on sorting and analyzing the relevant data and literature, and made a decision about the present situation of house prices in Shanghai, trying to find out the causes of high housing prices in recent years in Shanghai, as well as the analysis because housing prices problem brings negative influence to the society, and finally puts forward some beneficial to restrain high housing prices, promote the healthy development of the real estate smooth personal opinions and Suggestions. cause，harm，countermeasures，Key words: House prices problem， Macroeconomic regulation and control VI 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 1、 绪论 1.1研究的背景 世界上许多国家都经历过住房短缺、房价过高的各种问题，不过不少国家在经过了若干年的改革与努力后都对住房问题有了很大的改善。其中也包括美国、瑞典等欧美发达国家，也包括新加坡新兴中等发达国家都在经历了本国房价问题突出的情况下，政府及时地政策性介入住房市场领域，制定新规，到目前为止这些国家已然成为了有效解决全国房地产问题的典范国家。 我国自上世纪80年代的住房商品化改革以来，并且经过1992年前后首次出现的“炒房热”，房地产业发展至今，已经成了老百姓生活中最为关心的话题之一。自从进入2l世纪以来，我国的房价目益高升，住房成了很多人，尤其是80后的第一大负担。2003年的121号文件、18号文件到2004年3月的提高存款准备金率、4月的提高开发固定资产投资项目的资本金、8月底的土地大限，再到9月银监会的《房地产贷款风险管理指引》的实施，中央政府已采取一系列政策进行调控，但上海楼市仍保持高位运行。 回顾2008年以来，全国性的房价快速上涨导致的社会问题以及由此引发的争议，不但成为百姓心中的热点话题，更成为政府宏观调控的重中之重。部分房地产二线城市商品房价格继续迅猛上扬，而上海这类的一线城市的房价上涨更是不可遏止，这种上扬的势头显示为了实现社会的和谐发展，满足人民群众安居乐业的美好愿望，我们国家仍有很多问题亟待解决、打通和克服，而房价问题就是首当其冲的那个，所以必须从政府，房地产开发商和消费者三个方面来研究导致高房价的原因所在，找准症结，对症下药，以使房价尽早实现合理回归，让大多数人民买的起房，住得起房解决实际存在的社会难题。 1.2研究的目的与意义 本文采用了理论结合实际的方法，针对上海市历年来房价上涨的过程分析。个人认为，理论的实际意义是极为重要的，任何理论都应该有其现实基础和极 1 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 强的针对性，学习理论的目的是为了解决现实的问题。综上所述，本文试图从多角度看上海的房地产业，结合当前比较历史，探索当前现状的成因，着重分析了房价高涨的因素。本文主要通过对历史资料的整理和分析，对当前高房价问题进行了梳理，对我国尤其是上海房地产业存在的问题进行了分析，从多角度提出了上海市房价问题现状的个人的解释，文章还分析了因为目前的房价问题给社会给人民生活带来的诸多负面影响，最后本人提出了针对解决当前社会问题的几点个人意见和建议，仅供参考，为投资者等多方面提供借鉴。因为笔者水平有限，留下了一些亟待解决的问题，希望大家提出宝贵意见。 1.3研究的方法 文献分析法。了解目前国内对房地产问题研究的最新进展，吸收和借鉴其中有益的数据和成就，把握目前我国房地产行业发展的趋势和动态，并根据文献中的数据资料，结合所学知识，找出本文研究的突破口。 逻辑分析法。根据提出问题、分析问题和解决问题的思路来解决本文研究的课题。本文主要通过对目前我国高房价问题的分析研究，结合房地产行业的发展趋势和动态，找到其存在的问题，然后结合所学知识和目前已有的研究成果，分析其问题存在的主要原因，进而找到解决问题的突破口，解决问题。 1.4研究的对象和范围 本文运用了文献分析法和逻辑分析法集中针对了上海市的房地产业进行了研究，经过多方面的资料整理和汇总。本文做了上海市房地产的现状分析，房价高涨的成因和危害分析，以及在最后提出了个人的几点有利维稳房价的措施和建议。 1.5研究的基本框架 本文从查找资料找出上海市房地产业的现状着手，首先针对房地产业的发展历程进行了简单的陈述，紧接着针对房价高涨的主要成因进行了多方面的细 2 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 致分析，然后又从社会房价过高的角度着眼分析了高房价的危害，最后综合了以上提出的几个观点指出了个人的建议，主要从政府的角度抑制房价的过快增长。 2、相关理论和文献综述 2.1相关理论 2.1.1宏观调控 宏观调控是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行。在市场经济中，商品和服务的供应及需求是受价格规律及自由市场机制所影响。市场经济带来经济增长，但会引发通货膨胀，而高潮后所跟随的衰退却使经济停滞甚至倒退，这种周期波动对社会资源及生产力都构成严重影响。所以宏观调控是着重以整体社会的经济运作，透过人为调节供应与需求。宏观调控也可以解释为国家运用计划、法规、政策、道德等手段，对经济运行状态和经济关系进行干预和调整，把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道，及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。 2.1.2城市化水平 又叫城市化率，是衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口比例来表示。城市化水平的整体评价体系应包括下列要素:城市人口比重(城市人口实际包括非农业人口、居住城区的农业人口和流动人口);适龄人口入中学率;人均国内生产总值;城市第三产业占国内生产总值比重;城市人均道路铺装长度;城市用自来水普及率;城市人均住房面积;万人拥有医生数;人均公共绿地面积。 3 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 2.2文献综述 本文通过对有关资料和文献的整理和分析，对上海市的房价现状作了判定，尝试去找出上海市近年来房价过高的成因，以及分析因为房价问题给社会带来的负面的影响，由此本文寻找了类似论文进行了研究。国内外关于房地产论文的主要观点基本如下: 2.2.1 国外学者的相关观点 国外学者认为收入两极分化是房价过快增长的原因之一，因此政府有责任为城市低收入家庭解决住房问题。日本城市经济学家山田浩之主张通过公共住宅、住宅金融资助、收入转移政策、房租政策和租税政策等一系列措施来解决城市低收入家庭的居住问题。 政府利用经济手段对房地产市场进行调控是必要的，迪帕斯奎尔和惠顿通过对房地产业与国民经济以及地方政府与房地产业的关系的研究，提出政府对房地产市场的干预和管制是非常有必要的。 McKenzie，Dennis J.和 Betts，RichardM.提出政府应参与国民住房建设与管理方案的制定，因为政府需要解决市场通过自身力量所无法解决的住房供需结构失衡问题。 Christopher Kent 和 Philips Lowe 研究得出当城市房地产市场价格泡沫出现时，中央银行应当采取紧缩的货币政策，从而抑制泡沫继续膨胀。Cecchetti 等则赞同对于住房价格给予更为积极的货币政策。Bordo 和 Jeanne 提出当住房价格下跌对实际产出构成威胁时，中央银行应当采取的正确做法是提前采取积极的货币政策。 2.2.2 国内学者的相关观点 翟纯红和郝家龙认为我国政府出台的一系列对房地产市场的宏观调控政策，在一定程度上抑制了经济过热现象，但从某种程度上看，政策还存在一些 4 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 误区和盲点，例如旺盛需求和抑制供给的矛盾、政策的时效性与方向性的矛盾等，反过来又影响了房地产市场发展以及宏观调控的效果。 华东师范大学东方房地产学院院长张永岳、陈伯庚认为房价与低价有着密切的联系，双方相互影响，低价与房价的影响成正比例关系，即地价上涨，房价一定上涨。 部分学者从供求角度研究的，如复旦大学经济学院教授吴建峰认为，城市中，随着人们生活水平的不断提高，其对居住质量的要求也随之提高，城里农村务工人员的不断增长导致房地产价格不断上涨。 也有人认为中国房价之高是由于投机性投资造成的，如西北大学经济管理学院师萍教授认为市场上的房产价格是由住房供给和住房投机需求决定的。住房供给方为开发商，需求方包括房屋消费者和房屋投资者。投资者对住房的购买具有不同于消费者的显著特点，价格越高，上涨越快，投资者购买愿意越强。所以形成了房价越高投资购买越快，购买越快房价越高的恶性循环。 总而言之，纵观国内外学者们的大多数观点多是从政府方面和市场的投机行为方面来总结了房价上涨的原因，从不同角度看房价过快上涨这个问题的学者也会自然得出不同的结论，相应的会有各种各样的的调控对策，集中分析了21世纪以后的主要的几类观点发现，关于调控对策，多数的观点多集中于政府的宏观调控以及关于开发商或者投资者的市场调控。结合诸多现有的观点，本文主要分析了上海市房价过快增长的成因，危害，以及调控的对策。 5 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 3、上海市房价的历史与现状分析 3.1上海市房价的历史发展 中国共产党的十一届三中全会召开以后，上海首先对住房由政府统建统配统管的制度进行了改革，开始着手建设商品房。这些主要包括几个方面: 其一就是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制; 其二就是优惠价商品住宅试点的起步，这两种方法为商品住宅的发展探索了新路子。在这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产公司作为房地产开发经营主体开始慢慢出现，随着投资主体开始向多元化发展。上海市房地产业突破了长期以来被计划经济模式的禁锢，由低迷开始走向复苏，不过总体上来说还是处于初期状态，并且还是以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。 在1984年十二届三中全会之后，改革的重点逐步由农村转向到了城镇，中央逐步明确了市场体制的改革路径，由此之后，中外房地产商纷涌而来，各行各业竞相涉足，出现了房地产的投资热。总结这一阶段的主要特点是:房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。但是，超伴随着过快的增长也必然会出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场的需求，上海市房地产的空置量迅速上升，给该产业带来了隐患。 到了1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目已经前后竣工上市，自然的出现上市量集中，吸纳量不足的现象，全市出现了商品房空置的问题。直到上海市政府提出针对房地产业的一系列盘整消化等包括土地、金融、财税等调控市场的措施，其中主要包括:控制土地供应总量，调整房地产投资结构，对土地供应实行总量控制、用途管制，形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。在这之后房地产市场从低谷到逐步回升，并进入了繁荣期，并且在激发需求的政策出台之后，使房地产需求空前的高涨，房价随之迅猛拉升。 从1999年下半年至今，上海房地产供给与需求都在增长、竞相攀升，房地产价格迅速的上涨，房地产市场已经明显进入繁荣期，开发量、销售量与房 6 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 价都持续在高位运行。在21世纪中，中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需要，上海房地产市场也在21世纪初得到的快速的发展，整体房价水平持续在高位运行并基本保持每年快速的增长，特别到了2007年之后上海市的房价 。 更是进入了前所未有的快速上升期 3.2上海市房价现状 就房地产业而言，整个地产市场的房价水平的高低是相对于居民收入而言的，由于近年来收入差距不断增大，自从2004年以来各年房价的上涨均超过除部分高收入群体以外城镇居民的收入的增加，大多数居民对于住房的支付能力在持续的下降。我们以中位数收入和中位数房价计量的全国住房可支付性指数，显示由2003年的120持续下降为2009年的83，并且之后一直有下降趋势。 上海市作为中国最大的城市和金融中心,房价过高引发的居民住房矛盾显得尤为突出。国家统计局调查数据表明,在宜居城市研究室发布的2010年1月中国城市房价排行榜中,上海市房价以住房均价20186元高居全国城市第二名。高位徘徊和不断上涨的房价使得买房成为上海市居民最为困难的消费,这样的现状不但影响了居民的生活质量,甚至在某种程度上阻碍了上海市整个城市 发展。故而,明确房价上涨的主要原因并且分析未来房地产价格走势,的和谐稳定 对于合理规划消费行为、提高居民生活水平,进而缓解社会矛盾,保持上海市社会经济持续健康发展具有极为重要的意义,同时也为政府的宏观调控政策的制定提供了相关的依据,并且可以对全国其他城市地区提供相关有利的借鉴价值。 7 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 表1 04-12年上海市楼市均价 年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 价格6385 6698 8237 1029215411 18800 22699 23351 24563 (元) 表2 近一年上海月度楼市均价 时201220122013201320132013201320132013201320132013间 年11年12年1年2年3年4年5年6年7年8年9年10 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 价24821 25093 25826 26452 29081 29131 29492 26913 26927 27052 27369 27399 格 图1 近一年上海市楼市成交量 根据上述表中数据可以明显发现上海市的房价水平近年来一直节节高升，观察图中成交量的数据发现，伴随着房价的高升，对应的成交量水平却没有降低，一直维持在2万套左右的高水平运行，这种情况的发生直接导致了楼市成交额的直线上升，大量的市场资金不断流入房地产市场。伴随着高房价的产生近年来逐渐突出的住房问题主要体现在以下三部分人群上:第一，毕业学生已及新就业群体，这些新职工收入较低，购房能力不足，同时又难以找到稳定的住房出租房源，生活缺乏安定感。第二，上世纪六七十年代出生的部分中年人，他们已经进入一生当中收入最高的时期，由此住房改善的愿望十分强烈，他们的住房改善需求仍会持续若干年左右，这个群体的住房改善需求也不可小 8 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 觑。第三，进城务工人员，农民工多数从事低端产业，收入也较低;由于城乡二元体制的管理，在一定程度上制约了进城农民永久留在城市，导致即使收入较高的农民工多数也选择低租金租房住。这些打工农民多数居住在城中村和城乡结合部地带，聚集形成了大量农民工居住地区。 4、上海市高房价的成因分析 4.1 需求方面 从世界的经济发展规律来看，房价水平总是随着经济的发展而发展。所谓供给决定价格。房价的高低也是如此，当供给出现矛盾时，房价也就自然而然的会脱离了它的真实价格。我国的住房数量总体上是供不应求，但这种需求不同的城市情况不同，因为更大的城市会集中更多的人口，产生了更大的需求，自然房价也会更高。 4.1.1 城市化发展引起的刚性需求 城市化也有人称之为都市化、城镇化，是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，其中具体包括产业结构的转变、人口职业的转变、土地及地域空间的变化。从改革开放以后，上海市逐步放宽了对人口流动的控制，由此引发了大量农民工流向了城市，同时加快了城市化的进程。快速的城市化进程，也带动了住房需求的快速增长。根据上海市统计局2013年5月份公布的第六次全国人口普查主要数据:全市常住人口为2301.91万人,其中外省市来沪常住人口为897.70万人,占39.00%，人口专家的估计得出，未来 10 年，上海的城市化率将以每年至少 1.5个百分点的速度不断增长，计算可知每年新增的上海市人口会有几十万人，而这几十万人的住房问题都要得到解决，有此也显而易见的发现了城市化过程中的刚性需求。房产作为一种商品，其价格走势的根本影响取决于买卖双方，即价格的变动主要取决于房地产市场的供给与需求关系。在上海市城市进程不断发展的过程中，大量农村的人民通过子女考上大学、农地征用及购房入户等渠道转变为上海的 9 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 常住居民。正是因为上海市在改革开放以来的高速发展，这也从根本上拉动了房地产价格持续上涨，由此可以归纳为此类上涨为刚性需求拉动型。 4.1.2 房价连续上涨引起的投机需求 换个角度，决定房价高低的因素不仅由住房实际供给和实际需求决定，其实人们对于住房价格看好活着看空的预期也会直接影响房价。近年来由于上海的总体经济形势不断向好，人均收入不断提高，GDP 快速增长，就拿2012年的数据来说，上海统计局公布的数据显示，2012年上海市居民人均总收入为40188元，同比增长7.9%，上海也成为全国唯一人均收入突破4万元的城市。有了经济发展的前提，加上人们对房价的持续上涨持看好态度，更是由于这种社会氛围的影响，越来越多的人决定提前买房，或尽量多地买房，这样实际上就虚夸了对住房的实际需求。这样在不知不觉中已经形成了一种投机的氛围。随着人们手里有了多余的钱，都产生了投资的需求，又由于市场上投资的渠道过于狭窄，许多人没有更好的投资渠道，而房价在逐年上涨，所以投资者们都把目光聚焦到了房地产市场。这些投资者不仅包括个人，而且有着大量的企业也参与了进来。这种投资本身不会为社会创造财富，相反的其只会拉高房价，加大住房泡沫，泡沫越大，房价越高，就会带来更多的投机，形成了极坏的恶性循环。为了刺激市场经济，政府部门向市场注入了大量的流动资金。但由于投资渠道的狭窄和房地产市场的暴利，使得大量的流动资金随之进入了房地产，人们手里有钱想投资的时候首先考虑的是房地产市场，加上房地产贷款业务的宽松，向银行贷款的成本也越来越低，这些都促使了整个上海的房地产市场一片繁荣的景象，上海的房价更是走在了全国的最前端，所以到处都能看到住房的动工场面，这都是很自然的现象。 4.2 供给方面 除了上述所提，影响价格的另一个因素就是供给方面了，供小于求价格就高，供大于求价格就低，供求平衡了价格才能回到真实的价值上。放眼上海市，随着上海国际化大都市的概念不断深化，市场上每年的新住宅数量无法满足人们对住房的需求，所以房地产业的价格由此导致的小幅上涨也正常。但即使这 10 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 种供不应求也不会使现在的房价涨的如此迅猛。这其中的原因还在于另两个原因:一个是土地按计划的出让造成了住房无地可盖，严重的供不应求，另一个就是房地产开发商有意制造这种供不应求的现象。 4.2.1 房地产商造成的供给不足 只要政府部门有意打压楼市，每次出台地方的调控对策，使得楼市陷入僵局时，房地产市场为对抗楼市调控，就会人为降低成交量，导致市场房源紧张的假象，人为制造楼市供应紧张局面，希望于楼市继续暴涨。这种情况并不少见，就像2010年10月上海发布“沪十二条”，宣布实施房屋限购，结果2012年1-9月上海市商品住宅价格分别比2010、2011年同期上涨8.4%，2.8%，从2010年至今上海的整体房价也最终有了较大的上涨，调控的成效并不是特别明显。开发商这么做的目的无非是牟取暴利，一旦楼市步入调整休眠期，开发商重复使用这种手段，人为压缩成交量，逼着楼市回暖、涨价，最终房价持续走高是房地产商们最愿意看到的结果，可是任何商品的价格走势都是呈抛物线的，有高的时候就有低的时候，当房价走低的时候房地产商就用“捂盘惜售”这一供给杠杆来调节房价。当这种供给被刻意减少的时候，价格自然会提高。而且这种调节成了房地产商普遍应对房价走低的手段。 4.2.2 土地供给的不足造成住房供给不足 静下心来分析上海房地产业价格的真相，就要从分析供给和需求着手。房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。上海市的房价高企，最重要的原因是供给不足，整个上海市处于高度发展的状态，可以说房地产趋向于饱和，地少而人多。上海市房地产市场有很强的需求，无论是住房方面，还是投资方面。由于严重的土地供不应求，房地产供不应求，这是导致上海市的房价始终居高不下的重要原因。近年来，中国的经济飞速发展，中国已经是超越了日本的世界第二大经济体，而上海更是走在了中国的最前端，特别在经济方面，上海绝对是整个中国的重要支柱之一，而正是这个原因，导致了有越来越多的人选择了去上海发展，一个显而易见的道理就是，城市本身还是那么 11 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 大，而每年新增的人口涌入上海，这一部分人就是导致上海市土地供给不足，房地产业价格被抬高的重要原因。 4.3政府因素 4.3.1、地方政府为追求政绩，弱化了宏观调控的积极作用 最近几年，我国房地产市场的价格高企，与地方政府追求政绩，对房地产开发商的投资权限和方向不加限制和引导有关，上海的房地产大致也是如此。地方政府的经济行为存在的突出问题主要表现在两方面:一是追求短期的GDP增长。中央政府对地方经济发展的考察指标主要就是GDP的指标考察。由此地方政府便盲目发展房地产，忽视了中央的政策导向。地方经济发展速度是考察一个官员的政绩的重要的指标，而目前经济发展状况主要是通过GDP的增长速度来衡量的。二是对地方经济控制权的追求。所谓“上有政策，下有对策”，地方政府具有一定的经济控制权和相对独立的经济利益，在中央宏观调控损害到了地方的经济利益时，地方政府就会采取相对应的保护性的举措来维持其经济的发展水平。党中央政府提出了一系列房价的抑制政策之后，与地方政府的利益没有完全保持一致，于是地方政府就开始行使其控制权，介入区域土地开发。实际上，地方政府与房地产商的利益是一致的，他们都有抬高房价的理由和动机。这些因素都在上海市房价的节节攀升中起到了助推器的作用。主要表现为:各区县之间的不良竞争，擅自制定优惠的土地政策来吸引更多的投资，为增加土地收益，越权批地，甚至有违法开发;在出让土地时扩大管理开发费用的比例;为吸引外资和房地产企业的大量资金介入，政府部门迎合企业，批条子打报告给地方土地管理部门影响土地供给;在开发商自有资金不足时，就要依赖银行信贷，这个时候地方政府就又会使用行政手段帮助开发商获得信贷资金投入。由此看来，在土地问题上地方政府和开发商的博弈利益一致，地方政府利用土地制度安排上的不足，不顾地方长期经济利益发展同时违背国家政策，弱化了国家宏观调控的政策。 12 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 4.3.2宏观经济政策的出台推动了房价的增长 2009年以来，受金融风暴的影响，上海市政府实行了宽松货币政策，以及采取了庞大的经济刺激方案，这些政策的出台都为房地产开发商缓解了资金压力创造了很好的条件。如何应对金融危机代来的挑战成为了上海市政府的当务之急。由于政府自身对经济的发展需求，从而促使了上海市政府在第一时间出台了各种刺激政策，例如上海市公布了类似大飞机和崇明岛等项目的经济刺激计划和大规模的保障性住房建设计划。同时，国务院总理温家宝也强调会实行相对宽松的货币政策，伴随着优惠政策的落实，上海市房地产行业也跟随着有了较大的发展，成交量和房产均价在短短一年内实现了“井喷式”的增长。 5、上海市高房价的负面影响 高房价一直是社会关注的热点，它对社会带来的负面效应不可低估。整个上海市房价持续高涨，对上海的经济与社会发展的负面影响还是很大的，具体有如下几个大的方面: 5.1给上海市经济的长远发展埋下隐患 在上海明显可以感觉到人多地少，是我国人口密度最大的城市之一，可见上海市土地之珍贵程度了。近年来，由于中国整个房地产市场行业的持续升温，土地成了获得投资获取利润的一条重要捷径，也使得越来越多的经济资源涌向了房地产企业。如前文所述，各地方政府对当地短期GDP的追求，利用其政权征地，违法占地，上海这边也会有类似情况。加上部分开发商为了促使政府加大供应量，所以故意囤积土地，迟迟不开发，致使有很多土地闲置。或者为了获取更多利润，盲目开发，采用粗放型开发建设方式，导致土地资源的浪费。这样的情况再全国范围内笔笔皆是，而在上海也难以避免的存在，如此发展下去，一旦土地与其供养的人口数量出现不平衡，必然会威胁到和谐社会的构建。 地方政府往往都是想从土地中获取大量利益的，更别说再房地产业如此兴 13 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 盛的今天了，光高额的土地转让费就会给政府部门带来可观的资金净流入。这样做的结果就是导致了短期内GDP会有明显的增长，也似乎显示了地方政府的出色政绩。土地转让带来的财政收入大部分会用在基础设施的建设方面，这些建设的投入通常需要一定周期。在这期间，地方政府的财政收入大部分就依赖于房地产业的支持。假如长远的看一旦房价走势逆转，房地产业的红火不如从前，那么可想而知地方政府对其出让土地得到的收益就会急剧缩水，这将引发地方长期的财政收入困难。而由房地产业带动起来的钢材、建材、水泥等相关产业也将进入衰退期。这些都将导致宏观经济的低迷，最终必然会影响到居民的生活和社会的稳定发展。 5.2增加了金融信贷风险 自从我国银行信贷政策的出台，特别是关于购房贷款的优惠政策，大大提高了居民的购房能力。这导致了购房者基本是利用银行贷款来买房，实现了先消费后付款的生活方式。在一般的情况下对于银行来说，居民在住进房子以后，即使到期难以按时还款。银行也可以将房子收回，变卖了之后用于偿还欠款。房地产开发商在建房时，也几乎依靠银行贷款进行开发。但是这样做的风险在于:一旦遭遇宏观经济的突变，银行银根紧缩，建设项目就会停滞。而开发建设的风险也全部由银行来承担，从而形成金融风险。这里有一点很值得大家重视，银行的资金很大部分是来源于居民的储蓄，金融风险一旦爆发，必将影响到所有储户。还有明显的一点就是，一旦整个房地产市场崩溃，那么必然导致房价的下跌，那么借款人抵押在银行的房产也会随之贬值，而且正是因为上海的房价如此之高，其对应的泡沫程度也会相对的较高，所以一旦房价在全国层次的下跌，那么上海必将首当其冲，由此导致的借款人还不了款银行的贷款，在严重的情况下可能甚至会导致银行的破产。 经济学上说，价格是商品供求变化的指示灯，它能促进社会总供给和社会总需求的平衡，也有利于调动企业生产经营的积极性，开展有效竞争。但就目前整个上海市的房地产而言，在高房价的刺激下使得各开发商为获取超额利润而不断的投机炒作，进行价格合谋。这么做的后果就是充分扰乱了市场竞争秩 14 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 序，破坏了原有的公平竞争的机制，致使整个社会经济效益低下，不利于市场竞争秩序的稳定性。 5.3阻碍上海城市化的高速发展 对于那些因为高房价的原因造就的众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入上海的门票——大学文凭。同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方面要赡养父母(另一方面要攒钱买房子，而面对现在如此制高点房价，他们不得不尽可能的压缩开支，减少不必须的花费，不过他们又是社会工薪阶层中的相对的高收入者，也就是未来的中产阶级，如果这些中产阶级的群体他们不消费，那么必定拖累整个城市消费能力的下降，整个社会的消费就没有了支撑。 在整个中国楼市价格上涨的气氛下，上海市的房价更是引领了涨价的高潮，不过在高房价的笼罩之下，最大的受害者也许就是广大的进城打工的农村人口了，首先，我国尚有过亿农民需要转移到城市，但高房价却让这些进城务工的人们在城市中无落脚之地。这对上海市乃至全国的未来的经济发展是有着很大的阻碍的。再者，一个城市的竞争力在于对人才和外资的吸引力，而高房价下的高商务成本则影响了一个城市的活力与竞争力。相反的如果房价一直运行在一个合理的水平中，这样不但有利于吸引外资，还能带动当地第三产业的发展。社会的发展进步依赖于人才的流动，年轻人在现今的人才军中占了很大比重。如果一个城市的整体房价水平太高，超出了大多数年轻人的承受能力，那么买房对于这部分人来说是很大的压力，结果就是他们只能对上海望而却步。这就阻碍了人才的引进和城市的发展，如果这样的比重越来越大，那么长此以往必定会阻碍上海整个城市化发展进程。 5(4抑制居民消费，影响居民生活质量 根据上海市的统计资料显示，随着近年来的房价飙升，近3 年来上海房地 15 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 产开发企业的国有资金利润率逐年上升，分别高达38(12,、86(36,和74(24, ，是同期社会平均利润率的7到16倍，加剧了收入的不平等。这种收入的不平等主要表现在两个方面:一是扩大房地产开发商收益优势。房地产产业是一个典型的成奉与收益严重背离的行业。其巨大的垄断性优势扣大了开发商和普通居民之间的收入差距。二是导致财富向购房者尤其是投资性购房者方面转移。不少的投资者同积大量的商品房，在需求效应拉动下，房价大幅度上升，他们从巨大的买卖差价中谋取了暴利。 对于一个普通的家庭来说，如果一个家庭要购置一套上海市区的普通房产，那么必定会花去家庭好几年甚至一生的积蓄，不够的房款还得向银行进行借贷。如此一来，遍布在上海的“房奴”现象已经变的非常的合理，大部分人想买房都得当上好几年甚至十几年的“房奴”。高房价使得居民把大部分收入用于住房消费，由此带来的结果就是相应的其他方面的消费比重就不得不缩减，比如一些以前可以消费的奢侈品就必须要避免了，这不但有悖中央“刺激消费，扩大内需”的政策，同时也使得相关生产商只能维持原状或萎缩进行。不利于上海市整体经济的平衡发展，也会导致最终居民的幸福指数的降低，影响整个城市的生活幸福指数，不利于上海市长期健康稳定的发展。 5.5投机盛行，抑制其它方面投资 只要社会结构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉，当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候。人们就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力。 目前我国各种尖端技术整体来说在国际上的水平还是比较的落后，在对于上海这么一个经济科技都领先全国的城市来说，上海市的整体技术水平和发达的欧美国家城市相比还是有很大差距，从某种角度来分析这个原因和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，近年来的房价的大幅度的增长导致了已经有过多的社会资本不知不觉的流向了房地产业，结果就是从而削弱了其他方面的投资，比如像高科技研究等诸如此类亟待发展的产业。经济结构 16 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 对不动产过强依赖，降低了上海市在国际经济环境中的竞争力。 5.6导致房价泡沫 上海市统计局发布《2001-2011年上海国民经济和社会发展情况报告》显示，进入在新世纪的十年，上海全市生产总值快速增长，先后超过香港、新加坡和韩国首尔。上海用占全国0.06%土地面积创造了占全国4.1%的生产总值。由此可见上海是中国经济的重要组成，上海市的房价对于整个中国的经济也存在着很大的影响，在房地产市场的高房价的运营机制下必然会滋生房价泡沫，最终引发经济危机。而归根结底市场的供求关系扭曲，是产生泡沫经济的基础条件，就此分析上海市的房地产业，在这几年的疯狂上涨之后，上海市的房价泡沫已经变得非常严重，可想而知，这个巨大的泡沫一旦破灭所造成的危害有多大。 目前上海市居民的居住需求量不小，但与投资和投机需求相比，就明显显得不活跃。因为投资需求和投机需求的活跃，直接导致了房地产市场的很多假象滋生，价格的虚高也就由此而生，一再对供给形成压力。进一步地推动了房价泡沫的产生，那么，一旦高房价走到头房价开始下降，大家开始争先恐后地卖房子，就是泡沫破裂的时候。这必将会对上海市乃至整个社会的经济造成致命的打击。就看上世纪90年代的日本房地产泡沫后导致的长期经济衰退以及亚洲金融风暴期间香港楼市崩盘引发的经济发展停滞不前，总结起来这些方面的教训都是值得我们引以为鉴的。 6、上海市高房价的调控对策 6.1加大政府的宏观调控力度 中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是政府部门对市场干预最少并且符合行业发展规律从而有利于社会长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住 17 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 房保障之外，在大城市中应长期实施商品住宅限购，彻底遏制部分投资者的投机行为，同时取消一些现有非市场化的调控措施，针对上海，个人觉得更应该实行这种决策以保障房价水平和谐发展，可以确保行业长期平稳健康发展。 中央政府可制定限购令来针对像上海市这样的房价偏高的大型城市，各城市的本地户籍人民最多拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多拥有一套住房;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房等等诸如此类的限购政策。 基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展，所以市场不必太过针对政府的政策产生恐慌。在人口大量流入、土地供应相对紧张的上海，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地居民，须提供至少一年的纳税或社会保障证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前，住房与城乡建设部正在积极推出重点城市住房信息系统的建设和联网，这一工作非常的有价值，该系统建成以后可以有效支持国家对多套房房产税的征收，对重点城市的限购政策的实施具有重大意义。 6.2加大保障性住房建设 “十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。在今后一段时期，我国将进入保障性住房建设的加速阶段。而保障形式继续以包括经济适用房、包括廉租房在内的公共租赁住房的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。 2013年上海预计供应各类保障性住房1150万平方米、约16.5万套，占各类新建住房总面积的43.36%。其中计划供应公租房50万平方米、约1万套，占各类保障性住房总面积的4.35%、总套数的6.06%。 在可见的未来5年内，上海市计划新建保障性住房100万套，大约是过去几年建设规模的两倍。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，整个上海市保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实现“安 18 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 居梦”，同时也能在整体上缓解上海目前高房价的现状。 6.3打击投机炒作 投机者的炒作不仅炒高了楼价，且极易引发房地产泡沫，纵观上海是房价的发展历程，房价如此巨幅的上涨与投机者的炒作不无关系。因此要对国内投机炒房者行为加以限制。首先可以提高相关税收政策，压缩炒房者的获利水平;第二，提高借贷成本，例如同一购房者随着购房贷款次数的增加，首付款比例和贷款利率也该相应提高。第三，对于没有还清贷款的商品房，不得过户转让给他人。诸如此类的打击手段还有很多，总而言之通过针对投机炒作的压制必定会对房价水平产生较大的影响。 6.4完善税收体系 目前房地产税收政策主要是向房地产企业仅进行一次性征税，房地产企业的做法往往是将其交的税直接或间接转嫁给消费者，导致房地产价格高升，影响到房地产市场的平稳。目前，房地产业存在的“暴利”属于转移性收益，它源于相对低廉的成本和社会经济发展。从公平原则来说，政府应对房地产包括一手市场和二手市场，适当的征收房产税。这样做有利于规范商品房的主要功能，促进社会安定，增强国家财力，使炒房炒地无多少利润可得，引导大量社会资金从房地产众抽出来，达到打破由房地产开发商结成的价格同盟的目的。我们可借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，以此促进房地产的流通和消费，保持房地产价格稳定。 6.5优化政府住房制度 我国政府虽然制定了住房分类供应制度，但在现实中没有很好的执行。就上海市而言，政府给予中低收入群体的关注度还远远不够。房地产实现市场化制度之后虽然政府给予了经济类房一些优惠的土地和税收政策，但国家对面向中低收取群体的经济类房的控制还不够，目前的做法是把这类保障性住房的价格、户型等问题的一部分决定权交给了市场，而不是完全根据适合居住的群体的特点来制定，所以这样容易造成了保障性住房成为了价格只是略低于市场价格，户型设计更适合中上等收入人群居住的商品房的局面。而就这一点政府应 19 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 当正确把握市场化调节房价的度，住房出来具有市场性更重要的是具有社会性，把住房价格完全交给市场定价必然违背住房的社会性这一功能。目前我国人口收入群体呈“金字塔”型，大多数人口属于中等以下收入群体，只有少数是属于中高收入的人群。而正是这些中低收入人群的购买能力是远远不足的，因此政府在制定住房政策时要多关注中等以下收入群体，尤其在制定公房的定价、户型设计、资格审查机制时更应该以解决他们的住房问题为落脚点，而不能放任由市场来调节。 6.6 住房政策向低收入阶层倾斜 为使大多数人在上海能够“居者有其屋”，所以政府遵循“保护低收入人群”的原则，应该采取相应的政策性调节措施，使不同社会层次的百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。所谓“保护低收入人群”是指，政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场解决。 其具体来说可以是:中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。政府应该出台相关法律法规，中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。 6.7 要建微小户型的政府保护房 参照西班牙政府的住房规定，西班牙住房大臣特鲁希略日前提出一项建设建筑面积为25到30平方米的微小户型政府保护房计划，以解决无房青年和外国移民的住宅问题。 特鲁希略说，这种住房面积虽然小，但具备厨房和卫生间，还有公用的洗衣间和储藏室等。另外，也可以根据情况两套合并，变成两室住宅。目前，首都马德里也有部分建筑面积在30平方米左右的商品房。 西班牙青年人结婚后一般都不再与父母住在一起，而是自己买房或者租房住。因此，西班牙青年人一般来说永远都处于缺房状态，这一直是政府头疼的问题。此外，西班牙全国共有300万外国移民，其中的合法移民也可以得到政府保护房待遇。萨帕特罗工人社会党政府在大选时曾经许诺要解决年轻人缺房问题。住房大臣特鲁希略提出的建设微小户型住房的计划就是为了兑现大选诺言。对于西班牙的住房改革的政策，我认为上海市也可以借鉴于西班牙的政策， 20 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 上海是一个国际化大都市，人口密度大，如果上海市也能建设微小户型的政府保护房，那么我认为上海市房价如此之高的现状也会得到缓和。 6.8 制定结婚用房的优惠政策 在许多人的印象中，一般认为本轮房价上涨与婚房的刚需密切相关，就拿上海市婚姻登记情况来看，2012年一年上海市婚姻登记人数就有143819对，而2012年全年上海市楼市成交量为78257套。基于结婚之后许多人都希望有自己的婚房这个大多数人的想法，因此产生了这个难以避免的需求，许多人明知房价已经偏高，楼市泡沫较大仍旧毫不犹豫的将自己所有的积蓄投入房地产市场，因此导致了整个上海市房地产市场始终处于供不应求的状况，而因为有了这个刚性需求的加入，所以也助涨了部分投机者的买房意愿。 综上所述，政府应该适当考虑那些真正需要新房的人的刚性需求，本文认为政府部门可以适当出台政策针对这些首次结婚人口，解决结婚用房这个巨大的需求缺口，比如在针对第一次结婚后买房的人，可以享受打折的利率优惠或者可以适当降低首付比率，相信如果在房地产的刚性需求大大减少之后，那么楼市的投机市场的空间也将大大减小甚至会不存在，那么上海市乃至全国的房价也将会回到一个合理的水平区间。 7、结论与后续研究建议 7.1结论 本文通过关注了如今房价高涨这一个备受关注的社会话题，由此分析了上海市房地产市场现阶段的供求双方存在的深刻的矛盾，通过针对房价上涨的历史和现状，并结合了供给需求和政府部门的多方面得出了若干条上海市房价高涨的成因，并综合了成因的分析以及上海市目前的房地产宏观政策个人总结了针对抑制上海市房价过快上涨的建议。本文主要的观点如下: 综上针对房地产业的发展历史和市场现状的分析，房价上涨势在必然。所以房价达成均衡的合理区域应该是一个小幅温和上涨的区间，而非稳定不变。 房价既应防暴涨、也应当防暴跌。政府部门应该加大宏观政策干预的力度，注意政策制定的方法，适当阻止投机资金的大量涌入而导致的房价过快上涨。但 21 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 中国房价却在最近的十年左右的时间内打破了这种和谐的规律，产生了一段爆发性的上涨。而这段过快的上涨的原因也是多层次的，主要来源于供求不平衡以及政府部门刺激房价的政策等多方面因素，近年来由于房价上涨而引发的社会性的危害也不在少数，大多集中在影响和谐社会的建立以及城市幸福指数提高，容易引发经济危机等方面。所以提出适当的抑制房价的对策刻不容缓，本文的观点主要是针对政府部门方面，有加强宏观调控，加大保障性住房，出台限购令等诸多对策来维稳房地产，保证社会和谐发展。 7.2后续研究建议 在整个中国的近十年来，房价高涨已经成为一个极为严重的社会问题，为此，如何稳定房价具有重大的意义。本文通过对有关资料和文献的整理和分析，对上海市的房价现状作了判定，尝试去找出上海市近年来房价过高的成因，以及分析因为房价问题给社会带来的负面的影响，最后提出了几点有利于抑制高房价，促进房地产业平稳健康发展的个人意见和建议。 在房价高涨的原因方面，本文主要的分析是从需求和供给以及政府部门的几个方面出发，分析了当前社会房价高涨的原因，但整个房地产业的快速发展的原因并不局限于此，所以需要今后进一步的研究。针对维稳房价的策略方面，本文主要针对的政府部门方面，但是若要真正控制房价的过快增长光政府的努力也是远远不够的，这也需要今后进一步的深入研究其他更多的手段去促进房价的和谐发展。 22 上海师范大学商学院本科辅修毕业论文 参考文献 [1]元真.我国房地产市场和价格走势的比较研究[J].湖北经济学院学报,2009,(2):3-4. 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