买回迁房的契约合同

买回迁房的契约合同 篇一:房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么 房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么2009-7-10 10:53 提问者:hy19900923 |悬赏分:100|浏览次数:1431次我家准备买栋房子，通过中介了解他们的房产证要5年才发，签这样合同要注意什么,急～在线 等～ 问题补充: 问题补充: 更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位大虾帮小弟参考下 。他家的是拆迁房，因为家里分了好 几套所以才卖的似乎是这样 ,他们要求一次付清009-7-10 11:40 最佳答案 1、要查看他在开发商的那里购房的原始档案，问明为何房产证要5年才发, 2、到规划部门、土管部门、房管部门、拆迁办。开发管理部门查清房产证5年后能否办下来,不 要怕麻烦～ 3、若1、2条没问题的话，最好让开发商出面，把卖方的原始档案改为您的名字; 4、签合同时让卖方找一个有经济能力、社会信誉较好的担保人最好～ 总之，此类房屋(下证以前)的交易不受法律支持， 1 最好不要买～八级首先要看到他的原始购房合同、契税票、发票。然后拿这些到建委“查册”，验证是否真是房主。 没有拿到房本以前绝对不可以付全款。 房产证要五年才发，为什么呀,你得注意了，如果只是买指标或者是别的的话，这种合同是 不具任何法律效力的，国家是不认可的。你只能祈求你碰到的是一个好人，他没有想坑你钱的想 法四 没有房产证 那怎么证明房子是他的,所以要看他的购房合同，购房发票，契税票，身份证，然后留底去房产局去查证。同事需要查证的是是他的房本没办下来还是都没有办下来。 还有要注意产权是哪的,军产， 医产， 校产，央产，这些产权的房子没有上市是不允许买卖的。 如果你想要买这拆迁房子， 有四个要点:一是支付房款要留一些做为办房产证、 土地证信用抵压金， 免得以后房主以各种理由推委过户;二是到公证处咨询一下，能否办理买卖房产委托过户公证， (今后由委托人和买主去办理产权证、土地证过户手续)免得以后房主推委不到房管局协助办理 产权、土地证等过户手续;三是要与拆迁办或房开公司联系; (原因及今后有关事宜直接和你 联系)四是协调安置费、购房款、认购定位等事宜。拆迁安置房在买卖过程中(没有房产证) 应注意些什么, ，应注意些什么 拆迁安置房在买卖过程中(没有房产证) 应注意些什么, ，关于这类房屋买卖从法律角度来说是不太合法的～所以国家在此类房屋 2 买卖中并无详细的规定～ 但要买卖需注意几点， 第一.此类房屋买卖最大的风险是买卖关系中的出售房可以随时随地收回该房屋 (付出多少代价的 问题,但一定可以拿回～～，所以，出售房必须是土地 使用者(原始房东) ～) ，如果有可能的话要去 3 做份公证处公证～一般违约责任定在300%左右～还有就是户口必须迁出～ (很重要，因为除 了产权归属意外，国家也很重视物权这方面的东西，实际居住人是谁很重要) ，如果你能把自己的 户口迁过来就基本上没问题了购买二手房，房产证还没下来，交易的时候需要注意什么, 购买二手房，房产证还没下来，交易的时候需要注意什么, 各位知道达人、业内专家，小女子先谢了～ 看上一套二手的房子，150平，但是房产证还没下来，开发商承诺一年半以内发证。请问一下: 1、如果现在购买，手续怎样办没有风险， (没通过中介) 。 2、我和房东各需要出什么费用。 (另:房东的购房契税、维修基金、物业费已经交了) 。 请回答的越详细越好。再次谢过～ 金币不多，全部奉上。 问题补充: 问题补充: 山东省 聊城地区的 商品房 房东是个人 去开发商那里改购房发票和合同，契税的发票需要改到我的名下吗,再办房产证的时候，还需要 缴纳什么费用吗, 最佳答案现在购买1:全款:全款购买的话，从开发商那里改地单。也就是说将来房本直接下到您的名下。 缴纳的税费:肯定没有满五年了，150平米的属于非普通住宅。契税3%，个税:税费计算方法一、 营业税:1%。营业税:5.5%。 因各地不一，您最好是去当地的《有信誉中介公司》询问一下。 最好是别贷款，别签订二手房购房合同，因为这样的话，您的钱就没谱了，就要等到房产证下来 之后才 4 能过户，在这期间如果房东违约或者是房价疯涨担心就会出现了。买卖未取得产权证的房屋，合同有效吗,要注意什么,很多二手房买卖交易中，卖方往往在还未取得产权证的情况下就转手把房子卖了。而按我国法律规定，房屋所有权以 登记为准认定，卖方未取得房产证，也就是说卖方还未取得房屋所有权。这种情况下，双方的买 卖合同有效吗, 《城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。据此，在前 些年的司法实践中，各地法院对这类案件，有很多是认定房屋买卖合同无效的。 近些年，对于民事合同，司法实践中更加注重尊重双方当事人意愿，基于此点原因，在适用法律 时往往有所突破。对于在未取得房屋产权证时所签订的房屋买卖合同，在一定情况不少地区的法 院以各种理由认定为有效。 比如前几年上海高院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中就把暂未取得产权证的 房屋买卖理解为债权转让，认可其有效性。 那么在现在北京的审判实践中，对于尚未取得产权证的房 屋买卖行为，是如何处理的呢, 如果卖方与与开发商签订了商品房买卖合同，只是暂时没有取得房屋所有权证，将来可能取得产 权证、 获得房屋所有权， 法院不会仅以卖方在签订合同时未取得房屋所权为由认定买卖合同无效。 5 当然，购买和出售暂未取得产权证的房屋风险还是相对比较大的，因为卖方可能因为各种原因而 无法在预期的时间内办理下产权证， 如果出现这种情况， 就会出现买卖双方无法按预期完成交易， 很容易发生争议。 在审判实践中，如果出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房 屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。 针对上述司法实践，北京杨文战律师给您以下建议: 1、 暂未取得房屋所有权证的房产交易风险较大，购买或出售请谨慎。 2、 如果要交易此类房产，双方对该房相关背景多方了解，对何时能取得产权证要有认知，对不 能按期取得产权证的可能要有预期。 3、 对买方而言，减少风险要从两方面入手:一是在取得产权证前，尽量少交房款;二是应先取 得房屋的使用权、控制权。 4、 对买方而言，要让卖方明确承诺卖方取得产权证的时间、把房产过户给买方的时间，并约定 适当的违约金标准。 5、 考虑到房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定适当的违约金标准，以避免房价大 幅波动时，对方违约。 6、 要考虑到一段时间以后，因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交 易资格发生变化后如何处理的问题。其他回答共 1.房产证还没有下来的话，强烈建议改底单，也就是购房合同的名字更改为你购房的名字，相当于你和开发商签订购房合同而没有原房主的事了。不然如果房价涨了 6 原业主反悔的话你是没有任 何办法了 自己去打印一份建委正规合同，确认契税票名字是不是房东本人的(最好去建委确认下) ，找邻居 或者物业人做中间人最好。\ 1、合同是必不可少的。先看看卖房人和开发商的合同有没有漏洞。如问题不大，和卖方人签订 一份附期限的购房合同;一年半后办理过户; 2、然后让卖方人把购房全部手续都给你，由你持有。最好办理一个公证以后办房产证还是办理 过户等手续都委托你本人或你信任的朋友、亲戚，避免以后由此要挟你再要钱; 3、我认为关于什么费用先协商，协商不成按法律规定办理就可以了。不必担心这一块。实践中 一般都约定由购房人出办理房屋过户一切手续。 直接去开发商那里改低档，按一手房手续办理也就是说房东所说的那些费用 没有税费不用通过房管局 问题的关键就是你们去开发商 那里看看能不能该抵挡找找熟人送送礼价格你自己定 若不能该抵挡那就麻烦了 ，要走二手房手续，前提还要等房本下来才能交易。 一般买新房都是等到房屋修好 可以缴契税了 那么缴了契税就可以办理房产证了 还有 7 就是你要问开发商还可不可以改名字 房产证办了再过户 和开发商签合同了 除非开发商说可以直接办理你的房产证这个最重要的是直接办理你的房产证还是说等业主的 反正不是很建议买没房产证的房子 因为业主在缴首付的时候就 签了就改不了的 所以你要因为中间存在一个营业税的问题但是我在想因该不行的现在的合同都是在国土局的网站上打印的问清楚具体情况是怎样的 或者是找个律师做见证 1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:要不然没有法律保障的(1) 、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证 件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2) 、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品 房买卖的必经程序) ，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约) 。买卖双方通过协商，对 房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后， 双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3) 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提 出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续， 对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 (4) 、立契。房地产交易 8 管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的 审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的 房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 (5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、 经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (6) 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材 料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7) 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款 手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准 买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方 领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 (8) 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房 屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 (1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不 到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主 还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房 9 屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应 当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的 买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 10 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手 续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我 国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府 可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地 的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还 应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住 宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情 况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且 这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国 家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房， 11 还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时 应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有 优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起 篇二:小产权房赠与合同 篇一:房屋赠与合同(范本) 每一份赠与协议的内容各不相同，但其中心内容是一致的，就是写清楚赠与人所赠与给受让人的房屋状况就可以了。 另外，如果双方还有什么附加条件，也一定要同时在协议中写清楚。我来举一个例如: 房屋赠与协议 赠与人 x 受让人 y x现有产权属自己的房屋一套，欲赠与给y，订立如下赠与协议: 1、赠与房屋为坐落在**市**路**小区的楼房一套，门牌为**号，面积为**平方米。 2、双方同时约定:受让人对赠与人的父母予以生活起居的日常照顾(生活费用由赠与人支付不要受让人承担)，否则赠与人有权撤销赠与、收回房屋。 3、协议签订后，双方不得反悔。 赠与人(签字) 12 受让人(签字) (日 期 ) 没有第二条也可以 但是最好签字后做公证。 房屋赠与协议 甲方: 乙方: 为明确双方本次赠与房屋行为的权利义务，甲乙双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律规定，制订本合同，以资共同遵守。 1、乙方决定将位于上海市 区 路 楼 层 号的房屋一套(结构: ，产权证号: ，产权类别:，建筑面积 平方米)，无偿赠与给甲方。甲方同意接受此次赠与。 2、乙方保证其对上述的房屋拥有合法的所有权。 3、乙方保证本次增与并无任何恶意，而且将其所知的一切注意事项告知甲方，否则，乙方愿意对因此给甲方造成的损失承担赔偿责任。 4、应乙方的要求，甲方保证将房屋不用于违法等事项。 5、在本合同生效后，乙方应在 日内向甲方移交上述房屋，并应在 日内协助甲方到有关房产管理部门办理有关变更登记的手续。 6、甲方无须向乙方支付任何费用，但与移交上述房屋的有关费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以 13 及有关契税应由甲方负担。 7、违反本合同的约定为违约行为，应承担违约责任，违约方应向对方赔偿一切损失。 8、本合同未尽事项，甲乙双方可另行约定，其补充协议经双方签字与本合同具有同等法律效力。 9、本合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向甲方住所地人民法院起诉。 10、本合同一式六份，甲乙双方各执一份，其余四份保留在办理有关手续时备用。 11、本合同自双方签字后生效。 甲方(签字): 乙方(签字): 住所: 住所: 身份证号: 身份证号: 签约时间: 签约时间 不动产赠与契约书 赠与者x x x(以下简称甲方)、受赠者x x x(以下简称乙方)双方缔结如下赠与契约: 第一条 甲方将后记的不动产依以下各条约定赠与对方。 第二条 甲方会同乙方于x x x x年x月x日进行后记的不动产移转登记及转让手续。 第三条 前条的转让系以现有状况下交付乙方。而自签约日始至x x x x年x月x日止，乙方得继承为后记不动产建筑物的出租人。 14 甲方须将前述房屋租赁契约书交付予乙方。 第四条 乙方受赠后记的不动产后，应负抚养甲方夫妻之责。但，乙方应自后记不动产租赁所得租金x元于每月前交付与甲方。 但，当甲方夫妻之一生病时，或乙方生子时，双方可重新酌商前述的约定。 第五条乙方如有下列情形之一时，甲方可撤销本契约: (1)无法履行前述的抚养义务时。 (2)对甲方犯下重大罪行。 第六条 乙方若因前条任一事由遭致撤销契约时，不得将后记的不动产转让，并应立即将之归还甲方。 第七条 根据第二条所述后记不动产于办理移转登记或交付日之前损坏时，则撤销后记不动产建筑物的赠与，而仅赠与土地。 乙方可不支付第四条但书中的抚养费。 不动产标示: (1)土地:坐落于x市x街x号 面积:x x亩 (2)建筑物:木造房屋二层 面积:一楼x x亩 二楼x x亩 上列建筑物正租赁中。 15 本契约一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。 立契约人 赠与人(甲方): 受赠人(乙方) 住址: 住址: 身份证统一号码: 身份证统一号码: x x x x年x月x日x x x x年x月x日 房屋所有权赠与协议 甲方: 乙方: 双方就房屋所有权赠与事宜，经协商，达成如下协议: 一、房屋状况:该赠与房屋位于 市 室，建筑面积 平方 号。 二、房屋性质系回迁房。 三、甲方确保对该处房屋拥有合法的所有权。 四、甲方承诺将该处房屋所有权赠与给乙方，并明确本协议生效后，该处房屋所有权归乙方个人所有。 五、本协议生效后，房屋所有权证换证手续由乙方负责办理。 六、本协议经签字并公证后生效。 七、本协议一式五份，甲乙双方每人各执一份，一份公证处留底，一份交房管局办证备案。 甲方: 乙方: 16 年 月 日 年 月 日 父女房屋所有权转移需要什么 一般来说，采取赠与过户比较省费用。但是将来的税费可能会高～ 过去很简单，现在麻烦点～ 可以采取赠与的方法，比过户便宜点 大额的有3%的契税和0.05%的印花税，如果南京是4%的契税～各地可能会有小不同～ 房屋赠与的转移登记 因房屋赠与申请转移登记的，申请人是赠与合同中的双方当事人。 登记要件 ?天津市房屋所有权转移登记(原件留存); ?申请人身份证明(查验原件、复印件留存); ?房屋所有权证书(原件留存); ?赠与合同(原件留存); ?契税完税凭证(查验原件)。 有抵押登记或者抵押权预告登记记载的，转让房屋应当经抵押权人书面同意。 宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。 登记时限 登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。 17 税费标准 ?登记费:住房，权利人按每套房屋80元交纳;非住房，双方各按标准房价总值的2‰交纳。 ?契税:受让人按成交价格(或市场价格)的3%缴纳契税。 ?印花税:按房屋市场价格的0.5‰的税率计税，各自全额贴花。房屋权属证书每本5元。篇二:小产权房屋买卖合同范文样本 房屋买卖合同范文样本 出卖人(甲方):身份证号码: 买受人(乙方):身份证号码: 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 甲方保证本房屋无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效， 一、甲方自愿将其村证房位于 德州市经济开发区华园盛世的房屋10号楼2单元1803号(建筑面90 平方米)以人民币(,365000元)的价款出售给乙方，一次性将房款交付甲方。 二、本合同签订后，甲方对—— 的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 三、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住 18 权利，合同签订日之前该房屋所发生的一切费用由甲方负责。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》; 四、违约责任 2 、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________ 作为甲方的损失赔偿金。 3 、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。 4 、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。5 、如因规划部门导致房屋使用功能的，甲方应当通知乙方，涉及拆迁补偿以甲方名义实施，补偿款为乙 方所有。 七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。 八、其他约定 九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 19 十、本合同一式2份，甲乙方各执一份。 甲方: 乙方: 年 月日 年 月 日 村委会章: 年月日篇三:小产权房屋买卖合同范本 小产权房屋买卖合同范本 出卖人(甲方): 身份证号码: 买受人(乙方): 身份证号码: 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(,________ 元)的价款出售给乙方。 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、 20 担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》; 六、违约责任1、甲方应当于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。 2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。 3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。 4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。 5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。 七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商 21 解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。 2、依法向——区人民法院起诉。 八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充 协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。 甲方: 乙方: 年月 日 年月日 见证人: 年月日年月日 篇三:购房须知 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段: (1) 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提 供合法的证件 ，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2) 如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定 金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、 22 产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3) 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产 管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 (4) 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门 事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 (5) 缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、 危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (6) 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登 记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7) 对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同 23 后由买卖双方共同到贷款 银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 (8) 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双 方的二手房屋买卖合同全部履行完毕 交易风险二手房交易风险如何避免 1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。 2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。 3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。 4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。 5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。 6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建 24 议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。 五大关二手房交易五大关定价关二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。建议:将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、 收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。合同关二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。建议:如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。过户关办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。 25 建议:一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。付款关付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证;卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。 建议:针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。交验关物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。 建议:物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括:物业是否与合同约定的一致;所售房屋里的家具等是否已搬空;钥匙是否已交付;水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等十大技巧二手房交易十大技巧一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步 26 步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。 专家建议:卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。二、两种代理方式各有利弊委托中介销售二手房一般有两种方式:独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。据介绍，比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊:一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办,这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢,专家认为，代 理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。四、“跳过”中 27 介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方(来自:www.zaidian.cOm 书 业网:买回迁房的契约合同)就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。五、不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。六、心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和， 28 客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。七、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。八、不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。九、合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。十、自售房屋有学问市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中 29 介进行的，而是? 30