嘉兴地区未来房价预测开题报告

嘉兴地区未来房价预测开题报告 (2011届) 本科毕业论文(设计) 开 题 报 告 题 目: 嘉兴地区未来房价预测 学 院: 商学院 专 业: 信息管理与信息系统 班 级: 学 号: 姓 名: 指导教师: 开题日期: 选题的背景、意义 改革开放30多年来,我国房地产产业快速发展,取得了巨大成就。房地产市场作为房地产经济运行的基础和依托,也是我国社会主义市场体系的重要组成部分。商品房的价格,房屋的居住结构和居住水平也已经成为全国人民关注的焦点之一,直接影响到人们的日常生活。无论是投资开发商还是普通居民,都在关注着房地产市场的发展变化。 这几年嘉兴的发展势头良好,借助其地理位置的优越性??地处与我国经济 最发达的长江三角洲地区,是浙江省最靠近上海的一个地级市,东临上海,南频杭州湾,西连杭州,北接苏州, 320 国道和沪杭高公路横贯东西,乍嘉苏高速公路连南北,并且还拥有浙北地区唯一的海口岸??嘉兴港,水陆交通十分发达。嘉兴经济持续快速的发展。2010年是“十一五”收官之年,虽然尚未落幕,但嘉兴综合经济实力跨上新台阶已成定局。预计嘉兴市地区生产总值达到2250亿元,与2005年的生产总值1158亿元相比,接近翻一番,5年间GDP年均增长12.5%。与经济实力同步增长的还有全市财力,预计今年嘉兴市财政总收入达到335亿元,5年间这一数字年均增长21%。?嘉兴市以科学发展观统领全局,扎实推进改革开放和统筹发展,积极应对国际金融危机冲击,以项目和创新为载体,努力化解要素制约,着力提高经济运行质量,呈现出经济结构更趋优化、发展方式加速转变、城乡统筹快步推进的良好态势,全市经济社会迈入了科学发展、和谐发展的轨道。 2010年国家出台了一系列政策来控制房价快速上涨,在房地产调控政策中,收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后,楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转,投资需求是否会退潮,房企又是否会祭出降价大旗,成为影响未来房价走势的重要因素。房价是人们最关心的,也是政府急需解决的民生问题。嘉兴作为受到较大关注的房地产发展区域。消费者感到迷惑。本论文希望通过对我国房地产的发展过程、发展的大环境及未来走势的分析和嘉兴市房地产过去几年的发展情况分析,预测未来几年嘉兴市房地产市场的发展情况和房价走势。希望对相关的消费者提供一定的参考作用,并且对其他城市房地产的发展分析起到一定的借鉴作用。 二、研究的基本与拟解决的主要问题 1、研究的基本内容 调查与预测嘉兴地区房价的发展趋势,可以从多个方面来考虑。 这个调查预测中主要要有以下几个部分的内容:1) 从其他文献中找出一些对房价可能有影响的因素。 2)将这些因素进行整合,并从这几年的嘉兴地区的房价进行调查。3) 用层次分析法或者其他一些来分析嘉兴地区房价的决定因素。 4) 用时间序列的方法来预测出嘉兴地区未来房价的发展趋势。 5) 如有可能,做出可视化的预测结果。 2、 拟解决的基本问题 为了了解嘉兴地区未来房价走势,有很多问题需要解决。(1)影响房价有哪些因素?2国家出台的政策对房地产的影响是什么?(3)嘉兴市场房地产市场供求情况?房地产是一种特殊的商品,也称不动产。狭义上说是指房地产交易的活动场所;从广义上说,房地产市场指整个社会房地产 关系的总和,是房地产开发建设,经营,管理,服务和消费的内在运行机制。分配房地产资源,实现资源的最优化配置,促使房地产业进入良性循环并成为国民经济的支柱产业,有助于调整消费者结构,促进国民经济协调发展,有利于房地产的供求平衡,缓解用地和住房供求矛盾。 三、研究的方法与技术路线、研究难点,预期达到的目标 1.研究方法和技术路线: (1)回归分析预测法 根据预测目标,确定自变量和因变量(2)建立回归预测模型(3)进行相关分析(4)检验回归预测模型,计算预算误差(5)计算确定预测值 一元线性回归模型是用于分析一个自变量(X)与一个因变量(Y)之间线性关系的方程。一般形式为: 式中: 是因变量Y的估计值,也称理论值。X是自变量, 为未知参数。? 运用公式: (2)基于灰色??马尔柯夫方法的嘉兴未来房价预测 灰色系统GM1,1预测指对获取信息量较少、数据资料年限较短、波动不大且逐年呈上升趋势的问题进行预测的有效方法。但由于GM1,1模型的解为指数型曲线,一般呈单调递增,进行超长期预测,往往偏高,因而对波动性大的数据拟合较差,预测精度较低。马尔柯夫预测是根据状态之间的转移概率来预测系统未来变化的,它反映了各状态之间转移的内在规律和各种随机因素的影响程度。因此,马尔柯夫预测随机波动性较大的问题较为适宜,正好可以弥补GM1,1模型的局限性,而GM1,1又可揭示预测问题时间序列发展变化的总趋势,用来弥补马尔柯夫预测的局限性,达到取长补短。两者结合形成的灰色GM1,1马尔柯夫预测方法,可大大提高预测的精度。应用灰色??马尔柯夫模型,根据以往的房地产交易价格,可以比较准确地推算出市场价格。 2.研究难点: 研究的难度在于在与数据的准确度,要想获得准确的数据是很难的一项工程,如果简单的发几份调查是不够的,还需要实地考察,向政府部门要准确的统计,这些预期结果将有助与论文的准确性,分析的透彻性。还有就是利用模型,如回归分析预测和马尔科夫方法都比较繁琐,需要耐心。 3.预期目标: 通过回归分析预测法,先根据本年度房地产价格*年度房价的增长比例,再根据本年出让土地价格情况、建筑成本情况加以预测,这些方法都是根据目前市场情况对未来房价一种“定性”预测。通过马尔柯夫方法,根据以往的房地产交易价格,可以比较准确地推算出市场价格。 四、论文详细工作进度和安排 2010.10.30?2010.11.22 完成毕业论文选题。 2010.11.22?2011.01.10 对近几年的嘉兴房价与经济发展等情况进行调查,学习有关技术,阅读参考,完成文献综述。2011.02.21?2011.03.11 拟定研究方法,技术路线,完成开题报告。 2011.03.12?2011.05.03 进一步调查数据,阅读文献,进行方法选择,完成外文翻译。 2011.05.04?2011.05.12 对调查数据进行处理,完善模型设计,完成论文初稿。 2011.05.13?2011.06.10 准备答辩材料。论文交指导老师审阅、评阅老师评阅。 五、主要参考文献: [1] 徐小慧.房地产市场调查与预测[M].北京:科学出版社,2009. [2] 许勤筱. 房地产泡沫产生的原因及浅析[J], 商品与质量,2010(1):24-35. [3] 黄莹 .传媒集团房地产营销[J],调查与决策,2005(12):24-35. [4] 李松,綦群高.我国住房价格弹性梯度机制及分异研究[J],房地经济,2010(9) [5] 陈晓慧.市场预测与决策[M].武汉:武汉理工出版社,2008. [6] 廖进球,李志强.市场调查与预测=Survey?and?forecast?of?market[M]. 长沙:湖南大学出版社,2009. [7]?崔发强,刘柳.2008.房地产市场调查与预测[M].北京:化学工业出版 社,2008(9):24-35. [8]?张建华.嘉兴房价的现状与发展趋势.房地市场[J],2010,1:12-14. [9]?陶克强.嘉兴综合经济实力跨上新台阶---嘉兴日报[J],2010-12-01. [10] 陈友玲.市场调查、预测与决策[M].北京:机械工业出版 社,2009(3):24-35. [11] 令人迷茫的嘉兴[EB/OL]. ////0>. [12] 丁国文.房地产投资对经济增长的贡献研究.经济师 [J],2007(6):24-35. [13] 闫秀荣.市场调查与预测[M].上海:上海财经大学出版 社,2009[14]??W.K.?Wong,?//..?A?hybrid?intelligent?model?for?medium-term?sales?forecasting?in?fashion?retail?supply?chains?using?extreme?learning?machine?and?harmony?search?algorithm?[J].?International?Journal?of?Production?Economics.?Volume?128,?Issue?2,?December?2010,?Pages?614-624[15]??Peter?Wallstrom,?AndersSegerstedt.?Evaluation?of?forecasting?error?measurements?and?techniques?for?intermittent?demand??[J].?International?Journal?of?Production?Economics.Volume?128,?Issue?2,?December?2010,?Pages?625-636