南京华海置业马群老街项目定位及营销推广方案(可编辑)

南京华海置业马群老街项目定位及营销推广(可编辑) 南京华海置业马群老街项目定位及营销推广方案 为华海置业马群老街项目 量身的制胜营销推广策略 联排别墅，小高层 纯低层洋房4层5层 纯6层电梯洋房 6层普通花园洋房，5层高档花园洋房，4层叠加 我们通过粗略产品计算初步估算出以上方案的收益情况其中销售价格按照本项目的初步预估价格计算 首先重新深入认识地块 地块等级划分 方案二和方案三收益都比较高那么其市场风险如何 那么我们接下来分析本项目物业总价水平上的市场情况 总价在250万以上的物业 总价在200,250万之间的物业 总价在150,200万之间的物业 250万以上物业市场分析 江宁板块的独立别墅总价多集中在250万以上双拼别墅的总价多集中在200,250万之间部分联排别墅总价集中在150,200万之间 仙林板块目前有新推出的双拼别墅总价 达到了200万以上部分联排叠加别墅总价在150,200万之间 200,250万之间物业市场分析 江宁板块总价在200,250万的双拼别墅 150,200万之间物业市场分析 了解了以上总价基础上物业的市场情况那么我们又面临着这样的问 根据以上地块规划初步预估本项目周边后期潜在 方案二 设计为纯6层电梯洋房与周边后期潜在多层竞争激烈 不符合地块素质档次分区的应用无法突 出素质较高区域的价值 全部为跃层户型高总价物业太多 收益 最大但市场风险最大 方案二不能合理有效的利用地块资源 且市场 风险最大不适合采用 方案三的收益相对方案二稍小但多种 物业形态组合可以增加市场选择性扩大客群基础并通过部分多层建 筑阻隔外界不利因素保证了社区居住环境 另外方案三可以 延伸出不同的产品设计例如?和? 可以通过物业比例的调整来实现 收益和风险的平衡 初步建议 普通花园洋房 户 型面积以95,130?左右的二房三房为主 户型面积以180,200?左右四房五房为主 高档花园洋房 户型面积以150,160?左右的四房为主 叠加别墅 户型面积以180,200?左右四房五房为主 以上户型面积 仅为初步建议后期可视具体情况调节 确定了可开发的物业类型之后 我们就要解决以下问题 各种物业类型如何布置 各物业类型体量如 何分配 我们仍从地块素质分区出发 物业体量分配原则 4层叠加物业体量天花板原则 6层多层物 业体量地平线原则 通过以上论述我们得出 多层花园洋房叠加 别墅是最适合本项目开发的物业 通过天花板原则地平线原则 和资源充分利用原则得出了各 物业合理的体量分配 给出了适合项目开发的产品设计方案 马群老街项目市场产品部分 结束谢谢 提报完毕 以下是交流时间 交通配套,,地块南侧汽车站钟山学院站和在建的 地铁二号线马群地铁站方便了周边居民的出行本项目交付后小区居 民出行也会较为便利 自然资源,,本项目位于紫金山东侧依托紫金山自然资源为本项目营造了很好的自然景 观大环境为本项目后期的销售推广添加了砝码有利于本项目的销售 资源稀缺性,,本项目位于城东板块紫金山脚下目前本区域的土地储存量已大幅减小紫金山资源的稀缺性更加明显本项目上市后将能有力的吸引购买者的眼球 高档配套本项目所处城东板块的富人区周边有高尔夫球场马术场等高档配套为高端人群提供了休闲娱乐洽谈的良好场所也间接为本项目吸引高端人士购房增加了有力的竞争条件 地块内部,,本项目地块内部有高压线通过给本项目的工程开发带来一定不便也不利于整个小区的布局影响项目的品质 周边环境,,本项目东侧是海军医学专科学校学生等流动人口较多周边环境略显嘈杂且项目东侧已有建筑外立面陈旧使得本地块周边环境外观感觉较差 地理位置,,本项目位于紫金山东侧高端人群对本区域有特殊的热衷度这为项目后期推广及与周边区域类似项目竞争增加了砝码 地铁及高速公路噪音影响――地铁二号线马群站为地上轨道加之环陵公路沪 宁高速等主要交通干道距离地块较近交通 噪音可能会减小社区居住舒适度 周边潜在竞争――仙林城中和江宁板块存在部分项目在总价及客群上与本项目有一定的重复性可能在小程度上分流本项目客源给本项目造成一定的威胁但这种威胁可通过项目准确得定位及有效得宣传化解 地块建筑指标 营销策划 行销策略 111100 总计 10年12月 清盘 20496 公寓 10年5月 第五波次 10085 叠加别墅 20116 花园洋房 09年10月 第四波次 20116 花园洋房 09年5月 第三波次 10085 叠加别墅 20116 花园洋房 08年10月 第二波次 10085 叠加别墅 08年5月开盘 第一波次 建筑面积? 产品名称 推盘节点 分期 销售推盘节奏模拟 分期开发假设下的销售模拟 营销策划 行销策略 整体价格推盘策略 分阶段推盘递进式涨价平开高走 价格思考 分阶段推盘不仅根据工程进度分3期完成整个项目的销售工作在每一个大销售期中还将划分出一定数量的小组团根据蓄水进度分波次上市以便有效挤压消费需求形成供不应求的热销局面 递进式涨价基于小组团分波次上市的推盘节奏通过我们娴熟的销控手段实现价格小涨幅高频率的递进式涨价有利于让客户形成追涨心态 平开高走经由分阶段推盘渐进式涨价的操作实现项目销售价格的平开高走完成销售利润最大化目标 定价建议 以略低于市场价格水平的价位跟随入市 通过短平快的递进式涨价平开高走 根据未来区域市场预期和现有价格水平判断以预留1000元m2的价格浮动区间 本案物业均价定价策略 1271876000 111100 合计 184464000 20496 9000 多层公寓 663828000 60348 11000 花园洋房 423584000 30256 14000 叠加别墅 销售额元 建筑面积? 整体总均价元? 物业 营销策划 行销策略 回款 127亿 总计 28亿 10年5月10年12月 33亿 09年10月10年5月 21亿 09年5月09年10月 33亿 08年10月下旬09年5月 12亿 08年5月10月中旬 回款额度 回款节点 营销策划 行销策略 营销策划 媒介策略 南京大众媒体 短期内迅速扩大项目知名度提升项目形象但广告传播性价比持续下降 报纸 户外大牌看板 有效树立形象建立信息阵地 网络广告 丰富项目形象增加现代感 电视 表现项目现场形象的最佳手段 电台 发布项目促销讯息增加购买劝服力 路牌灯箱 有效引导人流展示项目形象 挂幅 塑造项目现场气氛感染消费者 南京大众媒体评价 流动宣传增强宣传覆盖面 车体广告 项目楼书 全面推介项目理念以及信息 沙盘模型 直观展示项目景观和建筑规划 DM海报 重点突出项目基本概况 企业内刊 重点塑造企业形象传达项目信息 其它 拎袋引导旗案场围墙事件等多角度配合项目销售 报纸软文 涵盖企业及项目理念定性专向直接针对性明确 营销策划 媒介策略 本案媒体组合策略 户外大牌报纸 网络楼宇传媒 对位事件营销迅速扩大人际传播口碑 主 次 辅 电视电台杂志作为补充媒体 补充 营销策划 媒介策略 本案媒体组合策略 报纸硬广户外大牌DM转客户介绍活动营销等 持续销售期 报纸硬广软文杂志网络电台电视DM转客户介绍等 强销期 报纸硬广软文杂志网络电台电视活动营销等 开盘前强势期及开盘 报纸硬广软文杂志售楼处周围道旗路牌等地面导视系统户外大牌机场高炮网络活动营销等 蓄水期 软文活动营销等 导入期 媒体组合 营销推广阶段 营销策划 媒介策略 本案I期媒体策略和组合方案 户外大牌抢占 市场高点 主要地段大牌看板和高炮并进大气势大手笔长效推广项目高档形 象 网络传播渗透人群 迅捷网络的时尚传播性制造新闻话题24×7零时差传递项目资讯 树立项目阶层形象 报纸电台宣传跟进 承接大牌网络形成的第一轮宣传攻势巩固市场和消费者对于项目 的认知度和关注度配合销售推进 SPPR活动营销贯穿始终 针对客群小众化低调私密的特点对位事件营销强化圈层人际传播效果塑造良好口碑效应 营销策划 媒介策略 本案I期媒体策略和组合方案 联合信用卡名车奢侈品等物化形象设计阶层对位营销活动做好集团客户推广 SPPR活动 电视实景拍摄宣传广播专栏套播广告等 广电 报纸硬广软文 报纸 主题blog群项目官方网站南京主要门户网站广告等 网络 机场高炮沪宁高速高炮新街口鼓楼等核心区域大牌看板等 户外大牌 投放建议 媒介渠道 营销策划 媒介策略 SP活动示例 SP活动一 瑞士名表赏析展 类型文