台州经济改革调查之五

台州经济改革调查之五 篇一:台州民营经济 台州民营经济 ? ? ? ? 一、民营经济的涵义及特点 二、台州民营经济基本情况介绍 三、制度变迁与民营经济发展 四、台州民营经济发展的动因 ? 五、台州民营经济发展的作用 ? 六、台州民营经济发展基本经验 ? 七、制约民营经济持续发展的主要因素 ? 八、台州民营经济发展之展望 引言——台州基本情况介绍: ? 地理位置:台州位于浙江沿海中部，北接宁波、绍兴、西邻金华、丽水、南连温州， 东濒东海。 ? 面积: 9411平方公里，大陆海岸线745千米，占浙江省的28%。有6个县市区濒 1 临东海。 ? 辖区:台州市由椒江、黄岩、路桥3个区组成，辖临海、温岭2个县级市和玉环、 天台、仙居、三门4个县 。 ? 总人口:574.06万人，其中市区人口约152.75万 ，人口密度610人?平方公里。 经济发展主要指标(10年经济发展主要指标):1(全市实现生产总值2415.12亿元; 2(全市财政总收入310.12亿元; 3(全市城镇居民人均可支配收入24429元; 4(全市农村居民人均现金收入11300元;5(城市化水平达到60,; 一、 民营经济的涵义及特点 (一)民营经济的范畴 1(按三种口径划分 大口径:国有国营经济以外的所有经济成份。 中口径:国有经济及国有参股部分经济和纯集体经济以外的经济成份。 小口径:个体、私营经济和终极所有权归自然人的股份制经济。 2(按对微观经济经营权的实际控制程度划分 凡是国有资本对经济组织的经营不具实际控制权的所有经济。这从经营控制权的 角度，扩展了中口径的边界。 2 (二) 民营经济的含义 ? 1.民有(财产终极所有权); ? 2.民营(拥有经营控制权，自主决策、自负盈亏、自担风险、自我积累、自谋发展); ? 3.民本位(政治民主平等、经济合法自由)。 (注意):国营经济、民营经济、私营经济的区别与联系: 国营经济:生产资料归国家所有并由国家直接经营的经济。 民营经济:1.民有民营经济 2.国有、集体民营经济 3.财产混合所有制民营经济 私营经济:是指以生产资料私有和雇工劳动为基础的，并以盈利为目的和按资分配为主的 一种经济类型 。 (三)台州民营经济发展的特点 ? 唯不等不靠，艰苦创业(建国后至1978年的30年间，国家在台州的累计投资不到 7.5亿元，其中42%用于农田水利基础设施建设;创业缺资金、人才和商路，全凭不畏艰辛、敢冒风险之精神) ? 凭四千精神，自强不息(千言万语、千山万水、千辛 万苦、千方百计，担风云变幻 之惊、受政策多变之怕) ? 重自我积累，科技进步(注重积累扩大再生产，不断运用科技知识与人才增强企业 3 竞争力和新产品市场占有率) 二、 台州民营经济基本情况介绍 (一)台州民营经济的地位 1.台州是我国民营(非公有制)经济先发的一个重要地区，市场化程度较高;目前有各类民营企业14.5万家(工业企业8.5万家)，个体工商户逾20万户，各类市场570个，全国少有的民营商业银行3家。 2.台州又是我国股份合作制的发源地，中国第一家经工商注册的股份合作企业和第一个支持股份合作企业发展的政策文件均诞生在台州。目前意义上的股份合作制企业早在二十世纪60年代后期70年代初期就出现在台州大地。 3.2008年，台州被浙江省确定为省级民营经济创新发展综合配套改革试点市。 三、制度变迁与民营经济发展 经济制度变迁的理论简介 制度:指要求成员共同遵守的、按一定程序办事的规程或行动准则;另指在一定历史条件下 形成的政治、经济、文化等各方面的体系。 经济制度:亦称“社会经济制度”。指人类社会一定发展阶段上的生产关系的总和。它是一个 社会的政治、法律、意识形态等上层建筑的基础。 经济体制:一国经济结构和组织管理经济活动的方式方 4 法、组织形式、组织机构的总称。 注意:经济制度和经济体制都属于生产关系的范畴，但是，经济制度与一 定社会的生产资料所有制关系直接联系，是一种深层次的生产关系;经济体制是一种表层次的生产关系，属于经济运行中的制度安排。 制度变迁:是“指制度创立、变更及随时间变化而被打破的方式”(诺思,1981:p.226)。 诱致性经济制度变迁:指现行制度安排的变更或替代,或者是新制度的创造,它由个人或一群 (个)人,在响应获利机会时自发倡导、组织的实行。亦即民间的自发性变迁。诱致性变迁必须由某种在原来制度安排下无法得到的获利机会引起(林毅夫,1989:p.384)。这种变迁通常也需要政府行动来加以促进(林毅夫,1989:p.374)。 强制性制度变迁:由政府命令和法律引入和实行(林毅夫,1989:p.384) ,即是政府推行的一种制 度变迁。 准强制性变迁: 指制度安排由政府推行，在实施过程中又尽量考虑需求者的意见甚至修改某 些制度因素。 制度变迁的路径依赖:一般指变迁主体受主客观因素影响,在制度集中选择某一种制度或创新 某项制度过程中,自觉不自觉地沿着制度变迁的轨迹延 5 伸。 我国的经济制度变迁: 1.我国经济制度的变迁，起始于农村，以农民耕作方式的改变为标志。 2.我国农村逐步实行了家庭联产承包责任制。 3.多种经营制度 4.商品流通政策创新 5.改革农副产品购销制度 6.农村信用社改革 7.股份合作制的由来 8.以及其它企业制度创新。 三、 台州民营经济发展的动因 1.台州非农化的初始条件:约束与能量 2. 能量:民间与政府互动 3.诱致性变迁的主体与动力 4.经济制度变迁中的“农村包围城市” 台州非农化的初始条件:约束与能量 ? 台州地处东海前哨，新中国成立后的的三十年，国家除了在农田基础设施与主干公路上作 过7.5亿元左右的投资外，在二三产业发展上几乎毫无投入。 ? 因而，台州非农化的过程是异常艰辛的，作为主体的 6 农民面临着十分严重短缺的物质资源 和极左意识形态与经济体制的约束。 ? 约束:贫穷与管制 ? 虽然台州的陆域地貌为“七山一水二分田”，但在新中国成立后，农业一直是该地区的长项， 温黄平原是浙江乃至中国的高产产粮区。众所周知，粮食主产区的财政收入只能维持在解决公职人员的吃饭问题和少量的社会事业建设水平，无力在非农化进程中有作为。表1-2反映了台州财政收入变化的状况，(用加红粗字记录的数据)表明1957年后的二十余年间财政收入的低水平，地方政府没有能力推动非农化。 ? 在“队为基础，三级所有”的人民公社体制下，由于监督乏力和缺乏激励，绝大多数作为生 产大队与生产小队的二级集体，其经济因“多种经营”无门，既无来源渠道，更谈不上积累，仅靠一点提留款支付村上必需的开支都难以为继。 表1-3是台州村级集体历年提留的情况，最少的年份村均仅1300元(1960年和1962年)，最高的年份也不过6600元(1979年)。农村集体经济组织投资于非农产业发展几乎没有可能 ? 单一公有制体制下的农村经济，有个穷集体，也必定有它的穷农户，除非极少数“幸运的人” 7 退出“农民”。 ? 表1-4是“一化三改造”后至20世纪70年代末台州农民历年的人均分配收入数据。可见， 一方面，台州农民如此少的收入是无力从事非农化活动的，而另一方面，“穷则思变”也许进一步发展成“穷则不怕死地变”。安徽小岗村农民这样做了，台州的农民却更早地在付诸实践。注:台州市有5600个行政村，此数据基本一直未变。 ? 除了上述政府财力困难、农村集体与农民贫穷这三块农村非农化的拦路石外，还有另二只 更狠猛的“老虎”在死死地盯着为摆脱贫困而蠢蠢欲动的农民兄弟，那就是极左的意识形态及在其指导下的计划经济体制。 ? 台州是一个民间具有从工经商传统的地区，千百年来，许多有一技之长的男性农民利用闲 暇时间或从事作坊劳作或外出做手艺或行贩商贾，而心灵手巧的农妇们日常在家从事绣花、编织、纺织土布。但这一传统在“政社合一”时期受到严格的限制甚至被强制取消。在家庭承包制实行前“人民公社时期中国农村的宪法秩序(林万龙，2003，p.40)”下，单一的经济公有制这一制度安排看似均衡，实质是严重地损害经济效率——以广大农村和农民落后与贫困为代价的，在受极“左”意识形态支配的政府严厉 8 管制下实现的政治性经济制度均衡。 能量:民间与政府互动 ? 理性的台州农民同样具有一般经济人的特征，他们不甘贫穷,利用“文革”期间接二连三的政 治运动导致政府管理社会经常出现的真空时段，凭借自己掌握的本地知识、从长辈那里传承所得的观念和经验、手中的一技之长，尤其是那种其他地方人们欠具的冒经济与政治双重风险的精神，开始了在边缘化的落后农业地区制度变迁的探索。据我们对台州的考察，起始于农村的经济制度变迁通过对区域案例和小群体案例的考察已被追溯到中国“十年文革”的初中期(20世纪60年代末70年代初)，那时的黄岩县路桥区路桥镇一带(属现台州市区之一的路桥区)所谓的“地下工厂”、“地下商业”难计其数，成了“资本主义尾巴”昼割夜长的浙江省典型;而玉环县芦浦镇数位农民也早在1967年就开始偷偷联合办起了工厂。这些可能是新中国农村非农化变迁史上最早的案例。 ? 在这一“诱致性经济制度变迁”中，农民兄弟只是最大化个人收益的变迁主体之一，还有另 一团体便是当地政府的一些官员。虽然官员们参与经济制度变迁要冒同样的甚至更大的政治风险，但这些乡村干部既与农民有着千丝万缕的联系，也能从变迁中获得更多的个人效用。否则，农民这一主体是无法突破刚性意识形态下铜墙 9 铁壁似的政府管制这一藩篱进行变迁的。 ? 非严格意义的计划经济堡垒在台州也首先从“内部”撬开缝隙的。主要指将当时被认为是异 已力量的私人部门经济合法化为集体经济，所创造的“联户经营”、“联营集体”和股份合作制等名词使非公有制经济戴上集体的“红帽子”得以生存。就此而言，台州的经济变迁更具群众与干部互动的性质。虽然仍是三等、四等公民但总算有合法身份或借助于合法身份的这类经济，也虽然在狭小的缝隙中受歧视地生存，但计划经济时期的严重短缺为它们提供了宽广的舞台，即能生产什么就能卖掉什么，并且保证有利润。消费者也没意识、没心思去想花钱换得的东西是否产自小作坊。而这些喝上第一口水解了渴且闻到“铜臭”的商品生产者更有了掘银淘金的激励。 ? 由“一些具有经商意识和工匠技能的‘不安份’农民与人民公社制度自然抗争”(梁雄军，2003， p.13)的带动，基层干部的变通与“无为(即‘有为’)”下管制的松动，邻里效应、能人效应在1978年前台州的一些地方的农民“有限退出农业”转入二三产业或外出谋生中发挥了积极的作用，加上1980年代初中期台州各级党政组织的大力推动，农村剩余劳动力的转移在多个维度上进行，即“开发山海资源，发展种养加，大办建运服，搞劳务输出”;大力发展乡镇企业，并按市场化方式走上自然资源开发型、 10 人力资源利用型和废旧资源再生使用型的资本积累路子。 诱致性变迁的主体与动力 主体:初级行动团体与次级行动团体 ? ? ? ? ? ? 变迁主体的动力 ? ? 初级行动团体的动力——最大化个人收益 次级行动团体的动力——最大化个人效用 农民(原芦浦公社、卷桥公社) 村干部(原芦浦公社、卷桥公社) 公社干部(原芦浦公社、卷桥公社) 区干部(原临海县双港区委领导) 县干部(原黄岩县工作队干部,玉环县委书记,黄岩县委,温岭县) 地区干部(原台州地委/行署) 干部为何愿冒政治风险，支持或默认群众的“诱致性”制度创新呢, 干部在诱致性经济变迁中有既得利益(直接或间接的)或效用预期:(假设的干部是:本区域人氏,土生土长或长期生活工作在本区域;老家在农村或有农村的亲戚朋友;关心民众生 11 活,讲亲情友情、有社会责任感和工作责任心。) 1.民众忙于自己的正经事(搞副业——经商、办厂等),社会问题或麻烦事由此减少,干部可少操心、少“救 火”,工作相对轻松。(干部无为,即有为);2.民众普遍在逐步致富，干部有数据上报;民众富了,干部容易引导民众办穷时想办办不了或没想到办的事;规费(如乡镇企业的贴农金、管理费等)随民富而增，干部由此增加了办事可支配的资金。干部的政绩就体现出来;3.亲朋好友不困难了，干部的经济压力便减少;他们富了,干部家庭或孩子能从还能得到一些方便与实惠。;4.群众眼里的干部是见过世面的人，民众遇事找干部商量、出主意，体现了干部的声望和百姓对他们的尊重。一旦得到好的点子或具体的帮助而受益，群众就会再而三地来求教求助。(在这些地方，有经济头脑和上头有关系的干部更吃香。)(干部有为);5.干部可从群众的创新实践中学习到新的知识，增长干部个人的创新才干。这是相互影响、相互作用的交互学习过程。干部在这一过程中学习、掌握、增长的这种知识与才干可向其他群众转移,会更有效地增加干部在群众中的威望。(干部更有为);6.群众的生活因致富而改善，干部的工作生活质量也会相应提高。;7.在民众看来，干部手中有权,你帮我致富,你人好，我不能无情无义,我应主动感谢你。从主动表示感激送礼到制度性送礼(有的)再发展到主动行贿和权钱交易(行贿与权钱交易,既违法,也不道德)。 12 (随着经济的发展和政府干预的增加,又出现了下述情况) 8.税费的多种类(指各类税和规费)及收费额与收费者奖金的挂钩捆绑，富地的干部收入由此明显增加。 9.少数民众为得到掌权干部的长期稳定支持，建议建立一种心照不宣的制度---让干部以某种名义入股，此制度一经确立，干部就得到无风险的额外收益。(在正常和正当的情况下，干部亲属在一个经济较发达的区域办厂或经商具有更多的有利条件，难怪温台的许多基层干部“家财万贯”，就是因为该地的百姓都富了，他们的家人、亲朋一般更易致富。) 10.对于一些长着“长手”的干部来说，在民富，简单说是企业办得多的地方，他们的零花钱就不愁无处报销。企业数越多，可报销发票的地方成比例增多，报销的频次反而显得不高;从已观察到的现象分析，富地方与穷地方的民众相比，一是他们对官员的贪有着不同的“容忍度”，二是他们自己的主动送礼直至主动行贿的额度也有明显的差异，前者大而后者小(那是自然的,这也是干部平调必到更富的地方--一个“自订规矩” --的原因之一)。 经济制度变迁中的“农村包围城市” ? 历经十年的“无产阶级文化大革命”结束后，思想理论界针对“两个凡是”率先开展的“真理标 准问题”的大讨论，为全党统一“实践是检验真理的惟一标准”的认识，提供了良好的思想理论基础。 13 ? 1978年12月党的十一届三中全会，拨乱反正，果断地中止了“以阶级斗争为纲”的错误指导 思想，确定了“解放思想，实事求是，团结一致向前看”的指导方针，重新确立了马克思主义的思想路线，使党的工作重心再次回到了“以经济建设为中心”的轨道上来。 ? “文革”中后期至三中全会前夕,我国政治变化无常,经济非常困难,社会控制放松,一些地方出 现了体制外发展经济的探索与实践。如农村的小商小贩长期离土,手工业者离社单干,生产队划分出更小的生产单元,农民联合出资办工厂,返城知青兴建街道企业，等等。最为有名的是小岗村社员的分田到户。 ? 上述情况的出现是极有争议的，但由于国家无力解决许多社会问题，中央心知肚明，对此 开只眼闭只眼。更何况，基层的不少做法对于稳定社会和时局是极为有利的，而高层对一些问题又难以统一认识。仅就联产承包责任责任制言，1983年的中央1号文件才给予正式确认——高度肯定，全面推行。 ? 《农村人民公社工作条例(试行草案)》(简称“新六十条”)，十一届三中全会于1978年12 月22日原则通过。强调允许社员经营少量自留地和家庭副业，允许正当的集市贸易，有计划地发展积极兴办社队企业等等。但未涉及联产承包责任制度的内容，即未提出农民 14 土地耕作制度创新。 ? 国家农委《关于农村工作问题座谈会纪要》，1979年3月29日下发;中央于4月3日批转 到各省、自治区参酌执行。 指出，包产到户，是指把主要作物的全部农活由个人承担，产量多少也完全由个人负责。 ? 《中共中央关于印发进一步加强和完善农业生产责任制的几个问题的》,1980年9月 篇二:台州民营经济发展与诚信文化的演进 台州民营经济发展与诚信文化的演进 吕振兴 改革开放以来，以民营企业为主体的民营经济发展是台州区域经济发展过程中最重要的推动力量。而民营企业发展历程中，从股份合作制企业逐步转变为现代企业制度的管理创新与文化建设客观上孕育出了包含“诚信”在内，秉承台州本土文化精神，满足民营经济发展要求，又更为超越的道德秩序——诚信文化。为了加快台州诚信文化建设，完善社会信用体系，打造“诚信台州”，本文从台州民营经济的发展看诚信文化的演进过程，探析当前台州诚信文化的缺失及原因，并立足台州经济社会实际，对诚信文化建设提出建议。 一、台州诚信文化的演进过程 诚信是一切道德的基础，也是人类文明进步的标志。 15 诚信文化源自传统道德思想，在商品经济、市场经济发展中不断演变。诚信文化既是道德的一种法律体现，也是法律的一种文化自觉。我们在探究诚信文化的演进过程时，可以从传统道德的思想宝库中获得许多精彩的文化资源，更可以从现代经济发展中寻觅丰富的时代内涵。台州有着深厚的历史文化底蕴，而其民营经济在中国的率先发轫与全面发展，更是形成了独具区域特色的人文景观与发展模式。以台州民营经济发展为视角，诠释诚信文化的演进，研究诚信文 化的构建，具有十分重要的意义。 (一)台州传统商贸发展孕育诚信文化因子 在我国长期的封建历史进程中，虽然传统文化存在着根深蒂固的“兴农抑商”和“重仕轻商”思想，一直制约着中国商品经济的产生和发展，但即便在这种大环境之下，台州商品经济发展的历史依然源远而流长。早在五代十国时，台州开始出现商埠，新罗(朝鲜古国名)商人定居台州，建立坊市，激发了对外商贸与文化交流。到了南宋和明朝时期，随着海上贸易的发展，台州的商贸文化发展实现质的飞跃。特别是南宋，台州成为“辅郡”，农业、盐业、酿造业、纺织业、刻印业、水果业等持续发展。伴随台州具有浓郁区域色彩的商贸经济的产生与发展，在漫长的历史发展进程中积淀和蕴育了悠久灿烂的商贸文化。 台州商贸文化的产生有其特殊的社会经济背景。以崇尚 16 “仁、德、礼、义”为核心的儒家思想，长期在我国封建社会的意识形态领域占据着主导的统治地位，而封建商业作为这一社会经济形态中异军突起的新兴的非主流经济成分，在其产生和成长过程中，必然会通过迎合主流思想文化的需要而缓和主流农耕经济对自身的对抗和冲击，以求缓减来自社会与经济层面的排挤压力，从而确保商业经济在传统封建体制下得以生存和发展。在这种特殊的社会经济背景下，台州传统商贸业通过长期对主流儒家思想的借鉴和融合的实践，通过汲取台州本土深厚的优秀传统思想文化，形成了具有鲜 明地域特色的商贸文化，并使之在时代的变迁中得以传承衔接。 伴随台州极具地域特色的商贸文化的形成过程，打着台州本土烙印的传统诚信思想应运而生。台州是佛教天台宗的发祥地，又是道教南宗的创立地，还是南宋朱熹理学南湖学派的发源地，更是中华“和合”文化的主要发祥地之一。在台州历史长河的滚滚浪滔中，儒、释、道三教相互浸润，相互吸收，孕育了山海灵气、台州式硬气与和合之气，创造了独具特色的天台山文化。相随我国传统道德中“仁、德、礼、义”等儒家文化核心的思想本源，根植这种以“灵气”、“硬气”、“和气”为内核的地域优秀传统思想文化，台州传统商贸文化的精髓也始终凸显出“诚信真善、义利并举”的文化内涵。自古以来，台州商人一向崇尚的“诚信之德”、“真善为本”、“以 17 德治商”等富含儒韵的商道思想，在他们的经商实践中具体表现为“以诚待人，以信待物”、“童叟无欺，信誉至上”、“以质取胜，货真价实”、“勤俭敬业，吃苦耐劳”等经商理念，这对维护当时极度缺乏制度支持的封建商业经营秩序发挥了非常重要的作用，成为商人之间相互实现各自经济利益的基础保障和台州传统商贸文化的核心思想。这种“诚信真善、义利并举”的思想，突破儒家“重农抑商”思想的桎梏，将经商以逐利为先的本质与儒学理念结合起来，形成了“经商济世”的商道思想，成为台州许多高境界商人的处世哲理，至今仍被许多台州商人所推崇。此外，在台州 传统商贸业中被普遍遵循的“以和为贵”、“和气生财”、“和而不同”等经营思想，也是这种“和合”文化在台州传统商贸文化中的具体反映和文化延伸。 (二)股份合作制全面催生诚信文化 作为改革开放的前沿地区，台州是中国股份合作制的发祥地。台州的股份合作经济源于农村“打硬股”，上世纪70年代，这种经济形式一露出头便被当作资本主义尾巴割掉，80年代初，随着农村联产承包责任制的推行，农民生产自主经营权增强，“打硬股”这种形式又应运而生。随着台州各级党委、政府的大力推动，股份合作企业在台州像雨后春笋般蓬勃发展，并很快从工业领域，走向流通、文教卫、农业等领域。 18 股份合作经济从运行机制上讲就是一种契约经济，是在经济交易中事先缔约，然后通过缔约各方的践约行为来实现。在缔约与践约过程中，交易各方都受到契约条款的约束，因而都必须履行各自的责任和义务。在台州股份合作经济产生初期，因经济基础薄弱，大部分股份合作企业都是由个体商户通过契约关系合作发展而来，大家凑份子，合股做事，以低、小、散为主，以血缘、亲缘、地缘为纽带。经济基础决定上层建筑，伴随着这一全新的企业制度的产生，基于儒家思想的传统诚信意识和价值规范已滞后于股份合作经济的发展，客观上必然要求建立一种与之相适应的诚信文化价值体系。 在当时的历史背景下，集资合股办的企业，无合法“身份证”，性质不明、前途不清，呈自发自生状态，相关法律制度还不健全，当缔约的某一方不能履约时，缺乏相关法规的强制履约或惩处，所以，在股份合作经济产生初期，诚信作为一种道德秩序自然而然产生，并作为规范这种经济关系的精神力量和秩序保障发挥重要作用。受传统儒家思想的影响，台州人家庭观念根深蒂固，往往视家庭成员为最亲近、最信赖的人。所以，在没有制度保障的情况下，以血缘、亲缘、地缘为纽带的经济关系，成为当时大部分股份合作企业的首先模式。但是，股份合作经济毕竟是一种契约经济，诚信才是股份合作经济的必然要求，即便有着亲属关系的股东 19 与股东之间仍然需要把诚信作为大家共同的心理认同，从道 德层面相互约束，忠诚于契约，并贯穿股东合作的始终，存 在亲属关系只是为了增强彼此的信任程度。由此可见，这种 诚信伦理，既传承以血缘、亲缘、地缘关系而产生的传统诚 信思想，又根植于“打硬股”、“拼硬股”等契约合作关系而产 生的市场道德准则。 如果说，股份合作制主要是源于台州人民敢闯敢冒、奋力 创新、百折不挠、求真务实的精神，那么其持续快速发展， 并成为台州经济发展的主要制度优势，关键就是诚信发挥的 巨大作用。总而言之，在台州传统商贸经济和计划经济向股 份合作经济转变过程中，为适应股份合作经济对道德秩序的 要求，客观上催生了一种既传承台州传统商贸文化诚信理 篇三:2013年11月份台州市场调研报告131204 浙江省台州市 2013年11月市场调查报告 一、10月份宏观背景分析??????????????????????????????????????????????????? 3 二、10月全市市场走势???????????????????????(来自:www.xLtKwj.coM 小 龙 文档网:台州经济改革调查之五)???????????????????????????????7 1、全市土地市场分析?????????????????????????????????????????????????????7 2、全市二级市场研究????????????????????????????????????????????????????19 三、10月区域市场走势??????????????????????????????????????????????????????20 20 1、区域销售分析????????????????????????????????????????????????????????20 2、10 月椒江竞争市场分析?????????????????????????????????????????????????21 3、10月 份楼盘开盘及加推情况???????????????????????????????????????????44 4、10月 份楼盘营销活动??????????????????????????????????????????????????45 5、台州楼盘11月开盘预告????????????????????????????????????????????????46 6、台州动态????????????????????????????????????????????????????????????46 四、中央动态?????????????????????????????????????????????????????????????48 五、地方动态?????????????????????????????????????????????????????????????53 六、舆论动态?????????????????????????????????????????????????????????????55 七、经济与数字???????????????????????????????????????????????????????????57 八、开发商动态???????????????????????????????????????????????????????????60 一、11月份宏观背景分析 1、龙头房企联姻银行业，地产行业发展倾向金融化 ? 本月初，房企巨头万科正式宣布将通过旗下公司，以基 石投资者身份参与徽 商银行H股在香港的首次公开发行。作为房地产行业的 标杆企业，万科此次入股意义重大。预示着房地产行业与银 行深度融合发展的序幕即将拉开。两大行业的互相渗透，将 带来全新的发展商机，也可能引发新的风险。 ? 实际上，房地产企业在保险、证券和基金等金融领域 早已普遍涉足。持股银 行的房企也并非万科一家，绿地、越秀集团、合生创展、 21 新湖中宝等众多地产商早已入股商业银行。房产企业纷纷结盟银行业背后的主要原因，在于一直存在的融资难问题。种种迹象表明，房企资金面从宽松步入收紧的趋势越来越显著，最近房企海外“圈钱”的热度一再升温，是房产企业“求钱若渴”的最好证明，加上银行年底将收紧个人房贷，更会直接影响到开发商的资金回笼速度，中小企业在这样的背景下急欲通过新的融资渠道寻求利润增长点。 ? 而同一时间，政府对于民营资本和融资渠道的适当放宽，也适时地向中小开 发商释放友善信号。截止11月1日，已有23家民营银行名称获核准，其中包括苏南银行、国融银行、苏宁银行、华瑞银行和客商银行等。有关部门将给予其有限业务牌照开展相关业务，涉及服务小微企业、三农等金融服务较为薄弱领域;有望成为中小企业解决融资难的希望。此外，利率市场化和盘活存量信贷资产等政策也为房地产企业发展直接融资提供了政策机会。这使得未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品进而提升房地产企业得到直接融资的比例。 ? 当然，在资本活跃的同时，也难免带来一定的投资风险。月初，20家网贷平 台提现难的现象就反映出民间高息信贷平台的潜在危险。 22 而对于将发展触角伸向银行业的房产巨头们来说，背后存在的风险可能会更大。从根本上来说，入股银行当然能在一定程度上为房产企业带来较为稳定的收益渠道和有力的融资平台。但银行业自身也存在很大的经营风险，若其中资产配置不当，经营一旦不善，所带来的损失将是成倍增长的概念。 ? 因此，看似越来越活跃的民间资本市场，实际上是在考验着每一位参与者的 专业与远见，只有足够的专业判断和远见卓识，认清融资并非救急，而是一种长期经营的布局，才有可能在这个越来越依靠市场自身调控的环境中生存下来。 2、三中全会从长计议楼市改革，机遇与改变成未来主题 ? 11月13日，高唱“改革”主题的十八届三中全会多处提及房地产相关政策， 其中建立城乡统一的建设用地市场，完善主要由市场决定价格的机制等可能会对后续房地产市场产生明显影响。 ? 首先，建立城乡统一的建设用地市场，意在允许农村集体建设用地与国有建 设用地拥有同样的交易规则，而目前市场上正在被探索的一些农村用地流转方面的试行方法可能被中央采纳，作为农村用地流转的方法。这有利于改善房地产市场的供需问题，扩大商品房的供应，从长远的角度缓解市场供不应求的问题。但相对地，对于目前许多已经供过于求的三四线城市来 23 说，农村用地的介入也有可能刺破泡沫。当然，该项改革从发想到完善所需的时间起码需要近10年，是一项长期战略，很难对楼市产生立竿见影的效果。 ? 其次，要改进预算，完善税收制度。相比前者，这一项的影响可能 将来的更为直接。土地出让金是地方政府最大预算外收入，未来要重新划分地方与中央的财权，土地财政收入的划分将成为关键。同时，房产税也是未来政府必须要考虑的重要税种。从目前的情况看，房产税很可能在短时期内作为完善税收制度的一部分继续扩大试点范围，而主要面向增量房征收的可能性比较高。 ? 第三，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置， 完善城镇化健康发展体制机制。这一条除同样牵涉土地改革之外，更注重强调公共资源配置的公平性，也就是强调教育、医疗、保险等公共产品服务的平等性，这意味着目前流行的“学区房”等因资源配置不平衡而产生的房产概念将有可能被逐渐弱化，同时，户籍制度的改革也将对楼市发展产生一定影响。 ? 最后，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源 配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，未来 24 以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场，房地产市场的调控将重新回归到市场手中，市场化的手段在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。 ? 本次三中全会虽然没有直接出台房地产市场的调控政策，但实际上从更宏观 的角度为未来房地产市场的走势布下框架，当然，这些布局要真正实现其预期的影响，尚待时日，但无论如何，市场所将面临的机遇与改变是必然的，无论开发商还是购房者，都必须做好适时的调整与准备。 3、户籍改革进入实质阶段，远期展望利大于弊 ? 十八大三中全会以后，户籍制度改革被提上日程，并成为整个社会关注的焦 点之一。目前全国18个省(区、市)出台了具体实施意见，14个省(区、市)探索建立了城乡统一的户口登记制度，初步为农业人口落户城镇开辟了通道。2013年底前地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件、程序和轮候规则;与此同时，由公安部起草、早已提交国务院审批的《全国居住证管理办法》也在年底前有望出台。 ? 户籍制度改革的背后，实质上是为更好实现新型城镇化的战略而服务，其本 质目的是实现城市户籍所承载的涉及社保、医疗、教育、养老等一系列配套社会福利和政治权利的平等化与公平性。 25 目前我国每年新增城市常住人口2000多万，城镇化率达到52.6%，但真正“人的城镇化”却只有34%左右，有相当比例的人口身在城市却无法平等地享受城市的公共资源。 ? 当前，国家拟定的户籍改革方向是“全面放开小城镇和小城市落户限制，有 序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。”这意味着户籍改革将先从中小城市开始，分层分类推进。针对户口含金量越来越高的大城市，居住证制度将成为未来平衡户籍资源的主要手段。除上海等已经成熟执行居住证制度的20多个城市外，明年起天津也将试行居住证制度。 ? 同时，户籍制度改革也是城镇化过程中用来调控房地产的一种手段。中小城 市可以通过户籍的放宽，来鼓励更多农村人口迁居城市，缓解供大于求的市场问题;而大型城市面临的问题相对复杂，在目前现行的楼市调控政策中，通过户籍对购房者进行限制是普遍采用的手段之一，尤其是在一线大城市中，更成为一种有效的手段。表面看来，户籍制度的改革与现有调控会产生一定的矛盾，一旦放开户籍制度，则有可能再度引发购房高峰，从而抬升房价。因此，在现有的情况下，对一线大城市的改革，势必将与土地改革、税收改革等一系列改革 26 措施配套进行，才能实现城乡资源的真正平等，确保市场的平稳过渡。一旦过渡成功，将会形成一个更趋灵活、更富生命力的房产市场。 ? 总而言之，与十八大三中全会和近段时间所有政策走向一致的是，户籍制度 改革也将从宏观层面更具深远地对楼市和人们的生活产生影响与作用，短期可能会带来一定的阵痛，但长远来看是利大于弊的。 相关热词搜索:台州 之五 改革 调查 经济 台州民营经济 台州经济怎么样 27