房地产中介培训

房地产中介 华中集团培训资料 公司品牌定位:以人为本、创造无限。 1.什么是企业文化， 2.公司的企业文化: ?核心价值:客户价值(引导和满足客户需求) ?经营理念:服务于社会，有益于员工 ?企业精神:拼搏、务实、和谐、创新 ?质量意识:产品无瑕疵，质量零缺陷 ?人际关系:简单、明朗、阳光心态 ?员工要求:有文化、有理想、讲大局、负责任 ?人才观念:德才兼备、努力提升自己、正当核心竞争力人才 ?战略规划:以房地产业为主、有选择的多元化发展、发展主题、品牌建设、 团队建设 房地产行业分类: ?开发业(土地市场、一手房市场、二手房(有量房)市场 ?物业管理业 ?房地产经纪业 为什么要有房地产经纪业, ?买房子的人:专业的顾问需求 ?卖房子的人:专业的销售队伍 ?办理手续:专业的 ?投资:专业的视野作为参考 ?服务:安全、高效、便捷 选择二手房的六个理由: ?在地段上有充分的选择空间 ?成熟配套，安居无忧 ?现房交易，房屋质量一目了然 ?免装修，即买即住 ?即买即有产权 ?干扰少 中国房地产经纪人的形成 ?原始中介=“黑中介”，“夫妻店” ?房地产经纪人 ?将来:咨询顾问 房地产经纪机构的经营模式 ?单店模式 ?直营连锁模式 ?特许加盟模式 中国房地产经纪的发展趋势 ?从业人员素质提高 ?服务的高效和高质 ?市场持续增长、购买力旺盛、交易活跃 保定市房地产市场分析 ?城市化进程 ?土地供应 ?人口迅速发展 ?房价分析 ?改善需求 ?投资领域 华中地产(置业)能给与你什么, ?广阔的发展空间 ?完善的培训体系 ?挑战自我，体现价值的公正平台 ?人生观、价值观的提升 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间，现实生活中的土地以人为划分的，具有特定面积的区域 土地分两种:公有制、私有制，只有国有制土地才有使用权 土地使用权在期限内可以转让、出租、抵押 土地公有制:根据宪法规定 土地使用权:开发商只有得到土地使用权才可以建房。 土地使用权获得方式: ?招标、拍卖(主要方式):六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房) ?转让(旧城改造) ?政府划拨(医用、军用等政府用地) 国有土地使用权出让年限: ?商业、旅游、娱乐用地40年 ?工业用地、文体、卫生用地综合或其他50年(例:金迪花园、申创帷幄中心等) ?住宅用地70年 房地产的使用权年限对价值有直接影响，目前我国的房地产售价中包含全部预付的购买土地使用权的价款。 物业的概念: 物业:广义的物业就是房地产。狭义的物业包括各类房屋及其附属设备和相关场地 各类房屋:可以是建筑群，如住宅小区、也可以是一栋住宅楼附属设备和相关场地、是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施。市政公用设施。 房地产的特性: ?位置固定性:土地固定建筑物不移动。 ?唯一性:地理位置唯一，环境概念唯一。 ?生产规模有限性，具有保质和增值性。 ?寿命长久性:年限 ?效用多样性:租住、出租、转让多重属性 ?变现困难性:价格商谈、交易手续、税费成本 ?供给调节缓慢性:建设周期 房地产分类: 一:按楼型外观分 ?板式:平板样式由多个单元门 ?塔式:蝶形、品字形、Z形、板塔结合 ?板式特性:户型方正、南北通透、1T不超过4户、抗震性弱 ?塔式特性:户型不方正、采光不好、1T五户以上、抗震性强、价格低、户型不如板式、通透性差、乘电梯人多易拥挤 按房屋楼层分: ?高层:18层以上 ?小高层:8—18层 ?多层:1—7层 按房屋户型分: ?一室 ?二室 ?三室 ?多室 ?错层、跃层、复式(错层:高档、漂亮、价高点) ?别墅(联排、独栋、碟拼) 关于商圈的调查 什么是商圈:商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域。 商圈是一个具体的销售空间 新人入职后调查商圈的目的 了解你的工作环境 了解你的行业工具如何使用 了解你自己的能力 了解你对手 商圈调查的包括:地理位置、类型、建筑形式、交通状况、现在的价格、开盘的价格、物业费、取暖费、停车费、供暖费、装修状况、容积率、入住时间、 周边配套设施、户型 如何取得楼盘资料楼书 问小区物业或业主 上网查资料 实地勘察，了解周边配套和交通状况 特色楼盘详解——假日雅典城 房地产基础知识 一、房户分类: 住宅类型:住宅可分为高档住宅及普通住宅 根据权利来源分:商品房、房改房、经济适用房、公房、半公半私、私产(也称村产、贷不了款、落不了户) 非住宅类型 非住宅类型根据其用途可分办公楼、沿街商铺、车库、杂物间等等 公房演变成房改房、房改房比商品房过户费多、可贷款、落户口、买卖 经济适用房:规定买卖时间、上道税、可贷款、可落户 名词解释 商品房: 开间:(宽)、横向两道墙中轴线之间的距离 进深:纵向两道、墙中轴线之间的距离(深) 层高:本层地面到上层地面之间的距离 净高:本层地面到本层天花板之间的距离 建筑面积:套内建筑面积+公摊面积 使用面积:建筑物个层面积中直接为生产生活使用的净面积 后期费用: 140平米以上的收4%， 1.契税:产权140平米以下的收入1.5%， 2.公共维修基金2%， 3.装修押金1000元， 4.垃圾清运费300元， 5.一年的物业费+电梯费， 6.天然气初装费3000左右， 7.有线电视，初装费260. 接待的目的 1.了解客户需求 2.推销公司 3.推销自己 4.完成客户来店、来电的目的 5.安排下次销售活动 6.留下有效信息(电话、个人名片) 三勤:嘴勤、腿勤、脑勤(销售卖房工作必备) 提前、提前、再提前 接待的种类 ?店面接待 ?电话接待 接待应具备的素质 热情、自信、认真 公司形象的体现 公司的代表 不能敷衍 不要害怕向客户开口(开口是金) 以问候开始 以帮助口吻询问 对客户的话表示认可、关心、感兴趣 经纪人害怕被拒绝心理 了解你的资源 接待前的物品准备 脚本制作: 精心设计要提问的问题; 提问形式 ?开放式: 沟通最基本的是互动，销售最基本的是沟通 心态要打开，容量越大位置越高、气氛、气场、接待礼仪 二、电话接待: 如何留客户的联系方式 注意:签订时，房主需出示房本原件或复印件、签订租凭合同时房屋坐落必须与房本保持一致 授权委托书 租凭合同 买卖合同 签约过户 如何签订买卖合同(一)全款 一(洽谈，洽谈中需要核实的事项 ?产权类:向房主核实的内容有:婚姻状况，产权房屋是否曾通过继承或者赠与所有，房屋性质(商品房、经济适用房、房改房、公房等，户口、面积、小房、地下室、房屋腾空 ?向客户核实的内容:婚姻状况、购房的目的、房款何时可以到位、定金交纳多少、中介费等相关事宜。 签订合同需携带的证件: 房主为未婚:房本原件、身份证、户口本、中介费 房主为已婚:夫妻双方到场、房本原件、身份证、结婚证、中介费 房主为离婚:房本原件、身份证、离婚证(法院判决书)、户口本(户口本上体现离异)、中介费 客户为丧偶、未婚、离异:身份证、户口本、定金、中介费 客户为已婚:夫妻双方的身份证、结婚证、夫妻双方的户口本、定金、中介费 签约前:?提前告知签约员买卖双方中介费收取情况 ?过户费用多多少，是由谁来承担 ?房主是否为本人到场 ?买方是否为本人到场 签约中:?必须配合签约专员，在签约专员签单时跟双方聊一些关于房屋以外的事情、营造交易流程图 (贷款) 洽谈中需要核实的事项: 向房主核实的事项:?付款方式、?流程、?户口、?配套设施、房屋设施是 否留存、?交房日期，收到全款当日是否能按时交房。 向买方核实的事项:?资料是否符合贷款资质、?流程是否知晓贷款流程 贷款类后续工作流程图 过户流程图: 买方为未婚:?买房本人到场、?买方身份证原件、户口本原件(户口本上体现未婚) 房管局交易流程 买卖合同知识要点: .贷款基础知识讲解 一(过户相关税费知识 二 一(测绘费 0.4元/?(出外业)由测绘队测出新的图纸一式3份(出外业房管局说10天左右，出了外页才可过户) 二(查档:在房管局档案室调出需要过户的房屋的档案，档案里面体现该房屋的房龄、取得方式、房屋性质、产权共有人情况 查档必须房主本人拿身份证才可查 三(评估:由指定的评估公司做出该过户房屋的评估价、估出评估价格 评估的目的:按评估 评估价=评估单价×面积×折旧 折旧=(100-房龄×2)×100% 交纳评估费:评估价×0.5% 保定市区位宅分类及交易评估指导价格: 税费(一) 一(老本、90平米以下房屋征收以下税费 ?契税(首套购房1%，二套购房3%); ?个人所得税:评估价3%(通过继承、赠予所得的房屋个人所得税为20%)、(个人所得税国家规定是房主出) ?评估费:评估价×0.5% ?测绘费:0.4元/? ?交易手续费:3元/? ?产权登记费:80元/套 小孩也可以买房(有身份证号的可以设身份证)也可写小孩名字(但小孩必须18岁以后才可卖，过户时小孩可不到场，但监护人必须到场带证件) 如何区分首套房、二套房 一(身份证及户口本上地址是外号或外地，则无需提供任何证明，只需在房管局交易大厅读写首套购房声明即可， 二(身份证及户口本上地址若为保定地区市(四个区)则分情况确定开具证明:简便计算法:评估价×7% 税费(二) 新本:90?以下房屋征收税费 1.契税(首套购房1%，二套购房3%) 2.个人所得税:评估价3%(通过继承、赠予所得的房屋个人所得税为20%) 3.营业税评估价的5.6% 评估费 测绘费 交易手续费 产权登记费 税费(三) 老本90—140平米房屋征收税费1.契税(首套购房1.5%，二套购房3%)2.个人所得税:评估价×3% 税费(五) 面积大于140平米(不论新本、老本)房屋征收税费1.契税:评估费×4% 2.个人所得税:评估价3% 3.营业税:评估价×5.6%(不论新本、老本) 4.测绘 5.产权手续费 税费六 非住宅类房屋征收税费 1.契税:评估价×4% 2.营业税:评估价×5.6% 3.评估费:评估价0.5% 4.测绘费0.4元/? 5。交易手续费5元/? 6.产权登记费550元/套 华中主走贷款银行 建行、中行、邮储、农行(农行贷款额高) 农行:贷款额高，不走委托 放款2—3个月时间长 可先放首付款(过户后)，只受理1996年以后房 建行:受理委托，放款比农行快，可先放首付(过户后，但建行贷款少) 邮储:对贷款人资质，房龄要求严，只受理1996年以后的房 过户后不给钱，10—15个工作日，一次性给全额 农行、建行过户后3—5个工作日房款