青岛城市名人酒店商业计划书_[全文]

青岛城市名人酒店商业书_[全文] 1>. 商 业 计 划 书 项目名称 青岛城市名人酒店 项目单位 泰安市德润富临酒店投资管理有限公司 地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 二OO八年五月 目 录 1. 概况 4 1.1 项目公司 4 1.2 项目规划 4 1.2.1 酒店位置及现状 5 1.2.2 项目总体规划 5 1.2.2.1 酒店大堂 5 1.2.2.2 餐厅 5 1.2.2.3 客房 5 1.2.2.4 娱乐 5 1.2.2.5 会议设施 5 1.3 青岛开发区及保税区环境评估 5 1.3.1 区位优势 5 1.3.2 区域经济 11 1.3.3 旅游资源 11 1.4 市场竞争和项目定位 12 1.4.1 区内酒店市场分析预测 12 1.4.1.1 区内旅游业基本情况 12 1.4.1.2 区内酒店基本情况 13 1.4.1.3 区内酒店市场预测 13 1.4.2 竞争分析 13 1.4.2.1 竞争对手基本情况 13 1.4.2.2 SWOT分析 14 1.4.2.3 竞争分析结论 17 1.4.3 项目目标定位。 17 1.5 发展规划 17 1.5.1 总体设想 17 1.5.2 公司发展战略步骤设想 17 1.5.2.1 完成酒店试营业 18 1.5.2.2 通过四星级认定、并成为开发区内知名酒店之一 18 2. 市场营销 18 2.1 目标市场 18 2.2 产品与服务 19 2.3 定价 19 2.4 销售渠道 19 2.4.1 直接渠道 19 2.4.2 间接渠道 19 3. 营运和管理 19 3.1 基本业务流程 19 3.2 机构设置 20 3.3 人员配备 20 3.4 管理团队 21 3.5 遵循的 21 4. 投资与财务 21 4.1 项目实施计划进度 21 4.2 投资估算 21 4.3 收入、成本费用及利润预测 21 5. 风险与对策分析 24 5.1 风险 24 5.1.1 客源影响带来的风险 24 5.1.2 人力资源风险 24 5.1.3 市场竞争风险 24 5.1.4 行业特点决定的风险 24 5.2 对策 24 5.2.1 客源影响对策 24 5.2.2 人力资源风险对策 24 5.2.3 市场竞争风险对策 25 5.2.4 行业特点风险对策 25 6. 结论 25 1.项目概况 项目公司 青岛城市名人酒店是本商业计划书建议设立的公司，是由青岛万国通运管理有限公司投资兴建，由中国城市名人酒店与泰安市德润富临酒店投资管理有限公司共同租赁经营的精品四星级豪华酒店。根据在2007年3月29日，泰安市德润富临酒店投资管理有限公司与青岛万国通运管理有限公司的《租赁经营合同》基础上，经中国城市名人酒店集团与泰安市德润富临 就店投资管理有限公司的友好协商，与2008年5月20日就双方共同租赁经营，与青岛万国通运管理有限公司签订了《租赁合同补充协议书》，对《租赁经营合同》进行变更及补充，延长租赁期限为十年，扩大了租赁经营面积，承诺追加投资及约定了整体收购条款等内容(详见《租赁合同补充协议》)。根据《补充协议》，酒店经营总面积接近2万平方米，按照新的装修设计，客房有208间，其中豪华套房1套，普通套房33间，标准间90间，单人间84间;餐厅包间15个，零点餐厅1个，西餐厅1个;多功能厅1个，大小会议室共7个。酒店总经营面积为19000平方米。酒店将按照精品四星级标准装修和配备相应设施、设备，并按照四星级标准提供服务，通过与保税区管委各单位、区内各企业、会议会展公司、物流公司、区外各企事业单位、商业订房网站等合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为青岛开发区甚至青岛管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的四星级酒店。 鉴于《租赁合同补充协议书》中约定二年内由中国城市名人酒店整体收购该项目，因此涉及中国城市名人酒店与泰安市德润富临酒店投资管理有限公司的合作中双方的权利及义务关系再行协商确定。 1.2 项目规划 1.2.1 酒店位置及现状 青岛城市名人酒店位于青岛保税区黄金地段，与青岛保税区管委大楼前后相依，政府职能部门的办公厅近在眼前，距离海关办公大楼和出入境检查站仅200米，与金融、银信、通讯、工商税务等服务部门临近相伴。大厦楼体宏伟、外观别致，是保税区内一流的数字智能化大厦，将成为青岛保税区标志性建筑之一。 酒店内部充分考虑了现代化商务、政务接待的特点、性质和实际需要，每个单元都有两个以上数据信息插座，提供宽带光纤接入数据交换接口，酒店将设立大型网络交换设备，可使每个信息点真正达到大流量的交换速度，酒店设有消防安全保卫监控系统、有线电视系统、智能会议系统，地下车库设有磁卡收费控制系统及红绿灯。酒店外墙为优质花岗岩干挂石材，玻璃幕型窗，稳重大方。 酒店功能完善、设施齐全，一层大厅2633平方米，敞亮宏伟，二楼中西餐厅，可供每位客人品尝中外美味佳肴，三层为台湾男子美容保健中心，为宾客在商务洽谈、政务工作之余，享受轻松与愉快。四至九层为客房，可为宾客提供各种不同的房型。 酒店周边商家企业、相关事业单位环绕，外部生态环境优美，绿化面积达5400平方米，是商务洽谈、政务接待的绝佳去处。 1.2.2 项目总体规划 1.2.2.1酒店大堂 酒店一层为大堂，面积2633平方米，拟建商场、临街餐厅、商务中心、精品店、大堂吧等 设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。 1.2.2.2 餐厅 二层为宴会厅及包房，面积3093平方米，拟建15个包房。餐厅以中餐为主，(1)定位:高端客源市场;(2)菜式:以高档粤菜为核心，其它菜系为补充;(3)品牌:香港九龙燕鲍翅。同时设立西餐厅或日韩餐厅，保证满足不同客人的不同需求。 1.2.2.3 客房 客房主要集中于四至九层，面积总计11071平方米，房间总计208间/套，包括普通标间、豪华标间、商务套房、豪华套房等，房间拟配高档精致家具、电脑、电视等现代数字化产品，突出高档商务、政务特点，装饰装潢强调统一中彰显个性，力求舒适、温馨、实用。同时，在严格执行四星级酒店规范服务的同时，突出个性化服务，贯彻金钥匙联盟倡导的“满意+惊喜”的服务理念，实施“家外之家”工程，创造节能型客房的绿色客房。 1.2.2.4 娱乐 拟与台湾男子美容保健中心以协议等形式合作，以便达到双方共赢的目标。 1.2.2.5 会议设施 酒店将设有会议室和多功能厅。会议室位置暂定于一楼。 1.3 青岛开发区及保税区环境评估 1.3.1 区位优势 自然环境:青岛开发区位于山东半岛胶洲湾南口西海岸。地处东经120?02?至120?18?、北纬35?52?。东与青岛市市南区隔海相望，海上最近距离2.26海里。南濒黄海，北、西皆与胶南接壤。总面积274平方公里。 地理位置青岛经济技术开发区(简称青岛开发区)是1984年10月经国务院批准成立，1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。它位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里(约4.2公里)。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一，现有面积274.1平方公里，人口60万。自建区以来，累计投入基础设施建设资金180多亿元，现已初步形成了以现代化港口、家电电子、机械制造、石油化工、生物制药、国际贸易、旅游度假为主要特色，集开发区、新技术产业开发试验区和旅游度假区于一体的现代化新城区框架，是中国开放区域最集中的地区之一。其中世界500强企业有200强在区内投资建厂。 区域规划:青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此 外，还有工业区和商贸物流区等。 为满足新一轮外商投资的需求，青岛开发区从今年开始全力建设"六大产业团地":依托临港产业团地，重点引进数字液晶超薄彩电、数字冰箱、现代通信器材及电子零部件制造、半导体制造等项目;依托石化产业团地，加快推进大炼油项目，并按照“以下游促上游”的思路，积极引进石化下游项目及精细化工项目，重点推进芳香族石化等项目;依托机械产业团地，重点引进汽车、造船、特种钢加工及其配套项目，积极推进乘用车、特种钢二期、钢丝帘线等项目;依托国际贸易仓储物流加工产业团地，重点引进集装箱及拖车制造、港口作业机械制造、现代物流等项目;依托新材料产业团地，重点引进建设高分子复合材料、生物医用材料、新型合金材料、纳米材料、新型建筑材料等类项目;依托高新技术产业团地，重点引进生物工程、光机电一体化等各类高精尖项目。 气候特点:青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。 春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月;夏季湿热多雨，但无酷暑;秋季天高气爽，降水少，蒸发强;冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.2?，极端高气温 37.4?(1997年7月27日)，极端低气温,16.4?(1931年1月10日)。全年8月份最热，平均气温25.1?;1月份最冷，平均气温,1.2?。日最高气温高于30?的日数，年平均为11.4天;日最低气温低于,5?的日数，年平均为22天。 降水量年平均为775.6毫米,春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的14%、57%、22%、7%。年降水量最多为1272.7毫米(1911年)，最少仅308.2毫米(1981年)，降水的年变率为62%。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.3米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73%，7月份最高，为89%;12月份最低，为68%。 青岛属东亚季风区、常风向为东南，次常风向为北及西北偏北，强风向与次常风向基本一致。年平均风速5.3米/秒，以南东风为主导风向，最大风速38米/秒.青岛海雾多频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。一般多发生在4-7月。本区冰冻不严重，对航运、生产影响甚微。 1.3.2 区域经济: 建区20年来，青岛开发区不断发展、壮大。特别是“十五”时期，工委、管委带领全区上下，紧紧抓住“入世”和“重心西移”这两个重大历史机遇，紧紧围绕“十五计划”确定的工作目标，团结拼搏，艰苦创业，加压奋进，通过全力发展“三大特色经济”、打造“六大产业集群”，在青岛经济发展中勇当领跑者，整个国民经济呈现出“速度快、效益高、结构优”的总体特征，经济运行的规模、结构、质量对西海岸乃至全市的经济都进一步起到决定性作用，区域核心竞争力和对外形象大幅提升，在建设全国最好的开发区的道路上稳步前进，2005年在商务部举办的国家级开发区投资环境综合评价中列全国54家开发区第五位。青岛开发区已成为山东省，乃至全国发展最活跃、最引人注目的地区。 到2005年底，全区完成地区生产总值372亿元，年均增长34.1,，按年末人口30万计算，人均GDP达到12.4万元;工业总产值(现价)完成808亿元，年均增长35,，工业增加值228亿元，年均增长36,;实现社会消费品零售总额42亿元，辖区一般预算收入18亿元;五年累计完成固定资产投资534亿元，截至今年9月，累计引进外资项目614个，总投资89亿美元，实际利用外资27亿美元。 (一)经济总量增速均居全市之首,占全市经济总量的比重已达15%。 2000年，全区完成GDP 85.8亿元，其中一产增加值3.3亿元，二产增加值54.8亿元，三产增加值27.7亿元，三次产业比例为3.8:63.9:32.3，GDP总量仅为全市的7.5,。到2005年，完成GDP372亿元，按当年价格计算，年均递增34.1,，总量、增速均居全市 十二区市之首，占全市经济总量的比重达到14%左右。 (二)工业生产迅猛发展。 “十五”期间，开发区依托得天独厚的地理区位优势，积极实施大项目带动战略，工业化进程明显加快，工业经济实现了年均35%的高速增长。到2005年底，全区规模工业总产值达到782亿元，位居青岛市五市七区之首。占青岛市工业总产值的比重由2000年的9.3%，提高到18%。 (三)固定资产投资成效显著。 “十五”期间，开发区通过加大城市基础设施投资和工业、房地产投资机构的调整，建成投产了一批项目，为提高城市化水平，改善投资环境以及保持我区经济持续、快速发展作出了突出贡献，为今后跨越式发展奠定了坚实基础。 (四)消费市场持续活跃 十五期间，开发区消费品市场保持繁荣活跃的良好运行态势，市场运行稳中见旺，2005年全区实现消费品零售总额44亿元，五年累计完成116亿元，是九五期间的4倍。 1.3.3 旅游资源 青岛开发区利用自身“山、海、滩、岛、企、校”的资源优势，策划推出了海滨观光游、海岛民俗游、节庆游、工业游、生态游、休闲度假游等六大特色旅游产品。以金沙滩景区和环岛路景区为主的海滨观光游、以薛家岛和竹岔岛码头为主的海岛民俗游、以前湾港、海尔工业园、澳柯玛工业园为主的工业旅游、以珠山国家森林公园、上庄茶园、周家夼生态园为主的生态游等旅游产品让游人们领略到了开发区丰富多彩的旅游文化。 青岛开发区深入挖掘旅游资源，加快旅游环境的开发建设，新的旅游景点和旅游项目不断推出。由薛家岛旅游度假区更名而来的凤凰岛旅游度假区渐成旅游品牌，这里确立了“以影视传媒文化产业带动旅游娱乐产业”的开发主，是青岛市“影视之城”的重要突破口和启动点。凤凰岛北京电影学院青岛创意媒体学院是凤凰岛开发的立题项目，该学院的入驻，为以山海滩岛自然景观为主的凤凰岛旅游度假区增添了文化艺术气息，吸引了众多游客的眼球。学院由北京2008年奥运会主体育场“鸟巢”工程的中标单位瑞士赫尔佐格,德梅隆设计事务所进行了总体设计，创意大胆新奇，仿造“海滩上漂来的木块”，设计了三个“岛”组成的一个组团，将以独特的风格成为金沙滩畔一处靓丽的人文景观。按照规划，凤凰岛将设置影视主题中央区、运动休闲教育区、高档酒店、分时度假酒店、滨海社区、滨海小镇、好莱坞风情街、欧美风情度假村、高尔夫球场、沙滩俱乐部、游艇俱乐部、休闲户外运动区等，每一区域都是休闲度假的好去处。作为全市《青岛港总体规划》中两个大型综合旅游港之一的唐岛湾开发给人以更大的期待，海滨休闲与海上娱乐为主的开发主题涵盖了海滨大道景观、海滨公园、海上运动中心及海上活动俱乐部、游艇码头、牛岛不夜岛等内容，一片碧波荡漾、百舸竞流的壮观景象将在此呈现。目前凤凰岛开发工程和唐岛湾改造工程正按计划加紧推进，游客们纷纷慕名而来，先睹为快。 青岛开发区加快旅游配套设施的完善，五星级海景花园酒店项目已经动工，它的建成将进一步完善开发区的旅游功能，提升开发区的旅游形象。目前，这里的星级酒店已经达到12家，参照四星级以上标准建设的海丰大酒店和金港大饭店早已开门纳客，旅行社及其门市部达到17家，1万平方米以上的综合性购物场所已有10余处，旅游接待能力不断提高。 青岛开发区的旅游宣传促销活动也大大推动了旅游业的升温。 近日，一项旨在推动旅游业快速、健康发展的半岛南部区域旅游合作联合会在青岛开发区成立，青岛开发区、胶南市、日照山海天旅游度假区、五莲县、莒县等五区市达成了《黄岛共识》，志在打造半岛南部无政策障碍、无市场障碍、无交通障碍、无服务障碍的无障碍旅游区，共建旅游经济圈。凤凰岛、大珠山、琅琊台、五莲山、九仙山、浮来山等旅游景点由此形成了聚集效应，推动了旅游资源优化整合，将引发了西海岸又一轮旅游潮。 1.4 市场竞争和项目定位 1.4.1 区内酒店市场分析预测 1.4.1.1 区内旅游业基本情况 据青岛开发区旅游局公布的数字，2006年第一季度青岛开发区旅游业“淡季不淡”，游客人数和旅游收入较去年同期都有较大加辐度增长。第一季度全区接待游客28万人次，同比增长37%，实现旅游业总收入2.12亿元，同比增长39%。星级饭店第一季度客房平均入住率为65,，营业收入为2939.2万元，同比增长52.3,。金沙滩、银沙滩、珠山国家森林公园、青岛森林野生动物园等全区重点景区(点)共接待游客23.34万人，同比分别增长28,。进入4月份以来，青岛开发区旅游业更是持续升温，呈现良好的发展态势。 2004-2006年青岛市旅游业主要指标 主要年份 2004年 2005年 2006年 (1) 入境旅游人数(万人) 52.2 68.44 85.45 同比增幅 53% 31% 24.9% (2) 旅游外汇收入(亿美元) 2.88 4.15 5.43 同比增幅 59% 44.3% 30.8% (3) 国内旅游人数(万人) 2157 2449 2801 同比增幅 30% 13.5% 14.4% (4) 国内旅游收入(亿元) 183.78 222.59 281.79 同比增幅 51% 21.1% 26.6% (5) 旅游总收入(亿元) 207.7 256.68 325.2 同比增幅 52% 23.4% 26.7% 1.4.1.2 区内酒店基本情况 目前，区内星级酒店已达12家，五星级海景花园酒店项目已经动工，预计2011年开业;号称超五星级酒店的锦江国际大酒店主体工程接近完工，预计2012年开业;四星级标准建设的海丰大酒店和金港大饭店早已开门纳客;世纪海丰、蓝海金港两家酒店均主营高档粤菜，并针对黄岛外贸商务繁忙的特点设立西餐厅，另外，世纪海丰还设有日韩餐厅。酒店房间门市价在900-1000元，折扣价在460-520元。 三星级酒店以太平洋大酒店、双圣大酒店、惠和宾馆为代表，主要经营本地特色菜，房价水平在180-260元之间。 据青岛开发区旅游局公布的数字，2007年青岛开发区星级饭店第一季度客房平均入住率为75,，同比增长39%。 1.4.1.3 区内酒店市场预测 1.4.2 竞争分析 1.4.2.1 竞争对手基本情况 由于同星级酒店的客源基本相同，因此，开发区内的四星级以上酒店都将是青岛城市名人酒店的竞争对手，但目前四星级以上酒店数量不多，其基本情况为: 蓝海金港大饭店: 黄岛蓝海金港大饭店是蓝海酒店集团旗下的高星级豪华商务型酒店。饭店位于中国山东省青岛市经济开发区长江西路66号。饭店拥有各类客房312间。房间配有宽带网络、卫星电视等。饭店内50%以上的房间可以观赏到海景，温馨舒适。饭店设有7个风格迥异的餐饮区域，可满足不同宴会类型和口味的需求。水云轩SPA国际会馆从心出发，集健诊、水疗、养生、休闲、美容于一体。饭店共拥有多功能大厅1个及不同形式的中小型会议室5个，可满足15至700人的各类会议、宴会活动及婚宴。该酒店以餐饮经营为其特点，2007年餐饮收入高达6000万元。 世纪海丰大酒店: 世纪海丰大酒店按照国际五星级标准建造。酒店建筑面积四万五千多平方米，总投资二亿多元人民币，酒店设施齐全，拥有特色套房、豪华套房、商务套房、商务单人间、商务标准间近400套，同时配有多种现代化的休闲设施，其中包括:卡拉OK厅房和迪斯科舞厅，配备先进的健身房、桑拿和按摩室。此外，还有造型独特的网球场和大型停车场。酒店可同时容纳800人就餐，汇集了世界美食:良友美食府提供包括传统鲁菜和粤菜在内的中国最好的佳肴，雅致的餐厅配以周到的服务使人食欲大增，此外酒店还有20多个高档宴会包间，正宗西餐厅，而日韩料理和日本酒吧则以专营传统日韩美食为特色。酒店负一层设加洲红俱乐部，总面积达3500平方米。酒店备有一应俱全的康乐及消闲设施，设有卡拉OK厅房和迪斯科舞厅，并有乐队进行现场表演，健身房、美容美发室、娱乐室、按摩设施、蒸汽浴、冲浪浴、游泳池、桑拿房等均有配备。 1.4.2.2 SWOT分析 ?优势 ?具有新建设酒店的优势 酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段:起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间(中期)收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降(衰退期)。青岛城市名人酒店2008年建成，作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的5-10年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。 ?具有显著的成本费用优势 酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。保税区内的优惠措施，可以使业主跟经营方投入相对较少的资金，即可进行高标准的装修、建设和经营工作，这成为名豪酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。 ?具有地理位置和配套设施优势 酒店所处的保税区内仅此一家酒店，即使就整个开发区，目前现有的星级酒店不多，相同水平酒店仅2家，且酒店位于保税区管委大楼后，是区内商务洽谈、政务工作的绝佳去处，是提高酒店入住率、酒店餐饮、客房价格的有利条件。 酒店周边有保税区宽敞的停车场，同时酒店还拥有自己的地下停车场，有足够的车位为酒店入住客人提供便利的停车服务，更能够为餐饮、KTV、桑拿提供便利的条件。 ?具有部分潜在稳定的客源 酒店位于保税位于保税区管委大楼后，保税区管委将是酒店稳定客源的重中之重，酒店销售部将以签订协议等方式争取这部分客源市场;保税区内众多的商家企业，是酒店的利益部分潜在稳定客源，酒店将通过直接与间接的方式去争取这部分客源;另外当保税区自由贸易港建成后，保税区内往来的各国船员将成为酒店的新增稳定客源。相信酒店凭借着酒店高标准的硬件设施与高质量的服务，一定可以争取到这部分潜在稳定客源。 ?品牌优势及集团销售网络系统。 ?劣势 ?新建酒店知名度欠缺 作为新开业的酒店，是酒店市场的新进入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一 定的时间，投入一定的资金。 ?酒店星级尚未评定 酒店尚未开业，酒店星级也未评定，在酒店星级评定前，作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店客源和酒店房间价格。 ?机会 ?我国酒店业进入新的一轮景气周期:由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自2001年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期(初期)，目前正是进入酒店业的良好时机。 ?奥运商机:08年奥运会将在青岛举行，将带来青岛旅游的高峰期，其影响必然辐射到赛区的周边地区，并且随着跨海大桥、海底隧道的逐渐开通，届时将有大批客流涌向开发区，而这一时期正是酒店走出摸索期，开始打品牌、壮实力的关键时期，这一时期既是酒店繁荣期，亦是酒店长期立足于此的关键期。 ?青岛开发区经济的发展:2001年4月，青岛市人民政府做出了《关于加快青岛开发区发展的决定》，提出了要把开发区建设成为“青岛的明天”的宏伟目标，确定了青岛经济发展重心向青岛开发区全面转移的战略决策，并赋予了开发区一系列加快发展的权限。青岛开发区的发展进入了一个新的历史阶段。青岛开发区将按照“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”四大战略，积极推进经济社会全面、协调、可持续发展。 ?威胁 ?酒店业激烈的市场竞争 酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现四星级、五星级酒店通过降价竞争，争夺酒店的客源，如国内外酒店巨头通过经济型酒店业大举进入青岛酒店市场，也会加大青岛酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁， ?容易受到突发事件的影响 酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件(如急性传染病，暴力恐怖事件)的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。 1.4.2.3 竞争分析结论 根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施青岛城市名人酒店项目，使青岛城市名人酒店能够在2007年黄岛旅游旺季到来之前正式投入运营。 1.4.3 项目目标定位 根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于四星级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐设施。 酒店客户群主要定位于保税区内参加各类会议会展、进行公务商务活动、来岛旅游、自由贸易来往船只上的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、政务、会议等多功能为一体的豪华涉外酒店。 开发区内四星、五星级酒店数量少，高端市场还有很大余地可供开发，并且保税区内大部分企业为外贸企业，相当部分客源来日、韩、欧洲、北美等国家，尤其日韩企业最多。 酒店将以开发区内部政务、商务、国内外商务散客为主要服务对象，随着这保税区以及开发区的不断发展，商贸活动的不断增多，将会使酒店经营环境不断变好，同时随着开发区旅游业的不断升温，保税区的不断壮大，将不断吸引更多人的到来。 此外，通过加强管理和服务，酒店的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。 1.5 发展规划 1.5.1 总体设想 积极协助督促合作方对酒店按照四星级标准进行装修并配备相关设备、设施，并积极高效的做好酒店开业前的筹备工作，争取酒店能够在2008年10月1日前能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与开发区政府、保税区管委、保税区内公司、旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，争取在一年内使酒店成为青岛开发区内知名四星级酒店。在酒店运行2—3年后可根据运营情况，考虑是否在租赁期满后继续合作，以充分利用已有资源创造更大效益。 1.5.2 酒店发展战略步骤设想 1.5.2.1 完成酒店开业筹备及试营业 (1)本阶段目标 本阶段需要实现的目标:积极督促推进合作方对酒店的装修进度，完成酒店的设备购置安装，完成酒店管理人员的招聘、对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，争取酒店试营业期间能够快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好效益。 (2)工作重点 积极督促合作方按时高效的按照四星级酒店标准完成对酒店的装修改造;按照四星级酒店的要求建立管理和服务体系，进行员工培训，完善运营条件，使酒店尽早进入可正常运营状态。 招聘到合适的销售、管理人才也是本阶段的重要工作。 第一阶段计划在3-5个月内完成。 1.5.2.2 通过四星级认证，成为青岛开发区知名酒店之一。 (1)本阶段目标 通过四星级酒店认证，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据青岛开发区四星级酒店的领先地位，成为青岛开发区知名酒店之一。 (2)工作重点 加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费。 加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。 第二阶段计划在1,2年内实现。 2. 市场营销 2.1 目标市场 参加各类会议、进行公务、商务活动，保税区内来往商旅、政务人员、外地来开发区旅游人员。具体可分为如下层次: ?保税区公务、商务客人。 ?散客:开发区内保税区外中高档消费的商务、公务散客。 ?会议会展客人:政府各职能部门、驻开发区、保税区政府、企事业单位及保税区内外各大中型企业。 ?团队:外地及本地旅行社组织的团体客人。 2.2 产品与服务 主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。 2.3 定价 定价采用竞争定价法，根据竞争对手(开发区四星级酒店)的价格策略进行定价， 预计平均房价:旺季5、7、8、9月份:500元 平季4、6、10月份:360元 淡季1、2、3、11、12月份300元 以上为酒店房间计划实际平均价格，门市价将略高于实际价格。 餐饮娱乐服务价格将参考开发区四星级酒店的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。 2.4 销售渠道: 2.4.1 直接渠道 ?通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。 ?通过与开发区内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。 ?通过与开发区内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。 2.4.2 间接渠道 通过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向中高档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司《2003年中国网上订房订票研究报告》的研究数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8,居第一位，其次是网上预订27.9,。另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。 3. 营运和管理 3.1 基本业务流程 酒店住宿的基本业务流程为:总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。 酒店餐饮的基本业务流程为:总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。 3.2 机构设置 为加强责任心，减少不必要的推诿扯皮，方便管理，实行领导管理扁平化制，即总经理?总监、经理级?主管、领班级?员工级。集体机构设置如下图。 餐饮部机构设置计划如下图所示: 3.3 人员配备 酒店客房服务人员计划按照2:1的比例配备服务人员，旺季约需要100名服务员，平季、淡季将适当减少人员。 酒店餐饮部厨房工作人员计划配备60人，服务人员计划配备120人。 其他销售、只能部门根据职责和需要配备人员。 3.4 管理团队 酒店的管理团队将以德润富临酒店投资管理有限公司组建的管理团队为主，部分可根据实际 需要外聘具有丰富酒店管理经验的人员。 3.5 遵循的标准 ?将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》(GB/T14308-2002)及《饭店星级的划分与评定》按照不低于四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备(硬件)的配备，并提供不低于四星级标准的服务。 ?将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》(GB/T14308-2002)的要求建立不低于四星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级#管理制度#、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。 4投资与财务评价 4.1项目实施计划进度 目前项目的主楼外部装修已接近完工，内部装修、改造工作正在进行，客房、餐饮部分设施已开始着手配备。计划酒店在2007年4-7月完成装修，开始试营业。 4.2投资估算 根据青岛城市名人酒店的定位，酒店将按照四星级标准装修并配备相关设施，项目已投入约9000万元，已经完成酒店的主体建筑与外部装修，合作方将继续追加投资，按照四星级以上标准，对酒店进行装修。开业前期筹备工作，首期尚需投入约200万元，用于酒店营业启动资金。 考虑到该酒店前景，以及酒店的行业特点，计划每年在酒店营运自身的资金积累中，提取部分资金作为酒店后续建设资金，以便在酒店经营顺畅的情况下，续签合同并进行对酒店逐步重新装修，以保持酒店对客人的吸引力。 4.3收入、成本费用及利润预测 青岛城市名人酒店年度预算 ( 1--2年) 核算项目 年度预算数 计算依据 备注 一、主营业务收入 47,330,500.00 (一)房费收入 23,250,500.00 208间*65%*470元/间*天*365天 (二)餐饮收入 21,063,500.00 包间收入:午餐收入 3,467,500.00 15*50%*1260元*365 15个包间，午餐上座率40%，平均消费1260元 晚餐收入 8,322,000.00 15*80%*1650元*365 晚餐上座率70%，平均消费1650元 大厅收入 5,840,000.00 80元*50%*200个*365*2 200个餐位，50%的上座率，午晚两餐，人均消费80元 宴会厅及多功能厅收入 2,704,000.00 200人*100元/人*52周*2次 考虑到婚宴会自带酒水、主菜要求代加工及会议宴会标准相对较低等经营不利因素，人 均100元标准 客房送餐收入 730,000.00 2000元/天*365天 (三)康体娱乐收入 1,146,000.00 VOD收入 146,000.00 900元/天*365天 KTV收入 1,000,000.00 (四)其他收入 1,840,500.00 会场租金收入 255,500.00 5000元/天*365天*20%*70% 商务中心收入 365,000.00 1000元/天*365天 票务、旅游代办及文印等项收入 商场收入 600,000.00 采用承包方式经营，经营内容为名牌服饰、箱包等专卖，数量不少于三个 客房小吧柜及小商品代销收入 520,000.00 营业收入80万元*65%毛利率 代销品差价收入，成本中不另计 其他收入 100,000.00 电话服务费净收入(成本不另计)、废旧物资(包装物、泔水、报纸等)处理收入、其 他零星收入 二、主营业务成本 10,110,480.00 餐饮成本 10,110,480.00 餐饮综合成本率 0.48 该数字在四星级酒店内为保守数字，体现了财务的谨慎性原则 三、主营业务税金及附加 2,625,177.75 1、营业税 2,365,025.00 营业税率5% 2、增值税 商场采用承包方式经营，客房小商品及小吧柜采用代销方式经营，故不再交纳增值税 3、城市维护建设税 165,511.75 按营业税的7%计征 4、教育费附加 94,601.00 按营业税的4%计征 5、税收优惠 按外商投资及当地政策，可享受一定的税收优惠，暂估为零 四、经营利润 34,564,842.25 五、经营费用及管理费用 34,047,996.57 1、保管费 10,000.00 2、运杂费 20,000.00 3、工资 6,160,000.00 4、奖金 已包含在工资总额中 5、福利费 492,800.00 按工资的8%计提，员工宿舍租金30万元，节假日费10万，旅游及活动费5万 6、邮电费 340,000.00 采用虚拟网方案，含管理人员手机报销及邮电传真费用 7、差旅费 120,000.00 每人每天5元，上班人数400*5,7，另计加班人员10人 8、工作餐 539,678.57 耗材、办公设备维保等各项费用 9、办公费 100,000.00 10、印刷费 240,000.00 11、报刊杂志费 80,000.00 12、物料消耗 643,860.00 13、服装费 100,000.00 500元/人，分两年摊销 14、水费 340,400.00 3.7元/吨*92000吨(估计用水量) 不含桑拿部分用水，商业用水暂按3.7元/吨，待进一步调查 15、电费 3,510,000.00 0.9元/度*3900000度 平均电价约0.9元/度 16、燃料费 1,378,000.00 2.6元/立方米*530000立方 17、卫生费 100,000.00 垃圾清运等 18、保险费 100,000.00 车险、财产保险，房屋财险由业主支付一半 19、劳动保障及社会保险费 959,648.00 具体缴费比例、覆盖率及计缴基数，各地略有不同，实际上缴数与政策要求有一定差异， 以下为参考各地情况后得出的估计数，从长远看，会越来越规范 其中:社会养老保险 517,440.00 住房公积金 为强制要求，暂估为零 医疗保险 258,720.00 个人2%，单位10%，单位部分允许所得税前列支(列入大福利费) 失业保险 51,744.00 个人1%，单位2% 工伤保险 51,740.00 缴费率12%，单位缴纳医疗保险金(含个人部分)的10% 生育保险 一般为1% 防暑降温费 80,000.00 20、鲜花植物及节日装饰费 80,000.00 圣诞、春节装饰等项费用 21、视听费 200,000.00 卫星加密频道及有线数字接收费用，政府管理规范及其他相关费用 22、汽车费 80,000.00 三辆车费用 23、工会费 123,200.00 24、应酬费 240,000.00 25、设备维保费 220,000.00 未考虑主系统设备的免费维保期因素 26、日常修理费 200,000.00 27、排污费 138,000.00 按用水量计算，1.5元/吨 28、洗涤费 800,000.00 不含对外承包部门的洗涤费用 29、低值易耗品摊销 100,000.00 30、治安消防费 40,000.00 桑拿承包人承担一部分 31、职工教育经费 92,400.00 32、广告宣传及促销活动费 500,000.00 部分冲账消费只记成本 33、车船使用税 7,000.00 按车辆座位数计征，表中为预估数 34、印花税 10,000.00 按合同金额分项计征，税率较低，表中为预估数 35、审计费 30,000.00 应税务部门要求，委托会计师事务所办理年度财务审计的相关费用 36、员工招聘费 120,000.00 37、年检年审费 20,000.00 38、贯标评星费 120,000.00 评比中及复查中每年支出会有所不同，表中为约数 39、经营性财务费用 300,000.00 主要是经营中的汇兑损失及信用卡佣金 40、第三者责任险 5,000.00 41、坏账损失 30,000.00 42、其他费用 200,000.00 不可预计费用 43、业主固定资产相关费用 15,158,010.00 以下各项费用，与经营情况好坏无直接关联，反应项目筹建期业主投融资水平及项目管 理水平，在计算酒店GOP时不应在费用中列支 (1)固定资产折旧 6,000,000.00 投资总额3000万元，5年折旧 (2)无形资产摊销 (3)开办费摊销 600,000.00 300万上下，分五年摊销 (4)其他财产性质的摊销 暂估为零 (5)土地使用税 50,000.00 大城市0.5-10元/年*?，表中按8元计算 (6)固定资产改造、大修 946,010.00 按年营业收入的2%计提 (7)城市房地产税 252,000.00 税基为房产总值(建筑、系统设备安装、装修费用，不含活动设施费)的70%，税率为 1.2，我方只承担投入装修及安装部分的收入，税基约6000万*70% (8)汇兑损失 数额较小暂估为零 (9)业主托管审计费 40,000.00 每年在法定审计以外委托会计师事务所按总公司要求，再行审计一次 (10)固定资产处理损失 新开酒店，暂估为零 (11)固定资产租赁费 本项目运作中，无此项经济活动 (12)董事会费 120,000.00 董事会成员活动经费 (13)固定资产租赁费 7,150,000.00 六、营业利润 516,845.68 七、对外投资收益 八、其他业务利润 444,500.00 礼包、月饼销售等利润收入，其他还有受托或租赁管理其他酒店的相关收支等 其中:其他业务收入 1,000,000.00 礼包一项收入，未记管理输出等收益 其他业务成本 350,000.00 成本率35% 其他业务税金 55,500.00 按小规模纳税人计，税率4%-6%，超过180万按普通纳税人计，缴纳增值税 其他业务费用 150,000.00 销售费用，约占20% 九、营业外收入 暂估为零 十、营业内支出 100,000.00 主要是企业捐赠，加入商会等项费用 十一、税前利润 861,345.68 十二、所得税 215,336.42 08年调整所得税率，有33%调整为25% 十三、税后利润 646,009.26 GOP 16,119,355.68 评估酒店管理队伍经营业绩好坏的主要标准，在扣除680万固定资产租赁费后，余额 2700万/年，可视作经营性现金流(所得税可通过做大成本及提高折旧合理规避) GOP率(%) 0.34 实际应更高一些，因为劳动保险费及营业税金，有一定高估 青岛城市名人酒店年度预算 ( 3--5年) 核算项目 年度预算数 计算依据 备注 一、主营业务收入 53,338,950.00 (一)房费收入 26,827,500.00 208间*75%*470元/间*天*365天 (二)餐饮收入 23,524,950.00 包间收入:午餐收入 4,993,200.00 15*60%*1520元*365 15个包间，午餐上座率60%，平均消费1520元 晚餐收入 7,281,750.00 15*70%*1900元*365 晚餐上座率70%，平均消费1900元 大厅收入 5,840,000.00 80元*50%*200个*365*2 200个餐位，50%的上座率，午晚两餐，人均消费80元 宴会厅及多功能厅收入 4,680,000.00 300人*100元/人*52周*3次 考虑到婚宴会自带酒水、主菜要求代加工及会议宴会标准相对较低等经营不利因素，人 均100元标准 客房送餐收入 730,000.00 2000元/天*365天 (三)康体娱乐收入 1,146,000.00 VOD收入 146,000.00 900元/天*365天 KTV收入 1,000,000.00 (四)其他收入 1,840,500.00 会场租金收入 255,500.00 5000元/天*365天*20%*70% 商务中心收入 365,000.00 1000元/天*365天 票务、旅游代办及文印等项收入 商场收入 600,000.00 采用承包方式经营，经营内容为名牌服饰、箱包等专卖，数量不少于三个 客房小吧柜及小商品代销收入 520,000.00 营业收入80万元*65%毛利率 代销品差价收入，成本中不另计 其他收入 100,000.00 电话服务费净收入(成本不另计)、废旧物资(包装物、泔水、报纸等)处理收入、其 他零星收入 二、主营业务成本 11,291,976.00 餐饮成本 11,291,976.00 餐饮综合成本率 0.48 该数字在四星级酒店内为保守数字，体现了财务的谨慎性原则 三、主营业务税金及附加 2,960,311.73 1、营业税 2,666,947.50 营业税率5% 2、增值税 商场采用承包方式经营，客房小商品及小吧柜采用代销方式经营，故不再交纳增值税 3、城市维护建设税 186,686.33 按营业税的7%计征 4、教育费附加 106,677.90 按营业税的4%计征 5、税收优惠 按外商投资及当地政策，可享受一定的税收优惠，暂估为零 四、经营利润 39,086,662.28 五、经营费用及管理费用 35,186,765.57 1、保管费 10,000.00 2、运杂费 20,000.00 3、工资 6,160,000.00 4、奖金 已包含在工资总额中 5、福利费 492,800.00 按工资的8%计提，员工宿舍租金30万元，节假日费10万，旅游及活动费5万 6、邮电费 340,000.00 采用虚拟网方案，含管理人员手机报销及邮电传真费用 7、差旅费 120,000.00 每人每天5元，上班人数400*5,7，另计加班人员10人 8、工作餐 539,678.57 耗材、办公设备维保等各项费用 9、办公费 100,000.00 10、印刷费 240,000.00 11、报刊杂志费 80,000.00 12、物料消耗 643,860.00 13、服装费 100,000.00 500元/人，分两年摊销 14、水费 340,400.00 3.7元/吨*92000吨(估计用水量) 不含桑拿部分用水，商业用水暂按3.7元/吨，待进一步调查 15、电费 3,510,000.00 0.9元/度*3900000度 平均电价约0.9元/度 16、燃料费 1,166,000.00 2.2元/立方米*530000立方 不含桑拿,一吨油约等于1200立方天然气,用天然气比用油便宜约50%(油价按5000元/ 吨计) 17、卫生费 100,000.00 垃圾清运等 18、保险费 100,000.00 车险、财产保险，房屋财险由业主支付一半 19、劳动保障及社会保险费 959,648.00 具体缴费比例、覆盖率及计缴基数，各地略有不同，实际上缴数与政策要求有一定差异， 以下为参考各地情况后得出的估计数，从长远看，会越来越规范 其中:社会养老保险 517,440.00 住房公积金 为强制要求，暂估为零 医疗保险 258,720.00 个人2%，单位10%，单位部分允许所得税前列支(列入大福利费) 失业保险 51,744.00 个人1%，单位2% 工伤保险 51,740.00 缴费率12%，单位缴纳医疗保险金(含个人部分)的10% 生育保险 一般为1% 防暑降温费 80,000.00 20、鲜花植物及节日装饰费 80,000.00 圣诞、春节装饰等项费用 21、视听费 200,000.00 卫星加密频道及有线数字接收费用，政府管理规范及其他相关费用 22、汽车费 80,000.00 三辆车费用 23、工会费 123,200.00 24、应酬费 240,000.00 25、设备维保费 220,000.00 未考虑主系统设备的免费维保期因素 26、日常修理费 200,000.00 27、排污费 138,000.00 按用水量计算，1.5元/吨 28、洗涤费 800,000.00 不含对外承包部门的洗涤费用 29、低值易耗品摊销 100,000.00 30、治安消防费 40,000.00 桑拿承包人承担一部分 31、职工教育经费 92,400.00 32、广告宣传及促销活动费 500,000.00 部分冲账消费只记成本 33、车船使用税 7,000.00 按车辆座位数计征，表中为预估数 34、印花税 10,000.00 按合同金额分项计征，税率较低，表中为预估数 35、审计费 30,000.00 应税务部门要求，委托会计师事务所办理年度财务审计的相关费用 36、员工招聘费 120,000.00 37、年检年审费 20,000.00 38、贯标评星费 120,000.00 评比中及复查中每年支出会有所不同，表中为约数 39、经营性财务费用 300,000.00 主要是经营中的汇兑损失及信用卡佣金 40、第三者责任险 5,000.00 41、坏账损失 30,000.00 42、其他费用 200,000.00 不可预计费用 43、业主固定资产相关费用 16,508,799.00 以下各项费用，与经营情况好坏无直接关联，反应项目筹建期业主投融资水平及项目管 理水平，在计算酒店GOP时不应在费用中列支 (1)固定资产折旧 6,000,000.00 投资总额3000万元，5年折旧 (2)无形资产摊销 (3)开办费摊销 600,000.00 300万上下，分五年摊销 (4)其他财产性质的摊销 暂估为零 (5)土地使用税 50,000.00 大城市0.5-10元/年*?，表中按8元计算 (6)固定资产改造、大修 1,066,779.00 按年营业收入的2%计提 (7)城市房地产税 252,000.00 税基为房产总值(建筑、系统设备安装、装修费用，不含活动设施费)的70%，税率为 1.2，我方只承担投入装修及安装部分的收入，税基约6000万*70% (8)汇兑损失 数额较小暂估为零 (9)业主托管审计费 40,000.00 每年在法定审计以外委托会计师事务所按总公司要求，再行审计一次 (10)固定资产处理损失 新开酒店，暂估为零 (11)固定资产租赁费 本项目运作中，无此项经济活动 (12)董事会费 120,000.00 董事会成员活动经费 (13)固定资产租赁费 8,380,000.00 六、营业利润 3,899,896.70 七、对外投资收益 八、其他业务利润 444,500.00 礼包、月饼销售等利润收入，其他还有受托或租赁管理其他酒店的相关收支等 其中:其他业务收入 1,000,000.00 礼包一项收入，未记管理输出等收益 其他业务成本 350,000.00 成本率35% 其他业务税金 55,500.00 按小规模纳税人计，税率4%-6%，超过180万按普通纳税人计，缴纳增值税 其他业务费用 150,000.00 销售费用，约占20% 九、营业外收入 暂估为零 十、营业内支出 100,000.00 主要是企业捐赠，加入商会等项费用 十一、税前利润 4,244,396.70 十二、所得税 1,061,099.18 08年调整所得税率，有33%调整为25% 十三、税后利润 3,183,297.53 GOP 20,853,175.70 评估酒店管理队伍经营业绩好坏的主要标准，在扣除680万固定资产租赁费后，余额 2700万/年，可视作经营性现金流(所得税可通过做大成本及提高折旧合理规避) GOP率(%) 0.39 实际应更高一些，因为劳动保险费及营业税金，有一定高估 青岛城市名人酒店年度预算 ( 6--10年) 核算项目 年度预算数 计算依据 备注 一、主营业务收入 53,338,950.00 (一)房费收入 26,827,500.00 208间*75%*470元/间*天*365天 (二)餐饮收入 23,524,950.00 包间收入:午餐收入 4,993,200.00 15*60%*1520元*365 15个包间，午餐上座率60%，平均消费1520元 晚餐收入 7,281,750.00 15*70%*1900元*365 晚餐上座率70%，平均消费1900元 大厅收入 5,840,000.00 80元*50%*200个*365*2 200个餐位，50%的上座率，午晚两餐，人均消费80元 宴会厅及多功能厅收入 4,680,000.00 300人*100元/人*52周*3次 考虑到婚宴会自带酒水、主菜要求代加工及会议宴会标准相对较低等经营不利因素，人 均100元标准 客房送餐收入 730,000.00 2000元/天*365天 (三)康体娱乐收入 1,146,000.00 VOD收入 146,000.00 900元/天*365天 KTV收入 1,000,000.00 (四)其他收入 1,840,500.00 会场租金收入 255,500.00 5000元/天*365天*20%*70% 商务中心收入 365,000.00 1000元/天*365天 票务、旅游代办及文印等项收入 商场收入 600,000.00 采用承包方式经营，经营内容为名牌服饰、箱包等专卖，数量不少于三个 客房小吧柜及小商品代销收入 520,000.00 营业收入80万元*65%毛利率 代销品差价收入，成本中不另计 其他收入 100,000.00 电话服务费净收入(成本不另计)、废旧物资(包装物、泔水、报纸等)处理收入、其 他零星收入 二、主营业务成本 11,291,976.00 餐饮成本 11,291,976.00 餐饮综合成本率 0.48 该数字在四星级酒店内为保守数字，体现了财务的谨慎性原则 三、主营业务税金及附加 2,960,311.73 1、营业税 2,666,947.50 营业税率5% 2、增值税 商场采用承包方式经营，客房小商品及小吧柜采用代销方式经营，故不再交纳增值税 3、城市维护建设税 186,686.33 按营业税的7%计征 4、教育费附加 106,677.90 按营业税的4%计征 5、税收优惠 按外商投资及当地政策，可享受一定的税收优惠，暂估为零 四、经营利润 39,086,662.28 五、经营费用及管理费用 33,186,765.57 1、保管费 10,000.00 2、运杂费 20,000.00 3、工资 6,160,000.00 4、奖金 已包含在工资总额中 5、福利费 492,800.00 按工资的8%计提，员工宿舍租金30万元，节假日费10万，旅游及活动费5万 6、邮电费 340,000.00 采用虚拟网方案，含管理人员手机报销及邮电传真费用 7、差旅费 120,000.00 每人每天5元，上班人数400*5,7，另计加班人员10人 8、工作餐 539,678.57 耗材、办公设备维保等各项费用 9、办公费 100,000.00 10、印刷费 240,000.00 11、报刊杂志费 80,000.00 12、物料消耗 643,860.00 13、服装费 100,000.00 500元/人，分两年摊销 14、水费 340,400.00 3.7元/吨*92000吨(估计用水量) 不含桑拿部分用水，商业用水暂按3.7元/吨，待进一步调查 15、电费 3,510,000.00 0.9元/度*3900000度 平均电价约0.9元/度 16、燃料费 1,166,000.00 2.2元/立方米*530000立方 17、卫生费 100,000.00 垃圾清运等 18、保险费 100,000.00 车险、财产保险，房屋财险由业主支付一半 19、劳动保障及社会保险费 959,648.00 具体缴费比例、覆盖率及计缴基数，各地略有不同，实际上缴数与政策要求有一定差异， 以下为参考各地情况后得出的估计数，从长远看，会越来越规范 其中:社会养老保险 517,440.00 住房公积金 为强制要求，暂估为零 医疗保险 258,720.00 个人2%，单位10%，单位部分允许所得税前列支(列入大福利费) 失业保险 51,744.00 个人1%，单位2% 工伤保险 51,740.00 缴费率12%，单位缴纳医疗保险金(含个人部分)的10% 生育保险 一般为1% 防暑降温费 80,000.00 20、鲜花植物及节日装饰费 80,000.00 圣诞、春节装饰等项费用 21、视听费 200,000.00 卫星加密频道及有线数字接收费用，政府管理规范及其他相关费用 22、汽车费 80,000.00 三辆车费用 23、工会费 123,200.00 24、应酬费 240,000.00 25、设备维保费 220,000.00 未考虑主系统设备的免费维保期因素 26、日常修理费 200,000.00 27、排污费 138,000.00 按用水量计算，1.5元/吨 28、洗涤费 800,000.00 不含对外承包部门的洗涤费用 29、低值易耗品摊销 100,000.00 30、治安消防费 40,000.00 桑拿承包人承担一部分 31、职工教育经费 92,400.00 32、广告宣传及促销活动费 500,000.00 部分冲账消费只记成本 33、车船使用税 7,000.00 按车辆座位数计征，表中为预估数 34、印花税 10,000.00 按合同金额分项计征，税率较低，表中为预估数 35、审计费 30,000.00 应税务部门要求，委托会计师事务所办理年度财务审计的相关费用 36、员工招聘费 120,000.00 37、年检年审费 20,000.00 38、贯标评星费 120,000.00 评比中及复查中每年支出会有所不同，表中为约数 39、经营性财务费用 300,000.00 主要是经营中的汇兑损失及信用卡佣金 40、第三者责任险 5,000.00 41、坏账损失 30,000.00 42、其他费用 200,000.00 不可预计费用 43、业主固定资产相关费用 14,508,779.00 以下各项费用，与经营情况好坏无直接关联，反应项目筹建期业主投融资水平及项目管 理水平，在计算酒店GOP时不应在费用中列支 (1)固定资产折旧 4,000,000.00 投资总额3000万元，5年折旧 (2)无形资产摊销 (3)开办费摊销 600,000.00 300万上下，分五年摊销 (4)其他财产性质的摊销 暂估为零 (5)土地使用税 50,000.00 大城市0.5-10元/年*?，表中按8元计算 (6)固定资产改造、大修 1,066,779.00 按年营业收入的2%计提 (7)城市房地产税 252,000.00 税基为房产总值(建筑、系统设备安装、装修费用，不含活动设施费)的70%，税率为 1.2，我方只承担投入装修及安装部分的收入，税基约6000万*70% (8)汇兑损失 数额较小暂估为零 (9)业主托管审计费 40,000.00 每年在法定审计以外委托会计师事务所按总公司要求，再行审计一次 (10)固定资产处理损失 新开酒店，暂估为零 (11)固定资产租赁费 本项目运作中，无此项经济活动 (12)董事会费 120,000.00 董事会成员活动经费 (13)固定资产租赁费 8,380,000.00 六、营业利润 5,899,896.70 七、对外投资收益 八、其他业务利润 444,500.00 礼包、月饼销售等利润收入，其他还有受托或租赁管理其他酒店的相关收支等 其中:其他业务收入 1,000,000.00 礼包一项收入，未记管理输出等收益 其他业务成本 350,000.00 成本率35% 其他业务税金 55,500.00 按小规模纳税人计，税率4%-6%，超过180万按普通纳税人计，缴纳增值税 其他业务费用 150,000.00 销售费用，约占20% 九、营业外收入 暂估为零 十、营业内支出 100,000.00 主要是企业捐赠，加入商会等项费用 十一、税前利润 6,244,396.70 十二、所得税 1,561,099.18 08年调整所得税率，有33%调整为25% 十三、税后利润 4,683,297.53 GOP 20,853,175.70 评估酒店管理队伍经营业绩好坏的主要标准，在扣除680万固定资产租赁费后，余额2700万/年，可视作经营性现金流(所得税可通过做大成本及提高折旧合理规避) GOP率(%) 0.39 实际应更高一些，因为劳动保险费及营业税金，有一定高估 1、土地增值税、城市房地产税等，为资产性质的税收，应由业主方支付，这样可部分弥补因免租装修期取消带来的损失，至多我们只承担安装及装修投入部分的税收 2、静态的酒店投资回报期约3.7年;动态的约5.208年(年资金利息按12%计算，见附表)，正题上来说，是非常不错的项目 以上只是经营情况测算数据，仅供参考，当酒店正式进入运营状态将根据市场情况，进行市场调查与分析，以便确定更详实的方案。 5 风险与对策 5.1分析风险 5.1.1 客源影响带来的风险 酒店业的发展是以客源为依托的，由于市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。 5.1.2 人力资源风险 现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。 5.1.3 市场竞争风险 由于酒店业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军酒店业以及其相关产业，前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。 5.1.4行业特点决定的风险 酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。 5.2对策 5.2.1 客源影响对策 针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策:一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立青岛城市名人酒店的品牌;二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”;三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。 5.2.2 人力资源风险对策 酒店将提供有竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。 5.2.3 市场竞争风险对策 酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。 5.2.4 行业特点风险对策 酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。 6 结论 本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为青岛开发区增加一座新型的现代化四星级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。 PAGE PAGE 40