新加坡房地产经济

新加坡房地产经济 新加坡的城市建设和房地产业是近三、四十年才发展起来的，尤其是60年代中期，政府推行市区重建计划和居者有其屋计划以来，经过新加坡人的艰苦努力，城市面貌和住宅建设发生了根本性的变化。现在新加坡，绿树成荫，高楼林立，道路通畅，环境优美，堪称世界级的花园城市。新加坡房地产业的发展，不仅给新加坡带来了良好的城市环境，也为政府产生了可观的财政收入，为国民提供了大量的就业机会。据有关部门统计，近几年，新加坡政府每年从房地产业得到的直接收入占财政总收入的20,35,，房地产业已成为新加坡国民经济的重要支柱产业。 一、历史与发展 六十年代初期，新加坡还是一个较贫穷落后的国家，严重的住屋短缺、人口过度拥挤、恶劣的居住条件、过高的失业率、市区交通堵塞、基础设施不足等难以支撑当时刚刚独 立国家的社会经济发展，困扰着城市建设。1960年新加坡成立了规划局，负责整个城市的规划设计，于六十年代后期制定城市长远规划(新加坡概念图)，来引导经济增长与发展工作。规划局的目标十分明确，是将新加坡改造成为一个卓越的热带城市，1981年规划局完成了全国城市发展的总体规划设计。为了保证规划的贯彻实施，1985年，政府颁布了《规划法令1985》，这部法令明确了有关职权单位的委定，说明了依托局官员职责的调派;并规定总体规划图每五年必须至少检讨一次，在任何时候都可更改;在土地发展上，授权给规划单位来管制所有土地的发展，划定地主/发展商和职权单位的权力和责任，规定所有的发展都必须获得职权单位的批准证;在发展费的管理上，授权给职权单位征收发展费，并说明发展费的计算方法和征收方法。1989年，政府又在规划局的基础上组建了市区重建局，它是新加坡的国家规划和旧屋保留的主管部门，是隶属于国家发展部的一个法定机构，负责长远规划的拟定和详细规划的编制及实施。规划、 管理并推行新加坡的城市发展，使之成为一个卓越的热带城市是市区重建局的工作宗旨，通过市区重建局的协调和指导，城市规划才得以落实。目前，新加坡城市发展的详规已基本编制完成。 二、政策特点 新加坡之所以能在短短的30几年中迅速建成一个美丽的花园城市，这主要取决于以下三个面的政策: (一)明确的、强烈的、超前的规划意识 1)规划阶段，首先在1971年，为了应付快速的社会经济发展需求，完成了新加坡概念图，其功能是:规划建设基础设施和公共事用的指导;审估长期和短期规划的策略轮廓;规划研究和建设发展的参考根据。概念图大约每10年检讨一次，而且有专门的审阅组织机构和工作机构。 2)促进阶段，土地售卖、项目协调和项目服务是使概念图实现的主要工作措施。土地售卖是由政府集合小块土地，以招标的方式出售给私营企业进行开发。1967年至1995 年，政府售出430个地块，吸引投资120亿元。同时，由政府供应土地，私人发展商提供资金和商业知识、构思，这样的土地售卖计划促进了政府和私人机构合作发展。 3)发展管制阶段，发展管制的目的是为了确保发展方案能达到概念图的小区规划意图。市区重建局本着“快速、友善和可靠”的服务精神，每年平均处理1.2万个发展方案。申请方案由总体规划委员会和发展管制委员会审批，总体规划委员会负责小区发展指导规划图审批、公共部门规划用地审批和基础设施规划建设审批，发展管制委员会负责规划建设方案审批(包括违规申请)。 (二)新加坡中央公积金和“居者有其屋计划”相结合 新加坡中央公积金制度建于1955年，该制度实质上是政府为维护劳工和受薪金福利而推行的一种强制性储畜制度，也是一种全民性社会保险制度。为解决失去工作能力的居民的社会保障问题，政府通过立法建立了中央公积金制度并成立公积金局负责管理这项工作。新加坡住宅发展的最大特点是居 者有其屋计划的制定和实施。早在1964年2月政府为了 解决居民的房荒，稳定社会，宣布“居者有其屋计划”，1968年，政府允许国人利用他们的公 积金存款购买组屋，购房人急剧增加，如今，高达82,的国人拥有自己的组屋。新加坡中央公积金和“居者有其屋计划”相结合。有效地促进了国家政治、经济和社会的稳定促进了房地产市场，尤其是住宅市场在此基础上得以健康、稳定、发展。 (三)土地有偿使用制度 新加坡的土地分国有和私有两部分。国有土地实行有偿使用制度。土地实行租用制，凡具有法定资格的企业或个人都可获得国有土地使用权。新加坡土地有偿使用特点如下: 1)土地有偿使用与城市规划紧密结合 新加坡的城市规划，充分利用了城市经济的集聚效应。1955—1959年，新加坡城市规划者经过多年的周密筹划，最后确定了南部港口岸线为基线，以老市区为中心辐射，由近及远建环状卫星城镇，按城市土地级差区位 分步开发。 2)合理指定土地有偿使用的税制和价格 为了使土地按分区规划综合开发，政府有权收购规划区内的私人地产，收购价以1983年的市场交易价格为基准，经开发后规划用地使用权的有偿转让，采取竞投和招标方式。建筑项目完成后，政府按资产估价产值的23%征收产业税。一些法定的特殊用地，如宗教、慈善机关用地，政府无偿拨给，已转让而未建设的空地，政府每年按地价的5%征税。 3)用强制储蓄推进土地有偿使用 城市土地有偿使用能否加速推行，关键在于有否雄厚的资金用于周转。从这个意义上说，公积金制度对新加坡城市开发的成功具有决定性意义。公积金的周转，既是政府用于市政设施和房地产开发的资金来源，也是国民购买商品住宅的资金来源，从而使新加坡城市土地有偿使用在供给和需求两方面都有了资金的保证。 三、现状与趋势 新加坡房地产发展周期:1979,1981年，新加坡私人房地产价格上涨186,，随后的经济危机造成房地产价格猛跌，新房供给却在不断增长;1991至1996年，新加坡房地产市场升温，但紧接着就是金融危机，房地产市场再次跌入低谷 ，最低潮时楼市曾下跌45,。由于新加坡房地产价格过于昂贵，新加坡房地产市场变幻不定，还有海外和新国内房地产价格的差异，,,,,年，新加坡人在海外购买别墅和公寓的人数猛增,,,到,,,。越来越多的新加坡退休人员把伦敦和澳大利亚看成“养老之地”，加上越来越多的新加坡大学生到英国和澳大利亚继续接受高等教育，因此，新加坡人到英国、澳大利亚购置别墅、公寓者逐年增加。新加坡已成为澳大利亚最大的住宅投资国，大部分投资集中在昆士兰州、悉尼和墨尔本市。,,,,年，新加坡投资性质的大型房地产交易总值跌到,,年以来的最低水平，只有,,(,亿新加坡元，比,,,,年下降,,,。新加坡房地产咨询公司仲量行说，交易额大幅度减少的主要原因是政府停 止售地。但是新加坡政府在1997年至1999年停止卖地，让市场吸纳以前落成的空置房屋，这一果断措施对稳定楼市起到重要作用。尽管新加坡的房地产业在亚洲金融风暴中受到猛烈冲击，但从一年半前开始，房地产业开始复苏，楼价反弹了大约30,，今年第一季度又加升8,，几乎恢复到了金融风暴前的水平。主要表现在以下几方面: 第一、目前新加坡的宏观环境对房地产有利 由于新加坡经济普遍好转，市场累积了一定的购屋需求，再加上公务员加薪和雇主公积金缴交率的调整，这些都可能刺激房地产市场。此外，美国联储没有加息，办公楼需求增加以及政府吸引外国人才等都是利好因素。另外，新加坡银行及金融公司的贷款业务都有增长，其中包括购买房屋贷款在内的建筑业贷款增长了5.8,，超过600亿新元。抵押贷款利率较低也有利于新房地产的发展。 第二、新加坡房地产价格看涨 和去年相比，今年新加坡房地产价格将上涨30,。而其中拉动新房地产价格上涨的主力 是居民住宅价格的上涨。其原因是，随着经济的复苏，人们需要更新住房。另一方面，抵押贷款利率较低也是促使新房地产价格上涨的一个原因。今年，新加坡抵押贷款利率一直徘徊在3.5,左右，远远低于1998年初8.0,的高峰值。新城镇发展局说，今年第三季度，新加坡整体房地产价格比1年前上涨了7.3,，但低于第二季度9.8,的上涨率。业内专家预计，第四季度，新房地产价格将保持在第三季度的水平上。分析家说，明年，当新加坡政府恢复出售房地产开发用地之后，新房地产市场将出现稳定态势。 第三、新加坡私人房地产销量恢复 近日对新加坡房地产市场进行的调查显示，,,月和,,月，房地产发展商共卖出新的私人住宅,,,,个单位，而今年,月到,月总共才卖出,,,,个单位。这项调查表明，新加坡私人住宅需求开始复苏，今年有可能突破去年销售,,,,个单位的纪录。戴玉祥产业咨询公司执行董事高春华说，如果幸运的话，私人住宅销售量可能达到,, ,,个单位。1997年，新加坡私人住宅需求量是,,,,个单位，1998年为,,,,个单位，1999年为,,,,个单位。原因可能是因为近年来新加坡已调整居屋政策，即将装组屋的人口由占人口86,的水平逐步降低至只占70,。这一政策给私人开发商提供了很大的机遇，可以加速发展私人房地产，以供应市场需求。为配合这一政策，新加坡政府每年将建公屋的数量由3万套减为2(3万套,2(5万套，同时开始以投标方式出售原为建公屋的土地给私人开发商，每年可以为市场额外提供4000,5000个单元，加上私人地皮兴建的房屋每年3000,4000套，因此私人开发商在整个房屋市场上就大大扩张了“用武之地”。 日本的房地产经济 日本是一个人多地少的国家，其国土面积只有37.78万平公里，比我国的云南省或甘肃省还略小些。日本市场经济悠久，市场高度发育，市场制度比较完备，是世界上主要发达国家。发达的经济，为房地产发展提供了坚实的物质基础。 历史 战后日本住房严重短缺.由于经济困难和战争破坏，使得近1,3的人口成为无房户，日本住宅的供需矛盾非常尖锐。1945,1965年，为了解决住房短缺，政府制定了“公营住宅法”(1951年)，“日本住公团法”(1955年)等法律和公营住宅计划、住宅建设计划，建立了“住宅金融公库”和“日本住宅公团”等机构，(2)采用各种手段，鼓励居民攒钱买房、建房。政府通过无息、低息贷款，减 免税收，分期付款以及住房储蓄等各种不同方式支持私人建房、购房。凡按规定储蓄的家庭，便可获取14,的奖金，当动用储蓄存款建房时，政府还要给予更多的补贴。通过这种做法，一方面促进了居民存款建房的积极性，另一方面也减轻了政府用于建房大量投资，使私人建房的数量越来越大，80年代已达到60,。在这个过程中，日本政府的住宅建设计划起了极为重要的作用。随着60年代中期经济的起飞，开始大规模的住宅建设，并制定了有明确建设目标短期、中期和长期计划，而且认真组织实施，在 第一个住宅建设五年计划(1966-1970)里实现了一户一套目标，在第二个五年计划(1971-1975)里，实现了"一人一房"目标。在 第三个五年计划(1976-1980)里，提出最低住宅。在 第四个五年计划(1981-1985)里将使所有 家庭住房超过最低标 准(即四口之家为59 平方米)。 第五个五年计划及以后几个五年计划主要是建"能实际感到富裕，能舒适居住的优良住宅"，计划到 2000年户均面积为100平方米。日本目前年均建造住宅110万套，人均年竣工住宅面积110-120平方米。 战后日本政府通过一系列配套措施解决了战后初期严重的住房问题并促进了住宅业的快速发展。这其间日本房地产有以下的特点: 一、政府作用明显 可以说，日本房地产业的发展是离不开政府所制定的7个五年计划。每个五年计划的实施，都极大推动了日本房地产业的发展。日本政府的作用主要体现在以下四个方面。 1、 政策引导; 2、 金融辅助 ; 3、 提供优惠的住宅税制; 4、 以政府带动民间的建房机制 二、通过市场机制来优化土地资源配置 日本是国土狭小，人口密集的国家，国土的开 发利用程度很高，其特点是通过市场机制来优 化土地资源配置，提高土地使用效益。由于 全部土地的3/4掌握在私人和企业手中，国有土地仅占1/4，而且主要是山林，所以，私人和企业是房地产市场的主体。此外，日本还设有200多个各种公团组织，专门从事社会基础设施和普通居民住宅的建设和经营。这些公团利用政府财政投融资资金，进行非赢利性工程建设，负责投资的还本付息。如七十年代为了建设筑波科学城，组建了筑波建设公团，用二十年时间建成了一座现代化的科研、教育中心。大阪市用公团组织的形式，主要运用政府低息贷款，进行耗资巨大的填海造地工程，累计造地2000多公顷，建造了新的港口和国际贸易中心，水上机场也正在建设中。 三、住宅部件标准化 日本住宅产业经过,,多年的发展，现在可以说已经相当成熟和发达。在日本的建筑工地上，一般不设建材堆场和仓库，也没有砼搅拌场地。建造高层钢筋砼框架结构时，现场浇注所有砼是由砼搅拌车从形成网络的 商品砼工场按照指定品种运到工地，直接用泵送到浇注现场。建造完主体构架后，剩下的就只是将从工厂订来的墙体、卫生设备单元、厨房单元等产品装配，安装上即可。若是低层独立式住宅，则除地基外，基本上按照设计向二、三家企业订货，然后在现场装配，安装即可建成住宅。在自动化房屋生产工厂里，只要用户提出要求，包括墙壁内的管道和线路、门窗框、内外装修等均可在生产线上完成。产业化的发展，使得房屋建造在工厂里完成的工作占绝大部分，从而减少了大量的现场配合和摩擦，大大地提高了劳动生产力和住宅的质量。 四、房地产与金融业紧密相连 日本银行将大量资金投入国内的房地产市场和房地产金融公司。根据日本中央银行的统计，日本最大的150家商业银行1985年的房地产贷款金额为17万亿日元，1995年猛增至57万亿日元，折合5700亿美元。除此以外，还有日本储蓄银行、 住宅信贷公司以及其它银行投入房地产市场的贷款。芝加哥大学教授罗伯特1995 年10月向美国 国会住宅信贷委员会汇报说，在泡沫经济时期日本银行新贷款中的25%左右流向房地产市场，增长额为91万亿日元，合9100亿美元。由于两者关系是一荣俱荣、一损俱损，所以100万亿日本银行坏债的分布也绝大部分集中在房地产。 虽然战后日本住宅业取得很大成就，但还不能讲日本已经完全解决了国民的住房问题，还有许多棘手的问题摆在那里有待日本政府去解决。这些问题主要有: 其一，从70年代起地价暴涨致使大城市房价过高，对普通日本国民居住状况的改善和政府住房五年计划的落实造成了很大冲击。其二，前期建造的住宅室内面积小，设施不全难以满足经济高速发后日本国民的住宅要求，改造工作任务繁重。 现状 自1991年泡沫经济爆破以来，连续年地价下跌，至今尚未下跌见底，截至1998年，日本土地价格已经连续第七年下跌。1999年1月份，每平方米的全国土地平均价格为 15.8万日元(1,580美元,人民币12,000元)，同比下跌7.1,。与1991年高位相比下跌2.19成，使房价也随下跌，房价最高昂的东京圈，普通公寓平均价格1996年比五六年前降落了3.5成，只为当地工薪家庭平均年收入的5倍左右。日本自泡沫经济崩溃后，建筑业便每况愈下，企业倒闭事件逐年增多。,,,,年，日本建筑业有,,,,家公司破产，占去年全年宣告破产的各种企业总数的,,,。日本住宅建设开工减少和住宅需求低迷，不仅影响到建筑用木材的市况，还波及到一直坚挺的内外装修材料。据日本帝国资料库日前公布的调查结果，日本,,,家主要建筑公司,,,,年度(,,,,年,月止)的有息负债总额为,(,,万亿日元，比上一年度增加,(,,，依然处于高额负债状态 。 日本房地产的转机在于日本的经济的复苏。目前，日本正逐渐呈现周期性复苏。2000年第二季的工业生产转强，付运与存货比率回升，经济活动蓬勃，意味未来数月内，公司的销售增长将可改善。日本建设省2000 年公布的数字，,月份日本新增住宅开工数量比上年同期增加了,(,,，达到了,,,,,户，连续两个月超过了上年同期水平。据分析，日本新增住宅开工数量出现增长的原因有两点。首先，日本政府将住房贷款减税的适用期延长了半年时间，刺激了消费者购买房屋，以公寓为主的销售住宅的需求非常旺盛;其次,东京地区大规模兴建出租用住宅小区，直接导致住宅开工数量的增加。但建设省指出，由于住宅金融机构第三、第四次受理的贷款户数大幅低于上年数量，预计今后住宅开工总户数将低于上年同期水平。 据海外媒体报道，日本,月份共发行新建居住单元,,,,,个，其中的 ,,,,,个单元是出售用房，其余的则是出租用房。出售单元和出租单元的供应数量比,月份分别增加了,,(,,和,(,, ;但较去年同期则分别降低了,(,,和,(,,。 发展 日本房地产未来发展方向有如下三个方面: 一、住宅人性化，大量建造适应老年人的住宅, 到2000年，日本的老年人比例将达到占全国总人口的17,左右，因此日本的住宅部门正在积极建造既保留传统家庭模式，又适应现代人的需求，可供老少同住，有分有合的新型住宅体系。考虑到老年人体弱、平衡能力差的生理特点，老年人一般住底层，设有扶手、防滑地面等。年轻夫妇、小孩则住楼上。 二、建筑设计和材料环保化,建筑设计将着重以下五个方面的求: ,(节能;,(利用天然能源;,(有效利用资源和减少废弃物;,(与周围环境的协调;,(在居住环境的健康性和舒适性等方面。而象植物那样积极吸收二氧化碳的多孔混凝土、利用城市垃圾灰烬和下水道污染为原料制造的水泥也一一研制成功。 三、网络技术的大量应用,微软总裁比尔•盖茨曾提出:“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。”网络技术的应 用反映在以下几个方面: (一)网络技术与房地产经纪业:1、传统的分类广告和照片可免费在网络上提供。网上拍卖成为一种可行的房地产销售渠道，广告费用的降低带来交易成本的降低。2、E,MAIL(电子邮件)、有声邮件、手提式电话以及网络的应用，这些都将减少中介商与客户面对面交流的时间，提高了中介商的工作效率和成交量，加剧了中介商间的竞争，进一步降低了交易费用。 (二)网络技术与房地产评估业,以前，评估人员依靠自身独立的知识和判断来进行评估。而现在，他们也要利用系统网络、回归分析、统计标准等工具。事实上，许多规模较大的贷款机构已转向智能化评估，由计算机来决定哪一种结果是合适的。比如，联邦住宅抵押贷款公司，已采用并实施一套自动的抵押物评估，为其发放新的贷款做部分的工作。目前已有多家机构采用这种自动评估方式。 (三)网络技术与房地产抵押市场,信息技术的发展使房地产的一级抵押市场发生极 大的变化:电子存款和取款使银行与客户间建立一种新的关系，很少有必要进行面对面的接触;规模较大的贷方开发了内部生成、会自动查帐和核实的计算机生成贷款申请软件，在网络的配合下，为购房者提供24小时服务和资金保证;贷款批准时，计算机自动生成各种贷款类型文件并提供给借方。网络技术 的应用促进了房地产抵押市场的发展。 瑞典住宅经济 瑞典是世界上福利最好的国家之一，其住宅制度被列入社会保障制度。瑞典政府住宅政策的目标是使每个人都能获得一所足够宽敞和舒适且环境优美的住所。社会已把获得够标准的住宅认为是人们的一种社会权利。瑞典住房的数量和质量，都已跨入了世界最 高水平的行列。 (一)公房建设与物业管理 瑞典公房建设和物业管理工作主要由公房经营公司负责。 公房经营公司始建于20世纪40年代，筹建公司的目的是影响市场，调节供求，而不是去占领住房市场。公司经营住房的宗旨，是向社会成员提供价廉物美的住房，经济上自负盈亏，但不赚钱，瑞典有150万居民居住在由300家经营公司管理的80 万套公房中，占瑞典全部住房的21,。 全国有一个住房经营公司协会，主要任务是加强地区之间联系和信息交流，研究如何改进管理技能，各城市公房经营公司属市政府管辖，公司经理由政府指派，公司既承担公房建设，也负责公房经营管理和维修。 1.公房建设 由市政府编制和下达计划，公房经营公司组织实施。公司十分重视住宅小区建设，从总体布局到各具体部门都有细致的规划，并注意对环境绿化和空间的艺术处理。住宅小区内直接为住房服务的市政配套工程和洗衣房、 汽车房、公共用房和儿童娱乐设施， 由建设住房单位负责费用， 商店等营利项目由营利单位承担，幼儿园、医疗站、老年之家等 社会福利事业由市政当局建设，住宅小区外的市政配套工程按 法律规定由主管部门负责。住宅小区在规划设计和施工阶段，物业管理人员参与， 目的是保证住宅质量和投资效益，并保证交付使用后便于使用和管理。 2.公房管理 公房经营公司的主要任务是对公房进行管理和维修。公司分区分片建立管理机构，下面设管理所和管理点。每个管理员管房100-300户;住宅区管理点设在居民楼内，负责日常维修和管理工作，难度较大的修缮项目或重大修缮技术问题，由公司技术人员协助解决。 (二)合作社住宅建设与物业管理。 瑞典全国合作住宅的建设和物业管理主要由全国住房合作社联盟(简称HSB)负责。 HSB是一个全国性的住房合作社组织，由63个省、市级的住房合作协会组成。在它下面有3045个基层住房合作社，现有会员46万 余人，约占全国住房的8,。 每年为会员提供5000套设备齐全、质量高、环境好、价格合理的新住房，是瑞典向居民提供住房的一个重要渠道。HSB按照会员人会时间长短和储蓄额的多少，决定住户取得住房的次序。住房费用由住户采取分期付款的方式偿还。住户搬进合作社住房，就等于获得了永久的使用权。如住房需转让、转租、交换、买卖时，需要经过基层合作社的批准，价格可以由双方自由。 HSB规定了"买回"制度(收购会员要出卖的住房)，以协助政府防止住宅方面的投机倒把。 协会还为会员提供各种服务和咨询，开展各种技术培训,培养居民爱护住宅和环境的习惯。 (三)瑞典住房形式 瑞典，是一个重视国民福利的发达国家。它的居住条件十分优越，形式也多种多样。住房形式一般可以分成两大类，即租房和买房，这在瑞典各占居民住房的一半。对于买房，又可以分成两种:一种是买居住权， 一种是买所有权。住房条件越好，费用也越高。住房费用往往占个人收入的三分之一甚至一半。 买居住权，多数是买一套居住单元的居住权。但也有很多是买独立小别墅的居住权。这种形式实际上是参加一个居住权协会，多数房子产权是属于这个组织的。这个协会可以是一个联合体，也可以隶属于某一房产公司。买居住权时，买方需交一笔投资款，以后每个月仍需交一定维持费用，包括管理费和供暖费等。买了居住权后，房主可以一直住下去，可以自己安排房子内部的一切。最后搬家时，房主可以卖掉居住权，收回投资款。 买住房所有权，最初投资要比买居住权高很多，一般为三到四倍，绝大多数人都要向银行贷大部分款项。房子买下后，一切都归房主所有。每个月的支出大部份是付利息，另一部份则是房子的维修费用，包括水电费、清洁费、保险费等，还有一小部份则是房产税。 英国房地产经济 英国社会住宅私有化政策 英国政府近50年来投资兴建了大量的社会住宅，这些住宅以低 于市场40,左右的福利性租金出租给住户。目前，社会住宅已占全 部住宅存量的25,，是中低收入家庭住房的主要来源。为了减轻财 政负担，提高住宅使用和管理效率，英国政府近十多年来推行了一 系列社会住宅私有化政策: 1、制定有关法律并不断使其完善，为住宅私有化政策提供法律 依据。 2、给购房者优惠的价格。有关住宅法规规定，社会住宅只要租 住满2年，便拥有优惠购买权，即有权以折扣价格购买所租住的住 宅。对于独幢住宅，折扣起点为房价的30,，居住时间超过2年的， 每超过1年折扣增加1,，但总的折扣不超过60,。对于条件较差 的公寓或套房，房价折扣起点为房价的44,，居住2年以上者每超 过1年折扣增加2,，但总的折扣不超过70,。优惠购买权具有很 大的吸引力，平均折扣约为房价的50,，平均每套住宅的售价约2 万英镑，这对于一般家庭来说是买得起的。 3、提供金融支持和税收优惠。凡购买社会住宅的居民，可向地 方政府、银行或保险公司申请抵押贷款，贷款额可达房价的70,, 90,。还款期也较长，一般为20年,25年。同时，政府对低收入者 购房给予贷款利息补贴和减免税收等优惠。这些措施都有助于提高 居民的购房能力。 4、大幅度提高房租，调整租房和买房的比价，使租房不如买房 合算，促使居民作出购房选择。 5、限制低价出售社会住宅进入市场。只有 自用住宅才可享受优 惠购买政策。购买者可以转售所购住宅，但购买期未满5年的，必 须退还部分或全部折价款。具体规定是:当年出售须补交100,的折 扣价，以后每推迟1年出售可少补交20,的折扣价，到第6年后转 售收入全部归购房者所有。 德国房地产经济 德国房地产概况 德国住宅产业化的主要形式是工厂化生产住宅。这种生产模式纯由企业根据市场需求，经济效益以及企业发展需要等因素，自行采用的一种经营方式，完全属于企业行为，而没有行政指令或行政干预的成分。 德国城市规划的行政体系和立法体系分为联邦级，州级和社区级三个层次。 德国的主要住房融资体系是住房储蓄银行。建立这个体系的目的，是通过政策促进居民积极参与住房储蓄，来实现建房筹资的自助、社会互助和政 府资助。 由于德国的特殊政策、德国银行稳健的贷款原则经营，精于计算的德国 居民，往往通过向多家金融机构贷款得到购房所需要的足够资金，抵押贷款期限为25,30年。典型的住房抵押贷款来源是这样的:40,50,的贷款 来自于住房银行，30,40,来自于各种商业性抵押贷款银行，其余10,20 ,是家庭积累。 德国房地产市场的基本构架: 德国地产交易和房产交易行为是同时发行的，统称不动产交易。一般情 况下，建筑物的所有者和土地所有者两者是不可分离的。一个土地所有者与 几个建筑物的所有者共同拥有同一处不动产的情况在德国属于不动产交易中 的特例。 德国房地产交易中的几项特殊政策: 房地产交易行为中的特殊问题包括土地规划对开发商开发行为的限定政 策、强制收购政策、政府预购权的保留政策等3项。 1、土地规划对开发商开发行为的限定政策 德国立法规定，城市规划已作出用地性质规定的，在房地产交易过程中 不得任意改变。如确实需要改变，提出改变的一方需支付一定数量的费用(例如在科隆地区，每改变100平方米的住宅用房面积，则需在另一处新建130平方米的住宅用房作为补偿)。反之，城市规划部门也不能任意圈定土地而引起土地闲置问题。由于全局性 产业结构调整(例如鲁尔地区)而引起的用地性质改变可不受此限制。 2、强制收购政策 强制收购政策就是指凡属公共设施用地的开发建设行为土地，政府 有权对该块土地进行强制收购。法律规定被强制收购的土地，其土地收购价 按当时的土地买卖基准价收购。但是，被强制收购的土地如闲置三至五年，则原土地所有者有权收回土地。 3、政府预购权的保留政策 政府预购权的保留政策是指，凡城市规划已确定用地性质的土地，政府有权在私人买卖土地行为发生之前优先预购这类土地。预购土地的预购价格，按当时的土地买卖基准价预购。 美国房地产经济 美国的房地产业 美国的房地产业之所以十分发达，其中一个重要原因是房地产依靠市场运行，除了有完备的房地产法律制度外。更重要的是有一套规范化的房地产投资动作程序，这一程序包括:决定购买房地产的种类、寻找欲购房地 产的地点、收购谈判及调查产业、完成购买、投资管理等五个部分。 美国政府对房地产业的宏观管理与启示 一、美国房地产市场和房地产业是在完全的市场经济条件下形成和发展起来的，但波动起伏大，政府仍采取了强有力措施对其进行必要的监管。 1、政府通过经济手段和法规手段管理土地交易，土地市场是一种“准完全竞争性”市场。美国土地有三种所有制形式，即私人土地、联邦土地、州及地方政府土地。私人土地约占58%，联邦政府土地占32%左右，州及地方政府占8%，另有2%为印地安人保留地。美国政府对于土地的拥有、使用、交易都实行严格管理，法令众多，条目清楚。政府主要通过基础设施、交通条件、产业政策等来影响地价。 2、房地产业在美国国民经济占有重要地位，但起伏大，尤其是商业房地产经常处在波动的峰谷浪尖的状态中。美国房地产业总值约占国民生产总值的10-15%，全国2/3的有形资产是房地产。房地产中，土地占30.2%， 建筑物占50%。房地产投资占美国私人投资的50%以上，其中，绝大部分是住宅投资。全国约有100万人从事房地产经营。土地收入是美国的第二大财源。房地产业在美国国民经济中占有举足轻重的地位。 80年代，由于过多的减免税优惠，美国房地产业蓬勃发展，房地产价格飞涨，商业办公楼纷纷耸立起来，反过来又导致商业办公楼过剩。据悉，美国已建成的待出售的商业办公楼相当于今后10年的需求量。美国36个主要大城市的房屋空置率高达20%，纽约市商业大厦空置它达17%，已超过1975-1976 年经济衰退期15%的顶峰。 美国针对中低收入家庭住房问题的政策，主要有如下几点: 一、公共住房政策。公共住房是由国家给予补贴并由地方政府建 造的具有一定质量水平的低租金住房，美国公共住宅的建设始于 1937年，房租比市场同类住房的租金低20,左右，由中央政府给予 财政补贴，住房的维修、改造、改建以及管 理费用超出租金的部分由 地方政府承担。 二、住房专项补贴。住房专项补贴是一种收入转移政策，要求政 府把给予低收入阶层的财政补贴全部用于住房消费。 三、低收入阶层住房租金信用计划。作为一项鼓励私人开发非营 利机构兴建供低收入家庭租用住宅的工具，美国联邦和州政府发放税金信用证。相应人士或机构获得一定额度的收入税的减免。 四、较为完善的住房金融保障体系。政府支持下的信贷援助是美 国住房政策非常突出的特色。 五、鼓励私人部门参与。作为一个市场化的国家，美国政府注重 鼓励私人机构来参与中低收入家庭的住房建设与经营，在各到各种计 划资助的家庭中，40,左右是居住在私人兴修的住宅中，超过公共住宅的比重。