契税

nullnull契 税一、征税对象一、征税对象契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。 契税征税对象具体包括以下五种具体情况： 1.国有土地使用权出让 ——不交土地增值税 出让是收取使用费 2.国有土地使用权转让 ——还应交土地增值税 转让是将使用权转移给其他单位或个人null3.房屋买卖 ——符合条件的还需交土地增值税 几种特殊情况视同买卖房屋： （1）以房产抵债或实物交换房屋 （2）以房产做投资或做股权转让—以自有房产做骨投入本人独资经营企业，免契税 （3）买房拆料或翻建新房　 4.房屋赠予 ——符合条件的还需交土地增值税 包括以获奖方式承受土地房屋权属。 5.房屋交换 单位之间进行房地产交换还应交土地增值税null6.承受国有土地使用权支付的土地出让金 对承受的国有土地使用权所应支付的土地出让金要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税 举例： 1.下列各项中，应当征收契税的有（） A.以房产抵债      B.将房产赠与他人 C.以房产作投资     D.子女继承父母房产 2.根据契税的有关规定，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖行为征收契税。这些特殊方式有（ ）。nullA、以土地、房屋权属作价投资 B、以土地、房屋权属抵偿债务 C、以获奖方式承受土地、房屋权属 D、企业分立中承受原企业的土地、房屋权属 3.下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（） A．以土地权属作价投资 B．以土地权属抵债 C．以获奖方式承受土地权属 D．以预购方式承受土地权属　二、纳税义务人与税率　二、纳税义务人与税率一、纳税义务人 契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。 单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 在我国税制中，只有契税比较特殊，是受让方交税。（土地增值税是出让方交税） 二、税率 税率：3%-5% ，具体由省级政府自己确定 三、应纳税额的计算三、应纳税额的计算这一节的内容要掌握 一、计税依据 (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。 (二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 (三)土地使用权交换、房屋交换，按价格差额交税：交换价格相等，免征；交换价格不等，由多交付的一方交纳契税。null(四)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。成交价格明显偏底且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定计税依据。 注意：转让者还要补交土地出让金，缴纳土地增值税。 (五)房屋附属设施征收契税的依据 1.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。null2.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 举例： 1.下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是（）。 A.土地使用权出售       B.国有土地使用权出让 C.土地使用权赠与       D.以划拨方式取得土地使用权 2.甲乙两单位互换经营性用房，甲换入的房屋价格为490万元，乙换入的房屋价格为600万元，当地契税税率为3%，则契税应如何缴纳（　）万元。nullA.甲交14.7　 B.甲交3.3　 C.乙交18　　 D.乙交3.3 3.某公司2003年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3％，该公司应缴纳契税（）万元 A、0　 B、9　C、18　D、33 null居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3％，甲、乙、丙纳税契税的情况是( )。 A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳 甲不用缴纳契税。 乙应缴纳契税＝100×3％＝3(万元)。 丙应缴纳契税＝12×3％＝0.36(万元) 四、税收优惠四、税收优惠这一节的内容需要多读几遍，能够做选择或判断就可以了 一、契税优惠的一般规定 共六项 （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （二）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。null（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 （四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定是否减免。 （五）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免。 （六）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。null二、契税优惠的特殊规定 财税字[2003]184号文，自2003年10月1日-2005年12月31日止，按照下述规定执行： （一）公司改制 非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股分超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。null（二）企业股权重组 股权重组中，股权、企业土地、房屋权属不发生转移的不征 国有集体企业职工买断或职工增资扩股承受原企业土地、房屋权属的免征； （三）企业合并 企业合并中合并后企业承受原各方的土地、房屋权属的免税。 （四）企业分立 企业分立中派生方承受原企业土地、房屋权属不征税。null（五）企业出售 企业出售中原企业注销，买受人安置原企业职工30%以上的对承受原土地、房屋权属的减半征收；全部安置的免征。 （六）企业关闭、破产 企业关闭破产后，债权人以土地、房屋权属抵债的免税；非债权人承受的安置原企业职工30%以上的减半征收，全部安置的免。 （七）房屋的附属设施 对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。null（八）继承土地、房屋权属 法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。 非法定继承人承受土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 （九）其它 1.债转股后新设公司承受原企业的土地、房屋权属的，免； 2.国有资产行政性调整和划转过程中的土地、房屋权属转移的不征税， 3.同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征税 4.对拆迁居民因拆迁重新购置住房成交价格超过拆迁补偿款的部分征收契税null举例： 1.企业依据法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。(√ ) 2.现行税法规定，获省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位奖励而取得房屋产权的纳税人，可以免征契税。（×） 3. 在企业分立中，存续分立的企业承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税；新设分立的企业承受原企业土地、房屋权属的，也不征收契税。（ √ ）　 null4.下列各项中，可以享受契税免税优惠的有() A.城镇职工自己购买商品住房 B.政府机关承受房屋用于医疗 C.遭受自然灾害后重新购买住房 D.军事单位承受房屋用于军事设施 5.企业合并中，新设方或者存续方随被解方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，不征契税，其余的则征收契税。（√ ）null6.某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税（　）。（适用契税税率3%） A.15万元　B.36万元　C.51万元　D.126万元 解析：债权人承受破产企业土地，房屋权属以抵偿债务的免征契税。拍卖房地产的，承受方应纳契税税额=1200×3%=36万元。房屋交换中，由支付补价的一方按价差计算交纳契税，税额=500×3%=15万元。当事人各方应纳契税合计=36+15=51（万元）。五、契税征收管理五、契税征收管理这一节的内容了解即可 1、纳税义务发生时间：纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天 2、纳税期限： 纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。 3、纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房管部门才能办理变更登记手续。 null1.符合契税减免规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（） A．5日内 B．7日内 C．10日内 D．30日内 2.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报；契税的纳税人应在签定土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。（√）