江苏昆山小高层的出现和发展945137034fsw

小高层的出现和发展   一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用；根据户型大小可分为大户型、小户型；根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、高层和超高层。 通常人们把按房１—３层称低层、３—７层为多层、８—１２层为小高层、１２层以上为高层、总高度为１００米以上为超高层。按规定８层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又给生活增添了一种新的高度。 小高层、高层与多层住宅相比，具有景观开阔，视野通透；通风良好，采光面大；电梯入户，出行方便；低密度社区；楼间距大，绿地率高、档次高等多重优势，越来越受昆山购房者的喜爱。 近些年，昆山由于其独特的地理位置和经济的高速发展，市民的生活水平不断得到提高，在“衣食住行”各方面都有了不同程度的提高和变化。以“住”的方面为例，从普通住宅到多层到、目前蓬勃发展的小高层，再到联体别墅、独特别墅等等，产品在不断更新换代，不断适应着人民生活方式变革及生活水平的提高。其中，小高层的出现就把人们从“爬楼梯”的时代中解放出来，让人们步入“坐电梯”的时代。 随着人们消费观念的改变，小高层逐渐开始被接受，也越来越受到消费者的青睐，小高层开发有渐渐升温的趋势。 昆山比较早的小高层社区有泊仕、皇家花园、东方华庭、宝岛花园、丽景花园等，其中台湾人及外籍人士较集中的小区丽景花园可能是昆山推出时间最早的小高层社区，大约在1995年便推出。之后，陆陆续续便有众多的小高层出现在人们的视野。 小高层所占比例及区域分布 昆山目前有约120多个在售楼盘，而含有小高层住宅的楼盘占到了约35％。另据统计，在售楼盘中，物业形态含小高层的楼盘区域分布如下：中部最多，占到46％，其次为北部，占到了26％，而西部最少，仅占9％左右。  小高层的价格状况 1）小高层和多层、高层价格比较 调查显示，同一社区，多层与小高层相比，每平方米房价要低200元左右，差价最高的在400－500元，而最少的在50－60元的也有。导致这种价格差的原因主要有几个方面：小高层需要安装电梯，成本较高；小高层环境质量大大提高；而在建筑结构方面，小高层多位板楼，方便舒适，通风开阳，档次明显高出一头。 小高层和高层楼价目前比较接近，其原因：一是两者地价成本基本一致；二是我市消费者对小高层的接受程度在逐步提高，而与这几年高层的大规模开发相比，小高层的供应量相对不足，导致小高层房价升高；三是小高层的开发规模一般较大，最小也有一个独立的小区，而高层很多是单幢的，周边环境和设施没有小高层好。也有部分高层商住楼较为超前，周边商业氛围浓厚，既能居住，又可转变居住功能改成写字楼出租，使其房价高扬，超出小高层一大截的。 混合社区小高层、多层差价 区位   案名   差价（元）   昆太路与市后街交界处   滨江丽景   100－200   震川路与洞庭湖交汇处   阳光水世界   50－100   北门路与寰庆路交汇处   永盛广场   100－150   柏庐南路与中华园路交汇处   常发香成名园   100－150   紫竹路与萧林路交界处   香草天空•青城之恋   200   市后街与花园路处   滨江花园   50－60   市后街与萧林路交汇处   万方水岸   200－300   庆丰西路与青阳路交汇处   景枫嘉苑   400                 2）小高层楼层差价 昆山主要小高层楼层差价 区域   案名   价格范围（元/平方米）   楼层差价   北部   巴比伦花园   （2楼）4000——（17楼）5000   50——60元  江南明珠苑   （1楼）3700——（11楼）4800   60——70元       君临天下   （1楼）3600——（15楼）4600   40——50元       万方水岸   （2楼）3300——（11楼）4000   30——50元   西部   阿里山花园   （2楼）3700——（10楼）4400   70元       山水森林   （2楼）3600——（17楼）4500   50元   城区和铁南   金色港湾   （1楼）3800——（9楼）4600   70元       吉田国际广场   （1楼）4600——（18楼）6000   100元（13层） 70元（18层）       柏庐天下   （3楼）3100——（18楼）3700   30——40元       昆城豪庭   （1楼）3800——（17楼）4800   50——70元       上海公馆   （2楼）4000——（18楼）5000   50——60元   小结： 1、楼层价差在50元以下的只有3个，70元及以上的也只有3个，大部分集中在50－70元之间。 2、其中楼层价差在50元以下的三个，君临天下、万方水岸、山水森邻楼盘价格及定位也较低。 3、其中楼层价差在70元以上的三个，吉田定位高，金色港湾靠近市政府，位置好，阿里山花园较成熟，现房销售。   小高层的物业管理 在物业管理方面，据调查，就昆山本地来说，一些多层、小高层产品混合的社区，小高层的物业管理服务内容与多层相比，基本没有太大的区别。由于是统一管理，一些高档小区，如阳光水世界，其物管包括红外线探头小区联网可视对讲系统、家居防盗报警系统、周界防越报警系统、小区电视监控系统、电子巡更管理系统、物业管理系统、智能化停车管理系统、水表远传系统、电子公告牌等，这些服务小高层有的，多层同样具备。唯一的不同，就是小高层的电梯、水泵运营、维护、检修和消防设施的安置和检视。 小高层由于层数多，住户数量多，考虑到业主出入方便和保证突发事件来临时业主的人身安全，一般都须安装电梯和消防设备，并定期检查。此外，由于楼层高，直供水上不去，所以高压水泵是保证高层住户饮用水必需的装配。相应地，小高层的物业管理费用相应地要高于多层住宅。在昆山在售的楼盘物业管理费中，多层的价格一般在0.5－1元/平米/月之间，而小高层的跨度为1－2元/平米/月。在同一个社区中，小高层与多层的物业管理费差价基本在0.5元左右。据了解，这多出来的0.5元，大部分是电梯的运营管理费。 同一楼盘多层、小高层物业管理费对比 楼盘   多层   小高层   差价   万方水岸   0.75元   1.25元   0.50元   滨江丽景   1.00元,   1.50元   0.50元   常发香城名园   0.80元   1.40元   0.60元   阳光水世界   0.90元   1.50元   0.60元     笔者从昆山物价局了解到，小高层物业管理费的收费标准是1.5元/平米/月，为何不同小区的物业管理费又有所不同，低则1元，高达2元多。金侨物业告知笔者，这与楼盘本身的规划，如配套设施、绿化面积、小区的建筑面积、住户数量等因素有关，还与物业公司的服务标准有关。其外，部分楼盘把物业管理费让利给客户为其销售的增加卖点，开发商补贴一部分，物业公司收取一部分。如青城之恋•香草天空，物业费是1.5元，物业公司向业主实际收取的是1.2元，另外的0.3元由开发商补贴。同样的服务标准，不一样的价格，这种让利促销对一些买家还是有一定的吸引力。   昆山主要小高层物业费 区域   案名   物业费   北部   巴比伦花园   1.5元/平方米/月       江南明珠苑 1.6元/平方米/月       君临天下   1.3－1.5元/平米/月       万方水岸   1.25元/平方米/月   西部   阿里山花园   1.5元/平方米/月       山水森邻   1.5元/平方米/月   城区和铁南   吉田国际广场   未定       柏庐天下   1.2元/平方米/月       金色港湾   1.2元/平方米/月       昆城豪庭   1.5元/平方米/月       上海公馆   1.7元/平方米/月     小高层的结构 板楼/塔楼 我们目前常说的“板式小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅。 “塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈“一”字型，也可以是拐角、围合等形状。 昆山目前的小高层板楼占了主流，占到了80％－90％。板楼具有三大优势：一是每户占的面宽比较大，进深较小，通风、采光各方面条件比较好；二是从室内空间的行为路线来看，大进深的塔楼或其它住宅，从单元门口到各个房间的路线比较长，而板楼是从中间进，两边相对近；三是从朝向来看，一户可占到两三个面宽，朝南的房间自然就多了。 框架/剪力墙 框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。具有经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 何为剪力墙? 剪力墙是指用钢筋混凝土墙板代替框架结构中的梁柱,因其能有效地承受竖向和水平力,是已在高层建筑中被广泛运用的结构。据专家介绍,剪力墙在建筑中的运用一个重要的作用就是抗震。 昆山目前不少中高档的小高层采用剪力面的结构，像上海公馆、昆城豪庭、江南明珠苑和芝华世·上海星城花园。   小高层的得房率 得房率就是你所要购买的住宅套内使用面积（包括卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过道、玄关、贮藏、壁柜等的使用面积总和），除以该套住宅建筑面积（计算时均不含阳台）。多层住宅得房率高于小高层住宅，如一梯二户一套１２０平方米的多层住宅，一般得房率可达80％以上。小高层住宅得房率又高于高层住宅，如一套140－150平方米的小高层，其得房率一般在75－80％左右，而一套150－160平方米的标准层四户的高层，得房率约在75％左右。 造成得房率差异的主要原因是公建使用面积的不同，像多层只有一张楼梯，小高层都有一张楼梯和一架电梯，每层还需要一个前室（候梯厅）。高层的公建设施就更多了，需要２张楼梯和楼梯前室，２至３张电梯和２个候梯厅，每层还要有一个小配电间和管道井等等。   昆山各板块小高层对比 西部：景观独一无二 近两年内，供应量将大幅增加，香榭水岸、时代中央社区、天地华城、阿里山花园、翡翠湾和罗马假日等楼盘将陆续推出小高层，供应面积将达到100万平米，主要是新楼盘。西部发展小高层条件得天独厚：市政规划西部为生态居住区。森林公园、体育中心、阳澄湖、两大景观大道，是该区域独一无二的资源，造小高层能充分发挥风景资源的作用。而且市政发展要求提高土地利用的效率，是发展小高层的外部条件。 目前西部住宅市场还是刚刚起步，整体成熟可能还需要3到5年的时间。可以预见，小高层、高层将是西部住宅市场的主力。   北部：整体价格欲振乏力 北部是昆山市房地产市场发展较早较成熟的一个区域（仅次于老城区），是目前所有区域中在售楼盘最多的一个，达20余个。其中11个项目规划有小高层，9个在售。由于配套不力，和市政规划居住中心转移到西部，北部市场整体价格欲振乏力，兼受宏观调控影响，目前北部售价在3000－3500元/平米的房源销售较好。售价较高的小高层遇到了不小的销售阻力。 欠缺成熟的配套是北部市场后续发展的瓶颈，随着西部生态住宅区的崛起和铁南交通枢纽地位的升级，北部市场的地位可能会逐渐淡化，前景不被看好。但由于现有楼盘数量多，总量大，随着业主的入住，北部商业有不小发展空间。   铁南：销售瓶颈之高价 随着客运总站南移，铁南板块的交通枢纽地位日益凸现。312国道、沪宁高速、规划建设的沪宁城际轻轨共同组成了铁南板块的交通网络。随着城市化进城的加快，铁南板块将成为连接中心城区和南部张浦中心镇的纽带。 该区域目前在售的楼盘均为小高层和高层，价格也是昆山最高的（整体均价在4500左右）。吉田国际广场、世茂蝶湖湾等超级大盘进驻，意味着该区域的升级。同时该区域位于出口加工园区，毗邻吴淞江工业园区，拥有雄厚的经济和人口基础，长江路和柏庐路缩短了这一区域和市区的距离。 该区域的发展和商业价值正如西部的居住价值一样是无庸置疑的。受自然环境和周边设施所限，该区域成为巨大的居住区的可能性不大。高价格仍然是目前昆山市民选择在该区域购房的最大障碍。   乡镇：观念转变尚待时日 目前多层是乡镇住宅市场的主力，小高层项目刚开始出现。目前乡镇小高层主要集中在规划中心等较好地段。乡镇居民还未能全面接受小高层的主要原因，一是价格，乡镇居民消费能力是主要制约因素。二是观念转变还有待时日。 关于铁南 我喜欢叫城南,但论坛里好象都称呼是铁南,随大家了~~~ 以下纯属个人瞎琢磨,不代表任何官方看法,不到之处,欢迎各位拍砖指点: 应该说,铁南是昆山各板块之中,不确定因素最多的一个板块,如下: 1)城中老城区已经成型;政府的产业向东,居住向西的策略已经为昆山城东城西的发展指明了方向;城北以foxconn为首的大批外企业已经日渐成熟是长江路居住板块给北部的发展做了很好的定位;而城南呢?政府规划的吴凇江工业园刚刚启动,人气还欠不足,后期这里还能吸纳多少外资不得而知(地球人都知道,昆山的城市发展是拿外资一美圆一美圆砸出来的),如果没有足够的投入,那铁南的人口将无法增加,房子卖给谁? 2)关于京沪高速铁路和沪宁轻轨的建设 京沪高铁我记得在2003年讨论最为激烈,但现在国家好象没声音了,为什么?这要从韩国的高铁和台湾的高铁谈起,两地均有建设但几乎无法维护,高铁是高科技,采用多国的技术融合,必然出现不兼容了,韩国的据说已经开始亏损了,虽然京沪高铁建设的必要性国家早已论证,但什么时候建还是未知数.话转过来,即使建了,根据规划是在昆山段是与目前的创业路平行(吉田国际和柏芦天下之间),那么,昆山是否设站?----据说京沪线只设8站,轮的到昆山吗?有必要在昆山设吗?与创业路平行的话必然要与柏庐路与长江南路相交,那么,采用高架通过还是把这两条昆山南北向的大动脉拦腰砍断?昆山要想发展南部的话,还是高架吧,多花些钱我们这些纳税人也愿意.总之三个字---不确定. 沪宁轻轨:根据政府规划沪宁轻轨是沿现有铁路与铁路平行而非创业路,不知道吉田怎么得出是在创业路上,轻轨在昆山设站是毫无疑问的,必将为昆山铁南带来更大的机遇. 铁路南广场:期待中,我刚来昆山一直分不清东南西北原因就是这个城市居然把火车站建在城市南边,(当时还不知道铁南),南广场的建设及人民路的南延对于铁南的发展绝对是积极的. 写的有点乱了,以上观点,欢迎讨论~~~~ 没错，政府规划是京沪高速铁路．对此铁路，分析如下： １）前文已讲，京沪铁路国家还未定案，原因是目前韩国和台湾所开通的高铁运营状况不太理想，国家可能暂缓，故短期不会建； ２）即使建设，个人认为应该以高架形式通过（好象论坛里有人论述过），原因很简单，假如直接从地面通过，则直接造成长江路，柏芦路，江浦路这样的昆山的南北大动脉切断，况且昆山汽车站已经南移，所以，除非昆山市政府放弃自己的利益，放弃南部的发展，否则，至少也是高架通过； ３）高铁是否在昆山设站？个人认为可能性小之又小，设站问在两年前网上讨论很激烈，但没看到过昆山，而且，沪宁轻轨的开通完全可以满足沪宁沿线客运需求． 所以，国家最好别建什么高铁了，呵呵～，以上分析可以看出，高铁的建设给昆山几乎没有带来任何好处，几乎全是缺点 "今年房价会稳中有升" 是眼下官方的标准评论. 房地产市场若出现调整, 对GDP影响巨大, 官方 不说这个以稳定人心, 稳定市场, 难道说房地产 市场要跌了吗? 如果房地产市场没有下跌的危机, 官方也不至于出来评论. 去年这个时候, 哪个地区 的官方表态说房地产市场怎么怎么了? 房地产市场价格是买卖双方资金角力的结果. 官方说 稳中有升, 说明他会尽力护盘. 但是, 卖盘实在太大, 护不住, 官方也不会介入太深. 会涨，但近两年内不会有暴涨的可能，笔者在上海一家大型的房地产公司长期从事市场方面的工作（公司03年的销量在上海排第七，从大学毕业到如今，做房产这行已经8年了），从总体上来看，昆山的房产依*的还是外区域的购买者，以上海和江浙一带为主，台胞也占了相当大的比重，昆山本地区的购买力还是不足，这并非都是收入原因造成的，一方面是由于昆山的城镇化程度不高，各区缺乏统一规划，在农村人口内迁的过程中无法使人口集中起来（各镇都从自己的利益角度出发，希望自己辖区的人口越多越好，没有人口的聚集何来廉价的劳动力，如何发展工商业），造成了城市人口的居住环境相当宽松，昆山人改善居住环境的愿望并不是很迫切，另一方面是因为昆山居民的消费观念中对于投资的概念还很模糊，尤其是房产投资，所以短期内昆山房市唱主角的恐怕还是外地人。    至于昆山的优势，还是在于他的地理位置，他实际是居与上海和苏州之间，今后中国经济的发展模式必定是经济圈的模式，各地区的经济发展不可能会均衡，从中央的规划来看，南方必定是两个经济圈为主，珠三角一个，长三角一个，长三角实际就是上海，杭州，苏州，上海目前的规划是在2010年以前完成这三个城市轨道交通的连接，昆山是轨道交通的必经之地，一旦轨道交通建成，昆山很有可能变成上海的卫星城镇，到时房价就算是涨到5000—6000也是合理的。上海的房价目前已经高得惊人，中心区12000—18000左右，以前的郊区现在也在8000—9000左右，就连松江房价也快6000了，当然上海的房价的上涨是由多方面原因造成的，有炒作的成分，也有境外投资（象摩根斯坦利等的一些投资公司）的推波助澜，但最主要的因素还是政府的政策，实际上，目前上海郊区楼盘的成本价都已经要接近6000了，考虑到融资成本和打通各个关节所用的费用，不卖到7000根本就是亏本的。造成开发商开发成本居高不下的原因主要有三个，一是土地取得价格，上海实行的土地拍卖，价高者得，对开发商而言，取得土地的价格只可能是一年比一年高，二是动迁成本逐年上升，如今的动迁户，那是一家老小的后半辈子都指望你开发商了，三呢是对容积率的限制越来越紧。以上海的房价做参考，昆山的房价实在是不高 “楼市观察”通过论坛、特约、座谈等形式前瞻性、导向性讨论昆山楼市的热点和焦点问题，本期特推出“07楼市新观察”。为此，记者拜访了昆山房地产界有关人士，就“国家已经开始考虑房地产开发成本公开的问题，怎么样看待成本公开”；“2007年昆山楼市销售面积与总价的走向”；“2007年昆山区位发展优劣对比”；“2007年国家宏观调控政策预测”等内容进行探讨。 学习上海也填补了上海的空白 ——嘉业阳光水世界副总经理：陈伟 记者：陈总，能不能跟我们谈一下07年昆山楼市的发展走势？ 陈总：总的来说昆山现在是个移民城市，它的包容性非常好，房价也没有偏离地方特色，整个昆山的房产市场正在健康稳定的发展。     首先，从经济发展态势来看，近年来，昆山通过招商引资，逐步形成了以开发区、出口加工区为中心，专业园区、配套园区为组团的高新技术密集区的新格局。外向型经济中主要是制造业，而制造业又以IT、精密机械和民生用品为主。这构成了昆山经济发展的特色——移民城市、打工经济。而随着昆山城市化建设的加快，昆山人口规模还有较大增长。这构成了住房的潜在需求。 其次，从区位来说，昆山作为上海的后花园，凭借与上海几乎零距离的地缘优势、大上海经济圈的辐射、周庄、锦溪、巴城等特色古镇的旅游文化和偏低房价吸引了越来越多的上海人前来买房。昆山学习上海的同时也填补了上海的空白，其别墅、酒店式公寓尤其受上海购房者的青睐，这也适应了一种“5＋2”的生活模式。     再次，昆山随着国民经济的迅猛增长，出口规模的增长，其房屋品质升级换代也将加速。 记者：能不能谈一下，嘉业阳光水世界的成功销售与东部的区位优势的关系？ 陈总：嘉业之所以选择东部是因为其巨大的发展前景。嘉业阳光水世界位于城市东部副中心的核心地块，北部毗邻开发区管委会大厦，周边台协大厦、国际会展中心林立，医院、学校等配套齐全。在市场竞争激烈的情况下，仅靠优势的区位事不够的。品质才是竞争生存、江湖取胜的根本。在差不多相当的地块上，有的楼盘卖6000元/平米，有的卖5000元/平米就是这个道理。以品牌拉动规模，以规模做大名牌，是当今营销模式的核心。所以嘉业销售的楼盘对建筑结构、质量、景观、绿化、配套等各个环节进行严格把关，力求带动昆山房地产品质的上升。     只有卖不动的价格，没有卖不动的房子     ——北京利鸿天房产营销机构副总经理：彭德     首先，从房地产价格角度，我一贯强调“只有卖不动的价格，没有卖不动的房子”。营销只是房地产销售的一个辅助手段，肯定不是主要手段，品质和价格才是房地产销售成败的最主要要素。所以，控制房地产开发成本，最大化适合昆山消费群体的消费需求才是最好的出路。 昆山有房地产开发企业近300家，在售楼盘也有200多个，每年开发面积近1000万平方米。这么大的市场投放面积，它的销售出路到底会怎么样呢？     要准确估计昆山有多少人口，多少人有潜在或现实的购房需求是一件很难的事情。春节后，我经常开着车到火车站、人才市场等外来人集中的地方去观察，新背着包裹行李，可能是第一次到昆山求职就业的人可能有好几万。昆山外来人口的基数本来就很大，可能有上百万。这些人在昆山工作几年后，从社会资源和经济基础都积累了很长时间，现在大部分已经具备了购房置业成家的条件，新来昆山的人都是未来几年潜在的客户。所以，昆山以“面积小、低总价”和公寓楼销路最好。这都是必然的。没有房子住就需要租房子，有了钱就需要卖房子，所以，依我看，外来人口是今后昆山房地产市场消费的生力军。     老城区是一个城市基本功能比较完善的区域。市中心已经没有大块土地供应，它的发展也就是提升和修修补补。昆山的区域发展很有趣，也有一定的必然规律。东进西扩已经深入人心，北面开发早，有大企业扎根，离市中心比较近，虽然有融入市中心的可能，但它的潜力不会很大。西部环境好，是高档社区济济的区域。南部以周庄为代表，是昆山的一个“死角”，它的潜力和发展趋势现在还不明确。有趣的是，铁南是昆山土地拍卖最贵的区域，铁南拍卖价格在每亩160万左右，西部在110万左右，比西部还要贵。其实，东南部的铁南发展潜力和发展速度要大于西部。但是，铁南是由市场推动发展起来的，现在引起了政府部门和业内人事的高度关注。其实，铁南的发展，很大程度上也是适应了东南乡镇富裕起来的人“进城”的需求。 房产价格的逻辑关系 ——昆山新城创置房地产开发公总经理助理：郑宏春     其实，关于房产价格是很容易算出来的。房产成本公不公开只是一个形式问题，而不是一个本质问题。我们作为上市公司，包括土地拍卖价格、建安成本等等都是公开的，这也是上市公司必须做到，达到透明管理的一个要求。但是，房产开发的成本价格又是不一样的，每个单位的采购渠道、管理成本、操作流程都不一样，所以，最终的房产价格也就不一样。 “成本”意识是一个公司理念和宗旨的最具体体现。房地产开发有一个基本规律，一期投放市场的产品只要不是追求暴利的企业，一般都不会有什么利润，甚至是亏本的。俗话说，万事开头难。在项目的启动阶段，各种规划设计、产品设计定位、宣传推广、管理成本等都比后面要高。作为一个负责任的开发商不能把这些开支全部投放到购房者身上，在前期开发商要承担一定的成本责任。当然，所有的企业都需要追求利润，只是这个利润合不合理，在多大的范围之内，这些才是本质问题。     国家宏观经济环境比较好，昆山的发展也一直高速平稳，昆山的房地产一直比较理性合理，房价一直稳中有升，3－5年内还会保持这种趋势。昆山的高速平稳发展与国家的宏观经济环境有着必然的关系。     我国是一个人口众多，土地资源稀缺的国家。昆山也跳不出这个现实。现在，经济环境有些资本过剩。房地产开发在品质与价位会向两头拉开距离，房产同质化现象会慢慢得到解决。中低价位适应工薪阶层的需求，特别是在昆山，外来人员都是一些年轻人，是最有朝气，最具消费潜力的生力军。中低价位是满足这些人消费需求的唯一条件。同时，社会发展了，经济富裕了，中高端经济人群需要满足生活品质，需要高品质的生活环境，也就需要高品质的房产。同时，现在购买中低价位的人群，一般是两口之家，再过几年，生儿育女，再加上把父母接过来，原来的几十平方米也就不能满足生活的需要，也会潮二次置业的中高端消费方向发展。这个过程也将是业内一次“洗牌”的过程，谁适应了这种发展需要，能够降低房产成本，开发出高品质的产品，把企业做强做大，谁就能生存发展，反之谁就会被淘汰出局。     昆山的房价稳中有生升，一直都在合理的范围之内。我们可以到超市去看看，昆山销售的基本生活用品价格一般比外地都要高，但唯独房产比上海和苏州有很大的差距。 昆山的发展潜力很大。踏实做人，诚实做事是我们公司的核心理念。品质、成本、管理与房产价格是一种必然的逻辑关系。大公司一般具有完善的采购体系，在采购过程中有许多优势，可以降低成本；有专业化分工的专业人才，对产品设计，甚至是房地产开发的标准化设计制作，都需要大公司来完成。 品质对抗的时代即将来临 ——昆山金利行房产机构总经理：卢龙江     近几年，房地产购买市场的投资信心比较模糊，但房地产市场一直比较平稳。现在，投资型房产由于受国家宏观调控政策的影响，已经没有以前那样的信心。消费型房产受区域的限制，跨区域购房相对比较少。昆山的房地产市场区位优劣势非常明显，原因是昆山的交通还没有达到大城市发达的地步，跨区域置业不利于工作和生活的方便。交通与房地产市场的投资信心有直接的关系。     昆山的主导产业是电子和加工业，而不是商业和服务业。现在，昆山的发展前景一片光明，很多外来人愿意定居昆山，所以昆山房地产市场投资置业信心主要是外来人口的居住需要。昆山目前的置业状态主要是中端人群，如果在不远的时候能够突破交通系统，大力发展公共交通事业，昆山的房地产市场会跃升一个平台，因为近在咫尺的上海、苏州房价比昆山要高的多。到那时候，昆山本地的区域限制也会打破，跨区域置业成为可能。那样现在所强调的区位优势就不是那么重要，而进入一个品质对抗的时代。昆山的高端项目消费群体主要还是外资企业，包括台资企业和上海的投资客户，许多高端项目在上海设有售楼处就是一个最好的例证。     严格地讲，昆山的房地产市场已经走完了粗放生活需求型时代，开始进入一个品质对抗的时代。但是，开发商承受品质对抗是有选择性，承受强度也是不一样的。比如，房地产开发的品质取决于项目全程的每一个环节，包括人员素质和产品品质，任何一个环节都不能打折扣，要做到这样一个全程品质对抗，一般的开发商很难承受。许多大公司进入昆山，带来了新材料、先进的设计理念，科学的管理，一些小公司靠卖期房、靠原始的低水平管理和原始销售手段，很难参与这样品质对抗时代的竞争，将被逐渐退出市场。 群雄逐鹿 如何制胜 ——巨达房产总经理：罗能凯 记者：罗总，能不能谈一下昆山东西南北各区的发展前景？ 罗总：一个楼盘适不适合居住主要是由两个方面决定的：地段和产品本身。     房地产永远也不老的话题就是地段，这包括其大环境的配套、小区域的各项设施的完备，环境优美、交通便利、学校有可选择的余地等。然后综合各项因素得出这个地段楼盘的性价比。产品作为楼盘的软件则包括合理的户型，惬意别致的建筑形态、上乘的质量，舒心的社区配套等。价格由价值决定并受供求关系的影响。从国家宏观调控政策和工薪阶层收入现状来看，现在楼市受欢迎的户型多为90平米左右，这类户型总价不是太高，又符合居住的要求。     从这几点来看城北接近市区，交通比较便利，又因开发时间较早，不高的房价和迎合市场的房型为这个区域聚集了大量的人气。如今萧林路和北门路的改造更是完善了本区的商业娱乐配套，其居住环境已经较为成熟；西区虽说环境优美，但各项配套设施较差；东区加工厂较多，距离市区较远，相对地理位置来说价格偏高；铁南板块交通优势比较明显，但各项配套设施和外部环境还是不够成熟。 记者：现在房产代理行业越来越多，加剧了市场的竞争，罗总，你认为代理行业的出路在哪里？ 罗总：现在房产市场渐趋平稳，没有了几年前买房人趋之若鹜的局面，整个销售市场也不温不火，这使得开发商选择代理商也越来越慎重。我总是在想什么样的营销才算是成功的？有了好的房子还要有对路的营销方式。代理商说白了就是为房产开发商服务的，我们找准了市场定位，做好了市场调查分析，然后把我们的调查结果提供给开发商，开发商参考我们的对产品本身和价格做出调整，这是一个互动、配合的过程。我们用优质的服务换取开发商的信任，从而提高彼此的知名度，达到双赢的效果。