开发五证

开发五证 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 开发五证:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书" 、"一表"，这是法律对销售方的基本要求。"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。"一表"是指《竣工验收备案表》. 一、土地使用证 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章>>. 二、建设用地规划许可证 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 核发的目的:确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 - 法律后果:按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。 三、建设工程规划许可证 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的:确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果:房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 四、建筑工程施工许可证 《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开. 五、商品房销售(预售)许可证 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 六、住宅质量保证书 《住宅质量保证书》都约定了什么,及保修期限与保修范围是什么, 解答:我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。 房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。 七、住宅使用说明书 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容: 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位; 2、结构类型; 3、装修、装饰注意事项; 4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明; 5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项; 6、门、窗类型，使用注意事项; 7、配电负荷; 8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明; 9、其他需说明的问题。申办五证的取得程序 房地产开发五证的取得程序一般分为以下几步: (一)、立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请，根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。 (二)、建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，规划局根据各地的城市发展规划，发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。 (三)、土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，交了土地出让金，给一个《国有土地使用权证》。 (四)、建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的!《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设;《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。 (五)、《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 (六)、《商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第二十三条规定:“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件: (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期; (4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条规定:“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件: (一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料; (二)营业执照和资质等级证书; (三)工程施工合同; (四)预售商品房分层平面图; (五)商品房预售。”第二十五条规定:“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的，应当说明理由。” 五证的复印件只能作为一种参考。由于商品房预售五证问题涉及到商品房的基础，特别是其中的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为重要。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题;而《房屋的预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 原则上是:建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)——商品房预售许可证 详细查看下面: 一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证 1(选址意见书(审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)(30个工作日) 程序: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 (1)企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处 (2)用地处转总工室审查 (3)报局业务会批准 (4)领取选址意见书 2(规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3(建设用地规划许可证(30个工作日) (1)企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查 (2)主管局长、主管局市长批准 (3)打交费单，领取用地规划许可证 4(国有土地使用证(60个工作日) (1)建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处 (2)土地评估 (3)土地局测量对现场测量，出定界图 (4)缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证 二、建设工程规划许可证 1( 市消防支队盖章(15个工作日) (1) 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批 (2) 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2(人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3(房地产开发建设规模(30个工作日) 建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理 4(建设工程规划许可证(30个工作日) (1)建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处 (2)以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字 (3)打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5(放线报告(15个工作日) 持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。 三、建设工程施工许可证(建委) 1( 报建(1个工作日) 提供资料:建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图 2( 现场勘察(3个工作日) 3( 组织招标 4( 抗震审查 5( 施工合同审查 6( 交费，办理建设工程施工许可证(建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票 四、商品房预售许可证(15个工作日) 申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 到市房管局预售科，十五日内核发 五、配套工程 建设管线工程规划许可证(15个工作日):建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处 北海市关于安置被征地农民就业用地管理暂行规定 第一条 为妥善安置被征地农民，维护农民的合法权益，促进城乡建设的健 康发展，根据国家和自治区土地管理和城市规划的有关法律、法规，结合本市实 际，制定本暂行规定。 第二条 在本市行政区域内，将农村集体所有的土地征为国有时，要根据实 际情况，留出一定数量的土地供安置被征地农民就业使用。安置农民就业用地仍 归被征地单位集体所有。 第三条 征用集体土地时留出安置就业用地的标准按市委、市政府〔199 2〕25号文规定执行。 第四条 安置就业用地由规划部门统一定点后，须到土地管理部门办理登记 手续。在划定安置就业用地时，应将宗地位置，四至界限、面积绘制成图，进行 编号，并加以必要的文字说明，制成一式三份，分别由规划部门、土地管理部门 和被征地单位保存备案。在本暂行规定执行之前已划定的安置农民就业用地手续 未完备的，应按本规定完善有关手续。 第五条 安置农民就业用地的开发利用在不改变权属的前提下，由区、乡政 府实行统一规划、统一开发、统一使用。 第六条 安置就业用地应用于兴办各种产业，安置被征地农民就业，经营收 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 益用作解决被征地农民的生活来源和扩大再生产。 第七条 在安置就业用地上进行开发建设，必须符合城市建设总体规划和小 区开发规划，开发建设项目须报所在区人民政府批准，市规划局发给建设用地规 划许可证，市土地管理局审核发给集体建设用地许可证。 第八条 安置就业用地除可以由被征地单位自筹资金进行开发建设外，也可 以作为土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，入股联营项目要 按规定办理报批手续。集体土地股份不得擅自转让。 第九条 由区、乡镇和被征地单位自筹资金利用安置就业用地兴办各种产 业，一律不收城市基础设施配套费;以土地资产入股联营用于兴办生产性企业的， 收50,的城市基础设施配套费，用于兴办商业及房地产业的，收足城市基础设 施配套费。 第十条 安置就业用地作价入股时，由具有国家认可资格的土地评估机构评 估地价，评估结果须经市土地管理局确认。 第十一条 安置就业用地及已经作价入股的土地股份确需转让的，应经集体 讨论同意，并逐级上报市人民政府批准，先征为国有土地后，再按照《北海市城 镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》(北政发〔1992〕56号)等有关 规定办理出让和转让手续。安置就业用地按前款规定出让后，经市人民政府批准， 可将部分出让收入拨给被征地单位或所在区、乡(镇)人民政府，作为原来土地 所属单位的被征地农民就业的专项资金，该项资金不得挪作他用。转让原安置就 业用地所得资金主要用于发展集体经济，安排被征地农民就业和长期生活，不得 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 分光吃光。 第十二条 违反国家法律、法规和本规定，分别不同情况，按照下列各项给 予处罚: (一)任何单位和个人未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用，或 者买卖和以其他形式非法转让安置农民就业用地的，责令退还非法占用的土地， 限期拆除或者没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款;对非 法占地单位的主管人员由其所在单位或者上报机关给予行政处分。土地管理部门 和房产管理部门不发给土地、房产权属证书。 (二)任何单位和个人非法侵占被征地单位从安置就业用地获取的各项安置 农民就业费用的，责令退赔，可以并处罚款，对主管人员由所在单位或者上级机 关给予行政处分;个人非法侵占的，以贪污论处。 (三)在安置就业用地的开发、利用和管理中，被征地单位及其主管部门、 规划部门、土地部门及其他业务主管部门的工作人员玩忽职守，滥用职权、贪污 受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的， 依法追究刑事责任。 第十三条 过去市政府颁布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。 第十四条 本规定由市土地管理局负责解释。 第十五条 本规定自公布之日起施行。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。