南阳市物业管理投诉指南

南阳市物业管理投诉指南 法 序 问题性质或 咨询投诉事项 主管部门 法律依据 法律责任 备注 号 前提条件 有封闭车库、车棚按 机动车、摩托车、电动执行;无封闭车库、车棚 涉及物业服务收费市物业服务收费管理 3 车、自行车及其他相关物价部门 限期改正 等问题处理 实施办法 专人看管并指定停车场‎‎， 收费标准有异议 减半收费 公安部门 治安管理处罚条例 立案侦查 物业服务企业违约或存在过A未签订室内、室外财错，则承担相应责任;反之，产保管合同 承担诉讼判决或仲裁裁‎‎则不承担责任。 司法部门 民法 丢失被盗赔偿问题决责任 4 的处理 公安部门 治安管理处罚条例 立案侦查 B签订室内、室外财产按合同约定执行 承担诉讼判决或仲裁裁‎‎保管合同 司法部门 民法 决责任 首先满足业主的需要，可由当A用于停放汽车的‎‎规划部门 城乡规划法、物权法 事人通过出售、附赠或者出租车位、车库 的方式来约定归属。 改建、重建筑物及其附属设施 5 车位、车库问题 ，应当经专有部分占建筑物总 B占用业主共有的道路‎‎面积三分之二以上的业主且占‎‎等场所建设的车位、车规划部门 城乡规划法、物权法 停止建设、限期改正 总人数三分之二以上的业主同库 意，并办理有关手续后，才可实 施。 业主将住宅改变为经营用房规划部门、司停止建设、限期拆除、恢的，除遵守法律、法规以及管住宅改变为经营用法部门、其他6 违反规划许可用途 城乡规划法、物权法 复原状、消除妨碍、排除房 行政部门(视理规约外，还应当经有利害关危险、赔偿损失 经营性质) 系的业主同意。 序 问题性质或 咨询投诉事项 主管部门 法律依据 法律责任 备注 号 前提条件 违反规划(拆除) 规划部门 城乡规划法、物权法 停止建设、限期拆除 停止侵害、恢复原状、违反民法(要求拆除) 司法部门 民法通则、侵权责任法 赔偿损失等 在建筑区划内的道擅自改变物业管理区域‎‎7 路、绿地等场所违 内按照规划建设的公共‎‎章搭建问题 房管部门 物业管理条例 限期改正、警告、罚款 建筑和共用设施用途的‎‎ (不要求拆除) 建设质量管理条例承担物业共用部位、共A保修期内 建设单位 、物业承接查验办法 用设施设备的保修责‎‎任 物业共用部位、共8 物业企业、业主委员会用设施备质量问题 B保修期外并已交纳维‎‎住宅专项维修资金管理‎‎房管部门 或相关业主按程序申请‎‎ 修资金 办法 使用 承接新建物业前，不违反物业管理 物业管理条例、物业承限期改正、记入企业信9 房管部门 实行物业承接查验 法律法规 接查验办法 用档案 2015年12月20日，宛编办建设单位不按规定违反物业管理 10 房管部门 物权法、物业管理条例 限期改正、警告、罚款 【2015】255号将此职能整合‎‎配置物业管理用‎‎房 法律法规 至规划局 有收益的，业主所得收益用于物 业管理区域内物业共用部位、物业企业擅自改变违反物业管理 11 房管部门 物业管理条例 限期改正、警告、罚款 共用设施设备的维修、养护，物业管理用房用‎‎途 法律法规 剩余部分按照业主大会的决定 使用。 供方单位应当依法承担‎‎不属于物业管理范畴。物业服供水、供电、供物业管理区域内相关管‎‎务企业可接受委托代收费用，气、供热、通信、线和设施设备维修、养违反合同法 合同法 12 有线电视等部门不供方部门 也可以拒绝接受委托;接受委物业管理法律法规 物业管理条例 护的责任。因维修、养向终端用户收取‎‎费托代收费用时，不得向业主收取护等需要，临时占用、用 手续费等额外费用 挖掘道路、场地的，应 及时恢复原状。依法应 向终端用户收取‎‎费用 建设单位擅自处分 业主的共用部位、违反物业管理 罚款、给业主造成损失13 房管部门 物权法、物业管理条例 共用设施设备的所法律法规 的，依法承担赔偿责任。 有权或使用权 序 问题性质或 咨询投诉事项 主管部门 法律依据 法律责任 备注 号 前提条件 建设单位、物业企违反物业管理条例 14 违反物业管理法律法规 房管部门 责令改正、通报、罚款 业不移交有关资‎‎料 物业承接查验办法 业主委员会督促其限期‎‎ 业主逾期不交纳物业主委员会 交纳;逾期仍不交纳 15 违规违约 合同法、物权法 的，物业服务企业可以业服务费 司法部门 向人民法院起诉‎‎。 物业服务费主要是维持物业管 理活动的正常进行，业主对建 筑物专有部分以外的共有部业主委员会督促其限期‎‎分，享有权利，承担义务;不未入住业主不全额业主委员会 交纳;逾期仍不交纳16 违反物业管理法律法规 物权法、物业管理条例 得以放弃权利不履行义务。同交纳物业费 司法部门 的，物业服务企业可以时物业服务的工作量不会因部向人民法院起诉‎‎。 分房屋空置而减少，因此按照 权利与义务对等的原则，业主 应全额交纳物业费‎‎。 对于开发遗留问题，业业主和建设单位之间是买卖合因开发遗留问题业17 违反约定 司法部门 合同法 主应当与建设单位通‎‎过同关系，业主和物业服务企业主拒交物业费 协商、调解、诉讼或仲裁是物业服务合同关系，二者不 途径解决。 能混淆。 物业服务企业认真履行‎‎ 告知、制止、报告三项 义务后，对于故意违规的 公安部门 业主，并给其他业主造业主不遵守物业管物权法、民法 18 违反法律法规和约定 司法部门 成损害后果的，依照有 理秩序义务 刑法、行政法 其他行政部门 关法律关于建筑物区分 所有权相邻关系规定及 相关法律规定，由违规 业主承担侵权责‎‎任。 序 问题性质或 咨询投诉事项 主管部门 法律依据 法律责任 备注 号 前提条件 电梯维保至少每15日进行一电梯不按规定定期违反特种设备安全监察‎‎质量技术监督特种设备安全法、特种设责令改正、停止使用、停次，电梯维保单位对其所维保19 维保、检验 法律法规 部门 备安全监察条例‎‎等 产停业顿、罚款等 电梯的安全性能负责。在用电 梯应每年进行一次定期检验‎‎。 反不正当竞争法、反垄断工商部门 网络垄断经营 法、消费者权益保护法、20 违反法律法规 公安部门 责令改正、罚款、拘留 不属于物业管理范畴 沙霸等 社会治安法、电信管理电信部门 条例 限期改正，并通告全体擅自使用业主大会物业所在地街业主;造成经济损失或业主大会和业主委员会‎‎21 印章和业主委员‎‎会违反法律法规 道办事处、乡者不良影响的，应当依 指导规则 印章 镇人民政府 法追究责任人的‎‎法律责 任。 其他业主委员会委员或‎‎业主委员会委员资业主大会和业主委员会‎‎新一届业主委员会可以‎‎22 格终止拒不移交资违反法律法规 公安部门 指导规则 请求物业所在地的公安‎‎料、印章及财物 机关协助移交 业主大会或业主委物业所在地的业主大会和业主委员会‎‎限期改正或者撤销其决‎‎23 违反法律法规 员会作出的决定违区房管部门、指导规则 定，并通知全体业主 反法律法规 街道办事处、 乡镇人民政府 业主以业主 构成犯罪的，依法追究大会或业主委员会业主大会和业主委员会‎‎刑事责任;尚不构成犯24 违反法律法规 公安部门 名义从事违反法律指导规则 罪的，依法给予治安管法规的活动 理处罚 本指南旨在帮助业主进行正确有效的投诉，使投诉反映的问题能够及时妥善地得到解决。由于编者水平有限，对法律法规知说 明 识掌握的不够全面，有不当之处，敬请广大业主和社会各界批评指正，以便我们进一步修改完‎‎善。 (2012年11月原南阳市住宅与房地产业协会物业管理专业委员会编辑，2015年5月南阳市物业管理协会修订)