如何还房贷压力小？

如何还房贷压力小？ 经历了看房的奔波、选房的纠结和砍价的痛苦之后，你终于走到了向银行申请贷款这一步。你以为只要有体面的工作和稳定的收入，搞清楚公积金贷款和商业贷款的区别，申请房贷这种琐事交给房产中介办理就OK了。如果你这样想，那你很可能就要为这小小的偷懒多掏几十万利息了。不说现在利率市场化环境下各家银行的房贷利率不尽相同，单说你随意选择的还款方式，在未来的20到30年中，就会对你的家庭经济情况产生比较大的影响。 当前，无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种:等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。 先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月，同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元，期限30年为例。假设是北京市的公积金贷款，按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算，每个月本金还款额为120万?360个月=3333元。第一个月的利率算法为:120万×3.25%?12=3250元，因此第一个月还款额为3333+3250=6583元。第二个月的利率算法为:(120万-3333)×3.25%?12=3241元，第二个月还款额为3333+3241=6574元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。 再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂，最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万，期限30年，年利率3.25%计算，每月的还款额固定为5222.48元。 在等额本金情况下，如果贷款利率始终不变，贷款人30年需要支付的总利息为586625元。而在等额本息情况下，贷款人30年需要支付的总利息为680091.3元，足足比等额本金多付了93466元。真是不算不知道，一算吓一跳。这还是公积金贷款，如果是利率更高的商业贷款，30年的利息可以差出几十万。正因如此，如果贷款人不特意提出，银行一般默认的是等额本息还款法，理由显而易见——可以多收利息。 等额本息还款压力小 既然如此，银行为什么还要提供两种还款方式供贷款人选择呢?这是因为等额本息还款法虽然总利息多，但是优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，便于记忆，也便于缓解贷款者的贷款压力。 等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。如果将上述例子中的公积金贷款换成商业贷款，年利率变为当前的4.9%，仍以贷款120万，期限30年计算。若是等额本金还款，首月要还8233.33元，并且在未来一年半的时间内，每月的还款额度都在8000元以上。对于好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说，还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法，虽然总利息多，但每月固定还款6368.72元，还款压力相对较小。 由此可见，如果贷款人工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说，最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。但是，至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式，都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体而定。