【毕业论文】广州城际轻轨周边房地产楼盘现状与发展研究

【毕业论文】广州城际轻轨周边房地产楼盘现状与发展研究 目:广州城际轻轨周边房地产楼盘现状与发 展研究 广州城际轻轨周边房地产楼盘现状与发展研究 摘要 广珠轻轨建设后，很多人都注意到轻轨所带来的重重机遇，但轻轨通车所带来的各种利好效应的实现却需要一个漫长的时间，这种利好效应将逐步平缓地释放出来。在现在这种半开通的情况下轻轨沿线物业的发展现状及未来发展成为了开发商和广州市民关注的热点。 本文通过收集广珠轻轨开始建设后广州楼市投资开发及销售的一些数据对广州前山区域广珠轻轨沿线的住宅类、商业类及写字楼等物业的发展现状进行分析，进一步证明广珠轻轨改善了前山区域沿线房地产物业的可达性、改变及提高了前山区域沿线土地的利用性质和土地的开发强度，促进广州经济的繁荣与发展。结合前山区域的发展现状，发现广珠轻轨对住宅和商业类物业的发展影响较写字楼大，但随着一线城市开发成本上升及饱和，很多国内外投资商转向了珠三角二线城市的商业地产开发，写字楼的施工面积在2009年达到自轻轨建设以来的高峰，高端写字楼的需求将越来越大;广州商业格局将发生改变;而从轻轨沿线住宅物业的分布来看，每一个站点应以站点为核心发展不同的特色物业。 关键词:广珠轻轨;广州前山;房地产发展现状 THE PRESENT STATUS AND THE DEVELOPMENT RESEARCH OF THE REAL ESTATE PROPERTIES ALONG THE ZHUHAI INTERCITY LIGHT RAIL ABSTRACT Since the Guangzhou-Zhuhai light rail begin building, many people have noted the opportunities brought about by the light rail, but to realize the favorable effect of the opening of the light rail takes a long time, this positive effect will be gradually gently released. The development status and future development of the property along the light rail in the now semi-opened case became the focus of attention of the developers and the people of Zhuhai. This paper analyze the development of present status the development of present status of the residential, commercial properties and office properties that in the Zhuhai qianshan region along the Guangzhou-Zhuhai light rail, after the construction of the light rail by collecting some data of investment development and sales of Zhuhai property after the construction of the light rail. Further evidencing that the Guangzhou-Zhuhai light rail improve the accessibility of the real estate property along the light rail, improve the nature of the land use along the light rail, and change the intensity of land development along the light rail, and promote economic prosperity and development of Zhuhai qianshan region. Combined with the development status of the qianshan region, found that the Guangzhou-Zhuhai light rail have much impact on the residential and commercial property than the office property. But with the development costs of the first-tier cities increased and saturated, many domestic and foreign investors have turned to commercial real estate development of the second-tier cities in the Pearl River Delta. The construction area of the office office properties office properties reached the peak in 2009, ever since the beginning of the light rail construction. Key words: Guangzhou-Zhuhai light rail; zhuhai qianshan; real estate development status 目 录 1 绪论 ................................................................................................................................... 1 1.1 研究目的及意义 ......................................................................................................... 1 1.2 国内外研究现状 ......................................................................................................... 2 2 理论综述 ........................................................................................................................... 4 2.1 区位理论 ..................................................................................................................... 4 2.2 级差地租理论 ............................................................................................................. 4 3 广州城际轻轨周边房地产楼盘现状 ................................................................................. 6 3.1 住宅类房地产发展现状 .............................................................................................. 9 3.2 零售类商业房地产发展现状 ...................................................................................... 9 3.3 办公类房地产发展现状 ............................................................................................ 11 4 广州城际轻轨周边房地产楼盘未来发展规划建议 ........................................................ 14 4.1 住宅类房地产的发展规划建议 ................................................................................ 14 4.2 零售类商业房地产的发展规划建议......................................................................... 15 4.3 办公类房地产的发展规划建议 ................................................................................ 16 5 结论 ................................................................................................................................. 17 参考文献 ............................................................................................................................. 18 致谢 ..................................................................................................................................... 20 1 绪论 1.1 研究目的及意义 城市轨道交通在引导和改善城市空间结构、解决城市交通拥挤问题、促进沿线房地产增值、推动沿线经济的繁荣以及促进城市社会、经济和环境协调发展等方面具有极重大的作用。这一点在我国北京、上海和广州等大城市的轨道交通发展历史中已得到有力的证明。然而在不同的城市，由于其经济、城市规划及城市基础设施的完善程度存在一定的差别，所以轨道交通在不同城市的发展所带来的房地产增值效益是不一样的，不仅轨道站点的影响范围大小不一，且轨道交通对周边房地产价值的时效性及程度也有很大区别。 广珠轻轨铁路于2005年12月18日上午在广州正式动工，总投资一百九十五亿元人民币，主线全长116.9公里，其中广州境内长二十二公里，设金鼎、金唐、明珠、前山、拱北共五个车站。 2011年1月7日，期待了整整五年的广珠轻轨铁路终于开通，广州也终于结束特区发展30年没有铁路的历史，正式进入“有轨时代”。虽然目前在广州境内只开通了广州北站，但是这条极具历史性的铁路究竟会对广州的楼市造成怎样的影响已成为社会多方关注的热门讨论话题。2011年8月25日，更有消息称广珠城轨延长线今年内将动工，该线从现有的广珠城轨广州站出发，经横琴延伸至广州机场，在横琴莲花口岸预留与澳门轨道换乘条件。待全部建成通车后，广州将真正进入“轻轨时代”，广珠轻轨将改变广州城市空间结构。 城市轨道交通发展直接影响城市的布局结构和发展方向，因此建设规划中要高度重视，严肃对待。本文通过对广州城际轻轨周边房地产楼盘的现状与发展进行研究分析，希望能为广州城市轨道交通的建设规划提供参考。 第 1 页 共 20 页 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外相关研究 国外有关城市轨道交通对其沿线房地产价值影响的研究起步很早，在上个世纪70年代末就已经开始了。 DeWees(1976)对地铁沿线位于CBD区内的住宅价值进行了调查研究发现，地铁站口附近的住宅价值比沿线其他的住宅价值变化更明显，并且地铁站对附近的住宅价值产 [1]生了轻微的积极影响;Benjamin和Sirmans对轨道交通的影响进行量化，结果明，公寓的租金与其距离地铁站口的远近成负相关，离地铁站口的距离每增加160m ，每套 [2]公寓房间的租金就降低2. 5 %;Knaap测算了地铁对房地产价值的影响，发现在规划建设城市轨道交通之前，房地产距车站远近对房地产价值没有影响，在规划建设城市轨道交通之后，距离车站800m范围内的房地产价值上升31%，1600m范围内的房地产价 [3]值上升10%。Bernard L.Weinstein和 Terry L.C1ower(2002)应用交通成本模型的研究表明，城市轨道交通对房地产价值的提升有着很大的促进作用，对23个车站约400米范围内的3920桩物业与非地铁车站范围内的住宅价值进行比较，车站影响区内的住宅价 [4]格提升53%。 1.2.2 国内相关研究 目前，国内学者逐渐认识到城市轨道交通对沿线房地产开发影响的重要性，也取得了较多的研究成果。 2000年深圳大学的学者钟建民运用通成本理论来研究广州地铁建设对房地产的影响发现建在地铁站周边的商业、物业对地铁的建设敏感度较其他行业要高很多，他们的 [5]租金涨幅平均达到300%。叶霞飞，蔡蔚(2002)研究上海地铁l号线对沿线房地产价格的影响，得出了城市轨道交通对沿线地价和房价的升值存在重要的影响，并且在时间 [6]上超前于轨道交通线通车而发生的结论。谷一帧，郭睿(2008)通过对北京地铁13号线的实证研究验证了基于分市场效应的理论预期，即轨道交通对郊区住宅价格的影响 [7]大于城市中心区。王琳(2010)以上海市轨道交通8号线为例，采用特征价格法定量研究城市轨道交通对沿线住宅价格的时空影响。研究结果发现，城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应;不同的站点对住宅的空间影响不同，在时间效应方面，轨道交 [8]通对住宅价格的增值幅度先增大后回落。 李君兰、白鹏、宋彦等通过特征价格模型，对深圳福田区已建成和正在建设的地铁 第 2 页 共 20 页 对周边住宅价格的影响进行实证分析，研究发现福田区在建地铁与已建地铁对住宅价格 [9]影响的程度不同，对住宅价格影响范围也不同。 汤薇，陈森发，仇向洋(2007)都认同“城市轨道交通的建设吸引了人们到环境较 [10]好、远离市中心的郊区居住，促进了郊区化”的观点。周峥华(2006)研究发现，城市住房分布是以站点为圆心、步行距离为半径的环形模式，而整个轨道交通沿线住宅用 [11]地开发就成了“串珠式”的发展“廊道”。郑捷奋，刘洪玉(2005)在深圳地铁建设对站点周边住宅的价值影响中，应用了特征价格模型，提出了地铁站点对周边住宅的价 [12]值影响范围为距地铁站点400-600m的区域。黄慧明(2001)研究发现:城市轨道交 [13]通使广州市中心区商品住房数量减少，外围区住房逐渐增多，居住郊区化加速。田莉(1999)研究城市轨道交通对城市住房用地开发强度的影响，结论都表明城市轨道交通提高了用地的可达性，改善了区位条件，提高了用地的价值和用地的需求，由此在开发 [14]强度上表现出来。 现在正值广州城市轨道交通起步之际，笔者选择广州城际轻轨周边房地产楼盘现状与发展为研究课题，依据国内外专家的有关理论和相关学说，探讨城市轨道交通对广州楼市的影响，为广州城市轨道交通的建设规划提供参考，及为房地产开发企业和个人投资购房提供现实借鉴和参考。 第 3 页 共 20 页 2 理论综述 2.1 区位理论 区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间相互关系的学说。区位理论自创立以来，无论农业区位论还是工业或城市区位论，都将土地区位作为影响一、二、三产业及城市区位配置的重要因素。实际上，土地作为人类一切活动的载体，虽不可移动，但因其上从事的活动不同，使之在空间上表现出的土地利用类型也不同，地租、地价也随之变化、演替和转移，以致不同质量、不同地租、地价的地块之间不仅具有距离和方位的特征，还具有确定的空间分布规律，而这种空间分布规律、变化演替过程及其区位特征又都与地理要素和社会经济活动的影响存在密切的内在关系。 威廉?阿朗索 (Winiam Aloson，1964)在其《区位与土地利用》一书中，建立了一个土地价值模型。该模型假定，不同地块的土地价值随其到城市中心的交通费用的增加 [15]而下降，并认为最高的地价将产生于城市中心通达性最高的地块。 2.2 级差地租理论 级差地租是指由于土地等级差别产生的并为土地所有者占有的超额利润。马克思认为土地价格无非是出租土地的资本化的收入，并指出土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。从城市轨道交通所带来的超额收益即级差地租可进一步说明轨道交通对地价的影响。与传统交通方式相比，城市轨道交通作为现代化的交通工具，具有舒适、快速的特点，能有效降低人们在出行途中的摩擦成本(出行途中的拥挤、噪音带来的损耗)和时间损失。一方面，那些在轨道交通设施沿线周围土地上居住、工作和消费的居民，因此获得比没有轨道交通设施的土地上的居民较少的转移成本支出，这部分减少的转移成本使得经济主体获得了较多的外在收益。另一方面，轨道交通可以吸引大量的人流，轨道交通沿线周围也因此产生人口的聚集，进而吸引其它经济要素的聚集，形成聚集效应，产生的聚集经济效益为其上的经济主体又带来了更多的超额利润。可见，轨道交通设施降低了经济主体在生产和生活中的转移成本和运营成本，为 第 4 页 共 20 页 经济主体带来了大量的超额纯收益。这部分超额纯收益使得土地级差地租上升，土地资 [16]产增值，进而促进土地价格上升。 城市土地由于区位不同，其所产生的使用价值和价值也不尽相同，使得同类行业在不同区位上获得的经济收益相差很大，不同行业在同一区位上的经济收益也会相差很大。一些土地经济学者认为，城市土地的收益水平或地租、地价，几乎完全取决于土地的微观区位条件，而土地的利用方式则很大程度上又取决于地租、地价水平。这样，土地使用者在选用土地时，必须把自己在该地块上能获得的区位收益与其需支付的地租进行比较，选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆作用下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向最高用途水平的合理的土地利用空间结构，“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”的名言描述了影响房地产价格的关键因素是其自身的区位特征。现代交通的发展改变了传统的时空观念，距离的远近已不再是影响生产、生活的唯一因素。节约生产流通过程的时间、提高生产效率和生活质量已变得日益重要。土地区位的通达性就是把通行距离和时间作为一个统一的有机整体，既要求通行距离短以节约费用，又要求有快速的交通网络，把出行时间减少到最低限度。轨道交通从根本上提高了运输效率，缩短了出行时间，改变了城市土地的通达性，以及土地利用的方式，从而也改变了土地的区位特性。也可以说，通达性的变化源于交通系统的改善，交通系统则反过来改变了土地的区位，而轨道交通是对土地区位影响最大的交通方式之一。 第 5 页 共 20 页 3 广州城际轻轨周边房地产楼盘现状 广州市房地产投资受广珠轻轨和港珠澳大桥等多个利好因素影响，从2004年第四季度开始呈现稳步复苏增长的良好发展势头。 2005年1,4月，广州市完成房地产开发投资14亿元，比去年同期净增3.2亿元，同比增长29.2%，增幅比上年同期提高27.6个百分点，比1,3月上升3.5个百分点。房地产投资占全部投资达24.0%，较上年提高1个百分点，房地产投资拉动作用不断增强，拉动投资增长7个百分点。商品房销售面积42.69万平方米，同比增长19.6%，商品房销售金额14.65亿元，同比增长8.2%。(来源:广州统计调查信息网) 2007年广州房地产市场更迎来房地产开发投资高峰，房地产开发累计完成投资76.4亿元比上年增长95.4%，增速比去年同期提高72.1个百分点，增长速度创历史新高。广州市房价公布始于去9月，2007年9月开始将同时公布房价的同比和环比数据。根据市房地产登记中心产权登记资料，2007年9月全市新建商品住房交易价格5880元/平方米，同比增长55.34%，其中香洲6955元，增长49.83%;斗门3001元，增长38.91%;金湾区2897元，增长52.38%。一年时间，各区房价增幅接近五成或增长五成以上，这是很高的增幅，也是近年广州市房价最大的升幅(详见下表)。分月份看，1,9月广州市新建商品住房交易价格月环比速度分别为4.12%，2.31%，2.9%，3.81%，,4.55%，8.32%，6.07%，7.55%，,3.52%。数据显示，2007年广州市房价除5月和9月，由于交易结构影响，房价略有下降外，其余房价均呈上升趋势，且从6月开始房价增幅明显加快。 表3-1 广州市商品住房交易价格表 单位:元/平方米 全市 香洲区 斗门区 金湾区 9月 同比?% 9月 同比?% 9月 同比?% 9月 同比?% 新建商品住房价格 5880 55.34 6955 49.83 3001 38.91 2897 52.38 其中:预购 6368 47.48 7739 48.34 3128 15.95 3281 44.50 1二手住房价格 3512 34.30 3849 30.42 1301 36.28 1140 65.34 2008年受世界金融危机影响，广州房市陷入低迷。1,9月全市商品房销售面积127.3万平方米，同比下降42.5%。但6月份开始，跌幅逐月加大，7月、8月和9月全 1 表3-1 数据来源:珠海市统计调查信息网 第 6 页 共 20 页 市商品房销售面积与去年同期对比，分别下降62.64%、74.94%和84.6%。市场人气极度低迷，销售大幅萎缩，特别是9月，2007年全市商品房销售面积33.7万平方米，2008年9月销售面积为5.2万平方米，销售量仅为2007年的15%，不到二成。但从实际成交的房价来看，2008年广州市房价下跌并不明显。以最能反映房价走势的香洲区商品房预购均价为例，1,9月香洲区商品房预购均价，除5月因入户政策影响，很多以前低价购买的房屋集中5月份登记，以致交易均价低于8000元/平方米(7801元)外，其余各月房价均在9000元,10000元/平方米之间波动，房价降幅并不特别的显著。 2 图3.1 2008年1-9月香洲区商品房预购均价 2009年，全市房地产施工面积1132.31万?，竣工面积366.77万?，同比分别下降1.0%和9.5%;商品房销售面积208.44万?，销售金额209.91亿元，空置面积71.19万?，分别增长60.9%、72.4%和39.0%。从2009年3月开始，房地产销售逐步回暖，销量超过去年同期;6月份销量实现与历史同期最高值(2007年)持平;下半年销量虽然不如2007年同期值，但还是保持了明显回升的态势。 而到了2010年的1-3月，销售面积同期相比大幅上升，但到了4月新政颁发以后，销售面积逐渐下降，反映为6月的销售面积达到18.6万?，7月的销售面积还是降到了不足10万?的水平，总体楼市表现较为萎靡。 在售价方面，2009年住宅销售面积为271.90万?，销售金额为203.80亿元，成交 2 图3.1房价资料来源:珠海市房地产登记中心 第 7 页 共 20 页 均价为7495元/?。而从2010年开始，多个中心区楼盘相继推出一些大面积或豪宅单位，推动成交均价突破了1万元/?的关口，5月成交均价甚至达到了12136元/?，但新政的威力逐步呈现，6月和7月均价则持续走低，7月成交均价仅为7241元/?，略低于2009年全年均价水平。 2009-2010年珠海市逐月成交均价 单位:元 15000 12000 9000 6000 3000 02009年2010年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月4月5月6月7月1-2月1-2月 7903 7452 7625 7535 7980 8483 8375 8137 8815 7080 5556 10795 12501 11132 12136 8043 7241 成交均价3 图3.2 2009-2010年广州市逐月成交均价 4 图3.3 广珠轻轨广州沿线卫星图 3 图3.2 数据来源:珠海市统计局 4 图3.3 来源:珠海网易房产 第 8 页 共 20 页 广珠轻轨线路沿京珠高速公路进入广州金鼎，经金凤路，穿越凤凰山后，沿明珠路、港昌路到达拱北。轻轨所引发的房地产利好最直接也最大的受益板块则是前山。广珠轻轨的市区站点里，前山就占据了两个站点，分别为明珠站、前山站。因此接下来笔者将 房地产的现状。 主要以明珠站和前山站为例，分析进入有轨时代的广州三大类 3.1 住宅类房地产发展现状 轻轨建设过程中，在轻轨沿线涌现出了大量的住宅小区和商业物业。随着时代地产，中海、招商地产相继落户前山，成为参与前山楼市的主力角逐品牌发展商，带动了前山的居住氛围。发展至今，在前山片区的两个轻轨站点周围大大小小分布了二十多个楼盘。在众多的楼盘中，主要分为三类:其一是纯住宅类，包括普通住宅、别墅和公寓，如时代廊桥、前山村旧村改造、恒隆明珠、都会明珠、御景龙湖花园、清华十二郡等。其二是商业办公和住宅综合类，一般是底层为商业门面房上部为住宅，如棕榈四季、二城心作、招商花园城、蔚蓝东岸、夏都华景、富景华庭、幸福里、橘子郡花园等。其三为综合功能楼盘，综合商业、酒店、写字楼、住宅等功能于一身，如中海环宇城，该项目位于三台石路延长段，建筑面积约39万平米，集购物中心、写字楼、酒店、酒公寓及住宅等诸多功能于一体。这些项目各有特色，凭借独特的地段、优良的景观、较大的规模、完善的配套，以及河景、园景、轻轨站点作为自己的卖点。从楼盘类型来看轻轨对于沿线住宅和商住型房地产的影响较大。 从目前轻轨沿线的供货量来看，住宅占据了相当大的比例。除了拱北主要是商业物业之外，其余几个站点的覆盖范围内大部分都是以住宅为主。而且从今年下半年的供货量统计来看，前山站和明珠站附近是主要的供货区域。 3.2 零售类商业房地产发展现状 前山是广州最大最专业的建材市场，前山区域的建材业以世邦国际装饰广场为中心，沿前山路、逸仙路呈放射性分布，前山路上以大型综合商场为主，其他路段主要为临街商铺。以前山世邦广场为中心，前山路、逸仙路、翠前路、翠微东路为交通网络构成的前山建材商圈，形成广州最大的建材集散地。 3.2.1 轻轨明珠站的建设促使市政设施更完善 前山区域有户籍人口和外来人口近30万，近年来，随着城际轻轨的建设，特别是 第 9 页 共 20 页 明珠站的设置，加速了广州新城市规划的全面实施，使明珠路段呈现前所未有的活力，明珠路及105国道改造工程的全面开工、前山明珠路配套设施的建设，使明珠站点不仅成为广州主城区的重要公共交通枢纽，更成为广州与周边城市轨道的衔接枢纽，这一切将为明珠路带来庞大的人流和无限的商机。 3.2.2 传统商圈逐渐饱和, 前山区域成新主战场 明珠站带来的庞大的人流和无限的商机，吸引了众多商业巨头汇聚明珠路，使得位于明珠路与金鸡路交汇路口的前山明珠商业广场一直受到诸多大商家的关注，超市巨头华润万家开在明珠商业广场的前山店有16000平方米，商品4万多种，是华润在广州第4家，华南区第36家大型超市。世邦家居广场、惠发超市、旺家购物广场等商家相继抢滩前山，或扩大旧店的经营面积，提升服务档次。国内外连锁巨头家乐福、国美、苏宁等也纷纷进驻前山。前山区域的商业业态更加丰富，除百货、超市、商业街等外，便利店等新业出现。拱北、吉大、老香洲等传统商圈逐渐饱和，新香洲、前山已经成为新的商战攻城略地主战场。华发股份于2009年与华润万家签订了战略合作，共同打造8万平方米的华发购物城;位于前山河东岸的中海环宇城，也规划了10万平方米的超大型购物中心。 3.2.3 商业格局多中心、弱中心化，空置率高 广州目前的商业格局是“多中心、弱中心”，没有一个非常强势的中心位置，且中心的位置也不固定，从最早的香阜路起源的香洲商圈开始不断南移，到吉大商圈，再到以口岸为中心的拱北商圈。而且目前广州的商业十分分散，品质普遍不高，品牌也并不多。就目前的广州商业格局来看，广州并没有真正的商业中心，特别是南屏，一直都没有出现明显的商业氛围。 近年不断有大型的商用物业在规划、建设，但有相关数据表示广州商业营业用房施工面积同比增长57.3%，竣工面积同比增长422.2%，而销售面积却同比减少了94.2%，商用物业的空置面积同比增长了19.2%。这组数据显示，广州的商用物业的销售正在萎缩，商用物业空置面积在增加，销售量出现了剧减。 3.2.4 商业面积饱和商圈没有形成核心亮点 广州目前的商业面积已经是一种饱和状态，很多商业项目的运作并不成功，面临着倒闭的危险。相关统计数据显示，广州户籍居民每个人承载的商业面积达到3平方米，而世界上人均承载的商业面积较为稳定的数据则是1.52平方米，这意味着未来广州的商业竞争将会十分激烈。 第 10 页 共 20 页 广州现在的商业体量多是靠社区配套来消化，而不断建设的大型商用物业，必然给未来广州的商业格局带来很明显的变化，广州商业的竞争也必然升级。从现在各个商圈的定位来看，重叠明显，完全没有形成一个核心的亮点，这也是这么多年来，广州商业 、1996年鼎盛时期的繁荣的根本原因。 一直无法恢复到1995 3.3 办公类房地产发展现状 近几年，随着CEPA 的有效运作，港澳珠大桥、广珠城际铁路的建设落实，珠江三角洲经济圈的加速融合促使作为珠三角重要交通枢纽的广州提升产业结构，向发展总部经济转型。目前，越来越多的公司把地区总部迁到广州，并催生总部下游的商务服务行业的快速发展。 3.3.1 写字楼价格、施工及销售面积上升，空置率下降 从销售面积来看，2009年写字楼施工量有个大幅度的提升，总施工量达到40.33万?，相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上升，达到43.78万?，同比增加8.6%。2011年，随着三旧改造的启动，写字楼施工面积继续上升至50万?以上。 5图3.4 近6年写字楼施工竣工量走势 图中数据显示，广州写字楼市场起伏较大，竣工量较少。2005年至2011年，广州写字楼总竣工面积仅16万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。而随着2009年至2011年施工量的大幅度提升，2012年广州写字楼竣工量将得到一个质的跨越，而未 5 图3.4 数据来源:珠海网易房产 第 11 页 共 20 页 来5年内广州写字楼竣工量将维持在5万?以上之间。 在经过近3年的低价格后，受到07年整体商品房市场价格的快速上扬，广州写字楼售价连续两年呈现上涨态势，2008年由于中珠水晶堡部分写字楼面市等带动，销售价 /?。而进入2009年写字楼销售价格回落至5364元/?水平，与2007格上涨至7231元 年基本持平。2010年随着恒和中心10500元/?价格入市以及住房市场价格上涨的拉动，全市写字楼售价快速上升至10600元/?。 从空置情况看，广州写字楼均有一定程度的空置，曾经做过调查的北京师范大学广州分校不动产学院一位教授的结论是:广州写字楼总体的空置率在20%,30%之间。随着第三产业的发展，写字楼的需求有所放大，再加上近年写字楼供应量小等因素，市场上消化了较多的存量写字楼，写字楼空置面积已经呈现连续下滑的趋势。到2010年空置面积下降为3.22万平方米。 3.3.2 高档写字楼需求量上升高端纯写字楼项目成为趋势 随着广州在珠江三角洲经济圈地位上升，总部经济规划战略优惠政策的实施，再加上广州旅游、会展经济的拉动效应，正有越来越多的公司把地区总部迁到广州，并催生总部下游的服务商务行业快速发展。 长期活跃在写字楼租赁市场的主要客户为中小型的第三产业企业，这些中小型企业办公需求面积不大，普遍希望办公室具有独立中央空调功能，以满足24 小时办公;还需要会议室、商业中心、行政餐配等高端商务服务。而广州市目前已交付使用的高档写字楼除了吉大片区的光大国际贸易中心、粤财假日酒店，新香洲片区的广州报业大厦、国际科技大厦、恒和中心外，大多是管理不到位、设备落后的写字楼，这些已远远不能满足总部经济商务办公的需求，高配置纯粹性写字楼市场需求旺盛，市场存在有效供给不足的情况。 此外，由于一线城市开发成本上升及饱和，很多国内外投资商转向了珠三角二线城市的商业地产开发。预计未来两到三年内，广州高档写字楼需求量将继续上升。大多数写字楼都把自己的客户群定位在大公司、大企业上，对行业的区分不很明显，宣传上也缺乏明确的指向。目前广州的写字楼尚处于起步阶段，还未对市场进行细分，还处于“通吃”阶段，盲目地一哄而上，会使写字楼像住宅一样出现同质化的倾向，竞争会渐趋激烈。 3.3.3 下调了办公楼写字楼的基准地价但其发展仍然滞后 广州市这些年来，住宅房地产市场快速发展，商业也是加速发展，但是，写字楼的 第 12 页 共 20 页 发展却迟迟不见有起色，广州写字楼市场现代化国际化的写字楼少之又少，与南海明珠，浪漫之城极不相配。开工量少，配套设施不完善，高端写字楼缺乏，同质化竞争严重等问题日趋严重。广州政府为了鼓励写字楼市场的发展，早在2007 年12 月底就重新划分了各类土地，调整了基准地价。提高了住宅的基准地价，但办公楼写字楼的基准地价是往下调了。在广州此前的基准地价里，办公楼与别墅几乎是同等基准地价，通过那一次的调整明确将两者分开来，且两者的基准地价调整完全相反。办公楼写字楼的最高基 元调整到700 元/平方米，降了一半多。但事实证明，写字楼的准地价由最初的1500 发展仍远远滞后于住宅。2010 年全年的统计数据中，商品房销售额这一项，办公楼仅为36576 万元，而住宅达到了2557283 万元，为办公楼销售额的近70 倍。 6图3.5 未来写字楼项目的分布 6 图3.5 来源:珠海网易房产 第 13 页 共 20 页 4 广州城际轻轨周边房地产楼盘未来发展规划建议 根据广州市政府部门制订的《广州市轨道交通线网规划》(2010年8月16日《广州市轨道交通线网规划》专家评审会暨广州市城市规划委员会专业技术委员会会议)，至2050年广州将建全长达233(88公里的轨道交通网，其中2条市内地铁线拟以地下通道、换乘等方式与港珠澳大桥及澳门衔接。 在广州轨道交通规划中，未来规划的6条城际轨道线:第一条是目前在建的广珠城轨;第二条是广州机场城际线;第三条是广佛江珠线;第四条是珠深城际线;第五条是江珠城际线;第六条是贯穿广州东西部的珠斗城际线。 广州市还将建三条城市轨道线:地铁1号线起点在人民西路，向东前行到市政府，然后往南经吉大，一直到拱北湾的人工岛与港珠澳大桥连接，然后向西经粤海路，到达翠前路后往北到人民西，整条地铁呈一个四方形的结构。地铁2号线起于梅华路，在迎宾北与1号线交会，然后沿着迎宾路一直往南，在粤海路与1号线路再次交会，最后到达拱北站。西区的珠斗支线，起于白蕉，然后往西经过金湾、红旗、平沙，最后到达最西边的珠港新城。 建设城市轨道3号线和珠深城际轨道交通线，将会进一步强化广州市与珠三角东岸地区间交通联系，加强广州市西部地区与中心区间的联系，也势必会对广州市城际轻轨周边房地产市场的发展产生巨大的推动力。 4.1 住宅类房地产的发展规划建议 轻轨以其速度快、容量大、时间准的特点，把整个居住的概念、家的概念进行了延伸。轻轨的发展将使更多购房者有机会选择城市边缘的房屋为居所。一些中低收入购房者会因郊区住宅房地产价钱较低而改变观念，购买位于郊区的住宅。而轻轨的开通则成了促进更多购房者“住在郊区”理念形成的催化剂。并且轻轨的通车可以将珠三角更多买家带到广州，因此对于广州各种类型的物业又是一种挑战。因为仅仅凭借资源是很难吸引购房者的，来自珠三角的购房者们的眼光非常高。在珠三角整体环境因为工业发展而受到破坏的今天，广州因其良好的生态环境成为大陆最具影响力的旅游目的地与生活居住地。 第 14 页 共 20 页 4.1.1 融入珠三角市场不局限于广州 轻轨开通为广州带来了广州及珠三角其他城市的客流。广州枢纽地位凸显，广州开发商的眼光要融入珠三角市场，而不是仅仅局限于广州。对于那些因为轻轨开通流入广州的高端人群和旅客的真正的居住需求需要深入的挖掘、了解，将这种效应变成实际的经济效应。笔者觉得广州的开发商应该走出去，学习一线城市优秀产品的精髓。本地的楼盘也应该大胆、积极地走出去，宣传楼盘、推广广州。 4.1.2 打造站点特色居住中心 从长远来说，轻轨将极大地延伸人们的居住空间，改变人们的居住与置业的理念，进一步提升生活品质和改变生活方式。加上在广州轨道交通的未来规划中轻轨延长线会一直延伸到广州机场，笔者认为开发商不应局限于目前的局面，可以适当向西区发展。 同时，从轻轨沿线物业的分布来看，应该以站点为核心发展每一个站点所处区域内物业的特色。如金鼎站区域应该是山景盘为主，金唐站区域应该是海景盘为主，明珠北站区域应该是居家自住盘为主，前山站区域应该是河景盘为主，拱北站应该是商务盘为主。这样不仅每个站点都具有了特色，而且可以形成规模效应，进一步提高区域价值和人居品质。另外对于一些远离站点的物业，开发商也应该让项目依托区域板块的特点，增加项目自身亮点，以此吸引更多购房者。 4.2 零售类商业房地产的发展规划建议 4.2.1 将商圈西移消除“弱中心”的现象 建设南湾片区华发大型购物城及前山中海大型购物中心，广州的商圈会逐步出现西移的趋势，南湾商圈以及前山商圈将会崛起。未来会出现南湾、拱北、吉大三大商圈“三足鼎立”的格局，且商圈与商圈之间的关系会趋于平衡，“弱中心”的现象可能不再。南湾的商业项目将有可能提升、改善广州现有的商业格局。考虑到这一点，该区域未来的商业还将有更多的发展空间，因此，南湾商圈将是未来广州商业的一个战略要地。面对如此大的商用物业供应量，商业物业能否消化与各个项目的定位有关。就华发?世纪城来说，项目的定位人群是多层次，多方面的。以华发?世纪城项目的景观优势、品牌优势以及产品特色将会吸引不少广州的中高端消费人群过来消费。广州整体的消费档次在升级之中，而随着南湾片区的成熟，也将会聚集一批高端的消费人群;另外还有一个比较特殊的人群就是游客的消费。华发?世纪城项目打造的商业街在规划上将成为广州的一道景观，离澳门又近，项目在引进品牌方面就考虑到要吸引到澳门的消费群。 第 15 页 共 20 页 4.2.2 形成核心亮点打造休闲社区服务型商业圈 未来，广州的商业必然面临着一个大的行业整合，没有核心亮点、没有特色的商业项目将必然要倒闭和被淘汰，有新思维、新想法的商业项目才能生存。要在如此激烈的竞争形势下做到屹立不倒，必须做到两个方面的“升级”:一是意识升级，即有创新的思维，创新的理念，不能一味照搬他人的模式。二是运营模式升级，在广州现有的运营模式里，发展商开发商业项目往往急于短期套现，没有长期战略的眼光，也没有一整套的运营管理模式，所以未来，这些项目在运营管理方面必然面临着很大的竞争压力。 未来三年内，除轻轨商圈外，在前山片区以北京酒店为标志建设金鸡路口商业中心。随着万家、国美电器、肯德基等相继入驻新美，金鸡路商圈会成为前山片区中起点最高，并且在当前档次最高的全新商业中心。而且，未来一年内二城心作项目商业部分的开发无疑能将这个中心的繁华和品味推升到更高的台阶。以岱山路为线索，尚水风景、荣延锦苑、时代廊桥为核心的商业组团。在严格意义，这个商业组团算不上副中心，要和第三情侣路的兴建、周边高档项目的相继建成，这条商业组团才可以形成自己特有的风格——休闲有一定档次的社区服务型商业圈。 4.3 办公类房地产的发展规划建议 就目前广州商业氛围来看，写字楼的发展仍需一定的时间。2012年上半年可以吸收现有存量为主;下半年要有新项目的入市，为广州写字楼市场带来一定的热度，不过同时空置率可能也将急速上升。展望未来，大型综合体、优质写字楼项目入市以及持有型物业的比例逐渐提高，会有利于提升广州写字楼的整体形象和品质，同时会推动整个广州商业市场的崛起。 未来5年内广州市区内应该供应11个纯写字楼项目共计40多万平方米规模。另金湾区亦应开发办公项目;3年内以新老香洲供应写字楼为主，未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸以及十字门商务区为写字楼尤其是高档写字楼的高聚集区域;高端写字楼将成为广州趋势，未来应该要至少有10个以上的高档写字楼面市，供应面积应超过50万平方米。 随着未来几年内高端写字楼的放量供应，存量将会大幅增加，使得空置率压力上行。而未来横琴新区和十字门中央商务区甲级写字楼的集中放量，广珠轻轨和港珠澳大桥通车等商业利好，将为广州写字楼市场带来新的发展契机。 第 16 页 共 20 页 5 结论 本论文针对城市轨道交通对周边房地产价值的影响研究，开展了较为深入的研究，其研究目的在于发现广珠轻轨对沿线房地产价值的影响，结合现状分析以便于更好地实现轨道交通与周围房地产一体化开发，并为政府制定相关政策，房地产开发商采取各种措施提供规划参考。其主要成果与结论如下: 第一，对国内外学者关于轨道交通对房地产价值影响的研究现状进行了较为系统的文献综述，重点综述了以下四个方面:首先是轨道交通对周边房地产价值的影响范围综述，第二是轨道交通对房地产价值影响的时效性综述，第三是轨道交通对房地产价值影响的定量分析综述，最后是轨道交通对不同物业形态房地产价值的影响综述。 第二，介绍了论文研究的基础理论:区位理论、级差地租理论。轨道交通对周边房地产价值的影响主要是通过改善周边物业的可达性、改变土地的利用性质、提高土地的开发强度、促进社会经济的繁荣与发展来实现。 第三，从广州前山区域两个站点周边房地产的发展现状分析广珠轻轨对住宅、商业及写字楼三种类型房地产的影响。发现广珠轻轨对住宅类和商业类房地产影响较大。 第四，根据广州市轨道交通未来规划分析住宅、商业和写字楼三类物业的发展前景及规划建议:对于住宅类房地产应该面向珠三角市场打造站点特色居住中心，开发郊区生态居住楼盘;在商业房地产方面应将商圈西移消除“弱中心”的现象，打造有特色的商业项目形成有核心亮点的休闲社区服务型商业圈;而办公类房地产则应向甲级写字楼发展，打造甲级纯写字楼办公中心。 第 17 页 共 20 页 参考文献 [1] DeWees D.N. 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