[精品]练好五招 淘宝拍卖房

[精品]练好五招 淘宝拍卖房 练好五招 淘宝拍卖房 在拍卖场可以淘到便宜房。眼下，当购房者还在习惯各个售楼处来回奔波，个个终结公司门店穿梭不停时，有一种新的购房方式逐渐进入购房者视线，那就是在拍卖场“淘房”。就一般情况而言，进入拍卖场的房子，其起拍价往往比中介挂牌价要低两成左右，而实际成交价相对市场价来说也要低一些。由此看来，这不失为一种较为实惠的购房方式。 但是专家示，在拍卖场淘房，与购买新房或者通过二手房中介买房这两种途径有着很大的区别。尤其是在参加竞拍之前，准备工作来不得丝毫马虎，否则将面临不小的风险。那么，如何在拍卖场淘房呢? 拍卖场可淘到实惠房 拍卖场真的有便宜房子可淘。5月中旬，上海某拍卖公司拍卖出去的三套住宅均比市值要低，幅度在10,-20,之间。如其中一套位于上海长宁区兴义路48号1183、建筑面积为168.31平方米(带租约)的房产，以216万元的起拍价成交，成交单价为12833元/平方米。 这样的成交价在业内人士看来简直就是“跳楼价”。21世纪不动产上海区域分部虹桥分店经理舒适表示，兴义路48号的小区名叫新世纪广场，该小区是上海早期的外销房，建于上个世纪90年代，开盘价约2000美元，目前出自该小区的房源市值约20000元，平方米。对于不到13000元/平方米的成交价，他表示“不是一般的实惠”。 缘何会出现这样的情形呢?有专业人士分析认为，这主要是由于两种不同的心态造成的。上海国际商品拍卖有限公司拍卖服务部副经理徐女士表示，司法委托拍卖的房产主要是考虑在较短的时间内结案，因此往往采取低价位的策略来争取时间。而对于通过中介机构购房的情形来说，目前大多数卖家心态稳定，因此议价的空间很小。 据徐女士介绍，目前进入拍卖场的房子主要有两种来源:第一种是司法委托房源，主要包括法院、金融机构委托拍卖行拍卖的房产。这些房产大多是由于开发商或产权所有者牵涉经济纠纷或者因为银行清欠，不得不作为抵押物委托拍卖。这要占到总委托量的8成。第二种是社会委托房源，如开发商为开盘探路，或者是进入销售尾声想要实现快速销售的尾盘，也有个人通过拍卖公司拍卖的房产。相比较而言，司法委托房源价格要实惠一些。 练好五招淘房功夫 通过拍卖的方式购房，有别于其他方式，因为拍卖公司拍卖的房产大多数来自司法部门，不可能像开发商那样提供售后服务，或者房产中介机构提供诸多服务。因此购房前的准备工作一定要细致到位，做到有备而战，才能有效降低风险。 通过拍卖的方式购房，主要有看房、确定价位、调查产权、资金准备以及收尾等五个程序。每道程序都必须小心谨慎，否则会给自己带来不必要的麻烦，甚至造成损失。那么购房者应该如何做才不会出现纰漏呢?下面本刊结合具体案例来分析。来自浙江义乌的王兵在律师的帮助下，近日顺利拍下了一套住宅，我们来看看他是如何操作的。 第一招:看房过程要细心 王兵从报纸上了解到浦东新区的浦电路上有一套住宅要拍卖，于是他与拍卖公司取得了联系，并仔细询问了看房时间，决定先考察一下房产的具体情况再做决定。看房时，王兵似 乎有问不完的问题，不但问拍卖公司的工作人员，还问房内居住的人、周边的居民，甚至包括物业公司的工作人员。 ,点评,上海联业律师事务所主任律师王展表示，在参加拍卖之前对房产进行考察是绝对有必要的，而且一定要去现场进行细致入微的考察。考察的主要内容有:了解拍卖房产的质量状况，如是否存在损坏情况，以及卫生间、屋顶等是否存在渗漏情况等;还需要了解是否有人居住，居住者与产权登记人之间的关系，居住者何时搬离出去等;了解是否存在费用拖欠情况，物业管理费、水电费等，这些情况竞拍者可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖公司确认。当然，如果发现房内还有一些家具家电等动产，还需要了解清楚这些动产与物业拍卖之间的关系。总之，多了解一些信息，便少一分风险。 第二招:房价定位心中有底 王兵随后来到附近的房产中介，打听周边的市场行情，以及了解同一个小区内房源的挂牌价和成交价，为了获得更为详实的，他走访了三四家中介公司，了解到当时出自该小区内的二手房报价在15000元，平方米左右。 ,点评,上海国际商品拍卖有限公司拍卖服务部副经理徐女士认为，在参加拍卖之前对自己中意的房产价格进行定位是十分必要的。因为拍卖的过程是多个竞拍者共同竞价的过程。其中不乏抬杠者，为了防止自己头脑发热做出傻事，所以必须事先了解市场行情，并确定自己的心理价位。如果因为不了解行情而仓促参加竞拍是一件非常危险的事情。 第三招:产权调查不马虎 拍卖公司的工作人员告诉王兵，这套住宅的产权状况不存在“瑕疵”。也就是说，不像少数拍卖房一样，被多家法院查封。但他还是在律师的建议下前往房地产交易中心进行产权调查，发现的确只是被一家法院查封，于是心里便放心了。 ,点评,如果是通过房产中介购房，房产经纪人会前往交易中心进行产权调查。王展表示，拍卖公司不提供这样的服务。购房者要确定将竞拍的标的产权是否清晰，要确认房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件。有的拥有完全产权，而有的则与各种纠纷相伴，如果房屋的产权存在瑕疵，则关系到产权是否能够顺利过户。王展建议，购房者在进行产权调查时要重点了解产权是否存在抵押情况，是否存在多家司法机关查封的情形。 第四招:资金准备要充裕 王兵了解到，委托方要求在10天内支付房款，因此他明白只有准备充足的资金，才能参加竞拍。于是他向自己的亲友再借了一些钱，把购房款全部备足了。 ,点评,有业内人士表示，一般由执法机关委托的拍卖房产，对支付房款的时间要求比较高，通常会要求在10天内或者10个工作日内结清。而办理房贷的时间为一个月，这在时间上显然无法满足要求。因此，购房者应该做好比较充裕的资金准备。如果购房者手中资金不足，也可提前与拍卖公司商量，看能否找到“通融”机会。如果能够延期付款，那么购房者在竞拍成功之后，可凭借相关证明到银行申请房贷。不过对于拍卖房来说，其审核条件会相对严格一些，中国工商银行上海市分行虹口支行个人信贷部一位工作人员解释说，拍卖的房产也能申请房贷，但是对标的有较为严格的要求，如房龄不能超过20年，同时最高贷款额度只有6成。 第五招:守住底线不放松 王兵参加了这次拍卖会，正如他所料，由于当前市场行情仍然处于观望气氛中，因此参与竞拍的人并不多，他给自己定下的底线是12500元，平方米，如果超过这个水平便放弃。 当拍卖师喊出底价时，马上有人举牌，王兵随之加价，同时有其他竞拍者也参与竞拍。王兵的报价率先突破12000元/平方米，此举击退了所有竞争者，他最后竞拍成功。 ,点评,王兵以接近自己心理价位的价格竞拍成功。他认为自己还是比较成功的。不过他坦承，当时激烈竞价时，自己头脑的确有些发热，但正是因为自己在前面做了详细周密的准备工作，因此他没有报出更高的价位，而只是在12000元/平方米的水平便能够胜出。不过他坦承，如果有人继续加价，他会在12500元/平方米的价位时选择放弃。业内人士表示，在竞拍过程中，竞拍者一定要保持清晰的头脑，坚守自己的价格底线，做到量力而行。如果头脑发热，以高价获得之后放弃，那么必将损失一笔数额不小的保证金。如王兵参加竞拍的这套房产，其保证金为10万元。