直管公房（售后公房）物业管理发展思路与对策——以上海为例

直管公房（售后公房）物业管理发展思路与对策——以上海为例 直管公房(售后公房)物业管理发展思路与 对策——以上海为例 固 层 物业管理 直管公房(售后公房)物业管理发展思路与对策 —— 以上海为例 崔霁上海易居房地产研究院 一 ,直管公房(售后公房)物业管理发展的操 作思路 1.直管公房(售后公房)物业管理应走”市场 +保障??道路 直管公房(售后公房)物业管理应采取两条 腿走路,”市场+保障”是目前解决直管公房(售 后公房)物业管理问题的有效模式.直管公房(售 后公房)和商品房的物业管理存在区别,商品房 的物业管理注重服务职能,而直管公房(售后公 房)的物业管理注重管理职能.但随着整个物业 管理行业的逐步化,直管公房(售后公房)物 业管理未来的大方向是市场化,包括物业管理收 费标准,服务内容,核算方法等,但对于直管公房 (售后公房)中存在的低收入人群,政府应加大力 度进行保障,将其纳入住房保障体系.只有将应 保人群充分保障起来,直管公房物业管理才能够 无后顾之忧地走市场化道路. 2.直管公房(售后公房)物业管理核算,服务 及收费应与商品房接轨 直管公房(售后公房)物业管理与商品房接 轨有3层含义:一是与商品房物业管理核算方法 接轨.二是与商品房物业管理服务内容及要求接 轨.三是与商品房物业管理收费标准接轨. 3.低保人群物业管理费应给予政府补贴,并 纳入住房保障体系 对低保和特殊人群的物业管理费应采取政 府补贴的形式保障,并纳入住房保障体系.在制 定收费标准时,基于原来直管公房收费较低,应 利的规定.总之,已然交纳物业管理费的业主已 经无法期待其物业管理人的物业服务,因此,多 交纳的物业管理费应返还给业主,方能使得双方 的权利义务回复对等的状态.在物业管理规约等 文件中无该等内容时,物业管理人无权单方面做 此决定,否则即构成违约. 这种停止物业服务的状态对于低层公寓的 业主而言,通常情况下是可以接受的.但对于像 B公寓这样的高层,停止电梯服务而不予修理, 这对居住在高层的业主所造成的不便可以想见, 而且这种状况的出现并不符合这些业主在购买 该类公寓时的预期,而且,该服务的停止无法容 忍,尤其是对于已经交纳物业管理费的那些业 主.因此,笔者认为,即便一般的公共服务可以比 照A公寓的情形处理:但对于这样给业主利益造 7612olo11总第359期 成重大影响的行为,即便物业管理规约等文件中 有此类规定,物业管理人也不能以达到一定比例 的业主未予交纳物业管理费而停止服务,因为这 类行为是业主难以预见的,或者虽然预见但是确 信该类行为不会发生,停止该类服务有违诚实信 用原则,不符合善良思考的业主对此的期待.至 于其提供该服务的物业管理费,则是物业管理人 如何回收债权的问题. 参考文献 1.王泽鉴.民法物权(第1册).中国政法大学出版 社.2001 2.王泽鉴.法律思维与民法实例:请求权基础理论体 系.中国政法大学出版社.2001 李求军/责任编辑 针对不同对象加以细分.例如对国家或本地区做 出重大贡献的老干部,或月收入低于本地区民政 部门规定的城镇居民最低生活保障标准且符合 特困条件的家庭,可采取政府补贴的形式,由政 府财政直接拨付物业服务企业.对于直管公房 (售后公房)物业管理费的补贴,建议采用抵用券 的形式.享受政府补贴的居民户由民政部门核 定,发放物业管理费抵用券,居民持券抵付物业 管理费.企业凭券按月与民政部门结算. 4.建立直管公房(售后公房)物业管理费托 底补贴联动机制 物业管理费托底补贴需要建立三方联动机 制,包括政府部门,物业管理企业,第三方审计. 第三方审计对物业管理企业的经营状况,运营成 本等进行审核及测算,并向社会公开,然后企业 将其审核测算结果上报政府有关部门.政府有关 部门根据审核结果和企业成本加微利的原则,给 予企业适当的托底补贴.托底补贴发放后,由业 主委员会,居委会等进行事后监督,包括物业管 理企业提供的服务是否达标,运营成本,营业利 润(控制在一定范围内)等. 5.物业管理企业政府补贴可借鉴公交企业 成本规制办法 直管公房的物业管理可借鉴城市公交补贴 办法.城市公交是公益性行业,公交票价不受市 场规律支配,即便运营成本上涨,也要以低于成 本的价格为城市的运转服务.这和直管公房物业 管理十分相近.”物业管理成本规制”是指政府有 关部门通过建立成本标准,合理界定物业管理行 业成本范围,测算,审核和评价物业管理企业经 营状况,并将营运成本以适当方式向社会公开, 以促进物业管理企业进行成本控制,规范营收. 可成立?„物业管理行业成本费用评价委员会”,作 为物业管理成本规制的管理机构,并制定相关的 约束标准. 二,直管公房(售后公房)物业管理发展的对 策措施 1.”提,补,控,修,减”的具体措施 “提?,_提高直管公房物业管理收费标准, 使之逐渐与市场接轨. 物业管理 “补?一政府加大物业管理费的托底补贴, 将直管公房中的低保人群进行充分保障. “控?一控制物业管理企业的服务水平,制 定直管公房分等定级标准. “修?一建立直管公房定期维修机制. “减?一减免直管公房物业管理企业的相 关税费,如营业税和企业所得税等. 2.根据成本加微利原则,定期调整物业管理 收费最低标准 应改变目前直管公房物业管理收费标准十 几年不变的状况,建立定期调整直管公房物业管 理收费最低标准的机制.各地物价局应积极进行 市场调研,建议每1,3年根据当地CPI指数,劳 动力成本涨幅等微幅调整一次,最低收费标准应 遵循成本加微利的原则,符合企业运营的基本条 件.通过上调物业管理收费标准来改变直管公房 物业服务费收不抵支,入不敷出的现状,使直管 公房物业服务收费标准走上良性轨道. 3.政府应提高托底补贴标准 政府补贴对直管公房(售后公房)物业管理 发展至关重要.从2008年开始,浦东新区将旧公 房及售后公房小区,动迁房小区,1992年以前的 早期商品房全部纳入物业补贴范围.管理上述物 业的物业公司在达到规定的基本服务标准的前 提下,可领取每月每平方米建筑面积最高0.2元 的补贴.具体由享有旧小区管理权的物业公司提 出申请,物业所在区域房产办事处和街镇联合审 核,之后由房产办事处联合居委会每两月一次对 该物业小区管理情况进行检查,每半年一次验 收,验收合格的由有关部门直接将补贴资金划入 物业公司账户. 对于很多物业管理企业来说,每月每平方米 建筑面积最高0.2元的补贴根本无法扭转物业 管理企业亏损的局面,政府应根据物业管理企业 成本规制结果,提高每月每平方米政府托底补贴 (据测算约为0.6元/平方米/月). 管 性 府 物业管理 露Red 过粗略统计从2001年到2007年,浦东新区直管 公房售房净房款有6.84亿元,在净房款中列支 补贴费用符合使用规则. 4.建立菜单式分等收费管理模式 ((上海市加强住宅小区综合管理三年行动计 划(2007—2009)))已明确”逐步推行售后公房菜单 式分等收费管理模式”,应尽快制订售后公房分 等定级收费办法.遵循”合理,公开以及费用与服 务水平相一致”的原则,逐步建立和完善”质价相 符”的物业管理服务收费机制.由按照房屋产权 性质收费过渡到按照服务水平的高低和服务项 目的多少收费.可根据售后公房所处的地段,建 造年份,服务等级的不同,实施不同的收费标准. 这是售后公房物业管理标准化,规范化的发展方 向. 售后公房菜单式分等收费办法可以借鉴商 品房的物业管理菜单式分等收费办法.点”菜”由 业主大会来决定.根据《上海市住宅物业管理规 定》,在选择物业服务的具体项目,等级时,代表 小区全体业主利益的业主大会(业主委员会)意 见将起到决定性作用.业主大会进行表决时,需 分之二以上的业主同意.业主大会和物 司可以根据需要,从菜单中选择不同等 项目,并在最高限价的范围内协商确定 费标准. 建议先行试点,逐步推广.试点的关键是物 业管理标准与物业管理质量相一致.可先确定一 些条件比较好的小区,进行物业管理费的调整, 确保这些小区的物业管理水平上一个档次,使其 发挥先发效应.政府也可予以税收优惠或无息贷 款,让物业公司改善小区硬件设施,提高服务质 量. 5.建立定期维修机制和资金保障机制 凡涉及房屋安全使用和公共安全的物业维 修项目,无法通过三分之二业主同意的情况下, 应该有指令性意见,确实需要维修的,将纳入强 制维修,养护范围,确保房屋的正常使用和人身 财产安全.同时,为解决维修资金”滥用”,应建立 维修资金使用的审价,审核,审计等三审制度,确 保维修资金合理使用. 另外,在保护业主维修权利的同时,也要建 立保护物业企业收回维修费用的权利.为解决维 修资金续筹难的问题,应进一步明确维修资金再 次筹集的方式,方法,包括一次性筹集和分期筹 集以及业主的住房公积金可以用于补充专项维 修资金等,从法制上保证房屋的”养老金”得以落 实. 6.对直管公房物业管理企业应减免相关税费 通过退税,降低税收等财政调节手段,扶持 物业服务企业.建议物业管理行业比照新办企 业,减免物业服务企业营业税和企业所得税;或 者适当调低物业服务企业营业税税率.对直管公 房住宅管理继续免征营业税,并对经营收入实行 部分退税,且对物业管理费实行免税.旧小区管 理在达到一定标准后,可采取营业税”先征后返” 的税收优惠政策. 李求军/责任编辑