2010年3月中国70个城市土地市场交易情报

2010年3月中国70个城市土地市场交易情报 [提要]全国70个重点城市共推出土地1073宗，环比增加35%，同比增加74%;推出土地面积6495万平方米，环比增加54%，同比增加118%，推出面积超过今年1月份水平。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)413宗，环比增加33%... 住宅用地供应放量 楼面地价再次回落 【本月导读】 ?3月土地市场供应量回升，市场交易活跃。全国70个重点城市共推出土地1073宗，环比增加35%，同比增加74%;推出土地面积6495万平方米，环比增加54%，同比增加118%，推出面积超过今年1月份水平。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)413宗，环比增加33%。 ?承2月土地价格下调态势，3月楼面地价进一步下降。全国70个城市平均楼面地价1438元/平方米，环比下跌31%，其中住宅用地平均楼面地价1868元/平方米，环比下跌20%。具体城市而言，北京住宅用地成交均价和溢价水平明显上涨以外，上海、成都等地成交价格都有所下跌。 ?两会期间，国土部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的》(即"国十九条")。国十九条对土地招拍挂出让方式进行系统梳理，强调"出让前竞拍资格审查"、"完善招拍挂出让方式"、"出让后加强地块开发进度监管"。政策重点在于加强监管，打击和防止囤地。 ?北京住宅用地交易火爆 一日诞生三个"地王"。3月，北京住宅用地平均挂牌楼面价7781元/平方米，环比上升60%。住宅用地争夺激烈，平均成交价格15094元/平方米。 ?杭州成交均价上扬，外资企业拿下文晖"地王"。九龙仓以24621元/平方米的楼面地价拿下下城区文晖地块，成为杭州楼面地价新"地王"。本月杭州成交地块50%位于主城区，成交均价有所上扬，为8636元/平方米环比上升53%。 表1:2010年3月全国70个城市土地市场交易情报(部分) 数据来源:CREIS中指数据 供应与成交量回升，成交均价再次下行 供应情况: 3月土地市场供应量回升。全国70个重点城市共推出土地1073宗，环比增加35%，同比增加74%;推出土地面积6495万平方米，环比增加54%，同比增加118%，推出面积超过今年1月份水平。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅 用地的综合性用地)413宗，环比增加33%，同比增加179%;推出土地面积3703万平方米，环比增加71%，同比增加279%。 成交情况:本月土地市场交易活跃，北京市场竞争尤为激烈。3月，全国70个重点城市共成交土地1049宗，环比增加65%，同比增加111%;成交土地面积6487万平方米，环比增加65%，同比增加207%。其中，住宅用地成交384宗，环比增加65%，同比增加251%;成交土地面积3342万平方米，环比增加59%，同比增加354%。 成交价格:从上月起，土地调控政策的效果已逐渐显露，承2月土地价格下调态势，3月楼面地价进一步下降。全国70个城市平均楼面地价1438元/平方米，环比下跌31%，其中住宅用地平均楼面地价1868元/平方米，环比下跌20%。具体城市而言，北京本月住宅用地成交均价和溢价水平明显上涨以外，上海、成都等地住宅用地成交价格都有所下跌。 土地流拍:土地流拍:本月商业和住宅用地“冰火两重天”，品质较高住宅用地受到开发商的热捧，商业用地却频现流拍。远洋北京望京拿下地王的同时，旁边的2宗商业用地流拍。此外，广州、东莞、合肥、长春等城市均有商业用地流拍。 土地政策:1、两会期间,国土部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(即“国十九条”)。国十九条对土地招拍挂出让方式进行系统梳理，强调“出让前竞拍资格审查”、“完善招拍挂出让方式”、“出让后加强地块开发进度监管”。政策重点在于加强监管，打击和防止囤地。2、22日，国土部明确规定:各地住房和保障性住房用地供应没有公布前，不得出让住房用地。各地供地计划要在4月5日前上报国土资源部和抄报驻地国土督察局。国土部将会在4月10日向社会公开各地上报的供地计划并上报国务院。公开土地供应计划，有利于开发商对土地市场的供给有一个全局的把握，能够结合自身的战略及实力进行拿地策略的调整，减少竞买的盲目性。在很大程度上使开发商拿地更趋于理性。 热点事件:3月18日，国资委公布了央企地产业务的具体情况，并明确规定除16家以房地产为主业的中央企业外，其余78户不以房地产为主业的央企加快调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后逐步退出房地产业务。目前，这些被要求退出的企业中，有三家正式挂牌出让其房地产公司的权益，一些企业也做出积极响应，制定了退出时间表。还有一部分企业没有任何实际行动。这一举措表明了国家管理、房地产市场的决心，但要真正发挥作用，还需要一系列完整的监管方法和进行匹配，而不是这些企业简单的退出。 表2:2010年3月全国成交地块总价排行榜TOP10 数据来源:CREIS中指数据 qyb.soufun.com 3月，土地成交量大幅回升，在土地政策的调控下，成交价格普遍走低。但是一线城市的优质地块仍然受到开发企业的追捧，成交价格较高。 2010年3月土地市场成交总价相比上月有所降低。同2月相比，总价前十地块有以下特点: 1、本月成交总价前10的地块中，天津、合肥3宗地块是因其面积巨大，从而成为总价较高的地块，其楼面单价只在2000元/平方米左右。天津的入榜地块仅以底价成交。 2、从城市分布看，本月“地王”多数集中在二线城市。一线城市中北京4宗入榜，并包揽前三名。二线城市中，天津、大连、杭州、合肥等城市有地块入榜。 3、从区域分布看，本月“地王”分布于环渤海、中部及长三角地区，中部地区入榜地块成交地价相对较低。 4、从宗地性质上看，入榜地块全部为住宅类用地，其中纯住宅用地2宗，没有纯商业用地。 5、一线城市的优质地块仍然是开发企业追捧的对象。北京本月成交了多宗单价较高的住宅用地，接连刷新了单价记录。 6、从拿地企业性质来看，有6家诸如中信、远洋、保利等国有企业，有大连城堡酒店开发有限公司等3家是民营企业，而九龙仓为外资企业。 北京、上海、广州、深圳等10 城市住宅用地市场情报 土地市场在经历2月的降温后，本月开始回暖。加大土地供应将成为本月的主题。 3月各城市土地供应计划陆续出台，土地供应量大幅增加。除成都以外，其他重点城市1至3月住宅用地累积供应量均超过去年同期水平。一线城市住宅用地供应量同比大幅增加。其中，上海1至3月共推出住宅用地238万平方米，较去年同期增加781%;北京3个月累积供应住宅用地140万平方米，同比增加278%;广州、深圳一季度供应量较小，而同期没有土地供应。二线城市供应量较大，天津、重庆、南京等地住宅用地累积供应量大幅超过去年同期水平，其中天津一季度共推出住宅用地939万平方米，位居首位;成都前3月的累积供应量低于去年同期水平。 图1:2010年3月10重点城市住宅用地供应情况 数据来源:CREIS中指数据 3月，住宅用地交易量稳步提升，交易活跃，10个重点城市1-3月累积成交量均大幅超过去年同期水平。住宅用地市场需求一向旺盛，在市场向好的情况下，只要有充足的供给，成交量就会攀升。 一线城市北京、上海累积成交量分别为151万和287万平方米，同比涨幅巨大;广州、深圳受供应偏紧影响，成交量相对较小。二线城市中，天津前3月的累积成交量为889万平方米，同比上涨319%，为十城市之最。其次是武汉，成交住宅用地401万平方米。重庆前3月共成交住宅用地209万平方米，是十城市同比涨幅最大的。杭州一季度成交量为99万平方米，同比涨幅最小 图2:2010年3月10重点城市住宅用地成交情况 数据来源:CREIS中指数据 3月10重点城市交易活跃，各城市1至3月土地溢价水平明显超过去年同期水平。北京、上海前3个月成交了多宗极具市场竞争力的地块，使得1-3月住宅用地溢价水平超过了100%。南京、杭州溢价较高，位于70%-90%这个水平。 本月北京市场竞争激烈，溢价水平达到123%，是2月住宅用地溢价水平最高的城市。杭州、南京3月的溢价水平排在前列，也反映出这些城市土地市场的一个热度。天津本月溢价率为8%，天津土地市场供给充裕，供需关系相对均衡，因此溢价率一般维持在一个较低的水平。成都、上海本月住宅用地均以底价成交。 图3:2010年3月10重点城市住宅用地溢价水平变化情况 数据来源:CREIS中指数据