南北方房地产开发建筑景观差异

南北方房地产开发建筑景观差异 南北方房地产差异 一、方面 (一)建筑、规划设计 1、规划设计方面，南方由于常年平均气温高，太阳高度角大，住宅的规划布置重视通风，布置形式灵活多样;以为防晒为主;而北方由于常年平均气温偏低，太阳高度角较小，为了争取日照，以南北向的行列式为主，忌讳住宅东西向布置。 2、南方建筑的造型与装饰立面设计强调的是清新通透，立面多为浅色;而北方强调厚重、朴实。若在北方用浅色涂料，因空气污染较大易变脏。建议根据北方特点选用色调较深重且耐脏的涂料。 3、南方外墙装饰可为涂料、湿贴外墙砖及干挂石材;北方因有保温节能要求，外墙面层装饰均在保温层外，所以北方外墙装饰大多为涂料和局部外墙砖，少用干挂石材(局部龙骨保温不够)，而湿贴石材是有限制的(如?石材与其贴接浆料重量之和应小于30公斤/平方米，?石材边长应小于300，厚度小于15，?贴砖墙面高度一般不高于3米);可采用超薄(5~8mm)石材与保温层加工成一体的方法,其可满足设计风格;也有用仿石涂料的(公建外墙可用干挂石材)。 4、北方住宅建筑需做保温并要达到节能要求(节能率65%)，外墙(含变形缝)、屋面、外露构件、不采暖楼梯间及部分楼地面等均需做保温层，墙厚比南方大。所以相同户型，北方住宅的实用率不如南方高。 5、玻璃幕墙在北方采用应考虑保温节能。 6、在南方住宅平面设计追求大面宽，利于散热;而在北方平面布置要规整，外面越少越好，利于防寒。 7、南方窗户大利于通风;北方窗户小利于保温。北方窗户必须采用平开窗且内开，高档住宅窗扇应具备平开上悬(或下悬)功能，选用LOW—E玻璃。主材多选用塑钢或断桥铝合金材料。 8、南方住宅流行飘窗台;而在北方因飘窗台较易产生冷桥所以较少有飘窗台，在住宅北面应杜绝出现飘窗台，如在住宅南面做飘窗台需在设计及两阶段把好保温关。 9、南方露台多做有覆土的空中花园，北方很少这样做，因为覆土中的水分的冻融会 对防水层及结构有破坏。 10、在沈阳夏天最高温度为30度左右，且持续时间仅一个月，所以朝南的房间才考虑设置空调机位。空调板设得越多产生冷桥的机率越大。如楼盘档次高需要在北屋设空调位，则需做空调位的保温设计。南面空调机位及飘窗外挑不宜过宽，避免南面采光受影响，视野受阻。 11、在北方立面上的各种装饰线脚如用混凝土浇注，可能产生冷热桥;如做成品GRC，施工中线条大小很难统一，达不到预期效果，在北方一般采用保温材料(如苯板)直接做外墙装饰线条，在满足保温节能的同时，又可美化装饰效果。 12、南方商铺雨蓬出挑很大以利遮阳避雨;北方商铺雨蓬出挑小以利日照采光。 13、南方较湿润，灰尘少，采用铺瓦坡屋面效果明显;北方干燥，风沙天较多，瓦坡屋面易脏并难于清理，物业维护及清理成本高，故北方住宅较多采用平坡面。在南方，高层住宅女儿墙上的半坡屋面一般采用自由落水，而在北方则宜设计天沟采用有组织排水，否则在严冬屋檐下形成的冰挂易掉下砸到行人。 14、南方住宅室内外高差一般为300mm;北方住宅室内外高差不宜小于600mm。 15、北方小高层以上住宅屋面排水宜采用内排式。 16、在北方外墙砖的选用要有较高的抗冻融要求。 17、沈阳属严寒地区，标准冻深1.2米，基础埋置需在冰冻线以下，基础梁一般在室外地坪下100mm左右且外墙梁下需铺炉渣。荷载方面:因有地热层130mm厚，故楼面荷载较大，有时梁高受限制。北方屋面活荷载里雪荷载有时起主要作用。 18、在北方，住户对住宅的开间尺度要求较高，不喜欢小房小厅，二房二厅单位建筑 2多在90,110M间。 19、在南方服务阳台是开敞设置;在北方服务阳台是封闭设置，阳台空间在某种程度上可视为室内空间。 20、南方窗多外开，北方窗多内开。 21、采暖是北方住宅所特有的,从热源到采暖方式到计量及管道布置都要研究。北方户内供暖方式有低温地热供暖及散热片供暖;地热占用竖向空间，供热均匀;散热片占用平面空间，多设在窗台下。绿洲的户型是面积小功能多，宜设地热,但地热增加了楼板荷载;南方给水管不需要保温，室外管道深埋不需考虑防冻，而北方需要埋在冻土层以下。 22、在沈阳卫生间不设沉箱，排水管在下层用户卫生间内接入立管，住户入住后需做吊顶。此种做法优点是施工简单，造价省，弊端是排水管维修需通过下家卫生间，并且排水造成一定的噪音影响。在南方卫生间大多数做沉箱,可解决上述问题，弊端是施工及日 后的维修较难，造价较高。 23、南方卫生间窗上设排风扇，北方卫生间设排气道，现在的趋势是做明卫生间(排潮排气效果好)。 24、南方厨卫上下水管一般设于室外的阴角位;北方考虑到保暖，厨卫上下水管必设于室内管井内，因此北方厨卫比南方厨卫空间应大一些。 25、在沈阳，现普遍的做法是北阳台低温采暖，以便冬季可利用并减少向其开门房间的热量散失。 26、南方多采用煤气热水器，北方多采用电热水器(为了保存热量卫生间门窗常关闭，室内外空气少流通，煤气热水器产生废气可能导致煤气中毒)。北方洗淋浴相对少些，主、客卫生间设一个热水器即可，另外一个将热水管引到位。 27、由于冬天北方较寒冷，排水管道一般布置在室内。煤气管因怕冬天管内凝霜，也要布置在室内。 28、南方配电箱设置顺序是:工人房、厨房、门后。北方配电箱设置在门附近容易看到的位置(便于操作)。 29、电气方面辽宁省有地方标准与南方有一些差异，应以地方标准为主(如插座高度,等电位设置)。 ?物业费中电能占一定比重: 南方:楼梯间照明、园区照明的费用直接均摊到住户，，在住户交纳电费时已在原电费基础上乘了一个系数; 北方:住户只交纳物业费及电梯费，楼梯间照明、园区照明的电费从物业费里出。因此，北方住宅小区楼梯间里所用照明灯具的数量少，单个灯的容量小，多使用声光感应灯或节能灯，减少不必要的电费支出。 ?照明线路: 南方:多使用卡口灯具，照明是3根线; 北方:多使用螺口灯具，照明是2根线。 ?停电时间: 南方:因电力供应相对紧张，停电次数及时间较多，因此多采用柴油发电机组作为备用电源，且使用次数较多; 北方:电力供应充足，除每年一次的常规检修外基本不停电，柴油发电机组使用较少。 (二)园林设计 第 3 页 共 9 页 1、因气候寒冷，北方人在室外的停留时间比南方少，园建不如南方丰富。解决办法:按功能需求等适当设置;利用植物、地形等元素丰富空间层次，增加空间的趣味性，减少因园建问题带来的枯燥。 2、在绿化植被方面，北方的庭院设计可以强调其四季变化的特点，这是南方做不到的，因为北方有很多具有鲜明季节特色的植物，如乔木、灌木等，一年四季，红、绿、黄，色彩变化很丰富;而南方，更多强调水的特点，如湖面、小溪、小河、甚至点状的池塘，同时，在绿化方面，多用花卉来体现其的绿化植被的特色。 3、在北方赏水时间比南方短，解决办法:池底用卵石，枯水季节做旱溪增加可欣赏性，池底除防水及抗渗外还要采取防冻措施。 4、南北方植物形态有差异，北方植物枝条的密度不如南方，模纹效果不如南方理想。解决办法:密植 5、北方植物的生长比南方慢，大树比南方相对少。解决办法:局部重点用大树，其余地方用中等规格树木或采用仿生植物 6、北方植物枯叶期比南方长，解决办法:枯叶期可做人工装饰。 7、北方开花乔木种类比南方少，解决办法:丰富植物层次，体现北方植物枝干等;北方模纹材料可供选择的比南方少,解决办法:必要部位采用模纹，不必要的地方用灌木群植的方式替代。 8、北方地被的品种比南方少，解决办法:临时摆花增加地被丰富性。 9、在北方，乔木不宜在5-9月间种植，解决办法:提高乔木种植的技术水平，提高养护管理水平。 10、地面铺装石材不用或慎用光面，以防滑;施工中，一般留2-5mm缝以防冻胀。 (三)装修设计 1、北方电梯间地面铺装考虑冬天雨雪防滑情况，一般不用光面材料。 2、居民习惯地板与地砖在厅与各室内相接处为同一标高。 3、南方的住户门为向内开;北方的住户门的要求作到防寒、防火，防盗及隔音，大多设在门洞外口且向外开，以便用户可在门洞处加设内门，而且出于防盗需要，一般防盗门的外面很少设拉手。 4、北方的厨房、卫生间吊棚一般用PUC或铝扣板，因寒冷期长开窗通风不便，室内潮气只靠排气扇能难全部排出，所以不宜采用大白乳胶漆工艺，易起皮、脱落。 5、南方的阳台上洗衣机排水管因为是露天的无须包裹，而北方的阳台为室内，且有部分 排水管露在窗前，因是精装房，外露会影响装修效果，所以阳台的排水管需要装修处理。 6、南方卫生间的排气扇在窗上方;而北方通常安置在天棚吊顶上。由棚内走管道至排气道。 7、南方入户门为内开;而北方入户门因消防要求为外开，原设计为门扇安装在门槛石上，这样做门下有缝隙，容易灌风且灰尘易进入室内，门扇安装标高应低于且收住门槛石。 8、北方因有地热，在厨房内有分水器须处理。设计橱柜时需将分水器位置考虑进去。 9、北方地区冬季寒冷且持续时间长，卫生间一般须采用浴霸。 10、南方木材含水率过高，材质较软，耐磨度不够，北方木材含水率较低，材质较硬。由南方木材作成的地板在北方容易发生变形现象。尤其由于地热取暖，对地板的含水率要求更高。木地板必须采用专用的地热地板便于散热。地热地板本身有一层防潮导热膜，不需打龙骨，只在地板下垫一层防潮垫即可。 11、沈阳的煤气管道及表安装在封闭阳台内，同时因有横向管道通向厨房，所以应考虑天棚局部吊顶，以免破坏豪装交楼的整体装饰性。 二、施工方面 (一)建筑结构方面 1、北方寒冷，冬季长，建筑侧重保温，冬季室内需采暖;南方湿热，夏季长，建筑侧重隔热，夏季需要空调制冷。 2、屋面:北方雨水少，平屋顶居多。南方多雨，以坡屋顶为主，既有利于排水，又起隔热作用。屋面瓦在南方通常采用砂浆直接卧瓦，但在北方，为了抵抗冰雪冻融、风力等不利因素，通常采用湿挂的方式施工。北方屋面防水材料一般选用低温柔度-18?以上的。外墙涂料及胶泥要在零上5?以上环境下施工，避免受冻破乳，影响质量。 3、墙体:南方没有保温要求，墙体可以做的较薄，既可节约成本，又可增大室内使用面积;北方墙较厚，为了满足建筑节能要求外墙需保温，保证冬季室内温度。外墙保温主要使用EPS聚苯板(热阻值0.041W/m2K)和XPS挤塑板(0.032W/m2K),其中EPS聚苯板的强度较低,保温性能稍差。为达到节能65%指标,宜选择XPS板(强度较高,保温效果较好,吸水率低，在潮湿条件下可长期保持隔热性能。在相同保温节能指标下，也可以做的更薄，但成本较高)。外装饰涂料宜选用水性涂料，因油性涂料中的溶剂对保温板有腐蚀作用;因北方四季温差大，冬季气温低、有冻涨问题，高层外墙不宜贴面砖。 4、窗:北方建筑多是南北朝向，楼间距较大，可以满足日照时间要求。窗体主要功 第 5 页 共 9 页 能为了采光，但同时窗不宜做的过大，飘窗也不宜过多采用，(有资料表明北方冬季室内热量近50%是通过窗损失掉的)。飘窗台处不便于保温施工，易出现冷桥;北方窗体需采用塑钢或铝合金断桥型材，玻璃宜选用中空玻璃和LOW-E玻璃，有利于减少热量损失。南方窗更强调的是通风，因为不存在热量散失的问题就可以做的更大一些或是飘窗，可以有更好的视野和通风效果。 5、冷桥问题:北方建筑要避免冷桥问题，一方面冷桥会造成热量损失，另一方面冬季北方室内封闭，室内温度高，相对湿度大，冷桥部位会造成空气中的水分凝结积聚，日久便会产生返潮、结露、发霉问题，直接影响正常使用。解决办法:一方面最好采用外保温方式，因为可以避免内保温和夹心保温的一些弊病;另一方面就是在诸如外墙局部造型、阳台、空调板、窗边四周等易产生冷桥的部位做好细部节点保温处理。 6、地下室:北方气候比较干燥，地下水位低，便于地下室施工。同时地下室又有冬暖夏凉的优点，可以充分利用，比如做人防、地下停车场、设备间、储藏间等;南方潮湿多雨，地下水位高，不便于地下室施工，地下室防潮成本较高，使用成本较高。 7、砼冬季施工宜采取蓄热法施工(充分利用砼的水化热量，有利于减低冬季施工成本)。根据温度情况对拌和水和骨料进行加热，同时添加防冻剂，保证砼的入模温度。做好砼的保温养护，砼由正温转入负温养护前，混凝土的抗压强度不应低于设计强度的40%，对于C10以下的混凝土不得小于5Mpa;采用的保温材料(草袋、麻袋),应保持干燥;在模板外部保温时,除基础可随浇筑随保温外,其它结构必须在设置保温材料后方可浇筑混凝土。钢模表面可先挂草帘、麻袋等保温材料并扎牢,然后再浇筑混凝土;保温材料不宜直接覆盖在刚浇筑完毕的混凝土层上,可先覆盖塑料薄膜,上部再覆草袋、麻袋等保温材料。 砼冬季施工需做好测温记录，要增加同条件试块组数。外墙砼外露及悬挑处要做断桥处理。 8、砌体工程冬季施工:水泥宜采用普通硅酸盐水泥,标号为32.5R,水泥不得受潮结块;普通砖、空心砖、混凝土小型空心砌块、加气混凝土砌块在砌筑前,应清除表面污物、冰雪等，遭水浸后冻结的砖和砌块不得使用;当室外温度低于+5?,砖、砌块等材料不得浇水;砂浆的搅拌可在保温棚内(棚内温度在5?以上)进行,砂浆要随拌随用,存储时间不超过60分钟,不可积存和两次倒运，搅拌地点应尽量靠近施工现场,以缩短运距;每天收工前,应将顶面的垂直灰缝填满,同时在砌体表面覆盖保温材料;现场的试块的留设应有所增加,且在现场同条件下进行养护,用于检验现场砌筑砂浆的实际强度。 9、装饰工程冬季施工: ?装饰抹灰工程 a、正温下,先抢外粉饰,最低气温低于0?后,如果必须外粉饰时,脚手架应挂双层草帘 封闭挡风,并用掺盐的水拌砂浆;当气温在0?至-3?时(指三天内预期最低温度)掺2%(按水重百分比)。 b、白天气温接近0?，晚上可能达到0?以下时，应缩小操作面，尽量不安排粉饰。 c、内粉饰前应封闭门窗,配好玻璃。 d、 5?以下时,如必须抢做内粉饰,可采用室内加热法,应用焦碳炉、电暖气等使室内的温度保持在5?以上,防止粉饰大面积受冻。 ?饰面砖工程冬季施工 冬季进行饰面板(砖)工程施工时,砂浆的使用温度不得低于+5?,如低于+5?则不但不能保证施工质量,而且加大了操作的难度，施工中砂浆硬化前应采取有效防冻措施。 10、地面工程冬季施工 对于大面积混凝土地坪随捣随抹的施工,应在施工前做好各项准备工作,施工时适当加快浇筑及振捣速度,浇筑厚度略高于设计厚度,振捣整平后铺设塑料薄膜,其上及时铺盖保温材料，必要时添加防冻剂和进行室内加热。 11、屋面冬季施工 ?屋面工程的冬季施工,应选择无风晴朗天气进行,充分利用日照条件提高面层温度，在迎风面宜设置活动的挡风装置。 ?屋面各层施工前,应将基层上面的积雪、冰雪和杂物清扫干净，所用材料不得含有冰雪冻块。 ?防水层采用卷材时,可用热熔法或冷粘法施工。热熔法施工时气温不应低于-10?,冷粘法施工时气温不应低于-5?。当采用涂料做防水层时必须使用熔剂型涂料,施工时温度不得低于-5?。 12、卫生间一般未采用沉箱式，一般比室内地面低20MM,50MM即可，通常采用卷材防水、涂膜或刚性防水。卫生间内要设排风道。 13、其他:热融性防水材料及沥青路面施工要在零上10?以上施工才能有较高的质量保证。所有给水、排水、供暖、煤气、主体地梁及基础深度要至少满足抗冻要求或做保温或做抗冻胀处理。 (二)、水暖专业方面 1、煤气室外采用铸铁管，从一层外墙洞口进入室内;室内采用镀锌管，立管通常设在厨房，支管不可以隐蔽，通到灶台处留煤气嘴。 2、采暖采用地热或暖气片，要打压验收，具备使用功能。 第 7 页 共 9 页 3、下水管走室内，通常采用PVC-U消音管或铸铁管，穿楼板处不做套管(其他管道穿楼板、墙面要有套管)。室外排水主管一般使用HDPE双壁波纹管。南方因无冰冻问题，下水管一般走室外，既节约室内空间，又不存在下水噪音问题。 4、中央空调管道保温一般采用橡塑管。 5、水暖、煤气室外管道均埋冻土层以下(沈阳冻土深度1.2米)。 6、面积超过5万平方米的小区要求设中水处理系统，中水回用率要达到总排水量的50%，供绿化及清洁使用。 (三)、电气专业方面 1、卫生间等电位连接要设。 2、各高低压配电柜、配电箱必须是沈阳电业局指定品牌，即在正式送电前，箱体上必须有电业局指定标牌，否则不与验收送电。 3、因气候原因，室外电缆敷设工程宜在10月份前施工，否则电缆弯曲困难，外皮易碎;PVC穿线管在气温较低时不易弯曲，易碎裂。 4、室内煤气管宜先设计，施工同步留套管，若后期钻眼，易破坏板内电管和电线。 三、供电 辽宁省新建商品住宅供电配套工程执行统一收费，统一建设政策，收费文件为辽宁省物价局2006年4月30日发布的辽价发[2006]55号文件(收费标准执行期限为2006年4月1日至2008年3月31日) 供电配套范围按照上级电源出线到住宅楼或公建设施的用户表前所有供电设施(不含楼内环控柜)。供电配套工程费包括所有供配电设施的材料、设备的配置、安装、调试、运行等费用。实行统一收费统一建设后，局维部分(居民住宅用电)供电设施维修、改造、用电安全均由电力部门负责;自维部分(其他公建设施)由物业部门负责。除供电配套工程费、设计费、电表钱外(沈阳地区民用住宅局维配套费每平方米90元，自维按预算由甲方自行承担)，不再收取其他建设费用。开发建设单位应配合供电部门进行供配电施工，并按惯例提供配电设施用房和通道。 注:据了解，供电配套工程委托电业局指定单位承建，配套费可适当下浮。 四(消费心理: 1、北方居民习惯住多层而大多不爱住高层，原因是北方人普遍认为高层公摊面积大， 得房率低，居住费用(物业等)高，担心停电电梯无法运转(虽然都承诺有几部备用大型发电机组，但因为服务的原因很多发电机组在真正停电的时候却不起作用)，同时还有火灾的担心。还有户型的原因，大多人认为高层(特别是点式高层)户型不好，多暗厅等。 2、对于多层来说，喜欢住3、4、5层而不喜欢住1、2层(1层潮湿阴冷容易被挡光，同时安全系数也低，但最近几年1层稍有缓解，因为1层往往赠送花园，有的楼盘还有地下室可以做储藏室，同时家有老人的也多喜欢住1层;2层不受欢迎的主要原因就是安全系数低);不喜欢住顶层(顶层冬天特冷、夏天干热，同时也更容易漏，并且北方特有的房子“长毛”现象也大多发生在顶层)。 3、选择多层则更多倾向于板式小高层，板式小高层南北通透，一般均为“四明”户型，至少是“明厅”;同时现在住板式小高层也越来越成为一种身份和地位的象征。 4、在北方冬季即使有采暖，端部户型也比中间户型室内温度低，所以中间户型受欢迎;在南方则反之，端部户型有利通风较受欢迎。同样的道理，在北方板式楼比点式楼受欢迎，南方相反。 5、南方住户喜欢大阳台大露台;北方住户对露台不太重视，但一般要求有南、北向阳台，尤其普遍喜欢南向外探式封闭景观阳台，一般晾衣杆要安在南阳台，衣服容易晾干。 恒大长基(沈阳)置业有限公司 总工室 二OO八年一月三十日 第 9 页 共 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