三里屯soho

三里屯soho 三里屯SOHO VS 三里屯village(太古里) 散售型商业地产 VS 整体持有型商业地产 SOHO中国是我国知名的房地产开发商，它以倡导的SOHO(小型办公，居家办公)生活理念，迎合了中国新兴中产阶层对时尚、现代、独立、自由生活方式的追求。它在北京打造的三里屯SOHO自然也成为万众瞩目的焦点，然而08年开盘，如今四年多时间过去，它却没有期待的那样成功，虽然了五个购物 热闹形成了极其鲜明的中心，但是人数寥寥，和对面街道的三里屯VILLAGE的 对比。为何一个开发时被众人看好的项目，却难以实现其开发时的愿景，三里屯SOHO似乎深陷散售型商业地产的难题中无法自拔。 原因: 1) 直观感受:VILLAGE的形象是一个国际化的潮流社区，而一街之隔的SOHO 则风格杂乱;当你本来打算在三里屯SOHO选购一件衣服时，惊奇的发现书 店、内衣店、服装店、餐馆、街舞教室、旅游公司、美容店、足疗店等不同 业态同时出现在一层～购物体验相当差，而在对面的三里屯VILLAGE，一条 街上的各种潮牌大牌却能让你充分享受一站式购物的乐趣，两者一对比，相 信绝大多数消费者都会毫不犹豫的选择三里屯VILLAGE。 2) 开发理念:三里屯VILLAGE和三里屯SOHO在商业开发上分别采取整体持 有和散售的策略，因此，开发商在前期项目推广时侧重点完全不同。在香港 拥有成熟运营经验的太古地产将主要精力放在了对品牌商家的引入，而 SOHO中国则将工作重点放在了商铺的销售上。 3) 商业地产开发模式:三里屯village采用的商业地产开发模式，像三里屯 SOHO和三里屯VILLAGE这样的商业综合体，开发商往往会针对性地开发、 拥有、管理、运营多种业态，而成功最关键的因素在于够把各种业态融为一 体，来体现零售商业的功能。要实现这个效果，大多数开发商选择了一种称 为“商业物业”的城市商业综合体的管理模式，在这种运作模式下，投资方需 要整合房地产开发和商业经营管理两大资源;通俗来讲，就是得先建房，投 资建造舒适方便的休闲、购物场所;之后，开发商通过成立专门的商业管理 公司对购物中心的商铺进行管理，只要经营得当，开发商可以通过这种方式 赚取长期收益。三里屯VILLAGE的开发商太古地产正是采取这种只租不售 商业地产开发模式。 三里屯SOHO则选择了整体出售模式，建好房子，一卖了之。究其原因:一般 商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期的经营的要求不 高，出售商铺，开发商可以快速回笼资金。而国内开发商本身就缺乏长期经 营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为了大多数的选择。 这种做法有很大的弊端:三里屯SOHO在出售商铺时并没有做好详细、合理的 业态规划;分散出售的模式注定了三里屯SOHO难以实现一般商业地产“统一 管理，统一出租”的愿望。商铺出售后，由于产权分散，业态的布局不好协 调，当业主各自引入的不同业态会导致整个商场的业态难以定位，很难逃脱 管理混乱、档次下降的命运，对经营很不利。 潘石屹本人曾为他的经营模式抛出了市场决定论的解释，他认为商铺无须统 一规划，散售出去的商铺自由出租，自然淘汰，最终都会走向繁荣。他列举 了国内外的若干商业街以及建外SOHO等例子来证明自己理论的正确。这种 “无为而治”的理论看似有道理，仔细分析发现，商业街以及类似建外SOHO 形式的沿街商铺是可以无为而治的，但三里屯SOHO的产品形式跟建外 SOHO相比已经发生了本质的变化，不再是沿街商铺，而是垂直的整体室内 商业物业。对于三里屯SOHO这样的商业物业，必须有专业的商业管理公司 或运营主体来统一定位、规划、招商、推广和管理，潘石屹的“无主题、无主 力店、无商业管理”的商业地产“三无模式”在三里屯SOHO里是注定不可能成 功的。 总的来说，三里屯SOHO是采用了散售型商业地产的开发模式，注重短期回笼资金，缺乏对商业区的整体策划和经营管理，导致了三里屯SOHO的商铺风格杂乱，养商期漫长，无法吸引人气。 三里屯SOHO从开盘到建成都备受期待，然而，在建成后却一直人气惨淡，几乎无人光顾。与此形成鲜明对比的是对面街道的三里屯VILLAGE，这两个项目几乎同时开盘，但是三里屯VILLAGE的经营显然令人艳羡，几乎每天都是人流 爆棚。这种状况的出现与两家开发商的地产开发模式的不同有很大的关系。三里屯SOHO采用的是散售型模式，这种模式在我国经常被地产开发商采用，因为这种方式能让开发商短期回笼资金，然而管理问题则越发凸显，所以散售型模式也越来越受到诟病，三里屯SOHO的问题这是这种开发模式缺点的集中体现。