说清房贷等额本金、等额本息

说清房贷等额本金、等额本息 本人任职银行，经常看到有同学问房贷到底选哪种还款方式划算，以前也常有客户问，而网上的解释一般只停留在本金还款前面压力大，本息还的一样多;或是本金是前面还的钱多了所以利息少了，或者给出个吓死人复杂的公式。但我想追求准确通俗，于是研究了下这两种还款方式。接下来回答大家到底哪种划算。 先说清一件事，大家每个月还的钱中包含了利息和本金两部分，这两种计算方法，都是按月计息，每月利息呢必须先算清了还的，利息的计算方法都是:你欠的钱*月利率。本金就是你欠的初始金额，随着不断地还，本金不断减少。一年期贷款的年利率是6.56%，月利率是0.547%。 举例我借了12万，12个月还完。首先说等额本金。它的意思是本金每月平均归还，为1万。过了一个月，该我第一次还钱了，先算利息，欠12万，用了一个月，12万乘以月利率，为656元，再还本金1万，10656元还款额就这样出来了，大家可以在网上算下。这样第一次还完，我欠的钱只有11万了。 第二次还钱，先算利息，11万乘以月利率，也就是110000*0.547%=601.33。本金还是还1万，于是这个月我就还10601.33。然后第三次就以欠10万来算， 第四次以9万直到第12次你还完了。总利息4264元。前面还的多，后面少。 再说等额本息，它的意思是每月都还相同的钱，网上计算每月还款10358.88。 第一次，该我还钱了，利息都是那样算，12万欠了一个月利息还是还656元，还了多少本金呢,是上面算出的月还款额倒减出来的，10358.88-656=9702.88元，这和上面等额本金区别就来了，上面还一万，这里才九千多，这次还了之后，我欠的钱变成了120000-9702.88=110297.12。比如这时你要提前还款你就要还110297.12元。而在上面等额本金方式中，只需还11万，这也是为什么有人觉得等额本金提前还款比较划算。 第二次，该还钱了，先用欠的钱110297.12*月利率，得602.96元，其中我还的本金就是 10358.88-602.96=9755.92，以此类推，一直到最后一个月，10358.88刚好够还上个月的利息和剩余本金。其实这个10358.88就是用公式这样倒推出来的，先假设每月还X，再一层层算还到最后本金为零时，X等于多少。总利息是4306.62。 理解两种计算方法，就能回答一下几个问题: 1、等额本金比等额本息更划算, 回答是否，都是一样的～等额本金并没有节省利息，都是还欠多少钱，下个月就还多少利息，在两种还款方式中，大家能选择的只是本金每次还多还少，利息是躲不脱每次按时还的，等额本息是由于本金还的少而慢，总的利息自然就多了，但这不能说是节省利息或者说少算了你利息。举个夸张的例子:我贷12万一年，前面本金一分都不还，只还利息，最后一次还完。也就是每月我只还656的利息。于是最后我还的总利息就是656*12月=7872元，更多～却有很多人愿意这样贷呢～～ 明天再来说这两个问题 2、提前还贷的话要是否选等额本金,(回答在6楼) 3、达到什么条件提前还贷就划算了,(89楼更新～重磅出击～) 第二个问题:提前还款的话是否选等额本金才划算, 说实话，听很多人(包括银行的)这样说，我原来也这样认为，因为听人家说等额本息前面多半还的利息，不划算，到后来提前还款发现还剩好多没还哦，而且把前面还的钱和后面一次还的钱加起来，是等额本金总的少些，但大家其实该都知道不能简单加总那么算撒，科学地算了一遍，发现以前都是以讹传讹，等额本金提前还款并没有更划算～ 等额本金前三笔还款的终值是31978.78，加还欠本金9万，为121978.8。等额本息前三笔还款终值31246.84，加还欠的90731.95总的还是为121978.8。二者相等证明等额本金并没有省到钱，少还那点全是之前多还的钱算上利息后的结果。(不理解终值的朋友就想成每月投资一笔钱在银行，投资了三笔，最后可以拿到多少钱，那个钱就是终值，但是这里投资的利息要和贷款利息一样) 双周还款如果按相同的年利率计算，复利次数却多了一倍，因此实际利率更高了，不推荐～ 回答第三个问题，什么条件下应该提前还贷,从几个方面考虑。 第一，这笔钱除了还房贷你还可以干什么, 先和银行存款利率和方式比较，目前大家的贷款年利率应该是7.05%，一年期存款利率3.5%最长期的五年期存款利率为5.5%。最简单的方法是用贷款利率*打折数直接和存款利率对比，这可以算是一种近似，但其实不够准确，存款是单利计息的，贷款是按月复利计息的。具体说:贷款按月计息每月都收你一次利息，你贷12万，一年，每月还656，最还10万本金。而如果是按年计息的话，你应该是最后一次还656*12的利息加10万本金。大家应该知道，看了这帖子这么久，应该已经有个意识一年前的656元和一年后的656元不能当做一样的吧,换个理解方式:存一百块钱在银行，一年就3.5块的利息。但是如果是按贷款的按月计息方式，你存一百块钱在银行，按照贷款的计息方式，按月复利，你存出来的利息不是7.05而是7.28。而你存五年的话，利息是5.5*5=27.5元。而按贷款计息方式计算利息 该是多少呢,42.12。贷款如果是打7折的话，利息27.92，所以说，即使是最低的7折利率贷款，也不会让你直接又存起就赚到钱的，而且对比的这个存期还是五年，存五年都不动哦。具体计算公式不讲，就是复利，免得大家又觉得我数据太多。这个计算方式我称为银行的“阴谋”，不过银行员工也不是想忽悠你，是很多人也没关注这些。很多同学总觉得贷款不划算，原来你们的直觉是有点道理的哦，贷款的实际利率比大家看到的名义利率要高。 除了存款，还有什么投资渠道,现在除了存款外，比较有保障的投资就是银行的保本型理财产品，目前的年化收益在4%-5%之间，不过理财产品有个募集期，前面几天的利息还要照活期算。所以说比较有保障的投资渠道获利都不高。 第二，房贷基本上是所有贷款中利率最低的一种，而且期限可以贷得极长。其他个人贷款，很少有这种能整到基准利率的，更不用说打折了，年限也一般不超过5年。据我估算，银行房贷大概8.折5大概能保个本，8.5折以下的是只赚人气不赚钱的(想想两年前我居然还放过首付2层打7折的房贷，败家啊)。所以大家可以考虑下近几年家里有没有投资啊，做生意啊的可能，甚至有朋友愿较高利率借你的。如果到时候缺钱再去借，成本就不是这么低了，过了这村可就没这店了。 第三，由于我国经济发展迅猛，投资需求大，整体利率水平高于其他国家，可以说，是由于旺盛的资金需求抬高了利率，你的房贷利率也是跟着水涨船高。你在中国“享受”了高利率，而人家做生意的愿意 接受高利率是因为人家赚得更多，但你也不能买几百斤大米屯在家抵抗通货膨胀吧,所以说虽然房贷利率相对其他贷款较低，但绝对来说也不低，还了钱节约点利息每月过好点，出去旅旅游、购购物。 总体来说，我认为，7折利率的可坚决不还，因为和最稳当的5年期存款差不多;贷公积金的也别想提前还款的事儿;有闲钱心慌的，只要没有再投资需求，八五折以上的房贷都可以考虑归还;没有闲钱的，不要逼自己，中国人不喜欢借钱，贷点钱总想着提前还，中国房贷平均还款期限很短，和人家国外的比，还得快得哦，都不好意思说自己房价高了～ 实际上，大部分人房贷都采取等额本息方式。因为等额本金还款前期压力确实大，我认为等额本金是针对目前收入较高且稳定，但5年10年后收入可能下降的人，比如收入较高事业处于高峰时段的中年人。而对于起步期的年青人，我建议等额本息。文 - 汉语汉字 编辑词条 文，wen，从玄从爻。天地万物的信息产生出来的现象、纹路、轨迹，描绘出了阴阳二气在事物中的运行轨迹和原理。 故文即为符。上古之时，符文一体。 古者伏羲氏之王天下也，始画八卦，造书契，以代结绳(爻)之政，由是文籍生焉。--《尚书序》 依类象形，故谓之文。其后形声相益，即谓之字。--《说文》序》 仓颉造书，形立谓之文，声具谓之字。--《古今通论》 (1) 象形。甲骨文此字象纹理纵横交错形。"文"是汉字的一个部首。本义:花纹;纹理。 (2) 同本义 [figure;veins] 文，英语念为:text、article等，从字面意思上就可以理解为文章、文字，与古今中外的各个文学著作中出现的各种文字字形密不可分。古有甲骨文、金文、小篆等，今有宋体、楷体等，都在这一方面突出了"文"的重要性。古今中外，人们对于"文"都有自己不同的认知，从大的方面来讲，它可以用于示一个民族的文化历史，从小的方面来说它可用于用于表示单独的一个"文"字，可用于表示一段话，也可用于人物的姓氏。 折叠编辑本段基本字义 1(事物错综所造成的纹理或形象:灿若,锦。 2.刺画花纹:,身。 3(语言的符号:,字。,盲。以,害辞。 4(用文字记下来以及与之有关的:,凭。,艺。,体。,典。,苑。,献(指有历史价值和参考价值的图书资料)。,采(a(文辞、文艺方面的才华;b(错杂艳丽的色彩)。 5(人类劳动成果的总结:,化。,物。 6(自然界的某些现象:天,。水,。 7(旧时指礼节仪式:虚,。繁,缛节(过多的礼节仪式)。 8(文华辞采，与“质”、“情”相对:,质彬彬。 9(温和:,火。,静。,雅。 10(指非军事的:,职。,治武功(指礼乐教化和军事功绩)。 11(指以古汉语为基础的书面语:552,言。,白间杂。 12(专指社会科学:,科。 13(掩饰:,过饰非。 14(量词，指旧时小铜钱:一,不名。 15(姓。 16( 皇帝谥号，经纬天地曰文;道德博闻曰文;慈惠爱民曰文;愍民惠礼曰文;赐民爵位曰文;勤学好问曰文;博闻多见曰文;忠信接礼曰文;能定典礼曰文;经邦定誉曰文;敏而好学曰文;施而中礼曰文;修德来远曰文;刚柔相济曰文;修治班制曰文;德美才秀曰文;万邦为宪、帝德运广曰文;坚强不暴曰文;徽柔懿恭曰文;圣谟丕显曰文;化成天下曰文;纯穆不已曰文;克嗣徽音曰文;敬直慈惠曰文;与贤同升曰文;绍修圣绪曰文;声教四讫曰文。如汉文帝。 折叠编辑本段字源字形 字源演变与字形比较 折叠编辑本段详细字义 〈名〉 1(右图是 “文”字的甲骨文图片，资料来源:徐无闻主编:《甲金篆隶大字典》，四川辞书出版社。1991年7月第一版。 “文”字的甲骨文字绘画的像一个正面的“大人”，寓意“大象有形”、“象形”;特别放大了胸部，并在胸部画了“心”，含义是“外界客体在心里面的整体影像、整体写真、整体素描、整体速写”。 许慎《说文解字》把“文”解释为“错画也”，意思是“对事物形象进行整体素描，笔画交错，相联相络，不可解构”，这与他说的独体为文、合体为字的话的意思是一致的。“说文解字”这个书名就表示了“文”只能“说”，而“字”则可“解”的意思。“文”是客观事物外在形象的速写，是人类进一步了解事物内在性质的基础，所以它是“字”的父母，“字”是“文”的孩子。“文”生“字”举例(以“哲”为例):先对人手摩画，其文为“手”;又对斧子摩画，其文为“斤”。以手、斤为父母，结合、生子，其子就是“折”(手和斤各代表父母的基因)。这个“折”就是许慎所谓的“字”。“字”从宀从子，“宀”表示“独立的房子”，子在其中，有“自立门户”的意思。故“字”还能与“文”或其他“字”结合，生出新“字”来。在本例，作为字的“折”与作为文的“口”结合，就生出了新的字“哲”。 2( 同本义 [figure;veins] 文，错画也。象交文。今字作纹。——东汉?许慎《说文》 五章以奉五色。——春秋?左丘明《左传?昭公二十五年》。注:“青与赤谓之文，赤与白谓之章，白与黑谓之黼，黑与青谓之黻。” 美于黼黼文章。——《荀子?非相》 茵席雕文。——《韩非子?十过》 织文鸟章，白旆央央。——《诗?小雅?六月》 斑文小鱼。——明? 刘基《诚意伯刘文成公文集》 3(又如:文驾(彩车);文斑(杂色的斑纹);文旆(有文彩的旗帜);文绣(绣有彩色花纹的丝织品;刺花图案);文织(有彩色花纹的丝织品);文鳞(鱼鳞形花纹)。 4(字，文字(“文”，在先秦时期就有文字的意思，“字”，到了秦朝才有此意。分别讲，“文”指独体字;“字”指合体字。笼统地说，都泛指文字。) [character] 饰以篆文。——南朝宋?范晔《后汉书?张衡传》 分文析字。——东汉?班固《汉书?刘歆传》 夫文，止戈为武。——《左传?宣公十二年》 距洞数百步，有碑仆道，其文漫灭。——王安石《游褒禅山记》 文曰“天启壬戌秋日”。——明? 魏学洢《核舟记》 文曰“初平山尺”。 5(又如:甲骨文;金文;汉文;英文;文迹(文字所记载的事迹);文书爻(有关文字、文凭之类的卦象);文异(文字相异);文轨(文字和车轨);文狱(文字狱);文钱(钱。因钱有文字，故称);文状(字据，军令状);文引(通行证;路凭);文定(定婚)。 6(文章(遣造的词句叫做“文”，结构段落叫做 “章”。) [literary composition] 故说诗者不以文害辞。——《孟子?万章上》 好古文。——唐? 韩愈《师说》 属予作文以记之。——宋? 范仲淹《岳阳楼记》 能述以文。——宋? 欧阳修《醉翁亭记》 摘其诗文。——清? 纪昀《阅微草堂笔记》 7(又如:文价(文章的声誉);文魔(书呆子);文会(旧时读书人为了准备应试，在一起写文章、互相观摩的集会);文移(旧时官府文书的代称);文雄(擅长写文章的大作家);文意(文章的旨趣);文义(文章的义理);文情(文章的词句和情思);本文(所指的这篇文章);作文(写文章;学习练习所写的文章);文魁(文章魁首);文价(文章的声价);文什(文章与诗篇)。 8(美德;文德 [virtue] 圣云继之神，神乃用文治。——杜牧《感怀诗一首》 9(又如:文丈(对才高德韶的老者的敬称);文母(文德之母);文武(文德与武功);文命(文德教命);文惠(文德恩惠);文德(写文章的道德);文薄(谓文德浅薄);文昭(文德昭著)。 10.文才;才华。亦谓有文才，有才华 [literary talent] 而文采不表于后世也。——汉? 司马迁《报任安书》 11(又如:文业(才学);文英(文才出众的人);文采风流(横溢的才华与潇洒的风度);文郎(有才华的青少年);文彦(有文才德行的人);文通残锦(比喻剩下不多的才华)。 12(文献，经典;韵文 [document;classics;verse] 儒以文乱法。——《韩非子?五蠹》 言必遵修旧文而不穿凿。——《说文解字?叙》 13(辞词句。亦指文字记载 [writings;record]。如:文几(旧时书信中开头常用的套语。意为将书信呈献于几前);文倒(文句颠倒);文过其实(文辞浮夸，不切实际);文义(文辞);文辞(言词动听的辞令);文绣(辞藻华丽)。 14(自然界的某些现象 [natural phenomenon] 经纬天地曰文。——《左传?昭公二十八年》 15(又如:天文;地文;水文;文象(日月星辰变化的迹象);文曜(指日月星辰;文星);文昌(星座名)。 16(文治;文事;文职。与“武”相对。 [achievements in culture and education;civilian post] 文能取胜。——《史记?平原君虞卿列传》 文不能取胜。 文武并用。——唐? 魏征《谏太宗十思疏》 精神折冲于千里，文武为宪于万邦。――明《袁可立晋秩兵部右侍郎诰》 17(又如:文臣，文吏(文职官吏);文席(教书先生的几席);文品(文官的品阶);文帅(文职官员出任或兼领统帅);文烈(文治显赫);文员(文职吏员);文阶(文职官阶);文道(文治之道);文业(文事);文僚(文职官吏)。 18(法令条文 [articles of decree] 而刀笔吏专深文巧诋，陷人于罪。——《史记?汲黯列传》 19(又如:文劾(根据律令弹劾);文法吏(通晓法令、执法严峻的官吏);文丈(规矩;制 度);文移(官府文书);文牓(布告;文告);文宪(礼法;法制)。 20(文言。古代散文文体之一;别于白话的古汉语书面语 [literary language]。如:半文半白;文语;文白(文言文和白话文)。 21(文教;礼节仪式 [rites] 则修文德。——《论语?季氏》 22(又如:文丈(崇尚礼文仪节);文俗(拘守礼法而安于习俗);文致(指礼乐);文貌(礼文仪节);文绪(文教礼乐之事);文仪(礼节仪式) 23(指表现形式;外表 [form;appearance]。如:文服(表面服从);文榜(告示、布告之类);文诰(诰令) 24(指鼓乐，泛指曲调 [music;tune]。如:文曲(指乐曲);文始(舞乐名) 25(谥号，谥法:勤学好问叫文 [study deligently] 何以谓之文。——《论语》 是以谓之文。 26(姓 〈动〉 1(在肌肤上刺画花纹或图案 [tatto (the skin)] 被发文身。——《礼记?王制》。注:“谓其肌，以丹青涅之。” 文绣有恒。——《礼记?月令》 2(又如:文笔匠(在人身上刺花的艺人);文身断发(古代荆楚、南越一带的习俗。身刺花纹，截短头发，以为可避水中蛟龙的伤害。后常以指落后地区的民俗);文木(刻镂以文采之木) 3(修饰;文饰 [cover up] 身将隐，焉用文之?——《左传?僖公二十三年》 饰邪说，文奸言，以枭乱天下。——《荀子?非十二子》 4(又如:文过饰非;文致(粉饰;掩饰);文冢(埋葬文稿之处) 5(装饰 [decorate] 舍其文轩。——《墨子?公输》 此犹文奸。 文车二驷。——明? 归有光《项脊轩志》 文马四百匹。——《史记?宋世家》 若将比予文木邪。——《庄子?人间世》 6(又如:文巧(文饰巧辩);文竿(以翠羽为饰之竿);文舫(装饰华丽的游艇);文饰(彩饰);文榭(饰以彩画的台榭);文舟，文艘(装饰华丽的船);文剑(装饰华丽的剑);文舆(饰以彩绘的车) 7(撰写文章 [write]。如:文匠(写文章的大家);文祸(因写文章而招来的灾祸);文雄，文杰(指文豪) 〈形〉 1(有文采，华丽。与“质”或“野”相对 [magnificent;gorgeous] 其旨远，其辞文。——《易?系辞下》 晋公子广而俭，文而有礼。——《左传?僖公二十三年》 2(又如:文巧(华丽奇巧);文朴(文华与质朴);文服(华美的衣服);文砌(华美的石阶);文背(不文雅，粗俗);文轩(华美的车子);文质(文华与质朴) 3.柔和，不猛烈 [mild;gentle]。如:文烈(指火候温猛) 4(美，善 [fine;good]。如:文徽(华美);文鸳(即鸳鸯。以其羽毛华美，故称);文衣(华美的服装) 5(通“紊”。紊乱的 [disordered] 惇宗将礼，称秩元祀，咸秩无文。——《书?洛诰》 天子祭天下名山大川，怀柔百神，咸秩无文。——《汉书?郊祀志上》 王者报功，以次秩之，无有文也。——庆劭《风俗通义?山泽》 〈量〉 1(用于旧时的铜钱。如:一文钱 2(用于计算纺织物 五扶为一首，五首成一文。——《后汉书》