买方应如何防范卖方一房二卖

买方应如何防范卖方一房二卖 买方应如何防范卖方一房二卖 李江海 一、案情简介 2010年4月26日，买方王某、卖方张某以及中介方就卖方所有的位于越秀区的房地产签定《买卖合约》一份，约定:卖方将房地产出售给买方，成交价为人民币370万元，定金为人民币5万元。 合约约定违约责任如下:“卖方不按本合约约定出售„„买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方赔偿定金之金额及支付该物业成交价的10%作违约金„„。”另在合约备注处又约定:“如因其一业主原因造成该物业不能交易，则守约方所收定金无息退还给买方，不负任何违约责任，买方有权追讨违约业主的经济和法律责任。”同日，买方向卖方支付了定金人民币5万元。 后卖方又与第三人陈某签定了合同，并办理了过户手续。王某认为自己的合同签定在前，张某与陈某的合同应为无效合同，要求张某交房，并以此向仲裁委申请仲裁。 二、法律 1、两份买卖合同均有效。 根据我国民法、合同法的规定，只要是具有完全民事行为能力的人，根据其真实意思的表示订立合同，并支付了合理对价，不违反法律法规的强制性规定，合同在双方签字或盖章后即可生效。 本案中，两份合同均是双方的真实意思表示，并对合同内容做出来详细的约定。因此两份合同都是有效的合同，王某认为签定日期在后的合同无效于法无据。 2、房屋所有权归陈某所有。 依上所述，王某与张某的合同和陈某与张某的合同均是合法有效的合同。那两份合同都有效，房产的归属到底如何呢?根据我国物权法的规定，陈某已经和张某办理了房屋产权过户手续，房产已经登记在陈某的名下。因此，陈某享有房屋的所有权。 3、违约方应承担违约责任。 依上所述，王某的合同也是有效合同，但是依据法律又不能得到房屋的所有权，应该如何维护自己的权利呢?根据合同，王某可选择以下方式追究卖方张某一房二卖的违约责任: 方式一，要求双倍返还定金。定金是一种债权的担保，具有惩罚性质。合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，王某可以要求张某双倍支付定金10万元。 方式二，要求支付10%的违约金，并退回定金5万元。合同约定了违约者要向守约者支付10%的违约金。因此，王某可以要求张某支付违约金37万元。 我国法律规定，定金罚则与违约金罚则不能同时主张，只能择一请求。在本案中，王某选择方式二追究张某的违约金更有利于维护自己的合法权益。 三、律师对防范不动产交易风险的几点 1、预告登记。 《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效” 因为不动产信息根据物权公示原则，可以供社会公众查询，面向社会公众公开，因此预告登记有着向所有人表明房屋买卖状态的效力。为此，可以避免卖方一房二卖的违约行为。 2、约定定金或者违约金为成交价的20%。 根据本人经验，定金支付达到的成交价20%左右时，买方的权益比较有保障，因为短时间内房价涨幅在20%内的居多，买方主张卖方双倍返还定金法院一般都会支持这一主张，买方得到的赔偿与损失相当。 而当房产涨幅超过20%，或者约定的定金少于房产的涨幅时买方的权益就不能得到充分的保障，因为双倍返还定金不足以弥补买方的损失时，就只能选择要求卖方支付违约金或继续履行合同，而这两种方式因为各个法院判案不同或者每个承办法官对法律和事实的理解不同，出现不同的判决结果，不利于维护买家的权利。