项目评估报告

项目评估报告 评估报告编号:(2011)61314 借款人组织机构代码:68823369-9 农业银行 绿康蛋鸡养殖场 项目评估报告 评估机构:中国农业银行 评估机构公章:×× 评估报告完成日期:2011年11月30日 项目评估小组人员名单 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证:此报告是按照《农业银行固定资产贷款项目评估办法》和有关规定～根据贷款申请人提供的和本人收集的资料～经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息～我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 目 录 第一章 前 言 ....................................................................................... 5 一、项目受理情况................................................................................................ 5 二、项目可行性研究主要结论 ............................................................................ 5 三、贷款项目评估结论 ........................................................................................ 6 四、借款人/项目基本信息和数据 ....................................................................... 9 第二章 借款人评价 ............................................................................. 10 一、借款人概况 ................................................................................................. 10 第三章 项目概况分析.......................................................................... 11 一、项目基本情况............................................................................................... 11 二、项目的必要性.............................................................................................. 13 三、项目的工艺技术及设备 .............................................................................. 13 四、项目的建设和生产条件 .............................................................................. 14 五、项目建设是否达到经济规模 ...................................................................... 14 六、项目环保.............................................................................................. 15 七、项目建设进度.............................................................................................. 15 第四章 产品及市场分析 ...................................................................... 16 一、宏观趋势分析.............................................................................................. 16 二、产品目标市场分析 ...................................................................................... 18 三、市场竞争能力分析 ...................................................................................... 19 四、市场风险 ..................................................................................................... 20 第五章 投资估算与融资方案评估 .................................................... 22 一、估算范围 ..................................................................................................... 22 二、估算依据 ..................................................................................................... 22 三、投资估算 ..................................................................................................... 23 四、资金筹措 ..................................................................................................... 24 五、资金落实 ..................................................................................................... 24 第六章 财务效益评估.......................................................................... 26 一、对项目进行利润测评 .................................................................................. 27 二、项目偿还能力测算 ...................................................................................... 29 三、项目盈利能力分析 ...................................................................................... 29 第七章 不确定性分析.......................................................................... 31 第八章 银行相关效益与风险评估 ...................................................... 32 一、银行相关效益评估 ...................................................................................... 32 二、贷款风险及防范 .......................................................................................... 32 三、担保评价 ..................................................................................................... 34 第九章 总评价 ..................................................................................... 35 一、评估概要 ..................................................................................................... 35 二、项目的主要优势和风险 .............................................................................. 39 三、评估结论 ..................................................................................................... 39 附表 附件 第一章 前 言 一、项目受理情况 项目名称:绿康蛋鸡养殖场 建设规模: 饲养蛋鸡3万只，向社会提供鸡蛋540吨,年，提供鸡肉45吨,年 项目背景如下: 1.2010年1月绿康养殖场委托青岛创杰管理咨询有限公司 就绿康蛋鸡养殖场开展初步可行性研究(代项目建议书)工作，2010年6月完成“初步可行性研究报告”。 2.2010年8月5日陕西发改委以179号文予以批复项目建议书，项目正式立项。 3.2010年10月绿康养殖场委托青岛创杰管理咨询有限公司 就绿康蛋鸡养殖场开展可行性研究工作，2011年3月完成“可行性研究报告”。 4.据此，青岛创杰管理咨询有限公司 根据业主意见在2011年4月完成了该工程可行性补充报告。 5.2011年4月中国农业银行陕西分行组织评估小组到现场进行了详细地实地调查、走访和座谈。2011年5月评估小组最终完成评估报告并提交委托方。 二、项目可行性研究主要结论 青岛创杰管理咨询有限公司 2011年5月完成了绿康蛋鸡养殖场可行性研究报告。该报告认为: 该项目实施符合国家发展畜牧养殖产业，调整和优化农业结构的产业政策要求;符合该省扶贫开发工程建设要求，属扶贫开发五大增收工程之一;特别是符合该市大力发展畜牧产业的政策要求;动物检疫、畜禽疫病防治等技术指导服务，降低蛋鸡养殖过程中的风险;充分发挥当地资源优势，优化产业结构，加快畜牧养殖产业化发展的步伐;有利于农村剩余劳动力转移，极大地缓解汾西县鸡蛋供应紧张的状况，有广阔的市场前景帮助农民脱贫致富;蛋鸡产蛋质量高，被誉为“农家鸡蛋"、“绿色鸡蛋"，历来品质和价格都高于周边地区，有较强的市场竞争优势;3万只鸡年可提供鸡蛋540吨，每吨按9693元计算，可收入583.41万元，除去种鸡成本、饲料成本、工人工资等费用外，可净收入15万元，淘汰母鸡每只按10元计算，又可净收入30万元，两项合计收入45万元;项目偿还借款的资金来源主要靠从利润中偿还，从经济效益分析来看，从第二年起，除收回种鸡投资、开支饲料成本、工人工资、贷款利息等费用外，每年可偿还贷款45万元，四年可全部还清。该项目盈利性好，且有利于国计民生，可行性比较好。 三、贷款项目评估结论 (一)项目评估结论 项目借款人绿康养殖场目前已拥有饲养蛋鸡3万只，向社会提供鸡蛋540吨,年，提供鸡肉45吨,年，其生产经营正常、资信好、自我积累能力强。 绿康蛋鸡养殖场符合国家产业政策。项目在建设条件、技术、 筹资和管理上都不存在大的问题。绿壳鸡蛋市场完全消纳;本项目经济效益较好，有一定抗风险能力，是扶贫开发五大增收工程的配套项目，相对风险较小。鉴于上述原因，建议农业银行给予该项目利率6.9%的4年以上期限的长期贷款140万元。 (二)项目的主要竞争优势和劣势 1(政策优势 根据国家对项目所在行业的产业政策、项目所在地的经济环境，该项目符合国家产业政策及经济发展整体规划，符合我行信贷政策。 2.开发优势 该项目开发的技术、厂址、土地，引进的配套水、电、汽等条件，投产后的配套流动资金，采用的工艺技术和建设方案都很先进、成熟、经济合理，符合国家有关规定并通过有权部门的技术鉴定;引进设备符合国家技术进步装备政策，与国内现有条件的配套适用，项目设计单位的资格和能力与国内外同类工艺技术的生产和运转情况一致。 3(地缘优势 该县地势呈西北高东南低，山脉走向自西北向南倾斜;属温带大陆性气候，冬季少雪，春夏干旱多风，秋季多雨阴凉;年均气温10.1?，年积温3993.7?，年照时数2600小时，适合农作物的生长。形成了以旱作农业为主的山区农业县，粮食作物主要以种植玉米、小麦、豆类、小杂粮为主，且粮食无污染;全县现有耕地面积4 3万亩，农作物种植面积3 4万亩，粮食平均年总产量在5万吨 左右，为饲养蛋鸡提供了丰裕的饲料;项目所选地址输变电线路从场区通过，只需新增5OkVA变压器一台可满足供电;自来水主管道距项目区不足20米，供水便利;距一级公路仅23公里，距县城4公里，交通便利。综合分析该县的地域优势都有利于饲养蛋鸡。 综上所述，绿康蛋鸡养殖场已经具备天时、地利、人和的有利开发建设条件。 4.项目的主要风险 本项目的主要风险有政策风险、市场风险、利率风险、资金风险、成本风险、自然风险、疫情风险等，评估应在充分考虑各种可能出现风险的前提下进行，并且对各种风险对项目的影响程度进行了敏感性分析，利润对价格和成本的变动十分敏感。考虑到各种风险发生的可能性和影响程度后认为:该项目具有一定的抗风险能力。评估强调:在资金风险方面，经办行在该项目建设期和经营期里应密切关注各项资金使用情况，以便尽早发现问题，及时采取措施解决，将风险降到最低。 5.需要关注的问题 经过对比，项目评估结论较好，该项目盈利性较好，信用较好 项目评估结论与项目可行性研究结论对比分析 项目 项目评估结论 可行性研究结论 总投资(万元) 228.184 228.184 固定资产投资(万元) 192.3 192.3 流动资金投资(万元) 20 20 贷款偿还期(年) 3.12 4 全部投资回收期(年) 5.07 6 全部投资内部收益率(%) 9% 9% 资本金利润率(%) 24.65% 24.65% 四、借款人/项目基本信息和数据 项目名称:绿康蛋鸡养殖场 借 款 人:绿康养殖场 注册地址:陕西省临汾市汾西县 法定代表人:胡庆 经营范围:蛋鸡养殖，鸡蛋销售 注册资本:228.184亿元 可研报告编制单位:青岛创杰管理咨询有限公司 建设规模:饲养蛋鸡3万只，向社会提供鸡蛋540吨,年，提供鸡 肉45吨,年 建设内容:厂房20间 ，大小不等，安装各种设备 建设工期:该项目总工期12个月 第二章 借款人评价 一、借款人概况 本项目为新设法人项目，并已注册，借款人为绿康养殖场。 农业银行尚未对借款人进行客户评价，根据农业银行总行“固 定资产贷款项目评估办法”的要求，对借款人的基本情况、资本结 构、组织架构、领导者素质、融资情况进行综合评价。 (一)借款人的基本情况 借款人名称:绿康养殖场 注册地点:陕西省汾西145号 成立时间:2011年6月6日 营业执照注册号码:×× 贷款卡号码:×× 法定代表人:胡庆 法人代码证号:×× 注册资本:228.184万元 实收资本:88.184万元 经营范围:绿壳鸡蛋及淘汰鸡销售 经营期限:20年 隶属关系:×× 基本账户行及帐号:农业银行临汾市分行 (二)资本结构 注册资本:228.184亿元， 投资人资金到位情况: 实收资本88.184万元，资金到位38.65%。 (三)借款人的组织结构和领导者素质 1.组织结构 绿康养殖场目前下设总经理工作部、财务部、生产经营部、人力资源部、战略发展部、审计部。 该企业按现代企业的要求建设，组织机构健全，部门职能责权明确。 2.管理及领导人素质 绿康养殖场共有职工20人。公司法定代表人为厂长胡庆，(女)，33岁。 厂内领导有2人，总经理李柱,(女), 32岁,业务能力、领导能力、开拓能力强、视野开阔，有较高的理论水平、学识水平，对行业发展有敏锐的洞察力。 领导年轻有为，全部本科学历，全部具有中高级以上专业技术职称，开拓能力强。 第三章 项目概况分析 一、项目基本情况 1、建设规模 按可行性研究报告的审查意见，本期建设饲养蛋鸡3万只，向社会提供鸡蛋540吨,年，提供鸡肉45吨,年。 2、项目投资 该项目上报可研报告中的总投资228.184万元。其中:固定资产投资192.3万元,流动资金20万元。其中建筑工程72(6万元，设备购置费3 4(2万元，引种费65(8万元，土地使用费1O万元，流动资金20万元。 3、借款金额、期限、利率情况。 申请农业银行扶贫信贷资金140万元，四年可全部还清，中国农业银行人民币贷款年利率6.9%。鸡场企业自筹资金88.184万元。 4、用款、还款。 建设期使用投资192.3万元，其中工程费用81.3万元，设备购置费34.2万元;其他费用76.8万元，包括种鸡引进、土地使用、管理设备。每年可偿还贷款45万元，四年可全部还清。 5、项目的立项、可行性研究报告、初步设计、开工、概算调整是否符合国家审批规定，批准文号、批准时间、批准单位及批复内容。 6、项目已经开工的，要分析项目进度、投资完成和各项资金到位情况。 绿康鸡场属民营企业，始建于2010年1月 ，工程建设期一年，现已建成投产。总投资228.184万元，收到实收资本88.184万元。饲养绿壳蛋鸡3万只，向社会提供鸡蛋540吨,年，提供鸡肉45吨,年。现有职工20人，其中2人是领导。 二、项目的必要性 1、该项目实施符合国家发展畜牧养殖产业，调整和优化农业结构的产业政策要求;符合山西省扶贫开发工程建设要求，属扶贫开发五大增收工程之一;特别是符合汾西大力发展畜牧产业的政策要求;该项目可行性好，符合国家信贷政策，可以农村信贷140万元的支持。 2、项目实施后对企业带来的效益和竞争力分析。 经济效益:3万只鸡年可提供鸡蛋540吨，每吨按9693元计算，可收入583.41万元，除去种鸡成本、饲料成本、工人工资等费用外，可净收入15万元，淘汰母鸡每只按1O元计算，又可净收入3O万元，两项合计收入45万元。项目偿还借款的资金来源主要靠从利润中偿还，从经济效益分析来看，从第二年起，除收回种鸡投资、开支饲料成本、工人工资、贷款利息等费用外，每年可偿还贷款45万元，四年可全部还清。 社会效益:该项目建成后，每年可向社会提供鸡蛋540吨，提供鸡肉45吨，为当地畜牧业结构调整，促进当地养鸡产业化发展，饲草资源、劳动资源的合理配置起到积极的作用。 竞争力分析:发展中的企业规模比较大，发展后的养殖场扩展到3万只蛋鸡，可以实现规模效益;本养殖场坚持科学发展观，以汾西县唯一的县级畜牧兽医技术服务单位为依托，有一系列技术的指导，并且本养殖场管理科学、效率高，有比较完善的卫生防疫制度和措施;产品质量好，以绿色、健康为宗旨，市场前景广阔，深受消费者的喜爱;企业比较有竞争力。 三、项目的工艺技术及设备 采用的工艺技术和建设方案先进、成熟、经济合理，符合国家有关规定并通过有权部门的技术鉴定;引进设备符合国家技术进步装备政策，与国内现有条件相匹配;项目设计单位绿康蛋鸡养殖场具有扩大养殖规模的资格和能力;在国内同类工艺技术的生产和运转中处于领先地位。 四、项目的建设和生产条件 该养殖场，以汾西县唯一的县级畜牧兽医技术服务单位为依托，有一系列技术的指导，并且管理科学、效率高;具有扩大养殖规模的资格和能力，采用的工艺技术和建设方案先进、成熟、经济合理，符合国家有关规定并通过有权部门的技术鉴定，引进设备符合国家技术进步装备政策，项目建筑面积增至321Om2，养鸡达3万只;另外，本项目建立在山西汾西，属温带大陆性气候，养鸡条件适宜，一年四季均可进行;适宜适合农作物的生长，形成了以旱作农业为主的山区农业县，粮食作物主要以种植玉米、小麦、豆类、小杂粮为主，且粮食无污染，全县现有耕地面积4 3万亩，农作物种植面积3 4万亩，粮食平均年总产量在5万吨左右，为饲养蛋鸡提供了丰裕的饲料;项目所选地址输变电线路从场区通过，只需新增5OkVA变压器一台可满足供电;自来水主管道距项目区不足20米，供水便利;距一级公路仅23公里，距县城4公里，交通便利。铺底流动资金充裕，项目可行性好，年净收益45万，盈利性比较好。综合分析该县的地域优势都有利于蛋鸡养殖。 五、项目建设是否达到经济规模 项目达到规模经济。本养殖场因扩大规模而大大减少了生产和 销售的单位成本。 六、项目环保方案 项目环保方案获得环保部门的正式批准。因该项目以绿色、健康为宗旨，生产的废弃物也经过处理，无污染，无公害。 七、项目建设进度 项目从2010年9月开工至2011年4月竣工，总工期12个月。 第四章 产品及市场分析 一、宏观趋势分析 (一)产品供应预测 1、鸡蛋市场供应现状 目前我国鸡蛋销售情况主要是以内销为主，出口规模小。消费形势主要是鲜蛋，另有部分为加工蛋。国内农户鲜蛋销售还主要靠蛋贩子上门收购销售，蛋贩子由于过度注重价格，往往不注重鸡蛋质量，养殖户对鸡蛋市场行情不甚了解，价格掌握在收购商手中，处于很被动的局面。这样养殖户的利润下跌，促使行业的利润空间越来越小，同时也限制了产业链的扩大延长。 同时，如果遇到价格低潮期，养殖户还会盲目大量存蛋，使蛋品质量进一步下降。在流通环节也没有合理的冷冻、冷藏保存。所以由产区到销区市场，在蛋品质量方面很难得到有利保障。据统计，我国从事蛋品加工的企业总数在500家以上 。 汾西县有14万人口，至今没有一个有现代化生产能力，规模化经营、集约化管理的万只以上规模养殖场。县城鸡蛋的市场供应严重不足。据统计，全县年消费鸡蛋为15OO吨，日消费鸡蛋4(5吨以上，鸡蛋供应主要靠外调，成本高，价格高。建设蛋鸡养殖场将极大地缓解我县鸡蛋供应紧张的状况，有广阔的市场前景。 2、鸡蛋市场供应预测 今年中秋节，年初以来，鸡蛋价格就一路走高，接连创下新纪 录，中秋节前后，我市的鸡蛋零售价甚至飙升至历史罕见的5.2元/斤。市场经济下，上下波动，是物价的正常属性。进入9月中旬，蛋价开始缓慢回落，近日跌到了4.6元/斤，并且，此轮价格回调仍有持续的迹象。业内人士称，春节期间需求量大，涨价是必然的。 令人担心的是，跟风向来是农户的普遍心理。眼下的好行情，使许多改行的养殖户重操旧业，跟风补栏。导致的结果，很可能就是由养殖户亲手制造新一轮价低行情。另外，市场的周期性规律，也显示出明年蛋价有进入谷底的可能。 (二)产品市场需求预测 1、国内外市场需求现状 从鸡蛋的消费特点来看，鸡蛋消费主要是以鲜蛋为主。目前，我国国内有五大鸡蛋消费市场:其中第一类市场为天津市、北京市、辽宁省和上海市，年人均消费量为11,16千克。二类市场为山东省、黑龙江省、江苏省、安徽省和河北省，年人均消费量为7,1l千克。三类市场为吉林省、山西省、福建省、广东省、浙江省、河南省、重庆市，年人均消费量为5,7千克。四类市场为湖北省、内蒙古、陕西省、四川省、江西省、青海省、宁夏自治区、新疆自治区、湖南省、云南省、广西自治区、甘肃省、海南省及贵州省，年人均消费量为2,5千克。五类市场为西藏自治区，年人均鸡蛋消费量仅为1.35千克。由此可以看出。越是经济发达的地方。鸡蛋消费量越高。随着社会的发展鸡蛋制品的品种也日益多样化，我国市场的鸡蛋需求量可谓日益增加。 2、国内外市场需求预测 随着人民生活水平日益提高，人民也逐渐重视饮食结构营养价值，对营养价值高的鸡蛋需求量有促进作用，鸡蛋需求量在逐步提高。 (三)价格趋势分析 1、当前价位与变动趋势 今年中秋节，年初以来，鸡蛋价格就一路走高，接连创下新纪录，中秋节前后，我市的鸡蛋零售价甚至飙升至历史罕见的5.2元/斤。市场经济下，上下波动，是物价的正常属性。进入9月中旬，蛋价开始缓慢回落，近日跌到了4.6元/斤，并且，此轮价格回调仍有持续的迹象。业内人士称，春节期间需求量大，涨价是必然的。 2、供需关系对价格的影响 在竞争和生产无政府状态占统治地位的私有制商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供不应求，价格上涨;供过于求，价格下跌。 3、价格变动趋势 鸡蛋价格受价值规律的影响，具有周期性的变化规律，供不应求，价格上涨;供过于求，价格下跌。现在鸡蛋市场供过于求，价格下降;春节期间，需求扩大，供不应求，价格会上涨，会吸引不少农户转向此行业，在需求基本不变的前提下，根据市场的周期性规律，如此积聚会供过于求，导致鸡蛋价格下跌。 二、产品目标市场分析 1、目标市场确定 绿康鸡蛋以绿色、健康为立足点，营养价值高，但价格偏高，所以以白领以及收入较高的人群为我们的目标顾客;超市是鸡蛋销路的最佳途径，因而我们以超市为据点进行零售;以鸡蛋为原料的工业企业也是很好的销售途径 2、市场占有份额分析 目前绿壳市场占有率较低，但其品质好，营养丰富，因而有很大的发展潜力。 三、市场竞争能力分析 1、主要竞争对手情况 同类的养殖场为数众多，但大多规模较小，主要有农民经营，不够专业;产品是常规鸡蛋(我们的是绿色、健康的鸡蛋) 2、产品竞争力优势、劣势 优势:该项目实施符合国家发展畜牧养殖产业，调整和优化农业结构的产业政策要求;符合该省扶贫开发工程建设要求，属扶贫开发五大增收工程之一;特别是符合该市大力发展畜牧产业的政策要求;发展中的企业规模比较大，发展后的养殖场扩展到3万只蛋鸡，可以实现规模效益;本养殖场坚持科学发展观，以汾西县唯一的县级畜牧兽医技术服务单位为依托，有一系列技术的指导，并且本养殖场管理科学、效率高，有比较完善的卫生防疫制度和措施， 动物检疫、畜禽疫病防治等技术指导服务，降低蛋鸡养殖过程中的风险;产品质量好，以绿色、健康为宗旨，市场前景广阔，深受消费者的喜爱;企业比较有竞争力。 劣势:竞争者为数众多;市场风险和自然风险大，受价值规律影响，鸡蛋价格波动大，养殖场收益也波动较大;蛋鸡养殖工作琐碎，要求认真、耐心，生产周期较长，不能快速见效;资金需要借贷，债务负担沉重。 3、营销策略 以绿色、健康为核心，大力宣传。先请少量超市、代理商以较低价格代销，扩大产品知名度，树立自己的品牌，然后逐步扩散。 4、本项目产品销售价格 中秋节前后，我市的鸡蛋零售价甚至飙升至历史罕见的5.2元/斤;近日跌到了4.6元/斤，并且，此轮价格回调仍有持续的迹象，春节期间会回升，鸡蛋价格波动幅度较大。但绿壳蛋的价格一直比普通蛋高，为绿壳蛋每吨按9693元计算，540吨/年;淘汰鸡每只20元。 四、市场风险 当新竞争对手的加入，市场竞争加剧，鸡蛋供给量呈上升趋势，在市场需求不变的情况下，鸡蛋价格水平会下降，会使企业达不到应用的收益，资金不足，各项工作无法正常开展;受价值规律影 响，当市场上供过于求的现象严重时，会导致企业大量产品，(此处 指鸡蛋)积聚，销不出去，直接造成资源浪费和企业严重损失。 第五章 投资估算与融资方案评估 一、估算范围 项目总投资228.184万元，一是申请农业银行扶贫信贷资金140万元，二是鸡场企业自筹资金88.184万元。其中建筑工程72(6万元，设备购置费3 4(2万元，引种费65(8万元，土地使用费6.17万元，流动资金20万元。 建设期用资安排:建筑用地面积321Om2，其中鸡舍饲养设施583.410 m2，禽医室、饲料加工设备等辅助生产设施700 m2管理设施350 m2。项目需购置各种设备550组(台、套、辆)，其中鸡笼等饲养设备545组，禽医诊断、饲料加工等辅助生产设备2台(套)、管理设备2套，工具车1辆。 投资使用计划:建设期使用投资192(3万元，利用自筹资金解决;引种、培训费、基本预备费及流动资金，利用农行扶贫信贷资金解决。 二、估算依据 1、可行性研究投资估算依据 (1)工程子项及工程量:本项目可行性研究设计资料。 (2)投资估算基础价格基准年:2010年。 (3)费用和:执行国家经贸委2004年6月颁布的《农业基本建设预算及规定》和有关文件要求。 (4)定额和指标:执行中华人民共和国农业部颁布的《农业工程建设概算定额》;中华人民共和国农业部颁布的《农业工程建设投资估算指标》。 (5)外汇牌价:1美元,6.67元人民币 (6)建筑工程费用:根据市建筑安装工程预算审计站颁发临汾 《工程造价信息》中的建筑工程材料预算价格及其相关政策和农业 定额水平，估算建筑工程费用。 (7)安装工程费用:采用号文“39农业基本建设安装工程费”，及其相关政策和定额水平估算安装工程费用。但安装工程定额用 材机调整系数不予调整。 2、估算依据审查 可行研究估算依据符合国家及行政部门颁布的有关规定。 三、投资估算 1.青岛创杰管理咨询有限公司 2011年5月(提交的可行性研究报告，)(根据农业厅关于该工程可行性研究报告的审查意见，出版了相应的可行性研究投资估算及经济效益分析收口报告;2010年11月根据该项工程评估会议精神，对投资估算及经济效益分析作了最终调整:)固定资产投资192.3万元，铺底流动资金20万元。项目总投资228.184万元。 2.经评估测算，本项目固定资产投资为192.3万元，其中工程的静态投资为//192.3//万元，建设期利息//4.83//万元。铺底流动资金20万元。项目总投资228.184万元。 详见评估表 “固定资产投资估算表”。 四、资金筹措 经评估确定本项目总投资为228.184万元。 其中:资本金//88.184//万元， 申请银行中长期贷款140万元 其中农业银行中长期贷款140万元 流动资金的70%为60.6万元，拟申请银行短期贷款。 本项目资本金比例按照国家有关规定，为固定资产投资与铺底流动资金之和的(20，30)%。项目资本金由股东出资。 贷款中拟申请银行中长期贷款140万元，其中农业银行陕西省分行中长期贷款140万元，。 五、资金落实 本项目的资本金基本落实。 银行贷款 本项目拟申请银行中长期贷款140万元，其中农业银行陕西省分行中长期贷款140万元。对此农业银行已有意向性承诺，此部分的资金的来源基本落实。 第六章 财务效益评估 本项目按经营性项目评估其财务效益。主要指标汇总如下: 经济评价指标汇总表 序号 指标名称 单位 数量 1 项目总投资 万元 228.184 1.1 固定资产投资 万元 192.3 1.1.静态投资 万元 192.3 1 1.1.动态投资 万元 20.214 2 建设期利息 万元 4.83 涨价准备金 万元 15.384 1.2 铺底流动资金 万元 20 2 资金筹措 万元 228.184 2.1 项目资本金 万元 88.184 2.2 项目长期负债 万元 140 3 年平均销售收入 万元 583.41 4 年平均总成本费用 万元 201 5 年平均销售税金及附加 万元 0 6 年平均增值税 万元 0 7 年平均利润总额 万元 45 8 年平均所得税 万元 11.25 26 9 年平均税后利润 万元 45 10 投资利润率 % 24.65% 11 投资利税率 % 24.65% 12 资本金利润率 % 24.65% 13 贷款偿还期 4 14 资产负债率最高值 % 65.94% 15 偿债覆盖率 % 32.14% 16 全部投资税后指标 全部投资回收期 年 4.7 财务内部收益率 % 9% 财务净现值(15%) 万元 -198.42 17 盈亏平衡点 211.92 生产能力利用率 % 100% 销售价格 万元/9396 吨 按金额计算:盈亏平衡点=固定成本/(1-变动成本/销售收入)=固定成本/贡献毛益率 一、对项目进行利润测评 1、项目建设期1年，生产经营期20年，考虑产品市场供求情况及技术进步因素，项目计算期为7年。 2、项目第2011年6月6投产，第二年正常生产，饲养蛋鸡3万只，向社会提供鸡蛋540吨,年，提供鸡肉45吨,年。 3、成本与费用估算 27 年平均总成本费用为201万元。每年的总成本费用详见评估表“总成本费用估算表”。 (1)根据当地工资水平及本企业具体情况,职工年平均工资额1000元/人年，包括职工福利基金。职工定员人数20人。职工年工资及福利总额24万元。 (2)折旧及摊销费计算，建筑物折旧年限为25年，机械设备折旧年限为20年,净残值率为5,，无形资产摊销年限为10年，递延资产摊销年限5年。正常年折旧费0.2万元。 (3)修理费参照类似企业统计资料估算。约按固定资产投资的4,估算。正常年份修理费用0.5万元。 (4)其他制造费用及管理费用，参照国内同类企业资料及本项目实际情况估算。正常年份其他费用10万元。 (5)销售费用，按销售收入4.8,估算，工厂交货，产品包装费计入直接材料费中。正常年份销售费用5万元。 4、销售(营业)收入及利润评估 经评估，正常年份年产量为鸡蛋540吨,年，提供鸡肉45吨,年。 本次评估确定产品售价9693元/吨。 国家支持的项目，减免各种税费。 详见评估表“损益和利润分配”。 5、主要经济指标: 年均销售收入 583.41万元 年均总成本费用 201万元 28 年均销售税金 //0//万元 年均增值税 //0//万元 年均利润总额 45万元 年均所得税 //11.25//万元 年均税后利润 45万元 二、项目偿还能力测算 本项目的还贷资金来源为留取公积金、公益金后的税后利润和折旧。 农业银行贷款偿还期(含建设期)为4年。 三、项目盈利能力分析 详见评估表“项目现金流量表”。 主要评价指标 1.投资利润率 24.65% 2.财务内部收益率 -9% 29 30 第七章 不确定性分析 取定投资、经营成本、产量及售价为敏感因素，看对财务内部收益率的影响。分析结果详见下表: 单因素敏感性分析表 变动因素 -5% 基本方案 5% 销售净现值(万元) -459 271 1001 收入 内部收益率 -10% 22% 54% 经营净现值(万元) 984 271 -442 成本 内部收益率 51% 22% -7% 固定净现值(万元) 282 271 260 资产 内部收益率 23% 22% 21% 由表可知，利润对价格和成本的变动十分敏感，收购价格与售价有极大的相关性，单因素敏感性分析表表现出来的销售收入减少幅度不大，内部收益率就为负值，在实际运作中，收购价格会随市场售价而变动。 31 第八章 银行相关效益与风险评估 一、银行相关效益评估 该项目建成后，其销售收入较大，经测算年均销售收入为//583.41//万元。 (一)中间业务净收入 本项目建成后，正常年份每年将有大量票据业务，另外农业银行还可能涉及企业的财务咨询、信息咨询等中间业务。由于该中间业务从业务量和收费标准上不确定性较大，故本次评估简略。 (二)其他相关效益评估 绿康养殖场是陕西临汾农业银行的重要客户，该企业在农业银行的客户评级为AA级。目前该企业基本户开在农业银行，在农业银行开立一般结算户。农业银行为该企业提供了大量细致而周到的服务，建立了良好的银企关系。如果批准该项目由农业银行贷款，将能巩固和发展已有的银企关系，增强农业银行汾西分行在固定资产贷款方面的优势和扩大市场份额。 绿康养殖场的法定代表人为是有数千万资产的大型企业，已和农业银行建立战略伙伴关系，农业银行给予其一千万授信额度，如果批准该项目贷款，将进一步密切和绿康养殖场的合作关系，以便获得与他们其他项目合作的机会。 二、贷款风险及防范 32 本项目的主要风险有政策风险、市场风险、利率风险、资金风险、筹资风险、技术风险等。 1.政策的变化对本项目的主要影响在于陕西省经济体制改革的方式和进度。 2.市场风险 市场风险对于本项目的主要影响在于市场容量的方面，由于市场供应缺口大，在近十年内市场问题不大，关键要降低成本，才有竞争力。 3.汇率风险 汇率风险对于本项目的主要影响在于汇率提高将会导致总投资的增大和经营期财务费用的增加。目前人民币坚挺，国际上要求人民币升值的呼声很高，从长远看来汇率存在下调的可能。 4.资金风险 A.筹资风险:本项目需要自筹资本金//88.184//万元，经过评估估算依靠股东按比例出资来解决是可能的。今后各年如果项目投资有所增加或者某股东筹资发生困难，几个大股东完全有能力为本项目增加出资。 B.还贷资金风险:项目借款人——绿康养殖场是一个主营绿壳蛋鸡饲养的企业;地处陕西经济发达而绿壳鸡蛋产品供应紧张的地区，市场的压力不大，该项目还款期还贷资金来源稳定，有偿还贷款本息的资金能力，风险较小，但也存在资金使用计划不周全或被用于其他开发工程，造成资金短缺，加大资金风险的可能。 评估建议:经办行在该项目建设期和经营期里密切关注各项资金使用情 33 况，以便尽早发现问题，及时采取措施化解此项风险。 C.投资风险:由于本项目设计单位长期从事农业投资项目设计，有丰富的经验，加上本次评估的投资在原可研的基础上进行了适度的调增，评估认为投资突破评估价值的可能性较小。 5.其他风险 技术风险:由于我国近十多年来相继建设了几十座相似的工厂，我国已掌握了这方面的技术，培养了一批专业技术人才，加之国家统一组织招标，因此本项目技术风险较小。 综合上述，本次评估是在充分考虑各种可能出现的风险的前提下进行估算的，并且对各种风险的对项目的影响进行了敏感性分析;考虑到各种风险发生的可能性和影响程度，评估认为:只要加强管理和监督，本项目的贷款风险就比较小。 三、担保评价 本项目的长期贷款为140万元人民币。目前绿康养殖场原则上不同意为下属公司提供担保。鉴于此，可考虑以项目融资方式解决担保问题，以公司项目主要资产抵、质押，同时办理业务收费权质押(业务帐户质押)。本项目抵押的抵押率需待用于抵押的资产经过资产评估后确定。 评估认为用这种方式为该项目提供担保是比较可靠的。 34 第九章 总评价 一、评估概要 (一)借款人 本项目为新设法人项目，并已注册，借款人为绿康养殖场。绿康养殖场目前下设总经理工作部、财务部、生产经营部、人力资源部、战略发展部、审计部。 该企业按现代企业制度的要求建设，组织机构健全，部门职能责权明确。绿康养殖场共有职工20人。公司法定代表人为厂长胡庆，总经理李柱, 领导年轻有为，全部本科学历，全部具有中高级以上专业技术职称，开拓能力强，视野开阔，有较高的理论水平、学识水平，对行业发展有敏锐的洞察力。 (二)项目规模和进程 项目建设规模按可行性研究报告的审查意见，本期建设饲养蛋鸡3万只，向社会提供鸡蛋540吨,年，提供鸡肉45吨,年。项目投资该项目上报可研报告中的总投资228.184万元。其中:固定资产投资192.3万元,流动资金20万元。其中建筑工程72(6万元，设备购置费3 4(2万元，引种费65(8万元，土地使用费1O万元，流动资金20万元。借款金额、期限、利率情况。申请农业银行扶贫信贷资金140万元，四年可全部还清，中国农业银行人民币贷款年利率6.9%。鸡场企业自筹资金88.184万元。用款、还款计划。建设期使用投资192.3万元，其中工程费用81.3万元，设备购置费34.2万元;其他费用76.8万元，包括种鸡引进、土地使 35 用、管理设备。每年可偿还贷款45万元，四年可全部还清。项目的立项、可行性研究报告、初步设计、开工、概算调整是否符合国家审批规定，批准文号、批准时间、批准单位及批复内容。项目已经开工的，要分析项目进度、投资完成和各项资金到位情况。绿康鸡场属民营企业，始建于2010年1月 ，工程建设期一年，现已建成投产。总投资228.184万元，收到实收资本88.184万元。饲养绿壳蛋鸡3万只，向社会提供鸡蛋540吨,年，提供鸡肉45吨,年。现有职工20人，其中2人是领导。项目建设进度项目从2010年9月开工至2011年4月竣工，总工期12个月。 (三)项目建设必要性 项目实施后对企业和社会带来的效益。3万只鸡年可提供鸡蛋540吨，每吨按9693元计算，可收入583.41万元，除去种鸡成本、饲料成本、工人工资等费用外，可净收入15万元，淘汰母鸡每只按1O元计算，又可净收入3O万元，两项合计收入45万元。项目偿还借款的资金来源主要靠从利润中偿还，从经济效益分析来看，从第二年起，除收回种鸡投资、开支饲料成本、工人工资、贷款利息等费用外，每年可偿还贷款45万元，四年可全部还清。社会效益:该项目建成后，每年可向社会提供鸡蛋540吨，提供鸡肉45吨，为当地畜牧业结构调整，促进当地养鸡产业化发展，饲草资源、劳动资源的合理配置起到积极的作用。竞争力分析:发展中的企业规模比较大，发展后的养殖场扩展到3万只蛋鸡，可以实现规模效益;本养殖场坚持科学发展观，以汾西县唯一的县级畜牧兽医 36 技术服务单位为依托，有一系列技术的指导，并且本养殖场管理科学、效率高，有比较完善的卫生防疫制度和措施;产品质量好，以绿色、健康为宗旨，市场前景广阔，深受消费者的喜爱;企业比较有竞争力。 (四)项目建设条件 本养殖场因扩大规模而大大减少了生产和销售的单位成本。项目环保方案项目环保方案获得环保部门的正式批准。因该项目以绿色、健康为宗旨，生产的废弃物也经过处理，无污染，无公害。该项目实施符合国家发展畜牧养殖产业，调整和优化农业结构的产业政策要求;符合山西省扶贫开发工程建设要求，属扶贫开发五大增收工程之一;特别是符合汾西大力发展畜牧产业的政策要求;该项目可行性好，符合国家信贷政策，可以农村信贷140万元的支持。项目实施后对企业带来的效益和竞争力分析。 (五)项目产品市场 目前我国鸡蛋销售情况主要是以内销为主，出口规模小。消费形势主要是鲜蛋，另有部分为加工蛋。国内农户鲜蛋销售还主要靠蛋贩子上门收购销售，蛋贩子由于过度注重价格，往往不注重鸡蛋质量，养殖户对鸡蛋市场行情不甚了解，价格掌握在收购商手中，处于很被动的局面。这样养殖户的利润下跌，促使行业的利润空间越来越小，同时也限制了产业链的扩大延长。 同时，如果遇到价格低潮期，养殖户还会盲目大量存蛋，使蛋品质量进一步下降。在流通环节也没有合理的冷冻、冷藏保存。所以由产区到销区市场， 37 在蛋品质量方面很难得到有利保障。据统计，我国从事蛋品加工的企业总数在500家以上 。汾西县有14万人口，至今没有一个有现代化生产能力，规模化经营、集约化管理的万只以上规模养殖场。县城鸡蛋的市场供应严重不足。据统计，全县年消费鸡蛋为15OO吨，日消费鸡蛋4(5吨以上，鸡蛋供应主要靠外调，成本高，价格高。建设蛋鸡养殖场将极大地缓解我县鸡蛋供应紧张的状况，有广阔的市场前景。 (六)投资估算及资金筹措 本项目评估的总投资为228.184万元，其中固定资产投资192.3万元，铺底流动资金20万元。 资金筹措如下: A、资本金//88.184//万元(占总投资的××,)，由绿康养殖场厂长已出函承诺。评估认为本项目的资本金筹措能够落实。 、长期贷款140万元已由农业银行和中国银行意向承诺。 B (七)项目财务效益评价 经过测算，在设定条件下—贷款偿还期为4年，全部投资内部收益率为-9,。 评估认为该项目作为一个基础设施项目，项目本身条件优越，抗风险能力较强。 (八)防范风险措施 评估对本项目的担保进行了分析，认为以项目融资方式解决担保问题，以公司项目主要资产抵、质押，同时办理业务收费权质押是可行的。 38 (九)银行效益 支持该项目，能进一步巩固农业银行和绿康养殖场的银企关系，可以增强农业银行在固定资产贷款方面的优势和扩大市场份额;可以密切农业银行和绿康养殖场股东公司的银企关系，以便获得和他们其他项目的合作机会。 二、项目的主要优势和风险 该项目实施符合国家发展畜牧养殖产业，调整和优化农业结构的产业政策要求;符合该省扶贫开发工程建设要求，属扶贫开发五大增收工程之一;特别是符合该市大力发展畜牧产业的政策要求;发展中的企业规模比较大，发展后的养殖场扩展到3万只蛋鸡，可以实现规模效益;本养殖场坚持科学发展观，以汾西县唯一的县级畜牧兽医技术服务单位为依托，有一系列技术的指导，并且本养殖场管理科学、效率高，有比较完善的卫生防疫制度和措施，动物检疫、畜禽疫病防治等技术指导服务，降低蛋鸡养殖过程中的风险;产品质量好，以绿色、健康为宗旨，市场前景广阔，深受消费者的喜爱;企业比较有竞争力。然而竞争者为数众多;市场风险和自然风险大，受价值规律影响，鸡蛋价格波动大，养殖场收益也波动较大;蛋鸡养殖工作琐碎，要求认真、耐心，生产周期较长，不能快速见效;资金需要借贷，债务负担沉重。 三、评估结论 39 鉴于上述原因，建议给予绿康蛋鸡养殖场，年利率6.9,的长期 贷款140万元。 40 附录 表一: 总投资估算表 序号 项目 数量 单价 合计(万元) 固定资产投资 192.3 1 土地获取费 6.17 2 建筑费 81.3 3 设备购置费 34.2 4 长期借款利息 4.83 5 其他费用 65.8 5.1 鸡种费 3万 21.9元/只 65.8 流动资产投资 20 6 流动资金 20 递延资产投资 0.5 7 开办费 0.3 8 培训费 0.2 生产预备费 15.384 9 生产预备费 15.384 项目总投资 228.184 注:长期贷款年利率按6.9%计算，借款当年计算一半利息，以后年份全额计算利息，借款期四年，四年年末还本付息;生产准备费按固定资产的8%计算 表二: 生产成本估算表 序号 项目 消耗单单价金额(万 量 位 (元) 元) 直接材料 1 原材料 448.3 1.1 鸡种 30000 只 21.9 65.8 1.2 饲料 382.5 1.2.1 小鸡饲料 180 吨 2500 45 1.2.2 青年鸡饲料 1350 吨 2500 337.5 直接人工 2 工人工资及福利 20 人 1000元/月 24 制造费用 3 车间制造费用 2 3.1 水电费 1.3 3.2 维修费 0.5 3.3 折旧 0.2 4 生产成本 474.3 41 表三: 总成本费用估算表 (单位:万元) 序号 项目 经营期 1 2 3 4 5 6 7 1 原材料 474.3 474.3 474.3 474.3 474.3 474.3 474.3 2 工人工资及福利 24 24 24 24 24 24 24 3 车间制造费用 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 3.1 水电费 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 3.2 维修费 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 3.3 折旧 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 4 财务费用 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 4.1 利息支出 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 5 其他费用 10 10 10 10 10 10 10 5.1 管理费用 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 5.2 其他制造费用 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 6 销售费用 5 5 5 5 5 5 5 7 总成本费用 527.16 527.16 527.16 527.2 527.16 527.16 527.16 8 固定成本 27.06 27.06 27.06 27.06 27.06 27.06 27.06 9 变动成本 500.1 500.1 500.1 500.1 500.1 500.1 500.1 10 经营成本 510.1 510.1 510.1 510.1 510.1 510.1 510.1 表四: 现金流量表(万元) 序年份 号 项目 0(建设1 2 3 4 5 6 7 期) 1 现金流入 583.41 583.41 583.41 583.41 583.41 583.41 583.41 1.1 销售收入 583.41 583.41 583.41 583.41 583.41 583.41 583.41 1.2 回收固定资产余值 0 0 0 0 0 0 0 1.3 回收流动资金 0 0 0 0 0 0 0 2 现金流出 228.184 541.4 541.4 541.4 541.4 541.4 541.4 541.4 2.1 固定资产投资 192.3 2.2 流动资金 20 20 20 20 20 20 20 20 2.3 无形资产投资 0 2.4 递延资产投资 0.5 2.5 预备费 15.384 2.6 经营成本 510.1 510.1 510.1 510.1 510.1 510.1 510.1 2.7 销售税金及附加 0 0 0 0 0 0 0 2.8 所得税0% 11.25 11.25 11.25 11.25 11.25 11.25 11.25 3 净现金流 -228.184 42.06 42.06 42.06 42.06 42.06 42.06 42.06 4 累计净现金流 -228.184 -186.1 -144 -102 -59.944 -17.9 24.18 66.24 5 折现系数(ic=15%) 0.8689 0.7561 0(6575 0.5781 0.4972 0.4323 0.3759 0.3269 6 净现值 -198.42 31.80 27.66 24.05 20.90 18.18 15.81 13.57 -166.62 ?-138.96 ?-?-94.00 ?-?-?-7 累计净现值 -198.42 114.91 75.82 60.01 46.26 42 表五: 损益和利润分配表(万元) 序年 份 号 项 目 1 2 3 4 5 6 7 1 销售收入 583.41 583.41 583.41 583.41 583.41 583.41 583.41 2 销售税金及附加 0 0 0 0 0 0 0 3 总成本费用 527.16 527.16 527.16 527.16 527.16 527.16 527.16 4 利润总额 56.25 56.25 56.25 56.25 56.25 56.25 56.25 5 所得税 11.25 11.25 11.25 11.25 11.25 11.25 11.25 6 税后利润 45 45 45 45 45 45 45 7 可供分配利润 45 45 45 45 45 45 45 注:绿壳蛋每吨按9693元计算，540吨/年，鸡蛋年销售收入523.41;淘汰鸡每只20元，3万只收入60万;销售收入共583.41万元;国家支持农业项目，免征各种税费，企业所得税按20%计算 43