商场式产权投资商铺的风险分析

商场式产权投资商铺的风险分析 商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国 笔者根据多年接触的商场内产权式商铺的经营状况，认为可以从以下几个方面客观看待此类商铺。 所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的 欧美发达国家，近几年才开始出现在国内的一些城市。 一、产权式商铺是如何实现业主收益的 商场内产权式商铺的特点，主要现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过开发商或第三方公司整体委托，进行统一经营，商铺业主获得定期的投资回报。这种投资产品的根本属性就决定了业主的两种投资回报形式。 一种是统一返租的收益率。为什么是统一返租呢,这主要是体现一个交易的公平原则，面对同一个物业的不同业主，不同的回报率或不同楼层的回报率都是不足取的，因为投资的产品在同一个场所，并不能因为某个区域的好坏衡量另一个区域的好坏，这是一个辩证的问，商场的根本属性是商品，一楼的商品卖的再好，也还需要三楼的男装、五楼的床品、六楼的图书或七楼的美食，这种集合型商品的辐射能力是非常强大的，单靠某一层不但不足以稳定维持经营，更不能保障物业的运转和广大业主的收益。所以，统一返租的收益率是收益的主要表现形式。 第二种是从铺位升值后的产权转让获取收益。往往商场类产权式商铺有增值快，周转快的特点，商场一但经营稳定，商户趋之若骛，那商铺的增值就是水到渠成的事情。著名的案例是郑州的银基商贸城，从一开始销售的几千元每平米，到现在的十几万元每平米。巨大的利润空间也是推动产权式商铺发展的强大动力。 二、商场内产权式商铺要不要自行经营 开发商通常会有两种提供给投资者以供选择:一是由开发商指定的商场经营管理公司统一经营，由经营管理公司按期提供业主的回报率;另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。 统一经营的优点是有利于商场的统一规划和管理;有利于商场的整体宣传;有利于提高商场的辐射能力;有利于招聘专业管理人才和引进 大型品牌进驻;有利于设施设备的维护和保养;有利于强力保障业主的投资回报。那么统一经营的缺点是什么呢,笔者认为是主要体现在限制业主对自己拥有商铺随意处置权。也就是说，业主不能说卖什么就卖什么，想怎么卖就怎么卖，必须服从统一的商业经营和必要时的业态调整。 自营的优点有哪些呢,一是经营品种的灵活性，二是商铺处置的灵活性。但自营最大缺点，却是无形中迫使商业管理公司放弃整体经营的杀手，商业管理公司通过专业的规划设计。哪里是少收租金的区域，哪里是多收租金的区域，都有合理的规划和安排，一但商户自营， 就会打乱这种规划，使收支无法平衡，被迫放弃管理。 所以，笔者认为，个别商户的自营不影响大局，但普遍的自营却不可取。因为这种区别在实际操作中并不好把握，笔者主张:业主先同商业管理公司签定统一经营的合约，保障自己的稳定收益。如有经营需求再从商业管理公司租赁商铺进行经营。 三、多数产权式商铺失败的根源 多数商场内产权式商铺失败的根源是众多业主经营思想的不统一，有要自营的，有不愿自营的。自营的业主说自己有商业经验，不自营业主的说你的经验只能代表你自己，并不能给全体业主带来实际的收益保障，从而引发争议和矛盾。 这里举两个案例:一个是百联北上海购物中心。因为委托经营到期，一部分小业主拒绝签定继续委托经营合同，至使在2008年9月，同意签约的和不同意签约的两派小业主发生了群殴事件，导致警方出面干预，严重影响了百联北上海购物中心的正常经营。 另一个是长沙的益友商业广场。2002年1 月，马来西亚的百盛进驻益友商业广场，虽然面积只有8000平方米，但年销售额却有1.71亿元，百盛的租期是2008年到期，当时位置好的业主就提出增加租金，有的满天要价，不满足就自营，还有一部分业主希望百盛留下，统一经营，为此，两派业主之间也发生了直接冲突。但即使生意再好，2008年4月，百盛毅然选择了从益友商业广场撤除，原因是 ”。百盛撤除后，业主接手商场，但失败来的245个产权式商铺的业主“各怀心思 很快，目前商户几乎全部退出，空留衰败的商场。其它的包括较早的郑州五彩购物广场和后来的汇龙城都因业主委托的问题关门停业，但不论什么原因，业主的直接经济损失是无法挽回的。 由此可见，业主统一经营思想，对投资回报有一个理性的、长期的 认识是支撑产权式商铺稳定发展的关键所在。业主固然对自己的资产有处置的权利，但随心所欲、不顾大局的短见，只能加速商场整体的经营下滑，最终导致关门的局面。所以，维护多数业主认同的返租合同就是维护包含少数不认同业主在内的全体业主的根本利益。 四、商场内产权式商铺的出路 从全国从多案例可以得出一个结论:商场内的产权式商铺，只要涉及小业主，就必须走统一经营管理这条必由之路。分散经营，各自为战的经营形式，不是不可以走，但也只适合业主数量不大，意见便于统一的小型商业地产。大型商场内产权式商铺，一旦不进行统一经营管理便会走向没落。 尤其涉及到具体的管理事宜，比如电梯等设备的开闭馆运行和维护保养;水电气费用的节能降耗;宣传的整体思路和执行;消防设施的管理和操作;保安保洁的具体管理;商场环境的布置和美化;促销活动的组织实施等等，没有专业的组织和人员是不能推动大型商场在竞争激烈的市场中前行的。 唯有前期占主导地位的业主和中期占主导地位的经营商户及后期占主导地位的商业经营管理公司三方面共同携手，通盘平衡各方利益，才能实现真诚合作，互惠同赢的大好局面。 产权式商场商铺遭遇信任危机 (市场周报2005年6月10日报道)全国产权式商铺70,难逃失败的命运，产权式商铺这种地产经营方式受到了各方的质疑，一些项目出现了回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷等问题。 随着北京碧溪家居广场、巨库等商城的失败经营，产权式商铺这种地产经营方式受到了各方的质疑，特别是开发商的信誉被大打折扣。产权式商铺对投资者而 言到底是机会还是陷阱, 产权式商铺风险乍现,“黄金旺铺10万元起售，仅头三年经营者会向购买者返还相当于总投资额30,的租金”。这样的广告词吸引许多有钱人蠢蠢欲动。从去年到今年，每一个新的产权商铺的出现，都会引起一轮中小投资者的追捧。因为大部分开发商打出了投资回报较快的承诺，吸引了中小型投资者。 商铺投资历来是有产者投资的热门选择，商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。去年产权式商 铺销售形势更是比较火爆，究其原因，首先是相较于以前商铺整层的销售，很多老百姓的投资没法实现，于是不少开发公司在经营销售时将整层铺面划分为若干30至50平方米的商铺，这样总价降低了，也满足了一些老百姓成为铺主的心愿。其次,满足了百姓对私有财产追求的需要，有了房子以后就是买铺面，产权式商铺有产权，同时经营也不用自己发愁;对开发商而言，也能够很快以高价售出所开发的项目，让资金快速回笼，获得收益。对银行来说，40,的首付相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长，风险自然减少了。另处，高回报也是吸引投资者的原因。然而从巨库、第五大道的惨淡经营到碧溪家居广场的停业转型，投资者所希望的8,至10,的承诺回报大都落空了。 两年前，碧溪家居在全国范围内销售商铺，宣称能够为业主们办理产权，有高额租金回报，还可银行贷款。最终，碧溪家居共卖给2000多业主约5000个商铺，收钱近6亿元。但到2005年3月，业主得到的答复是，租金和产权均已无法兑现，而此时已经关门的碧溪家居广场却没钱退还业主，2000多名业主无奈只好将碧溪家居广场告上法院。 产权商铺为何连连失败,业内人士分析，导致这类失败的一个直接原因就是分割出售把商铺卖散了，各个小业主都有权经营自己的零散铺位，整个商铺难以通过统一管理培育出一个鲜明的特色，没有吸引顾客前来购物的理由。而当前的商业地产开发大多选择的是分割销售方式，地产商的资金链压力越来越大，而商业地产开发的资金流要远大于住宅和写字楼的开发，对地产商来说最核心的就是尽快回笼资金，分割出售这一形式在回笼资金上无疑是最具诱惑力的。资金压力让开发商对分割出售欲罢不能是现在商业地产开发的一处“硬伤”。 据专家分析，目前产权商铺销售项目所暴露出来的问题是共同的。其一，他们选址在传统的商业中心区。传统的商业中心区内，经营者获利空间反而狭小，反溯至投资者，使得投资者赚不到钱;其二，小商品市场的业态缺乏统一规划，经营者各自为政，难以获利;其三，承诺回报率的开发商缺乏诚信;其四，投资者在选择商铺的时候一味比较谁承诺的回报率更高，其实他们更应该关注项目是不是符合城市规划要求。 投资产权式商铺的几大风险 记者连日采访多位资深商业地产界专家，普遍认为投资产权式商铺至少要防范三大风险: 首先是差价补贴的风险。经营商场者作为一个商业的整体租赁者，其租金必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资 客户认同的回报率，而这两者之间将存在差距，发展商不能一味提高售价和回报率。 其次是商家经营不善带来的风险。在长期的承租期中，如果经营管理不善，就 无法向投资者提供租金。要回避此类风险，一方面应选择实力雄厚的知名商家;一方面要针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下。 北京易铺网CEO陈建明认为，在开发商把过多精力放在如何卖出商铺的时候，却忽略了商铺本身的定位问题。然而当商铺售完进入实际操作阶段，开发商或经 ,至10,的回报压力，这样就会迫使开发商还得回过头来重营方必须面对每年8 新考虑商铺经营定位等最基本又最核心的问题。 以巨库为例，开始的定位是青年时尚休闲购物场所，但是安定门周边却是各大部委居民聚居区，周边消费人群年龄普遍偏大，而吸引较远地方的年轻人过来又有很大难度，所以一开始的定位就决定了现在惨淡经营的现状。 陈建明认为，商铺投资者一般分成专业知识较少、把商铺当投资工具的人和有商业经营经验、能够判断哪里是旺铺的人。对于后者来讲，他们很少在乎开发商所给的承诺。 其三是委托经营期满后产权分散带来的风险。开发商出售产权商铺，但是投资者能否得到产权仍是个问题。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。 北京晟智律师事务所律师赵小波认为，产权早晚会出问题，在使用权、占有权、处置权等中，产权最大，将来如果经营得火，个别人可能会提出自己来做;如果经营得不好，可能就会找别人来经营，所有权人最大，经营方没有条件与其对话，“做这种产权销售，如果把经营和管理混在一起的话，除了具备房地产开发的能力，商铺经营能力也一定要强才行。” 其四是担保是否可靠，在承诺回报中,很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺8,至10,的回报，并有这样那样形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。 有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的，如果经营效益不好如何回报,有些以抵押过的未完工项目作担保，然而如果项目资金链出问题，银行有权先收回资产。即使有项目用 集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，要知道小债权人的权利是要排在大债权人之后的。 完善信用保障体系建设 北京碧溪家居广场、巨库等商城的失败经营使产权式商铺产生了信任危机，当然，产权式商铺究竟是陷阱还是馅饼还要看具体个案而定。业内人士指出，产权式商铺宣传零风险本身就是骗局，因为在产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突:发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。因此，零风险实际意味着更大的风险。 有的开发商为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资，归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者。一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担。 一些业内人士认为，未来两三年将是产权式商铺问题爆发的重点时期，有人甚至用崩溃来形容，而支持这些观点的主要理由是，开发商无法保证这些产权式商铺的高回报。当开发商将前期收取的资金再返回给业主到达一定程度时，如果项 目经营不理想的话，将会面临巨大的返回资金问题，如果资金链出现脱节，问题就将爆发。 赵小波律师认这，开发商对投资者的承诺不能大而化之，建立保障机制是解决这种信用危机的要点。开发商的所有承诺应该用很实在的机制来保证，包括物化的保障、法律形式的保障、信用机制的保障以及间接的例如银行方面的保障。比 ”，如果开发商出现资金断链不能如期交房或是租金收不回如开发商承诺的“包租 来的话，投资者可以向开发商追究担保责任。 据悉，为了进一步规范产权式商铺的销售，深圳市规划与国土资源局在今年年初下发了《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》,明确了商铺的权属和转让，对于未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理商铺分割预售和登记。 业内人士指出，《通知》的出台，有效地解决了产权式商铺的产权纷争，但是必须关注的是如何保证投资者的利益、降低投资风险等问题。政府部门应该采取措施对开发商的行为和承诺进行监控，否则，一旦高回报落空，开发商卷款逃跑，将会造成严重的社会问题。