沙井商业地块

沙井商业地块 沙井中心区 商业地块出让 SHAJING CENTRAL DISTRICT COMMERCIAL PLOT IS SOLD INVESTIGATION REPORT 委托单位：深圳市宝安区沙井街道办 执行单位：深圳市智邦地产投资顾问有限公司 SHENZHEN ZHI BANG REALESTATE INVESTMENT CONSULTANT CO.,LTD CHIEF EDITOR 1 受沙井街道办的委托，智邦地产顾问公司对沙井中心区拟出让商业地块进行 系统的市场调查。 我们利用商业与地产联合团队优势，不仅完成了的市场调研任务，而且 重点放在高起点策划挖掘项目地块商业价值，运用商业经验实现思路的创新，做 到满足土地出让目标，引导合理的开发方向，力争今后实际开发的项目符合商圈 发展规律，同时有利于提升沙井商业与旅游业的综合竞争努力，提升沙井区域形 象。 报告分为六大部分，一为商业地块概要；二为商业地块区域规划发展；三是 商业地块区域经济统计；四是宝安商业发展与分布状况；五是商业地块商业环境； 六是商业地块开发建议。本报告目的在于为投资者多方位了解沙井及本商业地块 提供一定的资讯，撰写者并不承担因报告中所涉及内容和数据所带来的投资风 险。 市场前景广阔，投资风险自担。 沙井中心区商业地块市调组 2005年10月 2 1 第一部分 深圳商业地块概要 4 一、商业地块规划指标 4 二、商业地块组团区位图 5 三 商业地块区位价值示意图 5 四、地块四面现状示意图 7 第二部分: 商业地块区域发展规划 8 一、深圳市组团分区规划概要 8 二、西部工业组团规划与发展策略 10 1、区位示意图 10 2、西部工业组团功能布局与产业发展 10 3、 西部工业组团土地利用规划 12 4、 公共配套设施规划 17 5、 组团交通路网 20 第三部分 商业地块区域经济概述 23 一、西部工业组团GDP统计 23 二、西部组团产业结构 24 三、沙井工业企业总数、工业厂房面积与年末人口比较 25 四、沙井街道社会消费品零售总额与银行存款余额 29 3 第四部分 宝安商业发展与分布状况 30 一、深圳商业发展概要 30 1、<<深圳市商业网点普查报告>>简析 30 2、商业大动脉（宝安大道）的形成 31 二、宝安区商业发展的现状与特点 34 1、宝安商业发展概况 34 2、宝安中心组团商圈分析 34 3、宝安区商业整体发展态势 43 46 第五部分 商业地块区域商业环境 一、西部组团商业街区规划 46 二、西部工业组团各街道商圈业态分布及特点 48 1、福永商圈 48 2、松岗商圈 53 3、沙井街道商业分析 57 第六部分 商业地块开发建议 75 一、 A319-0871纯商业地块SWOT分析 75 二、项目定位建议 75 三、沙井主题购物中心开发业态组合建议 77 四、酒店式商务公寓开发 79 五、投资价值分析 81 六、沙井商业地块发展可参考的标杆项目 85 4 宗地号：A319-0871 用地位置：沙井主中心区 ； 用地性质：商业用地 ； 建筑用地面积：47887.32平方米； 容积率：?1.9； 建筑覆盖率：?45% ； 总建筑面积：90690平方米； 其中商业占60%，计54414平方米； 商业办公和商业公寓占40%，计36276平方米； 如需配建附属设施，其建筑面积在商业面积中减扣； 停车位：900个； 预计出让时间：2005年12月22号。 从区位示意图可以看出，本次出让商业地块位于西部工业组团沙井中心区核 心地段，为组团级综合服务商业中心。 5 2、近年出让商住地块的成交价格统计 3、拍卖地块楼面地价升值曲线 6 四、地块四面现状示意图 7 深圳市组团式空间结构的形成，是从早期特区的“带状组团式”城市结构（1982年经济特区总体规划），演变为全市域的“网状组团式”城市结构（《深圳市城 市总体规划（1996-2010）》），通过历次规划的空间引导演进和加强，目前确 立了由11个功能组团构成的市域组团式空间结构。其特区外的8个组团分别为:宝安中心组团（福永南部、西乡、新安）、西部工业组团（沙井、松岗、福永北 部）、西部高新组团（公明、光明、石岩）、中部服务组团（龙华、观澜、坂雪 岗）、龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）、中部物流组团（平湖、布吉、横岗）、 东部工业组团（坪山、坑梓）、东部生态组团（葵涌、大鹏、南澳） 1、深圳市城市功能组团结构示意图 2 、深圳特区外组团规模与定位图 西部工业组团规划范围包括松岗、沙井二街道行政区范围和福永街道北部 （包括福海大道和凤塘大道以北、107国道以西的福永街道用地），规划用地总 面积为156.5平方公里。其中福永街道北部面积24.3平方公里，沙井街道面积 63.3平方公里，松岗街道面积68.9平方公里。 至2020年，西部工业组团人口估计将达到76万人；规划将按91.4平方公里的总量来控制建设用地；并划定43.7平方公里作为基本生态控制用地来保护。 组团土地利用将得以整合，空间格局将得以优化。 8 未来组团内将集聚更具规模的先进的现代制造业，房地产、外贸、金融、文化产 业等也将会有长足进展，区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。 二、西部工业组团规划与发展策略 沙井（西部工业组团）位于深圳的西北部，珠三角空间发展“脊”上的重要节点、 发挥着连接深圳、东莞与珠三角经济纽带的作用。 9 1）组团功能布局 组团以沙井为核心，建设三片、六区、主辅两中心的组团空间格局 三片——（滨海控制片区、东部生态片区、中部建设片区）； 六区——（西北产业整合区、东北产业整合区、大田洋产业整合区、 东南部产业拓展区、松岗生活区、沙井生活区）； 主辅两中心——（沙井主中心、松岗次中心）。 2）组团产业发展策略 , 加快发展高新技术产业、先进制造业和装备工业；积极 调整工业内部结构，形成多个支柱产业支撑的局面。 , 大力发展第三产业, 提高城市综合服务功能，拓展服务 领域，提升服务水平，形成现代服务业体系，使西部工 业组团由村街道型的规模化生产基地变成区域性综合 商贸中心。 10 3、西部工业组团土地利用规划 1）用地平衡表 用 序地占城市建设用地百分比用地名称 面积（ hm2） 人均用地（ m2/人） 号 代(%) 号 现状 规划 现状 规划 现状 规划 一类居住用1 R1 55.86 0.00 0.63 0.00 0.75 地 0.00 二类居住用 R2 1811.68 0.29 20.30 0.36 24.35 地 23.26 四类居住用 R4 4.79 20.33 0.05 24.98 0.06 地 1632.10 11 C 2 C1 商业用地 72.98 495.52 0.91 5.55 1.12 6.66 商业性办公 C2 0.00 43.28 0.00 0.48 0.00 0.58 用地 C3 服务业用地 11.26 9.57 0.14 0.11 0.17 0.13 C4 旅馆业用地 1.06 35.45 0.01 0.40 0.02 0.48 游乐设施用 C5 20.41 29.95 0.25 0.34 0.31 0.40 地 政府社团用3 GIC 198.18 471.76 2.47 5.28 3.03 6.34 地 4 5 W 仓储用地 9.80 23.86 0.12 0.27 0.15 0.32 对外交通用6 T 389.15 111.31 4.85 1.25 5.96 1.50 地 道路广场用7 S 1094.24 1727.51 13.63 19.35 16.75 23.22 地 市政公用设8 U 164.26 338.87 2.05 3.80 2.51 4.56 施用地 9 G 绿地 59.27 1058.59 0.74 11.86 0.91 14.23 合城市建设用 8026.80 8926.70 100.00 100.00 122.87 120.00 计 地 2003年末西部工业组团城镇人口116.29万人。其中户籍人 口5.51万人，外来人口110.78万人，折算当量人口65.33 万人（当量系数取0.54）；规划2020年当量人口为74.39 万人（当量系数取0.65）。 12 主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的 业主共有居住区的土地使用权。 是指“原农村居民住宅用地”， 由于历史原因，在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复 杂。原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过 农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对 集中。 商业经营活动按照经营方式区分为批发和零售，经营的商品 包括各类生产资料和生活资料。从目前商业经营的业态来 看，商业经营活动因为要适应顾客和市场的需求，经营方式 灵活，其中批发和零售的经营方式往往难以截然分开。 主要包括除政府机关办公建筑以外的进入房地产市场的办 公建筑，这些办公建筑主要租售给各种商业性经营的公司、 企业和团体，作为办公和经营场所。 是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配套的一 种办公建筑形式，空间尺度极为灵活，宜商宜住，一般位于 城市主要商业区的核心地段。 13 2）用地规模变化趋势 A、居住用地 从上图我们可以看到未来西部组团居住区的变化趋势 , 220.97; , , 1890.81627.31 , B、商业用地 从上图我们可以看到未来西部组团商业服务业的变化趋势 14 , 508.6422.52 43.28 , , C、工业用地 从上图我们可以看到未来西部组团工业产业的变化趋势 , 4716.282708.70 2007.58 , , , , 4、公共配套设施规划 1）组团设施配套原则 组团公共设施分区级、居住地区级、居住区级三个级别。遵循分级配置，适度超 前，均衡分布、公众利益优先的原则。 15 2）西部工业组团规划公共设施一览表 1 成人与业余学校 7 2 寄宿制高中 2 3 普通中学 9 4 初中 7 5 九年一贯制学校 13 6 23 7 区级综合医院 +专科医院 3 8 区级卫生监督 +防疫设施 1 9 居住地区级卫生监督 +防疫设施 2 10 居住地区级综合医院 1 11 居住区级综合医院 6 12 门诊部 8 13 区级文化中心 6 16 14 居住地区级文化站 0 15 居住区级文化中心 13 16 区级体育中心 5 17 居住地区级体育中心 2 18 居住区级体育中心 +游泳池 10 19 区级社会福利中心 +敬老院 1 20 居住地区级敬老院 1 21 组团行政中心 1 22 街道办事处（居住地区） 2 23 社区服务中心（居住地区） 2 24 交通中队 1 25 派出所（居住地区） 11 27 居住地区级商业中心 2 28 居住区级商业中心 17 29 专业市场 4 3）西部工业组团规划市政设施一览表 1 长途汽车客运站 2 2 社会公共停车场 20 3 游憩集会广场 9 4 水厂 6 5 220KV 变电站 5 6 110KV 变电站 18 7 燃 气储配站 2 8 燃气调压站 3 9 瓶装供应站 9 10 公交首末站 / 枢纽站 33 11 货运站 / 货物流中心 3 12 邮政支局 7 13 电信局 2 14 目标局 2 15 备用局 5 16 污水处理厂 1 17 雨水提升泵站 19 17 18 污水提升泵站 4 19 垃圾填埋场 + 垃圾中转站 1 规划有京广深客运专线、广深城际（西北方向城际线）、城市局域轨道交通 6号线从本组团穿越。 广深城际线为珠三角城际轨道网络中的重要线路，连接深圳机场、深圳市中 心区。广深城际线预留线位从组团的北部沿广深高速公路南侧进入本组团，并沿 宝安大道中央分隔带往南至立新路附近，然后往机场方向转向滨海大道。该线在 本组团内规划设置三个站点，沿线用地控制宽度应不小于100米。 轨道交通6号线为城市局域线，预留线位沿宝安大道从机场至松岗，再沿松 白路至公明、龙华，全长14.7公里，沿线规划设置4个站点（福永水库站、 、松岗中心站）和一个车辆综合维 修中心。 组团由高速公路、对外快速路等组成“六纵三横”对外交通网络。 “六纵”：广深高速公路、沿江高速公路、海滨大道、 龙大快速路、 南沙快速路、 广深公路（107国道）； “三横”：大外环、沙井南环路—甘霖路、松白路。 规划保留现状两个长途客运站为：、松岗客运站，占地总面积为7.36公顷。 4）公共交通 以方便乘客，提高公交在居民出行方式中的比重为前提来规划公交线路，将客运 服务中心、汽车站、轻轨交通以及与主要的公共设施、居住区、工业区沟通，形 成合理的公共交通网络。规划8个公交枢纽站与轨道交通站、长途客运站或商业 中心接驳，总占地面积4.68公顷；26个公交首末站与组团主要的客流集散点相 衔接。 18 快速路 100 10 快速路 80 3.8 快速路 120 8.3 干线性主干道 120 8.6 干线性主干道 100 2.9 干线性主干道 100 14.9 干线性主干道 120 14.2 19 主干道 50 6.8 次干道 40 1.3 主干道 70 7 2004年沙井经济持续稳定增长，街道全年实现生产总值为69.36亿元，同比增长25.2%，组团内的福永街道和松岗街道2004年全年实现生产总值分别为 84.02亿元和50.36亿元，三街道2004年全年共实现GDP为203.74亿元，相比宝安全区2004年786.16亿元，占全区比例为25.9%； 沙井街道工业基础发达，2004年全街道实现规模以上工业企业产值161.65亿元，增长29.7%,产品销售率为98.5%,实现工业生产和销售同步发展。2004年沙井第 20 一、二、三产业生产总值分别为：0.40亿元、54.56亿元、14.40亿元；结构比例为0.58%、78.66%、20.76%,工业占有绝对的比例，第三产业发展严重滞后。 2004年末统计，沙井街道共用工业企业总数为1370个，其中三来一补企业 591个，三资企业414个，其他企业365个；厂房面积为7565267平方米，总人口为759186人，绝大部分为外来产业人口。 厂房 厂房 外来 三来其户籍人三资 总人口 一补 它 口 面积 宿舍 人口 1370 591 414 365 7565267 2698100 759186 27032 732154 1298 616 330 352 6783971 2466573 564401 26622 537779 1115 649 253 213 5915327 2240514 456700 26153 430547 1、 21 图上显示，近三年来沙井工业企业每年都有100家左右的增长幅度，在类型 上三来一补企业逐年减少，三资企业和民营企业逐年增长.但三来一补企业还是 占据43%的份额。 企业的增长，商务活动会逐步的活跃与频繁，对商业设施的需求是巨大而又 迫切的。 2、 2002—2004年沙井镇年末人品数（总人口、户籍人口、外来人口） 2002、2003、2004三年来街道总人口保持着很高的增长速度，2003年较2002年增长10.77万人，2004年较2003年又增长19.478万人。3年内人口增长近 22 30万人，绝大部分为外来人口。外来人口的快速增长，对零售商业、餐饮、休 闲、娱乐、主题购物等提供了很好的消费基础。 2002—2004年沙井镇总厂房面积和工人宿舍面积（平方米） 2002、2003、2004三年来街道总厂房面积每年平均增长近80万平方米，工业厂房宿舍平均增加近20万平方米。厂房的建设为深圳市内的产业转移提供了 必须的生产用房，厂房宿舍为产业工人提供了必须的生活设施 2004年沙井社会消费零售总额14.93亿元,增长21.4%,目前全街道有大中型商场11家,年末已登记的个体工商户9132户。全年商品房销售1036套，销售面积93500平方米，销售额41538万元，全街道7家金融机构下设24个服务网点，年末银行存款余额79.78亿元，贷款余额为63.6亿元，分别比同期增长26.2%和58.4%.银行年末居民存款余额为44.93亿,增长8.7%。 14.93 88726 79.78 44.93 12.3 87009 63.21 41.33 10.8 86140 49.24 32.57 23 1）2004年底发布的《深圳市商业网点普查报告》显示， 深圳市5000平方米以上的大型商业设施已达432家，大型超市、百货店和专业店的营业面积已占 零售总面积的38.5％,商业地产迈向热潮。 2）2004年，我市共有各类商业网点超过14万个，从业人员近百万。以全 市约1000万经常性消费人口计算，人均年零售消费额9400元左右，人均拥有零售面积为0.96平方米，已经接近香港人均1.1平方米的水平。 3）从普查报告看，我市商业连锁经营程度高、大型商业设施多是一大特点。 据调查，在深圳经营连锁零售、连锁餐饮企业的商户近200家，连锁门店6800余家，所占市场份额达45％，这一比例在全国大中城市中居领先地位。在432家大型商业设施中，大型零售网点有342家，这些网点的类型涵盖了主要的商业 业态，特别是与市民日常生活十分密切的大型超市、百货店，其总量近200家。餐饮业是近年来我市增长最快的行业，营业面积5000平方米以上的大型餐饮网 点，全市就有39家。连锁经营的快餐网点723家，营业面积已达餐饮总面积的 一半以上。 24 4）深圳商业网点空间布局日趋合理、全市商业重心逐渐西移是本次普查新发现的特点。 5）我市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在：一 是目前深圳商业网点按数量算近90％是小门店，这其中约有一半位于城中村内， 外部环境和建筑质量都比较差；二是各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏， 多数商业设施都设于商住综合楼宇内；三是代表现代商业发展趋势的各类大型购 物中心数量仍显不足。报告还提醒说，目前我市的大型超市、百货店数量上已接 近饱和，但将开的新门店数还比较庞大，有可能出现过度竞争的局面。 从深圳商业地产的总体形势看，是一条沿着深南大道主干线形成商圈的过 程。 宝安大道接驳深南大道，并一脉相承深南大道的高起点规划定位，毫无疑义 地将成为贯穿宝安中心组团和西部工业组团（福永、沙井、松岗）的商业大动脉， 所以它对沿线商圈的形成和发展具有重大意义。 25 , 以东门步行街为中心的“东门商圈”； , 以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈 , 以专业市场、主题商场为主体、多种业态组合的“华强北”商圈 , 正在兴起的福田中心商圈、华侨城商圈、南山商圈、宝安商圈、龙岗商圈 , 每个商圈都在不同层面上推动着深圳商业的发展。 , 商圈的地域分布发生变化，即深圳的商圈布局从传统的商业据点罗湖扩展到全市， 形成“多圈鼎立之势”； , 商圈的商业业态发生演变，主导经营业态从百货商店、超级市场转向大型购物中心， 一批shoppingmall正在逐渐形成。从影响商圈地域分布的因素（片区人口数量、居 民购买能力、交通条件）分析，深圳商圈都面临着非常好的机遇。 依据各个组团的功能定位，集中突出组团与组团之间、组团内部的商圈功能， 增加各商圈的辐射力。围绕各个组团的功能定位，对商圈资源进行充分合理利用， 形成互补链接。 宝安区2004年社会消费品零售总额149.2亿元，比2003年增长20.7%；2003年的商业增加值30.5亿元，较2002年增长3.8%，占第三产业增加值的20.4%。商业从业人员35万，占第三产业从业人员总数的49.6%。 据商业网点普查结果显示，截止到2004年8月31日，全区共有各类商业网点55864个，营业总面积471.5万平方米。 26 东门、华强北商圈已经十分成熟，业态也已经相当饱和。 深圳商业需要缓和东门、华强北的压力，而深圳中心区商圈 目前又没有真正形成。由于各方面的条件促成，宝安商圈将 接过深圳商圈沿深南大道向西端发展的接力棒。 1）宝安中心组团三大商圈 , 宝安中心区商圈：住宅开发衍生，由天悦龙庭、丽晶国 际等商业 部分组合而成，是宝安商圈未来的发展方向。 , 宝安老城区商圈：指宝城1-36区，由湖滨路、广深高 速、新安 四路围合的片区，属自发的商业地带，宝安 商业的历史见证，由 香槟广场、新安购物中心组合的新兴商圈，将形成宝安 的华强北。 , 西乡商圈：商业文化中心，是宝安的“地王”商圈，将 建一个集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的大商城。 27 28 百货、超市 服装业 电子 家用电器 建材和家具 餐饮业 目前，宝安商圈在经营形态方面主要形成电子、服装、装饰建材、家用电器 等多个专业市场，以及餐饮、娱乐等综合商业业态，虽然目前整体档次及规模还 不突出，但范围已经涉及商业的各行各业，即将形成一个多元化格局的区域商业 中心。 29 宝安商业 “三多三少”（个体经济多，龙头企业少；小商铺多，大商场少；小规模，零散经 营多，集约化、专业化经营少）的局面，为大型超市和主题商场的发展提供了广阔的发展空 间。现深圳关内和国际知名商家都纷纷进驻宝安，宝安的传统商业格局正在逐步改变。 宝安的百货商场虽然早已存在，但真正意义上的百货类超市第一家是宝安佳 华商场，在1995年开业时仅有500平方米的营业面积，经过几年的发展，现在 宝安的知名百货与超市有： 天虹商场（44区——翻身路）、万佳百货（5区——建安一路）新一佳百货 30 （22区——公园路、西 乡——荔园路）人人乐百货（62区——宝民一路）、海雅百货（25区——前进路）沃尔玛（35区——前进路）、好又多（61区——西乡大道）大富豪购物广场（25区——前进路）、永安南城百货、佳华平价商城（西乡——荔园路）万 业城百货（30区——建安路）黄金台天虹商场（34区——前进路）等。另外，家乐福、吉之岛、麦德龙等国际知名商家也正虎视眈眈在宝安寻觅合作机会。 这些深圳知名的大型百货进驻宝安，不仅极大的提升了宝安的整体商业形 象，更以这些百货为龙头，构筑起了宝安各细分商圈的核心，对整个宝安商业进 行了资源的重组。 宝安原有服装零售大都以传统的临街街铺与购物街为主，主要集中在翻身路 商业街、创业路商业街、新安湖商业街、西乡服装步行街等，大都档次较低，业 态组合比较零乱。随着大型百货的进入，宝安的服装零售开始向百货店内转移， 档次也迅速提升。 目前，以专门经营服装的专业店与专门店在宝安还没有形成气候，特区内的 大型服装专业店如曼哈、创景名店等还没有进驻宝安。现宝安第一家服装为主的 主题店波尔诺名店（48区——裕安二路）。 宝安的电子业态主要有：宝安电子城（40区——新安路与翻身大道交汇路 口）、创业电子大厦（26区——创业路与前进路交汇以东）主要以电子元器件 和电子仪表、通讯产品配件为主。围绕这二个电子专业市场，周边的一些临街商 铺业态也以IT业为主，如联想，品牌复印机专卖店，方正电脑等。还有沿107 国道的沙井电子商圈。 近期开业的无限数码港（30区——前进路上安华工业区附近）以经营手机 和数码相机等数码产品为主。 31 整体来说，宝安电子市场的主要辐射区域仍以本地消费为主，但依托宝安区 大量的IT及电子行业的企业，生意也十分火爆，人流十分旺盛。 家电商战烽烟四起，家电零售商巨头看好宝安的市场，纷纷在宝安开店。目 前，宝安已经聚集了已在宝安经营多年的宝港、先期进入宝安的顺电广场，以及 铭可达家电类连锁商场、国美电器，加上宝安本土家电零售商家宝港电器城等， 总营业面积近3万多平方米，掀起了宝安商圈的家电市场大战。 目前宝安的装饰建材与家居零售主要有最早开业的宝润装饰材料城、新福装 饰材料城、好运来综合性家居广场、金海马家具等。这几家专业商场营业面积接 近10万平方米，凭借土地成本低廉的优势、规模优势，整合专业优势，统领了 宝安的装饰建材与家居行业的发展。福永家具商圈具有很大规模。 同时，分布在翻身路商业街沿线、创业路沿线的街铺内、前进路与流塘路交 叉处，也分布着为数众多的五金、水暖、建材与家居商场，虽然规模小、档次低， 但也是市场需求的重要补充。 目前，宝安的餐饮目前比较零散，虽然也有一些高档的酒楼茶肆，没有形成 餐饮聚集的旺区，餐饮档次与规格也比较低。但是，在宝安的经济快速发展的态 势下，蕴藏着巨大的消费潜力。 32 , 宝安的社会消费品零售总额仅排在罗湖和福田之后，列第三，说明其商业经济很活 跃。 , 宝安的城镇居民人均可支配收入仅次于福田，列全市第二，说明宝安城区居民的消 费潜力很大。 , 宝安居民人均消费性支出列全市第二，而且与第一的福田相差无几，更直接说明宝 安居民消费力强。 , 宝安的餐饮总额在全市排在后面，，说明宝安的商业经济虽然活跃，但是餐饮业落后。 , 宝安餐饮业的增长速度很好的诠释了这个问题，在近几年宝安经济的飞速发展下， 蕴含的巨大餐饮消费需求逐步激发。餐饮业连续几年以全深圳市第一的速度发展。 宝安商业消费潜力大，而从占社会零售总额的比重看比其他地区低，落后于区域经 济的平均水平，强大的消费潜力，落后的现状，将会促使宝安的餐饮娱乐等行业在 未来巨大的发展。 1）宝安区商业总体将继续保持快速增长的势头。 从市场需求的角度看，商业总量受人口、整体经济发展状况和人均收入的影 响。1996年以来，宝安区与商业总量关系密切的几大影响因素一直保持快速增 长。在GDP高速增长的背景下，人口和人均收入均以每年10%左右的速度稳定上 升。 在深圳发展重心西移，地铁通车等利好因素的作用下，宝安区的常住人口、 GDP和人均收入有望以更快的速度增长。以上因素的变动趋势，预示着宝安区社 会消费品零售总额将保持快速增长的态势，商业持续兴旺。 根据中心区理论，在一个市场区中，不同规模的中心地，具有不同的需求门 槛和销售范围（市场圈），逐渐形成规律有序的中心地－－市场网络等级体系。 33 随着宝安区城市化水平的提高，宝安滨海新区及龙华、沙井等组团集约化开发的 推进，这些商业中心规模将逐步扩大，零售业态不断丰富，功能等级将进一步提 升，从目前的满足消费者一站式购物需求发展为集购物、休闲、娱乐于一体的一 站式消费场所。该类型商业中心的出现，将使宝安区商业格局由多中心向层次型 转变。届时，宝安区将拥有代表城市形象的为市内外、国内外消费者提供一站式 消费的商业中心区；有提供日常购物所需的商业区；有提供便利型服务的商业网 点。 宝安零售业扩张的重点仍将是现代流通渠道，包括大型综合超市、大百货和 各类大型专业店、连锁便利店等，传统的摊位制商品市场、肉菜市场及小型零售 网点的市场份额将逐步萎缩，此外由于宝安具有开发用地优势，所以各类面向区 域性或者是全市性的购物中心也具有很大的发展空间。伴随着宝安区居民收入的 提高、消费方式的改变，以及零售业本身竞争的激烈，零售业以往主要面向大众 化的市场定位，将被专业化和特色化的定位所取代，大型综合性零售网点将通过 市场细分和重新定位，相互之间在档次和特色上实现错位经营，小型零售网点将 追求个性化和特色化的经营。 随着全区居民生活水平的提高和生活节奏的加快，外出餐饮的次数将进一步 提高，餐饮业将会出现持续的兴旺。专业食街由于风味齐全， 停车等配套设施完善，因此具有较好的集聚效应。宝安餐饮业的分布，在城市化 的中心效应带动下，将会出现集中布局的要求。在旧城改造和新城规划中，专业 食街将成为发展的一个热点，在全区将产生一批高质量的食街。 专业批发市场属于较为传统的分销渠道，但在我国相当长的时期内，仍将有 较大的发展空间。宝安由于区位条件的优化和受深圳特区经济辐射力增强的带 动，将出现专业批发市场发展的巨大机遇，专业批发市场可能出现一个发展高潮。 宝安专业批发市场的发展方向是，深圳市及周边重要的生活消费品批发基地；珠 三角地区主要的小商品批发基地之一；长三角及珠三角两大区的重要商品交流枢 纽；依托自身与周边产业优势的面向大珠三角乃至全国的专业批发基地之一；进 口中低档消费品的全国性分销基地之一。 34 第五部分 商业地块区域商业环境 组团内规划商业服务业设施用地613.77公顷。占城市建设用地的6.88 %。形成布局合理，特色突出，服务均衡的市、区、街道三级商业服务体系。 , - 为组团的中心区。以综合商场、专业品牌店、大型超市、大型酒店旅游服务业等构 成组团级商业中心区，规划结合轨道6号线的建设，营造高品质的商业休闲空间。 , 结合老城区住宅的改造升级，拓展老城区商业发展空间，提升商业的服务的产品档 次，发展成为综合商贸区。 , 结合组团次中心的建设，形成居住地区级的大型购物休闲中心和综合商贸区。 , 107 沿107国道发展电子专业街区,为工业基地服务。 35 二、 部工业组团各街道商圈业态分布及特点 福永万福广场 福永街道位于深圳宝安区西南面，总面积为56平方公里，下辖11个行政村和1个居委会，总人口36万人。现在，以凤凰山为中心的“中国圣城”旅游区 正在紧张筹建，而7.6平方公里的中心区建设也初具规模。福永与沙井过去属于 同一个镇，人员往来频繁，经济联系密切。 目前，全街道有高工业区30多个，企业1000多家，其中世界500强企业7家。全街道实现国内生产总值31.29亿元；工业总产值48.5亿元；出口总额18亿美元。引进外资企业达400多家，其中有一大批国内外著名的大企业， 如日本的友利电有限公司、ＹＫＫ株式会社、万宝至集国、津村药业有限公司， 美国的Ｃ＆Ｋ时机防盗系统有限公司，香港的竞好集团、宝狄电子厂、宝雅集国、 鸿兴公司、琪升公司，台湾的力顿投资有限公司，国内的南玻集国、万延工业城 有限公司等。 福永的百货、超市业态主要集中在万福广场周边区域， 零售商类型以区域性B类超市和社区型购物中心为主。主导 经营模式为生活超市带动整体销售，客单数较小，目标消费 36 主要针对家庭购物和打工一族。 卖场的业态专业化程度和陈列水平偏低，由于商圈 正处在第二次升级过程中，这种营销模式相对适合目前的主 流消费群体，整体经营状况较好。 代表商家：兴达商业广场、龙洲百货、美联购物中心等。 福永的餐饮业目前以中低档快餐为主，结合本区域消费群体特点，高档西餐 和特色餐饮、商务咖啡会所也在兴起之中。如位于万福广场后的十里红妆商业文 化街就已经有几家西餐和特色餐饮在经营之中，且前经营状况不错。 双溪威酒店、裕华海鲜酒楼、福苑酒店等一大批高档次酒店的涌现，把饮食 服务业推上新的发展台阶。 随着宝利来国际大酒店的进入，对福永的酒店业及娱乐休闲也有很大促进作 用。项目建成以后，其经营的豪华客房500间、KTV包房100间还有20000平米大型桑拿会所。 福永专业市场以博皇国际家具广场为代表的家具市场 为主，本项目经营面积10万平米。博皇国际家具连锁机构 以广州、深圳及东莞等三地为核心，共开设了5家大型国际 37 家具博览中心，各博览中心平均经营面积达到10万平方米以上，真正形成“亚洲最大的家具博览中心”规模效应。 家具行业的大市场带来了产业聚集和大流通，由香江家 私等数个大家私城为主体的家私一条街，构成了别具特色的 沿107国道家具建材经济走廊，怀德建材综合市场、怀德时 装综合商贸城等大型综合市场的建成并投入使用。 专业市场业态还有较多的就是手机连锁，中域、协亨、 龙波在此区域都有多家分店。中低档服装市场也形成了一定 规模。 38 福永中心区的建设带动了房地产市场的兴旺，龙翔山 庄、时代景苑等一批上规模、上档次的住宅小区已基本建成。 同时积极引进了一批实力雄厚的房地产商建设高档次住宅 区，创造条件让投资者在福永置业安家。 龙翔山庄、时代景苑、立新湖花园、万福人家等一座座气派的高级住宅小区 花红草绿，呈现出一派安定祥和的、安居乐业的新景象。 据宝安房产交易中心统计，该街道2005年1-4月房价已拉升至4255元/平方米，同比增长37.6%，是宝安全区房价涨幅最大的街道。 福永由于地理位置的优越性和产业优势，试图打造以福永国际家具博览中心 的家具市场为核心的新型商圈。福永国际家具博览中心在创建的过程中，始终恪 守这一前提，突出国际化经营理念，并在场馆建设上借鉴了深圳高交会展馆的建 筑模式和风格，整体设计高雅美观，气势宏伟，充满现代气息，其目的是成为本 地区面积最大、设计最完美、最具特色的家具展示批发中心。街道办对此项目也 非常重视，经过几年的经营，福永家具商圈已经成型。 松岗街道位于深圳市西北部，总面积68.6平方公里。全街道总人口327499人，其中户籍人口19297人，松岗经济以工业为主，全街道工商企业6000余家，松岗中心区范围为广深高速公路、滨海大道、松白路、广深公路围合的区域，区 域面积12.5平方公里，松岗与沙井距离较近。 现在松岗的零售业态主要以超市为主，以老街区的佳华 超市和位于集信广场的民乐福超市的经营状况最佳。 但是中高档百货比较缺乏，所以这一层次的消费者的购 物区域主要集中在市区及宝安中心区，但是随着宝利来购物 中心的开业，这一经营层次的空白会得以弥补。由于地理位 39 置的优越性，它对整个商圈的带动作用非常大。国美松岗店， 选址深莞电子广场一层，经营面积很小，属于电器连锁社区 店。 松岗由于毗邻东莞，东莞的发达的酒店、娱乐业对松岗的辐射作用很大，从 而也带动了松岗的酒店、娱乐业的发展。深圳宝利来大酒店位于深圳市宝安区松 岗107国道及广深高速公路交汇地段，酒店拥有各类客房204间，配套设施完善， 是一个商务与娱乐并重的商务型酒店。 松岗的专业市场是主要以终端零售为主的业态设置，主题性不鲜明，主要处 于商圈配套服务功能，不利于商圈的整体定位。 ： 40 松岗中心商圈，位于珠三角的黄金走廊107国道上，前 接东莞、广州等发达城市，后依深圳华强北，更有机场码头、 高速公路等交通配套，地理位置优越。尤其是深莞电子工业 广场，地处松岗，正处于深圳门户、东莞家门口，一直以来， 商贸物流业都比较发达，台湾、温州、常州等电子业发达地 区的部分企业在松岗设有办事处甚至门店，打造电子商圈有 着明显的优势。 随着深莞电子市场的招商预示着松岗打造华强北电子 41 商圈次中心的开始。随着西部组团规划的建设，松岗电子商 圈将与沙井电子商圈整合成西部电子商圈。 目前，沙井比较集中的商业区有上寮商业区、沙井中心商业区和万丰商业区， 每个商业区都聚集了数百家商户，经营情况极其火爆。以佳华百货为中心的万丰 商圈以前是沙井的核心商圈，但从万佳百货的聚集效应来看，可以预见，以万佳 百货等四大金刚构成的中心区商业圈将是沙井商业的发展方向，德普电子城和永 一国际电子城为主导的上寮电子商圈是沙井专业化程度很高的商圈。全街道大中 型商场11家，天虹、万佳、佳华、爱家、美联、华润百货等连锁企业都在沙井 设立分店，中心区批发市场、丽沙花都步行街、海丰源商业城也已初具规模。 面积 新龙洲手机超 临 级广场（ 1800 街： 总长： ?）、环球通各类品 10 30-100 100 4 500m 讯、龙波手机牌手机 楼： 沙头路宽： 数码城、易天 20 村沙25m 手机电子数码 井路 双向 裕客隆购物广百货、 4车1 16000 场 超市 道 五金建材街五金、 20 15 左右 25 （无产权） 建材类 42 回味鸡快餐、 万绿湖农家餐餐饮 4 300-100 馆等 华润万家、爱百货、 3 300-2000 家超级广场 超市 总长： 麦当劳、上岛新沙 500m 咖啡、真功夫餐饮 4 100-300 路 路宽： 等 （中 35m 心路卓晶婚纱、优100 双向 以美世界、城市服装 20 40-80 左右 4车 西） 丽人等 道 海王药店、雅 其它 10 40-100 芳等 百货 \ 商业面楼 超市名位置 主要业态 积（?） 层 称 天虹商中心路与创业超市、百货；次主力店有肯德基、真25 000 4 路交界 功夫、一番拉面、中行 场 超市、百货、手机、电器；次主力店中心路与新沙 33000 4 有光辉家具市场、兴华电器、金拓移路交界处 动通讯、一番拉面等。 43 超市、百货、文体用品等；次主力店新沙路 26000 5 有肯德基 新沙路与西环百货、超市；次主力店有龙记手机超8000 3 路交界 市 超市、手机、化妆品、首饰、药店、沙井路麒麟花16000 4 床上用品、家电、音像、服装、娱乐园 （招商中） 新沙路（中心2000 2 超市 路以西） 环镇路（沙井超市、手机、百货、音像、书籍、服7500 3 街道办后边） 装、皮具、家电 新沙路（中心 3000 1 超市 路以西） 南环路 2000 2 超市、服装、鞋类、精品 南环路与中心1200 4 超市、百货 路交界处 大王山村西环4000 3 百货、超市 路 广深公路沙井4000 3 超市、百货、电子游戏、服装、家电 中心客运站边 131700 , 沙井超市、百货业绝大多数为中低档次，主要服务于周边社区，满足社区的日常生 活所需，起名为“购物中心”或“购物广场”类业态都是百货类； , 来自深圳市区的百货超市连锁有天虹、万佳、华润万家； , 佳华百货遍布深圳关外各个老社区，成为关外百货业的龙头； , 高档次的大型购物中心在沙井尚属空白业态，沙井富裕阶层购物娱乐消费驱往深圳 市区或东莞长安等地。沙井购物业态急需升级换代，市场呼唤高档次的集购物、休 闲、娱乐（体验式购物）于一体的大型购物中心。 专业市场 细分 专业市场面积租金 （元 位置 长宽 业态分布 名称 名称 (?) /?） 书籍、 音像亿康书城 4000 制品 新哥弟服装新沙路佳 金海湾鞋业广场 1200 各类鞋 综合商贸城 华附近 1 － 2层：新哥弟服装城 6000 40 － 80 服装 44 3层：娱乐，40 招商中 次主力店：中国100－ 联通、中联大药150 房 建兴装饰材料城 800 建艺装饰材料城 800 新沙路上总长： 泰锋陶瓷灯饰城 400 星（中心1300m 路 光辉家私城 500 路以东） 宽： 35m 次主力店： 建发 汽车护理、 上星 茶餐厅 总长： 300m 40?/南环路 110多间 主营：服装 25－40 路宽：10m 间 南环路与总长： 40035 ? /五金、模具 中心路 80多间 米 间 装饰材料 之间 电子元器件90 － 广深公路 2 层 15000 电脑配件 100 电子元器件90 － 广深公路 3 层 30000 电脑配件 100 广深公路 3 层 3000 中心路万 3500 佳百货东 3 层 家用电器 侧 宾馆名总客房入住率 层 配套 位置 星级 称 数（间） ( ％ ) 数 ???? 长丰酒 45 店 上园大酒??? 店 丽晶酒店 ??? 鸿彬商务??? 酒店 沙头宾馆 金润商务 宾馆 南方宾馆 沙都世纪酒 店 A318-0448 五星级酒 ????? 店宗地 待建） , 沙井街道现有的酒店设施大多由工业厂房和综合楼改建而成； , 整体的经营档次偏低； , 除上园酒店、长丰酒店外，其它酒店入住率偏低； , 海上田园风光以旅游接待和会务为主。 名称 46 万景楼食街 豪客轩海鲜酒楼 乡下田园酒店 山珍居野生菌汤锅 （沙井分店） 湘满天湘菜馆 大和日本料理 韩国料理 肯德基 芙蓉酒店 麦当劳 一番拉面 上岛咖啡 两岸咖啡 迪欧咖啡 鸿彬咖啡 伟人故湘 真功夫 长丰酒店 上园大酒店 丽晶酒店 南方宾馆 沙井海上田园风光 , 沙井的餐饮业发展水平较低，不能满足本地商务交流的需要。 导致大量的高端客户流失。 , 特色餐饮和大型中高档餐饮设施市场供应严重不足。 47 沙井天虹商场位于宝安区沙井街道创新路与中心路交汇处，沙井天虹商场经 营面积25000平方米，共四层。于2004年4月23日开业，沙井市民广场南侧。 免费便民箱、免费便民伞租用、便民卡销售、免费报纸限量派送、大宗购物 接待及网上购物接洽咨询、广播寻人寻物、失物招领、节日点歌，天虹VIP卡办理及咨询 、商场免费购物巴士接送咨询、专业服务——首饰加工、钟表维修、 美容咨询、改缝裤边、服装订做、电器安装维修、免费礼品包装、免费送货。 48 天虹的经营模式为“百货＋超市”模式，租金回收模式 为：合同扣点，百货为营业额的18%到20%，超市部分属于 自营。沙井天虹商场集购物、饮食、娱乐、服务、休闲、文 化、信息于一体，体现了品位、时尚、活力和舒适的一站式 购物服务。目前本店经营状况一般，销售额和客流量均为天 虹系统各门店中最低。 所处位置离老商圈距离较远，且因为市民广场的整体规 划的不合理，商业价值没有得到充分挖掘，人流牵引力不足， 49 所以导致人气不旺，客流量较低。目标定位不明确，商品组 合不合理，没有针对不同目标消费者进行有效细分。客观原 因是沙井商圈的主要消费人群为打工一族，而天虹的目标定 位为中高档，但这一层次的消费人群由于沙井区域餐饮娱乐 业发展的滞后，多数流向东莞及市区、宝安中心区。所以造 成整体经营状况不佳。 万佳百货沙井店位于深圳市宝安区沙井街道规划新沙 路与万丰路交汇处，营业面积约3.3万平方米，共四层。 50 光辉家具市场、兴华电器、金拓移动通讯、金大福珠宝、恒丰眼镜、一番拉 面、雪姬美美容中心等。 ： 万佳的经营模式为“百货＋超市”模式，租金回收模式 为：租赁，价位在80-120元/平米/月，超市部分属于自营。 现在的管理模式也属于购物中心管理的初级阶段，没有体现 出统一经营管理的实质。商品陈列较差，业态设计不合理， 目前本店经营状况一般，销售额和客流量均为万佳百货各门 店中最低。 51 深圳市佳华实业发展有限公司沙井分店位于宝安区沙 井街道新沙路，经营面积26000平方米，1999年5月1日开业，共五层。是一家集商贸业、房地产开发、加工业等多种 行业为一体的大型民营企业。公司创办于1995年8月，注册资本2000万元，全资下属五家连锁商场，经营品种达5万余种。 52 属于宝安本土零售企业，由于地理位置的优越性和经营 时间较长，已形成核心消费群体。这种区域型B类超市，在 商品组合和供应商的选择上坚持低价策略，得到供应商有效 支持。在商圈第一次升级向第二次升级转变过程中零售业的 53 竞争实质是超市业态的竞争，所以它适合现在的沙井市场， 有利于占据市场竞争的优势地位，现在的经营状况也相对较 好。 深圳市德普沙井电子城是深圳市德普投资发展有限公司投资建造的电子元 器件和电脑配套市场，建筑面积15000平方米，于2003年3月21日开业。 深圳沙井电子城在珠三角交通大动脉，工业走廊107国道边上，沿107国道上有120米长，近4500平方米的门前广场，10000平方米的停车场。 20多条公交经沙井电子城 站台，前往宝安、龙岗、深圳、广州、惠州等珠三角地带， 离深圳国际机场、福永码头仅5-10分钟的车程。 专业电子元器件市场 深圳关外最大的电子专业市场，1500品牌商家强势入驻。服务于沙井周边城街道6000多家电子厂家。 54 ： 据随机抽样调查，目前到沙井电子城的采购商约有80%左右来自于周边城街道的工厂，商户的总体销售额正在成倍 的增长，从开业之初的每月人民币三百多万猛增到现在三千 多万元，增长了近10倍，车流量则从过去的每天二百多辆 增加到一千二百辆，人流量从每天一千多人增加到现在每天 四千人，从知名度来看，周边城街道约有62%左右的工厂知道沙井电子城并前来采购过，客户满意度从过去的40%增加到现在80.1%，沙井电子城成为深圳市关外最大的电子元器 件集聚中心，成为珠江三角洲最具成长性的电子专业市场。 沙井电子城的客户主要是沙井、福永及东莞的电子企业；在 产业链分工上，有的市场以整机产品为主，有的以元器件及 工具、辅料为主，形成产业链上下游之间的分工合作。 55 行业 建筑面积（?） 能承受的固定租金 或扣率提成百分比（元/?） 本地块中心路对面 体育中心综1－3F商场：30 4－9F、5－13F：合楼、新福商业大厦 （无产权证 15 整层出租：21 酒店式公寓） 佳华商场对面步行街 100－150 万佳、天虹附近街铺 80－100 15000－20000 丽沙花都步行街 60－70 16000－17000 新哥弟服装专业市场 40－60 沙井电子城 90－100 万景楼画廊一条街 50 农产品批发市场 30 泰和装饰材料城（工业园内） 32－35 万福人家底铺（复式） 120－180 17000 永安南城福永广场步行街 80－180 107国道旁家具专业市场 40－80 107国道边无产权街铺 20－60 怀德南路建材市场五金行 35 宝利来购物广场 70－150 临街独立街铺 30－80 12000 华都商业城（ 1万?） 1F：58 2F：32 3F：15 56 第六部分 商业地块开发建议 ： ------西部工业组团的规划前景； ------新商业区，市场培育尚需时日； ------地处沙井中心区核心位置； ------传统百货商场毗邻，市场竞争激烈； ------沙井的社会认知度 ------四面临路，主出入口向中心路； ------地块方正，利于设计规划； ------与繁华老商业区仅百米距离； ------沙井地方政府的政策支持 ： ： ------沙井市场高档次商服物业稀缺； ------在建的沙井五星级酒店； ------沙井1500多家港台企业和民营企业的------ 相邻的熙园置业的地块商业； 消费支持，市场购买力强劲； ------毗邻仅10公里的东莞开放、发达的餐饮 ------地块区位将打造成沙井的华强北； 娱乐业和高档商品消费市场； ------深圳商业升级换代的大趋势； ------宝安中心区成熟强劲的商品消费市场； 商业地块规模适中，地块平整，既方便发展商施展拳脚，又不至于投入太大， 耗时过长；沙井居民富足，但目前缺乏环境优良的大型商业综合体，有非常好的 市场机会；沙井远离市区,但是交通便捷，房地产市场具有相对独立性，在当地 住宅项目旺销而竞争小的环境下，操作空间很大；西部组团规划和沙井卫星城的 规划，也使得地块的升值潜力很大。 本项目是建造在沙井城市区域中心地段，为一体，以商业和商务人士为核心使用群体，以国际型物业价值体系和巨大的城市资源，轻松 实现物业价值最大化的顶级创富型物业。 购物中心又称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物 中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为Shopping Center，即 57 “购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义 不尽一致。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一 体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心摩尔。 一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。 二是多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。 购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理 上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在购物环境上体现为舒适性，服 务范围包括商圈内的所有居民。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分 散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。 购物中心作为一种高端的现代商业业态，近年来在深圳发展迅猛，代表性的 购物中心有中信城市广场、铜锣湾广场、万象城和在宝安中心城刚开业的香槟广 场。随着城市格局的重新规划定位，商服物业的升级换代已成为深圳商业发展的 大趋势。 , , 1、西部工业组团的中高档产业人群； 2、产业集聚所带来的商务人流； 3、汽车时代所带来的度假旅游型消费人流; 规划商业面积：54414?，建议五层设置，每层平均1.1万?。 楼层 主要业态 经营面积 招商对象 58 无论天虹还是万佳，主营的都是百1.4万? 沃尔玛，家乐B1 货，所以引进一家主营超市的商家对福，英国乐购 快餐美食广场 2000? 整体经营有力 一层 精品商场定位 １ .1万? 二层 体育用品旅游用品专业商场 １ .1万? 卡露农 儿童 8000? 三层 １ .1万? 主题商场，其它为娱乐 五家品牌酒楼餐饮 海港城大酒 其中海鲜酒楼 5000?，其他两家各楼，法国意大四层 １ .1万? 利各国风情餐3000?。 厅 沙井耗闻名广东 休闲和电影院为主，日韩风味料理，五层 １ .1万? 嘉禾电影城 夜总会 6000? 空中花园 咖啡厅及外国风情餐厅，借鉴大阪 3000? 主要业态 判断依据 经营面积 招商对象 20000? 定位白领及蓝领阶层，目前茂业百货， （主要设置在二楼，一楼临沙井这一部分消费者主要流白领百货 宝安大道面与后地块开发项太平洋百货 向市区。 目共建室内商业步行街，提大众化消费 高商铺价值） 沙井中高档餐饮和特色餐饮 无论从规模还是从品质都难12000? 以满足这一层次消费者的需日韩 求，大量消费者流向东莞及（主要设置在负一楼和顶层 风味料理 深圳市区，对目前沙井中心楼临街面和其他各楼层） 区商圈商业发展不佳的重要 原因之一。 10000? 娱乐业态的发展不利，也是 中心区商圈商业发展不佳的嘉禾电影城 （主要设置在四楼以商务休重要原因之一。 闲和电影院为主） 8000? 据统计调查沙井共有： 3-6 岁幼儿1833人，7-13岁儿童史洛比城，小（主要设置在三层，以反斗 17453人。但是公园数量奇型迪斯尼等。 城和史洛比成为主，还可以缺，无主题性公园。 设置游戏城） 59 12000? 招商银行 沙井银行服务普通终端存储（可以在三层设置一个 业务为主，而商务服务较好中国移动 8000平米的图书城，还有在的如招商银行却很少。 一层设置银行，电信营业厅中国联通等 等） 是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒 店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经 营和管理、区别于纯酒店单间的公寓。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具 有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是 向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写 字楼的特点，拥有良好的通迅条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服 务，附属设施还增加了银行、会所、精品店中店等其它项目，是一种综合性很强 的地产项目概念。其最大特点是要比传统酒店更多了家的味道。由于它吸收了传 统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。 沙井拥有众多工商企业，外向型经济与旅游业基础较好，缺乏高级别酒店。建议 定位为五星级标准的酒店式商务公寓，作为产权式酒店发售，为发展商提供资金 回笼渠道。 国内及海外常驻深圳和沙井的机构，规模较大、派驻人员较多的，一般有专 门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼或 酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，私密性 更强，活动空间更自由，故一般不会选择酒店 。规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可 满足他们的要求。 由于业务上的关系，国内及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会 选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和 办公。 深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价 低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。 60 深圳和沙井的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店 式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。 随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在 家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。 带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住， 但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。 上述几类酒店式公寓的需求者中，海外驻深和沙井机构及SOHO族是市场主力，投资者在买家中也占较高比例。 租金求证法释义：租金求证法是房地产市场比较定价法的一种应用技术，在 深圳商业地产领域广泛应用。租金求证应用技术在分析月租金、时间（年）、租 金回报率、单位面积售价四者之间的关系中，具有实操意义。其数学模型为： 我们经过调研得出: 本地块商业项目经营租金平均为：80元/?/月。 依据： 项目所在是新兴市场区域，市场成熟培育期有待时日； 项目体量较大，商业裙楼或单体商场，其建筑形态应有五层左 右，楼层市场租金差异较大； 可类比的宝安及沙井周围商业区街铺和商场内市场平方米/月租金从130元到30元不等； 本地块商业项目经营平均年租金回报率为6.7 % 依据：国际商业经营平均年租金回报率约为6.7% 求取本地块商业项目销售均价为: 租金×时间(年)?租金回报率＝单位面积售价 即: 80×12?6.7%=14328元/? 61 根据深圳酒店式公寓市场情况和沙井片投资环境情况,我们将本项目的酒店式公寓销售均价初步定为: 商业销售总价：14328元×54414?＝7.7964亿元 说明：本地块商业面积为：90690×60%＝54414?。 酒店式公寓销售总价：8000元×36276?＝2.9020亿元 说明：本地块酒店式公寓面积为：90690×40%＝36276? 根据房地产行业特性，我们设定： 本地块项目开发毛利率为：30%； 本地块项目开发勘查、设计、建安、机电、消防、外墙、小区绿化等为2000元/平方米； 地块项目开发营业税、管理费、不可预见费、销售推广费等为18%； 10.6984亿元－（30%×10.6984亿元+2000元×90690+18%×10.6984亿元） ＝3.7494亿元 酒店式公楼面地价 总建筑面商业面积商业建筑面酒店式公寓面地价总额 寓建筑面积 （?） 比例（ %） 积（?） 积比例（ %） （亿元） （元 /?） 积（?） 90690 60 54414 40 36276 3.7494 4135 地价款（亿建安工程取费标准 建安工程营业税等营业税及管理费、销开发投资总元） (含外墙、电梯、小开支总额 占销售总售推广费、不可预见额 (亿元) 区绿化、消防)元/平(亿元) 额 (亿元) 费等支付 % 方米 62 为了更好地研究本商业地块，我们专门派专家到日本、韩国考察类似的商业 项目，有利于对沙井项目价值的深入挖掘。 开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd，Obayashi Corporation 概念设计：美国Jon Jerde设计公司；获得日本２００４年最佳建筑与环境设计 奖。?购物中心与空中花园结合；空中花园提供聚集人流的手段，空中花园作为 高层酒店式公寓的空中公共空间。 参考项目二：韩国购物中心项目 63 韩国乐天世界购物中心及酒店 室内娱乐场 64 滑冰场是娱乐场其中一个内容 本项目地块出让的宣传重点要跳出本项目的小范围，站在深圳沙井西部工业 组团的新高度论证本项目，我们结合日本东京和韩国汉城发展卫星城市的经验， 本着对沙井区域经济的清醒认识，站在战略高度重新认识沙井的城市发展，作为 西部工业组团在经济发展的同时，就应该有一流的商业与文化设施，增强沙井在 深圳及东莞内外的辐射力，因此，我们站在沙井西部工业组团发展的高度看问题， 本项目的土地出让将会取得成功，同时通过本项目的高水平开发带动沙井新城的 建设和长远发展，将是我们非常欣慰的事情。 宝安区地产经过几年的发展，特别是目前深圳土地出让集中在宝安和龙岗两区， 各开发商对宝安区地产发展有了充分的认识，除了宝安开发商以外，深圳市的很 多发展商对于沙井市场还不太了解，表现较为谨慎，通过我们一系列的有针对性 营销活动，目前不少发展商对本地块有较大兴趣。对于不同开发商的投资策略我 们作以下分析： 发展商类型 投资策略 竞争策略 开发策略 根据商业地产投资区域变化对地价的把握已较为引进品牌发展商，能够 及时调整策略，对潜在房地产理性。 提升沙井房地产开发 发展区域较为关注，本片区也水平。 引进具有商业 不利外，对不成熟地区有一定地产开发经验或具有 顾虑，属于试水阶段。 零售背景的发展商最 佳。 根据全国的投资战略布局深项目只能成功，不能经过分析论证，会尽快 圳，主要是输送品牌，要求土失败，因此愿意承受开发。快速回笼资金。 地规模较大，成熟地区是其首的土地价格不高。 选，但在深圳成熟地区取得大 规模土地有较大难度，本区域 属备选。 宝安开发商经过宝安市场的在可控风险内出价较根据跟踪了解本项目 多年培育，实力雄厚，开发经地块信息，是举牌购买为积极。 验丰富，市场较为熟悉，正处的主力。 65 于一个扩张期。大多数开发商普遍缺乏商业地产开 土地储备较为丰富，但处于一发经验。 个扩张期。大多数开发商土地 储备较为丰富，但出于战略的 需要，对本区域较有兴趣。 66