_雷_语隆隆_有关房价地价的那些话题

慈善家, 地价也决定不了房价。 �� 世纪经济报道 � 无论是马恩的政治经济学也 好 , 还是西方经济学想子, 只有地租的概念。 由于土 地是固定供给的要素, 地租的本质是生产者剩余。 均 衡价格决定土地租金而不是租金决定均衡价格。 通俗地说 , 是房价决定了地价, 而不是地价拉 动房价的上扬, 这是基本的经济学常识。 一个地段 的楼盘� ��� 元 � 平方米 , 这是因为有人愿意出这个 价钱来买 , 与开发商多少钱拿到这块地是不存在逻 辑关系的。 房地产价格的持续上扬 , 本质上还是需 求问题 , 是微观决策的问题。 国土资源部执法监察局副局长岳晓武 � 地价上 涨是房价上涨的结果并非原因。 土地作为形成住房 产品的一个生产要素, 其市场需求由住房需求所引 致 , 土地价格属于引致价格。 住房产品市场需求变 化给资本带来的获利机会 , 首先诱致企业资本和金 融资本产生投资需求 , 而这种投资需求直接诱致了 土地需求。 从而 , 住房价格的变化引致土地价格发 生变化 , 而不是相反 。 正如土地经济学中的玉米地悖论示的 � 种植 玉米土地的价格上涨的根源在于玉米短缺造成的玉 米价格高涨。 西方历史上 “羊吃人” 的圈地运动告 诉我们 , 是毛纺织品的海外贸易和价格上涨直接导 致了工业资本家对私人小农土地的快速兼并。 其实 , 在实行土地 “招拍挂” 前 , 许多城市的 房价已经在快速上涨。 实行土地 “招拍挂” 后 , 使 土地出让市场更加透明 , 使土地出让价格更加接近 市场真实水平 , 更加真实地反映出住房需求所引致 的土地稀缺程度, 使地价水平与房价水平在空间和 时间上更趋一致 , 从而压缩了上涨的房价和人为决 定的过低的协议地价留给开发商的暴利空间 , 堵塞 了土地出让中的腐败漏洞。 这些年明眼人都可以看出 , 一些开发商一怕土 地 “招拍挂” 会压缩纂环日空间, 二怕政策保障性住房 份额过大会分流住房消费人群� 一些腐败分子�也不喜 欢土地 “招拍挂” 。 国家稳定房价的政策和房地产市 场宏观调控政策 , 不能为某些利益集团方翻玫的 “烟雾 弹 , 所迷惑 , 更不能让其牵着鼻子走入误区。 湖南省益阳市国土局城区分局胡能灿 � 多高的 土地价格能维持多高的利润开发商心里清清楚楚。 在房地产用地协议出让和 “招拍挂” 并存的时候 , 即使两个方式取得土地的价格相差很远 , 也从来没 有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。 “招 拍挂 ” 获取土地的房子卖一万元 , 协议获取土地的 房子也绝不会卖��� �元。 就像在撒哈拉沙漠种蔬菜一样 , 即使成本再 高 , 种出来的菜在市场卖也不会卖到天价 , 因为市 场上有来自适合种菜地区运来的菜。 美国俄勒冈州立大学教授阿瑟 · 奥沙利文 � 简单的成本决定论并不能解释地价和房价之间的因 果关系。 地价高是因为对住宅的需求大 , 随着对住 宅的需求增加 , 住宅价格上涨 , 导致建房者购买更 多的土地以修建住房 , 对土地需求的增长提高了地 价 , 地价高是住宅价格增长的结果。 中国社科院金融研究所易宪容 � 最近一直有人 在误导大众 , 认为国内房价过高是由于土地价格过 高造成的。 如果按照这个逻辑 , 房价是由土地价格 决定的 , 那么住房销售的价格就应以成本定价 。 而 � � 中国土地 · � � � 年第 �期 如果住房以成本来定 价 , 房价岂能发展到 目前这种高得离谱的 地步呢� 中国社科院农发 所王小映 � 房价包含 了地价和房屋本身的 造价, 地价随着住房 需求的变化而变化 , 房屋造价随着折旧而 递减。 一般来说房价 越高, 地价占房价的 比例也就越高。 地价是根据现实的和预期的土地产品价格确定 的 , 地价是从土地产品价格中扣除资本 、 劳动和企 业家才能等生产要素的成本和报酬后的一种剩余回 报。 按照美国流行的说法 , 地价或者说地租本质上 作为 “给土地的回报是剩余产出, 它是给予其他三 个要素报酬之后的剩余的回报。 ” 在现实经济生活中 , 土地市场上的土地转让 者会根据土地上可开发产品的市场价格来确定土地 的最低卖价 , 土地受让者也会根据土地上可开发产 品的销售价格确定土地的最高买价。 在土地出让和 土地转让中 , 开发商无论是从政府手中竞买土地 , 还是从土地转让者手中购买土地 , 都不可能毫无准 备、 毫无根据地竞价或接受卖价。 福建融信房地产开发有限公司策划总监林敏 � 以 金山为例 , 各种类型成熟配套以及国际流行的郊区生 活化趋势使得金山已非 “昨日金山” , 吸引了各类型 楼盘争相入主。 在止以彭响下 , 地价的上升是难以避免 的。 如果地价依旧停滞不前反而是件怪事。 广州云景房地产开发有限公司副总经理喻海 文 � 房价和地价之间的因果关系不能颠倒 。 就像我 们看到 , 某年雨水多了 , 农作物产量多了 , 不能说 农作物产量多导致雨水多。 我们从亚当, 斯密和大 卫 。李嘉图等古典经济学家的著作中 , 也可以看到 房价决定地价的论述 。 也可以用数量经济学的统计 方法 , 对�� �� 年以来中国的房价和地价进行统计分 析 , 进行因果检验 , 也不难得出这样的结论 , 房价 决定地价是经济学常识 。 广州新城市投资控股集团总经理助理朱漓 � 不 能说房价贵是因为土地贵。 古典经济学有两条核心理 论 � 成本决定价值 , 但是价格是由供求关系决定的。 所以, 并不因为成本提高 , 价格就一定提高。 现在反 而是供求关系的严重扭曲, 这是引发高房价的因素。 高房价增加了企业的预期 , 反过来带高了土地价格。 中国国土资源报社原总编刘允洲 � 成本决定价 格是经济的逻辑 。 如果还搞计划经济 , 地价决 定房价就言之成理。 改革开放之前我们不就是这样 做的吗� 那时 , 产品的成本、 利润 、 价格 , 都是计 划好的 , 产品出来了 , 有没有人买都是一个价 , 没 得商量。 市场经济就不同了 , 厂家 、 商家无论花多 大成本 , 无论怎样定价, 最终能不能卖出去 , 还得 市场上见。 消费者不掏腰包 , 什么都是枉然。 简单的道理为什么会糊涂� 一个重要原因是 , 许多人进入了市场经济时代, 头脑却还停留在计划 经济那里。 中国国土资源报社副总编吴哗 � 从前厂一个国王 逃难到乡下 , 没吃没喝地走了许多路 , 终于碰见一户 农民。 国王有的是钱 , 于是喝令农民将他所有好吃的 拿上来。 农民说 , 穷乡僻壤 , 实在没有什么好吃的 , 就有一些鸡蛋。 国王一行吃饱了鸡蛋 , 农民来要鸡蛋 钱 � 一个鸡蛋一枚金币� 国王很吃惊� 这么贵� 你 们这里难道连鸡蛋也缺吗� 农民回答 � 鸡蛋倒不缺 , 可是缺国王 。 一一鸡蛋还是一样的鸡蛋 , 买的人不同 了, 价格就不一样了, 这能怪下蛋的母鸡吗� 回到房价地价关系上 , 如果没有房价上涨以及 继续上涨的预期 , 即使采取了招拍挂供地方式 , 土 �� �� �� �� �� � � � � � · � � �