试论开征物业税的难点及对策

试论开征物业税的难点及对策以下是一篇关于试论开征物业税的难点及对策的，欢迎浏览！ 　　近年来，我国理论界、财税职能部门等对物业税改革开展了大量的研究，取得了许多重要成果，也形成了一些共识。我国从2006年起，在北京、深圳等6个城市和地区开始物业税征收的“空转”试点，2007年又增加安徽、河南等4省市为第二批空转”试点地区．最近，北京等多个城市向国家税务总局和财政部递交了空转实的申请。 　　此时．认真、深入研究物业税开征的难点及对策，有着重要的现实意义。 　　一、我国开征物业税的难点 　　(一)物业税基本功能的确定税收的主要功能有两个：一是满足政府的财政收入需要；二是对经济及社会生活中的市场失灵现象进行必要的干预和调节。不同的税种，其功能可能有不同的侧重，目前，房地产类的税收对地方政府来讲财政收入的作用日益明显。这就使物业税在功能定位上面临两难选择：若强调收入功能，至少需要保持现有税费的负担水平，很难影响过高的房价，有悖于物业税改革的初衷；而若强调压价的功能．无疑会给地方财政收入带来压力．不利于提高地方政府参与物业税改革的积极性。而根据经验判断，某一税种～旦开征．并成为某级政府重要的固定收入．其财政收入的功能将日益强化．调节功能易被忽略。 　　(二)土地房屋的产权模糊开征物业税首先要求产权一定得明晰．只有当私人所有的不动产达到相当数量，私有产权足够清晰的时候才具备了开征物业税的基础条件。据有关部门统计．我国城镇住房产权私人拥有率已达到了8O％以上．为开征物业税提供了充足稳定的税源．但在产权问上．国内现在还不具备开征物业税的条件。我国城市土地所有权归国家所有，企业和个人只能拥有土地使用权，我国房屋产权并不包括土地所有权造成了土地所有权实质上的缺位，而且很多企业部门事业单位的用房产权不清产权与使用权分离，有的根本没有产权要明晰产权关系尚有相当大的困难。再次，国内长期以来忽视信息化建设．对房地产登记重视不够．导致房地产产权管理非常落后。 　　(三)土地出让金的处置关于土地出让金的处置有一种观点很流行．就是把土地出让金并入物业税按年收取。我国实行的土地是”批租制”．即土地使用权归国家用地者可以购买一定期限的土地使用权。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用．即为土地使用有效年限的使用价格，是土地所有权在经济上的体现。土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源．但实际上是将今后50-70年的土地收益一次性收取．是导致土地滥用和房价上涨的根源。开征物业税后，如果将原来一次性收取的土地出让金分摊在物业税中每年收取一方面可以降低居民的置业门槛，另一方面还可以作为地方政府提供持续稳定的税源。但也有很多专家不赞同这种观点，认为这样做会大大减少政府当前收入．影响政府改善公共服务和城市建设的能力．导致来自地方政府的层层阻力。 　　(四)缺乏完善的房地产评估制度开征物业税．必须定期进行房地产价值评估工作。目前我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构：二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量有的相差4O％以上。在这种情况下怎样开征物业税?评估费谁来出7如果让业主自己付费评估自己的不动产还要以此向国家交税．恐怕难以做到。如果国家付费，那么该让哪类机构来评估7这需要花多大的成本7这都有待研究。 　　(五)旧房的重复征税问题土地批租制至今已实行了2O多年，相当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地税费，并且已经纳入财政。 　　而物业税的开征．对所有的房地产一律按新税法收税．也就意味着重复计征。 　　会令大量有产者承受额外的税收负担。另外我国住房类型多样化，有商品房、公产房、经济适用房、安居房等．对于不同房产的税制．也是物业税开征中一个不容回避的问题。 　　二、关于突破物业税改革难点的建议 　　(一)不要赋予物业税太多的功能物业税是一种财产存量的课税，针对的是土地价值房地产价值，以财产的持有为依据，这才是物业税的真正含义．而不是简单的税金合一、三税合一、化整为零”。物业税并不以降低房价引导资源配置为目标也不以抑制开发商圈地、降低开发门槛为主要内容，而只是一种单纯的政府公共服务价格。 　　(二)建立完备的房屋产权信息体系《城市房地产权属登记》 　　为建立完备的房屋产权信息体系创造了条件。但是，我国房屋产权登记制度存在着一些明显缺陷．土地登记在土地管理部1"3房产登记在房地产管理机关．这种分开登记的做法既不利于当事人查阅登记，获取全面的交易信息，也不利于对民众不动产产权的保护。当然在网络高度发达和普及的今天．相关信息的对接和共享并非难事。 　　已经颁布实施的《物权法》以专门章节对不动产登记制度作出了详细规定。《物权法>明确规定建立统一的不动产登记制度．统～登记的范围登记机构和登记办法。同时，《物权法》明确了不动产登记的效力，确定了不动产登记程序，健全了不动产登记类型，还规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。我国不动产登记制度已经在法律上与国际接轨，这为房屋产权信息共享机制的建立，解决了最大的难题。　　(三)土地出让金不能并入物业税建议把土地出让金并入物业税．用收取年租金的形式来降低当前房价，但事实是，尽管地价对房价有～定的影响，但不是房价的决定因素。另外，如果开征物业税的同时取消土地出让金．土地供应和交易不受限制政府该如何分配土地资源呢?会不会成为又～个滋生腐败的温床7会不会出现土地垄断在少数人手中或土地滥用和浪费的现象7毫无疑问，如果改变现行的规则．土地来源将成为比资金来源更令人担心的问题。 　　我国土地所有制与许多西方国家有很大的不同．我国的土地归国家和集体所有．土地所有权方面，还是应当继续坚持国有制和农ft-t-~区集体所有制。这是因为中国特色社会主义毕竟不同于资本主义，土地公有制较之私有制更能体现我国土地资源的极端重要性和极端稀缺性的状况。国家是城市土地所有者，自然要收取土地使用权出让金．把土地出让金并入物业税无法体现基本的国有土地所有权。 　　(四)实行房产税从价计征的过渡办法对物业税的税基．以房地产的评估值为依据征收．作为改革的方向是正确的。因为房产和土地的价格总是随市场供求关系的变化而变化的．以固定不变的价格为依据征收必然导致税负不公。 　　评估值反映了市场价格变化的现实．具有科学性和公平性。目前，大多数国家和地区都以财产的评估值为税基征收。 　　但由于我国缺乏完善的房地产评估制度．这种较为科学的征税依据暂时还难以操作所以可行的过渡办法是实行目前房产税从价计征的办法以房产原值或征税年度前三年房屋市价的平均值扣除～定比例(如20-30％)作为开支费用后的余值为计税依据这种选择的优点：一是与我国现行房产税的计税依据相接轨．容易为纳税人所理解和接受．也方便操作：二是以不动产价值为计税依据．方便税务管理和征收减少税款流失；三是将现行房产税从价计征与从租计征办法统～为从价计征办法．即简化了税制．又平衡了税收负担．贯彻了公平税负的原则j四是为了以后按评估价值为依据的征收争取了时间．创造了条件。 　　(五)关于旧房重复征税问题的解决有人认为．对于旧房可以在一定时间内免税，比如20年后再考虑征收；有的人甚至认为可以对1日房不征税，原因是房价里面已经包含了40年到70年地租金其实这种说法是以把地租金并入物业税征收为前提来讲的。笔者是不赞同把地租金并入物业税征收的。如果对拥有房产甚至大量房产的人仅仅因为是旧房就不征税，必然会带来新的不公平。 　　物业税的开征影响到千家万户，而且将会是一个对老百姓经济生活影响十分深刻的一个税种．所以必须慎重．必须把上述难题解决了才有可能顺利进行否则不但不能达到预期目标．还会带来新的社会问题。