开征物业税的可行性分析

开征物业税的可行性分析开征物业税的可行性分析（一）必要性1．开征物业税是完善我国税收体系的需要一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。我国在商品税制和所得税制方面已经较成熟，但财产税方面仍处于相对滞后的状态。2004年3月，第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定了公民的合法的私有财产不受侵犯，完善财产税体系的重要性日益显现出来。从目前各国的情况来看，财产税体系中的税种主要有两个:一是房地产税，二是遗产及赠与税。房地产税之所以是财产税类中的主要税种，其原因在于:不动产都是私人拥有财产的重要内容，一般在财产总价值中占有比较高的比重，对其课税既能保证财政收入又易于征收管理，我国目前国民收入以及社会财富的分配已经明显向个人倾斜。经过近十几年的住房制度改革，已有相当多的城乡居民拥有了私人住房，更有一些高收入群体己将购买住宅作为保值投资的重要手段，住房占有量的多少，在一定程度上讲，已经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准，从这个角度看，尽快推出物业税，完善我国财产税体系，有着十分重要的意义2．增加地方政府税收收入，抑制政府短期行为我国目前实行的是土地归国家或集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”企业和个人使用土地要向国家缴纳土地出让金，法律规定居住用地的国有土地使用年限最长是70年，也就是说，要想取得一定数量土地的使用权，只要一次性缴纳土地出让金就行了，而我国目前采取“土地批租制”，将以后40至70年的土地收益一次性收取行为，这种靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是对土地的滥用，以及某些政府官员以权力“寻租”的现象，土地上征收转让税费，成为当期收入。土地的资源稀缺性使得今后的政府大大减少了可出让地块，一次性的出让行为使得今后政府的可操作空间大大缩小。开征物业税，能拓宽税收征收面，增加政府税收收入，保证地方固定资产投入资金的稳定来源，尤其是对于地方政府意义更大，因为我国目前的财政体制还不能满足，特别是县以下地方政府的财政需要，地方政府缺少稳定的税源和税种，基层的财政困难而物业税作为一种具有稳定税源又极有可能被确定为地方税的税种，自然会受到地方政府的欢迎。3．改善房地产市场结构，防范金融风险从最近中央的一系列措施，如对经济适用房的加大投资，可以看出我国房地产市场结构型矛盾突出，一方面是购房需求旺盛，另一方面是空置率年年攀升，有增无减，原因在于高端商品房供应饱和，而低端则供应相对不足，导致普通老百姓根本买不起房，开征物业税后，可以降低购房门槛，以及而物业税的计税是以房地产的价值为依据的，为合理避税，房地产开发商应该会增加低端市场，这样一来就会很大的改善现有的房地产市场结构。今年的美国国内爆发的次级抵押贷款危机在全球引起了重大关注，并且所引发的危害影响力，至今都无法去准确回答，对中国的金融也有所影响。近几年，随着房价上涨，中国国内抵押贷款大量发放，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现，从2004年～2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升10倍，银行诉客户房贷违约的案件，也从过去的零星案件发展成为常规性案件，部分区法院，一个月就会审理多达十几起房贷违约纠纷，因此，中国的抵押贷款市场存在重大风险，金融市场也存在重大风险。由于房地产行业所需的资金量巨大，它对金融始终保持着很强的依赖性，难于脱离银行支持，中央的有关政策一直强调要警惕“房地产泡沫，避免以银行贷款推动“泡沫”产生并在事后变为不良资产，但是即使银行谨慎放贷仍然承担着过大的风险，土地价格风险只依靠商业银行严格审查土地和房地产项目的审批程序和各项文件是很难防范的，况且我国的金融体系是很不健全的。从商业银行的具体操作上出发，它所面临的风险应主要从抵押品的价值和风险来判断，而不在于程序，但价格却含有大量“泡沫”，如果不从制度上根除土地价格泡沫，将会给我国房地产市场和整体经济带来新的损失。开征物业税，从而挤出土地出让金泡沫，降低开发成本，自然会减少开发商的贷款量，进而减少房地产开发风险，最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范金融风险的能力。4．有利于房地产市场的理性消费近年来，我国的城市化建设的投入非常大，居民的收入也快速增长和新建的住宅也大为增加，已经超出了正常的住房需求，问题是，还有很多人无房居住，问题出在哪里？这可以从现实与预期这两个基本点方面考虑，现实上是，房价的始终居高不下，超出了消费者的承受范围，而且是有不断上涨的趋势，同时也遏制了有效的需求，但是在对未来的预期上，消费者与房开商完全相反，消费者由于自身收入的不稳定和社会保障机制的不健全，对房产的消费非常谨慎，而且认为住房的预期价格会下降，导致很多消费者持币等待。房产商相反，以任志强为代表的房开商认为房产价格是上涨的趋势，支持他们的理由是人们的收入水平不断提高，中国庞大的人口基数短期内不可能改变，房地产市场利润仍有较大的空间等。这一切导致了房地产消费市场的理性不足。开征物业税后，开发商的资金压力会减轻，但这样一来，如果开发商空大量房产的话，除了要负担贷款利息，还要负担物业税，这样，会使开发商加大促销力度，把注意力转向房产的升值潜力，完善相关配套措施，吸引消费者，使房地产市场更加理性。5．开征物业税是调节贫富差距以促进社会公平的需要改革开放以来，我国社会生产力飞速发展，社会财富总量有了很大幅度的增长。在经济增长和市场机制的共同作用下，居民收入分配格局和收入差距也发生了显著的变化，其突出表现是:社会财富向少数人集中，社会贫富悬殊加大。在市场经济中，分配除了按劳分配政策外，还有按生产要素和其它分配政策，这种机制形成的社会分配格局有时不符合社会“公平”观念，需要国家进行强制性的再分配，也就是说需要通过税收从一部分人那里取得收入，然后再通过财政支出手段转移给另一部分人，以便实现社会公平。我国城市己经出现房地产投资热的现象，城市居民购买房产并不仅仅是为了基本的生活消费，而是在进行投资。炒房团的出现，从一个侧面说明以消费型为主的购房行为己经逐渐被投资型的购房行为所替代，房地产市场进入了新的发展阶段，但另一方面，许多中低收入阶层却久久徘徊于自行购房的门槛之外。开征物业税后房产持有成本增加，持有房产越多的人应负担越多的物业税，这会在一定程度上抑制买房投资的行为，进而缩小贫富差距。