第十二章__房地产信托

null第十三章 房地产信托第十三章 房地产信托第一节 房地产信托概述 第二节 房地产信托资金的筹集 第三节 房地产信托贷款和其他受托业务 第四节 房地产代理、征信、咨询和担保 第一节 房地产信托概述第一节 房地产信托概述房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣 一、信托的起源与发展 一、信托的起源与发展 信托作为一种，起源于13世纪英国的尤期(USE)制。信托这种经济关系起源于英国，然而现代信托业则产生于美国 1822年美国“农民火灾保险与放款公司”开始兼营以动产和房地产为对象的信托业务，后改名为“农民放款信托公司”，成为最早出现的一家专业信托公司 一、信托的起源与发展一、信托的起源与发展我国的金融信托机构早在100多年之前就已参与房地产的开发经营活动 1917年上海储蓄银行成立了保管部(后改为信托部)，随后浙江兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立专门办理信托业务的机构，此即我国历史上最早办理信托业务的三家银行 据考证，旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营 一、信托的起源与发展一、信托的起源与发展1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。 至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。 十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。一、信托的起源与发展一、信托的起源与发展1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务 二、信托原理二、信托原理信托有信任与委托两重含义，投资理财是其核心，信任是其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托人、受托人与受益人 1、委托人 1、委托人 在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组织，都能够成为委托人 2、受托人 2、受托人 指的是接受委托人的要求，按照规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构 3、受益人3、受益人指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人 三、信托业务特点和种类三、信托业务特点和种类（一）信托业务特点 1、信任为本 在信托业务中，无论是民事信托或商事信托，都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。 2、资产所有权的转移性 信托合同签订后，委托人必须立刻把财产所有权授予受托人。当然，此种所有权也是受到限制的，只能在合同和法律规定的范围内运用 3、利益的他益性3、利益的他益性在信托关系中，由于管理、处理受托财产而产生的亏损最终应当由受益人承担，在通常情况下，受托人在信托业务中所能得到的唯一报酬，是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费，即手续费。这是信托业务区别于银行其他业务的特殊性 4、收益分配的实绩性4、收益分配的实绩性信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享，当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损，则由受益人承担，受托人没有义务承担损失给予补偿 （二）信托种类（二）信托种类我国信托机构的信托业务可以分为四大类 1、受托业务 这是指财产的所有人或有支配权的人为了自己或其指定的他人的利益，将资财委托给信托机构，要求按照一定的目的进行营运或处置的业务 2、代理业务 这是指信托机构根据单位和个人的授权，代办收付、代理催收欠款和其他客户委托代理事项的业务。（二）信托种类（二）信托种类2、代理业务 这是指信托机构根据单位和个人的授权，代办收付、代理催收欠款和其他客户委托代理事项的业务。 3、征信、咨询和担保业务 这是指信托机构为客户进行资信调查、提供各种经济信息咨询和经济担保的业务。 4、中介业务 这是指信托机构经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务 四、房地产信托的内容和作用四、房地产信托的内容和作用（一）房地产信托的内容 房地产融资信托(包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产委托贷款、房地产信托投资其他房地产融资信托)、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容 （二）房地产信托的作用 （二）房地产信托的作用 信托业特有的“受人之托，代人理财”功能的发挥，会对房地产业的发展起到积极的促进作用 1、利用房地产信托的社会理财职能，提高经济效益，促进房地产业发展 房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产业有关的信托业务，为资财所有者提供广泛的理财服务，由于专业化的分工从而提高了资金的使用效益 2、利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通2、利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通房地产信托机构利用其良好的信誉及其金融职能，通过接受一般和专项委托贷款基金，代理发行股票、债券等业务以及自身发行证券等形式，把分散的资金聚集起来，运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展 3、利用房地产信托金融服务职能，为房地产业提供相关服务3、利用房地产信托金融服务职能，为房地产业提供相关服务房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相关服务。如房屋造价审价，房地产会计辅导与代理，房地产交易经纪，代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产信息咨询等，方便委托人 五、房地产信托的设立和生效五、房地产信托的设立和生效 房地产信托的设立，应当采取书面形式。书面形式一般包括房地产信托合同、遗嘱或者法律法规规定的其他书面文件等 房地产信托采取信托合同形式设立的，房地产信托合同签订时，房地产信托成立 房地产信托受托人因承诺信托而取得房地产信托财产，并且根据有关法律法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理该房地产信托财产信托登记，房地产信托才生效。 第二节 房地产信托资金的筹集第二节 房地产信托资金的筹集一、房地产信托基金 其信托资金来源主要有：财政拨款、银行结益、社会集资以及自身留利。其具体内容有： (1)企事业单位筹集待用的房地产信托基金； (2)具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金； 一、房地产信托基金一、房地产信托基金(3)商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分； (4)代理发行房地产业有关单位(含政府)的股票、债券等有价证券筹措的资金 二、房地产信托存款二、房地产信托存款房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整 我国房地产信托存款的来源 我国房地产信托存款的来源 (1)各级财政部门委托投资或贷款的信托资金； (2)房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金； (3)其他企事业单位为购建住房的信托资金； (4)城镇职工和居民个人购建住房的信托资金 三、集资信托和代理集资三、集资信托和代理集资集资信托是指信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹措资金的一种信托业务 代理集资是信托机构办理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，以筹措资金。例如，发行“国家重点建设债券”、“经济建设债券”、“电力债券”等 四、资金信托 四、资金信托 资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金 1、单位资金信托1、单位资金信托这是单位或主管部门，将长期不用的各种基金、利润留成、税后积累等，通过信托机构代为经营管理以取得收益的一种信托业务。 这是一种自益信托，它可以通过书面或由委托的信托机构出具授权证书的方式办理，内容包括：信托金融、起止日期、收益率、收益方式、受托人的劳务费用及其收取方式、双方的责权和违约责任等。2、公益基金信托2、公益基金信托这是委托人以某种公益为目的将基金委托信托机构代为营运，以其收益用于公益的一种信托业务，其资金来源多由政府、社会团体、单位或个人资助、赞助和捐赠，目的是用于社会进步和社会福利等公益事业。它属于非盈利性的资金营运。因此，可享受政府豁免全部或部分税收优惠，受托人一般只负责营运资金，所得收益另由各基金的分配委员会或托事会负责办理 3、劳保基金信托 3、劳保基金信托 以管理劳保基金为目的而设立的信托业务，是信托机构受托办理国有、集体、中外合资企业以及事业单位等的退休基金的筹集和管理事宜，以所得收益支付退休职工的生活费。劳保基金信托的资金来源广泛，除了劳动部门和实行劳保基金统筹的行业和部门的劳保基金外，还包括所有独立提留并管理劳保基金的国有、集体企事业单位，以及其他合法经济组织 五、共同投资基金五、共同投资基金共同投资基金是由不确定的众多投资者投入资金，委托专门投资机构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益的一种投资制度，其基本作法是：专业投资机构如信托投资公司通过发行受益证券或以投资基金股份的方式，将社会上众多投资者的闲散资金汇集起来，组建成巨额基金，然后委托投资专家进行有价证券等分散组合投资，所得收益，在扣除了成本和管理费用之后，按投资人的资金份额分配给投资人 投资基金类型投资基金类型投资基金有多种类型。概括起来，若按法律地位进行分类，可分为契约型和公司型两大类；如果按其赎回的方式进行分类，则可分为开放型和封闭型两大类，其他类型都是由此两种基本类型演变而来的 第三节 房地产信托贷款和其他受托业务第三节 房地产信托贷款和其他受托业务一、房地产信托贷款 房地产信托贷款是指房地产信托机构运用信托基金或所吸收的信托存款和自有资金，以贷款形式对工、商、房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式 基本对象是：凡经工商行政管理部门登记在册、并在银行开户、具有法人资格的国有、集体工商企业，事业单位和中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业以及个人 一、房地产信托贷款一、房地产信托贷款房地产信托贷款是以货币信用方式向房地产项目或房地产企业提供以偿还为条件的资金给付，房地产信托机构与资金接受方是一种借贷的债权债务关系。 房地产信托机构不参与接受资金方的经营管理，只能按规定的利率计算利息，到期收回本息；接受资金方到期还本付息 （一）房地产抵押贷款（一）房地产抵押贷款信托机构发放此种贷款，要求借款人提供相应的房地产作为抵押品。 信托机构发放房地产抵押贷款要与借款人签订房地产抵押贷款合同，并到房地产交易管理部门办理合同签证，抵押人持有效的身份证明、房屋所有权证、抵押合同等有关文件到房地产权属登记机关申请抵押登记，经该机关审核后，在房屋所有权证上填注设定他项权利摘要，另设他项权利证交抵押人存执。（二）土地使用权抵押贷款（二）土地使用权抵押贷款土地使用权抵押贷款是指贷款人，将通过土地所有人出让或转让取得的土地使用权作为抵押品向信托机构取得的贷款。此项贷款必须严格按照《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条件》、《中华人民共和国土地管理法》及各地方政府颁布的有关实施办法办理。其贷款的原则、条件、对象、手续、期限、利率等与房产抵押贷款相同 （三）房地产开发经营企业流动资金信托贷款（三）房地产开发经营企业流动资金信托贷款房地产信托机构也可利用房地产信托贷款资金向流动资金周转困难的房地产开发经营企业发放流动资金贷款。贷款发放前也应作贷款可行性论证，对符合贷款条件、有还本付息能力的房地产开发经营企业发放，并办理相应担保手续 二、房地产按揭信托二、房地产按揭信托房地产按揭信托是指在房屋买卖交易活动中，购房者用自有资金支付了首期房款后，通过自己的信用保证及所购房屋的产权作为抵押，取得信托投资机构贷款的一种信托关系 按揭的实质是从租赁房屋到购买房屋的过程，类似于租赁业务中的杠杆租赁，按揭人交了按金之后，开始向按揭权人租住房屋，每月贷款(即按揭人代付的购楼款项)的月息就是租金，按揭期相当于租赁期，按揭期满买回房屋 三、房地产委托贷款三、房地产委托贷款房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放房地产贷款。房地产信托机构与委托人签订贷款协议，收存委托存款，并按照委托贷款协议审查发放贷款，到期收回贷款本息并转交委托人 房地产委托贷款的具体业务 房地产委托贷款的具体业务 它是指在房地产交易中，有些单位或个人有房屋需要转让或出售，而需要购买房屋的单位或个人资金一时不足，不能全额支付购买价款。在这种情况下，买卖双方可商定分期付款金额和时限等相关事项，先行成交；再由买卖双方与房地产信托机构订立房地产信托合同，最后由买方按合同归还贷款，房地产信托机构将收回的价款和利息转付给卖方，同时相应减少卖方在房地产信托机构作为委托贷款保证金的房地产信托存款 （二）建材补偿贸易信托（二）建材补偿贸易信托它是指房地产信托机构接受房地产企业或地方有关部门、单位的委托，将资金投向其指定的单位或地区生产建筑材料，并约定将所生产的建筑材料作为补偿，分期偿还的信托业务。这是一种物资补偿信托，是一种由委托人先付款、后取货的信用形式。它可保证房地产企业有稳定的适应需要的建筑材料供应 （三）房地产开发经营企业流动资金委托贷款（三）房地产开发经营企业流动资金委托贷款这是房地产信托机构受托用委托人交存的委托存款向委托人指定的房地产开发经营企业发放的流动资金贷款。 （四）国际房地产投资信托（四）国际房地产投资信托信托机构受托在国外办理信托事务，如受托在国外发行房地产债券，受理国际投资信托，承办外国(含境外)房地产客户购买房地产及房地产经济咨询等国外的房地产信托。随着我国经济的发展，对外交流的扩大，此类业务将会越来越多四、房地产其他受托业务四、房地产其他受托业务（一）房地产债权信托 房地产债权信托是指房地产债权人将其所拥有的房地产债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的身份发给受益权证书，然后由委托人通过将受益权证书转让给第三者等方式收回资金，从而使原已固定的债权转为流动化的资金的行为。 这种房地产债权信托，常用于个人住房贷款债权信托 （二）拆迁信托（二）拆迁信托在城市旧区开发建设时，房地产信托机构可以受托承担旧区原有单位、居民动迁和原有房屋拆除工作，方便房地产施工单位施工。 房地产信托机构与委托人(如房地产开发经营企业等)签订动拆迁信托合同，在合同规定的期限内完成动拆迁工作。房地产信托机构根据动拆迁量、动拆迁难度和动拆迁费用等与委托人商定信托报酬 （三）委托代建信托（三）委托代建信托这是建房单位委托房地产信托机构代理建房。建房资金由委托人在委托时一次全部付给房地产信托机构。委托代建的产生是由于建房单位因无力组织施工，将基建与资金等交给房地产信托机构，委托房地产信托机构按照委托人的要求代为办理、组织施工管理。房屋建成后，房地产信托机构将房屋交给委托人，并向委托人收取一定的委托代建费作为信托报酬 （四）房地产实物财产信托（四）房地产实物财产信托房地产实物财产信托是指房地产信托机构以信托方式接受委托人委托的房地产实物，按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。 委托人因种种原因，在不能亲自经营自己的房地产，又找不到合适的个人代为照料的情况下，房地产信托机构可以接受委托代为管理、运用和处分 （五）房地产开发经营企业托管 （五）房地产开发经营企业托管 房地产开发经营企业托管是指房地产开发经营企业的资产所有者将房地产开发经营企业全部或部分资产的法人财产权以契约形式委托给房地产信托机构，由房地产信托机构在一定条件和期限内，使所委托的资产实现保值与增值的一种信托形式。 这是一种权利信托，在信托期内，房地产信托机构对托管的房地产开发经营企业拥有按照信托契约规定的财产经营权 （六）房地产投资基金业务（六）房地产投资基金业务房地产信托机构可以作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事房地产投资基金业务。 房地产信托机构利用其专业理财能力，管理和运用投资基金于房地产领域，包括房地产证券市场和房地产实业市场，甚至可以考虑进人基金持有人无法直接进入的市场寻求投资增值机会 第四节 房地产代理、征信、咨询和担保第四节 房地产代理、征信、咨询和担保一、房地产代理 房地产代理是指房地产信托机构受托代为客户办理有关房地产事项的广义信托义务。它是在委托人(即被代理人)和受托人(即代理人)之间产生的一种法律行为和契约关系。委托人本着一定的目的，与作为代理人的房地产信托机构商订契约，授予房地产信托机构以一定的权限，由房地产信托机构代表委托人办理有关房地产事项 （一）代理房地产证券业务 （一）代理房地产证券业务 房地产信托机构代理房地产证券业务主要包括代理房地产开发经营企业发行房地产债券和房地产股票，代客户保管房地产证券，代理发放股息及红利，代理房地产债券的还本付息工作，受客户委托代理买卖房地产证券作为主承销商对房地产股票上市公司进行转制与上市辅导。例如信托机构用房地产开发经营企业抵押的土地作担保，代理发行建房债券，以用于建造房屋资金的不足 （二）代理仓库业务（二）代理仓库业务房地产信托机构设置仓库，承办房地产开发经营企业等存放建筑材料和其他有关货物的业务。房地产信托机构代理仓库业务收取一定的租费与手续费。房地产信托机构开办此代理业务，有利于房地产信托机构发放信托质押贷款 （三）房地产经纪业务（三）房地产经纪业务房地产信托机构可通过设立房地产经纪组织，从事房地产经纪事务。房地产经纪事务的主要内容有代理房屋买卖、国有土地使用权转让；代理房屋和国有土地使用权租赁；居间介绍、代理房屋交换和提供房地产咨询服务。（四）代理收付款项（四）代理收付款项房地产信托机构受托代理收付房地产款项的代理业务。如代理房地产企业清偿债务，代个人收付房租等。委托人申请代理收付款项时，应先与房地产信托机构签订协议，明确收付款项的内容、对象、范围、金额、时间及方式等。在收付款项之前，委托人要向房地产信托机构办理收付款项的合法依据及有关单证 （五）房地产业权代理（五）房地产业权代理房地产业权代理是指房地产信托机构受房地产业主的委托，对涉及房地产业主权利的各个方面进行管理。如产权证书的管理、户籍资料的管理和其他涉及房地产产业权利变动情况的管理。（六）代为办理房地产会计业务（六）代为办理房地产会计业务代办的具体事务有：为新建房地产开发经营企业建立健全会计制度和账务，代为建账、记账；受托帮助房地产开发经营企业培训财务会计人员，举办各种形式的会计咨询辅导等。 （七）代理房屋设计、营造监督等（七）代理房屋设计、营造监督等房地产信托机构可受托代为办理房屋测量、设计事项，监督房屋工程营建或担任房屋工程投资顾问等 二、征信、咨询和担保二、征信、咨询和担保（一）征信 房地产信托机构可以接受委托，对于委托人拟进行经济交往的对方(自然人、法人或者其他组织)资信情况进行调查，如对房产开发者、房产销售者、房产出租者和房产中介者的资信情况进行调查，以减少或者避免在投融资、购房或者租房中的瑕疵 （二）咨询（二）咨询房地产信托机构可以利用其专业人才优势和信息优势为自然人、法人或者依法成立的其他组织进行房地产经济咨询，如房地产开发项目可行性研究咨询、房地产市场咨询等 （三）担保（三）担保房地产信托机构可以利用个人和企业信用征信系统，对符合一定要求的个人和房地产开发经营企业等的信用行为提供担保，提高个人和房地产开发经营企业等在经济交往中的信用水平，尤其是可以对一些处于信托期内的、已经委托其从事房地产资金信托业务的受益人提供一定金额、一定时期的信用担保