2009惠仲裁字第62号裁决书 陈爱民与来盛[1].骏园

仲裁申请书 裁 决 书 （2009）惠仲裁字第62号 申请人：陈爱民，男，1969年7月18日出生，住深圳市南山区沙河假日湾华庭1栋10A 委托代理人：宋宇红，广东普罗修律师事务所律师 委托代理人：赵小彬，广东普罗修律师事务所律师助理 被申请人：惠州市来盛房地产开发有限公司 住 所：惠州市博罗罗阳镇汤泉赤竹坑村三窝 法定代表人：耿忠吉 委托代理人：肖文辉，广东万理通律师事务所律师 被申请人：惠州市骏园投资发展有限公司 住 所：惠州市汤泉高尔夫度假公寓B幢7层011号房博罗罗阳汤泉赤竹坑村 法定代表人：马小灿 委托代理人：肖文辉，广东万理通律师事务所律师 惠州仲裁委员会（以下简称“本会”）根据申请人陈爱民与被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司（以下简称“来盛公司”）、 惠州市骏园投资发展有限公司（以下简称“骏园公司”）于2007年7月3日签订的《商品房#买卖#》第十九条约定的仲裁条款和申请人陈爱民向本会提交的书面仲裁申请，于2009年2月18日受理了上列当事人之间的上述合同项下的争议仲裁案，受案号为（2009）惠仲案字第25号。申请人向本会预交了仲裁费14933元13433元。 本案的审理程序适用2007年7月1日起施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）。 根据《仲裁规则》的规定，本会向三方当事人送达了《仲裁规则》、《惠州仲裁委员会仲裁员名册》、《当事人参与仲裁 活动权利义务告知书》等材料；同时还分别向申请人陈爱民送达了《受理仲裁申请通知书》，向被申请人来盛公司、骏园公司送达了《仲裁通知书》、仲裁申请书副本及相关证据资料。被申请人来盛公司、骏园公司在收到《仲裁通知书》后，在规定期限内均未向本会提交书面答辩。 根据《中华人民共和国仲裁法》和《仲裁规则》的相关规定，本案应适用普通程序审理。在规定期限内，申请人陈爱民选定史志宏先生----为仲裁员，被申请人来盛公司、骏园公司没有共同选定----为仲裁员，本会主任指定江迪彪先生为仲裁员。另外三方当事人双方对首席仲裁员的选定未达成一致，本会主任指定刘国藩先生为本案首席仲裁员。2009年3月18日由仲裁员刘国藩、史志宏、江迪彪组成本案仲裁庭，刘国藩为首席仲裁员审理本案。开庭前本会已将《仲裁庭组成通知书》和《开庭通知书》送达分别发送三方当事人。申请人陈爱民和被申请人来盛公司、骏园公司均不申请仲裁员和仲裁秘书回避。 2009年4月8日，仲裁庭在本会仲裁一室庭开庭审理本案。申请人的委托代理人宋宇红律师、赵小彬律师助理，两被申请人共同委托的代理人肖文辉律师参加了庭审。申请人的代理律师在庭上陈述了仲裁请求及事实和理由，并对提交的证据进行了说明，两被申请人的代理律师进行了答辩，双方互相进行了质证和辩论，回答了仲裁庭的询问，并作了最后陈述。仲裁庭当庭组织当事人双方调解，但因分歧较大，未能达成一致意见。庭后，在仲裁庭给定的时间内当事人双方也没有达成和解。庭后申请人的代理人宋宇红、赵小彬、被申请人的代理人肖文辉向仲裁庭提交了代理意见。 本案现已审理终结，根据双方当事人提供的证据材料和庭审查明的事实和有关法律规定，仲裁庭对依法对本案作出裁决本裁定书。 现将本案案情、仲裁庭意见和裁决定结果分述如下： 一、案 情 申请人陈爱民与被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司因履行商品房买卖合同发生争议，故向本会申请仲裁。 申请人陈爱民称： 申请人与被申请人于2007年7月3日签订《商品房买卖合同》，约定：申请人向两被申请人认购其开发的位于惠州市博罗罗阳镇赤竹坑村三窝的骏园春天商住楼第一幢十层三十一号房，面积为55.02平方米，单价为每平方米人民币7056元，总金额为人民币388221元，交付期限为2008年3月31日前。双方在合同第六条中“付款方式及期限”中约定为：“其他方式按揭约定，，2007年7月3日，已交首期款人民币：壹拾壹万捌仟贰佰贰拾壹元整（118221元），余款：贰拾柒万元整由申请人买受人向银行申请办理按揭贷款”；在合同第九条：“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，：如两被申请人“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金”。此外，双方还就面积误差、交接、产权登记等有关事宜进行了约定。 在商品房买卖合同签订的同时，申请人向两被申请人支付首期款118221元，并预先缴纳两被申请人所要求的办理房产证费用11942元和维修基金7764元。，其后其后申请人又以现金方式直接支付了购房款余款270000元。然而，两被申请人至今仲裁申请日仍未能按合同约定的交付日期交付房产，逾期已经超过200天。为此，申请人委托律师发出律师函，要求按照合同第九条约定解除合同，在10日内退回全部付款及支付违约金，并于2008年10月28日以邮政特快专递速递至两被申请人法人注册地址，却遭其无理由拒收。为敦促其尽快依约履行义务，无奈之下，申请人又于2008年11月7日到电信局发电报给两被申请人，告知其依约解除商品房买卖合同，并返还购房款等相关款项。但时至仲裁申请日，两被申请人仍未能按约定执行。 该合同第八条“交付期限”条款约定，“出卖人应当在2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”条款约定， 根据上述事实与理由，申请人提出如下仲裁请求： 1、裁定解除申请人与两被申请人签订的《商品房买卖合同》及裁定两被申请人返还申请人已付购房款人民币388221元； 2、2、裁定两被申请人返还申请人预先缴纳的办理房产证费用人民币11942元和维修基金人民币7764元； 3、3、裁定两被申请人向申请人支付违约金人民币19411.055823元； 4、裁定两被申请人补偿申请人因办理案件所支付的合理费用人民币50000元； 5、裁定两被申请人承担本案的全部仲裁费用。 申请人为证明其所主张的事实和仲裁请求，提交了如下证据材料： 1、身份证复印件，证明申请人的主体资格； 2、来盛公司企业机读档案登记资料，证明被申请人的主体资格； 3、骏园公司企业机读档案登记资料，证明被申请人的主体资格； 4、商品房买卖合同及补充书，证明申请人认购两被申请人开发商品房的事实； 5、销售不动产统一发票，证明申请人已依约交付购房所有款项； 6、招商银行持卡人消费存根，证明申请人已与被申请人办理房屋按揭手续； 7、房产证费用收款收据，证明申请人已向被申请人缴纳办理房产证费用事实； 8、房屋维修基金收款收据，证明申请人已向被申请人缴纳维修基金的事实； 9、国内邮政快递详情单，证明申请人发律师函告知两被申请人依约解除合同事实； 10、律师函，证明申请人发律师函告知两被申请人依约解除合同事实； 11、邮政快递跟踪查询，证明被申请人拒收律师函事实； 12、电报报费收据，证明申请人拍电知两被申请人依约解除合同事实； 13、中国电信电报填写单，证明申请人拍电报告知两被申请人依约解除合同事实； 14、广东普罗米修律师事务所委托代理合同，证明申请人为办理案件所支付合理费用事实； 15、律师费发票，证明申请人为办理案件所支付合理费用事实。 两被申请人未提交书面答辩意见，其代理律师庭审时口头答辩称如下： 1、关于合同效力。争议房屋建设手续齐备，已取得预售许可证，依法可以预售，且合同的签署是双方真实意思表示，并无违法之处，故合同的效力没有问题。 2、2007年7月14日，该涉案房屋已完成了验收合格的一切手续，所售楼房已具备了交楼条件，希望申请人继续履行合同，违约金可以协商违约金。 3、对申请人开始提出的19411.05元违约金提出异议。 4、申请人提出的50000元合理费用请求无合同及法律依据，应予驳回。 两被申请人为支持自己的答辩理由，提交了如下证据： 1、预售许可证，证明两被申请人售楼行为合法； 2、竣工验收备案表，证明所售商品房已竣工验收； 3、营业执照，证明被申请人主体资格。 仲裁庭依法组织双方当事人进行了质证。，双方当事人对各自对方所提交证据的真实性均无异议。其中被申请人对申请人提交的 证据1—10号、12和13号证据均无异议，但认为11号证据并不能证明被申请人拒收、14和、15号证据显示的是否为真实、合理的费用表示怀疑，且对它们的所证明的对象有异议。；申请人首先纠正其第三项请求，按合同约定的1.5%计算违约金，共计5823元；再对被申请人提交的证据进行了质证，称被申请人提供的证据的真实性均无异议，但认为证据2中的验收时间有异议，认为验收时间应是是2008年12月15日。 仲裁庭根据双方当事人的举证、质证以及庭审询问的情况，查明并确认如下案件事实： 申请人与被申请人于2007年7月3日签订《商品房买卖合同》（编号：博罗-GF-200-73875），约定：申请人购买两被申请人共同建设的，位于惠州市博罗罗阳镇赤竹坑村三窝的骏园春天商住楼第一幢十层三十一号房产，建筑面积共55.02平方米，单价为每平方米人民币7056元，总金额为人民币388221元。 《商品房买卖合同》第八条“交付期限”条款约定：“出卖人应当在2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、工程竣工验收合格（即由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位完成竣工验收报告）……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”条款约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期时间不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。” 合同签订后，申请人依约支付了总房款人民币388221元、预交了办证费11942元和维修基金人民币7764元，被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司于出具了相关发票和收据。但两被申请人没有按合同约定在2008年3月31日前将申请人所购商品房交付申请人使用。 二、仲裁庭意见 （一）关于《商品房买卖合同》的效力。 申请人与两被申请人于2007年7月3日签订的《商品房买卖合同》属于商品房预售合同，该合同是双方当事人经协商后自愿达成的，是真实意思的表示，出售方有预售许可资格，双方对《商品房买卖合同》效力均无异议。该《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具约束力，双方应自觉遵守合同约定，履行各自义务。 （二）关于申请人的第1项请求，即解除合同和返还房款的问题。 1、解除合同问题。 仲裁庭注意到，《商品房买卖合同》签订后，申请人已依约支付了总房款人民币388221元、预交了办证费11942元和维修基金人民币7764元，但两被申请人在合同约定的期限内即2008年3月31日前没有履行交房义务，两被申请人已构成违约，两被申请人存在过错。 《商品房买卖合同》第八条和第九条明确约定，两被申请人应当在2008年3月31日前向申请人交付竣工验收合格的商品房，两被申请人如未按合同规定的期限将该商品房交付申请人使用，逾期超过90日后，申请人有权解除合同，。申请人解除合同的，两被申请人应当自申请人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按申请人累计已付款的1.5%向申请人支付违约金。因此，自2008年6合同约定的交房期限为2008年3月31日前，宽限期为90日即2008年4月1日至6月29日，6月30日起申请人即有权解除合同。两被申请人答辩称商品房在2008年7月14日已取得验收报告，其行为属于轻微违约行为，该答辩理由不成立，不影响申请人行使解除合同的权利。 我国《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。”根据合同约定和法律规定，申请人在两被申请人逾期交房超过90日后，有权解除双方签订的商品房买卖合同。因此，对申请人请求解除与两被申请人于2007年7月3日签订的《商品房买卖合同》，本庭予以支持。 2、关于返还房款。 根据我国《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的效力是使合同恢复到订立以前的状态，因此，申请人与两被申请人于2007年7月3日签订的《商品房买卖合同》解除后，两被申请人应将所收取的房款人民币388221元返还申请人。并且，在申请人与两被申请人于2007年7月3日签订的《商品房买卖合同》已约定，两被申请人如未按合同规定的期限将该商品房交付申请人使用，逾期超过90日后，申请人有权解除合同，申请人解除合同的，两被申请人应当自申请人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款。故，对申请人请求返还房款人民币388221元，本庭予以支持。 （三）关于申请人的第2项请求，即返还办理房产证费用和维修基金的问题。 申请人与两被申请人于2007年7月3日签订的《商品房买卖合同》解除后，合同应恢复到订立以前的状态，因此，两被申请人应将所代为收取的办理房产证费用11942元和维修基金人民币7764元返还申请人，故，对申请人请求两被申请人返还办理房产证费用11942元和维修基金人民币7764元，本庭予以支持。 （四）关于申请人的第3项请求，即支付违约金的问题。 由于申请人与两被申请人在《商品房买卖合同》中明确约定，两被申请人逾期交房的违约责任是按申请人累计已付款的1.5%向申请人支付违约金，该违约责任与因两被申请人的过错导致申请人解除合同并主张被申请人承担赔偿责任并不相斥，该违约责任是当事人意思自治的表示，故，对申请人请求两被申请人支付向申请人支付违约金人民币5823元，本庭予以支持。 （五）关于申请人的第4项请求，要求两被申请人补偿申请人因办理案件所支付的合理费用人民币50000元问题。 本案由于两被申请人逾期交楼的违约行为违约引起的商品房预售买卖合同纠纷。仲裁庭认为，，申请人为维护自己的权益此支出付的律师费，属于因办理该案所支付的合理费用是因被申请人违约而造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时，，根据本会仲裁规则第七十四条第（六）款规定，仲裁庭可以在裁决书中裁定败诉方应当补偿胜诉方因办理案件所支出的合理费用，但补偿金额最多不超过胜诉方所得胜诉金额的百分之十，申请人要求的50000元合理费用高于该范围，结合本地实际，本庭认为两被申请人应向申请人补偿人民币25000元更为适当。 三、裁 决 根据以上事实、法律依据和分析意见，仲裁庭裁决定如下： （一）解除申请人陈爱民与被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司于2007年7月3日签订的《商品房买卖合同》。被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司共同向申请人陈爱民返还购房款人民币388221元； （二）被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司共同向申请人陈爱民退还代为收取的办理房产证费用人民币11942元和维修基金人民币7764元； （三）被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司共同向申请人陈爱民支付违约金人民币5823元； （四）被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司共同向申请人陈爱民支付因办理案件所支付的合理费用人民币25000元； （五）本案仲裁费人民币1493433元，由两被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司承担95%即人民币141862761元，由申请人陈爱民承担5%即人民币747672元。 申请人陈爱民已经预交的仲裁费不予退还，两被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司应当承担的部分待本裁决定执行时由两被申请人两被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司迳行返还给申请人。 两被申请人惠州市来盛房地产开发有限公司、惠州市骏园投资发展有限公司应在收到本裁决定书之日起十五15日内将上述应付款项一次性支付给申请人陈爱民。逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九229条的规定承担迟延履行的责任。 本裁决定为终局裁决定。自作出之日起发生法律效力。 首席仲裁员：                          仲 裁 员：                         仲 裁 员： 二○○九年五 月十八 日 仲裁秘书：刘立冰