TOD导向下的多维复合开发设计-以水西停车场上盖开发项目为例

  TOD导向下的多维复合开发-以水西停车场上盖开发项目为例  摘 要：基于项目周边存在不利因素，项目内部场地狭长、存在现状地铁停车场及在建地铁站等因素，通过处理横向位置关系、纵向空间设计，解决内、外部交通问题，衔接各复合功能，同时做到与周边环境融合，打造成为现代、舒适、宜居的典型TOD住宅项目。关键词：TOD；复合功能；两心两轴四组团；立体分层；竖向设计1项目背景随着城市的快速发展，城市建设用地的紧张与交通拥堵的问题越来越突出，同时，土地出让金逐年上涨，城市开发的成本越来越高。紧张的城市用地，导致城市管理需要充分利用各种城市空间，而轨道交通不仅能缓解城市交通压力，而且能促进城市的发展，改善人民的生活环境。水西停车场盖上TOD项目位于广州市轨道交通二十一号线水西停车场与七号线二期水西北地铁站盖上，是轨道交通TOD综合开发项目的经典案例之一。通过对该项目设计过程的分析与总结，希望对未来TOD开发项目有一定的参考意义。2项目概况本项目位于广州市开发区中心板块，距离开发区行政中心约2.5公里，距离科学城约3公里，距离广州市轨道交通六号线萝岗车辆段（住宅综合开发项目）约20分钟车程；项目总用地面积87299平方米（其中白地32404平方米），可建设用地面积30920平方米，容积率2.1，总建筑面积323593平方米，计容建筑面积224455平方米，其中住宅200955平方米。图1鸟瞰图2.1区域交通本项目位于开发区南部、开发区行政服务中心北侧，处于北二环高速和广惠高速交汇处的西南侧、水西路西侧。目前，出行距离最近地铁站为二十一号线水西地铁站，距离约1.3公里，将来七号线二期建成通车后，项目内有水西北站且项目1公里等距范围内有6处公交站点，交通将十分便利。2.2周边环境本项目西侧为自然山体，北侧外围为广惠高速，南侧为创业公园与广州科学城会议中心，东南侧为敏捷广场、萝岗保障房，东侧为木头田，周边的自然与人文资源相对成熟。3挑战与机遇本项目是经典大型的TOD项目，功能内容非常丰富，包括住宅、商业、公建配套设施等。如何处理好项目与地铁水西停车场、水西北地铁站的位置、空间关系，做到与周边环境融合是一大挑战。项目场地狭长，制约因素较多。北侧是广惠高速，西侧是高压电线走廊；北侧盖下是已经建成并使用的地铁停车场，将来的住宅建设在盖体上；南侧受萝岗保障房退线影响等。多种因素下，使原有塔楼建设用地更加紧张。如何解决TOD盖上复合功能的衔接问题，建设成现代、舒适、宜居的住宅项目，是本项目的一大挑战。图2现状分析4项目设计4.1规划亮点鉴于本项目的不利因素，发挥创新精神，充分利用深厚的技术能力，化不利为有利，将制约因素变为项目亮点。利用狭长地形的受限因素，功能主体沿地形排布；北侧盖上不可建设部分，规划成小区绿化，以形成大面积的绿化亮点，营造宜居、绿色、健康的居住环境。教育配套设施布置在南侧，交通便利，满足片区公共服务需求，辐射萝岗保障房地块，将周边不利环境因素影响降到最低。此外，统筹道路和城市相结合形成区域进行总体规划，将整个城市进行区域缝合，地块内进行立体动线的打造，有机组织地下地上盖板以及周边、山体之间形成各种的联系。针对本项目特征，整体规划采用两心两轴四组团结构进行组织：两心，分别是一个商业活力中心，一个教育服务中心；两轴，小区结构主轴和商业活力轴线；四组团，教育组团、居住组团、花园组团、商业组团。整体科学功能规划，各个功能组团有效联系同时保证各组团的独立性，形成宜居、绿色、健康的居住环境。4.2功能分区本项目的功能分为四大块，住宅、商业、公建配套及教育设施等公共服务建筑。盖上主要功能是住宅7栋超高层住宅、2栋高层住宅，建筑面积约2万平方米；裙楼是商业及公建配套；西侧教育包括图馆、小学、幼儿园；西北侧为公交站，公交站对外服务，对场地的影响比较大。另外，还有正在使用的盖下地铁停车场。多种功能复合，每个功能区保证单独的出入口，需要有效的交通组织方式串联各大功能块，保证流线清晰且不交叉，保证人车分流，满足各功能建筑的可达性需求。水西停车场TOD项目，在已有的规划条件之外，教育部门提出增设12班小学，并且希望能够拥有200米的环形跑道，在水西项目的极为有限的用地条件内是很难实现。最终设计与开发商沟通，建造了一个特色小学，创造性的利用了架空层作为跑道的空间，实现了环形的跑道的需求，学校的品质也实现了提升。4.3空间组织本项目由多种功能组成，住宅功能需要私密空间，商业及公建配套、教育设施是对外公共空间。须组织好两个空间的关系，使两个空间区不会互相干扰，从而不会影响建筑环境质量。根据本项目的盖上特征，通过立体分层的方式解决功能叠加的问题。竖向空间分区，从南侧路面起算，第一层是公共对外空间，第二层是小区花园内部活动区，第三层是住宅单体；横向空间分区，西侧是住宅及商业配套组团，东侧是教育功能组团，东侧尽段是公交站。通过竖向空间分区、横向空间排布，有效解决功能叠加导致的干扰问题，同时能够有效处理各功能组团的流线交叉问题。因此，通过有效的空间组织，出现了多维复合空间亮点，上面住宅塔楼，中间景观花园，下面是换乘地铁站；拥有丰富的生活空间，内容包括文化书院、智慧商业、社区服务。图3空间分析4.4竖向设计由于空间组织是通过竖向分层进行布置，因此不同的标高形成不同的功能区。本项目是TOD盖上住宅项目，盖上建筑竖向关系是特别之处，辅助及配套功能也是充分利用盖上进行的，室内停车库分别布置在盖上一层至盖上三层，以及地下一层停车库；盖板上不可建设区域，设置成绿化花园。地铁站对商业最有带动价值的部分是出入口，出入口是人流汇集的地方，尽早的将出入口与商业平面相结合，能够更好的预留商业的接驳条件。水西停车场这个项目当中为了地铁站的出入口能够更好的与商业结合，在规划时提出，将地铁的出入口标高成正负零提升到了7米，提升了商业街的活力，更好的将地铁人流与商业人流相结合。盖上项目竖向的难点在于场地排水问题，区别于常规地形排水处理，盖上项目排水受到已有建筑及高差受限，特别是原有建筑预留水管与在建项目的使用矛盾，原有排水设施的排水量与在建项目需要的排水量是否一致等问题。本项目经过多个专业的技术攻关，充分结合实际进行了竖向设计，有效解决盖上建筑排水不畅的问题。例如，北侧的盖上屋顶花园竖向排水，充分利用海绵城市的技术要点，通过有效组织场地排水路线，合理汇流到集中点，排到市政管网。图4竖向分析4.5交通流线设计我国绝大部分城市住宅小区的地下车库的主体功能主要分为停车区、管理区以及辅助区三个部分。其中停车区分为停车位、人车交通道、楼梯、电梯等，管理区由门卫保安室和行政办公室组成，辅助区由设备间、配电间、库房等组成。水西上盖物业车库除了三部分以外还加入地铁出入口功能，此四大部分以空间的形式进行功能划分。[1]本项目交通流线采用人车分流、便捷换成的方式。交通流线设计是本项目的一大亮点，处理好对外交通的关系，减少外来交通对住宅区的影响；梳理好内部交通的关系，使各功能组团能够高效便捷、可达性优。便捷对外交通，以地铁水西北站为出发点，沿西面商业街至东面，依次可到达小区次入口、小区主入口、多层商业、小学、幼儿园及公交站。步行西口运用连廊、台阶等多种形式营造丰富的空间体验。盖上慢行系统，在多处景观节点，以大台阶、扶梯、垂直电梯、楼梯、坡道等形式连接各层盖板平台，方便出行。车行独立分流，对内车行全部由小区地库进入各组团停车库，不得进入小区地面范围，做到人车分流。4.6绿色生活本项目规划注重与周边环境的关系。为了充分利用优质的自然景观资源，建筑需要保证开敞的视觉通廊。通过合理的规划，多层次的空间关系，利用场地大台阶，串联各个平台，与外部景观形成景观序列。形成多层次的景观平台。盖上平台景观是本项目一大特色，丰富植物配置，多个景观主题，呼应了绿色、健康的生活主题；教育组团的的景观，改善地块的人文气息，给老师学生提供很好的教育景观环境。TOD项目作为公共交通立体开发的产物，首先提倡绿色交通，实现到从地铁站到家门口，无风雨连廊的换乘步行的通廊，以及垂直网络地铁交通的行走，倡导绿色生活方式，即通过地铁或者公交车等公共交通能够实现到工作、家庭的连接。第二，多首层街区，公共空间的场所记忆，TOD项目很重视场景感和烟火气，水西上盖及其他TOD项目都能够给人带来很深刻的印象：多首层的商业街区以及非常让人印象深刻的立体的公共空间，TOD项目变成美丽的商业街，变成有趣的公共空间，让城市增添一些美好的回忆。第三，多维互联，TOD项目成为城市的接驳点，实现的城市的公共价值，实现土地的利用对城市空间的整合。最后，城市公园，城市公园并不写在规划条件里，也并没有为房地产开发带来特别多的价值，但是它是为我们的城市带来了非常美好的留白，水西项目设置了大片的绿地，因为TOD项目倡导更多的公共城市绿地，打造绿色TOD生态。5小结水西停车场盖上TOD项目，功能内容丰富，但受限因素较多。充分利用本项目的特征，规划上采用两心两轴四组团结构进行组织，各组团互相联系的同时保证各组团的独立性。交通上采用人车分流、便捷换成的方式，处理好对外交通的关系，减少外来交通对住宅区的影响，梳理好内部交通的关系，使各功能组团能够高效便捷、可达性优。景观方面以复合开发的方式，充分利用盖上平台，呈现层次丰富的绿色公园，形成宜居、绿色、健康的居住环境。最终解决水西停车场上盖综合开发的复合功能的衔接问题。Reference：[1]陈智，覃韵，基于地铁车辆段上盖物业开发的立体车库建设探讨[J].城镇规划，2021（17）[2]叶丽雅，岑穗赓，卢建架空车辆段上盖物业综合开发规划建筑设计[J].建筑技术开发,2019(08)[3]鲁颖，TOD4.0导向下的深圳市轨道交通4号线"站城人一体化"规划策略[J].规划师，2020(21)付磊/房地产策划师、结构设计助理工程师E-mail：125029702@qq.com -全文完-