不动产单元设定与事例

不动产单元设定与示例1、不动产单元设定a）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。b）无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。c）有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。其中：1）独立成栋以及区分幢、层、套、间等房屋与宗地（宗海）应设为一个不动产单元。2）同一宗地（宗海）范围内同一权利人拥有的全部整栋房屋等建筑物、构筑物以及定着物与宗地（宗海）可设为一个不动产单元。2、不动产权籍调查技术概述一、不动产单元的设定与编码 同一权利人拥有的独幢房屋（如别墅）宜划分为一个定着物单元。 具有多个权利人的一幢房屋（如居民楼、写字楼），应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。 同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。 同一权利人（如行政机关、企事业单位）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。 定着物为森林、林木的： 权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。 属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。（二）不动产单元设定的原则合法性原则合法性原则是我国法律的基本原则，基本精神就是控制国家权力，以保障公民权利，基本要求就是遵循法律、法规和规范性文件的约束。不动产单元设定、调查、登记也必须依据法律和法规的规定，不得与法律和法规相抵触，任何与不动产单元设定相关的违法行为都应承担相应的法律责任。合意性原则一是要满足社会经济管理和相关行政管理的需求，有利于明确不动产的归属和发挥不动产的效用。二是要尊重权利人按照意愿占有、使用、收益和处分不动产的权利，维护产权人的合法权益。三是要照顾相邻权利人生产、生活的便利，坚持团结互助、公平合理的准则。一物一权原则不动产单元是特定的物，也是不动产权利的客体，又是不动产管理的基本单位。不动产单元应具有独立性和特定性，并遵守物权法的“一物一权”原则。继承性原则不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。界线明确的原则明确不动产权单元的界线和位置是设定不动产单元的重要内容，是保护不动产相邻双方产权人利益的重要途径。不动产单元的设定必须要保证每一个不动产单元的位置准确与边界明确，避免因界址范围不清楚带来的产权纠纷。稳定性原则不动产单元的设定涉及面广，初始划定以后，应保持相对稳定。只要不动产单元本身未发生界线调整等变更行为，其他类型变化（包括整体转让、更名更址、权利性质变更等）不应影响已有不动产单元范围的变化。*2、不动产单元编码1）代码结构按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。2、不动产权籍调查技术方案概述2、不动产单元编码a）宗地（宗海）代码为五层19位层次码，采用TD/T1001规定的编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。b）定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。c）不动产单元代码结构如下图所示：2、不动产权籍调查技术方案概述2、不动产权籍调查技术方案概述340103002001GB00025F00280016代码表为使不动产单元代码文本整齐统一，按照GB/T20001.3规定，不动产单元代码标准文本格式见表1。*2、不动产单元编码2）编码方法a）第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T2260规定的行政区划代码。b）第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000~999；其中，海籍调查时，地籍区可用“000”表示。c）第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000~999；其中，海籍调查时，地籍子区可用“000”表示。2、不动产权籍调查技术方案概述2、不动产单元编码d）第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。其中：1）第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。2、不动产权籍调查技术方案概述2、不动产单元编码2）第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。2、不动产权籍调查技术方案概述2、不动产单元编码e）第五层次为宗地（宗海）顺序号，代码为5位，码值为00001~99999，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。f）第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。g）第七层次为定着物单元编号，代码为8位。2、不动产权籍调查技术方案概述2、不动产单元编码3）代码变更规则 宗地特征、界址未发生变化的不动产单元代码变更 宗地特征发生变化、界址未发生变化的不动产单元代码变更 宗地特征未发生变化、界址发生变化的不动产单元代码变更 宗地特征、界址均发生变化的不动产单元代码变更 县级行政区界线发生变化的不动产单元代码变更 宗海（含无居民海岛）特征、界址未发生变化的不动产单元代码变更 宗海（含无居民海岛）特征、界址发生变化的不动产单元代码变更 不动产灭失的不动产单元代码变更：原不动产单元代码不再使用2、不动产权籍调查技术方案概述 集体土地所有权宗地案例说明：如某宗地位于某县第3地籍区，第6地籍子区，宗地顺序号为12的土地属于某农村集体经济组织所有。宗地代码：340123003006JA0012定着物代码：W00000000不动产单元代码：340123003006JA00012W000000002、不动产权籍调查技术方案概述二、不动产单元编码及案例2.无地上建筑物、构筑物的国有建设用地使用权宗地案例说明：某国有使用权宗地，位于某县第2地籍区，第3地籍子区，宗地顺序号为4，且该宗地上无建筑物。宗地代码：340123002003GB00004定着物代码：W00000000不动产单元代码：340123002003GB00004W000000002、不动产权籍调查技术方案概述3.住宅小区（例一）案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以地籍子区为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123007008GB00009定着物代码：F03400012不动产单元代码：340123007008GB00009F034000122、不动产权籍调查技术方案概述4.住宅小区（例二）案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123007008GB00009定着物代码：F00250012不动产单元代码：340123007008GB00009F002500122、不动产权籍调查技术方案概述5.农村单户独院宅基地案例说明：某县第9地籍区第11地籍子区的集体所有权土地，宗地顺序号为12的宗地为一处农村宅基地，且该处宅基地上建有3栋住房，房屋同属于一个产权人。这3栋房屋可构成一个定着物单元，该定着物单元的幢顺序号可标识为9999，编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123009011JC00012定着物代码：F99990001不动产单元代码：340123009011JC00012F999900012、不动产权籍调查技术方案概述6.农村多户共用宅基地案例说明：某县第11地籍区第12地籍子区内宗地顺序号为13的宗地为宅基地，其上建有4栋房屋，分属不同产权人所有，针对其中的第2栋房屋进行编码。该栋房屋在地籍子区内的顺序号为14；宗地内的顺序号为2。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123011012JC00013定着物代码：F00020001不动产单元代码：340123011012JC00013F000200012、不动产权籍调查技术方案概述7.大学或机关大院用地案例说明：某县第13地籍区第14地籍子区为国有土地使用权宗地，宗地顺序号为15，该宗地使用权人为某大学，建设有多幢房屋及其附属设施（办公楼、学生宿舍、教师宿舍、图馆、食堂、体育场等）。学校内全部设施作为一个完整的定着物单元，该定着物单元的幢顺序号可标识为9999，编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123013014GB00015定着物代码：F99990001不动产单元代码：340123013014GB00015F999900012、不动产权籍调查技术方案概述8.大学或机关大院用地案例说明：现学校将若干栋教师宿舍依规定给予部分教师，其中张老师获得第2栋中的第15户房屋所有权，现对该不动产单元进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123013014GB00015定着物代码：F00020015不动产单元代码：340123013014GB00015F000200152、不动产权籍调查技术方案概述9.土地承包经营权宗地上的森林、林木案例说明：某县第17地籍区、第18地籍子区、宗地顺序号为19的土地承包经营权宗地内种植有一片林木，该片林木的顺序编号为33，属于权利人王某所有。宗地代码：340123017018JE00019定着物代码：L00000033不动产单元代码：340123017018JE00019L000000332、不动产权籍调查技术方案概述10.宗地不变，新增楼栋案例说明：某第2地籍区第3地籍子区内，宗地顺序号为15的土地上建有20幢房屋，宗地内最大房屋幢号为20。现在该宗地上新建一幢楼房，对新建楼幢中的第10户进行不动产单元编码。变更说明：该宗地内已有不动产单元代码不变；新增不动产单元编码中的宗地代码段不变，若幢号在宗地内统一编制，该定着物单元编号中的幢顺序号由宗地内最大幢号后续编。即新建楼房中的第10户的不动产单元编码为340123002003GB00015F002100102、不动产权籍调查技术方案概述 同一权利人拥有的独幢房屋（如别墅）宜划分为一个定着物单元。 具有多个权利人的一幢房屋（如居民楼、写字楼），应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。 同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。 同一权利人（如行政机关、企事业单位）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。 定着物为森林、林木的： 权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。 属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。（二）不动产单元设定的原则合法性原则合法性原则是我国法律制度的基本原则，基本精神就是控制国家权力，以保障公民权利，基本要求就是遵循法律、法规和规范性文件的约束。不动产单元设定、调查、登记也必须依据法律和法规的规定，不得与法律和法规相抵触，任何与不动产单元设定相关的违法行为都应承担相应的法律责任。合意性原则一是要满足社会经济管理和相关行政管理的需求，有利于明确不动产的归属和发挥不动产的效用。二是要尊重权利人按照意愿占有、使用、收益和处分不动产的权利，维护产权人的合法权益。三是要照顾相邻权利人生产、生活的便利，坚持团结互助、公平合理的准则。一物一权原则不动产单元是特定的物，也是不动产权利的客体，又是不动产管理的基本单位。不动产单元应具有独立性和特定性，并遵守物权法的“一物一权”原则。继承性原则不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。界线明确的原则明确不动产权单元的界线和位置是设定不动产单元的重要内容，是保护不动产相邻双方产权人利益的重要途径。不动产单元的设定必须要保证每一个不动产单元的位置准确与边界明确，避免因界址范围不清楚带来的产权纠纷。稳定性原则不动产单元的设定涉及面广，初始划定以后，应保持相对稳定。只要不动产单元本身未发生界线调整等变更行为，其他类型变化（包括整体转让、更名更址、权利性质变更等）不应影响已有不动产单元范围的变化。*代码表为使不动产单元代码标准文本格式整齐统一，按照GB/T20001.3规定，不动产单元代码标准文本格式见表1。*