土地增值税清算办法

PAGEPAGE1土地增值税清算提纲一、土地增值税清算办法改革开放三十年以来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场也随之得以逐步发展壮大起来。为了土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益。（1）国务院于1993年12月13日，发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税。条例从1994年1月1日开始施行至今，其间国家对土地增值税的相关政策进行了一系列的调整。（2）2003年，要求房地产企业按照预（销）售收入的1%-2%的比例进行预征；（3）2006年12月1日起，对二手房交易开征土地增值税；（4）2007年1月16日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代以预征为主的缴纳办法，并决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作；（5）2009年5月12日发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），为进一步加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据。（6）2010年5月国税总局又发布了国税函“220号”文《关于土地增值税清算有关问题的通知》；至此，土地增值税全面清算工作已势在必行，土地增值税征缴将予严格执行。2009年国家税务总局发布的《土地增值税清算规程》，从上看，此规程与国家税务总局2006年发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（“187”号文）一致，所以，可以参考“187”号文以及吉林省地税部门对于土地增值税的相关规定，对省内项目进行土地增值税的测算。二、清算方法1、清算对象对全部竣工完成销售，或整体转让未竣工决算的房地产开发项目以及直接转让土地使用权的，明确为纳税人应清算的范围；对纳税人已竣工验收的房地产开发项日，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，或取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行清算。2、基本公式增值额=收入-开发成本*（1+20%）-期间费用-与转让房地产有关的税金3、税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的三、清算要点1、收入的确定方法开发企业转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，分为直接销售开发产品取得的收入和视同销售房地产收入两种形式。对于收入的认定，“187号”文则以所有权是否转移作为认定标准，明确规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定对房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，若产权未发生转移，不征收土地增值税，在清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。2010年《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）中，对于拆迁安置土地增值税计算问题的规定如下：若房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。若开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。若货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。2、开发成本的扣除依照《条例》规定扣除项目具体包括：为取得土地使用权而支付的地价款及其税费；开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）；开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）；与转让房地产有关的税金。“187号”文明确了2种不予扣除、2种准予扣除和1种核定扣除的情况：对扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，不能提供合法有效凭证的，不得扣除；对房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。其中对于土地费用，“国税函[2010]220号”文规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。对与清算项目配套有关的公共设施，三种情况下可以扣除：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；对房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。对办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。此外，对属于多个房地产项目共同的成本费用，187号文在《实施细则》第九条的基础上进一步明确：应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。上述规定对扣除项目的扣除以及成本费用的确定和分摊都做出了更严格、更具体的规定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。因此，企业必须确保扣除项目凭证的合法有效，准确合理地确定与分摊成本，以规避由此可能产生的税收风险。对从事房地产开发的纳税人还可按①②项规定汁算的金额之和，加计20％扣除。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。3、利息支出是否据实扣除《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款指出“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。4、公共配套设施成本扣除的问题在进行房地产开发时，建筑总面积分为可售面积和非可售面积。住宅和有产权的地下室等作为可售面积，同时还会建设部分物业管理用房、社会公共设施（包括变电站、热力站、水厂、派出所、托儿所、幼儿园、医院、公共厕所等）、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，理论上公共设施属于全体业主所有，产权应明确为购买小区的业主所共有，业主可无偿使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。5、代收费用计价方式的选择对地方政府要求房地产企业在转让房地产时代收的各种费用如何计征土地增值税问题，[1995]48号文规定，代收费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在汁算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；未计入房价中的，不作为转让房地产收入，在计算增值额时，也不允许扣除代收费用。