大世界商业中心项目投资建议书（可编辑）

大世界商业中心项目投资建议书（可编辑） 大世界商业中心项目投资建议书 目 录 第一章 项目提案的原则及思路 8 第二章 项目分析 9 一融安县房地产市场分析 9 二项目地块价值分析 11 三项目SWOT分析 12 31总表 12 32项目优势分析S 13 33项目劣势分析W 16 34项目机会分析O 17 35项目威胁分析T 19 第三章 项目定位 21 一项目市场定位 21 11 市场定位理念 21 12市场定位 21 二项目形象定位 22 21形象主题定位 22 22支持点 22 23 项目名称建议 23 三项目功能定位 23 31商场的商品定位及功能定位 23 32商品定位 25 33功能定位 25 四商场目标客户定位 26 41租赁使用商场的目标群分析 26 42商场的目标消费群分析 26 43商场的目标投资经营者分析 28 第四章 整体规划建议 30 一项目总体规划思路 30 11 MALL的概念 30 12建立具有中国特色的MALL 31 二建筑风格建议 32 21商场建筑设计建议 32 22具体建议 32 三环境设计建议 33 31花的海洋 34 32动态园林休闲区 35 33音乐无限 35 34艺术之都 35 四设施配套建议 36 41商用项目的主要配套 36 42规划配套设施的原则建议 36 五商铺间隔建议 37 51大小商铺间隔的对比分析 38 52相关建议 39 53商铺间隔具体建议 40 54商户组合建议 41 六物业管理商业管理建议 42 61物业管理提前介入的工作 43 62商业管理提前介入的工作 43 七商场其他规划建议 44 71人流引导 44 72交通组织 44 73物流输送 45 74辅助性服务设施 46 八住宅部分规划建议 47 第五章 总体营销推广 48 一总体推广战略思路 48 二营销策略 49 21总体营销思路 49 三事件营销策略 50 四项目定价策略 51 41定价考虑因素 51 42商场销售价格建议 51 43住宅部分价格建议 52 五招商策略 53 51策略一提前介入制定招商政策 53 52策略二有意识选择商户 54 53策略三经营商品类别与商场定为一致 56 第六章 合作方式建议 57 一全程代理式 57 二营销顾问式 57 三策划提案式 59 结 语 60 第一章 项目提案的原则及思路 1充分考虑多行为与商业的有机整合即保证开发商的开发利益又要确保按商业区模式进行商场动作 2充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接创立本案的核心商圈的竞争力 3以售得出租得满做的旺为大前提对本案的投资者租赁经营商户服务的消费人群进行合理而准确的市场定位 4以做得旺为终极目标进行招商定位功能划分和商户组合 5以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象强势树立本案品牌形象 6优先引进核心主力店设计具备自身特色的营销策略推出适合市 场的投资品种 7从长远的发展战略目标结合城市规划制定项目的市场定位 8结合城市规划的有利因素充分发挥项目地理优势结合步行街的优势打造项目品牌 9站于商业物业长远发展的趋势从整体规划和开发利润的角度思考为开发商争创利润最大化 第二章 项目分析 一融安县房地产市场分析 融安县位于广西北部与柳州桂林分别相距110公里和140公里全县总面积2905平方公里总人口32万人辖6镇8乡153个村 街社区 聚居汉壮苗瑶侗等19个民族县城城区面积为96平方公里人口8万余人商贸十分发达历来是桂北湘西黔东南三省区交界中心区域的商品集散地素有小柳州之美称2004年在融安建设小柳州融入大柳州以城区建设为重点扩大规模完善功能加快推进城市化步伐完善城市功能实现城市容量扩张全力打造城市品牌构筑起经济发展的平台城市化水平提高2个百分点 机关企事业单位取消了实物分房政策催生了商品房新的市场需求 在建设小柳州融入大柳州 项目东部及南部为使用中的居民房单位宿舍和临街店面比较破旧有较好的商业气氛但档次不高 融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带广场东面 为规划中的县人民政府所在地北面为融安综合批发市场西南面为居民区环广场周边为城市道路广场总建设面积为120亩工程投资1000多万元 对本项目而言商业环境人文环境的逐步改善会带来更多的投资者和经营者销售通路会更宽广 同时长安广场的形象会清晰城市中心区的功能定位令本项目处于大型商业购物区范畴将明确指引目标客户的投资置业热情将其整合有利于本项目的宣传推广 三项目SWOT分析 31总表 S优势分析 W劣势分析 ?区位优势 ?地段优势 ?项目可塑性强 ?人气优势 ?交通优势 ?配套优势 ?规模大商业面积大 O机会分析 T威胁分析 ?区域商圈的商场功能面临调整 广场互补城区功能 对本项目有直接威胁 消费观念限制 32项目优势分析S ?区位优势 本项目所在地是融安河东的一级商业中心据最新的城建规划显示该区的城市功能拟调整为大型商业购物区商务中心区文化中心区其商业功能和旅游功能得到进一步加强成为融安城市生活和商业的核心区 本项目地处融安商业的核心范围拥有先天的区位优势对目标客户群有极强的吸引力 优势应用 本项目是融安的高价区其商业地位占据融安的制高点在宣传推广方面将有利于本项目 ?地段优势 桔香路是融安县最繁华的传统商业街其周边一带是本县商贾云集商机最深厚的地方是城市未来的一个商业旅游重心区 本项目位于桔香路中南段并与工商银行火车站汽车站相邻其地段优势无可替代市场潜力有待挖掘 优势应用 研展桔香路在融安商业娱乐的市场号召力将利于本项目的推广 ?项目可塑性强 本项目占地面积约8000平方米具备营造县中心大型商业楼盘的条件融安县区的规划将重新整合县中心区的商业旅游环境令本项目具备很强的可塑空间 优势应用 针对融安现有商业卖场购物功能的状况整合各方面资源为本项 目营造独特的项目个性 作为新的商业项目本项目具备了相当的规模在项目功能上可以规划地比较完善 ?人气优势 桔香路是融安居民消费的集中区本项目位于县中心区最繁华的商业街上为本项目带来大量的人流人气 优势应用 人流人气是今后经营的最大支持大量的人流能提供给目标客户信心的保证 ?交通优势 本项目四面环路交通网络四通八达出入方便快捷其所带来的密集的车流人流令本案的商用物业具有多元化发展的先天条件 优势应用 充分利用本项目交通优势将本项目商用物业的价值提升至融安首席繁华商业步行街从而保证开发商赢利空间的最大化 ?配套优势 项目所在地块位置存在的大问题是交通环境区域内部交通比较混乱机动车和非机动车停车位不足步行交通和机动车交通混杂 项目所在的十字街口是融安县的交通枢纽人车混行停车位严重不足占据路面停车成为交通最大隐患给项目规划带来必须考量因素 本项目作为新的商业楼盘可从规划阶段规避市场风险在配套方面获取优势满足该地区的停车需求获取更大商机 优势应用 在规划设计阶段充分考虑停车消费及住户使用功能为项目营销推广提供更完备条件 小结 项目的这些优势再结合个性化生活的商业楼盘规划营造以形成本项目极强的卖点 33项目劣势分析W ?规模大商业面积大商圈的商场功能面临调整广场互补城区功能 本项目作为商住一体开发住宅部分可考虑商务区的配套需求商场部分长安广场强调的是旅游文化功能而本项目则体现的是吃穿用住一站式的消费中心两者还是有区别的互补的 强调中心区的城市生活和商业核心区的地位会给大型购物娱乐区带来更多的客源和商机 ?目前融安商业项目营销手段落后 如前文所述将融安商业项目与柳州相比现阶段的营销手段只停留在引发出投资商铺的营销概念和个别出现返租回报以主力商家进驻带动商铺销售阶段是较为落后的 这样对本项目而言确是一个较好的介入时机利用先进地区较好的营销理念结合当地的实际情况可总结出适合本项目的营销策略在销售推广过程取得竞争优势 ?临街铺面拆迁促进租赁需求 近两年融安老城区大量的临街铺面被拆迁激发了商铺经营需求或租或买一些好地段的商铺会成为商家置业首选 本项目地处融安城东区的商业旺地会倍受投资者及用家的注意这种由拆迁导致的商住新需求将持续一定时间如建筑周期等对本项目而言是利好因素 35项目威胁分析T ?长安城市购物广场的先行对本项目有直接威胁 消费观念限制 2004年人均收入据统计局统计为5000多元经济承受能力较弱对价格很敏感假日消费经济还有待完善 ?国家政策频频出台房产销售市场门槛提高 近期国家对房地产市场的宏观调控政策频频出台银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策的出台及实施使商品房销售门槛的提高令整个房地产开发界面临洗牌局面要求发展商具备一定量的开发资金同时令销售许可时间延后 总 结 从以上SWOT分析可知本项目在区位地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势在项目因素等方面存在不足因本项目尚处于策划销售初始阶段只要能解决好种种不足及威胁的影响再辅以差异化的市场定位把握住市场机遇必能取得较理想的销售业绩为一体的综合性商业21形象主题定位 融安首席社区MAII 22支持点 ?地块所处地理位置在融安商界拥有至高地位具备极强的市场号召力 ?mall商城是一种集购物餐饮休闲娱乐于一体的大规模购物中心是目前最先进的商业形态 ?mall体现了城市功能的完善和提供现代城市生活方式的能力本项目借mall的形式来表述一站式消费中心的概念 ?都市mall依赖都市环境在都市的商业旺地成长消费者在这里得到的是生活质量的满足它的定位能体现项目的个性 23 项目名称建议 基于本项目发展商是实力雄厚的房开为使本项目以较为大器的感觉立足于市场同时结合相应的形象及主题敝司建议本项目命名为大世界商业中心 其它后备名称第一商城金源时代 31商场的商品定位及功能定位 楼层 功能定位 建 议 F1 街铺北面建材装饰区其它区不作功能限定 在东面内街引入一婚纱店作为主力店南面临街处引入一美容美发店作为主力店北面建为成行的建材装饰区通过三种主力行业带动首层商铺的人气和内街的繁荣 F2 潮流时尚用品专区数码区手机通讯区 荟萃最前卫的潮流新奇时尚精品包括服饰鞋帽精品IT音像制品特色饮食店铺均为独立式数码区为独立式店铺设计通过设立两家主力店而形成一个繁荣的数码区手机通讯区为大卖场 设计统一规划统一管理经营通过仅出售经营权而成行 F3 美食广场休闲娱乐区 中西美食娱乐城卡拉OK厅其中将网吧和游艺机中心作为三层的主力店 注 各楼层规划不同的功能以及商品组合是根据消费者的需求及消费习性还有各类型商品对租金的承受能力综合而定参考目前国外大型购物中心的功能规划大都是把商场的主力消费群所喜爱的商品设置在较低楼层以营造商场旺场的气氛而将电器办公类等相对较冷场的商品摆放在较高楼层另外又把大众喜好的美食娱乐类放在商场的最高楼层是为了带动较高楼层的人流量不同楼层设置不同的主题是希望能达到消费人流平均分布的目的 32商品定位 以经营中高档商品为主提供完善的配套及特色服务全面提升经营形象体现项目定位优势及长远市场竞争力 33功能定位 ?融安全新概念的立体园林商城 ?全面导入园林绿化强化旅游功能 ?传统骑楼商业文化的现代版承传百年繁华 ?具有极强的休闲观光购物功能集购食娱休于一体 四商场目标客户定位 41租赁使用商场的目标群分析 ?消费群 品牌形象店连锁店专业店传统商户个体工商户 ?特征 ?以经营中高档服装鞋帽金银玉器生活用品精品等传统商品为主 ?中小型商户具备精品特色经营意识 ?对整体区域形象及交通条件提升加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观 ?近年出现大批年轻创业经营商户经营潮流前卫产品吸引众多青少年消费群体 42商场的目标消费群分析 其实商场与明星商品品牌一样都必须要有自己的追捧者即目标消费群而商场的市场定位和功能规划的制订亦是以目标消费群的需求为基础的若要分析本项目的目标消费群则一般可按以下方面去进行 ?1525岁 ?属于冲动消费心理而且有很大的自主支配权喜欢攀比追求新事物新潮流带有一定消费盲目性 ?消费以中低档为主以购买快速消耗商品为主包括服装鞋类精品小食音像制品IT产品体育用品为主 ?2535岁 ?具有一定的经济能力及支配权追求品牌和享乐消费心理较为成熟 ?消费力以中高档为主是主力消费群体以购买中高档实用型产 品为主包括电器IT产品服装鞋化妆品音像图书制品钟表家居用品 ?3545岁 ?较强经济能力及支配权追求品牌实用型产品为主消费心理成熟 ?消费以中高档为主购买中档耐用型保值产品为主包括古玩字画玉器家居用品服装鞋类化妆品音像图书制品等 ?注重品牌商品的内涵注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受 ?旅游客户群体 ?亲身体验商业步行街特色而前来购物观光消费具有一定的冲动性和随意 ?传统的中档商品较受欢迎消费以中高为主 ?是主力消费群之一从而带动购物饮食娱乐消费 43商场的目标投资经营者分析 ?以投资为目的投资人士 本项目是融安最兴旺的商业圈地块位居融安的核心路段人流量车流量较大在融安有较强的知名度随着融安改造工程的不断深入该地段的人流客流物流将会有极大的改善和提升其商业价值 同时此区域是政府重点扶持改造的商业街区商业氛围浓厚客流物流有保证保证本商场铺位出租或出售具有高价位的内在价值这些都对投资人士有巨大吸引力 另一方面众多投资者都希望能找到一个投资风险相对低回报大 并且更大升值潜力的投资渠道而一铺养三代的思想早已深入民心如果在区域内有租价或售价合适的铺位推出并使投资客看到本项目美好的经营与投资前景必定能吸引众多投资人士购买本项目商铺 出于对商铺的管理角度考虑以及对本项目情况的了解投资者多以本地人为主 ?以经营为目的的商家 项目所在地浓厚的商业氛围政府正努力对该区域商业环境的改造令众多商家看好该商圈但现时项目地段低档次的购物环境及经营的同质性令众多有实力的商家止步 针对此类商家本项目应改善商场的内部购物环境确定商场的经营主题同时设定多种优惠付款方式简化付款手续提供优质服务令铺位买卖付款更贴近经营商家的心理习惯并在宣传包装方面营造出独特的经营风格和经营兴旺的前景吸引此类客户购买本商场商铺 第四章 整体规划建议 一项目总体规划思路 本项目的形象定位是以都市mall为主题打造未来的商业模式shoppingmall将成为本项目总体规划的主线随着人民生活水平和文化素质的提高消费购物不在仅仅为满足物质生活的需要而是将购物视为集购物休闲娱乐旅游文化交流为一体的一种精神享受过程于是集多种功能于一身的规模庞大的商业物业项目摩尔 mall 现代购物中心应运而生成为都市人的生活乐园 11 MALL的概念 SHOPPING MALL是以大型零售业为主体集众多商店为辅助形成多功能商业服务设施集合体的商业物业项目也就是在一个大型商厦中由一个管理机构组织协调和规划把一系列零售商店服务机构组织在一起向消费者提供购物休闲娱乐饮食等各种服务的一站式消费中心Shoppingmall在美国是指市区的大型购物中心MALL是指购物乐园 MALL具有以下三个特点 ?大建筑规模大占地面积大经营面积大停车场规模大 ?多店铺多行业全功能多集购物餐饮休闲娱乐文化服务于一体 ?经营主题明确 按照所处地理位置自身条件及当地零售商业发展状况确定目标市场然后据此定位引入相应零售商配合其市场定位 12建立具有中国特色的MALL 国内居民人均收入及消费支出持续增长平均购买力不断增强商业市场正面临着向更高层次发展的市场呼唤和历史契机按照中国目前的经济状况零售商业发展态势未来发展规划人们对生活质量水平的提高在中国发展具备优良购物环境提供大型休闲场所及停车场集购物休闲娱乐餐饮文化及服务等各功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟MALL的出现也是中国商业业态优化组合的必然趋势 MALL是目前国际商业发展的最高业态是商业史上继百货连锁经营仓储式货仓后的第四次革命正迅速成为现代商业的主流这种新生代的购物中心不仅满足购物需要而且满足文化娱乐饮食等需求大大增加了购物中心的吸引力延长了购物者的停留时间这是大型商厦发 展的未来方向 二建筑风格建议 21商场建筑设计建议 商业物业的建筑必须与项目定位和功能定位相符合充分满足商铺的销售与招租的需要并适合商家的经营活动这是市场对商业物业建筑设计提出的要求 对于本项目的建筑我们建议发展商从建筑形式方面去考虑在中国传统的商业物业主要是一些临街的商铺这类商业物业单体建筑规模很小但往往会占据着传统的商业旺地形成一定规模的商业街如广州的北京路上下九商业街 南宁的民生路兴宁路步行街 近年来购物中心逐渐成为主流商业物业的建筑形式类似shoppingmall的超大型购物中心也相继亮相我国的商业物业市场如广州的天河城广场时代广场商业物业无论以何种形式出现其形体景观及物理特征在很大程度上都要充分考虑到中国的文化背景消费特性和审美观才能得到市场认同 22具体建议 ?本商厦内部设置步行街 充分利用地块的商业价值建议将本商厦设计成围合式的步行街并形成独特的项目个性 ?裙楼建筑风格外立面以现代式及岭南特色为主 建议首层西南面骑楼设计23层外立面采用落地玻璃设计为主兼顾广告牌位设计 ?整体装饰风格建议 将传统建筑文化与现代建筑文化融合一起包括造型色彩材料结合商场使用设计特色各类装饰品艺术雕刻字画灯具广告招牌花卉统一设计制作注重建筑物灯光影的夜间效果营造一种旅游文化与休闲购物的和谐氛围 ?各楼层装修设计以简约为主 室内装修以简约为主强调空间和材料的搭配体现开阔明亮艺术氛围浓厚特色体现各楼层功能经营特色并充分将室外景观自然过度到室内 所有商铺广告招牌户外灯箱吊旗POP的设置均由商场统一制定力求完整统一形象 三环境设计建议 宽敞舒适的购物环境是每个成功的购物中心所必须提供的硬件真正吸引消费者入场的是商场内琳琅满目的商品只有靠商场内清晰的功能分区完善的商户组合才能对消费者产生持久而浓厚的吸引力不断延续旺场的局面仅靠花巧的建筑装修来吸引消费者只能是短暂的只能长期对游客起一定的诱惑作用而本项目的主力核心消费者是融安的常住居民多次莅临之后就对特色装修麻木缺乏新意靠游客是完全难以支撑起本项目的日常运作 因此敝司建议商场内部的主体硬件以简洁明快的建材作为装饰结合不同的颜色组合将商场构筑成一个现代感强宽敞明亮的舒适购物环境 同时也要考虑商场装修设置的特色和多变性及灵活性使商场在既定的形象风格和特色的基础上能不断制造新鲜感从而吸引不同类型的客户增强商场的竞争力 31花的海洋 利用多变的鲜花作为商场的点缀营造浪漫的商场气氛一来可以形成商场的装修特色之一使商场更有生气如上海的巴黎春天商城二来容易以不同类型的鲜花配合不同的节日配合不同的功能区配合不同的商家进行促销推广例如在春节用桃花水仙在情人节期间用玫瑰花在母亲节期间用康乃馨将人的购物情绪融入喜庆节日的无限欢欣当中激发其购物冲动充分将浪漫的主题发挥出来使之与休闲购物相结合使消费者能充分感受到本商场独有的购物乐趣从而赢得更多更稳定的消费群 32动态园林休闲区 同时建议在商场的广场小广场及走道等位置设置小型假山瀑布和1-2棵棕榈树加以点缀并规划成休闲区除了可增强商场的动感和生机外还可创造一个更悠闲舒适的购物环境 33音乐无限 音乐是永恒的主题根据不同的商品区域播放不同的背景音乐对调动消费者的购物情绪有极大的作用还可调节商场的购物气氛既可成为商场可变的活动特色又可增强商场的购物气氛和档次使消费者更加乐而忘返 34艺术之都 另外建议在商场的恰当部位安放油画和小型艺术雕塑以增强商场的艺术氛围和档次使之与鲜花瀑布音乐相融相衬构筑一个典雅舒适的现代购物商城 四设施配套建议 项目配套包括设备设施的硬件配套和商场的软件配套硬件配套是本项目的重要支持点是继地段因素之后在产品的可感性方面能直接让目标客户感知的内容 41商用项目的主要配套 项目 大型商厦 专业市场 硬件配套 载客电梯载货电梯手扶电梯停车场中央空调智能化保安系统消防系统电子商务平台电子通讯系统仓储空间等 载货电梯大型物流停车场智能化保安系统消防系统电子商务平台电子通讯系统大型仓库大型计量工具等 软件配套 物业管理商业管理配送中心租赁服务中心等 物业管理商业管理运输管理商务服务组织行业协会商会等 42规划配套设施的原则建议 配套设施并不是越多越好过多配套只会造成开发成本上升经营成本上升导致售价上升租金上升配套不足显然不足以支持商场的营运建议发展商在规划配套设施时认真考虑以下要求 ?适度性原则 各种类型商用物业对于配套设施的要求也不同设施的配套应符合商场档次水平每一个类型的项目要配套与之相适合的设备设施 ?实用性原则 设施配套要遵循适用适量原则避免无谓的浪费专业市场除了需要考虑人流之外更多的还是要考虑物流需要的配套 ?超前性原则 要使商场经营能够持续兴旺并在一段时期内保持市场的竞争水平设施配套必须具有超前意识发展商应对未来几年商用物业市场的发展趋势作出准确的预测制定适当的超前策略 五商铺间隔建议 在商用物业的规划过程中商铺间隔是整体规划的一个重要步骤商铺间隔的合理与否在很大程度上影响到商铺的销售进度也会影响到物业自身的经营和管理商铺如何间隔须从市场的需求出发从开发到配套都严格遵循市场发展的态势站在商家经营者和管理者的角度考虑问题力求能够使商场商铺的间隔更加适合市场的需求适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动这样所开发出来的物业才会适销对路 51大小商铺间隔的对比分析 优 势 不 足 小商铺间隔 商铺销售总价降低能适应更多投资者购买加快销售进度迅速回笼开发资金 商铺小租值低便于小商户招商 业主太多业主的经营主导性随意性过大管理机构难以统一招商统一管理难以主导商场经营状况 商铺分散难以引进大型商家或知名商户驻场经营商场以散户经营为主对消费者缺乏吸引力 小商场用家以个体户为主商场整体档次降低 大商铺间隔 适合大型商户要求便于引进主力店 便于统一管理 大商场大流通格局商场档次较高 投资门槛增高阻碍了销售进度 商铺大租金额则高中小商户进驻经营成本则大招商有难度 52相关建议 进行商铺间隔必须以商铺的功能作为导向在不改变整体功能的前提下充分考虑商家的需要使间隔出来的商铺适应主力商户的需求适应客流流向并规划出一定的公共空间以满足商场持续发展的需要 ?适应主力商户 主力商户是大型商用物业重要的支撑力量几乎每一个大型的商用物业都会选择主力商户进驻天河城广场有天贸南大百货吉之岛中华广场有中华百货吉之岛但是并不是所有商场都能够适合大型商家的进驻这不仅是因为大型商家对地段人流经营面积的要求十分高而且对商场的经营格局功能分区硬件配套设施要求极为严格一些国际知名的大型商家选择经营场所的要求近乎苛刻 大型商家选址的困难反映出商业的传统经营模式与国际大商业的经营理念存在着差距无论如何作为商用物业的发展商在开发项目的时候不仅要选择适合的地段和符合市场发展趋势的市场定位更要注重商铺规划格局的设置适应主力商户的使用要求从根本上满足主力商户长远经营发展需要为主力商户进驻经营并带动整个商场的兴 旺奠定必要的基础 ?适应人流流向 从整体上对商场的顾客流向作系统的规划以便在商场投入使用后能够合理的引导客户流向延长消费者在商场内的停留时间以增加他们购物的机会形成商场一派兴旺的景象 商场的客流导向设计不仅仅解决商场内部的人流交通与疏散问题它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流的沟通关系商场平面或立体人流自然顺畅与平均分配关系设计来往的客流导向系统根本的目的就是最大限度地避免商场内出现盲区和死角并考虑顾客在商场内浏览商品和购物时的感受为消费者营造一个自然舒适轻松的购物环境 53商铺间隔具体建议 楼层 功能定位 商铺间隔 面积 层高建议 B1 地下停车场 兼作超市仓储 2000? 5米 F1 街铺 采用落地玻璃围蔽独立式商铺设计 10-20?40 20-30?40 30-40?20 4米 F2 流行前线时尚用品部分 采用敞开式独立式组合为主 5-8?358-10?5010-20?15 4米 F3 娱乐休闲部分 围合式设计为主 200-300?35300-500?35 500?以上30 4米 注 考虑大型超市的仓储功能建议发展商预留一定空间B1层高能保持在5米左右 54商户组合建议 楼层 目标经营商户 主力商户比例 散户比例 B1 停车场 F1街铺区 百货店家电店建材店彩扩餐饮儿童乐园化妆品信息电子视听器材精品服饰童装童玩珠宝首饰工艺礼品珠宝钟表眼镜文具玩具皮具箱包鞋帽运动用品休闲生活馆 游戏机中心餐饮图书茶馆酒吧的士高 商场的出入口不宜过多防止消费人群过早流失主入口设在显眼位置而且门面要够宽敞是商场入口的必要条件以方便从人流最旺的路段直接引入人流 72交通组织 ?垂直交通组织 建议设一手扶电梯在中庭外围令到搭乘手扶电梯的人流外露于中庭显示一种人流旺盛的场面另外手扶电梯的朝向对消费者的流动应具有一定的指引作用引导消费者均匀分布于场内达到利用一台手扶电梯就带活二三层楼的目的 针对商厦3层娱乐功能建议设1部室外垂直观光梯增强观光价值缩短上下时间并考虑经营时间错开因素 ?平面交通组织 对于人流的引导及输送务必要形成一个循环的布局避免出现死角位另外要注意的是货物的平层输送 73物流输送 ?仓库的预留 不同行业经营者对仓库存在不同的需求情况利用较高楼层或商场偏僻位预留作仓库可以解除商家的部分担忧 ?货梯的设置 商场内设置货梯是必不可少的但必须货梯的位置使货梯出口到商场各个铺位有一个适中的距离货梯尽可能设在功能区的中段 ?运输通路 通入地下车库的车道应设计成单向行驶从一边进从另一边出车辆不走回头路 ?卸货位 地下车库应预留一定的卸货位并且尽可能将干货和湿货的卸货区分开并且卸货区应接近商场货梯 另外户外露天亦应留有卸货位以方便大型运输车辆的停放及卸货 74辅助性服务设施 ?休闲区 休闲区设置的目的是缓解消费者购物时的劳累感延长其在商场的逗留时间一般设在中庭旁宽阔的通道或设备房旁在二三层应增加设置 餐厅美食广场等同样也起到休闲区的作用 ?洗手间 一般逛商场的消费者以女士居多并且女性使用洗手间的平均时间较长所以在设计洗手间时应该将女性部分面积适当增大 商场每层之间都应设有洗手间最低限度每隔一层要有并且导向指示标识一定要清晰明确 ?公用电话卡式电话 虽然现时手提电话的普及率很高但部分消费者以学生为主仍需要使用公用电话作为对外的联络工具让她们在需要使用电话时仍能留在商场内消除某些导致消费者离场的因素 ?自助式售货机柜员机 自助式售货机既能为消费者提供方便又能增加卖场气氛主要设置在公共通道上柜员机同样能为现金不足的消费者提供方便 八住宅部分规划建议 住宅部分的销售难度相对于商业部分的销售难度低很多由于时间仓促我司在此暂不详述 第五章 总体营销推广方案 一总体推广战略思路 根据富诚公司市场研究部对融安房地产市场的跟踪对于现时融安房地产及县中心区商业楼市的状况与变化我司建议本项目在营销推广时制定以下的总体营销推广方案 总体策划思路 1在项目的原始积累阶段成立商业管理公司采取招商提前进入的策略为本项目的顺利销售做好铺垫工作并在此时开始包装项目现场来提高项目的认知度 2在项目的引导销售阶段举办财富论坛暨本项推介会并进行 内部登记进入储客期蓄势待发 3在项目前期利用政府部门对项目周边市政规划前景公布及进行炒作提升项目区域形象迅速成为市场焦点此期间开始对项目进行形象铺垫宣传 4在项目的强势推广阶段加强项目各方面及销售信息的宣传攻势进行排队轮号首次公开发售采用 连租约销售的策略将销售的热烈氛围推向高潮 5在销售持续阶段提出利润分成制造新的新闻炒作热点迅速扩大商铺的销售 6在销售末期提出购铺易计划迅速扫清尾货帮助发展商迅速回笼资金 二营销策略 21总体营销思路 思路一 创融安首个都市 Mall 思路二 创融安首个大型双首层街铺 广场 思路三 创融安首个园林休闲式购物商城 思路四 成立商业管理公司同时制定招商政策 思路五 招商提前介入招商工作先期进行销售与招商安排同一公司的人员跟进 思路六 举办财富论坛暨项目推介会 思路七 引入主力商户进驻迅速提高知名度 思路八 采用连租约销售策略将销售推向高潮 思路九 实施利润分成计划经营投资两不误 思路十 实施购铺易计划卖铺送好礼 三事件营销策略 以上富诚公司所提到的策划思路及策划方案在实施的时候如果可以配合相应的营销事件将会加大其推广策划的炒作性令每一次推广发挥最佳的销售效果 以下敝司将提出一些营销事件的初步建议届时会根据市场的变化作出专业调整 事件一 成立商业管理公司制定优先招商计划 事件二 举办融安大型时尚品牌服装SHOW 事件三 举办财富论坛暨项目推介会 事件四 大型主力商家进驻暨新闻发布会 事件五 开盘日购铺优惠大行动 事件六 举办商铺投资大赢家铺经论坛研讨会 事件七 节假日举办步行街时装SHOW婚纱SHOW彩绘SHOW 事件八 交铺暨举办商铺经营大赢家铺经论坛研讨会 四项目定价策略 项目价格定位在销售中起着重要作用它直接影响着竞争对手和消费者对项目的购买行为可能产生的直接反映对项目的销售速度起着制约作用因此营销部对本项目的定价方向作出如下分析及建议 41定价考虑因素 制定价格策略时须考虑市场竞争业态的变化迎合消费者的购买 心理因素 根据项目目前的租价水平及整体价格策略需要在确保销售率实现的基础上考虑 项目如何在市场竞争中确立自己的品牌优势巩固及塑造发展商自己的品牌形象为日后的销售及发展打下良好的基础 以上是作为定价时的一个参考因素最终还须在定价时作一个适当的调整务求令整体价格合理 42商场销售价格建议 com售价格建议 综合市场在售楼盘的资料以及本项目实际情况以现时市场价格的水平看我司认为本项目以下的价格定位是贴近市场的 ?街铺 开发项目 西面临街铺 南面临街铺 北面临街铺 均价元? 11000 8500 7000 ?商场 开发项目 首层内铺 2层商铺 均价元? 5000-7000 4000 43住宅部分价格建议 均价900元? 五招商策略 小区商铺比较分散商铺销售后即可随时开张营业通常无需统一管理统一经营商铺销售出去发展商就算完成任务了但大型商厦和专 业市场即使将商铺销售一空也不代表项目就开发成功只是从开发到销售这个阶段的完结商场接下来最重大的工作是筹措开业即招商招租 招商工作成功与否将直接影响商铺的销售成交进度招商工作做得好可以吸引不少知名品牌店或特色产品的经销商签约必能让投资者增强投资信心 由于市场竞争激烈资金回笼的压力越来越大商用物业发展商的职能已发生明显变化原来只负责项目的开发建设为了加速销售迫使发展商在商铺销售过程中兼顾了商场管理方的招商 51策略一提前介入制定招商政策 com策在销售期介入制定是发展商和投资者两方面的要求 ?发展商对商铺销售的要求 商用物业销售要求发展商必须给投资者一个投资信心关键的工作就是把商场未来的经营运作经营特色经营品种经营手法经营规模经济效益传递给投资者让投资者对项目有更详尽的认知帮助投资者建立获利的信心从而令销售速度加快 ?投资者对商铺投资的要求 提前介入制定招商政策可大大缩短商场的开业时间让投资者感觉到即买即收租的有利局面 com建议 ?招商工作在销售工作开展前介入 敝司建议最好在规划设计和建设阶段招商工作就已经开始介入 并做好招商准备工作然后在销售期间与销售同步展开工作预先制定招商政策和招商措施 52策略二有意识选择商户 商场经营是否成功很大程度取决于商户的构成但不是所有想来的商家都给他来不同规模不同定位的商场有不同的商户结构进不进不是由市场也不是由商户自主决定的而是由发展商和策划公司预先策划决定的想来的不一定让他来没想过要来却与商场定位相符的商户我们要千方百计请他进来 com择两大原则 ?经营商品或服务要合理搭配让进驻商户有足够经营空间 商品或服务合理搭配可以有效营造商场的购物气氛如果过于重叠商户在经营上会造成竞争的激烈化无谓的竞争只会促使在同一个有限空间内的商家们只求生存难有发展最终导致商场难以为继 ?商户的选择要保证有稳定的租金收入让投资者能快速回收资金 长期稳定和有实力的商户往往需要较大面积的商铺但付出的租金相对较低与业主快速回收的愿望相抵触而对于一些小商户虽然可以支付较高的租金却缺乏长期而稳定的保障因此商户的选择必须处理好长期收益与短期收益的问题保证租金收入持续和稳定 com驻三大要求 ?知名或连锁商户 知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位吸引消费人流和提 供稳定的租金收入越多品牌商户进驻商场形象越佳知名商户的进驻一方面对消费的核心消费者形成强大的吸引力另一方面知名商户的形象也能使商场的形象更加深化在主力商家的进驻中得到充分体现 ?个性鲜明的特色商户 不同的商户会带来不同的消费群某些商户个性鲜明形象突出容易给消费者留下深刻印象丰富了商场整体的经营特色例如广州天河城当年引进吉之岛吉之岛内设一站式购物超市未来街市每天吸引无数消费客流使吉之岛已俨然成为天河城广场的代名词特色商户的带动作用可见一斑 ?能吸引人流量的商户 有一些商户不一定是知名品牌不一定付得起很高的租金却能吸引大规模的人流量带动商场购物增长对这些商户要重点引进如娱乐场所美食广场等对商场吸引人流量有重大贡献 53策略三经营商品类别与商场定为一致 经营商品类别与商场定位一致对于大型商厦购物中心来说是比较复杂的招商问题既要与商场定位保持一致又要避免雷同使商户之间能进行差异化经营 实施经营商品与商场定位一致的策略从制定整体的招商策略租赁策略经营品种策略及商户入场资格入手严格控制商户的种类数量质量有助于整个商场的经营结构和功能分区维持有序的格局保证场内的质量和品质避免商家随便转换经营品种改变销售策略改变铺位设计而偏离整个商场经营理念 第六章 合作方式建议 一全程代理式 富诚全权代理项目的营销策划市场推广广告发布销售执行招商等关于项目的销售招商推广事宜 ? 代理佣金按销售额的3计算招商部分按单位面积提取两个月租金计算 ? 富诚承担广告和推广费用负责项目营销推广的全部工作开发商予以配合 ? 富诚负责售楼现场的管理承担销售管理费用及销售人员工资 ? 开发商提供可以直接使用的售楼中心 二营销顾问式 由富诚派出营销顾问和开发商共同组建销售团队给予项目市场推广策划支持和销售指导成立营销中心富诚公司派出2名资深营销管理人员兼任项目营销中心总经理和营销执行总监其它人员由开发商或富诚公司组建统一归口营销中心管理运作营销中心实行人事劳资独立核算工资及费用包干使用 ? 营销中心费用按销售额的15提取由项目营销中心对所属编制人员的工资及费用包干使用 ? 工资及费用的包干范围包括 A 营销中心所有管理人员市场推广人员销售人员的月工资 B 营销中心销售人员销售部经理销售执行总监的销售提成 C 营销中心销售管理人员市场推广人员的奖金 D 营销中心为促进销售业绩按规定发放的销售人员销售部月度冠军奖 E 营销中心设立的其它奖项 ? 营销中心负责营销策略和销售方案的制定 ? 营销中心负责广告策划创意及广告计划的制定 ? 营销中心负责销售人员的业务培训等 ? 营销中心负责市场推广销售成交按揭办理等方面的工作 ? 开发商承担广告费用 ? 开发商提供可以直接使用的售楼中心 三策划提案式 富诚只负责提供客户满意的策划方案和平面广告创意设计过程执行由开发商负责 ? 营销策划费用按每年8万元计算 ? 富诚负责市场调查营销策划方案制定 ? 富诚负责平面广告创意设计 ? 开发商负责方案执行和物料制作过程 ? 执行和制作过程中的方案修改富诚另行收费 结 语 本策划从市场大环境入手结合融安的具体情况加上我司的专业经验得出因准备的时间比较仓促本案中还有许多细节有待双方共同沟通才能最后确定 非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之推广策划工作敝司深信凭籍丰富的专业经验和无比的工作热诚在项目的推广销售工作中必定会全力以赴做到最好 柳州市富诚房地产营销策划有限责任公司 2005年9月27日 投资建议书可行性研究用于项目立项申请融资申请银行贷款申请政府批地等可行性研究报告是从事一种经济活动 投资 之前双方要从经济技术生产供销直 到社会各种环境法律等各种因素进行具体调查研究分析确定有利和不利的因素项目是否可行估计成功率大小经济效益和社会效果程度为决策者和主 管机关审批的上报文件可行性研究报告析确定有利和不利的因素项目是否可行估计成功率大小经济效益和社会效果程度为决策者和主 管机关审批可行性研究报告用于项目立项申请融资申请银行贷款申请政府批地等可行性研究报告是从事一种经济活动 投资 之前双方要从经济技术生产供销直 到社会各种环境法律等各种因素进行具体调查研究分析确定有利和不利的因素项的上报文件用于项目立项申请融资申请银行贷款申请政府批地等可行性研究报告是从事一种经济活动 投资 之前双方要从经济技术生产供销直 到社会各种环境法律等各种因素进行具体调查研究分