京发改_(2005)2662号

北京市物业服务收费管理办法(试行)和北京市经济适用 住房小区物业服务收费政府指导价收费的通告 京发改 (2005)2662号 为我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理》和《物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现将《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》予以发布，自2006年1月1日起施行。 在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。 按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。                        特此通告。 附件：1、北京市物业服务收费管理办法（试行） 2、北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准 二00五年十二月十九日 附件1： 北京市物业服务收费管理办法(试行) 第一条　为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。 第二条　本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。 第三条　本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条　政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。 第五条　本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。 实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。 第六条　经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。 经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》（京政办发[1998]54号）文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。 危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）政策的危改回迁小区。 第七条　实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。 第八条　物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。 第九条　实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。 第十条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护费用； （六）办公费用； （七）物业管理企业固定资产折旧； （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （九）经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第十一条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第十二条　物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 第十三条　执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。 第十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第十五条　业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 第十六条　物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。 第十七条　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 第十八条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 第十九条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。 第二十条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 第二十一条　物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。 第二十二条　市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。 第二十三条　本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。 第二十四条　本办法自2006年1月1日起执行。 《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字[2000]163号）、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1998]第394号）、《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》（京价（房）字[1996]第274号）同时废止。 附件2： 北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准 一、经济适用住房小区物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平方米?月 服务内容 服务范围 服务标准 综合管理 小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事务的管理 (1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； (2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； (3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场； (4)协助召开业主大会并配合其运作； (5)管理规章健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全； (6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准； (7)全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗； (8)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60%； (9)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行； (10)投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险(0.04元/建筑平方米·月)。 物业共用部位、共用设施设备日常运行维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。 (1) 楼房及小区共用部位共用设施的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》； (2) 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用； (3) 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损； (4) 楼外园区道路照明能源费用。 服务内容 服务范围 服务标准 绿化养护 小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。 按市园林局规定的三级养护标准养护。 清洁卫生 小区规划红线以内，业主户门以外。 (1) 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾箱、桶及垃圾进行管理； (2) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物； (3) 按规定进行消毒、灭鼠等活动； (4) 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫； (5)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维护正常的生活秩序。 秩序维护 小区规划红线以内，业主户门以外。 (1) 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施； (2) 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅； (3) 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。       注：1.以上收费标准已含物业管理企业的营业税及附加，不能上浮，下浮不限。 2.单元楼内公共部位照明能源费按户分摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。 3.未成立业主大会的住宅区，住宅改变使用性质用于从事经营活动场所的，物业管理企业可以按不高于该小区住宅物业服务收费标准5倍确定物业服务收费标准。 二、经济适用住房小区电梯运行维护费指导价标准：单元：元/部?年 楼层分类 电梯类型 运行梯 备用梯 高峰梯 备注 15层及以下的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费 交流调压调速 29609 2961 6580 以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。 交流调频调压调速 28492 2849 6332 15层及以下的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费 交流调压调速 58347 5835 12966 交流调频调压调速 57230 5723 12718 16-25层的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费 交流调压调速 39665 3966 8814 以20层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。 交流调频调压调速 38548 3855 8566 16-25层的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费 交流调压调速 68492 6849 15220 交流调频调压调速 67374 6737 14972 26层及以上的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费 交流调压调速 43017 4312 9559 以30层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。 交流调频调压调速 41899 4190 9311 26层及以上的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费 交流调压调速 71755 7176 15946 交流调频调压调速 70638 7964 15697             注：(1)电梯运行维护费已含营业税和附加，不能上浮，下浮不限。 (2)电梯运行维护费按住宅建筑面积分摊。 电梯服务标准： (1)主梯6：00—24：00不间断运行，0：00—6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客； (2)凡有高峰梯时，在高峰期6点—8点、17点—19点与主梯同时运行； (3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。 (4)一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。 三、经济适用住房小区生活饮用水水泵运行维护费政府指导价标准 （一）高压、变频水泵运行维护费用标准。 1.高压、变频水泵运行维护费：0.10元/建筑平方米-月，不能上浮，下浮不限。 2.运行、维修费包括工资、管理费、电费、水质化验费、水箱清洗费、主泵和备用泵的维修、消防泵试泵费、普查费、消毒费、营业税及附加等。 （二）服务标准 1.保证居民正常生活用水，有停水处置预案； 2.水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格； 3.维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定； 4.禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱； 5.发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒。 四、经济适用住房小区住宅安全防范设施设备、住宅消防设施设备日常运行维护费政府指导价标准 (一)安全防范设施设备日常运行维护费0.05元／建筑平方米?月，不能上浮，下浮不限。 住宅区安全技术防范产品主要包括：门禁系统(可视、非可视及磁卡)、报警系统、电视监控系统、中央监控室和电子巡查系统等。 物业管理企业只提供门禁系统(可视、非可视及磁卡)安全技术防范产品运行维护服务的，按不高于0.02元／建筑平方米?月标准收取费用。 (二)消防设施设备日常运行维护费：多层住宅0.05元／建筑平方米?月、高层住宅0.10元／建筑平方米?月，不能上浮，下浮不限。 住宅区消防设施设备主要包括室内外消火栓、消防架、灭火器、消防安全标志和火灾自动报警系统等。同时物业管理企业按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供以下服务： 1．制定消防安全制度，落实消防安全责任。 2．开展消防安全宣传教育。 3．进行经常性的消防安全检查，及时消除火灾隐患。 4．划定和设置停车泊位及设施时，不得占用、堵塞消防车通道。对占用、堵塞消防车通道的行为，及时制止、纠正。 5．保障公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、安全出口等设施符合消防安全要求。