(最新)泗阳商业及商业地产发展阶段研究-修改稿

(最新)泗阳商业及商业地产发展阶段研究-修改稿 泗阳雨润中央新天地 泗阳商业及商业地产发展阶段研究 泗阳雨润中央新天地营销部 彭永红 2011-2-28 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 目 录 前言............................................................................................................................................................... 3 1、街区商业发展 ................................................................................................................................. 4 2、商业街的发展 ................................................................................................................................. 8 3、社区商业发展 ................................................................................................................................. 9 4、专业市场和批发市场发展 ........................................................................................................... 10 二、中华广场阶段 ......................................................................................................................................11 1、街区商业发展 ................................................................................................................................11 2、商业街发展................................................................................................................................... 14 3、社区商业发展 ............................................................................................................................... 14 4、专业市场和批发市场发展 ........................................................................................................... 14 三、华润苏果广场阶段 ............................................................................................................................. 16 1、街区商业发展 ............................................................................................................................... 16 2、商业街发展................................................................................................................................... 19 3、社区商业发展 ............................................................................................................................... 19 4、专业市场和批发市场发展 ........................................................................................................... 20 四、未来发展及竞争环境预测 ................................................................................................................. 20 1、街区商业发展及竞争环境预测 ................................................................................................... 20 2、商业街发展预测——女人街将迎来新的发展 ........................................................................... 22 3、社区商业预计将有所作为 ........................................................................................................... 22 4、专业市场和批发市场预计在短期内难有突破性发展 ............................................................... 22 五、本案的发展机会分析 ......................................................................................................................... 23 1、商业消费观念活跃，品牌效应明显，将大大降低本案发展成本 ........................................... 23 2、综合体的商业优势，将使得本案在未来竞争中占据更多话语权 ........................................... 23 3、时尚品牌百货将填补市场的空白，形成本案所在商业中心的核心竞争力 ........................... 23 六、商业街的发展机会 ............................................................................................................................. 23 1、主经营是商业经营的方向 ....................................................................................................... 23 2、引入管理公司或者成立专门的管理团队，实行初期经营管理 ............................................... 24 3、主力店应当具备商业创新能力和极大的市场活力 ................................................................... 24 结束语......................................................................................................................................................... 25 2 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 前言 有关泗阳商业和商业地产的基本情况，在前一阶段的相关资料中都有详细的论述和介绍。为了避免简单重复，经过思考本文拟采用实证研究方法和定性研究相结合，通过对泗阳市民、经营者和房地产业内人士的走访和调查，加上个人的了解，还原泗阳商业发展的过程。 本文希望通过对泗阳商业及发展历史的研究，发现其发展规律，并初步预测未来泗阳商业的竞争，特别是中心商业的竞争格局和基本态势，从而为本案规避市场竞争，寻找市场发展机会提供有价值的经验。 本文将泗阳商业发展分为三个阶段、四种商业形态进行对比研究，三个阶段分别是花园口阶段、中华广场阶段、华润苏果广场阶段，每一个阶段对应着街区商业、商业街、专业和批发市场、社区商业等四种商业形态。基于以上基础，对泗阳上商业发展变化进行了较为详细的介绍，分析其发展过程和特点。 对未来商业竞争的预测，则结合商业发展的过程和对现有商业规划基本情况的了解，分析未来商业发展的趋势，提出了人民路中轴商业，以及未来众兴路南线、淮海路中线、北京路北线商业发展的基本态势，据此，分析了本案未来发展的机会。 3 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 一、花园口阶段 , 时间:2006年以前 , 代表性商业业态:超市、专业店、大众百货 , 主力店:农工商超市、苏宁电器、五星电器、欢乐时光、亚细亚购物中心、金贸购物中心 , 街区商业:人民路、众兴路、淮海路、解放路、桃园路 , 商业街:女人街、美食街 , 专业和批发市场:振兴商贸城——碧云商城 , 社区商业:桃州名都、玫苑小区、桃园小区 主要特点:主要 依托地理优势， 依靠泗阳大桥桥 头堡优势聚集城 南、以众兴路吸 纳东西、凭人民 路积聚城北，依 靠传统的商业消 费习惯，形成了 最早的商业聚集 中心。人民路、 淮海路、桃园路 等主题商业经营逐渐兴起。这一时期特色商业街和主题商业发展尚处在起步阶段，社区商业功能 还十分单一，仅能满足简单的日常生活需要，专业市场还存在于传统的农贸市场、副食品市场之 中，还未真正形成。 1、街区商业发展 , 人民路(电视塔——花园口段) (1)主要经营业态 4 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、数码销售、维修服务、小型餐饮、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。 (2)街区发展特点 本阶段人民路商业还比较初级，经营模式单一，以家庭生活服务为主要内容;以数码、电子为主的主题商业形成了一定的规模，聚集效应初步显现;金融、电信等成为本阶段的主要形象门店;百货商场主要是金贸大厦一层，以传统百货为主，面向普通大众消费为主。 , 众兴路(桃园路——解放路段) (1)主要经营业态 超市、家电卖场、休闲餐饮、美容美发、KTV、特色餐饮、宾馆、洗浴中心、影院、金融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、文具销售。 (2)街区发展特点 众兴路，是最早的一条中心商业街，依托学校、医院等最初的公建设施，以及最早的百货商场——亚细亚购物中心(以传统百货为主)，逐渐聚集了包括农工商、苏宁电器、五星电器等在内的一批知名连锁企业，逐渐丰富了街区的业态，随后包括休闲餐饮欢乐时光等在内的休闲餐饮的逐渐加入，使得众兴路成为了最早的一条中心商业街。 , 淮海路(解放路——繁荣路段) )主要经营业态 (1 超市、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、特色餐饮、服装、副食品批发和零售等。 (2)街区发展特点 淮海路最早以五金机电销售和修理为主要经营内容，摩托车、电瓶车销售和维修服务逐渐兴起，并向这一街区聚集;依托“慢字口”形成了金融电信的形象门店、超市门店(原为苏果超市);淮海路还有泗阳最早的规范型酒店泗阳大酒店，住宿、餐饮、会务等功能齐全;旅店业则随着泗阳中央商城及其商业街的建设而逐步兴起，取代了原有的副食品批发零售而成为新的城市商业特征;淮海路也是最早引入“UES”休闲餐饮的街区。 , 解放路(北京路——众兴路段) (1)主要经营业态 5 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 排挡夜市、饭店、便利店、药店、农资销售、广告公司、中介公司、理发店、银行、医院、学校、服装和鞋帽、饰品、洗浴、菜场、旅店。 (2)街区发展特点 解放路北段主要集中农资农具销售门店;中段主要是妇幼保健站及中医院等公办医疗机构为主;南段则以城区民房为主，店面形象较差，主要是由餐饮、服装、饰品、中介、广告公司等构成，依托振兴商贸城的辐射和已经形成的桃州名都排挡和夜市等，形成了以休闲饮食、餐饮、服装饰品为主的经营特色。 , 桃园路(淮海路——众兴路) (1)主要经营业态 建材、卫浴设施、厨房设备、窗帘、家庭装饰、菜场、批发市场、超市、饭店、银行、医院、药店、超市、烟酒店等。 (2)街区发展特点 桃园路原名“水电路”，主要以装修建材为主要特色，花园口阶段，桃园路建材装饰材料销售还刚刚处于起步阶段，并有进一步聚集的趋势;随着美食街的营业，餐饮成为了该街区的另一个主要特色;小商品批发也是该街区的重要特点之一。 6 综上所述，本阶段来看，街区商业还处于初级阶段，主题商业街区逐渐兴起，各商业经营者逐渐意识到商业聚集的效应，电子数码、建材装饰、机电销售等主题性商业形态开始形成。同时，以金融、电信等为主的形象门店是这一阶段的主力店，在街区商业中占据了一定的市场。 街区 经营种类 主流业态 电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干货销售、医药、便 人民路 金融、电信形象店、电子数 利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、数码销售维修服务、小型餐饮、快餐店、(电视塔——花园口段) 码销售维修、服装销售 鲜花、眼镜店、电器修理等。 众兴路 超市、家电卖场、休闲餐饮、美容美发、KTV、特色餐饮、宾馆、洗浴中心、影院、金融、邮政、电 超市、专业店、休闲餐饮 (桃园路——解放路段) 信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、文具销售。 淮海路 超市、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、特色餐饮、服装等。 机电销售和修理 (解放路——繁荣路段) 解放路 排挡夜市、饭店、便利店、药店、农资销售、广告公司、中介公司、理发店、银行、医院、学校、服排挡夜市、农资销售、广告(北京路——众兴路段) 装和鞋帽、饰品、洗浴、菜场、旅店。 制作 桃园路 建材、卫浴设施、厨房设备、窗帘、家庭装饰、菜场、批发市场、超市、饭店、银行、医院、药店、 建材、装饰、装修 (淮海路——众兴路) 超市、烟酒店等。 2、商业街的发展 , 女人街 (1)基本情况 女人街是本地知名度较高的一条商业街，因其较为鲜明的主题特色，在年轻时尚青年中具有较高的影响力，也使之成为主要的消费群体，带来了街区的繁荣和发展。女人街以其丰富的商品种类，新颖时尚的款式，低廉的价格，赢得了广大青年女孩的喜爱，成为最具特色一条商业街。 主要经营范围，包括服装、饰品、箱包、鞋帽、化妆品、美容美甲、休闲饮食、皮具等。 (2)经验 首先，准确的市场定位和鲜明的主题经营，开辟了一个新的市场发展空间，在一茬又一茬的消费者变迁中，用同一种经营模式，吸引着不同的消费顾客，使其保持了持久的竞争力。 同时，街区一直试图保持其平民的特色和亲民的价格，以价廉物美来吸引着消费能力较弱的青年群体，在这狭长的小巷中，破败的街面，简陋的店铺，低成本的运作，为商户提供了一种薄利多销的赢利的赢利模式。 (3)教训总结 我们也注意到低劣的消费环境也正在成为制约其发展重要因素，特别是随着消费者经济能力的增强，对消费环境和产品正在发生着重要的改变，而女人街依旧重复着以往的经营。 随着阳光巴黎城项目的建设和营业用房的使用，以及未来曼哈商业中心的建设和投入使用，女人街正在进行着改变。 , 美食街 (1)基本情况 美食街位于桃园路南段，因其以餐饮为主题消费，赢得了美食街的美誉，成为餐饮消费的主要场所。经营业态主要为饭店、特色餐饮等，如名店、万家灯火等。 (2)经验总结 美食街以其地方特色餐饮和规模餐饮，在一段时间内成为泗阳中高档餐饮的主要消费场所。鲜明的主题定位和集群效应为商家赢得了巨大的市场空间 (3)教训总结 但是，我们注意到，美食街未能及时跟进产业发展，进行大规模的商业开发和整合经营，规模较小，制约了其进一步的发展;各商户在经营上，缺乏创新，虽然仍然有像名店这样的主力店仍在吸引大家，但是在阶段性的特点之后，逐渐淡出了人们的视线。 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 , 观点及评述 我们认为商业街的发展一方面需要用长远的战略目光来进行管理;另一方面，要保持街区的发展，商户必须要有较强的商业开发能力和产品创新能力，才能保持其竞争力，保持街区的发展活力;此外，一定的规模和产业聚集程度是确保街区获得成功的必要条件。 3、社区商业发展 (1)主要的社区商业及基本情况 , 玫苑小区:是最早的规模居住社区之一，远离泗阳中心区，周边居住人口稀少，仅有少量的政府单位入驻片区。主要消费力量来自本小区，主要经营便利店、美容美发、浴室、饭店等、文具店等，以满足小区基本生活功能为主。 , 桃园小区:是最早的规模居住社区之一，紧邻桃园路和淮海路，与城区距离适中，周边居住人口稠密。桃园小区商业位于小区北侧，临近淮海路，形成了以夜市为主的大排档一条街。 , 桃州名都小区:位于城中，紧邻花园口商业中心，属于较早的小区之一，社区商业主要临近解放路和众兴路，其中解放路形成了以中低档的小百货、夜市经营为主的业态格局，众兴路主要是包括银行、卫生所等在内的公共服务设施。 (2)社区商业发展总结 综上所述，社区商业主要分为两类，一类是完全服务于社区生活的，以玫苑小区为主，这一类社区商业，一般是社区远离商业区，周边较为冷清，没有人气，消费人群仅以本社区为主;另一类则是依托社区具有社会功能的商业服务设施，这一类通畅依托固有的交通、地理或者街区优势，形成了具有一定服务功能的商业形态。 9 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 4、专业市场和批发市场发展 , 振兴商贸城——碧云商城 (1)基本情况 这是泗阳最早的商业批发市场 和专业市场，以小商品批发为主 的专业市场，经营范围较广，如 服装、鞋帽、饰品、家庭日用品、 婚庆礼品批发、小家电、办公文 具、五金用品、床上用品、粮油、 食品、网络会所、健身、足疗等。 振兴商贸城与碧云商城紧密相 连，碧云商城主要以大众服装、 床上用品销售和美容美发等为主。 振兴商贸城为半开放式布局，南北各一个大门，分别从振兴南北路进入商贸城;东侧由碧云商城进入。商贸城内部由南北向7条内街组成，其中1条为主街，主街将商贸城分为东西两区，每个区分别为3条于主街平行的内街，每条街长约180米。同时，由碧云商城大门进入，形成另一条东西向的主街，将7条街区分割为南北两段。此外，在7条内街的北端，由一条东进入的东西向街区进行联系，将每条街的北端联通，使得7条内街可以实现两两相接。因此，商贸城实际由这9条街区组成，相互交织。 各街区并无实质性业态划分，属于混合经营，但是在经营中实现了一定程度的聚集，如1F基本形成了家具办公，婚庆礼品批发、粮油、办公文具、小商品批发等;2F基本以网吧、健身、足疗等为主。 从入驻和经营情况来看，振兴商贸城以极具优势的地理位置，丰富的产品，低廉的价格，吸引了泗阳城乡消费者，主要街区基本形成气候，但是西侧和南段街区由于相对封闭，基本没有商户经营。 (2)发展及特点 商贸城是最早的专业批发市场，规划建设较早，在设计上未能实现街区的完全通融，致使西侧和南段街区基本没有人进入，难以形成气候。当前1F经营情况较好，2F基本处于空置当中，在经营上无法满足全部开业经营的需要，从居住来说，完全无未做任何的预留上下水，因此，基本处于空置状态。从经营来看，虽无业态划分要求，但是在不断的经营调整中，已经形成了一定的集中度，通过业态的划分在确保经营成功方面确实有着重要作用，关键是需要衡量每一种业态的规模和市场容 10 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 量。 二、中华广场阶段 , 时间:2006年-2009年 , 代表性商业业态:超市、购物中心、专业店、大众百货、专卖店、休闲餐饮 , 主力店:时代超级购物中心(现名乐天玛特，以下同)、苏宁电器、五星电器、千家惠百货、 真维斯、以纯、波司登、德克乐快餐、玉米人快餐、摩登经典、皇驾咖啡(现已退出) , 街区商业:人民路、众兴路、淮海路、解放路、桃园路 , 商业街:骡马街 , 专业和批发市场:金三角建材装饰批发市场 , 社区商业:海天小区 主要特点:本阶段，主要以时代超级购物 中心的建设和投入运营为主要特征，随之 而形成了中华广场商业发展阶段。整体来 说泗阳商业开始出现了较大面貌改变，主 要以休闲文化为主的主流休闲餐饮文化开 始盛行，服装专卖店开始大规模的出现。 金地如意里商业门面开业、时代购物中心 开业，大大提升泗阳商业的形象，改善了 消费购物整体环境。同时，社区商业逐步 兴起，海天小区社区商业逐渐成熟。 1、街区商业发展 , 人民路(电视塔——花园口段): (1)人民路发展变化因素分析 在这一阶段，主要包括两个方面的调整，一方面是政府对城市基础设施的改造和建设，带来了新的市场机会，另一面是经营者在经营中逐步调整自己的经营思路，逐渐明确了自己的市场定位。 (2)主要变化和特征 首先，2007年左右，政府开始进行城市改造，特别是对人民路进行了大规模改造，对中华广场及其周边道路进行了整理，街道进一步拓宽，街区环境得到了极大的改善，包括设计休闲街区，设置 11 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 街边小品，休闲长椅，花池等，在改善城市环境的同时，极大的改善了商业经营环境，振兴南路商业街逐渐形成了以品牌专卖为主的形象街区，集中了像海澜之家、ADDIDS、波司登、真维斯、以纯、罗莱家纺等时尚品牌，零售商业时代逐渐兴起。 第二，金地如意里小区门面营业，振兴北路得到发展，街道形象和经营环境有了极大的改善，吸引了大量的品牌店入驻，如婚纱摄影、体育用品主题店、珠宝店、休闲餐饮等相继入驻。 第三，这一时期，在人民路北段，由于经营的集中，电子、数码等具备一定的规模，大型品牌专卖店、耗材店均已落户人民路北段，如联想、惠普、海尔、戴尔等，数码主题商业街基本形成。 第四，最大的改变在于时代超级购物中心的建设和投入运营，彻底改变了泗阳的消费历史，一站式购物成为泗阳新的商业消费模式，时代超级购物中心，1F为购物中心，经营珠宝、化妆品、品牌服饰、家纺等，2-3F为购物超市。时代超级购物中心，无论是经营种类还是环境都彻底改变了原有的单一、低档的购物模式，带来购物消费的巨大提升。 第五，这一时期，在花园口也进行着进一步的升级和改造，新开业了连锁品牌——千家惠购物中心(现在的大洋购物中心所在地)，这是一个以大众百货为主的购物商场，主要以中低档服装为主，在定位上与亚细亚、金贸商城完全相同，因此，在开业后一直处于不温不火的发展中。 (3)发展趋势分析 综合来看，这一阶段，人民路获得了巨大的发展，城市面貌和城市形象得到极大的改善，城市商业环境和消费模式实现了历史性的跨越，从大众消费时代逐渐向个性精品时尚转变。但是，我们也注意到，目前，泗阳整体品牌档次还比较低，品牌入驻规模还十分有限，主流品牌仍然以时尚青年为主，社会中坚阶层的消费潜力还未得到释放。 , 众兴路(桃园路——解放路段): 商业业态处于微调状态，婚纱摄影、手机电信营业厅等陆续进驻。 , 淮海路(解放路——繁荣路段): 淮海路逐渐成为了五金机电销售的聚集区域，电动车、摩托车销售维修门店已经形成气候。 , 解放路(北京路——众兴路段) 依旧保持夜市、排挡、农资器具销售、广告制作、中介、服装销售等。 , 桃园路(淮海路——众兴路): 桃园路逐渐形成了以建材、装饰、装潢、厨卫销售为主的主题经营街区。 12 综合而言，本阶段，各街区经营种类还是以综合为主，但是街区商业已经发生明显的变化，专卖店和品牌店开始大规模的兴起，主题经营已经具备一定的规模。街区商业的发展伴随着适当的硬件改造而逐步兴起的，这是伴随着中华广场的改造而逐渐改变的。 街区 经营种类 主流业态 本阶段发展变化 电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、金融、电信形象店、电子数 人民路 品牌专卖兴起，购物 干货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电码销售维修、服装销售、 (电视塔——花园口段) 中心起步 子、数码销售维修服务、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。 品牌专卖、购物中心 超市、家电卖场、休闲餐饮、美容美发、KTV、特色餐饮、宾馆、洗浴中心、金 众兴路 超市、专业店、休闲餐饮、 融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、众兴路悄然转变中 (桃园路——解放路段) 婚纱摄影、电信电子 文具销售。 淮海路 超市、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、电动车、摩托车销售 机电销售和修理 (解放路——繁荣路段) 特色餐饮、服装等。 维修已形成气候 解放路 排挡夜市、饭店、便利店、药店、农资销售、广告公司、中介公司、理发店、排挡夜市、农资销售 无 (北京路——众兴路段) 银行、医院、学校、服装和鞋帽、饰品、洗浴、菜场、旅店。 、广告制作 桃园路 建材、卫浴设施、厨房设备、窗帘、家庭装饰、菜场、批发市场、超市、饭店、建材、装饰、装潢、 建材、装饰、装修 (淮海路——众兴路) 银行、医院、药店、超市、烟酒店等。 厨卫销售形成 2、商业街发展 , 骡马街 (1)基本情况 骡马街位于泗阳大桥桥头堡北端，与花园口相邻，是以明清建筑为风格的仿古商业街，定位为休闲、餐饮、娱乐主题经营。 骡马街，于2008年底开业经营，由于其鲜明的主题特色和经营定位，在开业初期聚集了一定的人气和知名度，赢得了一定的市场认可;但是在后期的经营中，实力商户较少，普通商户经营难度较大，并逐渐淡出了市场，使得街区门庭稀少，客可罗雀。目前，骡马街仅剩下了东西两端，临花园口和解放路口的几个商户经营尚可，如老店特色餐饮、乐七天休闲棋牌等。 (2)发展特点 目前，泗阳本地各行业知名商户较少，商户经营能力较差，这给商业街的经营带来了极大的难度;个别的主力商户在较为冷清的市场中，也能取得经营的优势，恰恰印证了“酒香不怕巷子深”的道理。这个道理在一定程度上说明，作为县级城市，城市和街区的辐射作用并不明显，商户的知誉度在很大程度完全可以覆盖整个城市，因此，商户质量和经营能力在很大程度上左右着商业街的经营和发展。 3、社区商业发展 , 海天小区社区商业 (1)基本情况 海天小区是泗阳最早的商品房住宅小区之一，全面入住时间约为2007 年，截止到2009年，经过2年的时间，社区商业取得了巨大的发展。形成了以母婴保健、社区医疗、干洗店、教育培训、二手房中介、家电维修、早餐店、特色餐饮、超市、网络娱乐会所为主的社区商业特征。 (2)发展特点 从经营业态来看，基本符合社区商业的发展特征和定位，但是，像母婴保健、教育培训、特色餐饮等已经超出了社区邻里商业的服务范畴。 从经营规模来看，首先，餐饮和特色餐饮占有绝对的优势，已经超出了社区商业的范畴;其次，超市本身已经超出了便利店的范畴。 结合以上内容，我们发现，本阶段的社区商业已经和前一阶段的社区商业的内容出现了较大的变化，社区商业依托临近城市干道的优势，已经不再局限于社区服务，而是一个更为广泛的商业服务概念，甚至本身已经有向街区商业发展的趋势。 4、专业市场和批发市场发展 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 , 金三角建材装饰批发市场 (1)基本情况 位于泗阳总汽车站对面，交通便利，营业面积约15万平米，主体建筑面积3层。周边主要配套有丰泰机电城，京淮纺织城，国际汽配城等。金三角建材装饰批发市场以建材装饰材料批发零售、厨卫、家具销售为经营主题，通过主题经营和分区经营，从2007年开业至今，经过近3年的市场培育，逐步奠定了其在泗阳专业市场的经营地位，成为了泗阳建材装饰材料批发经营的主要市场。 (2)经营状况 从现在的租售情况来看，出租率较高，销售基本完成，当前的租金水平仅为0.2-0.4元/平米.天，比2007年的租金上涨近40%，虽然涨幅较大，但是整体租金水平还是较低。从经营情况来看，当前，市场基本已经形成气候，商户淘汰了较低，说明商户经营基本能够盈利。 (3)经验总结 , 专业市场的培育期较长，投资回报周期较长; , 培育期，市场方面需要在招商、广告投入方面进行较大投入; , 同时，在租金、物业管理费用等方面给予减免，以提升市场的人气; , 争取政府的大力支持，在税收、管理费用等方面给予减免。 通过以上方式，才有可能将通过较长时期的培育，将市场带入正常的发展阶段，最终实现赢利。 (4)专业市场的开发和赢利模式分析 一是，利用销售收回投资，获取利润反哺经营，目前这是最主要的开发和赢利模式; 二是，长线投资，利用后期收益填补培育期的投入，这种模式强调对物业的长期持有，通过经营实现赢利;这种模式采用较少，它将严重制约资金的市场活力; 三是，通过其他产品的销售来补贴市场的经营，如配套住宅、门面房等，通过长短结合的模式，来实现收益的平衡。 15 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 三、华润苏果广场阶段 , 时间:2009年7月以后 , 代表性商业业态:超市、购物中心、专业店、大众百货、专卖店、品牌休闲餐饮 , 主力店:华润苏果购物中心、苏宁电器、五星电器、大洋购物中心、肯德基、迪欧咖啡、 通灵翠钻、杉杉服饰 , 街区商业:人民路、众兴路、淮海路、解放路、桃园路、北京路、繁荣路 , 商业街:泗水古城、财富广场——万豪国际广场 , 专业和批发市场:丰泰机电城、京淮纺织服装城、国际汽配城 , 社区商业:世纪华庭——现代城、名流新天地——新港湾花园、翡翠城——金康华府 主要特点:本阶段，主要以华 润苏果超市的的开业为主要 特征，代表着人民路商圈开始 向北扩展。泗阳休闲文化消费 达到了一定的高度，专卖店达 到了一定的规模，商业零售进 一步发展，华润苏果、肯德基、 通灵翠钻、杉杉服饰、刘一手 火锅、迪欧咖啡等品牌逐渐落 户泗阳，带来了新的品牌消费 需求。万豪国际广场、财富广 场等开业，使得泗阳消费重心 逐渐向北偏移，华润苏果购物广场逐渐取代花园口和中华广场，成为了新的消费热点区域。社区商业和街区商业逐渐融合，发展出自身的商业经营特征，世纪华庭——现代城、名流新天地——新港湾花园、金康华府——翡翠城等依托各自的优势和特征，发展了自己的商业经营热点。专业市场和批发市场进入到了大扩张时代，出现了京淮纺织服装城、丰泰机电城、国际汽配城等。 1、街区商业发展 , 人民路(花园口——电视塔) (1)基本情况 泗阳商业经过两次蜕变之后，进入到了第三个发展阶段，这个阶段实际是第二个阶段的进一步发展， 16 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 最为主要是表现是人民路商业出现了第三次扩展，从中华广场逐渐向北，随着华润苏果超市的开业，万豪国际广场、财富广场等的建成和开业，商业中心范围进一步扩展。 这一时期，受到时代购物中心和华润苏果购物中心的冲击，花园口商业也在进行着悄然的调整，如千家惠购物中心，经过一年多的经营之后，退出了泗阳市场，后由现在的大洋购物中心接手，对商品种类进行了进一步的调整，对购物环境进行了重新改造。 此外，这一时期，人民路北段改造逐步开始，原有的电子数码经营受到较大的影响，现在逐渐向中央商城步行街集中，使这一条沉寂了数年的步行街逐渐出现了生机。 (2)主要特点 从区域和范围来说，中华广场以北万豪国际广场(含华润苏果)、财富广场总建筑面积一共约为14万平米，其中商业面积约10万平米，这对于县级商业来说，是一个巨大的增量。 从购物中心规模来说，华润苏果购物中心，总建筑面积约2万平米，远远超过时代购物中心(乐天玛特)1.2万平米的体量，此外，华润苏果还包括配套的一层地下停车设施，已经具备一定的规模优势。 从购物环境来看，华润苏果作为全国领先的零售巨头，在氛围营造、空间布局、货品摆放、促销活动等方面都较原有的购物中心有了较大的改善。此外，特别是增加儿童游乐、精品小吃和大众餐饮(现已调整掉)等服务，这是其他的购物中心所没有的，真正提供了一站式消费服务。 品牌专卖进一步丰富，引进了包括杉杉、雅戈尔、肯德基、通灵翠钻等著名一线品牌进入泗阳。 , 众兴路(桃园路——解放路段): 商业业态微调，门店形象和规模进一步整合。 , 淮海路(解放路——繁荣路段): 加快以机电、电动车、摩托车销售和服务产业的聚集。 , 解放路(北京路——众兴路段) 无 , 桃园路(淮海路——众兴路): 加快以建材、装饰、装潢、厨卫销售为主营业态的聚集。 17 整体来看，街区商业经营种类没有太大的变化，依然具有综合性的特征，但是主流业态数量及规模已经发生了巨大变化。本阶段，街区商业发展，主要以人民路商业的进一步完善为主要特征，商业中心范围进一步扩展，购物中心规模进一步扩大，购物环境进一步改善，品牌规模和数量进一步增加。此外，社区商业街区化发展趋势明显。 街区 经营种类 主流业态 本阶段发展变化 电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干金融、电信形象店、电子数 人民路 品牌专卖和购物中 货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、码销售维修、服装销售、 (电视塔——花园口段) 心规模进一步扩大 数码销售维修服务、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。 品牌专卖、购物中心 超市、家电卖场、休闲餐饮、美容美发、KTV、特色餐饮、宾馆、洗浴中心、金 众兴路 超市、专业店、休闲餐饮、 门店形象和规模重 融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、 (桃园路——解放路段) 婚纱摄影、电信手机销售 新整合 文具销售。 淮海路 超市、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、电动车、摩托车销售 机电销售和修理 (解放路——繁荣路段) 特色餐饮、服装等。 进一步加快聚集 解放路 排挡夜市、饭店、便利店、药店、农资销售、广告公司、中介公司、理发店、排挡夜市、农资销售 无 (北京路——众兴路段) 银行、医院、学校、服装和鞋帽、饰品、洗浴、菜场、旅店。 、广告制作 桃园路 建材、卫浴设施、厨房设备、窗帘、家庭装饰、菜场、批发市场、超市、饭店、建材、装饰、装潢、 建材、装饰、装修 (淮海路——众兴路) 银行、医院、药店、超市、烟酒店等。 厨卫销售加快聚集 2、商业街发展 ? 财富广场——万豪国际广场商业街 (1)基本情况 财富广场——万豪国际广场商业街，位于当前的商业核心区，华润苏果购物广场北侧，分别有财富广场和万豪国际广场两部分组成，商业总建筑面积约8万平米，分为内街和外街两部分组成。 外街为人民路、淮海路和迎新路，主要为形象门面和品牌专卖店，入驻品牌包括:肯德基、通灵翠钻、海澜之家、刘一手火锅、老凤祥银楼、柒牌服饰等。 财富广场由东西向三条内街组成，分别为财富大道、财富南路和财富北路，内街长度约为250米，由两层商业构成，主要以服饰和家纺经营为主。 万豪国际广场，呈椭圆形布局，中间设计BLOCK(本意指一种空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的建筑形体，是一种较为先进的设计理念)形式商业体，将整个街区分割为两条主要商业街，内街长度约为250米，由两层构成，主要经营服饰和家纺。 (2)发展现状 从销售情况来看，目前，两个项目都还有部分内街待售，销售价格约为1.3-1.8万元/平米;现阶段，两个项目都采用了返租销售的模式，返租年限2-3年，年返租回报率约为8%。 从经营情况来看，两个项目都存在外热内冷的局面，一方面外街商业极为火爆，另一方面，内街商业冷至极点。 (3)我们的观点 , 街区处于泗阳商业核心位置，有着良好的外部环境，促使外街商业火爆; , 内街商业缺乏整体规划和定位，几乎所有经营商铺均以服装为经营内容，品质和档次杂乱; , 初期采用各自为政的招商和经营策略，导致开业入驻极为不均衡，使得街区热点难以启动;在 经营品牌来看，同质化竞争严重，经营档次定位不清晰。 3、社区商业发展 这一阶段社区商业取得了巨大的发展，社区商业指社区周边门面房。从海天小区的商业发展情况来看，社区商业已经不再是单纯意义上的社区型或者邻里型商业，正在依托紧邻城市主干道的优势，逐步向街区商业发展。 (1)主要社区商业 世纪华庭——现代城依托桃园路和繁荣路，形成了以建材、广告、餐饮为主的业态布局 金康华府——翡翠城以北京路为依托，形成了汽配汽修、银行、餐饮、电器销售为主的业态布局 名流新天地——新港湾花园依托淮海东路和城东商贸区的优势，形成了以建材销售代理、汽配汽修、 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 汽车美容、机电销售的主要商业个格局。 (2)主要特点: 社区商业向街区商业的转变。从前一阶段的海天小区社区商业发展到本阶段的社区商业发展，都不以单纯的社区服务为内容，服务范围和经营定位向街区商业的模式发展，在规模上较上一个阶段有了较大的提高。 同时，也说明，泗阳县的城市商业发展正在经历一个由单一中心向外逐步扩展的时候，主题经营正是在综合性的商业中心不能满足消费需求时，进行的另一种发展。 4、专业市场和批发市场发展 这一阶段，专业市场和批发市场蓬勃发展，形成了包括丰泰机电城、京淮纺织服装城、国际汽配城等为主的专业批发市场。但是由于市场定位的问题，开业效果并不理想。 国际汽配城 (1)基本情况 国际汽配城，建筑主体以三层为主，由BLOCK街区形式构成，一二三层连体销售，单位面积约为100平米，铺位面积约为30平米左右，开间为4.2米，进深约为8米(含楼梯间)。 从业态划分和招商情况来看，实行分区经营，一期和二期分为汽贸销售区、二手车交易区、汽配销售区、汽车美容装饰区等。前三年，由发展进行整体招商，统一管理。目前，汽配城招商还在进行中，主要以本地招商为主，含周边各乡镇，整体招租率约为70-80%，开业率约为30%。 从销售情况来看，汽配城实现返租销售，三年回报率为24%，直接从房价中扣除。三年租期满后，可以业主可以委托发展商招租，也可以自己经营，租金重新拟定。当前，单位销售价格，扣除三年返租后约为3200元/平米(较最初的2200元/平米，有了较大幅度的提高)。当前的单位年租金约为0.4-0.45万/年，但租期一般须订立三年。从定价情况来看，除门面房外，位置对销售和出租的价格影响并不明显，基本实行统一定价;但是面积对价格较为敏感，根据面积大小价格会有所浮动。 (2)发展特点 目前，泗阳已经围绕新汽车站，形成了以专业批发市场为特色的商贸区域;汽配城是泗阳专业市场的一个代表，市场培育期间较长，前期招商难度较大，本地主力店较稀缺，示范效应不明显;泗阳整体市场容量还较为有限，体量偏小。 四、未来发展及竞争环境预测 1、街区商业发展及竞争环境预测 20 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 图片说明:虚线部分为在建或者规划项目 , 人民路商业中轴逐渐形成 近年来泗阳政府加大旧城改造力度，城市面貌正在发生着重大改变，淮海路以北的人民路改造成为了重中之重，致力于建设以人民路为中轴的商业街体系，同时，也提出了城北商圈发展的新概念，围绕电视台，建设以城北商业新核心。雨润中央新天地、锦都豪庭三期、意杨国际及原移动公司地块构成了人民路北段的主体部分。同时，人民路南段，也在开展新的建设，曼哈购物中心已经开工建设，商业总体量超过12万平米，建成后，将成为集主题购物、餐饮娱乐、影院为一体的泗阳当时最大的商业综合体。 , 众兴路商业的进一步扩展 围绕向东发展战略，众兴路东段(桃园路口——上海路口)的改造也已经开始，规划建设了新城市花园小区、新城市商业广场、绿都花园、巴黎都市和开元名都国际大酒店等为主的住宅、商业、酒店项目建设，这些项目的建设将极大地改善众兴路的街区环境和商业消费环境，大大提升城市消费水平。 21 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 , 北京路商业面临新的改变 现已形成包括新世纪大酒店、金康华府——翡翠城街区商业、现代城街区商业为主的商业发展格局。同时，在建的乐天玛特(泗阳二店)，位于北京路与桃园路交汇处，与本案相邻，同处于城北商圈范围之内。此外，圣地名门、泗水现代城等项目的建设，对于北京路西段街区环境也将起到积极的推动作用，城北商圈的基本范围确定。 , 淮海路东段商业将获得提升 据可靠消息，泗阳县政府已经初步落实在桃园路和淮海路交汇处东南角建设大润发超市。大润发超市的建设和入住，将形成新的中线商业聚集区。 2、商业街发展预测——女人街将迎来新的发展 女人街，这些年，因其陈旧的店面装饰，破败的街面形象，低廉的品质特征，经营效益一直很低。 阳光巴黎城，紧邻女人街，抓住女人街的发展需求，大力拓展商业门面，不仅临街面全部设计为崭新的门面房，而且将小区设计为BLOCK开放式街区，大大拓展女人街的发展空间，也为自身商业门面的经营找到了明确的定位。阳光巴黎城，依托女人街和桃州名都的优势，建设两条东西向内街，联通女人街和桃州名都，并在楼栋之间通过街区化设计了一条南北相通的街道，将两条内街与原有的女人街内街广场连接，完全实现了与女人街的相通，并进一步打通了女人街与解放路(桃州名都)的连接，强化了街区商业效果。 阳光巴黎城的建设将改变女人街现有的低廉的品质形象，进一步丰富和完善女人街商品品类，提升商业消费和服务的水平和档次，实现女人街的升级改造，迎来女人街的新的发展。 3、社区商业预计将有所作为 社区商业还有较大的发展潜力，特别是新建小区逐渐入住，新的社区消费需求将进一步增加。但是，从范围来看，新建小区基本已经在城市商业的辐射范围之外，加之，城市商业设施的逐步完善和丰富，社区商业街区化趋势将逐渐弱化。结合现有的社区布局来看，城北生活片区未来将成为社区商业发展主要区域。 4、专业市场和批发市场预计在短期内难有突破性发展 从当前的情况来看，现有的建材家具、五金机电、纺织服装和汽配市场都还有待进一步发展和提升，专业市场在短期之内还难以取得突破性的发展。 22 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 五、本案的发展机会分析 1、商业消费观念活跃，品牌效应明显，将大大降低本案发展成本 从发展规律来看，无论是花园口的传统商业中心地位，还是华润苏果广场的新商业中心地位，都没有绝对的优势，存在被引导和改变的可能。近年来，泗阳商业发展迅速，商业中心更迭速度较快，华润苏果广场的入住，已经在一定程度上撼动了传统商业中心的地位，人们的消费意识已经出现了改变，对品牌跟风效果明显。因此，可以说泗阳正处在一个快速发展的时代，泗阳人的消费观念和习惯也处在一个较为活跃的阶段，本案依托雨润、中商、新亚等强势品牌入驻，这将大大降低本案未来发展的成本。 2、综合体的商业优势，将使得本案在未来竞争中占据更多话语权 未来，将形成了众兴路以花园口——新城市广场为代表的南线商业，淮海路以“慢字口”——大润发为代表的中线商业，以本案所处的北京路，以雨润中央新天地——乐天玛特为代表的北线商业等三线横向竞争的格局。从纵向来看，人民路商业中轴的地位不会削弱，随着北段街区的开发和建设，人民路未来商业地位将进一步加强，届时，将形成人民路南段商业和北段商业竞争的格局。 从未来商业发展和竞争格局来看，本案携城市综合体的优势而来，无论在体量规模、商业功能、商业档次，还是消费模式、经营能力等方面都将是其他商业体不能比拟的，这必将为本案在未来的商业竞争中争取更多的话语权。 3、时尚品牌百货将填补市场的空白，形成本案所在商业中心的核心竞争力 从现有和未来商业发展的态势来看，未来的商业竞争主要是商业和超市的竞争，尽管目前曼哈购物中心有打造主题购物中心的构想，但是我们可以预见，以南京中商和淮安新亚为品牌支撑的本案，将更具有时尚品牌百货经营的基因，将更能在对比的竞争获得优势。 龙头百货主力店的入驻，将为本案规划的卖场、商业街带来极大的竞争力，通过整合力量，这必将促使本案在整个泗阳商业消费市场占据更加主动的地位，成为真正的商业中心。 六、商业街的发展机会 1、主题经营是商业经营的方向 无论是主题开发定位的美食街，还是在经营中调整的街区商业，如女人街、五金机电销售、建材装饰、数码电子、品牌专卖等，我们都注意，经营主题的集中，将造就集中优势，形成集中的市场竞争力。因此，主题经营时未来商业街商业经营的方向，切不可混业经营。对于本案来说，由于商业 23 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 街整体体量较大，建议以多主题经营为宜。 2、引入管理公司或者成立专门的管理团队，实行初期经营管理 从骡马街的失败，到美食街的没落，我们注意到，街区的活力来自于街区商业的创新和活力，有效的街区管理，通过市场淘汰机制，将为商业街的发展注入极大的活力，保持其竞争力。因此，商业管理，特别是初期的经营管理将起到重要的作用。 3、主力店应当具备商业创新能力和极大的市场活力 主力店的品牌效应、经营能力和市场创新能力，是选择主力店的重要标准，主力店的活力往往在一定的程度上决定了街区的活力。如骡马街的著名的老店、美食街著名的名店等都在街区商业中担负着带动街区发展的功能。 24 泗阳商业及商业地产的发展阶段研究 结束语 本案将未来商业发展的目标定位为提升泗阳商业和消费环境，塑造泗阳新的商业核心。因此，研究整体商业环境的发展和变化，特别是探究泗阳商业中心区发展变化规律，成为了本文研究的重点。据此，本文将泗阳商业形态分为四种，即街区商业、商业街、社区商业和专业市场，其中，街区商业，特别是中心街区商业实际就是地区性商业中心的同名词。 作为街区商业，或者商业中心的主力店，如购物中心、超市、专业店等，属于商业中心时代的具体内容和要素，决定于街区商业的发展和水平。因此，本为没有具体研究各种业态的微观竞争状态，这也是本文的局限性所在。对于商业具体业态的微观研究，出于必要，未来可另作研究。 25