福建省泉州市房屋测绘、收费依据及执行技术标准汇编.doc

福建省泉州市房屋测绘、收费依据及执行技术标准汇编.doc 福建省泉州市房屋测绘、收费 依据及执行技术标准文件汇编 目 录 1. 测绘声明 ......................................... - 1 - 2. 测绘说明 ......................................... - 2 - 2.1. 概述 ................................................................................................................ - 2 - 2.2. 测绘依据及执行技术标准 .............................................................................. - 2 - 2.3. 收费依据及执行技术标准 .............................................................................. - 2 - 3. 附件:文件汇编 Xxx 测绘声明 1. 测绘声明 我们在测绘报告中陈述的事实是真实和准确的。 我们在测绘报告中所涉及的测量成果和计算成果是客观、公正、准确、的。 我们与测绘房屋的委托单位没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系。 我们依据房产测绘相关文件进行测量和计算并撰写测绘报告。 我们出具的测绘报告仅供该项目委托方和受托方约定目的下使用，不做为其它用途的依据。 我们出具的测绘报告房屋面积测绘成果(图、表)加盖测绘单位公章后即为有效，复印件不具法律效力，测绘对像在测量结束后因加建、改建、扩建、重建等导致其客观实际发生变化的概不负责。 - 1 - Xxx 测绘说明 2. 测绘说明 2.1. 概述 本文件适用于本院房屋测绘作业及收费。 2.2. 测绘作业依据及执行标准 2.2.1国家标准GB/T17986.1—2000《房产测绘规范 第一单元:房产测量规定》; 2.2.2国家标准GB/T17986.1—2000《房产测绘规范 第二单元:房产图图式》; 2.2.3国家建设部建住房【2002】74号《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属 登记有关问题的通知》; 2.2.4福建省建设厅闽建法【2003】11号《福建省建设厅关于执行商品房产权面积 计算规定衔接问题的通知》; 2.2.5闽建房【2004】117号《福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积 计算有关问题的通知》; 2.2.6闽建房【2007】23号《福建省建设厅关于进一步规范处理商品房建筑面积测 绘有关问题的通知》; 2.2.7泉房【2010】55号《泉州市房地产管理局关于进一步规范商品房权属登记建 筑面积计算有关问题的通知》。 2.3. 收费依据及执行标准 2.3.1闽价房【2008】245号《福建省物价局关于规范房地产测绘收费的通知》; - 2 - Xxx GB/T 17986.1—2000 附件,文件汇编 中华人民共和国国家标准 GB/T 17986.1—2000 房产测量规范 (国家质量技术监督局2000年2月22日发布，2000年8月1日实施) 前言 本标准是在国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期 科技发展和生产的需求并参照国内外标准和规定制定的。 GB/T 17986在《房产测量规范》的总标题下，包括以下两个单元:《第一单元:房产测量规定》;《第二单元:房产图式》。 本标准的附录A是标准的附录;标准B是提示的附录。 本标准由建设部和国家测绘局提出。 本标准由建设部和国家测绘局归口管理。 本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京房屋产权管理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所，西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。 本标准主要起草人:吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。 1 范围 本标准规定了城镇房产测量内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成取以外的工矿企事业单位及其毗邻居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。 2 引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 GB/T 2260--1995 中华人民共和国行政区划代码 GB 6962--1986 1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范 - 3 - Xxx GB/T 17986.1—2000 GB/T 17986.2--2000 房产测量规范第二单元:房产图图式 CH 1003--1995 测绘产品质量评定标准 3 总则 3.1 房产测量的目的和内容 3.1.1 房产测量的目的 房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料。 3.1.2 房产测量的基本内容 房产测量的基本内容包括:房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。 3.1.3 房产测量的成果 房产测量成果包括:房产簿册，房产数据和房产图集。 3.2 房产测量的基本精度要求 3.2.1 房产测量的精度指标与限差 本标准以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 3.2.2 房产平面控制测量的基本精度要求 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过? 0.025m。 3.2.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度 3.2.3.1 模拟测绘的房产分幅平面图上的地物点，相邻于邻近控制点的点位中误 差不超过图上? 0.5mm。 3.2.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上 ? 0.6mm。 3.2.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过? 0.05m。 3.2.3.4 采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上? 0.1mm。 3.2.4 房产界址点的精度要求 - 4 - Xxx GB/T 17986.1—2000 房产界址点(以下简称界址点)的精度分三级，各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定;间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式(1)计算结果。 表 1 界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差相邻界址点的间距误差 限差 中误差 一 ?0.04 ?0.02 二 ?0.10 ?0.05 三 ?0.20 ?0.10 ΔD=(?m j+0.02m jD)..................................(1) 式中:m j——相应等级界址点的点位中误差，m; D-----相邻界址点间的距离，m; ΔD----界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。 3.2.5 房脚点的精度要求 需要测定房脚点的坐标时，房脚点坐标的精度登记和限差执行与界址点相同的标准;不要求测定房脚点坐标时则将房屋按2.3的精度要求表示于房产图上。 3.2.6 房产面积的精度要求 房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表2计算结果。 表2 房产面积的精度要求 房产面积的精度等级限差 中误差 一 0.02?s+0.0006s 0.01?s+0.0003s 二 0.04?s+0.002s 0.02?s+0.001s 三 0.08+?s0.06s 0.04?s+0.003s 注:S为房产面积单位，(平方米)?s为开根号 3.3 测量基准 3.3.1 房产测量的坐标系统 房产应采用1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。 3.3.2 房产测量平面投影 房产测量统一采用高斯投影。 - 5 - Xxx GB/T 17986.1—2000 3.3.3 高程测量基准 房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。 5 房产调查 5.1 一般规定 5. 1. 1 房产调查的内容房产调查，分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。 5. 1. 2 房产调查表房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片，以及有关产籍等资料，按附录A中的A1、A2规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表“以丘和幢为单位逐项实地进行调查。 5.2 房产单元的分类 5.2.1 房屋用地的调查与测绘单元房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。 5.2.2 房屋的调查与测绘单元房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。 5.3 丘与丘号 5.3.1丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。 5.3. 2丘的划分 有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。 5.3.3 丘的编号 5.3.3.1 丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。 5.3.3.2房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇(乡)的行政辖区，或房地产管理划分的区域为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。 5.3.3.3 丘以房产分区为单元划分。 5.3.3.4 编号方法:市、市辖区(县)的代码采用GB/T2260规定的代码。房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列;当未划分房产分区时，相应的房产分区编号用“01”表示。丘的编号以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列;以后新增丘接原编号顺序连续编立。丘的编号格式如下: - 6 - Xxx GB/T 17986.1—2000 市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号 (2位) (2位) (2位) (2位) (4位) 丘的编号从北至南，从西至东以反S形顺序编列。 5.4 幢与幢号 5.4.1 幢的定义幢是指一座独立的，包括不同结构和层数的房屋。 5.4.2 幢号的编立幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2„„顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。 5.4.3 房产权号在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符A表示。 5.4.4 房屋共有权号多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，共有权号用标识符B表示。 5.6 房屋调查 5.6.1房屋调查的内容房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。 5.6.2 房屋的座落房屋的座落按5.5.2要求调查。 5.6.3 房屋产权人 5.6.3.1 私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名;产权是共有的，应注明全体共有人的姓名。 5.6.3.2 单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。 5.6.3.3 房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。 5.6.4 房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按附录A中的A4执行。 5.6.5 房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买卖、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源有两种以上的，应全部注明。 - 7 - Xxx GB/T 17986.1—2000 5.6.6 房屋总层数与所在层次 5.6.6.1 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪?0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 5.6.6.2所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 5.6.7 房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别，具体分类标准按附录A中的A5执行。 一幢房屋有两种以上建筑结构，应分别注明。 5.6.8 房屋建成年份 房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。 一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。 5.6.9 房屋用途 房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按附录A中的A6执行。 一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明。 5.6.10 房屋墙体归属 房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。 5.6.11 房屋产权的的附加说明 在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。 5.6.12 房屋权界线示意图 房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。 房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。 5.7 行政境界与地理名称调查 5.7.1 行政境界调查 - 8 - Xxx GB/T 17986.1—2000 行政境界调查，应依照各级人民政府规定的行政境界位置，调查区、县和镇以上的行政区划范围，并标绘在图上。街道或乡的行政区划，可根据需要调绘。 5.7.2 地理名称调查 5.7.2.1 地理名称调查(以下简称地名调查)包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。 5.7.2.2 自然名称应根据各地人民政府地名管理机构公布的标准名或公安机关编定的地名进行。凡在测区范围内的所有地名及重要的名胜古迹，均应调查。 5.7.3 行政机构名称调注 行政机构名称只对镇以上行政机构进行调查。 5.7.4 企事业单位名称的调注 应调查实际使用该房屋及其用地的企事业单位的全称。 6 房产要素测量 6.1 房产要素测量的主要内容 6.1.1 界址测量 6.1.1.1 界址点的编号，以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从1,9999连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成，编号形式如下: 编号区代码 类别代码 点的编号 (9位) (1位) (5位) * * * * * * * * * * * * * * * 编号区代码由9位数组成，第1、第2位数为高斯坐标投影带的带号或代号，第3位数为横坐标的百公里数，第4、第5位数为纵坐标的千公里和百公里数，第6、第7位和第8、第9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。 类别代码用1位数表示，其中:3表示界址点。 点的编号用5位数表示，从1—99999连续顺编。 6.1.1.2 界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。 - 9 - Xxx GB/T 17986.1—2000 6.1.1.3 丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用预检过的钢尺丈量其边长，丘界线丈量精度应符合本规范规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧形丘界线，可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。 6.1.1.4 界标地物测量，应根据设立的界标类别、权属界址位置(内、中、外)选用各种测量方法测定，其测量精度应符合本规范规定，测量结果应标示在分丘图上。 界标与邻近较永久性的地物宜进行联测。 6.1.2 境界测量 行政境界测量，包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。国内各级行政区划界应根据勘界、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。 6.1.3 房屋及其附属设施测量 6.1.3.1 房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量;毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按本规范要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角为准;测绘房屋以外墙水平投影为准。 6.1.3.2 房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准;门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准;挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准;门墩以墩外围为准;门顶以顶盖投影为准;室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。 6.1.3.3 房角点测量，指对建筑物角点测量，其点的编号方法除点的类别代码外，其余均与界址点相同，房角点的类别代码为4。 房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上(100?20)cm处墙角为测点，房角点测量二般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点的坐标可通过计算求出。 6.1.3.4 其他建筑物，构筑物测量是指不属于房屋，不计算房屋建筑面积的独立地物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。 - 10 - Xxx GB/T 17986.1—2000 独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱外围为准;塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准;水井以中心为准。构筑物按需要测量。 共有部位测量前，须对共有部位认定，认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认。 6.1.4 陆地交通、水域测量 6.1.4.1 陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准;道路以路缘为准;桥梁以桥头和桥身外围为准测量。 6.1.4.2 水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准;沟渠、池塘以坡顶为准测量。 6.1.5 其他相关地物测量 其他相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。 消火栓、碑不测其外围轮廓，以符号中心定位。天桥、阶梯路均依比例绘出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘，内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。 6.2 野外解析法测量 6.2.1 极坐标法测量 6.2.1.1 采用极坐标法时，由平面控制点或自由设站的测量站点，通过测量方向和距离，来测定目标点的位置。 6.2.1.2 界址点的坐标一般应有两个不同测站点测定的结果，取两成果的中数作为该点的最后结果。 6.2.1.3 对间距很短的相邻界址点应由同一条线路的控制点进行测量。 6.2.1.4 可增设辅助房产控制点，补充现有控制点的不足;辅助房产控制点参照三级房产平面控制点的有关规定执行，但可以不埋设永久性的固定标志。 6.2.1.5 极坐标法测量可用全站型电子速测仪，也可用经纬仪配以光电测距仪或其他符合精度要求的测量设备。 6.2.2 交法测量 正交法又称直角坐标法，它是借助测线和短边支距测定目标点的方法。 正交法使用钢尺丈量距离配以直角棱镜作用。支距长度不得超过50m。 - 11 - Xxx GB/T 17986.1—2000 正交法测量使用的钢尺须经检定合格。 6.2.3 线交会法测量 线交会法又称距离交会法，它是借助控制点、界址点和房角点的解析坐标值，按三边测量定出测站点坐标，以测定目标点的方法。 6.3 航空摄影测量 利用航空摄影测量方法测绘1:500、1:1000房产分幅平面图，可采用精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪机助涮图和数字测图方法。 6.3.1 对航摄资料的基本要求按GB 6962执行。 6.3.2 像片控制点测量 6.3.2.1 像片控制点分为平面控制点、高程控制点和平高控制点。 6.3.2.2 像片控制点的起算点为基本控制点 6.3.2.3 平面控制点和平高控制点相对邻近基本控制点的点位中误差不超过图上?0.1mm。高程控制点和平高控制点相对邻近高程控制点的高程中误差不超过? 0.1mm。 6.3.2.4 像片控制点可以采用全野外布点法或解析空中三角测量区域乎差布点法。 6.3.2.5 像片控制点的平面坐标，一般采用三角网、三边网、测距导线和GPS静态相对定位测量等方法测定。用GPS静态相对定位方法测定时，GPS观测应使用优于10mm+3ppm标称精度的接收机进行。 6.3.2.6 位于高层建筑物上的像片控制点，允许用哪方法测定平面位置的同时，同步测定拟合计算平高控制点的高程。 6.3.2.7 内业加密点分为平面加密点、高程加密点和平高加密点。 6.3.2.8 内业加密控制点对邻近野外控制点的平面点位中误差和高程中误差不超过表11的规定。 界址点和房角点如采用航测法内业加密测量时，其精度分别应符合3.2.4和3.2.5的要求。 - 12 - Xxx GB/T 17986.1—2000 6.3.2.9 选用的区域网平差计算程序应能对像点坐标分别进行系统误差的改正，相对定向限差不超过表12的规定;模型连接较差不超过表13的规定。 6(3(2(10 绝对定向后基本定向点残差、多余控制点不符值及区域网间公共点较差不超过表14的规定。 6(3(2(11 加密点中误差以全区或单个区域为单位按式(16)、式(17)进行估算: 6.3.3 像片调绘与调绘志 6.3.3.1 用航空摄影测量方法测绘房产图，一般采用全野外像片调绘和立体测图仪测绘的方法。当采用立体测绘仪测绘时，可以在室内用精密立体测绘仪或解析测图仪进行地物要素的测绘，然后用所测绘的原图到外业进行地物要素的补调或补测。要求判读准确，描绘清楚，图式符号运用恰当，各种注记正确无误。 6.3.3.2 调绘像片和航测原图上各种要素应分红、绿、黑三色表示。其中房产要素、房产编号和说明用红色，水系用绿色，其他用黑色。 6.3.3.3 像片上无影像、影像模糊和被影像或阴影遮盖的地物，应在调绘期间进行补调或补测。 6.3.3.4 外业直接在像片上表示某些要素有一定困难，可采用，“调绘志”方法，即在调绘片上蒙附等大的聚酯薄膜，划出调绘面积与像片上准确套合，作业中着重对界址、权属界线、阴影、屋檐改正等有关情况及数字，记录在上面，表述有关地物的形状、尺寸及其相关位置或某些说明资料，为内业提供应用。 6.3.4 外业补测 对像片上无影像的地物，影像模糊的地物，被阴影或树木影像覆盖的地物，作业期间应进行补调或补测。补调可采用以明显地物点为起点的交会法或截距法，在像片上或调绘志上标明与明显地物点的相关距离2,3处，取位至O.01m;补测或补调难度较大且影响精度时采用平板仪作业。对航摄后拆除的地物，则应在像片相应位置用红色划去，成片的应标出范围并加文字说明。 6.3.5 屋檐宽度测量与屋檐改正 当屋檐宽度大于图上0.2mm时，应在像片或采集原图上相应位置注明实量的宽度，丈量取位至O.01m。内业立体测图或图形编辑时应根据实量长度对屋檐进行改正。 - 13 - Xxx GB/T 17986.1—2000 6.3.6 数据采集 6.3.6.1 利用航空摄影像片，在解析测图仪或数字化扫描仪上采踊航测数字测图的原理和方法获得数字图，以满足房产管理的需要。 6.3.6.2 数据采集可以选用各类解析测图仪或精密立体测图仪与图形工作站联机作业。 6.3.6.3 解析测图仪内定向的框标坐标量测误差不超过? 0(005mm，个别不得超过?0(008mm，绝对定向的平面坐标误差不超过图上?0.3mm，个别不得超过?0.4mm;高程定向误差不超过加密点的高程中误差;绘图桌定向的平面误差不超过图上?0.3mm。定向残差要配赋至最小，且配赋合理。 6.3.6.4 建立统一的符号库和控制点文件库。 6.3.6.5 相邻图幅图形文件必须严格接边。 6.3.6.6 数据量测主要是规定量测模型的比例尺、数据量测间距、量测元素的颜色等;量测有方向性的线状地物符号应用符号部分落在量测方向的左侧;图像轮廓明显清晰的房屋、围护物等地物，按图式要求用测标中心切准地物外轮廓和定位点、定位线，不得遗漏、变形、移位。 6.3.6.7 房产数字图的数据采集成果应进行检核，在保证数据采集成果无误的基础上才能进行数据处理与图形编辑。 6.3.7 数据处理与图形编辑 数据处理包括数据的检查和更新、数据的选取和运算、图形的变换和表示等。图形编辑包括按有关技术规定建立符号库、规定图形要素的层次及颜色、数字注记和文字注记应符合GB,T17996(2的规定。 6.3.7 数据处理与图形编辑 数据处理包括数据的检查和更新、数据的选取和运算、图形的变换和表示等。图形编辑包括按有关技术规定建立符号库、规定图形要素的层次及颜色、数字注记和文字注记应符合GB,T17996(2的规定。 6.3.8 根据要求的文件格式建立数据文件与图形文件。 6.4 全野外数据采集 6.4.1 全野外数据采集的主要内容全野外数据采集系指利用电子速测仪和电子记簿或便携式计算机所组成的野外数据采集系统，记录的数据可职直接传输至计算机，通过人机交互处理生成图形数据文件，可自动绘制房地产图。 - 14 - Xxx GB/T 17986.1—2000 6.4.2 主要技术指标与技术要求 6.4.2.1 每个测站应输入测站点点号和测站点坐标，仪器号，指标差，视准轴误差，观测日期，仪器高等参数。 6.4.2.2 仪器对中偏差不超过?3mm;仪器高、觇点高取至厘米;加、乘常数改正不超过lcm时可不进行改正。 6.4.2.3 以较远点定向，以另一已知点作检核，检核较差不得超过?0.1m，数据采集结束后，应对起始方向进行检查。 6.4.2.4 观测时，水平角和垂直角读至1′,测距读到lmm，最大距离一般不超过200m，施测困难地区可适当放宽，但距离超过lOOm时，水平角读至0.1′。 6.4.2.5 观测棱镜时，棱镜气泡应居中，如棱镜中心不能直接安置于目标点的中心时，应作棱镜偏心改正。 6.4.2.6 野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。 6.4.3 作业代码 野外作业时可以使用自编的房地产要素代码，代码应以有利于对数据的编辑处理，且易为观测人员记忆和减少野外作业的工作量。 6.4.4 数据采集的软件 每日施测前，应对数据采集软件进行测试;当日工作结束以后，应检查录入数据是否齐全和正确。 6.4.5 图形编辑 将外业采集的图形数据在计算机屏幕上进行编辑修改和检查，形成图形文件。 生成绘图文件，通过数控绘图仪可自动绘制房地产图 6.4.6 测绘精度 全野外数据的采集精度应符合3.2.3，3.2.4，3.2.5的要求。 6.5 测量草图 6.5.1 测量草图的作用 测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录。是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时应根据项目的内容用铅笔绘制测量草图。 测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。 - 15 - Xxx GB/T 17986.1—2000 6.5.2房屋用地测量草图的内容 a)平面控制网点及点号。 b)界址点、房角点相应的数据。 c)墙体的归属。 d)房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数。 e)房屋用地用途类别。 f)丘(地)号。 g)道路及水域。 h)有关地理名称，门牌号。 i)观测手簿中所有未记录的测定参数。 j)测量草图符号的必要说明。 k)指北方向线。 1)测量日期，作业员签名。 6.5.3 房屋测量草图内容及要求 a)房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。 b)房屋外墙及分隔墙均绘单实线。 c)图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地)号、幢号、层次及房屋座落， 并加绘指北方向线。 d)住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。 e)逐间实量、注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米。 f)室内墙体凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表 示。 g)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须实量边长， 并加必要的注记。 h)遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。 i)房屋外廊的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时，应以 房屋外廊数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差须进行复量。 6.5.4 测量草图的图纸规格 草图用纸可用787mm×l092mm的1,8、1,16、1,32规格的图纸。 6.5.5 测量草图的比例尺 - 16 - Xxx GB/T 17986.1—2000 测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。在内容较集中的地方可绘制局部图。 6.5.6 测量草图的绘制要求 测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。 6.5.7 测量草图图式 测量草图的图式符号参照GB,T17986(2执行。 8 房产面积测算 8(1 一般规定 8(1(1 房产面积测算的内容 面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 8(1(2 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2(20m以上(含2(20m)的永久性建筑。 8(1(3 房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 8(1(4 房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 8(1(5 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 8(1(6 面积测算的要求 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取 0(01 m2。 8.2.1 计算全部建筑面积的范围 - 17 - Xxx GB/T 17986.1—2000 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 8.2.2 计算一半建筑面积的范围 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 8.2.3 不计算建筑面积的范围 层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。 - 18 - Xxx GB/T 17986.1—2000 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 附 录 B (提示的附录) 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 B1.成套房屋的建筑面积的测算 B1.1 成套房屋的建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 B1.2 套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算: a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。 b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d)内墙面装饰厚度计入使用面积。 B1.3 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 B1.4 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积按“房产面积测算2”的规定计算。 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 B2.共有共用面积的处理和分摊公式 B2.1 共有共用面积的内容 - 19 - Xxx GB/T 17986.1—2000 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。 B2.2 共有共用面积的处理原则 a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式 按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算: δSi=K.Si K= ?δSi/?Si 式中:K---为面积的分摊系数 Si---为各单元参加分摊的建筑面积，m2; δSi---为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2; ?δSi---为需要分摊的分摊面积总和，m2; ?Si---为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。 B3.共有建筑面积的分摊 B3.1 共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 B3.2 共有建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 B3.3 共有建筑的分摊方法 a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 - 20 - Xxx GB/T 17986.1—2000 b)商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。 - 21 - Xxx 建住房【2002】74号 建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 建住房[2002]74号文 2002年5月1日起执行 各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门: 为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有 关问题通知如下: 一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。 二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。 三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行: (一)房屋层高 计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米，以下同)。 (二)外墙墙体 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。 各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。 金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。 (三)斜面结构屋顶 - 22 - Xxx 建住房【2002】74号 房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。 (四)不规则围护物 阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 (五)变形缝 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。 (六)非垂直墙体 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。 (七)楼梯下方空间 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 (八)公共通道 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。 (九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。 (十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 (十一)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。 - 23 - Xxx 建住房【2002】74号 四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。 五、本通知自二??二年五月一日起执行。 各地在执行中有何问题，请及时告我部住宅与房地产业司。 中华人民共和国建设部 二??二年三月二十七日 - 24 - Xxx 闽建法【2003】11号 福建省建设厅关于执行商品房产权面积计算规定衔接问题的通知 闽建法〔2003〕11号 各设区市房管局(国土资源与房产管理局)、建设局: 国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)实施以来，各地陆续提出在办理商品房产权登记时，对执行《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)、建住房[2002]74号文与以前行业标准《房产测量规范》(CH5001-91)、建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房[1995]517号)等相关规定如何衔接问题。为进一步规范房屋产权登记发证行为，保护商品房买卖双方的合法权益，减少因产权面积计算规定调整而产生的纠纷，维护社会安定稳定，经请示建设部，现就有关问题通知如下: 一、各地房地产行政主管部门原则上应当以商品房预售许可证批准时间为时点，按照该时点施行的国家和当地有关房屋产权面积测量计算规定进行产权登记。具体按下列规定执行: (一)2000年8月1日国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)实施前已批准预售许可证的商品房，办理产权登记时适用预售许可证批准时国家和当地相关规定。 (二)2000年8月1日至2002年5月1日前已批准预售许可证的商品房，办理产权登记时适用国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)和当地相关规定。 (三)2002年5月1日之后批准预售许可证的商品房，办理产权登记时适用国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)、建设部建住房[2002]74号文件和当地相关规定。 二、房地产开发企业经批准销售商品房时，应向购房者明示所销售的商品房面积计算依据和面积构成，避免产生纠纷。 三、各地房地产行政主管部门在办理商品房产权登记时，应在商品房权属证书上备注商品房面积计算的有关依据名称。 四、请各地房地产行政主管部门做好宣传工作，认真贯彻实施，妥善处理有关产权面积计算规定的衔接工作。各地在执行中有何问题，请及时向省厅房管处反馈。 二??三年三月三十一日 - 25 - Xxx 闽建房【2004】117号 福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知 [2004]117号 闽建房 福州、泉州、漳州市房管局，厦门市国土资源与房产管理局，南平、莆田、三明、龙岩、宁德市建设局: 国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)和国家建设部有关文件实施后，在新建商品房权属登记时建筑面积计算中不断出现新情况新问题，由于各地对具体条文理解和执行不一致，有的地方在商品房权属登记时出现了较多的建筑面积计算纠纷。为统一规范我省商品房建筑面积计算，保护当事人合法权益，经研究，现就办理新建商品房权属登记中，对《房产测量规范》和建设部有关文件未作规定或规定不明确的房屋建筑面积计算问题作出以下具体规定，请认真贯彻执行。 一、房屋建筑面积计算规定 (一)房屋外墙水平投影面积包括墙体结构和粉刷层、贴面等墙体保护层。 (二)非楼梯间形式室内(套内)楼梯按自然层数的投影面积总和计算建筑面积， (三)经规划部门批准，楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，净高在2.10米以上(含2.10米)部分可计入下方建筑面积，楼梯、斜坡道相应部分不计算建筑面积;净高在2.10米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。 (四)未经规划部门批准擅自将非封闭阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 (五)上下层不同大小和隔层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊建筑面积计算 1、当上部底板(盖板)小于本层围护结构时，本层阳台、挑廊、无柱走廊按上部底板(盖板)水平投影面积的一半计算建筑面积。 2、同一开间位置相隔一个自然层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，当其形状面积相同且最高一层有上盖时，分别按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 (六)不计算建筑面积的范围: 1、檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分。 - 26 - Xxx 闽建房【2004】117号 2、楼房或挑廊下底层外墙以外作为公众使用的公共开放部分(不论是否有柱、是否有维护结构)。 3、超出外墙面的凸窗部分。 4、上部底板(盖板)高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊。 二、共用共有建筑面积分摊计算规定 (一)不应分摊的建筑面积范围: 1、设在幢内为多幢服务的设备、管理用房;建在幢外的设备、管理用房;物业管理区域内有多幢建筑的，设在某幢或多幢内的管理用房。 2、属公共使用的汽车、摩托车、自行车等机动、非机动车车棚、车库。 3、物业管理区域为单幢建筑的，其技术(结构)转换层、避难层(室)中除为本幢服务的管理用房、设备用房等以外的部分。 4、架空层中公共休憩、绿化等公共开放使用部分。 5、会所、活动中心、托儿所(幼儿园)、居委会、娱乐用房、健身房、阅览室、医疗室、垃圾间等配套公共用房。 6、室内外斜坡道。 7、人防工程附属设施用房。 (二)特殊情况处理 1、为计算简便，架空楼层、楼层局部无外墙体的(如底层楼梯入口处、户内阳台入口、店面和车库的卷闸门或铁栅门等)，同一楼层外墙既有主墙，又有玻璃幕墙的，以及非垂直墙体，其外半墙厚度参照本层其他主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定。 2、顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。 3、单一功能房屋存在同幢多梯位时，一般以幢为单位统一分摊梯位面积，但如部分设电梯、部分不设电梯，分别以设电梯和不设电梯部分区分功能区计算分摊面积。 (三)“多幢”的界定 裙楼式建筑(其构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼)按单幢处理。连体楼(其构成一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片)和地下室相连、地面以上多幢独立楼房的建筑均按 “多幢”处理。 - 27 - Xxx 闽建房【2004】117号 三、本通知自2005年1月1日起施行。具体情况分别按以下时点参照执行本规定。 1、同一开发项目内部分为拆迁安置房、部分为商品房的，以首次取得该项目商品房预售许可证时间为时点。 2、单位及个人自建房、集资建房、统代建房等房屋，以其竣工验收时间为时点。 四、本通知施行前的有关规范性文件与本通知不一致的，以本通知为准。各地执行中有何问题，请迳向省建设厅房管处反映。 - 28 - Xxx 闽建房【2007】23号 福建省建设厅关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知 闽建房〔2007〕23号 各设区市房管局、建设局、规划局，厦门市国土资源与房产管理局: 随着房地产市场的不断发展，商品房交易中建筑面积争议问题时有发生。为保护商 品房买卖双方的合法权益，进一步规范商品房建筑面积测绘成果异议处理工作，根 据《中华人民共和国物权法》和国务院《信访条例》等有关法律法规规定，现就有 关问题通知如下，请各地认真遵照执行。 一、要高度重视商品房建筑面积测绘成果争议处理工作。妥善处理商品房建筑面积测绘成果异议，对于维护房地产市场正常秩序，保障商品房买卖双方合法权益，促进构建和谐社会，都具有积极意义。各地房地产行政主管部门对此应高度重视，要结合贯彻实施《物权法》，根据有关法律、法规规定，建立具体的建筑面积测绘成果纠纷防范、投诉受理、调查处理机制;要设立投诉电话、投诉窗口，确定具体职能机构负责投诉受理及异议处理。 二、要规范商品房预售建筑面积预算和竣工后建筑面积实测计算。房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当委托具有相应资质的房产测绘单位，对拟预售的商品房预售面积进行预算。房产测绘单位应当根据城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》及附图，按照《房产测量规范》和国家、地方相关规定对商品房建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积进行计算，列明计入分摊计算建筑面积的共有部位，并出具分套(单元)建筑面积预算表。房地产开发企业应当将分套(单元)建筑面积预算表等商品房建筑面积预算资料，作为商品房预售方案内容的组成部分，提交当地房地产行政主管部门办理商品房预售许可证。 商品房经规划条件核实和工程质量竣工验收后，房地产开发企业应当委托具有相应资质的房产测绘单位对商品房进行实地测绘。房产测绘单位应当按照《房产测量规范》和国家、地方相关规定测算商品房建筑面积，列明计入分摊计算建筑面积的共有部位，并将商品房分套(单元)建筑面积测算表作为房产测绘成果的组成部分提交委托人。各地人民政府确定的房屋权属登记机构(以下简称登记机构)应当根据城乡规划主管部门出具的规划条件核实意见，按照《房产测绘管理办法》等有关规定对房产 - 29 - Xxx 闽建房【2007】23号 测绘单位提供的测绘成果进行审核，依法确定房屋权属登记建筑面积。 房地产开发企业在办理商品房初始预登记后，应当及时向买受人提供房产测绘单位出具的商品房分套(单元)建筑面积测算表。 三、要进一步规范处理商品房权属登记前建筑面积异议。在商品房权属初始预登记后、办理房屋权属转移登记前，商品房买受人对所购商品房的建筑面积有异议的，可向房屋所在地登记机构反映，登记机构按照以下程序处理: (一)复核。对房产测绘单位出具的测算建筑面积有异议的，商品房买受人(以下简称异议人)可向当地登记机构提出书面复核申请，说明申请复核的理由和依据，并提交身份证明、房屋建筑面积测算表与商品房买卖合同复印件等材料。 登记机构在收到复核申请后，应当责成房产测绘单位针对异议人反映问题进行复核，并在10个工作日内向登记机构书面报告复核结果。登记机构对房产测绘单位的复核结果进行审核，原测算建筑面积无误或者误差在本通知规定精度等级范围内的，维持原测绘成果;原测算建筑面积误差超过本通知规定精度等级范围的，应当责成原房产测绘单位更正相应测绘成果，并将结果抄送委托测绘的房地产开发企业。登记机构对房产测绘单位更正后的测绘成果进行审核，并按规定更正初始预登记的相应记载内容。 登记机构应当按照《信访条例》规定向异议人书面答复复核意见。必要时可召集房产测绘单位、房地产开发企业和异议人针对商品房建筑面积异议问题进行沟通，向异议人解释说明有关法规政策、房产测量规范等建筑面积测绘计算依据。 根据《房产测量规范》规定，结合我省实际，全省商品房建筑面积测量精度等级按以下要求执行:设区城市不低于二级，其他市、县不低于三级。 (二)复测。异议人对登记机构的复核意见仍不接受的，可自行委托不低于原测绘单位资质等级的其他房产测绘单位进行复测。登记机构应当组织有关专业人员成立鉴定小组，对原测算建筑面积和复测建筑面积的测算依据与方法、原测与复测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性等方面进行鉴定，提出鉴定意见。登记机构对鉴定意见进行审核，复测建筑面积符合有关规定要求时，原测算建筑面积与复测建筑面积的误差在本通知规定精度等级范围内的，维持原测算建筑面积;原测算建筑面积与复测建筑面积的误差超出本通知规定精度等级范围的，以复测建筑面积为准。登 - 30 - Xxx 闽建房【2007】23号 记机构应当将对复测建筑面积和原测算建筑面积的鉴定审核意见书面告知异议人。 四、要规范商品房权属登记后建筑面积争议的处理。对于登记机构房屋权属登记簿或者已核发的房屋所有权证上记载建筑面积有异议的，异议人可依法申请更正登记。登记机构应当及时责成原房产测绘单位进行复核，并向登记机构书面报送复核结果。登记机构经审核，对于有证据证明所登记的建筑面积确有错误的，应当对登记簿和房屋所有权证的相应记载予以更正。异议人对登记机构作出的更正登记决定仍有异议的，可通过法律途径申请行政复议或者行政诉讼。房产测绘单位对其完成的商品房建筑面积测绘成果质量负责;对于因房产测绘单位的测绘成果质量问题造成损失的，当事人可通过法律途径解决。 五、要加强商品房建筑面积测绘质量监督管理。房产测绘单位提供的房产测绘成果经审核质量不合格的，登记机构不予采用，并责令整改;一年内房产测绘单位提供的测绘成果两次被认定为质量不合格的，登记机构可责令其限期半年整改，整改期间不予采用其提供的测绘成果。对房产测绘单位在房屋建筑面积测算中不执行国家和地方有关标准、规范及规定，或者弄虚作假、欺骗房屋权利人，以及房屋建筑面积测算失误、造成重大损失等违规行为，房地产行政主管部门应当按照《房产测绘管理办法》的有关规定予以查处，并作为不良记录记入其信用档案向社会公布，同时抄送当地测绘主管部门依法对其房产测绘资格予以降级或者取消。 各地登记机构要加强对房产测绘单位的房产测绘成果审核工作，建立健全房产测绘单位测绘成果质量考核机制和信用档案，对房产测绘单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、建筑面积测算依据与方法等方面严格审核把关。登记机构工作人员在商品房建筑面积审核工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要按照有关规定给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、本通知自2008年3月1日起执行，适用于2008年3月1日后取得商品房预售许可证的商品房项目。 福建省建设厅 二??七年十二月二十九日 - 31 - Xxx 泉房【2010】55号 泉州市房地产管理局文件 泉房[2010]55号 泉州市房地产管理局关于进一步规范商品房权属登记建筑面积计算有关问题的通知 各县(市、区)房地产主管部门，局机关各科室、直属各单位，各房屋测绘机构: 随着建筑设计的不断创新，《房产测量规范》等相关法律法规已不能涵盖许多新的建筑形式，在新形势下房地产测量也出现新的问题。为进一步规范商品房权属登记建筑面积测量和计算，根据相关法律法规的规定，结合我市实际，就商品房权属登记建筑面积计算有关问题通知如下: 一、地上、地下房屋建筑面积计算规则:带有地下室的房屋按地上、地下分别独立计算权属登记建筑面积，地上、地下不互相分摊公用部位面积。 二、地下室用房权属登记面积计算方法: (一)地下室的车位、车库、储藏间等经行政主管部门批准建设并准予转让，其面积按各实际占用套内面积计算，不分摊公用建筑面积。通往地下室的车道及地下室人防、公共通道等面积不作为分摊的公用建筑面积。 (二)若地下室有部分区域用作商业、办公等其他用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或办公相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等，均由地下室商业或办公部分进行分摊。 三、位于地面底层以上(不含底层)的架空层、结构转换层、设备层为不计容积率用途时，其层内的楼梯间(包括梯间、梯井、前室、门厅等)计入该层不分摊的公用建筑面积。 四、凡列为不分摊的公用建筑面积，一律不参与分摊其它的公用建筑面积。 五、不计算容积率且为单幢服务的物业用房可以计入分摊公用建筑面积，其他物业用房一律不计入分摊公用建筑面积。 - 32 - Xxx 泉房【2010】55号 六、经规划审批有设计楼梯可上的斜屋面(坡屋顶)层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。 七、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的按其水平投影面积计算。通往回廊(或夹层、跃层)的室内楼梯，不论梯位是否在回廊(或夹层、跃层)范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。复式(跃层式)房屋套内的楼梯按规划审批图纸计算建筑面积。 八、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。“有柱走廊”中“柱”指结构柱，装饰柱、非承重柱以及柱的装饰性部分应除外，其认定以设计及规划审批的图纸为准。 九、以下情形不计算房屋权属登记建筑面积: 1、房屋内的楼梯，其面积大于1平方米的中空部分。 2、与屋面梯间外墙相连通往屋面晒台的通道。 3、不计算容积率的天台阳光房(材质为5面玻璃的)。 4、不可进入使用且无实用功能的房屋。 十、本通知自下发之日起施行。具体情况分别按以下时点参照执行: 1、同一开发项目内部分为拆迁安置房、部分为商品房的，以首次取得该项目商品房预售许可证时间为时点。 2、单位及个人自建房、集资建房、统代建房和整幢安置房等房屋，以其竣工验收时间为时点。 二?一?年四月十九日 抄送:省建设厅，市委办、人大办、政府办、政协办，建设局、规划局、法制办，市政府许昆贞副市长、郑显章副秘书长 - 33 - 福建省物价局关于规范房地产测绘收费的通知 闽价房〔2008〕245号 各市、县(区)物价局: 为进一步规范我省房地产测绘收费行为，促进房地产市场健康发展，根据《国家发展改革委关于测绘产品价格有关问题的通知》(发改价格〔2004〕3031号)精神，结合我省房地产测绘收费试行以来的实际情况，现就有关问题通知如下: 一、房地产测绘收费属经营服务性收费，应按照自愿委托、有偿服务的原则，由具有相应资质的房地产测绘机构接受委托，并签订书面合同，提供合同规定的服务后方可收费，不得强制收费。 二、宗地测绘收费 用于房地产权属登记发证(办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》)所必须的宗地测绘，执行房产测绘的收费标准;单纯的宗地测绘，执行地籍测绘的收费标准。 各房地产测绘机构收费时，应按照具体的测绘类型，在收费票据中清楚使用房产测绘和地籍测绘收费项目名称，不得使用含糊界限的测绘收费名称。 三、房产分户图测绘收费 按照房屋的功能(不含房屋拆迁)分为?、?两类收费标准:住宅按?类标准收费，非住宅按?类标准收费(收费标准详见附件)。 房屋拆迁需委托具有资质的单位进行测绘的，无论住宅或非住宅均按照每平方米2.4元收费。 单一产权的房产以及学校、厂房、医院、社会福利院、养老院、孤儿院、残疾人企业等单位房产测绘，均按?类标准收费;经济适用住房、廉租住房等具有保障性质的政策性住房按?类标准的80%收费。 四、预算测绘收费 各房地产测绘单位可与开发建设单位签订测绘合同，预算测绘按房产测绘标准的20-30%收费，房产预算测绘修改二次以上(含二次)的，最高可按房产测绘标准的50%收费。 五、新建房屋在交付使用前由房地产开发企业或建设单位按项目委托具有相应资质的测绘机构实施测绘，测绘费用由房地产开发企业或建设单位交纳，并计入建房成本。任何单位不得对新建房屋交易强制二次测绘，也不得向房屋买受人收取测绘费用。 六、存量房交易应当以产权证上的测绘面积为准，任何单位不得强制重复测绘并收费。如果交易当事人对原产权证上的测绘面积产生异议，可委托具有资质的测绘机构按国家规定重新测绘，测绘费用由委托人支付。 七、为农民建房提供房地产测绘服务，必须遵循农民自愿的原则，并按规定标准减半收费。凡强制或变相强制收费的，一律按乱收费予以查处。 八、房地产测绘收费实行政府指导价，本通知规定的收费标准为省定最高标准，各设区市价格主管部门可根据实际情况，在不超过省定标准的基础上制定具体收费标准，并抄送省物价局备案。 九、房地产测绘收费实行明码标价，房地产测绘机构应当公布收费文件，并在其经营场所或交费地点的醒目位置公布收费项目、服务内容、计费方法和收费标准等事项，收费开具税务发票，依法纳税，自觉接受价格、审计和税务部门的监督检查。 十、本通知自2008年7月1日起执行。2008年7月1日以前的收费标准仍按闽价〔2005〕房515号、闽价房〔2006〕503号文件规定执行。各地在执行中遇到的问题请及时向省物价局反映。 附件:福建省房地产测绘收费标准 单位:元 收费标准 服务项目 计量单位 服务内容 说明 ? ? ? 1?2000 平方公里 140000 180000 230000 控制测量，界址点测量，地 籍要素数据采集编辑，面积地籍测绘 1?1000 平方公里 160000 200000 260000 量算，地籍图(含宗地)绘 制，检查修改，成果整理(地 籍测绘不含地籍调查费用) 1?500 平方公里 180000 220000 290000 1?1000 平方公里 200000 250000 300000 控制测量，界址点测量，地 籍调绘，面积量算，分幅平 面图测绘，分丘平面图绘制，分户图测检查修改，资料整理(1?绘:住宅1000、1?500房产测绘不含1?500 平方公里 220000 270000 340000 按?类标房产调查和分户图绘制费房产测绘 准收费，用) 非住宅按 ?类标准分层分户平面图测绘，房产收费。 调查，分户面积、共有面积、分户图 平方米 1.2 1.8 分摊面积测算，检查修改， 资料整理。 建筑用地拨地定桩以每一宗 建筑用地 地四个桩为一件，每增加一件(4点) 2000 桩加100元，四个桩以下按拨地定桩 一件计算。 建筑物 建筑物放(验)线以总平图幢 2000 建筑物的编号为计件依据 放(验)线 备注:以上所列为常用房地产测绘收费项目标准，其它收费项目标准按国家测绘局国测财字〔2002〕3号《测绘工程产品价格》执行。