南宁柳沙半岛项目建议书

目录 前言 【壹】南宁区域性分析 【贰】柳沙区域分析\区位分析\关于柳沙半岛 【叁】项目地块及规模 【肆】项目开发思路\开发思路\功能规划\产品及建筑风格要求\配套设施建议\景观要求\经营管理服务理念建议 【伍】项目SOWT分析\优势\劣势\机遇\危胁 【陆】环保与节能\环境保护\节能\劳动保护 【柒】项目实施计划思路\项目实施计划\投资估算\营业收入项目 【捌】结论 前言 目前,中国经济浪潮蓬勃汹涌发展,房地产业首当其冲,房地业已成为中国经济的支柱产业,支撑着中国经济的半壁江山。由于房地产开发业在中国呈现出利润高、回报时间较快等特点,房地产业在中国得到了空前的发展。但随之而来的房价虚高、房地产相应体制不完善等负面问相继浮出水面。在社会一声声讨中,国家推出了一系列政策。住宅地产的发展受到一系列宏观调控政策的影响,其发展空间受到一定的制约,旅游地产和商业地产迎来了前所未有的发展机会,成为房地产业下一轮经济投资发展热点。 随着南宁经济发展大潮的强势推进,南宁作为东盟自由贸易区的前沿中心城市,大西南出海通道的枢纽城市————南宁,正处于社会经济发展的最快最好时期。 柳沙半岛之于南宁,可以说是南宁后花园上的一颗明珠,良好的自然景观,优美的半岛风光,不可复制的一线江景资源,是南宁市中心最后一块山水美地,价值天成! 良玉需磨方成器,柳沙地块则为同理。结合南宁特有的市场基因,本建议就柳沙地块综合开发规划进行了大胆的构思,利用澳洲上市公司雄厚的资金实力和国际化先进理念,借助集团多年经营积累下来的良好品牌效应和社会效应,整合集团的社会资源和客户资源,打造以休闲、娱乐、度假为主题核心的顶级会所——南宁首个顶级SPA度假村,专为高品味的成功人士度身定造。项目的推出将会给南宁的会所格局带来革命性的突破,带领南宁顶级休闲商务会所走向新时代! 梦想与现实的距离,是繁杂而曲折的。本建议书作为柳沙地块的一个初步性构思,旨为方向性宏观策略。深知策略与方向确定后,细节量化的微观策略将随之而深化,这也是若项目成功迈出实质性的第一步后,下阶段的工作重心,我们有理由相信,在良好的市场条件下,经过我们强势专业化的市场运作,打造南宁首席顶级SPA度假村将不会是梦想。 【壹】南宁区域性分析 一、中国——东盟博览会(CAFTA)永久落户南宁,并已于2004年、2005年成功举办两届南博会,南宁作为中国——东盟自由贸易区的枢纽城市,其国际影响力和知名度大大提升,招商引资进一步加快,正向国际化都市快速转型; 二、《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(CEPA)已于2004年签定:随着 CEPA的落实,由于地缘关系紧密,两广与香港在各层面的合作将呈现新的局面; 三、南宁以核心城市已加入“9+2”泛珠三角经济圈; 四、南宁、贵阳、昆明经济区是西部大开发的3个重点区域之一,南贵昆经济区的建设符合国家西部大开发的战略部署,符合区域经济一体化的发展方向; 五、以南宁为核心城市的环北部湾城市群将得以形成,成为我国第四个最具潜能、最具爆发力和持续扩张力的沿海开放型城市群; 六、南宁不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策,而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策; 七、南宁部分行政区划进行调整,市区面积扩大43倍,市区人口由152万增长为244万,“大邕城”概念使原先的市郊边缘板块中心化,购房人群快速扩容,对房地产行业发展而言是较大的利好消息。 综述:南宁,毗邻粤港澳,背靠大西南,面向东南亚,是西南出海的通道城市,是粤港澳经济圈、西南经济圈、东盟自由贸易区的中转站和枢纽城市,它作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心,是全区经济最具活力及外向程度最高的城市,正在向国际化大都市转型。在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际,南宁具有承东启西,连南接北的区位优势,是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点,而这一切对于这个城市的经济发展,勿庸置疑,有着强大的拉动作用。南宁经济实力的增强和发展,势必将加快南宁迈向国际化大都市步伐的进程,因此,在未来的几年内,随着南宁市新贵及来邕的金领商务人士不断增多,对于物质及精神文明高层次的需求也相应增强,南宁需要一个为该类型人群量身定造的社交休闲娱乐平台,新一代多功能休闲会所呼之欲出。 【贰】柳沙区域分析 一、区位分析 如图: 荔枝山农业观光园区项止 二、关于柳沙半岛 柳沙半岛位于南宁市东南角,距南宁市中心3.2公里,北靠竹溪大道,其它三面临江(邕江),就如玉带环抱其中。柳沙半岛东西向长约2.3公里,南北向平均宽1.5公里,总占地3.5平方公里,区域内人口稀少,绝大部分为农村住宅户。半岛东与青秀山风景区相连,南与五象岭隔江相望,自然环境优美,环绕的邕江水面开阔,水质清洁,大自然景物保存良好。 区域内交通配套: 随着柳沙半岛近几年的道路设施的建设,目前交通脉络逐渐清晰,其中包括主干道柳沙大道、2004年建成通车的连接市中心的次干道英华路和直接与桃源连通长约3公里的滨江路建成通车,交通的便利,使曾经几乎与世隔绝柳沙半岛起了翻天覆地的大变化。其中江滨路更是产生了不可估量的区域促进作用,沿线经柳沙园艺场、柳沙制药厂、宏桂虾厂、万巨砂厂、居民住宅区及果园,终点与现建南宁大桥交汇,它的建成,将可以承担部分青秀山风景区游客出行的交通流量,并在很大程度上缓解南宁市柳沙片的交通不畅状况。 桥梁设施: 在建的葫芦顶大桥和南宁大桥双管齐下,两堑天桥变通途。葫芦顶大桥连接了白沙大道与竹溪南路,历史性的解决了良庆区和青秀区沿江两岸交通艰难的局面,加强了两大板快之间的优势互补性,从而也改变了柳沙半岛与良庆区长期不来往的尴尬格局。南宁大桥连接青秀区与即将开发的蟠龙新区之间,远至连接邕宁至北海、防城港的二级公路,辐射力之强劲,将来不但担起开发蟠龙新区的责任,还会对加强南宁和西南各城市的经济合作起到很大的促进作用。 市政配套: 柳沙半岛作为南宁市开发新区,因此该区域目前商业配套缺乏,多个市政配套还处于建设期间,目前,区党校已建设完成并投入使用。 项目毗邻南宁高尔夫球场,高尔夫球在中国例来都是达官贵人、金领一族热忠的动动之一,也称之为贵族运动。高尔夫运动不仅能在运动中休验到自然的美景,更是一种对运动者身份的象征。南宁也不例外,南宁高尔夫球场的建成和使用,将会使南宁重要政界人员、知名企业家、富豪云集于此。项目与高尔夫球场招挥呼应,两者均拥有南宁高端消费的属性,且目标消费群体非常相似。本项目可利用高尔夫球场的近在咫尺的优势,塑造柳沙板块富人聚集区的贵胄形象,在后期经营当中与南宁高尔夫联动经营,从而提升项目顶级品质。 三、南宁市政府对柳沙半岛规划设想 众所周知,近几年来由于南宁市城市经济的飞速发展,南宁市城市规划面积在不断的扩大,城市经济建设的重心已由原来的环南湖经济圈向沿邕江经济带转移。柳沙企业公司所处的两岸土地潜在的各种经济、投资价值日益突显。早在一九九九年,南宁市政府就已经对柳沙企业公司的土地进行过初步的规划布局,同时修编了《南宁市柳沙分区规划》,具体为: 1、江滨绿化带;充分利用河堤以外用地建成江滨绿化带。在绿化带中,种植大量的荔枝和龙眼等果树,形成生态观光农业,人们在游玩的同时可欣赏邕江美景。 2、生态旅游区;利用豹子头遗址、天宁寺和荔枝山建设综合公园,并在公园东面结合天池设置一片开放性绿地,设立揽胜广场,观赏南宁秀丽的城市风貌。 3、商业娱乐中心;在青沙路以南、柳江路两旁设置商业娱乐中心,同时布置一些文化、医疗设施,中心以服务整个柳沙为主,并兼顾青秀山风景区。 4、综合居住区;整个柳沙的建成区大部分分布在山北片,以居住区为主,规划将毛巾被单厂转变为居住用地,使山北片形成以新兴苑为核心的综合居住区。 5、生态居住区;保留现有山林植被,将青沙路以南山体用地规划为生态居住区,以带状形式分布,并以别墅为开发形式的高品位居住区。 6、高尚居住区;山南片改造山体后的平整用地,这里面临邕江,景观优美,极具开发价值,因此规划中将其建设为上档次的高尚居住区。 南宁市政府重新修编的《南宁市柳沙分区规划》,加快了柳沙分区在南宁市房地产开发前景中成为区域开发的热点,随着南宁市房地产市场需求量的增加,市中心和原有各热点区域的可开发用地日益减少;而另一方面随着道路交通条件的改善,城市各区域的差别在逐步缩小,特别是柳沙半岛三面环江的得天独厚的地理条件,另有荔园国宾馆、区党校这些具有文化外延标志的烘托,以及柳沙区域内隐藏的大量未曾开发的土地,无论从现状还是从未来发展趋势看,柳沙即将成为南宁市房地产开发的区域热点. 【叁】项目地块及规模 整个园区总规划面积约300亩。园区为低山丘陵地形地貌,东北面为园区的两山头,主要种植有大片的荔枝果园,园区西面及南面临江,北面为住宅区。园区内道路、水、电等基础设施未完善。 如图: 项目地块图: 如图所示: 项目一期为柳沙荔枝山,占地约为120亩; 二期现为足球训练基地,地势较为平坦。 三期东北面为坡地,西南向沿线则为临江地块,江景资源丰富。 【肆】项目开发思路 一、开发思路 项目规划建设以柳沙地块独有的自然生态、水体环境为依托,以休闲、娱乐为主线,形成一个集自然、国际、尊贵的————南宁首个顶级多功能综合性旅游、休闲度假会所。 南宁项级SPA度假村 SPA拉丁文的涵义是,S,SANCTUS,P,PER,A,AQUA,健康来源于水。早在罗马时代,人们在比利时的SPA小镇中发现了消除病痛与疲劳的水源,饮水思源,SPA便得以绵延二千年的流传下来。这是传说中SPA的起源,现实中的SPA登陆中国以来,概念常常被曲解,SPA丧失了传说中本真的和谐、活力、自然,这一切,将由顶级的SPA会所再为世人重释,完美的SPA生活。 自然浪漫的陈设,色彩斑斓的灯光,神秘的古大陆气息,风格迥异的疗程调养区,浓郁的弥漫在SPA会所的水区周围。灯光穿梭的空间,时间已经不存在任何意义,假如爱因斯坦的相对论有效,流连在这里的时间已经被剥离出普遍意义的俗世,弥留在神秘的气息中徜徉。如果说SPA需要还原它最纯真的本意,荔枝山庄SPA无疑再适合不过,那种贯穿的空灵、祥和、刹那而过的宁静,如同恩雅聆响于边际的天籁降落人间。SPA是一项事业,更多的,是沉浸于其中无可比拟的享受。 2004年8月的世界SPA协会给出一个国际定义:只要出于健康目的的生活方式,都可以称为SPA。健康的社交、健康的享受、健康的休闲、健康的生活。柳沙荔枝山庄位于柳沙半岛荔枝山内,离市区仅有5分钟路程,周围已有新建的广西区党校和荔园半岛高级住宅区。它背靠荔枝山,面向邕江。在这里,你找不到那些嘈杂的东西,它真正具备了都市世外桃源的环境。” 作为顶级的会所,我们可以设计为拥有4000平米的水区,各种疗程房准备接纳200名会员,人们能够在其中各得其所。而会所最核心的特色按照SPA专业精神分为…水、火和能量?三个主要区域。首先,水;钓鱼台山庄SPA的Aquatonic Pool设计比其起源地德国更为先进,在一个综合功能水池中融合了近30种健康调养服务功能,尽情阐释了水在SPA中的核心概念。另外在火的概念上,钓鱼台山庄SPA也是特色独具。沙浴、光波浴、综合再生浴等都是我们的特色,在经历了水的洗礼后再经过火的熏蒸,对于排除人体自心 灵到身体的全部杂质,等待重生十分重要。比如,你们已经参观过光波浴房,外面是静心的氧吧,放射四种色光,关注色光会不断调节你的神经系统,例如关注红色,说明心情浮躁,光线的流动和黑暗会让你逐渐静心,而关注蓝色,则是忧郁的心理状态。通过光波调节生理状态,如低温发汗,逐渐趋于平衡。 SPA让人重生的概念,在经过了水区和火区,排除了一切杂质后,进入了最重要的能量回复阶段,即疗程阶段。我们所有的疗程师要求在上岗前都经过半年以上的专业,通过Lomi Lomi的夏威夷古老按摩疗法,来自巴厘岛的Balinese按摩,源于瑞典高尚的德维拉韵律按摩,以色列技师专业护理疗程,可以使所有体验过的客人有涣然一新的轻松享受。今年韩国总统卢武铉访日时被小泉首相邀请做沙浴,这说明沙浴及SPA在国外高端阶层中已经是十分流行的社交手段,而我们SPA的服务理念就是…政商互动,健康休闲?,我们组织的各类SPA、PARTY,将为会员及其宾客提供崭新社交平台“。顶级SPA,红酒、雪茄,同等的具有与生俱来的高贵,这种高贵,来源于心灵的沉静,灵魂的放归。顶级SPA,高尔夫,历史同样把从容的健康赋予这两项人类活动,它们洁净,却不乏快乐。那些有幸参与其中的人们,,享受大地的恩泽与水的洗礼,同等的卓然不群。山庄SPA带来的是SPA精神的重释,不流于一般的SPA服务,借助高科技完成的现代SPA形式,系统的会所服务,拥有鼎立于亚洲的质素,才能演绎真正的SPA精神。山庄SPA幽雅沉静,异域情趣中添抹中国情节,摒弃浮躁,静修清幽,彰显了顶级会所的尊崇人生。 二、功能规划 1、居住度假功能 酒店式公寓 时权式酒店 度假别墅 2、娱乐、饮食功能 大型夜总会、酒吧 会所 博彩业 露天咖啡馆 中西美食馆 雪茄吧 3、养生、运动功能 SPA养生馆 健身馆 泳池 模拟高尔夫训练场 4、休闲商务功能 现代化办公商务网络及配套服务 大型商务会客厅,会议中心 电影沙龙 高档书吧 尖端网吧 继续阅读