房地产价值和价格的种类

房地产价值和价格的种类 房地产价值和价格的种类1 241 使用价值和交换价值 一种商品的使用价值是指该种商品能满足人们某种需要的效用交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例通常用货币来衡量即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济适动中一般简称的价值指的是交换价值在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。 任何物品能够成为商品首先必须是有用物能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受也就不能成为商品不会有交换价值。所以使用价值是交换价值的前提没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立即没有交换价值不一定没有使用价值如空气。作为商品的房地产既有使用价值也有交换价值。 就使用价值与交换价值相对而言房地产估价所评估的是房地上的交换价值。 242 投资价值和市场价值 某一房地产的投资价值是该房地产对于某个特定投资者或称购买者的经济价值是该投资者基于个人的需要或意愿对该房地产所估计的价值或作出的评估价。而该房地产的市场价值是该房地产对于一个典型投资者他代表了市场上大多数人的观点的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点市场价值是惟一的而投资价值会因投资者的不同而不同。 当投资价值大于市场价格时说明值得投资购买反之说明不值得投资购买。换一个角度讲每个房地产投资者对房地产都有一个心理价位投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时投资者趋向于增加投资相反他们将向市场出售过去所投资的房地产。 就投资价值与市场价值相对而言房地产估价所评估的是房地产的市场价值。 24.3 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值 243.1 成交价格 成交价格简称成交价是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受或者买者支付、卖者收取的货币额、商品其他有价物。成交价格是一个已完成的事实通常随着交易者对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。 成交价格可能是正常的也可能是不正常的所以可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格不受一些不良因素如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响反之则为非正常成交价格。 严格来说正常成交价格的形成条件有如下7个?公开市场。?交易对象本 身具备市场性。?众多的买者和卖者。买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格即他们都应是价格的被动接受者其中的任何一个买者或卖者对价格都没有控制的力量没有显著的影响力。?买者和卖者都不受任何压力完全出于自愿。?买者和卖者都具有完全信息。这是指买者和卖者对所交易的商品具有充分的信息包括充分了解交易对象的性能和特点充分了解市场行情。?理性的经济行为。这又被称为“经济人”的假设条件。在经济学里“经济人”被为经济生活中抽象的一般人其本性假设是利己的力图以最小的经济代价去追逐和获取自身最大的经济利益。而且买卖双方均是谨慎的价格不受任何一方感情冲动的影响。?适当的期间完成交易。即有适当长的时间寻找合适的买者或卖者而不是急于出售或急于购买。 理解成交价格还应对其形成机制即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解 1卖价是站在卖者的角度指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖些钱卖者出售房地产时所愿意接受的价格总有一个最低界限最低价格买者的出价必须高于这个最低界限他才愿意出售其心 态是在此最低界限之上价格越高越好。 2买价是站在买者的角度指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者总想少付些钱买者购买房地产时所愿意支付的价格总有一个最高界限最高价格卖者的要价必须低于这个最高界限他才愿意购买其心态是在此最高界限之下价格越低越好。 3卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。在卖方市场下成交价格往往是偏高的在买方市场下成交价格往往是偏低的。 2432 市场价格 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格是该类房地产大量成交价格某橄蠼峁 ?2433 理论价格 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 价格与供求是互动的一方面价格是由供给力量与需求力量的相互作用的另二方面供给量与需求量又受价格的影响通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比市场价格是短期均衡价格理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素如收入、成本等的变化都可能使市场价格发生波动。所以在正常市场或正常经济发展下市场价格基本上与理论价格相吻合围绕着理论价格而上下波动、不会偏离太远。但在泡沫经济下市场价格可能脱离理论价格如在投机需求的带领下或在非理性预期下形成的畸高价格。 一般来说成交价格围绕着市场价格而上下波动市场价格又围绕着理论价格而上下波动即小波动围绕着大波动而上下波动大波动又围绕着更大的波动而上下波动 就成交价格、市场价格与理论价格相对而言房地产估价所评估的是房地产的市场价格。 2434 公开市场价值 在现代西方房地产估价著作中将需要评估的客观合理价格或价值多称为市场价值或公开市场价值。 在本书中市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同在一般情况下可以混用。 2435 评估价值 评估价值又称评估价格、估计价值简称评估值、评估价或评估额是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果评估价值还可以根据所采用的估价的不同而有不同的称呼如采用市场法测算得出韵结果通常称为比准价格采用成本法馑愕贸龅慕峁 ǔ,莆 慵鄹癫捎檬找娣ú馑愕贸龅慕峁 ǔ,莆 找婕鄹瘛?评估价值不是事实但在为交易目的而估价时评估价值与成交价格有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供价格参考依据在这种情况下房地产的评估价值往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是由于估价人员的知识、经验、职业道德等情况的不同同一宗房地产不同的估价人员评估出的价值可能不同。 由上可见要求评估的是客观合理的价格而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上讲一个良好的评估价值正常成交价格市场价格。 244 原始价值、账面价值和市场价值 原始价值简称原值、原价也称历史成本、原始购置成本是一项资产在当初取得时实际发生的成本包括买价、运输费、安装费、交纳的有关税金等。会计核算的历史成本原则要求将原始价值作为资产的人账价值。 账面价值又称账面净值、折余价值是一项资产的原始价值减去已提折旧后的余额、 市场价值是一项资产现时在市场上实际所值的价格。 原始价值是始终不变的账面价值是随着时间的推移而不断减少的市场价值是随着时间的推移而上下波动的。 于账面价值这种估价结果通常是值得怀疑的。 就原始价值、账面价值与市场价值相对而言房地产估价所评估的是房地产的 市 场价值。 245 市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。 《中华人民共和国价格法》第3条规定“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律大多数商品和服务价格实行市场调节价极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。” 市场调节价是经营者自主制定通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产由于经营者可以自主确定价格所以估价应依据市场供求状况进行。 政府指导价是指由政府价价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产由于经营者应执行政府定价所以估价结果应以政府定价为准。如在城镇住房改革中出售公有住房的价、成本价就属于政府定价。 政府对价格的干预还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格又称最低保护价。所以对有最高限价的房地产估价结果不得超过其最高限价对有最低限价的房地产估价结果不得低于其最低限价。 246 基准地价、标定地价和房屋重置价格 基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。该法第32条规定“基准地价、标 33条规定“房地产价格评估定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”第 应当遵循公正、公平、公开的原则按照国家规定的技术标准和评估程序以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础参照当地的市场价格进行评估。”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。 基准地价据原国家土地管理局1993年6月22日发布的《城镇土地估价规程试行》的定义是“对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。”基准地价也可以定义为城市基准地价是以一个城市为对象在该城市一定区域范围内根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 标定地价据原国家土地管理局1992年5月12日印发的《关于地籍管理几个问题的处理意见》中的说明是在基准地价的基础上按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等修订评估出的具体地块在某一时期的价格。由于《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了标定地价也应定期确定并公布所以可将标定地价的定义修改为标定地价是指一定时期和一定条件下能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 这里的房屋重置价格应是某一基准日期不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。有了这种房屋重置价格之后实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格可以通过这种房屋重置价格的比较修正来求取。 247 土地价格、建筑物价格和房地价格 2471 土地价格 土地价格简称地价如果是一块元建筑物的空地此价格即指该块土地的价格如果是一块有建筑物的土地此价格是指该宗房地产中土地部分的价格不含建筑物的价格。 同一块土地在估价时考虑或假设的“生熟”程度不同会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有5种?未征用补偿的农地。取得该土地后还需要支付征地补偿费。?已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地。?已做“三通一平”或以上开发的土地如已做“七通一平”的土 地。?在现有城区内有待拆迁建筑物的土地。取得该土地后还需要支付拆迁补偿安置费。?已做拆迁补偿安置的城市空地。 有时根据土地的“生熟”程度把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。 2472 建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格不含建筑物所占用的土地的价格。人们平常所说的房价例如购买一套商品住房的价格通常是含有该建筑物占用的土地的价格与这里所说的建筑物价格的内涵不同。 2473 房地价格 房地价格又称房地混合价是指建筑物连同其占用的土地的价格它往往等同于人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产而言有?房地价格土地价格建筑物价格?土地价格房地价格一建筑物价格?建筑物价格房地价格一土地价格。 2 . 4 8 总价格、单位价格和楼面地价 总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。 2481 总价格 总价格简称总价是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。 2482 单位价格 房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。 认清单位价格必须认清价格单位否则只是一个单 货币包括币种和纯的数字符号无经济意义。价格单位由货币和面积两方面构成。 1货币单位。在币种方面如是人民币、美元还是港币等。 在货币单位方面如是元还是万元等。 2面积包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外住宅还有居住面积商业用房还有营业面积出租的房屋还有可出租面积成片开发的土地还有可转让的土地面积成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。 在面积单位方面不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同如中国大陆通常采用平方米土地的面积单位有时还采用公顷、亩美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺10764平方英尺合1平方米日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪大约0.303坪合1平方米。 2483 楼面地价 楼面地价是一种特殊的土地单价是指单位建筑物面积的土地价格通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为 楼面地价土地总价/总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系即 楼面地价土地单价/容积率 认识楼面地价的作用十分重要。在现实生活中楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例如有甲、乙两块土地甲土地的单价为700元?乙土地的单价为510元?如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同毫无疑问甲土地比乙土地贵每平方米土地面积贵190元此时明智的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同除此之外的其他条件都相同则不应简单地根据土地单价来判断甲、乙两块土地的价格高低而应采用楼面地价。例如甲土地的容积率为5乙土地的容积率为3则甲土地的楼面地价为140元?乙土地的楼面地价为170元?。根据楼面地价来判断乙土地反而比甲土地贵每平方米建筑面积贵30元。此时懂得楼面地价意义的买者通常会购买甲土地而不会购买乙土地。这是因为在同一地区同类用途和建筑结构的房屋含土地在市场上的售价基本相同但在人们越来越重视环境的情况下高的容积率意味着高的建筑密度从而房价会受到一定的影响假如平均为每平方米建筑面积1 200元建筑造价不含地价也基本接近如果容积率差异较大会导致对建筑高度或建筑结构的不同要求如一个只需建多层而另一个必须建高层则建筑造价会有一定差异假如为每平方米建筑面积900元这样房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润1 200—900—140160元而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润1 200—900—170130元。