镇江大润发超市选址分析报告——“飞鹰”小分队

镇江大润发超市选址 镇江中山桥的大润发超市（原名天润发超市）位于镇江市中心的电力路与中山路交汇处，总营业面积达2.6万平方米，一层为临街商铺和室内商店街，经营各式中西餐饮和品牌服装专卖；二、三层为自选购物卖场，经营各类日常生活用品，范围涉及食品、百货、家电、服饰、生鲜等。镇江大润发超市是一家大型的百货商场，每天客源满满，此超市在以每天近150万元的营业额盈利。为什么镇江大润发能够做的如此成功。接下来我们就此超市回溯到2005年以前进行设施选址的。 一、镇江城市概况： 地理位置: 镇江地处江苏省西南部，东南接常州市、西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，同时又处于长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。 面积：镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3847平方公里。 人口：2002—2005年期间全市总人口约在268万人左右。 区位特点：镇江是长三角中心城市之一，长三角2小时经济圈内，西距南京50公里，东距上海200公里，处于南京都市圈和苏锡常经济圈的交汇点。 2、商圈的划分及选择： 1.镇江商圈的划分： 在2005年以前，大润发就一直致力于在大陆二级城市进行扩张。此时的镇江尽管有不少的小型零售超市而且多分布居民区附近，但是却没有大型百货卖场。大润发看准时机，准备进军镇江。首先他们对镇江进行了商圈划分。大润发将镇江划分成大市口商圈、南徐商圈、丁卯商圈、谷阳商圈、大港商圈和滨江商圈等六个大的商圈。如图（1）所示 图1镇江商圈划分 2.商圈的比较及选择： 大市口商圈作为市级商业中心，功能定位是集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等于一体，反映了镇江城市经济发达程度的重要窗口，是对镇江本地市民具有极强吸引力的商业、休闲活动目的地。 丁卯商圈作为区级商业中心，面向本区域居民的日常消费，面向学生为主的特殊消费群体，打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。该商业中心以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成。 南徐商圈作为区级商业中心，面向本区域居民的日常消费，面向城市行政、文化、商务机构，以零售及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主。该商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰山路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套服务区组成。 谷阳商圈作为区级商业中心，将面向本区居民的日常消费服务，面向城乡周期型特定购物群体，该商业中心由谷阳大道街区以及312国道与镇宝路交叉口节点组成。 大港商圈作为区级商业中心，将面向本区域行政、港口、企业、面向周边城乡居民的日常消费，以零售及商务宾馆等服务业为主该中心位于大港中心区内。 滨江商圈作为区域级商业中心，重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌，以商业金融、旅游服务和历史文化为主。 表1六大商圈消费人群及消费能力比较 商圈名称 消费人群 消费能力   大市口商圈 镇江全市各区域人群 强   丁卯 该地区居民及学生为主 中   南徐 该地区居民 弱   谷阳 该地区居民及城乡周期型购物群体 弱   大港 该地区企业及居民 弱   滨江 各类人群及外来游客 较强           大市口商圈是镇江经济、金融、交通、商贸活动中心，是镇江市民社会活动最为重要的区域。其商圈人口近30万，生活均离开不了大市口，同时也是镇江迄今为止唯一的大型经济商圈。大润发超市对商圈经过划分和分析比较最后选择了大市口商圈作为自己未来的发展目标。 三、设施选址的分析： <一>大润发的选址要求： 1.最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上，交通便利，方便顾客来往。 2.靠近居民区，有广大的消费群体。商圈人口（即以土地为中心3公里）要求30万左右。 图2大润发的地理位置 <二> 大润发超市的地理位置优势： 由图（2） 可以看出大润发处于中山路和电力路的交汇处，中山路也是市区的主干路，那么其交通必然非常发达（见图3）。此商圈是集购物，餐饮，休闲，娱乐，金融，商务于一体的地段，这势必会带来更多的人流量，从而带动大润发卖场的发展。 图3便利的交通 <三> 新店址周围商业环境和竞争店情况： （一）商业环境 1.优势分析： 镇江大润发超市地处中山路与电力路的交汇处，此地段交通便利，所以人流集散比较大，然而，周边地区至今都没有一个大型超市，这为我们大润发超市提供了一个巨大的市场空间、为市场前期运作提供了一个很好的切入机会。另外，在此地段开超市可以避开激烈的市场竞争，如家乐福、苏果、沃尔玛等；此地段地价相对大市口商圈的核心市区便宜，且地价升值空间很大；距离目标顾客近，能够为他们提供一个便利的购物场所。   2.劣势分析： 由于大润发建址在大市口商圈内其最初的梦想成本较高。另外，学生作为购物群体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的销售淡季。   （二）竞争者分析  1.近的比较大的超市的竞争：如苏果超市，竞争会比较强烈，形成一种巨大的威胁，他是当时选址时最大的竞争对手，因为彼此都争夺附近的客源，它在此已经多年，已经有一批忠实顾客，并且有一种先入为主的感觉。  2.就近的小店的竞争：小店在大润发大卖场附近大量的存在，他们遍布各个角落，各条小巷，这些店的面积都非常小，商品以日用小商品为主，且产品单一，品种少，价格比大超市稍贵，消费者一般只是图个方便而进行购买，它除了方便以外基本上也就没别的优势了，因此消费者绝对不会一次性买好多，它也不能形成固定消费群体。当然小店的大量存在，它的出货量也是不容忽视的。但是大润发只要以优质的产品质量、优惠的产品价格和优质的服务态度，小店就不足为惧。   <四>  大润发的营业面积和商品结构： 大润发总营业面积达2.6万平方米，集娱乐、餐饮、休闲、购物为一体的综合性购物百货超市，，基本囊括了与我们日常学习生活所必要一切消费需求。一层为临街商铺和室内商店街，二层为各种生活用品涉及床上用品、男女服饰、童装、化妆品、文具、家用电器等，三层为食品区涉及熟食制品、生菜食品、水产食品等。 <五> 卖场开业后预计能辐射到的范围： 1.辐射力度最强的范围：根据大润发商场的地理位置、交通、街道环境以及主要消费者（周边居民及在校大学生）的购买习惯和购买力进行分析，这里是处于商业中心的边缘，也是人口流动最大的地区，从而也增加了辐射范围。由于卖场位于中山路一侧，是城市的主干道，以及镇江打的的方便，公路改造的完工，从而它的主要辐射范围包括江苏大学、江苏科技大学、其他专科类院校及周围的本地居民。 2.辐射力度较弱的范围：由于大润发商场是人口流动最大的地方，新店开业可能将吸引到京口区以外的一些学生，白领，居民但辐射强度较弱。 3.辐射力度最弱的范围：对于其他商圈建有大型卖场或正准备建大型商场的区域，其辐射强度最弱。 <六> 大润发的经营特色： 1.让大润发 走进每一位顾客的生活中:引进更具国际观的营运管理模式，大润发藉由欧尚集团全球化联合采购优势，大大提高商品种类与品质，为我们广大的顾客群，提供更优质的购物品质及生活水准。在经营特色上，由各分店依照当地顾客的需求，组合出正确及多重选择性的商品，并提供强而有力、令人惊喜的商品折扣。以热情周到的接待方式服务顾客，用心倾听顾客的声音，快速并确实地给予回应与行动，让顾客分享与大润发一起成长的愉快经验。 2.提供丰富的商品选择，以“长期低价”满足更多的顾客:数以万计的商品种类，包括生鲜食品、生活杂货、五金百货、电器及服饰五大类，提供消费者“一次购足”的便利。所有商品皆由专业采购经理人，从商品种类、品质、价格及货源稳定… 等各方面，一一为消费者把关，使全台各分店随时供应最齐全、最新鲜、最便宜的商品。 2001年更增加进口及自营商品的品项，以” 市场最低价” 把越来越多的商品，以越来越便宜的价格，满足越来越多的顾客。 3.呈现多元化卖场型态，兼具休闲与便利的消费需求:宽敞明亮的卖场，简单的购物动线，清楚的卖场标示，便利的停车空间，大润发提供干净舒适并具现代感的购物环境。此外，还有贴近流行时尚的购物空间规划，以融入消费者生活为目标，设置了美食街、主题餐厅、精品专柜及商店街，让顾客在购物之余享受更多元的休闲时光。部份分店更依照当地顾客的生活习惯，特别规划了药局、邮局、便利商店及汽车轮胎维修站，提供更贴心便利的生活服务。 4.专业服务，领导商圈，成为值得信赖的大卖场:我们在营运中保持务实、简单和富于创新的原则，持续推动企业的成长与进步。透过欧尚(Auchan) 集团全球经营的Know-how ，以每周一小时的训练，培养员工的专业技能与专业知识，确实提升员工的专业素质。鼓励各分店参与社区生活，深入了解商圈住户的想法，以制定符合顾客需求的商业提案，进而建立员工、企业与顾客之间，完全信任的互动关系。为了维护专业服务的企业形象，大润发每年都会举办顾客满意度调查活动，透过专业分析的问券调查结果，找出问题进行改善，并力求从每位员工做起，来提升顾客满意度。此外，我们仍将持续落实﹝会员制﹞软硬体的建构，以符合顾客期待的创新提案，给予会员更多的关注，让大润发走进每一位顾客的生活中，成为最了解顾客需求并值得信赖的企业。 结语：大润发以其独特的经营理念，以人为本的服务态度致力打造一个温馨的购物环境。通过其统一采购有效地降低了成本和售价，为顾客提供实惠的同时也为本身赢得了信誉和利润。精心的卖场布局不但给予消费者选购上的便利还有效地促进了商品的销售。全方位立体式服务与会员专属价格相结合，留住了多数消费者的心为大润发赢得了巨大客户资源。