湖州市物业管理办法

湖州市中心城市物业管理办法　　第一条　为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》），结合本市实际,制定本办法。　　第二条　物业管理活动相关业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、管理部门和单位，享有《物业管理条例》、《省条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》、《省条例》规定的义务。　　中心城市行政区域内物业管理、使用以及物业管理活动监督管理应当遵守《物业管理条例》、《省条例》和本办法的规定。　　第三条　市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作,具体负责本办法的实施.　　各区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作.　　城建、规划、公安、行政执法、安全监督、环保、物价、民政、税务、工商、市政公用、电力、邮政电信等有关行政管理部门按各自的职责，协助做好物业管理的监督管理工作，协助实施本办法.　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理主管部门对物业管理进行指导和监督.　　第四条　街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业管理主管部门或者受其委托调解业主或者使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。　　履行职责认真负责、工作积极主动的业主委员会,予以表彰和奖励。具体办法由物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府制定,并组织实施。　　和谐社区建设应当包含物业管理活动方面的内容。　　第五条　鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高本市物业管理水平。　　符合规定条件的物业服务企业，可享受有关服务业发展优惠政策.具体办法由物业管理主管部门会同有关行政主管部门制订,报市、区人民政府批准.　　第六条　物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会采取有效方式，做好《物业管理条例》、《省条例》和本办法在本辖区内的宣传贯彻。　　第七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立.业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。　　第八条　建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理主管部门应当按《省条例》的规定划分物业管理区域，并书面告知物业建设单位、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府。　　经相关业主同意,尚未划分或者需要调整物业管理区域的,物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府按《省条例》的规定,结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域.　　第九条　物业管理区域符合《省条例》规定条件的，物业管理主管部门依法应当指导业主召开首次业主大会会议，成立业主大会；街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当予以协助.　　物业管理区域符合《省条例》规定条件的，建设单位应当向物业管理主管部门提出成立业主大会筹备组、召开首次业主大会会议的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向物业管理主管部门提出成立业主大会的书面要求。　　首次业主大会会议的筹备、召开程序及业主投票权数应符合《省条例》规定，筹备经费由建设单位承担。　　第十条　业主有权推举业主代表，并享有被推举权。　　第十一条　首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、弃权票规则、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定.包括：　　（一）业主大会会议形式、业主代表产生方式、召开业主大会定期（临时）会议的条件、业主（业主代表)委托代理人参加业主大会的要求等内容；　　（二）对采用设置投票箱自行投票、专人逐户派发（回收）意见单表决形式，或其他表决形式等作出约定。但表决通过业主大会决定的票数约定，不得违反《省条例》规定；　　（三）业主小组以物业管理区域内的幢或单元设立;　　（四)业主委员会委员的具体资格及资格终止的情形，业主委员会委员人数、任期、可否连选连任,业主委员会委员的缺额补选,业主委员会会议召开规则；　　（五）业主委员会委员资格终止后办理移交期限；　　（六)除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，在物业管理活动中还应履行的其他职责;　　（七）业主大会认为应当作出约定的其他事项。　　第十二条　业主委员会应当建立健全有关规章制度。　　（一）会议记录制度。会议记录由会议主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字;　　（二)印章.印章应由业主委员会指定专人保管,并按印章管理制度使用；　　(三）档案资料管理制度。业主大会档案资料、业主委员会档案资料、有关物业管理档案资料,由业主委员会指定专人保管.　　业主委员会委员资格终止的,应当在约定的期限内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。　　第十三条　设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成.履行下列职责：　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项;　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。　　业主大会可以撤销业主小组不适当的决定。　　第十四条　业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积,作为业主委员会的办公用房;可以决定物业管理经营用房所得收益的使用；可以决定在利用本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中划出部分金额,作为业主委员会工作经费.　　第十五条　物业服务企业不得擅自改变办公用房性质；物业服务企业应当将物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及其使用情况,定期向业主大会报告，并接受业主委员会监督。　　业主委员会工作经费使用情况应单独建帐，定期向业主大会报告，并向全体业主公布。　　第十六条　业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主物业使用人均具有约束力.　　第十七条　业主委员会应当将业主大会会议通过的业主大会议事规则和业主公约,在物业管理区域内显著位置公布。　　第十八条　建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应当将其与选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签定的前期物业服务，报所在地物业管理主管部门备案。未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的,房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》.　　第十九条　建设单位应当通过公开招标投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理.但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积在3万平方米以下的，经所在地物业管理主管部门同意，建设单位可以采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业.　　以招投标方式确定的物业服务收费报物业所在地价格主管部门备案。　　第二十条　建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件.　　建设单位应当将业主临时公约在物业销售现场予以明示,并有义务向物业买受人作出说明.　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。　　建设单位不得将依法属全体业主的物业共用部位的所有权或者使用权单独转让。　　第二十一条　业主临时公约不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报物业管理主管部门备案。　　第二十二条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。　　建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向所在地物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法,由市物业管理主管部门根据省规定另行制定.　　第二十三条　建设单位应按《省条例》的要求配置物业管理用房.住宅物业配置千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理经营用房.物业管理用房(包括办公用房和经营用房）应集中设置，按国家有关规定纳入配套项目建设,应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。　　建设单位申请《商品房预售许可证》时，应当提交物业管理用房的室号、面积等相关资料.房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，应当注明物业管理用房室号。　　物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业管理企业使用，不得转让和抵押。　　第二十四条　建设单位向对物业进行前期管理的物业服务企业、前期物业终止时物业服务企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业服务企业移交物业资料时，当事人应当报告物业管理主管部门，并办理书面交接手续，报物业管理主管部门备案。　　第二十五条　新建物业交付使用时，除物业销售合同有约定或物价管理部门有规定外，不得向物业买受人收取任何费用.　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位全额交纳.出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。　　第二十六条　物业服务企业应当具有独立的法人资格，按规定取得相应的资质证书。物业管理人员应当依法取得职业资格证书后持证上岗。　　物业管理主管部门应做好物业服务企业资质和从业人员资格管理工作，并指导业主大会选聘具有相应资质的物业服务企业。　　第二十七条　物业服务合同内容可以包括有关物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的公共安全防范工作方面的条款,以及可以解除物业服务合同情形的条款。　　第二十八条　物业服务企业应当遵守《物业服务收费明码标价规定》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行)》的规定，在物业管理区域内的显著位置明示本企业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。　　物业服务企业认为有关部门和单位的收费项目侵犯其合法权益的,可进行投诉、举报或依法申请复议、提起诉讼.　　第二十九条　物业服务合同期限届满前不少于30日，业主大会应当作出续聘或重新选聘物业服务企业的决定。　　业主委员会应当将业主大会决定告知物业服务企业，重新选聘物业服务企业的决定，应当书面告知；决定续聘的，根据业主大会授权续签物业服务合同。　　重新选聘物业服务企业的，由业主委员会根据业主大会授权组织实施，物业管理主管部门应当做好指导工作。　　第三十条　物业服务企业决定在物业服务合同期满后不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满前不少于30日，将不再接受续聘的决定书面告知业主委员会。　　第三十一条　物业服务企业未按合同约定提供服务,应当承担相应的责任；业主委员会可以按合同约定解除物业服务合同。　　按前款规定解除物业服务合同的,业主委员会应当及时报告物业管理主管部门.　　第三十二条　物业服务合同终止后十日内，物业服务企业应向业主委员会按本办法第二十四条的规定，办理下列移交事项:　　（一）预收的物业服务费;按实结算已核拨的物业维修专项资金;　　（二）初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料;　　（三）物业管理用房。　　第三十三条　业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。　　第三十四条　车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同.　　公安、消防、抢险、救护等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费.　　第三十五条　物业专项维修资金属于业主所有.　　专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建帐到户"和“业主决策、专款专用、政府监督"的原则，收取、使用、管理办法由市物业管理主管部门根据省规定制定,报市人民政府批准.　　第三十六条　原物业服务合同终止,新物业服务企业尚未进驻期间的物业管理，由物业管理主管部门会同居民委员会、业主委员会协调解决。业主应当按规定交纳相关费用。　　第三十七条　住宅物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备的移交、维修、更新、养护，按省规定执行。　　第三十八条　业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,应当遵守相关法规和业主临时公约、业主公约，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议.物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项进行公告，并书面告知业主或者物业使用人.　　第三十九条　违反《物业管理条例》、《省条例》的，按《物业管理条例》、《省条例》规定处罚。　　违反本办法规定的，由物业管理主管部门责令改正；违反有关法律法规的，由有关行政管理部门依法予以行政处罚。　　第四十条　本办法中有关名词和专业用语的含义,同《省条例》规定。　　第四十一条　业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的,以及物业管理区域内的非住宅物业管理,参照本办法执行。　　第四十二条　本办法由市规划与建设局负责解释，自公布之日起施行.原《湖州市住宅小区物业管理暂行办法》(湖政办发〔1996〕133号）同时废止.发布部门:　发布日期：2007年02月12日　实施日期：2007年02月12日　(地方法规）浙江省物业管理条例（2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定,结合本省实际,制定本条例。   第二条本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例.   第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。   第四条县级以上人民政府房产行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作.      县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作.   街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。第二章业主、业主大会和业主委员会第五条业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会.业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责.   物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。   第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。   旧城区规划范围内新开发建设的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。第八条物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：   (一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；      (二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。      业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告.   业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会,接受告知的单位应当派代表参加会议,并给予必要的指导。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。   第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。   业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。   业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。   召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人.第十条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。 建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。   业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算;业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算.   第十一条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过.   业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上.   业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力.第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议.   业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开.   物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。   第十三条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。   业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责.   第十四条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案;      (一）业主大会会议记录和会议决定；    (二）业主大会议事规则；      (三）业主公约；       （四）业主委员会委员的名单。      所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。   业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。   第十五条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。   业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。   第十六条业主委员会每届任期为三年至五年.业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选.   业主大会会议选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会.   第十七条业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。   第十八条业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本条例第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议.业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。   业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。   第十九条业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。   业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。   第二十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。第三章前期物业管理第二十一条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理.   提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业.   住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。   前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。   第二十二条建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约,作为物业买卖合同的附件。   业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。   建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明.   物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。   第二十三条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。   第二十四条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止.   第二十五条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用.   物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录,发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。   第二十六条在办理物业交接手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；   （二）共用设施设备清单；   （三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；   （四）物业质量保修和物业使用说明文件；   （五）业主名册;      （六)物业管理需要的其他资料。      前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。   第二十七条建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三.   物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明.   因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要.   第二十八条物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途.第四章  物业管理服务第二十九条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务.提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。   第三十条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所；   (二)物业的基本情况;   （三）物业服务事项和服务质量要求；   （四）物业服务费的标准和收取办法；   （五)专项维修资金的管理和使用；   (六)物业管理用房的管理和使用；   (七）合同期限;   （八）违约责任；   （九）解决争议的办法。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。   当事人对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任.当事人对本条第一款第(四）项内容的约定,应当符合国家和省物业服务收费管理的规定.当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。第三十一条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条第一款规定的资料。第三十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务.物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。第三十三条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。第三十四条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定.第三十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用.住宅物业的最终用户,按照下列规定确定:（一)专有部分以单个业主作为最终用户;（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；（三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。第三十六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的,应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费.第三十七条物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的,应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况.第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十六条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会.第三十九条街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议.第五章  物业使用与维护第四十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。第四十一条业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得改变物业使用性质。确需改变的,应当征得利害关系人的同意,报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续.第四十二条经业主大会同意,在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。第四十三条物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备,经业主大会决定可以移交给相关专业单位,相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制定。相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要,临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状,业主应当积极配合。第四十四条禁止下列损害公共利益的行为：(一)违法改变房屋承重结构；   （二）违法搭建建筑物、构筑物;   (三）擅自改建、占用物业共用部位；   （四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;   （五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；(六)超标排放有毒、有害物质;   （七）排放超过规定标准的噪声；   （八)法律、法规禁止的其他行为。第四十五条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。第四十六条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查,业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门.其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报.物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。第四十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续.业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。第四十八条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金.第四十九条专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则.专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定。第五十条物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合.责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级物业主管部门调解.第五十一条建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修.建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,存入指定银行，作为物业维修费用保证.保修金交纳、使用、管理和退还的办法由省人民政府制定。第六章  法律责任第五十二条违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。第五十三条违反本条例第二十七条规定，建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由县级以上物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款.第五十四条违反本条例第五十一条第二款规定,建设单位不按规定交纳物业保修金的，由县级以上物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金,并可以处一万元以上三万元以下的罚款。第五十五条业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。第五十六条物业服务企业未履行物业服务合同约定义务,导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。第五十七条违反本条例规定，物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）挪用专项维修资金或者保修金的；(二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的；（三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的；（四)利用职务之便,收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的；（五)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。第七章附则第五十八条本条例所称业主，是指房屋等物业的所有权人.本条例所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。本条例所称物业,是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。第五十九条本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。本条例所称共用设施设备,是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备.第六十条业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的,依照本条例相关规定执行.第六十一条本条例自2006年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》同时废止.浙江省物业服务收费管理实施办法(试行）第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《HYPERLINK"http：//www。wyfwgw。com/laws/1861.html”\t”_blank”中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发改委、建设部《HYPERLINK”http：//www.wyfwgw。com/laws/623.html”\t”_blank”物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。第二条凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门)，均应遵守本办法。第三条本办法所称的物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用.第四条省物价局会同省建设厅负责全省物业服务收费的监督管理工作，制定全省物业服务收费的管理办法.市、县人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作.第五条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。第六条本办法所指的物业服务应当包括以下内容：(一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；（二）物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;（三）公共绿地、花草树木的养护管理;（四）公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；（五)物业的档案资料管理；（六)物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。第七条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅,下同)的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅,以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价.第八条普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价.各市、县价格主管部门会同同级物业主管部门可参照《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》或中国物业管理协会印发的《HYPERLINK"http://www。wyfwgw.com/laws/6。html”\t"_blank”普通住宅小区物业管理服务等级标准》（见附件），结合当地实际，制定本行政区域的物业服务等级考评办法，并按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则确定物业服务各等级的收费参考标准，定期向社会公布。普通住宅小区物业服务等级可以采用评分的形式确定，也可以采用规定各等级服务内容、服务标准的形式确定。同一城市范围内物业服务等级考评办法和收费参考标准应当一致。普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：（一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）办公费用；（五)物业管理企业固定资产折旧;（六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(七）经业主大会同意的其它费用。第九条各普通住宅小区物业服务等级、收费标准，在业主委员会成立前,由物业管理企业(或开发建设单位）按照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准,拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后向当地价格主管部门申报；价格主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业（或开发建设单位）在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确.业主委员会成立后,由业主委员会与物业管理企业参照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准，评定本住宅小区物业服务等级、具体收费标准，并在物业服务合同中明确。第十条实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发企业根据住宅小区实施物业管理服务的方案，依据所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准向当地价格主管部门申报物业服务等级和具体收费标准，并在价格主管部门核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定具体收费标准。第十一条物业管理企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《HYPERLINK”http://www。wyfwgw.com/laws/2668.html”\t”_blank”物业服务合同》、物业服务收费的、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料.实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。第十二条物业管理企业应当按照国家、省有关明码标价的规定,在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第十三条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳.第十四条业主委员会（或开发建设单位)与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十五条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出.物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计.第十六条实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金.第十七条电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独按实另行分摊，具体由各地价格主管部门确定。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅,业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费外,不再分摊其它费用。第十八条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或物业服务支出。第十九条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同,物业管理企业可向委托方收取代办服务费,但不得向业主收取手续费等额外费用。第二十条物业服务费可以预收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)领取钥匙次月起计收.第二十一条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费.业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。第二十二条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。第二十三条对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门相关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定.第二十四条违反本办法规定的价格违法行为,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚.第二十五条  本办法由省物价局负责解释。第二十六条本办法自2005年5月1日起施行。各地可根据本办法并结合当地的实际制订物业服务收费的实施细则,并报省物价局、省建设厅备案.