某百项目策划报告

前言：房地产业是进展房地产投资、开发、经营、管理、效劳的行业，是具有根底性、先导性、带动性和风险性的产业。地产的经营涉及到宏观经济、城市规划、建筑工程、市场营销、物业管理、金融保险、统计、会计、心理等各方面的综合学问。金沙百工程地块位于沙坪坝区核心商圈，地理位置格外优越。在前期对工程规划进展了有效的论证，但产品的功能定位却仍处于争辩阶段，对于定位住宅或者商务仍有各自不同的看法。假设定位方向为纯住宅产品，那么有价格瓶颈，运作中不利于充分发挥地块的口岸优势；假设定位方向为商务产品，那么市场消化力量是评估的重点〔这两者的具体论述详见市场分析局部的内容〕。因此，在本营销筹划中，产品功能定位将是首先需要论述及勘酌的核心问题。依据工程功能定位，报告对工程进展了全面、系统的市场定位，包括目标客户、形象档次以及价格体系等层面的内容，并就工程在产品设计方面做出了肯定的调整，使之匹配于工程的整体定位构思。在本报告的最终局部，将对工程的营销推广做出策略性纲要。此环节内容也将随着工作的进一步深化开展，逐步落实到纷繁而具体的推广工作中，并最终推开工程的营销步入正常和预期的轨道；具体的营销阶段细分及销售执行方案在双方对工程定位及营销策略达成共识后另行整理提交。凡事预那么立，不预那么废，市场虽千变万化，善谋者终将胜之。通过双方的精诚合作，必将使各项工作得以统筹、高效的实施。我们有信念并期盼着帮助进展商实现利润和形象的双赢局面。第一局部沙坪坝区房地产市场综述沙坪坝区房地产市场状况综述１．区域宏观背景简述沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市西郊，全区幅员３９６平方公里，２００１年年末各项统计年鉴数据如下：总人口６７.６０万，家庭总户数２１.２７万户；当年GDP总值为９１９５１０万元，在主城区中排名渝中区和九龙坡区之后；人均产值１３７１８元，排名渝中区、大渡口区和九龙坡区之后；国内生产总值指数中的第一、其次产业均比较靠后，而第三产业指数为１１４.３，位列市区经济圈之首，说明沙区商业效劳繁华度较高；房屋建筑施工面积达２３２.２７万平方米，竣工面积为９７.６０万平方米，建筑业总产值１６６５７５万元；金融机构存款余额为１４１２９３４万元，位列渝中区和九龙坡区之后；城镇居民人均住宅使用面积为１９.９１平方米，位列市区经济圈第四位。沙坪坝是重庆的科技文化区，区内有大专院校９所，中专、中学校３００余所，同学１２万余人；全市三分之一的科研机构集中于沙坪坝区，科技工作者达５万余人，智力型劳动者占全区在业人数１/３。另外，沙坪坝区旅游资源丰富，自然景观和人文景观众多，有数万亩森林资源和极具开发价值的大型溶洞和温泉等，陪都时期遗址保存完整，渣滓洞、白公馆远近知名，与沙坪坝区深厚的文化气氛相得益彰。２．区域房地产市场进展回忆沙坪坝区房地产市场经过近几年高速的进展，开发规模和水平已经到达了相当高度，局部楼盘个案在整个重庆房市都有较大的影响力。尤其是近两年，沙区房地产市场成为业内人士和消费者关注的热点，除有效把握本区域的购置客户以外，凭借教育等特色资源，吸引了相当的外区客户。回忆整个沙坪坝房地产市场，主要有以下几个进展阶段：第一阶段、市场启动阶段〔１９９９年以前〕这一阶段的开发工程主要集中于三角碑周边及小龙坎四周，工程规模普遍较小，规划设计较为落伍，配套和管理也比较差，但是由于市场上供给量少，销售业绩普遍较好。附：代表工程——鑫源大厦地理位置：沙坪坝沙南街４３号开发商：重庆沙坪坝区房地产开发总公司总建面：约４５０００平方米开盘时间：２０００年４月〔但其推广早在１９９９年已经着手进展〕楼盘定位：商住楼销售价格：起价〔建筑面积〕：１５００元/平方米均价〔建筑面积〕：１７５０元/平方米最高价〔建筑面积〕：１８５０元/平方米其次阶段、市场发育阶段〔１９９９-２００１年〕在一片质疑声中，芳草地在凤天路一枝独秀，逆市飘红，打出了南部新城的大旗，猎猎旗风下，短短两三年内数十工程相继登场亮相。剧烈的竞争提高了行业水平，促使开发企业开头留意产品品质和效劳，南部新城成为了重庆房市一片开发热土。在这一发育过程中，区域房地产市场形成了多点开花的富强态势，但与此相对应的是，市场和开发企业本身都还不太成熟，而且某些企业对市场评估过于乐观，导致了局部工程陷入被动。附：代表工程——芳草地地理位置：沙坪坝凤天路开发商：重庆武城房地产开发公司总建面：５６６１２平方米开盘时间：约１９９９年６月楼盘定位：高档小区房销售价格：起价〔建筑面积〕：１８００元/平方米均价〔建筑面积〕：２１００元/平方米最高价〔建筑面积〕：２４００元/平方米第三阶段、市场成熟阶段〔２００１年至今〕在相对成熟的市场中，开发企业相应不同的区域板块会渐渐形成不同的共性特色，需要结合市场环境和特定地块优劣势进展市场细分及定位。华宇、同创等一线企业脱颖而出，区域市场无论是在决策或运作水平上，都开头走向成熟。附：个体工程——华宇广场地理位置：沙坪坝名人雕塑广场开发商：重庆华宇物业〔集团〕总建面：３８１５０７平方米开盘时间：一期２０００年９月３０日开盘，二期２００１年９月１５日开盘楼盘定位：中心商务·生活大社区销售价格：起价〔建筑面积〕：２９１０元/平方米均价〔建筑面积〕：３０００元/平方米最高价〔建筑面积〕：４３００元/平方米３．沙区房地产市场相关统计数据及与其它主城区比照〔１〕２０００年、２００１年沙坪坝区房地产市场与其他区域房地产市场状况统计表投资额数据〔万元〕区域２０００年２００１年２００２上半年渝中区２８６４２８２７２１８２１０９２６３江北区１３２２９３１８７２６３７３４２３渝北区１３４０６１２３４００９９４３３０沙坪坝区１３７０９９２０４７３７９２２６１北碚区３６１６２４４７４７１５１８６九龙坡区１５２１８６２４４３８４８１０２３大渡口区１９１１９４１６６４２６０３８南岸区１４０２８７２０６３５１９６３６５巴南区３７８０３４８７４７２１９２３永川市３０４６４６０１１８２１７３９施工面积〔平方米〕区域合计住宅２０００２００１２０００２００１渝中区４９１８３７７５７０４１６３２４１０８３０２６８７７４０江北区１９９４１８１２９９２９０８１１１４８４４２０２２４０１渝北区２３０４６７３４１０１６１０１６９３８０５２８７３７２９沙坪坝区２５８１６３３３２０２２２２１８０５６５０２２９５９４６北碚区１２５９４３８８６１０５２１０２５７５６６７８４９７九龙坡区２６４２００４３５９７５９５１７４６０５０２４９３４５３大渡口区５６８８１６５５７８３４４７９８７５４８５２４４南岸区２５５６６８７３６５７６４１１７４４１４３２７５７１３６巴南区７２０４５３７４７９８４５７３０４８５８０５２９永川市８５４３９０１０２８１４５６５１５７０７２６６２６竣工面积〔平方米〕区域合计住宅２０００２００１２０００２００１渝中区８３３３４４５７１４６２４７９９０１２６２２６５江北区３９２７０５５７１５４６３１７２８９４０５９９２渝北区６５３０９０９８６００３５４４０４０７４０８７８沙坪坝区５９０１０２６４０６９８４０２０９９４８７７６９北碚区６１９７７５５５６０２０４８０３９３４３９７３３九龙坡区７９３７８３１１１７２５９４７１３４３７７３４３６大渡口区３６３８５３１１７６９３３０９９６６１０１９６０南岸区７１３４３６８２５３０２５２２４２２５４１２４８巴南区１４７２７０３５７３０２１１５８９４２８３０３７永川市３３２１２０５０５２８０２６５５０２３４７２２５销售面积〔平方米〕区域合计住宅２０００２００１２０００２００１渝中区３６０６５９４００６４６３０１７５１２８７５０４江北区３５９９８５３６０３２１３１２２４１３２３９３５渝北区５０７２１０７６０７２５４６２０６５７０９９９４沙坪坝区３９６９７２５０２７２８３２４３２９４３８７１７北碚区３５２７２８３６５９９０３０１０９４３１７４１６九龙坡区４２０００５７７１１２９３１８４１３６３９９８９大渡口区２１７５１２１２５０３９２０７８６７１１５５８０南岸区５２０２１８６３０９２５４６２５０７５３６５６５巴南区１４３０５８２３５８１１１２３３９５２０６３９２永川市２７６５２０３４９１８４２４０２０４２７６５２９空置房〔平方米〕区域空置面积其中：空置一年以上合计住宅合计住宅２０００２００１２０００２００１２０００２００１２０００２００１渝中区１１５５１４０９６２９７７５５３０１４４０３０３６６２３７９５７０８１６９２５７７５６２７５９４７江北区３０１５７９４２７６５６２０６７５１２４０４２１１５６０８５１４６８６９９８９１５６９５９９渝北区３０３６７７４１０８５２２００２３０１８２７１９１０５０４５１６７４９６６３９０４５９８３４沙坪坝区３１３０１８２７４６０２１４８０２１８４１２０１３０３３６１０５９６４５０５９０１７０４３北碚区１４５８８５２０６０９６７３３５９９１４２２４２１８９９９９２３１２７５２３３４６１九龙坡区３４１７１９４２６４４７１２３７１０１５３６７５１７４６３３２４９７３２６３７４２６９８１１大渡口区６８７８９６１９９３４５５６６４９０８８２０８８０１７８９９１１０３４５８２４南岸区３１７２８７３５３９０７１７１８６６２０７２９４１２６３７７１２８５６１６２６００６７３６６巴南区１３２９８１２０２１４８３５２４６９０１３７８８６３８８６３３８２２３４７２５３７３永川市１２４６２１１５１４８５７３８２４６２３３３１３５９７４２０８０３２１１２３８３上述表格数据能够在肯定程度上反映区域市场的供给状况。数据说明，沙坪坝区房地产市场的供需较为平衡，空置量始终得到比较有效的把握，现有的市场运作较为良性。〔２〕区域地产个案数据统计工程个数：目前沙区在售和规划工程４２个，其中单位住宅１９个，小区２３个物业类别：纯住宅工程２５个，商住两用工程１７个建筑形态：多层住宅９个、小高层１０个、高层住宅２３个建筑规模：５万平方米以下工程２０个，５-１０万平方米１３个，１０万平方米以上９个。４．沙坪坝区房地产市场特征概述沙区房地产市场相对较为封闭由于交通的缘由，沙坪坝区和重庆市其它主城区分隔现象较为突出，偏安西北一隅；其地域特性反映在房地产市场上，一是沙坪坝区居民的住房消费被外区分流的现象比较少，同时沙坪坝区房地产市场的外向辐射力也不强，二是由于外面联络的不便，肯定程度上影响了商务单位的业务绩效，沙坪坝区的写字楼市场较为低迷。沙坪坝区住房消化力量较强沙坪坝区居民中智力型劳动者占据了１/３的比例，这局部消费群和公务员、行政事业机关职工、个体私营业主一起，构成了沙坪坝区面广量大的中收入阶层，从而成为住宅市场稳定而旺盛的消费力。政府的支持力度较大在政策规划和税收上，沙坪坝区政府都赐予了房地产市场有力的实质性支持，最明显的是以政府的南迁带动南部新城的开发，在户口迁移、子女入学等问题上也大开绿灯。文化区的招牌有较强吸引力文化牌的吸引力大致来源于两个层面：一是由于文化气氛，肯定程度上改善了沙坪坝区的居住环境；二是对居民子女的教育供给了更好的条件。沙坪坝区的板块特征比较突出由于周边环境不同、居住人群各异，沙坪坝区各局部板块的差异也相当突出。科技园区位于北部城区，工业企业集中于东部城区，相应其住宅的价位、档次及产品特征都有较大的差异。二、沙坪坝区热点区域开发特征分析１．北部城区地域范围处于规划中的重庆高校科技园区沿线，包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆高校〔含原重庆建筑高校〕等名校都集中分布于该板块。开发背景北部城区处于重大科技园区沿线，区域内学校林立，文化气氛深厚，消费力支撑旺盛。北部板块原来由于可用作房地产开发的土地不多且进展的重点是教育和科技，故长期以来房地产开发工程并不多。但随着欣阳广场、学林雅园的开发，尤其是学林雅园“文化牌〞的一炮走红，北部板块引起了更多购房者的关注。供给特征区域内的户型产品以一室一厅和舒适型三室、四室为主，分别针对沙坪坝区年轻一族、陪读一族、投资客户和周边居民、高校教师。以文化为主题进展产品规划及营销推广是该区域的明显特性。价位水平区域内市场目前价位水平较高，且表现稳定，以学林雅园、欣阳广场为代表的中高档楼盘均价在２５００元/平方米以上，总体均价约为２３００-２７００元/平方米〔建筑面积价格〕。局限性区域内居民密度大，拆迁本钱高，成规模的地块较少。代表工程——学林雅园〔E墅〕地理位置：沙坪坝学府路１号开发商：重庆同创置业进展总建面：整个学林雅园为２０９７９９平方米总套数：３３０套楼盘定位：精装修小户型公寓工程构成：学林雅园小区内的一栋独立单体楼，住宅总高２７层，分小户型平层和夹层两种户型产品形态付款方式：８成３０年按揭销售价格：起价〔套内面积〕：３０５０元/平方米均价〔套内面积〕：３４００元/平方米最高价〔套内面积〕：３８６０元/平方米备注：夹层户型现已销售完毕；套内精装修的价格自称为４００元/平方米，假设以清水房交房那么每平方米少２００元。局部户型：一室一厅单卫〔平层，３M层高〕〔套内面积〕：２７.３８平方米二室二厅单卫〔平层，３M层高〕〔套内面积〕：４８.０１平方米一室一厅单卫〔夹层，４.５M层高〕〔套内面积〕：２７.３８平方米二室二厅单卫〔夹层，４.５M层高〕〔套内面积〕：４８.０１平方米２.东部城区地域范围地处沙坪坝区老工业区，包括重棉二厂、红岩汽车弹簧厂、重庆微电机厂等众多国有企业均集中于此。开发背景长期以来是沙坪坝区老工业基地较为集中的区块，房地产开发起步较晚，受购置力和整体陈旧形象的局限，房价亦较低。东部板块最大的优势是相对与渝中区的距离较近，且是沙坪坝区唯一沿江的区块。随着滨江路开发建立的推动，东部板块的房地产市场现状有望得到重大改观。供给特征目前以经济型两室、三室为主，主要购置力来源为周边居民和沙坪坝其它区域经济承受力量有限的供房者，各工程都留意产品的经济适用性。价位水平目前价格水平为沙坪坝各区域中最低的板块，总体均价约为１５００-１７００元/平方米〔建筑面积价格〕。代表工程——千竹景苑地理位置：沙坪坝上土湾开发商：重庆顺鸿物业进展总建面：７００００平方米总套数：４００多套楼盘定位：自然花园小区付款方式：７成２０年按揭销售价格：起价〔建筑面积〕：１５００元/平方米均价〔建筑面积〕：１６５０元/平方米最高价〔建筑面积〕：１９００元/平方米局部户型：二室二厅单卫〔建筑面积〕：１１１.８０平方米三室二厅双卫〔建筑面积〕：１５４.５７平方米二室二厅单卫〔建筑面积〕：９６.９３平方米３.南部城区地域范围沙坪坝区政府所在地，是将来沙坪坝区的政治、文化中心，以凤天路为代表的南部板块渐渐成为沙坪坝区房地产开发最热的板块之一。是目前沙坪坝区开发量最大最集中的房地产板块，中高档物业为各板块最多，且各档次物业的分布相比照较均匀。开发背景随着沙坪坝区政府南迁凤天路，本区域知名小区纷纷消灭，芳草地是该区块启动前期的个案代表，该物业带动了整个南部板块的启动和进展，而天骄年华是该区块中高档物业的代表。供给特征本区域以三室、四室户型为主，主要以小区环境为卖点吸引购房者。价位水平本区域楼盘价格呈现缓慢、稳步上升的趋势，总体均价１８００-２２００元/平方米〔建筑面积价格〕。代表工程——天骄年华地理位置：沙坪坝凤天大道开发商：重庆协信控股〔集团〕总建面：２７００００余平方米楼盘定位：都市中的依山美宅，文化社区付款方式：８成３０年按揭销售价格：起价〔套内面积〕：２６００元/平方米均价〔套内面积〕：２８５０元/平方米最高价〔套内面积〕：３１５０元/平方米局部户型：三室二厅二卫〔建筑面积〕〔错层〕：１２０.３１平方米四室三厅二卫〔建筑面积〕〔错层〕：１６３.４８平方米二室二厅单卫〔建筑面积〕〔平层〕：９０.２７平方米四室三厅双卫〔建筑面积〕〔错层〕：１５７.８９平方米三室二厅双卫〔建筑面积〕〔平层〕：１２６.１８平方米４.西部城区由于连接成渝、渝长高速大路且区内拥有接近铁路的便利〔区块内有梨树湾货运站〕，成为沙坪坝区的物流组织中心。目前梨树湾工业区内已形成以木材、钢材和机电产品为主的集散地。西部板块的房地产市场起步较晚，但榕湖国际花园和华宇·福源山庄的消灭，使西部板块的房地产市场现状有所改观。板块市场特征：该区块的代表物业是华宇·福源山庄，该盘体量较大，依山势规划，楼盘开发比较留意生态保护，且以较低价格入市，销售走势格外好；该区块的另一重点物业是榕湖国际花园，其产品类型目前在沙坪坝区比较少〔公园洋房，类似TOWNHOUSE〕，且其位处沙坪公园，走势值得关注。目前该区块物业较少，价格带尚未形成。除榕湖国际花园的小洋房之外，一般住宅普遍均价在１８００元/平方米左右。５.中部城区中部城区为本工程所在区域，将在工程功能定位局部进展重点论述。其次局部工程功能定位一、工程功能定位决策依据及目标１.工程功能定位决策依据工程功能定位决策依据大致来源于以下几个层面：工程的区位环境工程的区位环境肯定程度上打算了地价水平，同时不同的区位，面临的消费力水平也不同，因此区位环境是工程功能定位的前提和根底。工程的地块条件工程在特定区位内的口岸条件对工程的功能定位也有较大的影响，如地块四至、交通组织、以及消费者对地段口岸的认可度等环节。工程的产品特征包括工程的户型，软、硬件配置，以及外立面颜色和建筑形象等。开发企业的具体状况不同的物业类型对开发企业也有不同的要求。同一地块，开发酒店投资大、形象好、回报稳定，但资金回笼周期较长；而开发一般公寓那么利润空间有限，形象附加值不高，但资金回笼速度快等。开发企业应依据自身特性选择物业功能类型。２．工程功能定位的目标依据工程实际状况和贵司的需要，我方认为工程功能定位应当有三点原那么性目标，其中第一、其次点是前提根底，第三点是工程运作的方向。有效躲避风险快速回笼资金尽可能挖掘工程潜力和利润空间二、工程区位环境概述以沙南步行街为中心，步行距离辐射范围构成了沙坪坝的中心区。区域内大型的喷泉组群、特色鲜亮的雕塑、众多的景观小品共同打造出令沙坪坝区人傲慢的城市形象和舒适的休闲广场。区域内的步行街是重庆市最具景观价值和文化气息的商业街区，商业相当繁华，商业环境仅次于解放碑商圈，沙重百、金诚广场、明日百货、赛博数码广场、新世纪·凯瑞商都、华宇商业街、三峡广场等商业物业林立其间。在沙坪坝区内，中心区是交通银行、酒店、餐饮消遣、证券、学校医院等城市繁华元素最集中的区位，因此也是沙区商务活动最集中的口岸，尤其以广告、装饰、文化、各类事务所、中介代理机构等效劳性企业居多。对中心区房地产工程的开发来说，具备多种可选择功能方向：住宅、商务公寓、写字楼、商场，乃至酒店，具体的功能选择应依据地块的特定条件和开发企业运作目标进展决策。三、沙坪坝中心区住宅市场分析１.特征描述地处沙坪坝中心地段，地价本钱高、房价也相对略高；地块规模普遍较小，难以形成大型的环境景观；住宅工程营销推广的支撑点普遍来自于三个层面：地段的便利性、功能的复合性〔宜住宜商〕及较高的产品品质三个层面；地产行业整体业绩较为稳定，但市场反响火爆的工程较少。２.主要的竞争对手沙坪坝房地产市场上，有两个层面的供给对中心区的住宅工程形成了较强的竞争冲击。一是新建的小区住宅工程，凭借小区美丽 的环境作为核心竞争力，这类工程以南部新城为代表，随着新区配套的逐步完善，其竞争力还将进一步加强；二是在地段条件上和中心区有替代效应的区位，这一区域以北部城区为代表，相对中心区距沙坪坝步行街并不远，虽口岸略次，在地段功能上有肯定的替代性，开发本钱相对较低，以价格作为对抗中心区物业的核心竞争力。３.小结从居家功能的层面看，收入较高的购房者对小区环境有较高的要求，而收入较低的购房者对房价极为敏感，从而沙坪坝中心区的住宅工程普遍面临高不成、低不就的为难局面，操作存在肯定的难度。具体的说，假设定位于一般住宅，价位局限性较强，中心区区位优势并不能得以真正发挥，假设在功能定位上作肯定的突破，开发本钱往往较高，且市场是否承受也有肯定的不确性。四、沙坪坝中心区写字楼市场分析１.概述从相关政府部门的统计数据和我司市场争辩中心的可以显示，沙坪坝中心区的写字楼市场表现出以下两个方面的特点：租金水平不高商务楼租金在２０元/平方米上下浮动，纯写字楼租金也少有突破４０元/平方米。出租率不高区域内现有写字楼的出租状况都不太抱负，商务物业出租率普遍不超过６０%。附表：沙坪坝区商务物业调研表工程租金面积备注庆泰大厦３６元/平方米〔含本层公摊〕３５-２００平方米１、大堂为酒店使用；２、不带厨卫，标准写字间。时代星空１、约２０-２５元/平方米２、销售均价３０００元/平方米２８-６０平方米１、大堂较小，无休憩区；２、有触摸屏查询系统，４部电梯；３、纳米集团已购两层；４、１０月份交房，目前有１００约家客户进驻，其中居家客户占了相当比例。丽苑大酒店８５００元/月〔含双人早餐〕标间，长包房南海酒店５００元/月１２平方米１、装修较差，形象档次较差；２、四、五层出租，出租率约６０%。欣阳广场住宅局部租金约２０-２５元/平方米，写字楼售价３８００元/平方米住宅局部８０-１６０平方米，写字楼从４０余平方米起１、写字楼局部大理石地面，装修标准较高；２、有一个多功能会所〔运动休闲、与住户共用〕；３、写字楼两部专用电梯。融信大厦约２０元/平方米１１０-１６０平方米１、按一般住宅标准装修；２、无商务配套；３、交房半年，出租单位出租率约６０%；４、售价２５００-２８００元/平方米。嘉多利广场〔写字楼〕约２５元/平方米５０-２００平方米，共三层共三层纯写字楼，现已租完２.成因分析沙坪坝区本身缺少独具特色的龙头产业商务区往往依靠于特色产业的拉动，如高科技产业之于高新区，金融之于上清寺，而这是沙坪坝区所不具备的。企业数量不多，对商务物业需求量有限，这是制约沙坪坝区商务工程的根本瓶颈。沙坪坝区位置相对较偏重庆一些效劳性行业根本上都以全市作为业务辐射目标〔如商贸、装饰、广告、各类事务所，各类中介公司等〕，沙坪坝区的地理位置相对于全市范围来讲，位置较偏，难以满足其需求，而这类行业正是写字楼的主力客户群。写字楼及商务公寓产品品质不高沙坪坝区的商务公寓普遍没有专属的商务大堂，电梯数量缺乏，无中心空调系统，建筑形象较差，专业写字楼也缺乏商务配套支撑，在产品环节较为落伍，各工程自身都存在一些先天缺乏。附表：沙坪坝区商务公寓、写字楼配套设施表工程功能属性配套华宇时代星空商务公寓４部电梯，大堂〔面积仅８０平方米左右，无休息区〕；物业信息查询系统，无商务中心；会所功能模糊，物管形象较好融信大厦商住楼２部电梯，无大堂；无商务配套，公共局部贴一般地砖，墙面刷白，装修档次较低庆泰大厦专业写字楼４部电梯，带中心空调系统；过道地面大理石，墙面乳胶漆，装修档次较高；无大堂，无商务配套，过道内光线较差且照明缺乏欣阳广场写字楼专业写字楼２部电梯，带中心空调；过道地面大理石，墙面乳胶漆，会所以餐饮消遣为主，商务性不强，电梯数量缺乏３．沙坪坝区商务物业市场与其它主城区类比分析在商务物业市场上，除渝中区外，沙坪坝还落后于南岸和江北区，导致这种现象的主要缘由是地域因素。具体的说，一些无力进驻渝中区的中小企业，在办公场地选址时往往落户于南岸和江北。由于首先相对于沙坪坝而言，地段的商务便捷性更强，其次距机场、车站距离也更近。因此我们看到在商务楼市场上，南岸的科尔国际、浪高凯悦风光无限，而沙坪坝先于他们启动的立海大厦都是折戟沙场；当北岸星座还是一个坑的时候，一天就销售告罄，而沙坪坝区的时代星空都经过了２年漫长的销售，到交房时还剩余约２０%。现就重庆现有市场上的几个典型商务工程做个案分析如下：龙湖·北岸星座地理位置：江北区建新北路６０号开发商：重庆佳辰经济进展总建面：约４００００平方米楼盘定位：酒店式商务公寓付款方式：８成３０年按揭配套设施：酒店式大堂运动健身中心保健调理室宽带入户，IDD入户清洁、钟点工、自助洗衣商务配套：配备商务会议中心，多功能厅，商务餐厅，茶座销售价格：起价〔建筑面积〕：约３０００元/平方米均价〔建筑面积〕：约３２００元/平方米最高价〔建筑面积〕：约３４００元/平方米局部户型：A户型〔套内面积〕：约３７平方米B户型〔套内面积〕：约３３平方米C户型〔套内面积〕：约３２平方米D户型〔套内面积〕：约３４平方米科尔国际地理位置：南岸区双石街开发商：重庆科尔房地产开发总建面：３６０００余平方米楼盘定位：纯专业、新生代商务平台付款方式：７成２０年按揭配套设施：外墙：面砖结合铝塑板入户：玻璃门，木质门套窗户：塑钢窗通讯：IDD〔２〕路入户，宽带入户闭路电视：CNT入户电梯：３部高速电梯大堂：花岗石地面，花岗石配铝塑板墙面，顶部吊顶公共过道：地面玻化地砖，乳胶漆墙面，轻钢龙骨石膏板吊顶商务配套：３００平方米员工餐厅，大、小多功能会议室，２４００平方米景观茶坊销售价格：起价〔套内面积〕：２７５０元/平方米均价〔套内面积〕：２９００元/平方米最高价〔套内面积〕：３２００元/平方米局部户型：A户型〔套内面积〕：１３０.４３平方米B户型〔套内面积〕：１００.５３平方米C户型〔套内面积〕：８６.６３平方米D户型〔套内面积〕：４３.３２平方米E户型〔套内面积〕：１１６.８６平方米F户型〔套内面积〕：７３.５４平方米时代星空地理位置：沙坪坝名人雕塑广场开发商：重庆华宇物业〔集团〕总建面：３４０００余平方米楼盘定位：中心商务大社区付款方式：８成３０年按揭销售价格：起价〔建筑面积〕：约２７５０元/平方米均价〔建筑面积〕：约３０００元/平方米最高价〔建筑面积〕：约３１５０元/平方米局部户型：套内面积从２８.６１～５４.６１平方米４．沙区商务物业市场的时机点沙区商务气氛不浓，商物物业的市场推广普遍比较疲软，沙区商务地产市场是一块不大的蛋糕，这是一个客观的事实。但是从另一个角度看，沙区商务物业的时机点也比较明显。在调研过程中我司走访了约１０家中小企业业主，其行业领域跨度较大，普遍反映他们在沙区楼市上找不到抱负的商务楼。具体的说就是口岸较好，面积在１００平方米左右，每平方月租不超过３０元或是售价不超过３０００元，略高于住宅；有肯定形象档次，配置和效劳较好的商务楼。他们的需求在很大程度上代表了沙区中小企业的物业需求特性。而回忆沙区的商务楼，确实很少有工程能够满足他们的需求，假设一个工程能够在定位上抓住这一市场契机，在沙区一块不大的商务市场蛋糕内获得较大的市场份额应当不难。五、沙坪坝区小户型市场专项分析由于本工程在户型功能划分和设计方面均为小户型公寓，因此有必要对沙坪坝区的小户型市场做专项分析。注：本局部内容所指的小户型特指一室一厅或单间配套户型产品。１.市场综述沙坪坝区的小户型普遍分布于步行街周边至重庆高校沿线，典型楼盘如星瀚大厦、学林E墅、阳光驿站等，都取得了不俗的业绩，这主要得益于沙坪坝区市场旺盛的购置力支持和区域内年轻购置群体的置业需求。２.客户细分毕业后留居沙坪坝区的大专院校同学沙坪坝区是文化区，每年大专院校毕业同学上万人。对于毕业后留渝同学来说，沙坪坝是他们的母城，出于一种生活惯性，相当局部选择或租或购留居沙坪坝，小户型是他们现时所倾向的主要物业类型。沙区收入较高的年轻一族以年轻公务员、教师、金融机构职员、文卫单位职工、私企白领为代表，收入较高，购置一套小户型作为过渡性居住，兼具投资性质的置业现象比较普遍。陪读一族这是沙坪坝区小户型又一个独具特色的消费群，子女在沙坪坝区读书，父母在就近租一套小户型照看其饮食起居。这一类型的客户群不在少数。老年客户一些家庭构造较大，住房条件较紧急的家庭，在子女长大成人后，往往选择购一套小户型安置父母，解决数代同堂带来的生活干扰。投资性客户资本的本质就是流向利润最高的地方，投资性客户分布在全市范围而不仅局限在某个区域，在沙坪坝整个市场处于上升空间的时候，投资性客户也成为市场重要的客户群体。３.个案分析学林E墅〔具体内容详见前述第９页之代表工程分析〕星瀚大厦地理位置：沙坪坝沙杨路４号开发商：重庆星瀚物业进展总建面：２４３００余平方米楼盘定位：兼具投资价值的小户型公寓付款方式：７成２０年按揭销售价格：起价〔建筑面积〕：２１００元/平方米均价〔建筑面积〕：２３５０元/平方米最高价〔建筑面积〕：２６００元/平方米局部户型：一室一厅单卫〔建筑面积〕：４３.９４平方米二室二厅单卫〔建筑面积〕：９２.２８平方米三室二厅双卫〔建筑面积〕：１１７.５６平方米备注：一房小户型现在已经销售完毕，其中有相当客户为投资型客户４、沙坪坝区各类小户型特征分析单体住宅单体住宅的规模都比较小，主要分布于沙坪坝区中心周边，产品硬件质素一般，销售周期均在半年左右，单价在２３００元/平方米〔建筑面积〕左右，每套总价普遍略高于１０万元，主要以低总价为卖点，市场反映相当好，以阳光驿站、星瀚大厦等工程为典型代表。小区住宅内的小户型单位以学林E墅为代表，工程本身位于档次较高的住宅小区内，有完善的小区配套作为其品质支撑。在户型构造上追求肯定的创新，为目标客户尤其是年轻一族营造一种布满共性特色的居住空间。在运作中留意工程附加值的提升、卖场包装和营销推广，售价在２５００元/平方米〔建筑面积〕左右。商务公寓以华宇·时代星空为代表，地块本身有着突出的口岸优势，有较高的目标价位，为了避开一般小户型住宅的价格竞争冲击而定位为商务公寓，销售均价约为４７００元/平方米〔套内面积〕。但是其销售速度较为缓慢，说明工程本身并没有完全得到市场的认可。经过近两年的销售，目前还剩余２０%左右。附表：华宇·时代星空２０００年１０月-２００１年６月销售进度表月份２０００年２００１年１０月１１月１２月１月２月３月４月５月销售额１６２８８４９３１８９７６３２４２３５５１１７２４４９５１９５３１６９９８９９５９９０８５３１３３１４６６０成交套数１１２２１６１３１４５５２０成交面积５５１.５１９８１.００８１４.９５６０４.６７６３５.７４３１８.６７２８４.５５１０４４.８５均价〔元/平方米〕２９５３.５０３２５１.５０２９７４.００２８５１.９０３０７２.５０３１０６.５０３１９２.９０３１７２.５０六、工程地块条件及定位方案评价１．工程地块条件分析重庆现在已经规划出包括沙坪坝在内的五大商业圈，随着三峡广场和华宇广场的渐渐成形，沙坪坝区的商业中心已经开头向华宇广场方向转移〔交通线路也已经有所偏离〕。但由于本工程是在老沙百司的旧址上建立的，雄踞步行街口，是传统的商业旺地，沙坪坝区居民对该地块仍旧有格外高的认可度，口岸优势较为突出。从地块客观位置上讲，本工程周边２００米范围形成了沙坪坝区的中心商业圈，沙重百、金诚广场、明日百货、赛博数码等云集此地，大型餐厅、酒店、银行、学校、影院、医院等配套格外完善，为工程供给了较多的功能定位可能。工程周边建筑物不高，工程的立面形象能够得到比较充分的呈现。工程地块面对步行街一面的呈现面宽较窄，进深较长，且出口处为人行道，对于车辆出行有肯定的不便，这是本工程地块的劣势所在。２．工程建筑规划方案分析从我司市场争辩部的市场调查可知，目前沙坪坝区小户型产品走势比较好，工程户型定位为单间带厨卫配套，较为切合现行市场对户型产品的需求。工程整幢建筑规划均为小户型，户型形式比较单一，客户的选择性不强。但另一方面也使得物业的配套设施能够有针对性的进展设置，从而形成独特的产品特点和营销卖点。工程每户均有独立和足够的采光面设计，采光效果比较好。经过设计修改以后，塔楼有５部电梯直达，根本能够满足竖向交通的需要，相对于当前市场水平较为超前。每户的套内面积比较小，这对于高单价的物业来说能够降低其购置总价，从而吸引更多的客户，特殊是投资型客户的购置。本工程公摊面积较大、公摊率较高也是一个劣势，这需要进展肯定的设计修正，并且在将来的推广过程中进展合理躲避。七、工程功能定位分析工程地处沙坪坝商业黄金地段，口岸优势格外突出，而全小户型的建筑设计形式形成了工程独特的产品特点，这些是我们进展功能定位的根底和前提条件。工程定位的目的在于，依托现有市场的供需关系，最大程度的发挥工程的资源优势，最大程度的躲避推广风险，以期获得最大的经济效益和社会效益。常规的功能定位方向主要有商务和住宅两种。哪种更适合本工程的特点？更有利于本工程的推广？我们做功能定位的优劣势分析如下：１．商务功能可行性分析本工程地处沙坪坝区中心区域黄金口岸，地理位置好，能够满足区域范围内各类企业的地段要求。工程周边配套格外成熟，有利于商务活动的开展。工程体量较大，整体定位于商务能够形成较强的商务气氛。工程硬件配置比较好，塔楼５部电梯，有大堂位，过道也较为宽阔。本工程按住宅工程立项，配套费等各项本钱相对写字楼要低，在售价和使用费用上都和住宅工程并轨，对商务客户来说较为实惠。工程车位较为充分，对商务客户有比较强的有用性和吸引力。工程自身配套设施、装修档次尚未确定，而如前所述，沙坪坝区商务物业普遍在产品品质环节和推广形象方面有肯定的硬伤，本工程假设在规划初期即针对商务客户需求，做出适当的商务标准配套，完全可以超越沙坪坝区商务物业现有的水平，而形成较强的产品优势，在推广中占据较大的市场份额。定位于商务之优势价格上升空间大相对于居家客户而言，商务客户对物业的租金承受力量要强得多，这意味着工程在销售步入正常轨道后，价格上涨的空间较大，且在经营中有较强的收益力量，因此定位于商务有利于实现工程开发的利润最大化目标。形象附加值高，有利于开发企业的品牌培育一幢优秀的商务物业，其知名度及社会口碑的扩展，相对住宅物业要快速很多，对于有将来进展规划的开发企业而言，工程的经营也是企业品牌树立和积累的重要过程。可以肯定程度上躲避工程的规划劣势本工程设计上存在公摊较大的问题，相对于居家客户而言，商务客户对于公摊系数的敏感度较低。定位于商务之劣势市场整体消化力量偏弱如前所述，沙坪坝区目前的企业较少，且商务物业的租金及出租率均不高，市场消化力显得不太旺盛。但假设凭借独特的产品优势和系统的销售推广，可以在有限的蛋糕里分到足够的市场份额。推广中客户层面较单一本工程于２００４年交房，建立周期较长，而对于商务客户来说，往往倾向于购置现房。因此在销售推广的初期，投资型客户将占到相当的比例，一旦投资户对工程的租赁前景不看好，工程营销风险就比较大。２．居家功能可行性分析沙坪坝区住宅市场对小户型需求相当旺盛，无论是以小户型为主力户型的单体楼〔如星瀚大厦〕，还是配套小户型产品的住宅物业〔如奥林骄子〕，其小户型单位往往在推出初期即告售罄，显示出猛烈的购置需求。但需要留意的是，这类物业的购置客户中有相当的投资客户，说明投资型物业在区域市场旺盛的投资力量。本工程口岸优势比较好，地段条件能够得到购房者的认可。定位于住宅之优势客户基数大如前所述，沙坪坝区地产市场小户型需求层面广，客户基数大，市场环境较为宽松。风险小，且易于实现较快的销售进度由于客户基数大，工程在推广中调整空间也比较。比方可以充分通过价格杠杆的运用调整工程的性能价格比，通过高性价比的产品取得较快的销售进度。定位于住宅之劣势价格瓶颈明显沙坪坝区周边一些一般住宅工程虽然口岸劣于本工程，但是在居家功能层面上，和本工程有肯定的可替代性，将形成肯定的竞争冲击。同时在重庆房地产市场上，价格也是一个极其敏感的因素，而区域内此类工程的均价水平为２３００元/平方米，且定位于住宅也无法利用“平开高走〞的策略大幅的拉升物业价格，这与本工程较高价位的目标有相当的距离，价格瓶劲比较明显。工程公摊较大工程公摊率初步估量将达３０%左右，而重庆购房者在购房时相当强调有用性和得房率，换言之，本工程公摊较大的现实将对工程的营销推广形成较大的负面影响。工程现有的户型设计不太适合居住独立的单间设计无法有效的对物业空间进展优化调控，从而在肯定程度上暴露了工程的劣势，减弱了工程的优势。３．小结通过上述分析我们认为，本工程定位为商务和居家都有肯定的劣势和风险。简洁的说，定位为商务，产品的形象附加值高，可能冲顶较高的价位水平，但是沙坪坝商务物业大环境比较疲软，有肯定的推广风险；而定位为住宅，价格瓶劲明显，产品本身设计上也存在有肯定的缺乏，且较难修正，不利于充分挖掘工程的地段潜力和到达利润最大化的经营目标。由此我们认为，要到达工程功能定位的三个目的就要求在市场现行水平上有所突破。八、工程的功能定位——国际风情商务酒店式公寓１．概念诠释本概念主要涵盖“商务〞和“酒店式公寓〞两个层面的含义。酒店式公寓在重庆市并不是一个新概念，但是在产品硬件和配套环节，能够真正做到位的却比较少。我们建议将工程功能定位为酒店式公寓，旨在充分挖掘工程的地块潜力，通过适当的硬件配套，全面、优质的酒店效劳模式，较高的物业形象来吸引自用性客户购置，并且由此吸引投资性客户的购置。但由于“酒店式公寓〞更多的是从物管效劳方面的角度对物业进展诠释，缺少实质性的支撑，因此我们在酒店式效劳的根底上将物业的功能定位方向偏重于“商务〞的概念，从而对工程的价格进展有力的支撑，发挥工程独特的优势特征。在偏重商务方面，参加“国际风情〞概念，目的在于赐予较新颖的形象档次和较强的现代气息。以“国际、时尚、领先〞作为“国际风情〞的表现形式，弱化纯商务办公过于庄重、过于严峻 的硬质特性，以扩大目标客户的选择层面。２．定位说明沙坪坝区虽然企业不多，对商务物业的需求有限，但到底还是有肯定的消化力量。同时沙坪坝区商务物业本身的规划、配套和效劳都比较落伍，假设工程产品品质具有肯定的超前性，以较高的性能价格比，在商务功能层面抢占足够的市场份额，仍旧有相当的时机。这一市场板块客户有较强的价格承受力量，是本工程重点的目标客户群体。在沙坪坝区小户型产品市场上，也不乏有相当局部高端购置客户，如沙坪坝区酒店的长包房住客等。另外，年轻购房者〔包括自用型居住客户和创业型商务客户〕作为小户型的主力客群，文化层次高，对物业的档次及附加值有较高的要求，且日常工作或生活对物业管理有较强的依靠性，假设工程能够供给酒店式的配置和管理，完全可能启动这一个新的消费层面。本工程定位于商务公寓，但在推广中并不排斥居家客户，同时工程配置及档次为商务标准，领先于一般住宅楼，同样也可能对居家产生较强的吸引力。可以使推广处于较有利的市场位置。工程定位为酒店式公寓，其上可与酒店住客接轨，下不脱于一般住宅市场，在营销推广中可以以酒店式的配置和效劳作为主卖点，躲避工程户型格局单一和公摊较大的劣势，同时避开口岸较差的一般小户型产品的价格竞争冲击。相对于住宅而言，商务物业有较高的租金收入可能，因此对投资户应具有更强的吸引力。除租金收益力量外，物业的保持和增值力量也是投资户相当关注的内容，一些形象较差、配置落伍、管理落后的物业，功能折旧速度极快，数年时间即为市场所遗弃。本工程地段稀缺性明显，假设形象档次高，配置超前，其保值增值潜力必将为投资者所看好。附：置业核算案例我们做一个简洁的置业核算。以２３元/平方米·月作为目前沙坪坝区商务物业的基准租金，本工程凭借口岸优势和优质的配套、效劳，租金高于市场平均水平２０%应当较为现实〔商务用户比较留意商务形象和商务环境〕。以一套４０平方米〔建筑面积〕的公寓单元为例：设其均价为２６００元/平方米，总房款为１０４０００元，客户购置前期投入为〔以七成二十年计〕：房款+税费+按揭费用+五通费=约３.８万，装修款〔商务装修较住宅装修简洁、廉价，以２５０元/平方米的水平计算〕：２万元，共计：５.８万元，每月月供款约为４６０元，分摊每月那么为１２元/平方米·月，相对于２３元/平方米·月的市场出租水平，对于实际商务客户来说有很大的吸引力。依据高于现有租金水平２０%的标准计算，２３元/平方米·月×〔１+２０%〕=２７.６元/平方米·月，每平方米每月租金〔税前〕收入约为：２７.６-１２=１５.６元/平方米·月〔物业管理费依据“谁使用谁交纳〞的原那么，不计算入内〕，那么其投资的年收益为１５.６×４０×１２=７４８８元，租金回报率=６８４０÷１０４０００=７.２%。上述计算已经相当保守，平均到达约７%的回报率应当比较现实，对于投资户来说，也有较强的吸引力。３．小结结合前述功能定位的三点目标，我们认为商务酒店式公寓的定位能够到达工程经营的要求。实现快速的资金回笼上述功能定位方案将使工程的产品品质优势格外明显，同时定位又不脱离于市场实际，能够得到各个层面客户的广泛认同，为实现快速的资金回笼打下坚实的根底。有效躲避风险由于功能定位的分散，使工程整体运作的风险大大降低，但好地段、小户型、低总价、优配套和精效劳的品质将树立工程独特的产品定位与形象，在推广中也有更大的调整及把握空间，从而在商务功能层面有效的躲避操作风险，形成相对的优势。尽可能挖掘工程的利润空间本工程的目标客户为商务客户、投资客户和小户型购房者中的高端客户，这三局部客户都比较看重物业的档次和形象，单价不是其考虑的重点，而总价成为购置考虑确实定要素。因此在价格抗性方面的承受力量较强，为工程的价格操作营造出了较大的潜在上升空间。第三局部工程市场定位一、工程的形象档次定位工程形象档次定位应为高档而深具现代气息的商务公寓，是高技术含量中小企业、年轻精英的集中地，以此支撑工程的功能定位。具体的说，工程在视觉形象上要充分表达出较纯粹的商务形象，以及简洁明快的时代气息，包括工程的立面设计、卖场包装、销售物料制作等。在另一方面，工程的配套也要在留意商务针对性的同时有较高的形象标准。二、目标客户定位自用型商务客户依据沙坪坝区的实际状况，本工程之商务客户主要是效劳性和科技性行业，如IT、广告、装饰、设计、各类事务所、中介代理机构等。这类客户的特点是业务运作中脑力成份高，附加值高，对商务物业的形象档次较为看重。相对于这类客户而方，专业写字楼单价较高，且物业中小面积单位往往格局不合理，或是位于一些边角地带，通风采光差。此外，专业写字楼功能的单一和压抑感也是他们所拒绝的，而一般住宅工程档次低，难以满足其形象需求。本工程面积大小自由组合，采光充分，配套局部领先于沙坪坝区目前专业写字楼，且对中小型企业有更强的针对性，有高标准酒店式效劳体系，有卓越的智能化系统，有浓烈的人文气息，这些都是对商务客户尤其是新生代企业极具吸引力的产品要素。收入较高的年轻时尚一族主要包括高校年轻教师、科研机构青年高技能人员、私企高级白领、文化、设计行业自由职业者、青年医生、律师、评估师、会计师、记者等为代表的高收年轻一族。这类客户的特点是收入高，消费观念超前，留意生活质量，在消费中对价格敏感度不高，宠爱各种品质产品。对这类客户而言，他们期望物业有较高的形象档次，并且有完善的配套和效劳来满足其紧急和高强度的现代生活需要。本工程的小户型设计能够满足其使用功能的需要，另外还有工程的口岸优势，高标准软、硬件配置，物管营造的猛烈文化气氛，全酒店式效劳内容等因素，都会起到共同的促销作用。酒店的长住客户对于酒店的长住客户而言，本工程的吸引力及价值点很直观，品质接近于酒店，费用远远低于酒店。在单价、公摊方面的抗性比以上两个客户层面都更低。投资型客户投资型客户的特点是：格外留意物业的保值和增值，留意投资收益，留意物业总价的把握而对单价模糊。本工程户型小，投资总价低；物业地段优势使其保值和增值的需要得到满足；较高的形象和较好的品质能够充分保证物业的出租价格和出租率，从而保证其投资收益回报。三、工程的价格定位评估工程销售价格预期为２５００元/平方米〔建筑面积价格〕，现运用市场比较法，就此预期做初步评估。承受市场比较法对本工程进展价格定位，在参数的选取中遵循慎重原那么。依据商务客户对物业各个环节的关注度和区域内几个典型商务工程的状况，选取了以下７个比较指标，并分别对其设定相应分值进展分析如下：指标设定分值时代星空融信大厦欣阳大厦本工程地理位置２０１８１７１３１５硬件配套及装修标准２０１４１０１８１４专属商务配套及物管效劳１５１０８１４９户型构造１５１３８１２９开发企业知名度１０９５５５工程附加值１０６６６６周边交通等配套１０９６６７合计１００７９６０７４６５售价３０００元/平方米２６００元/平方米３８００元/平方米本工程商务单元与时代星空比照，定价应为〔套内面积价格〕：３０００×６５/７９=２５８２元/平方米。本工程商务单元与融信比照，定价应为〔建筑面积价格〕：２６００×６５/６０=２９４７元/平方米。本工程商务单元与欣阳广场写字楼比照，定价应为：３８００×６５/７４=３４９２元/平方米。加权求和考虑到时代星空与本工程在产品形态上有最强的可比性，在定价加权中，对时代星空设定５０%的权重，融信与欣阳分别设定２５%的权重，那么工程与市场同类工程比较，合理均价为：２５８２×５０%+２９４７×２５%+３４９２×２５%=２９０１元/平方米计算结果修正２９０１元/平方米的结果是依据区域市场现有在售工程的状况计算得到的，但由于上述工程大多考虑了资本的时间因素，而承受预期收益法进展定价〔在营销方面的表现就是价格相对虚高，销售速度过慢〕，与本工程较快的销售进度要求不尽一样。现就灭减市场价格虚高和到达快速营销回笼资金的目的，以０.９０-０.９５的修正系数区间〔此区间通常是一次性付款方式的折扣〕进展价格试算，２９０１×０.９０＜实际价格＜２９０１×０.９５，实际价格为２６１１-２７５６区间，与２５００元/平方米的价格预期比较偏高，这说明工程现有的均价在区域商务市场有肯定的竞争力，且通过良好的销售运作，有适当的提价空间。第四局部工程产品建议一、工程建筑及配套规划要点工程定位为商务公寓，如何在合理的本钱范围内，将建筑风格、功能设施配套，以及效劳做出特色，使之既有较强的有用性，又有较高的形象附加值，是在产品规划中应当权衡的重点。在建筑及装修风格上，应力求到达简约、明丽、大气的效果，和现代商务的形象相匹配，在装修风格上可以借鉴一些比较成熟而特色鲜亮的异域风格，在包装和宣扬上也有较大的延展空间。在设施选择上，应加强商务针对性和功能复合性，尽可能在保证商务配套功能的前提下，减小占用面积。效劳是工程附加值的一个重要提升点，因此效劳标准要高，形象要好，且在营销中要整体贯穿，全面表达。具体的产品建议如后。二、建筑１．对建筑外立面作肯定的细部调整工程本身已经具备较强的公建形象，为了进一步提升工程的视觉档次，建议对工程外立面作以下几个方面的整改。外墙承受深色面砖搭配铝塑板贴面，以表现物业的商业气质；空调位统一作内嵌式预留，并以百叶遮拦，避开空调机身对立面产生不良影响；屋顶进展肯定形式的建筑造型，以增加物业的标识性；立面窗户承受