房地产司法评估报告

房地产司法评估估价项目名称：台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室的住宅及附属房房地产估价报告[（2021）浙1022执2188号之二]估价委托人：浙江省三门县人民法院房地产估价机构：台州联信房地产资产评估有限公司注册房地产估价师：伍献红戈文问估价报告出具日期：2022年03月21日估价报告编号：台联信估字（2022）S0005号致估价委托人函浙江省三门县人民法院：受贵院的委托，我公司按照《房地产估价规范》GB/T50291-2015以及《房地产估价基本术语》GB/T50899-2013的标准，遵循独立客观公正等原则，对估价对象进行了科学、客观、公正的评估，结果如下：1、估价目的：为浙江省三门县人民法院进行司法案件处理提供估价对象房地产价值参考。2、估价对象：台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室的住宅及附属房房地产（权利人为郑达旺、黄琳君，房屋建筑面积为142.52㎡，附属房建筑面积为8.91㎡，相应的国有出让土地使用权面积为11.02㎡以及地上其他附着物）。3、价值时点：2022年03月18日4、价值类型：市场价值5、估价：比较法、收益法6、估价结果：总价值：RMB177万元（其中储藏室价值2万元）(人民币大写：=\*CHINESENUM4\*MERGEFORMAT壹佰柒拾柒万元整)房屋折合建筑面积单价：12279元/㎡(人民币大写：每平方米=12279\*CHINESENUM4\*MERGEFORMAT壹万贰仟贰佰柒拾玖元整）注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。特此奉达台州联信房地产资产评估有限公司2022年03月21日目录TOC\o"1-3"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc"估价师声明PAGEREF_Toc\h4HYPERLINK\l"_Toc"估价假设和限制条件PAGEREF_Toc\h5HYPERLINK\l"_Toc"房地产估价结果报告PAGEREF_Toc\h8HYPERLINK\l"_Toc"一、估价委托人PAGEREF_Toc\h8HYPERLINK\l"_Toc"二、房地产估价机构PAGEREF_Toc\h8HYPERLINK\l"_Toc"三、估价目的PAGEREF_Toc\h8HYPERLINK\l"_Toc"四、估价对象PAGEREF_Toc\h9HYPERLINK\l"_Toc"五、价值时点PAGEREF_Toc\h11HYPERLINK\l"_Toc"六、价值类型PAGEREF_Toc\h12HYPERLINK\l"_Toc"七、估价原则PAGEREF_Toc\h12HYPERLINK\l"_Toc"八、估价依据PAGEREF_Toc\h14HYPERLINK\l"_Toc"九、估价方法PAGEREF_Toc\h15HYPERLINK\l"_Toc"十、估价结果PAGEREF_Toc\h17HYPERLINK\l"_Toc"十一、注册房地产估价师PAGEREF_Toc\h18HYPERLINK\l"_Toc"十二、实地查勘期PAGEREF_Toc\h18HYPERLINK\l"_Toc"十三、估价作业期PAGEREF_Toc\h18HYPERLINK\l"_Toc"附件PAGEREF_Toc\h191、浙江省三门县人民法院评估委托书[（2022）台三法评委12号]2、浙江省三门县人民法院执行裁定书[（2021）浙1022执2188号之二]3、委托方提供的《不动产登记情况查询结果证明书》[2]、《不动产权证》4、估价机构资质证书5、估价机构营业执照6、房地产估价师注册证书7、估价对象实景照若干估价师声明注册房地产估价师郑重声明：1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行估价工作，撰写本估价报告。5、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）第二十二、二十三条规定，当事人、利害关系人认为评估报告中的财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法可以在收到评估报告后5日内提出异议，也可收到评估报告后5日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的。故提请当事人、利害关系人注意保护此项权利。6、注册房地产估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。7、没有人对估价报告提供重要专业帮助。估价假设和限制条件一般假设一般假设是指估价项目通常有的、常见的估价假设，包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料的合法、真实、准确和完整的合理假定，对房屋安全的合理假定等。1、本报告所指市场价值是估价对象房地产于价值时点在市场上出售并按以下条件可取得的合理价值：适当营销：估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而变化，但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意。熟悉情况：买卖双方都了解估价对象并熟悉市场行情，而不是盲目地购买和出售。谨慎行事：买卖双方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事。不受强迫：市场为公开公平的市场，买卖双方都是出于自发需要进行交易，而非急于或被迫购买和出售。公平交易：买卖双方都是出于自己利益的需要进行交易的，不是关联交易。我们仅对估价对象房地产作一般性查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其内部质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。本报告认为委托方提供的资料是真实、可靠的，并以此作为评估的重要依据之一。若因其提供的资料有误而引起的责任，估价方不予以承担。本报告假设估价对象未发生抵押、出租、转让等行为，且未考虑估价对象可能存在的其他债权或债务等对其房地产价值的影响，即本报告所评估的估价结果是估价对象权属完整状态下的市场价值。未定事项假设未定事项假设是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。本报告无未定事项假设。背离事实假设背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。本报告无背离事实假设。不相一致假设不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。本报告无不相一致假设。依据不足假设依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。本报告无依据不足假设。估价报告使用的限制条件1、本报告仅为浙江省三门县人民法院对估价对象进行司法处置提供参考，不可用做任何其他用途。未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三者和其他目的、用途不承担责任。2、当房地产市场较为稳定时，本报告的使用期限原则上可长达一年(即2022年03月21日至2023年03月20日止)。估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。房地产估价结果报告估价委托人委托方：浙江省三门县人民法院房地产估价机构名称：台州联信房地产资产评估有限公司地址：台州市温岭市城东街道万昌中路838号豪成服务业大厦1405号法人代表：伍献红营业执照注册号：944217W估价机构资质：贰级估价机构证书编号：浙建房估证字【2014】003号估价报告编号：台联信估字（2022）S0005号报告撰写：台州联信房地产资产评估有限公司联系人：伍献红联系电话：联系地址：号服务业大厦1405室估价目的根据浙江省三门县人民法院出具的《评估委托书》，估价对象房地产为法院案件所涉标的物，故本报告为浙江省三门县人民法院进行司法案件处理提供估价对象房地产价值参考。估价对象房地产概况估价对象坐落于台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室的住宅及附属房房地产，估价对象所在位置东至中海路，南至西区大道，西至辅路，北至辅路。估价对象所在小区地处三门县海游街道，估价对象即香山华庭小区，周边有星悦西城广场，三门县实验初级中学，未来星幼儿园，特殊教育学校，海游街道社区卫生院，加油站，银行，超市等，市政配套设施较齐全，环境和管理情况一般。房地产权利状况根据委托方提供的《不动产登记情况查询结果证明书》[2]、《不动产权证》记载如下：不动产坐落三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室权利人郑达旺、黄琳君共有情况共同共有不动产权证号浙（2021）三门县不动产权第号不动产情况类型：房地产；坐落：三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室；不动产单元号：GB00825F;面积：11.02平方米/142.52平方米；建筑结构：钢筋混凝土结构；所在层/总层数：2/15；土地使用期限：2006-12-21至2076-12-20；用途：城镇住宅用地/成套住宅附记共有人增加不动产坐落三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室附属房权利人郑达旺、黄琳君共有情况共同共有不动产权证号浙（2021）三门县不动产权第号不动产情况类型：房地产；坐落：三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室附属房；不动产单元号：GB00825F;面积：8.91平方米；建筑结构：钢筋混凝土结构；所在层/总层数：-1/1；土地使用期限：2006-12-21至2076-12-20；用途：城镇住宅用地/附属房附记共有人增加《不动产权证》浙（2021）三门县不动产权第号：权利人郑达旺、黄琳君共有情况共同共有坐落三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室不动产单元号GB00825F权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权权利性质出让/市场化商品房用途城镇住宅用地/成套住宅面积11.02平方米/142.52平方米使用期限2006年12月21日起至2076年12月20日止权利其他状况房屋结构：钢筋混凝土结构；专有建筑面积：118.55平方米，分摊建筑面积：23.97平方米，所在层：2，总层数：15，持证人：郑达旺附记其他单元清单：1.坐落：三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室附属房，不动产单元号：GB00825F，用途：城镇住宅用地（2006年12月21日起至2076年12月20日止）/附属房，面积：8.91平方米，所在层/总层数：-1/1，共有人增加估价范围：坐落于台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室的住宅及附属房房地产（房屋建筑面积为142.52㎡，附属房建筑面积为8.91㎡，相应的国有出让土地使用权面积为11.02㎡以及地上其他附着物）。房地产利用现状：估价对象为住宅房地产，现房，至价值时点正处于查封状态。估价对象状况土地状况：估价对象位于台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室的住宅及附属房房地产，土地用途为城镇住宅用地，土地性质为出让，土地使用期限：2006年12月21日起至2076年12月20日止，土地形状较规则，地势平坦；土壤环境未受污染，地基稳定、无不良水文地质现象，能满足建筑物对承载力的要求。估价对象所在位置东至中海路，南至西区大道，西至辅路，北至辅路。至实地查勘日，红线内及所在区域市政基础设施达到“七通”（电力、上水、道路、雨水、污水、通讯、燃气）。房屋状况：房屋类型为住宅，钢筋混凝土结构，梁柱承重，填充墙，砖墙维护，主朝向为南北。证载房屋建筑总面积为142.52㎡，房屋总层数为15层，位于地上第2层，南北朝向，室内简单装修，空间布局可装修为3室2卫2厅1厨房，客厅、餐厅地面铺抛光砖，卧室地面铺木地板，墙面乳胶漆，夹板刷乳胶漆吊顶，卫生间地面铺地砖，墙面贴磁砖。附属房：面积为8.91㎡，位于地下一层，作储物使用。维修及完损程度：房屋内外墙保养维护一般；承重构件一般；地基础承载能力一般；非承重墙面保养良好；整体面层平整，无明显基础沉降及结构裂缝；门窗保养一般。上下水管通畅，电线暗敷，电路管线通畅。房屋完损等级定义为完好。周围环境估价对象所在小区地处三门县海游街道，估价对象即香山华庭小区，周边有星悦西城广场，三门县实验初级中学，未来星幼儿园，特殊教育学校，海游街道社区卫生院，加油站，银行，超市等，环境和管理情况一般。交通情况估价对象临西区大道，有公交线路，交通便捷。基础设施至价值时点，估价对象所在区域市政基础设施条件达到“七通”（电力、上水、道路、雨水、污水、通讯、燃气）。价值时点2022年03月18日价值类型价值名称：市场价值。价值内涵：①市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。=2\*GB3②本报告所提供的是台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室的住宅及附属房房地产：国有土地使用权为国有出让，土地用途为城镇住宅用地，基础设施条件达到“七通”（电力、上水、道路、雨水、污水、通讯、燃气）；房屋为住宅，房屋建筑总面积为142.52㎡，附属房建筑面积为8.91㎡，相应的国有出让土地使用权面积为11.02㎡以及地上其他附着物。上述房地产在全部假设和限制条件下、于2022年03月18日的市场价值。估价原则本报告遵循独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则。独立、客观、公正原则本原则要求估价人员站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。“独立”是要求估价人员和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价；“客观”是要求估价人员和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价；“公正”是要求估价人员和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。本次估价遵循此项原则。合法原则本原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。依法，是指依据：有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿、权属证书、有关批文和等。合法原则即依法判定估价对象的状况后进行估价的原则。本次估价遵循此项原则。价值时点原则本原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。房地产市场是一个动态市场，影响房地产价格的因素也是不断变化的，而估价对象房地产本身也可能发生变化，故房地产价格反映的是某一价值时点的价格。价值时点不同，相同的房地产价格会有所不同，即强调时间的相关性和时效性。本次估价遵循此项原则。替代原则本原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。在同一市场中，具有相同使用价值，有替代可能的类似房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致。故在评估一宗房地产价格时，若存在类似房地产的价格，则可以依据“替代原理”推算出估价对象的价格，并使估价结果没有不合理偏离。本次估价遵循此项原则。最高最佳利用原则本原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。其中，“法律上许可”是前提，它是指最高最佳利用不是无条件的，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。当估价对象房地产已做某种利用时，则应在调查及分析其利用现状的基础上做出相关判断和选择。本次估价遵循此项原则。估价依据有关法律、法规等《中华人民共和国拍卖法》；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》;《城市房地产转让管理规定》；《中华人民共和国民法典》；有关估价标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015；《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013；《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》（浙估协[2018]66号）估价委托人提供和估价方查询的有关资料浙江省三门县人民法院评估委托书[（2022）台三法评委12号]浙江省三门县人民法院执行裁定书[（2021）浙1022执2188号之二]委托方提供的《不动产登记情况查询结果证明书》[2]、《不动产权证》注册房地产估价师实地查勘资料及其与房地产估价机构掌握和搜集的估价所需资料估价方法1、估价方法根据《房地产估价规范》[中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015]，房地产估价可选用的估价方法有比较法、收益法、假设开发法和成本法等。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法，即选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法，即预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，即测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法，即求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润，得到估价对象价值或价格的方法。估价人员通过对台州市社会经济发展状况的了解，结合对估价对象周边状况的调查，目前同类的住宅房地产市场交易较多，有比较充分的可比案例，故对比较法予以采用。同时，作为住宅房地产，估价对象亦可通过出租获得收益，采用收益法测算的估价对象房地产价值亦能反映客观价值，故对收益法予以采用。假设开发法是对具有投资开发或再开发潜力的房地产适用的估价方法，而估价对象是已建成的房地产，目前没有再开发规划，故对假设开发法不予采用。成本法则是在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下才采用的估价方法，故本次估价可采用成本法。综上所述，本次估价决定采用比较法、收益法进行估价。2、技术路线（1）比较法根据替代原理，选择与估价对象房地产处于同一供需圈内、用途相同、结构相同且较近时期正常交易的多个实例作为比较实例，经过交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整（包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整），求取估价对象房地产比较价值。具体步骤如下:①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行区位状况调整；⑦进行实物状况调整；⑧进行权益状况调整；⑨求取比较价值。（2）收益法根据将未来收益转换为价值的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法：报酬资本化法是一种现金流量折现法，具体是预测估价对象房地产未来各期的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象房地产收益价格；直接资本化法是预测估价对象房地产未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象房地产收益价格。具体步骤如下：①选择具体估价方法，即是选择报酬资本化法还是选择直接资本化法，本次采用报酬资本化法；②测算收益期或持有期；③测算未来收益：搜集有关房地产收入和费用的资料，估算估价对象房地产每年的潜在毛收入，考虑其空置和收租损失后得到估价对象房地产的有效毛收入，再扣除运营费用即维持房地产正常使用或营业的必要支出，得到估价对象房地产每年的净收益；④确定报酬率或资本化率、收益乘数；⑤计算估价对象房地产的收益价值。（3）根据比较法、收益法计算结果，进行结果分析后综合确定估价对象房地产的市场价值。估价结果估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘，了解了该地区房地产市场行情，并认真分析现有资料的基础上，经过周密细致的测算，结合估价师的经验，综合评估出台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室的住宅及附属房房地产于价值时点的市场价值。结论如下：总价值：RMB177万元（其中储藏室价值2万元）(人民币大写：=\*CHINESENUM4\*MERGEFORMAT壹佰柒拾柒万元整)房屋折合建筑面积单价：12279元/㎡(人民币大写：每平方米=12279\*CHINESENUM4\*MERGEFORMAT壹万贰仟贰佰柒拾玖元整）注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期伍献红2022年03月21日戈文问2022年03月21日实地查勘期2022年03月18日（实地查勘之日）估价作业期2022年03月18日至2022年03月21日十四、报告有效期当房地产市场较为稳定时，本报告的使用期限原则上可长达一年(即2022年03月21日至2023年03月20日止)。估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。浙江省三门县人民法院评估委托书[（2022）台三法评委12号]浙江省三门县人民法院执行裁定书[（2021）浙1022执2188号之二]委托方提供的《不动产登记情况查询结果证明书》[2]、《不动产权证》估价机构资质证书估价机构营业执照房地产估价师注册证书估价对象实景照若干