商业地产招商运营管理文章

Companynumber：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】商业地产招商运营管理文章目录TOC\o"1-3"\h\z\u嘉宝商业总经理卢朝寿：嘉宝让业主肯定有回报作为西南地区最具实力的商业地产开发商——四川蓝光集团旗下全资子公司，成都嘉宝商业物业经营管理有限公司在运作项目上显得格外信心十足。这份信心来自何处参加此次商业年会的卢朝寿总经理为我们解答了这一切。《地产界》：2008年11月，蓝光金荷花国际时装城荣获了“中国服装批发市场十大最具竞争力品牌”，目前不少大型专业市场面临着人气不足、经营不善、租金回报低等问题，在蓝光金荷花国际时装城运营过程中，贵公司是如何解决这些问题的卢朝寿：先说说这个项目，这个项目有一个很好的市场预期。它是在成都一个传统的服装批发商圈中，叫做荷花池，这个商圈在成都很有影响力，在全国服装批发市场中也排行第七。荷花池是在80时代中期开始发展起来的，但是它的整体规划、硬件条件、经营档次到现在不能满足市场的需求。所以我们抓住了这个时间和机遇，开创了—个对原来的荷花池进行提档升级的一个颠覆性项目——蓝光金荷花。金荷花在运作过程当中，起步就比较高，走的是品牌路线。我们在发展这个项目的第一步就是先规划，项目规划成中国西部地区功能最齐全、配置条件最好的服装批发市场，这是硬件方面；在软件方面，我们在运作过程中，主要是把握了招商的准入条件，严格按照区域的规划和楼层的规划来进行商家组合。进来的商家一定要有经济实力和品牌影响力，比如我们项目的负一层，引进的都是新光、晶晶这些在海内外都是比较有影响力的商家。这些主力店商家—进来就带动了—大片，产生了—个良性循环。《地产界》：最近在成部，由贵公司开发经营的空港总部基地成了当地很多人关注的焦点，请谈谈该项目的规划定位及招商运营情况。成都高端物业竞争越来越激烈，空港总部基地将如何脱颍而出卢朝寿：空港总部基地是我们开发的一个规模很大的项目，这个项目我们称之为城市综合体，项目规划有三大块，第一块是花园式的商务楼，第二块是商业配套项目，包括商业步行街、购物中心等，第三块是五星级的高档会所，三块分三期开发。现在第一块的商务办公楼已经建起来，总共十三栋楼，招商工作也已启动，已经入住了部分大企业，估计到2009年3月左右，全部招商工作将完成。余下两期也在按进行建设和招商等工作。成都的写字间从总量上来讲，可能有过剩的趋势，为什么我们还要做，因为我们这个项目有几大优势。第一，环境优势，我们打造的是一个花园式的办公场所，这在一般中央商务区是没有的。第二，写字间是整栋的，也就是一个公司可以整租一栋，或者整体购买一栋，它是单立门户的。第三是项目区位优势明显。这个项目离成都双流机场仅公里，交通非常方便。第四，这个项目整体建成养熟后，配套比较齐全。第五，项目的品质十分好。就这个方面来说，目前在成都还没有人能竞争过我们。第六，项目无论是租还是卖，都具有很强的价格优势。我们前三年定的年平均租金是40元／平方米，现在也是按照这个水平招商。卖的价格大概是6000～7000元每平方米。如果有公司和厂家想在成都这个地方建基地，要寻找一个比较优雅和高档的办公环境，我们这个项目应该是首选。《地产界》：蓝光嘉宝最近还在开发和运营哪些商业项目卢朝寿：我们现在开发建设的项目商业比重比较大的还有碧漫汀，这个项目已经建成，很快就要进入招商环节了。另有一个项目在成都金堂县，这个项目是高档住宅加高尔夫球场，然后还有将近30万平方米的配套商业。除此外，我们在省内的二级城市宜宾、泸州已经谈定了两个商业项目，我们主要负责策划和经营管理等工作。《地产界》：蓝光嘉宝策划和运营管理了二十多个项目，在业界赢得了良好的口碑，请问你们是如何确保项目运作成功的卢朝寿：主要原因就是我们在选址和规划以及在招面经营的每个环节中，一定是按照市场规律办事，也就是按照专业的眼光来考虑。比方说蓝光金荷花，在选址、定位、规划以及招商的准入条件和后期的经营配合上，全程都把握得比较严谨。其次是善于发现机会，能够找准市场空白点。以玉林生活广场为例，当时我们建项目就发现这个地方缺少一个集中、集群，能够提供给年轻人或小资们消费和娱乐的场所，所以在业态上我们就引进了音乐房子酒吧、空瓶子酒吧以及兰桂坊酒吧等具有小资情调的商户。最后重要的一点是我们在后期运营管理中会不断地进行调整和提档升级。商家进驻一段时间后，经营好的可能长期入驻，经营不善的可能就要撤走。在这个过程中，我们会不断地进行商业策划、补位招商，通过变动保持项目整体品质的提升。《地产界》：在贵公司的相关资料里看到“嘉宝商业探索出了符合国内地产业发展规律并独具特色的嘉宝商业运营模式”这样一句话，请问嘉宝商业运营模式有什么特色卢朝寿：嘉宝商业在运营特色上，归纳起来有这么两个显着点，第一就是开发经营一体化模式，也就是说从项目的开始到最后，我们都全程跟完，这中间包括市场研究、项目定位、商业规划及后期的销售价格体系、招商经营、管理运作等一全套工作，这样保证了商业项目运作的全程专业性，第二就是我们比较强调多方共赢模式，也就是开发商、投资者、经营者、管理公司、消费者和政府的六方共赢，我们在运作时，都能很好地把握这里面各个环节的主体利益机构，所以开发商有嘉宝商业这个品牌保证，他的价格就能上得去，业主知道有蓝光嘉宝在运作，就肯定有回报。《地产界》：嘉宝2009年的发展计划是什么卢朝寿：公司目前的战略是，对内(成都地区)以管理型为主，对现在已经管理运营的项目进行不断提档升级，对外(成都以外地区)则要不断地向外延伸扩张。我们目前对外的重点地区还是西部地区，第一是四川省内的二线城市，第二是以重庆为重点的地区，第三是西安和昆明。（完）多业权商业项目招商应把握的重点多业权商业地产是中国商业地产发展过程中，在特定历史条件和阶段下的产物。多业权商业项目的弊端和经营管理的难度被业界所公认，而这种模式也被实力越来越强大的开发商逐渐摒弃，但大量存在的多业权商业项目依然是摆在商业地产经营管理者面前的一道难题。我们所管理的项目中有很多是多业权商业项目，历经10余年的发展，这些项目依然保持着旺盛的经营活力，持续为业主带来丰厚的回报。我们在多业权招商经营管理方面积累的经验，也成为公司核心竞争力的重要部分。多业权商业物业招商应把握的重点可以概括成12个字：吃透两点、把握三点、做到四点一、吃透两点：1、项目定位：（1）主题业态定位（2）目标消费群定位（3）项目经营模式定位2、商业规划：（1）商铺分割、主次通道、主次出入口、消防通道等动线规划，视线规划（2）人流、车流、停车、导识规划（3）建筑硬件与商业业态经营相关配套规二、把握三点1、精准的业态（业种）、商户配比2、设置合理的招商准入条件3、整合招商，变小商铺为大店、大卖场三、做到四点1、物业资源控制最大化2、商源储备，优选最大化3、业主策略多样化4、商家策略模式化（详细资料请留言索取）大型服装专业批发市场成活的六大特点一、市场发展特点培育期（前2年）→成长期（1-2年）→成熟期。二、“放水养鱼”特点低门槛引进商家、养好会生“蛋”的“鸡”，先予之、后取之。三、“头羊”召唤特点实力商家集群化，凝聚、号召、辐射，以商引商、以商稳商、以商富商。四、商品吸商气特点商品有特色，应季、丰富、齐全，低价酬客、聚客。五、六方共创共赢特点政府、开发商、管理公司、业主、商家、客户六方贡献、共创共赢，才能快速旺场。六、市场化运作特点项目定位、业态布局、商户配比、动线和视线规划、导识引导、氛围营造、媒体宣传、卖场管理、服务质量、竞争对策等。影响大型专业市场成活的10大自杀行为一、业种布局混杂、散乱，货品档次落差大，卖场形象不佳。二、商户结构不合理，有号召力的实力商家比重太小（低于20%）。三、商铺租约低于2年的商家比重超过70%，经营行为短期化。四、业主投资回报预期偏高，市场培育期给商家免租期短、租期短、租金高。五、自营户比重小，投资户比重偏大，给炒摊者、不开摊和假开摊，坐享其成者提供了投机的机会，殃及了市场。六、卖场货品陈旧、铲货甩货、质次价高，打一枪换一个地方，利用免租期投机。七、无上游厂商、无下游客户、无稳定经营品牌。八、大面积不开摊、假开摊、不按时开摊，难以滞客、聚客，形成恶性循环。九、媒体诉求不精准，受众面小，市场广告多、商品广告少。十、现场营销活动不对路。大型专业市场如何快速渡过市场培育期----蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略大型商业地产项目，特别是大型商业卖场在开业之初，如同刚出生的婴儿一般需要精心培育，方能在激烈的市场环境中茁壮成长，而如何快速渡过最初的市场培育期是商业地产运营商在实际项目经营过程中必须面临的课题。15万平米经营面积的蓝光金荷花国际时装城仅仅用了两年的时间就渡过了市场培育期，而且其知名度和品牌认知度超过四川同类市场，成为西部唯一获得“中国服装市场十大最具影响力品牌”和“中国服装批发市场十大竞争力品牌”大型专业市场，其中《蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略》发挥了重要的作用。　　蓝光金荷花国际时装城位于闻名全国的成都荷花池批发交易市场。2005年8月，15万平方米的卖场一次性全面开业，对外试运行。　　为了快速造活市场，经过深入调研，我们制定了《蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略》。　　在总结大型服装专业批发市场成活的6大规律和影响市场成活的10大自杀行为的基础上，提出了“两调整、两建立、两营造、两加强”的总体工作思路；提出了“金荷花市场是谁的是投资者的！是经营者的！是管理公司运作的！是我们共同打造的，最终是我们共同享有的。”得到了广大业主和商家的积极响应和支持。　　策略中具体制定了分层分区招商稳商的8个重点，明确打造8个亮点特色区域，如时尚饰品城，时尚靓装区、运动休闲城等等。在营销策划方面，提出了“拉动人气、提升商气”之十大策略：如开门迎客商，吸引商气；环境营造，积聚人气；媒体宣传，煽动人气；现场活动，聚集人气；谋势借势，因势利导造势等等。　　号召商家、业主与管理公司一道，“同心齐力、各司其责，自助自救、共创辉煌”。号召业主“齐心顾大局，耐心看长远”，主动配合管理公司，“降租续约，腾笼换鸟”，养会生蛋的“鸡”；商家则应该开门迎客商，主动调整商品结构，抵制卖铲货，甩货、过季货、质次价高货等等。同时，也指出了管理公司在市场培育期的10大重要责任和重点工作。　　通过在商家业主大会上的宣传，《蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略》得到了各方一致赞同，成为蓝光金荷花国际时装城市场培育期团结各方力量，开展各项工作的纲领性文件。　　截止2007年底，15万平米经营面积的蓝光金荷花国际时装城招商率达到%，开摊率达到%。从数据上，我们可以看出，蓝光金荷花已经快速顺利渡过了市场培育期。2009年服装市场形势分析自然灾害——受512大地震影响，外来投资、生产企业相对减少。服装市场消费减弱，原材料及成品成本上涨。金融海啸，对中国经济影响——1、从金融业到实体经济业，最终体现为全球消费市场低迷，企业关、停，甚至破产。2、市场全面下滑，国内消费自我抑制，内需严重不足，中国经济进入艰难发展时期。金融海啸，服装行业洗牌全面启动——1、外贸受阻，出口转内销难以迅速形成销售网络渠道和消费市场，限产、关、停成为必然。2、内需市场萎缩，竞争加剧，消费不足形成的产能过剩，惨烈竞争不可避免，生产商要么停产，要么压库，经销商也难逃压库或低价促销的厄运。3、服装批、零售市场低迷，销售萎缩，房租等其他费用难以维计，纷纷缩小规模停业或撤场。4、服装行业内部经营结构发生变化：一是由批发转型为专卖的趋势越来越明显；二是部分专做贴牌生产的企业转型做品牌；三是原来已有一定规模的企业和品牌做渠道重整、形象提升、服务提升以扩张市场；四是已经在行业内做出名气、做出影响的品牌更注重公司内部精细化管理，进一步开疆辟土。在此变化过程中有部分商家无法适应而出局。2009年服装市场机遇及应对策略政策拉动——08年11月，国务院出台6项促进轻纺工业发展的措施，在此之前国务院还出台了10项扩大内需的政策。服装市场机遇——1、金融危机乃至经济危机是周期性的，既然有危机，也就会有复苏。2、全球在救市，中国政府的保增长、扩内需、新政的出台及落实将会产生积极影响。3、各行各业的信心和应对策略对市场的影响。4、刚性消费需求客观存在，抑制消费是有时效性的。服装市场应对策略——1、认清形势，增强信心，把握机遇。2、密切关注市场变化，调整产量与产品档次结构，降低产前、中、后积压。3、确保产业链完好，确保网络渠道健全。4、确保现金流安全为前提，限量铺货，严防库存积压，严防呆帐、死帐增加。5、留住人才，吸纳人才，加大产品研发力度，加强市场研究，把握自主知识产权、新产品占位。6、形成产业联盟，共同维护已经萎缩的市场，形成产业保护膜。7、几大具体动作：加快“直营体系”建设保平增高，提升自身素质，蓄势待发创新营销模式，增加网上销售渠道货品对路是关键把顾客当作“潜在销售员”主动出击，变被动为主动专访：成都，商业地产大有作为(2009-06-0214:22:35)《地产界》：金融危机对成都地区的商业地产产生了哪些影响对嘉宝运营下的商业项目影响大吗嘉宝公司是如何应对这场危机的具体有哪些动作作为西南地区着名的商业地产开发和运营公司，您是怎么看待整个西南地区商业地产的发展状况的成都商业地产的发展状况与国内一线城市如上海、广州等相同吗卢朝寿：西南地区的商业地产随着国家的西部建设步伐加快、国际开发商和商业财团的投资比重加大，与国内一线城市的商业地产市场格局差距越来越小，并逐步与上海、广州等一线城市拉近距离。　　就2009年而言，成都二环路以内的新的大型商业项目，就有春熙商圈的群光百货广场、仁和春天二期、天府广场的百扬大厦、九龙仓天府时代广场、华人置业文化宫项目、盐市口人民商场二期；人民南路上的仁恒置地、来福士广场；二环路附近的万象城、金牛万达广场、成都国际商贸城等，预计今明两年，成都市区新增商业面积就有110万平方米。且大部分的运作模式为“持有经营、定向开发、复合型商业群（含高星级酒店、甲级写字楼、集中商业和散户商业的综合体）”，这种运作模式一方面会加快成都商业地产白热化竞争，同时也会推进成都商业地产向化、集中化、科学化发展，最终会实现成都商圈的升级换代。另外，随着政府利好政策的推出、地铁的修建范围扩大，及西南地区房价的企稳回升等，这些利好消息无疑将会吸引更多的外资企业进驻，西南地区及成都的商业将进入一个新的阶段，即“品牌发展商＋复合型城市综合体”目前国内一线城市的商业地产发展阶段，成都的商业地产也将进入品牌运营时代。　　目前和今后大型的商业地产转为全持有或者大部分持有经营,开发建设只是其中的一个环节，后期管理经营则会变成项目的核心重点。如,凯德有专门的商业运营团队,万达也有专门的商管团队,华润商管中心负责万象城项目，蓝光集团的商业由蓝光嘉宝商业进行全程运营。一个商业综合体要保持人气、商气，保持物业增值,这都是一个持续运营的结果，需要一支持续稳定的专业的团队来完成。《地产界》：最近几年，不少大型商业地产开发商纷纷涌入成都地区，您是如何看待这一现象的成都商业地产在开发和运营条件方面，是否存在某种优势卢朝寿：成都是一个休闲城市，而这种休闲却有着这个城市独特的文化。目前很多大型的商业地产开发商涌入成都，会发现他们很多惯用的营销手法和模式会水土不服，那是因为这个城市独有的文化和消费习性他们没有读懂和领悟。　　蓝光嘉宝商业作为成都较早经营商业地产的本土公司，经过十年的商业历练和实操项目，会比其他刚进入成都公司的商业地产公司更了解成都这个市场环境和消费群，比他们拥有更多的合作基础较好的本土品牌商家资源；从而能够更准确地对商业项目进行商业定位、规划、招商，并迅速使项目整体开业、经营、旺场；最终实现项目的持续稳定发展和物业增值。《地产界》：当前，一些商业项目常常面临不能持久兴旺等问题，以您作为专业人士的角度看来，这些项目一般问题出现在哪方面成都嘉宝商业如何顺利解决这些问题的从哪方面入手能举例说明吗卢朝寿：首先要清楚地认识，商业地产项目的经营是一个动态、长期的过程。这个过程的会经历很多阶段，而每个阶段所面临的市场格局和呈现形式是不同的，采取的策略也必须要有针对性和可行性。　　有些项目从开业就不旺场、有些项目旺场半年就悄无声息了、有些项目艰难经营两三年后崩盘等。这些项目的问题也是多种多样的，大体可以分为这几种情况：项目定位问题、前期规划问题、整体经营问题、经营过程中的危机处理问题、市场应变能力问题等。这些问题有些可以在开发商拿地时只要经过周密调研、策划、考察便可解决一部分，如定位、规划这些问题。而经营问题则很复杂、是无参考资料可寻的，同时也是检验商业地产经营公司实力和专业能力的棘手问题。　　蓝光嘉宝商业，经过十年的商业地产运作，就项目经营的持久兴旺问题总结了一套独特运作模式，该模式也被称作“四字方针”，即“稳、补、提、变”，只要充分领悟和运用好这四个字，便可驾轻就熟地解决好商业项目在经营过程中所遇到的困难。“四字方针”的解读如下：“稳”：即通过“大稳定”实现主业店定盘，品牌立市，经营旺场，为“补”、“提”、“变”奠定基础，提供条件。　　“稳”从三个方面进行：1、稳定项目经营业绩，确保可持续发展；2、稳定优质业态定位，保持经营方向；3、稳定主力大户，培养商业资源。“补”：即通过补位招商、主动置换的手段，腾笼换鸟，优化业态结构，提升项目商业内涵、提升项目经营档次和商业价值。　　“补”的三个方面：1、补空铺招商，提高项目开摊率；2、补优势业态，巩固项目核心竞争力；3、补优质商家，为项目注入新鲜血液，增强经营活力。“提”：即通过提升商业项目运作能力，以提升项目经营品质和商业价值。　　“提”的三个方面：1、提升基础管理水平，提升空间规划能力，提升优质商家比例，以提升项目经营品质；2、提升商业资源整合能力，提升营销策划能力，提升商家盈利能力，以提升项目商业价值；3、提升招商执行能力，“换商家提租金、换业态提租金、换规划提租金”。“变”：密切关注商业环境变化，以变应变，在变化中发展，在变化中寻求商业价值最大化。　　“变”的四个关注：1、关注商圈变化，调整项目商业定位；2、关注消费变化，调整业态组合结构；3、关注行业发展，调整商业运营模式；4、关注客户感受，调整服务方式。市场是变化的，而商业经营是围绕市场变化而变化的，若能把握市场变化以变应变，商业项目的持久兴旺便是可能的。蓝光金荷花国际时装城市场品牌建设策略蓝光金荷花国际时装城是嘉宝商业在管项目中体量较大的项目，营业面积达15万平方米。自2005年开业以来，经历调整期、培育期、成长期，现已进入成熟期，招商率和开摊率均保持在99%以上，形成一铺难求的旺场局面。蓝光金荷花自诞生之日起，即奏响了颠覆荷花池、改造荷花池、提升荷花池、引领荷花池的光辉乐章，响亮地提出了颠覆荷花池传统的经营理念和模式的口号。时至今日，蓝光金荷花国际时装城品牌建设的各项基础条件已经成熟，作为市场运营方，蓝光嘉宝商业基于市场和商家未来竞争中可持续发展考量，制定了《蓝光金荷花市场品牌建设策略》，计划用3年的时间来完成蓝光金荷花国际时装城的品牌建设：创建具全国影响力的服装服饰批发市场、西部第一个品牌服装连锁加盟中心和成都精品服装服饰批零贸易中心。策略对金荷花品牌元素进行了详细分析，将策略体系分为品牌策略、招商策略、服务策略、品质策略、推广策略五大子系统，制定了品牌建设三阶段的具体措施，管理公司和商家各司其职，共同营造良好的市场氛围，逐年提升市场品牌占比，打造金荷花品牌市场，颠覆荷花池多年来低价无档次的局面。蓝光嘉宝商业荣获“中国商业地产行业十大品牌机构”近日，蓝光嘉宝商业公司荣获由中国联合商报社、购物导报社、品牌杂志社、中国企业诚信经营协会等机构联合评选的“中国商业地产行业十大品牌机构”称号。此次评选在60周年国庆大典前夕，主要针对国营和民营企业进行评选。据介绍，评委会给予蓝光嘉宝商业的评选理由为：十余年的商业地产项目运作实践经验，具有一批操盘能力较强的专业人才团队，所运作项目涉及业态范围广、管理面积大，其中“多业权商业经营造活运作模式”居国内领先地位，曾多次荣获国内商业地产行业大奖，是西部地区最具实力和影响力，最具典型性的商业地产专业经营机构。此次获选，表明蓝光嘉宝商业在行业内的影响力得到提升，随着嘉宝公司品牌项目的打造、对外拓展的深入及商业模式的创新，蓝光嘉宝商业的品牌含金量及品牌竞争力将进一步提高。成都商业地产热，开发投资需谨慎一系列旨在遏制房价过快上涨的房地产调空新政推出后，新政组合拳犹如突袭而来的冰雹般重重砸向高烧楼市，住宅市场成交量迅速下滑、市场观望情绪蔓延，开发商由此酝酿降价优惠……短短几十天内，楼市一片愁云惨雾。而随之而来的是全国城市住宅市场“小阳春”的热，已渐行渐远；一、二线城市“观望潮”的寒，却余音未了，在这一热一冷的衔接处，房地产行业的另一个领域——商业地产逐渐开始异军突起……新政后商业地产成交激增继4月14日及17日相继出台的有关一、二、三套以及外地人限制购房的贷款政策一个多月来，被业界比喻为“连环腿”+“组合拳”的调控在成都楼市已初显成效，住宅市场各楼盘项目房屋成交量纷纷下滑，原来投往住宅市场的楼市资金也逐步转移另觅它路。“住宅地产已感觉到了冬天来临，但是刚性需求仍然存在，所以房地产发展最终会回归理性状况。”蓝光地产副总裁、四川蓝光文化旅游有限公司总裁卢朝寿先生对记者说，新政主要是想打压住宅投机性，目的是控制房价的合理性。然而，由此引发的刚性需求和改善性需求对住宅市场的观望情绪，最终导致住宅市场受到了影响，继而导致开发商投资方向的改变。从开发商的角度冷静地分析一下新出的政策，无论是二套房必须首付五成，还是第三套房可暂停发放贷款，或是异地购房暂停放贷，会发现这些政策都纷纷将矛头对准了住宅市场，而住宅之外的商业地产则完全置身事外。因此，在住宅市场“看空”的大背景下，近日成都一些先知先觉的开发商已将“触角”伸向看似未被新政直接抑制的商业地产上。记者调查发现，新政后，成都不少写字楼的价格上涨了500-2000元/㎡，尽管价格上涨，但仍抑制不住商业地产的火爆局面：纯写字楼项目如新开盘的天合凯旋广场，以及2008、2009年开盘的喜年广场、新希望大厦、新希望国际、美年广场等项目，均保持良好的销售态势。据记者多方调查得来的统计显示：成都的写字楼保持着较大的供应量，除了2月份受春节影响仅销售万平方米以外，其余月份销售基本上都在5万平方米以上，其中新政后的第一个月则提高至7万平方米以上，其中喜年广场、凯旋广场成交量节节攀升，甚至出现了“整层购买、一天卖几千万的”现象。卢朝寿说，住宅市场因受新政影响，商业地产的开发与投资必然成为新焦点。成都商业地产热力十足卢朝寿说，这种趋势的转变，首先是得益于成都作为中国西部的中心城市，有很强劲的发展后劲和商业物业的刚性需求。作为中国西部门户城市，成都正在实施全球营销战略，尤其是“世界现代田园城市”的定位，使得许多国际高端资源纷纷抢占成都市场。目前成都已聚集了大量的知名企业，世界500强企业已有120多家在成都入驻，国有大中型企业有5000多家，还有16万多家中小企业。众多的企业积聚，使成都的写字楼市场在短时间内出现了市场井喷。其次，近年来由于成都城市化进程速度加快，人居社区化格局的快速成型促使社区商业的布局和快熟有了强劲的市场基础，大型社区与生活中心不断涌现并初具规模，与之配套的社区商业物业供需两旺。第三，国内外商业地产巨子在近几年纷纷踏足成都，延环线布局，竞相投资开发大型综合体，多个项目将集中于两年内开业运营，成都人均商业面积占有量将大幅提升，趋近于沿海发达城市标准。“CBD及金融中心区域的写字楼、城市核心商圈的集中商业、城市副中心及区县中心，集中居住区的社区商业及远郊文化、旅游主题商业地产的开发，是目前商业地产的几大趋势。”卢朝寿告诉记者，由于城市中心区商业口岸成熟，所以投资风险比较小；城市副中心区域将形成新的人居中心，将迅速推动商业化发展，催生区域商气，区域内商业地产投资前景乐观。这其中就包括了社区、集中居住区形成的社区商业形态；近年来，由人均GDP的提高而形成的近郊商业，以文化、休闲、度假为主题的旅游地产不断涌现，更是催生了商业地产的蓬勃协调发展。商业地产在推动城市功能完善，提升生活品质，不断满足居民生活需求的作用日趋明显，可以说商业地产的发展是城市化进程的产物，卢朝寿总结说：“可见成都商业地产将热力十足。”开发投资都需谨慎尽管成都商业地产市场的投资机会大增，但卢朝寿认为“不是每一个商业地产项目的开发投资都会成功，商业地产的特性是以项目运营成活为成功标准的。”卢朝寿介绍，商业地产在中国已有十余年的蓬勃发展，综管国内外商业发展的成功失败经验，商业地产的开发与投资都是技术含量极高、规律性极强的。必须通过成功运营才能保证开发与投资的成功，而近年来开发商铩羽而归以及投资者遍体鳞伤的鲜活教训比比皆是。从发展趋势来说，商业地产市场正在呼唤专家，呼唤专业团队，呼唤开发商、投资者的理性回归！从成都房地产市场悄然发生的新变化记者了解到，成都的商业地产实际成交率在新政后普遍上升了10%-30%，为了顺应市场突然增加的需求，在售的写字楼开发商纷纷加大了推盘强销的力度。卢朝寿还告诉记者，从成都潜在商业投资者的需求现象表明成都商业地产的需求很大，但开发商要开发新的商业地产，其开发理念、运作模式、后期经营成熟度都有一定的风险，“如果开发商不遵守游戏规则”，风险就会很大。大型综合体的开发基本上都已呈现只租不售和大型成熟企业专业开发的特征。因此写字楼市场、社区商业与近郊文化旅游主题商业成为了目前商业地产投资热中的热点和焦点。对商业地产的投资者来说，应该怎么在这股热潮中实现稳当的投资呢“租金是商业地产回报的标尺，不过租金的水平是阶段性的，它必须经历一个市场的培训期、成长期、成熟期三个阶段，而这三个阶段的租金水平是递增的。”卢朝寿认为，应该说租金是商业地产成熟的“晴雨表”。由于租金回报至少需要三个阶段来完成，所以租金的差异化很明显，不同区域、不同时间段、不同管理者运作方式、不同物业形态、不同经营业态，租金的回报都是不同的。卢朝寿告诉记者，成熟的商圈和商业区，一般辐射半径达三公里，并且非常稳定，而新兴的商业区往往要经过漫长的培育。期间将开发大量的社区商业项目，但每个项目的命运将大相径庭，这与片区成熟度、开发理念、运营能力等条件是息息相关的。比如，成灌快铁的开通标志着都江堰、青城山板块正式由郊区变成近城区，而不久的将来，成都的几条地铁线也即将开通，从一定意义上讲，这将拉动快铁或地铁沿线经济及楼市的发展，由此形成的新人居社区，并且必将诞生新兴的城市副中心及新商业区，片区内必然存在各类业态、各种规模的商业物业以满足市场需求，但一定会有一些经营不善、规划定位失误的商业楼盘成为了发展过程中的先烈。所以，面对商业地产开发投资热浪来袭，开发商与投资者都应保持理智的态度，遵从市场客观规律与行业特性，理性开发、谨慎投资。迎接变局、挑战自我今年初我们蓝光确立了新的商业模式和发展战略，企业走上了新的发展道路；进入4月份，“房地产新政”给国内房地产市场带来了巨大的冲击。蓝光在迈向文化旅游产业的时刻，我们既拥有广阔的商机，也面临严峻的挑战。面对风云变幻的市场，我们需要创造性的理念、需要超强的经营能力、需要强有力的执行力。“峨秀湖国际度假区”是蓝光第一个异地大型文化旅游地产项目，项目的成败关系着蓝光新商业模式的成功与否。肩负历史重任，峨蓝文旅公司坚决拥护集团公司、和骏公司的战略部署，以峨秀湖项目为载体，实现公司商业模式，坚定不移的围绕文化旅游产业集群的构建，呈现文化演艺、超五星级度假酒店、会议论坛、休闲商业群落，打造蓝光文旅品牌。同时围绕度假物业销售、营销推广、成本控制、和管理者经营能力提升方面转变传统观念，修炼核心能力，切实做好以下四点：1、以项目运营资金平衡为目标，强抓营销推广，确保销售回款。在一期一批次销售告一段落的同时，全力以赴力争将一期二批次的开盘时间提前一周，提前实现销售回款。2、快速构建、呈现峨秀湖国际度假区文化旅游产业构建，全力推进核心亮点项目。集中优势资源，快速推进安纳塔酒店工程施工，全面启动金顶大剧院建设和峨眉神奇剧目的创编制作，快速推进峨眉功夫公园、峨眉院子的亮相。用一批引擎项目支撑峨秀湖品牌形象。3、转变成本观念，以财务和项目利润率为导向，向行业领先水平看齐，坚决优化人员结构，合并机构岗位，优化管理组织，提高人力资源效能，在确保工程质量和产品品质前提下，实现成本的有效降低，实现项目利润率的攀升。4、以利润回报和项目持续运营为指导思想，提高管理者的经营意识和能力。指导项目整体策划、产品策划、营销策划、工程建设管理工作。强化产品策划能力、强化营销推广能力、强化工程监管和成本控制力。通过以上的举措，全面提升团队的核心能力，迎难而上、开拓进取，坚定不移的将峨秀湖项目打造成为世界级的休闲度假目的地。2011，开启蓝光文旅产业新纪年（上）—世界知名品牌运营商齐聚峨眉，助推峨秀湖文旅产业提速（上）◎比肩普吉岛、巴厘岛的奢华度假酒店◎比肩红磨坊、拉斯维加斯的超级秀场◎比肩东京迪斯尼、新加坡环球影城的主题乐园◎比肩丽江、阳朔、大理的原生态商业群落2010年，峨眉山刮起了一股蓝光旋风，强大的品牌攻势，快速的项目开发节奏，轰动了成都及西南地区，大峨眉旅游提升战略正式起航，从此峨秀湖国际度假区倍受世人关注。2011年，“安纳塔酒店、金项大剧院、峨眉武侠文化主题公园、峨眉院子”四大国际性旅游项目联袂出击，让峨秀湖国际度假区再一次强势展现在世人面前。作为一个运作难度极高的复合型旅游度假项目，是什么因素让蓝光的步伐迈得如此之快呢除了蓝光雄厚的品牌与资金实力和战略运作能力之外，众多国际品牌投资运营商的鼎力加盟，是助推峨秀湖国际度假区快速呈现的又一致胜法宝，下面就针对蓝光文旅集团今年即将推出的四大项目进行逐一盘点。峨秀湖国际旅游度假区项目代表着旅游地产综合开发的一个新的高水平开发阶段，它依托世界自然遗产，景区资源丰富、知名度高；拥有深厚的文化底蕴、鲜活的题材，有很多其它旅游地产项目所不具备的综合性优势，但是也注定了项目开发的难度与复杂性。蓝光文旅，作为文化旅游地产的品牌开发商和资源运营商，正在全方位、系统性整合世界上知名的文化旅游度假投资商、开发商和运营商，共同实现和成就峨秀湖国际度假区的梦想，这将成为大峨眉休闲旅游版图上颇为完美的一块拼图，更将成为中国文旅产业发展的一个新起点，一个新高度。演绎普吉岛与巴厘岛的浪漫度假风情世界超五星级酒店Minor国际酒店集团构筑峨眉低调奢华度假生活（小）2010年9月21日峨眉山下，蓝光峨秀湖国际度假区与Minor国际酒店集团旗下的超五星度假酒店安纳塔签约，峨眉山休闲度假从此进入全球视野。什么标准才是世界级的度假酒店，不得不看Minor国际酒店集团，这个世界顶级度假酒店品牌的业主和经营管理者，她拥有深入的行业经验，开发并运营着全球多家奢华度假村和酒店，业务遍及世界上最吸引人的各个旅游胜地，如迪拜、普吉岛、马尔代夫、苏梅岛、巴厘岛……作为在东南亚最大的奢华酒店管理公司，在过去的几年里，安纳塔加速在中国品牌的扩展。在中国，他们的品牌扩展的重点则放在与大城市交通连接方便的自然和文化名胜区域。安纳塔酒店管理集团全球副总裁米歇尔先生认为，峨眉山作为世界自然文化双遗产，自然生态环境保护得非常好，而且蓝光文旅集团对峨眉山区域有着独特的发展眼光和专注、专业的开发精神，因此毫不犹豫的选择了与蓝光文旅进行合作。峨眉安纳塔度假酒店的管理和运营将完全按照酒店集团全球标准进行，相信峨秀湖国际度假区一定能够成为峨眉山最好的休闲度假目的地，因为安纳塔，峨秀湖将会变得更加迷人。在获悉安纳塔超五星顶级度假酒店将落户峨秀湖后，不少走在时尚前沿的市民兴奋的表示，要体验安纳塔，以后不用远赴普吉岛、马尔代夫等地，在峨秀湖国际度假区就能体验到。公司链接：MINOR酒店集团MINOR酒店集团是泰国“MINOR国际”下属的，专业投资并运营奢华度假村、酒店及SPA的酒店管理集团。“MINOR国际”注册在泰国曼谷，并已在曼谷证券交易所上市，市值约为20亿美元。泰国MINOR酒店集团作为亚洲领先的奢华酒店、度假村和水疗中心业主与运营者，业务遍及世界多个着名旅游胜地，在东非、中东、印尼、马尔代夫、斯里兰卡等国家拥有30多家豪华水疗中心和29家奢华酒店度假村。它旗下的“ANANTARA”在中国的注册品牌名称为“安纳塔”，是亚洲首屈一指的顶级奢华型度假酒店与水疗品牌。“ANANTARA”酒店超越了普通酒店的定义，其理念整合风格建筑、个性化服务、地域文化、顶尖Spa享受和创意游览活动于一体，专门为有品位的商务和休闲人士提供完美的生活化体验，在“体验经济”大行其道的当今市场社会中引领风潮。最近，由美国权威旅游杂志-《私家地理》(TRAVEL+LEISURE)根据读者票选排出的全亚洲15个最好的度假酒店中，其中有四家是由MINOR酒店集团投资或运营管理的。比肩拉斯维加斯、红磨坊的“金顶大剧院”美国MCM集团与湖南红太阳集团共同演绎峨眉千年神奇（小）作为蓝光文旅斥资近4亿打造的世界顶级秀场——金顶大剧院，将在今年年底面向公众演绎一出集“惊险、震撼、性感、嬉戏、互动”为一体的超级娱乐秀——“峨眉之夜”，为观众带来极至的欢乐体验。这个由加拿大蔡德勒格林内尔建筑师事务所担纲设计，美国MCM集团参与项目前期策划、创意工作，提供剧目脚本及技术顾问服务，湖南红太阳演艺公司进行项目演出制作及演出管理的峨眉超级秀场倒底将演绎怎样的神奇呢MCM国际集团CEO麦克米切尔先生认为，峨眉山是中国文化遗产一个非常重要的地方，也是我们尊敬，非常渴望在我们的秀中去展现的一个地方。MCM公司将会带来自己30多年的制作国际表演秀的经验，以及曾在拉斯维加斯，纽约，欧洲以及亚洲打造了多台奢华舞台秀的实际运作理念，并将引进世界上最好的导演、布景设计师、舞台编导与蓝光文旅团队合作打造这台具有深厚文化底蕴的、精彩的、极具震撼力的舞台秀。近期，曾经创作过引起全国瞩目“田汉模式”的湖南红太阳演艺公司正式与蓝光文旅签订，负责这场超级秀的演出制作及演出管理。在与蓝光团队的开诚交流过程中，他们看到了蓝光对文化旅游产业的专注，同时也感受到了蓝光这样一个企业的巨大实力，并坚信他们有足够的能力为四川带来一场国际化的，高质的舞台秀———一场会在全中国甚至中国以外的地区引起广泛关注的舞台秀。公司链接：MCM集团总部位于美国洛杉矶的MCM集团在全世界59个国家为超过2000个项目提供了可行性研究、现场考察、总体规划、建筑及内部设计的服务，甚至还在包括洛杉矶奥运会等多届奥运会开闭幕式的“幕后英雄”。MCM集团精于生活环境、休闲和旅游设计，其中包括度假村、酒店、景点、主题公园、文化旅游点、综合地产以及新型社区总体规划设计，尤其善于进行具有可持续性的旅游、度假、生活休闲以及娱乐项目设计。湖南红太阳集团湖南红太阳集团旗下拥有全国知名的“红太阳”与“田汉”品牌，并造就了全国瞩目的“田汉模式”，以及“365天，天天演出，场场爆满”的“田汉现象”，成为同行学习、外行效仿、学者研究的典范。每年接待来自全国各地政府文化学习代表团上千批次，接待观众100多万人。央视、北京电视台、中央国际广播电台、香港亚洲卫视、凤凰卫视、欧洲时报等海内外知名主流媒体争相采访报道。“田汉现象”已蜚声国内外。2011，开启蓝光文旅产业新纪年（下）—世界知名品牌运营商齐聚峨眉，助推峨秀湖文旅产业提速（下）从东京迪斯尼到新加坡环球影城到峨眉山澳大利亚新道信集团与蓝光携手共建中国首家武侠文化主题乐园（小）峨眉自古以为就是中华武术的发祥和传承地，不管是金庸老先生笔下的峨眉派，还是《蜀山奇侠传》、《仙剑奇侠传》等剑侠世界的传奇，都在不同角度演绎着峨眉武侠文化的传说。那么即将在今年年底推出的峨眉武侠文化主题公园，又将以一个怎样的视角去演绎峨眉那厚重而有充满传奇色彩的武侠世界呢该项目以峨眉武侠文化为主题特色，共分为“蜀山广场、峨眉圣殿、灵猴侠谷、笑傲江湖、蜀山仙境”五个功能分区，是一个融“观赏性、刺激性、娱乐性、互动性、体验性、挑战性”于一体的情景体验式武侠主题公园。曾经参与过东京迪斯尼海洋世界和新加坡环球影城的设计与施工的建设，也是目前世界最顶尖的主题乐园设计公司——澳大利亚新道信集团中国区总裁王理先生认为，作为全国首家以武侠文化为题材的主题公园，项目本身就具备极强的市场话题效应，而且该项目将武侠文化与游客的互动体验很好的结合在一起，能够激发游客“快意江湖梦想与豪侠情怀”，蓝光文旅集团具备极强的市场前瞻性与运作能力。公司链接：SANDERSONGROUP（新道信公司）SANDERSONGROUP（新道信公司）总部位于澳大利亚布里斯班，在全世界7个国家和地区设有10间分公司。新道信集团是全球最大的游乐场设计及建造公司，也是世界上唯一一家服务过并取得了华纳兄弟公司、迪斯尼公司、环球影城公司、福克斯公司、梦工厂设计及建造免审查资(Pre-Qulified)的专业公司。30年来公司为分布于世界26个国家的超过100个主题游乐商业项项目。超越丽江，打造峨眉院落慢生活峨眉院子引爆众多知名品牌运营商激情，携手共建中国旅游商业价值新标杆（小）“未见其人，先闻其声”，峨眉院子尚未推出就实现了如王熙凤出场般先声夺人的效果。“巴国布衣、御膳宫、天福茗茶、城市名人酒店、锦江之星、凯宾酒店、草根人家客栈”以及“成都餐饮同业行会、四川省饭店与餐饮娱乐行业协会”等全国知名餐饮休闲娱乐业品牌投资运营商和管理机构纷纷表达了强烈的进驻与合作意愿。是什么让这个院落式的商业街有着如此大的魔力众多商家认为，“定位高端，独具风格”——这是峨眉院子的显着特征，如同邻里围合的一个个商业群落，体系功能健全，却各具文化特色，蓝光文旅在在峨眉院子所规划的一切，能够让度假者在这里找到如同在丽江消费的愉悦感，而且能够更好的将成都及峨眉本土文化注入其中，因此该项目不仅是成都休闲慢生活的代表、更是历史与时尚交汇的“峨眉不夜城”。从商业价值而言，该项目比邻“成—乐”高铁终点站，以整个峨秀湖旅游度假产业聚群为依托，共享大峨眉及度假区为项目带来的超高人气与财气，再加上蓝光集团近20年来专业的商业运作经验和有着国际化背景运营团队的加盟，该项目的建成将成为峨眉山迄今为止最具吸引力的消费目的地之一。公司链接：“巴国布衣”巴国布衣是成都巨辐实业下属企业成都巴国布衣餐饮发展有限公司所创的着名餐饮品牌，诞生于1996年。目前拥有巴国布衣国家职业技能鉴定所、四川巴国布衣烹饪技术学院、成都巴国布衣食品开发有限公司等相关企业，并形成了以成都总部为大本营，连锁店遍及北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、杭州等主要城市的旗舰型连锁餐饮企业。巴国布衣是中国驰名商标、中国餐饮百强企业、中华餐饮名店、2010年上海世博会中华川菜唯一代表品牌。谈近期“房地产调控”与“商业地产热”今年1月国务院出台“新国八条”，房地产市场掀起新一轮调控浪潮。其中“限购令”对于一线城市及省会城市市场的冲击逐步显现，目前成都房地产市场呈现出住宅市场遇冷和商业地产异常火爆的“二重天”景象：1、住宅成交量明显萎缩根据大成网最新统计数据：截至2011年3月27日，3月份成都主城区住宅共成交2261套，成交面积仅为平方米，只有“限购前”今年1月份成交面积的五分之一。我认为出现此现象原因有三：其一、限购令使市场中的投资客被迫退出，投资需求明显减少；其二、新一轮宏观调控加重了购房者的观望情绪，部分刚需购房者推迟了购房计划，使短期内有效需求减少；其三、开发商为应对宏观调控，主动放缓推盘节奏，市场供给减少。此三方面原因共同作用造成了住宅成交迅速下滑的现象。2、商业地产市场迅速升温根据大成网最新统计数据：截至2011年3月27日，3月份商业地产共计成交5013套，是住宅成交套数的倍；成交面积平方米，是住宅成交面积的倍。而从一季度的成交数据来看，1-2月商业地产成交量均远低于住宅的成交水平，而3月份商业地产成交面积和套数则大幅攀升。商业地产受到追捧，是住宅市场抽离的投资性资本转向商业地产的直接作用。除此之外，我认为随着成渝经济区的全面启动，和一些诸如“成都国际商贸城”、“金牛万达广场”等特大型商业项目的建成，成都市的城市价值将快速提升，为成都商业地产的发展创造了有利条件。但必须指出，尽管商业地产市场总体向好，但商业地产的投资和运作存在其特殊规律，投资风险远大于住宅项目投资。特别提醒投资者在进行商业项目投资时一定要着重注意以下两点：1、选择真正有投资实力和经营能力的开发商商业地产开发与住宅不同，它对开发企业的资金实力、资源整合能力和招商运营能力要求非常高。任何一个环节的缺失都可能导致商业项目无法造活、最终死掉。只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三项条件的开发商，才能确保他们所投资的商业项目取得成功。因此建议投资者在进行投资时，首先要慎重选择真正有实力的开发企业。这些企业强大的资金实力确保了项目的开发建设和交房开业能够按期推进，保证项目营销推广和经营造活有足够的费用支撑；另外招商的成功与否是项目成败的关键，资源整合能力强的品牌开发商拥有一大批战略合作伙伴。这些不同业态、不同档次的品牌商家成功入驻是项目经营造活的重要保障。而这些都是中小开发商无法做到的；同时好的开发企业旗下拥有一支高度专业化的商业运营团队，确保了项目的持续旺场和资产保值增值。2、选择好的项目在琳琅满目的商业项目和商铺中选择一个升值潜力大、租金回报高的项目需要有专业的投资眼光。投资者应着重注意以下两个方面：第一，看规划、看未来、买大盘投资者在选择商业项目进行投资时，需要对项目所在区域进行充分了解。因为你所选择的项目，在未来的城市规划中所处的区位对投资前景非常重要。如果项目所在地是城市今后一段时期内的重点发展区域，或该区域将有大型城市综合体入驻，常住人口迅速增加等有利因素，同时项目应有相当的体量，且定位清晰精准，有专业的商业经营公司担当运营。那么该项目的投资前景就非常看好，反之物业价值将大打折扣。第二，看投资回报、看物业增值投资者在选择商铺时，一定重点关注投资回报情况。按照商业投资规律，合理的年静态投资回报率约在8%左右，投资回报周期约为12年左右。因此商铺选择并非“越是黄金地段就越好”，因为黄金地段必然高房价，如果不能得到相应高水平的租金回报，那么就会产生巨大的投资风险。最后建议投资者保持理智的态度，掌握商业地产投资规律，理性投资。刍议旅游地产价值提升的影响因素随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的开发商、投资客和消费者所共同关注的焦点。然，不管哪类人群，最关心的皆为旅游地产价值的最大化问题。那么，旅游地产价值提升取决于哪些因素呢通过实践总结及研究分析，本文认为应从以下两个层次的八个方面来解读。一、客观层次客观层次，即不以我们的意志为转移的，我们无法创造、改变，只能充分利用有利因素为我们服务。客观层次上影响旅游地产价值提升的因素主要包括四个方面：文化、环境、宜居、可进入性。我们无法创造这些因素，但我们必须充分、有效利用这些因素，其对于地产价值的提升至关重要。1、文化因素在现代文明社会里，人类的任何一种表达和行为，无不打下文化的烙印。我们不能把人类的基本生活诉求（譬如衣食住行等）与人类的文化活动割裂开来。随着物质文明的变化，人们对精神文明的追求日益深入，人们不只满足于一个居室的物理空间，而且开始寻找生活的质量、品位和格调，即心理空间，只有文化才能满足人们的这些诉求。现实社会中，任何东西都可定价，唯有文化无法定价，赋予文化内涵的事物才有旺盛生命力，才有持久吸引力，才能提高其价值。因此，在旅游地产项目的开发过程中，如何挖掘区域文化资源，将文化元素有效运用到文化旅游项目中，对于提升旅游地产项目价值至关重要。2、环境因素旅游地产开发区域的环境因素主要体现在生态和景观两个方面。生态方面来讲，主要体现在地块的生态适宜性。其中比较重要的因素包括：气候因素、特种水资源、珍惜植物物种、土壤的生态适宜性、区域文化等。通过对珍稀物种的培育、特种资源的保留、文化遗产的传承，可以构建未来稀缺资源的升值空间，提升地块附着物的品味和档次，保证地块开发价值的最大化。开发地块的生态价值从土地的远期价值考虑，目的是创造最高品质的人居休闲生活空间，实现环境价值、经济价值、社会价值的完美统一。生态价值的考虑，将为开发者提供远景构想，实现地块的远期价值。景观方面来讲，主要体现在地块的景观可塑性。景观打造是旅游地产开发的先决条件。景观价值主要蕴含在区域土地的生态物种、土地坡度坡向分布、景观天际线形态及水域生态环境等方面。其中，优良的植被生态是一个地块具备景观功能的基本条件，如果该地块植物物种配比状况优良，可利用水资源充足，便首先可确定其开发的基础景观价值；其次，从地块景观营造的空间角度分析，实施坡度坡向对景观的影响力分析、景观天际线的形态营造、旅游者的景观视野角度分析，以此，提升地块的景观价值。对地块景观价值的判断，需从多角度出发，依据因素权重，实施复合研判。土地的景观价值预测，将为项目中的旅游吸引物构建提供重要依据，是实现综合地块价值的前提。3、宜居因素所谓宜居，顾名思义，即适宜居住，简单的说就是要让人们喝上干净的水，呼吸上新鲜的空气，睡个安稳的觉，吃上放心的食品，在绿色健康的环境中生活。根据国际标准，城市或区域的宜居，取决于水环境、水资源、大气环境，土壤土地环境、声环境、生态环境以及整个环境管理等七大因素。在旅游地产项目开发中，开发地块的核心功能是提供高品质的居住生活空间，即所谓的第二或第三居所，因此，旅游地产开发的最终落脚点还在于地产，在于以建筑为载体的度假、休闲、生活、消费。那么，区域的宜居性对于旅游地产价值的提升也影响也就非常重要。4、可进入性因素旅游资源和旅游设施的不可移动，使旅游活动在某种程度上表现为一种空间的转移和地理环境的变更。这种转移和变更的载体即为交通，区域可进入性好坏由交通决定。交通，是旅游活动中的主要时间消耗、费用消耗，以及主要的效果因素。在旅游目的地的选择上，交通的便利与否是影响旅游者决策的重要因素。在旅游者评估选择直至最后确定旅游目的地的过程中，区域旅游的可进入性是十分必要的。交通又是影响旅游资源吸引力大小和旅游开发规模的关键因素，没有安全便捷的交通，便没有规模化和长期发展的旅游经济。交通线路又是旅游系统网络空间结构的“廊道”，传送着旅游信息流、物质流、资金流，交通技术与交通线路的发展，将会给旅游系统空间组织形式及其空间结构带来极大的正向变化。故而，交通可进入性对于旅游地产价值提升意义十分重大。二、主观层次主观，意味着以我们的意志为转移，我们有决定权和主动权。这个层次上影响旅游地产价值的因素主要包括策划、规划、商业、运营、服务等方面。这些因素能否有效提升旅游地产价值完全取决于我们自己。1、策划因素一个好的旅游地产项目，一定是旅游策划先行，旅游策划指导旅游规划，旅游规划指导旅游地产建设。旅游地产的创意与策划，好比文章的中心思想的提炼和表现。项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然协调的韵味，塑造项目的特色和魅力。如果没有旅游策划谋定战局，那就是乱划乱建了，因为没有策划指导的规划是乱划，没有规划指导的建设是乱建。因此，策划是对项目灵魂的挖掘，策划的好坏、深浅，直接决定后期开发与建设的方向与格局。故而，主动权在我们手上的策划对项目未来价值高低起着先期决定性作用。2、规划设计因素规划设计能实现或提升旅游地产项目的价值，从微观的角度讲，因为规划设计是解决项目的布局、格局和建筑特色的问题；从宏观的角度讲，在于规划设计能够通过资源的整合，形成一条完整的产业链。通过旅游地产开发区域的各种资源的整合，形成既要为旅游者服务，又要保证形成一个复合功能的旅游综合体。这些都是规划设计所解决的，所以一个旅游地产项目的价值会受到规划设计的影响。3、商业因素商业因素对旅游地产价值的影响主要体现在经营性物业的开发程度。在旅游地产项目中，经营性物业的开发形态和经营模式是实现地块增值的重要因素。