房地产司法拍卖估价报告材料

适用文档房地产司法拍卖估价报告估价项目名称：肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产市场价值评估估价拜托人：河北省献县人民法院估价机构：中山市联诚房地产与土地评估有限公司注册房地产估价师：卢文锋（注册号：4420070111）吴文才（注册号：4420150012）估价报告出具日期：2017年12月11日估价报告编号：（2017）中联评字第120822号文案大全适用标准文档致拜托人函河北省献县人民法院：承承受托，我们对估价对象的市场价值进行了评估，现将重点报告以下：（一）估价对象：本次估价对象为位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用面积为679.6平方米。（二）估价目的：为拜托方确立房地产市场价值供给参照依照。（三）价值时点：2017年11月14日，为拜托评估之日。（四）价值种类：为房地产的市场价值。（五）估价：本次评估选用的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员依据估价目的，依照估价原则，依照估价工作程序，运用科学的估价方法，认真观察估价对象的建筑特点及使用保护状况，经过全面仔细的测算，并联合估价经验和对影响价值要素详细剖析，最后确立估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7,070,800元），欠费及税率表以下：建筑面积房地产单价房地产市场价值序号评估项目名称（㎡）(元/㎡)(元)中山市南朗镇长平路1号观1353.54200007070800海园65座102房房地产欠款A、物业管理费2.2元/㎡·月14000.22元B、水费元0（1）房地产C、电费元0欠费状况D、煤气费元0E、物业维修基金30元/㎡0【特别事项说明：买、卖两方过户税费及房子欠款为估价师咨询领土局、税局、小区物业管理、供电局等公然的数据大体估量，实质数额应以有关单位实质收取数为准。】文案大全适用标准文档【报告使用人在使用本报告以前须对报告全文，特别是“估价的假定和限制条件”认真阅读，免得使用不妥，造成损失！估价的详尽结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》。】法定代表人：中山市联诚房地产与土地评估有限公司（税率表见下页）◆税率表：税种转让种类非住所增值税住所城市保护住所、非住所建设税教育费附住所、非住所加地方教育住所、非住所附带个人所得住所税转非住所让方公司所得住所、非住所税住所土地增值税非住所2017年12月11日个人单位(转让收入-房产购买原价)×5%未满2年，转让收入×5%(转让收入-房产购买原价)×5%超出2年(含)，免征增值税税额×7%（城区(注①)）或5%(镇区）增值税税额×3%增值税税额×2%(转让收入-住宅原值-合理花费-转让过程中缴纳的税金)×20%未供给完好、正确的房子原值凭据，按住宅转让收入的3%审定征收转让五年独一世活用房免征无(转让收入-房子原值-合理花费-转让过程中缴纳的税金)×20%未供给完好、正确的房子原值凭据，按房子转让收入的3%审定征收非本省公司没法供给出门经营无证明或国税征收公司所得税证明的按转让收入3%审定征收免征增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-获得土地使用权所支付的地价款增值额×四级超率累进税率-扣增值额×四级超率累进税和花费-转让环节缴纳的税金除项目金额×速算扣除系数；既率-扣除项目金额×速算不可以供给房子及建筑物重置价钱评估报告没有评估价钱，又不可以供给购房扣除系数（注②）的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金发票的，按转让收入的5%（普额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔通住所）或5.5%（其余房产）年数×5%]-转让环节缴纳的税金审定征收不可以供给房子及建筑物重置评估价钱报告的，又不可以供给发票的。按转让收入的5.5%征收率征收住所免征合同金额×0.05%印花税合同金额×0.05%非住所家庭独一90㎡及以成交价钱×1%下住宅90㎡以上成交价钱×1.5%受住所家庭第二90㎡及以成交价钱×1%成交价钱×3%契税套改良性下让住宅90㎡以上成交价钱×2%方家庭二套以上住宅成交价钱×3%非住所成交价钱×3%住所免征合同金额×0.05%印花税合同金额×0.05%非住所文案大全适用标准文档注：①城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区②增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，依据增值率确立使用税率，税率表以下：品位级距税率速算扣除应纳税额计算公式数1增值率≤50%30%0增值额×30%250%<增值率≤100%40%5%增值额×40%-扣除项目金额×5%3100%<增值率≤200%50%15%增值额×50%-扣除项目金额×15%4增值率>200%60%35%增值额×60%-扣除项目金额×35%目录一、注册房地产估价师申明5二、估价的假定和限制条件6三、房地产估价结果报告8（一）估价拜托人：8（二）房地产估价机构：8（三）估价目的：8（四）估价对象：8（五）价值时点：9（六）价值种类：9（七）估价原则：9（八）估价依照：10（九）估价方法：10（十）估价结果：11（十一）注册房地产估价师：12文案大全适用标准文档（十二）实地查勘期：12（十三）估价作业期：12四、附件13（一）估价对象实地查勘照片（二）估价对象地点表示图（三）估价对象权属证明复印件（四）房地产估价机构营业执照复印件和估价资质证书复印件（五）注册房地产估价师估价资格证书复印件注册房地产估价师申明我们郑重申明：一、我们在本估价报告中对事实的说明是真切的和正确的，没有虚假记录、误导性陈说和重要遗漏。二、本估价报告中的剖析、建议和结论是我们自己独立、客观、公正的专业剖析、建议和结论，但遇到本估价报告中已说明的假定和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜伏的利益，与估价拜托人及估价利害关系人没有益害关系，也对估价对象、估价拜托人及估价利害关系人没有成见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价》（GB/T50291—2015）以及《房地产估价基本术语标准》GB/T50899对估价对象进行剖析，形成建议和结论，撰写本估价报告。五、我们于2017年12月11日已对本估价报告中估价对象的建筑构造、外观状况进行了实地查察并进行记录，但因拜托方原由，未能进入室内进行现场勘查，室内照片为估价人员从门窗隔着玻璃门进行拍摄，但仅限于估价对象的外观与当前保护管理状况，特别因拜托人供给的资料有限，我们不担当对估价对象建筑构造质量、建筑面积数目正确性和相应权益的责任，也不担当其余被掩盖、未裸露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不担当对建筑物构造质量进行判定的责任。文案大全适用标准文档六、本估价报告中评估对象没有波及其余特别专业，故没有人对估价报告供给重要的专业帮助。七、拜托人供给的估价对象的建筑面积和权属资料等是本次估价的重要依照，对于资料的真切性和正确性由拜托人负责。八、本估价报告仅是在报告中说明的假定条件下对估价对象正常市场价钱进行的合理估量，报告中对估价对象权属状况的表露不可以作为对其权属确认的依照，估价对象权属界定应以有关管理部门认定为准。注册房地产估价师：卢文锋注册房地产估价师：吴文才（项目负责人）（报告复核人）注册号：4420070111注册号：4420150012署名：署名：2017年12月11日估价的假定和限制条件一、一般事项假定：（一）本次估价的假定前提：、市场供给关系、市场构造保持稳固，未发生重要变化或实质性改变。、交易两方都拥有完好市场信息，对交易对象拥有必需的专业知识。、洽商交易时期房地产价值将保持相对稳固。、不考虑特别买家的附带出价。（二）本报告出具的价钱包含了国有土地使用权出让金，假如至价值时点止，原产权人另有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应依照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。（三）本次评估，评估人员依据现场实质状况，仅对地面建筑部格外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和构造上、地下管线等隐蔽工程的丈量和实验，本次评估假定其无基础、构造、地下管线等隐蔽部位方面的重要质量问题。（四）本次评估，我司未对估价对象进行实地丈量，建筑面积以拜托方供给的《中山市不动产登记资料证明表》上所记录的面积为评估依照；若实质面积与本次评估所依照的文案大全适用标准文档面积不符，则需相应调整评估价值。（五）本次评估，以拜托方供给的《中山市不动产登记资料证明表》上注明的资料为依照，若其权属存在不符合状况，应以实质状况为准。二、不决事项假定本次评估的是房地产市场价值，对于在交托中可能会波及买、卖两方税费或欠款及其他有关专业花费及手续花费（如诉讼费或拍卖佣金――在此不作考虑）。经咨询物业管理公司，该房地产欠缴物业管理费共14000.22元（物业公司暂不收滞纳金），欠费周期为2016年6月至2017年11月，因房子还没有入住，还没有有其余花费产生。对于买、卖两方的有关税费以及欠费，为估价师大概认识的状况，仅供参照，实质发生的金额以有关部门及单位实际收取数额为准，请报告书使用者进一步检查及确认，由此产生的影响，我方不担当责任。三、背叛事实假定我们于2017年11月30日已对估价对象进行了实地勘探，而据拜托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为拜托评估日，所以，本次评估以2017年11月14日作为价值时点，并假定价值时点估价对象的建筑物状况与实质勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并没有影响。四、不相一致假定本次估价对象设有抵押权，假定估价对象于价值时点无抵押状况或原有的抵押状况已注销。本次估价未考虑已抵押、担保等要素对其价值的影响。五、依照不足假定本次评估，因拜托方原由，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外经过门窗玻璃察看及拍摄（仅首层），对于室内详细状况不可以明确，鉴于以上状况，假定该房地产为毛坯状况进行考虑。六、估价报告使用限制：（一）本报告对估价对象市场价钱的掌握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场颠簸、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其余不行抗力等要素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。（二）本估价报告仅为本次拜托当事人供给估价对象于价值时点以及估价目的下供给文案大全适用标准文档参照依照，不作它用。假如改变估价目的或若用于其余用途，对使用者造成的损失，我公司不担当当何责任。（三）房地产使用过程中若保护管理不妥或遇到人为损坏，有可能降低该房地产的价值。（四）本报告专为拜托人及有关权益人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审察部门之外的没关单位和个人供给。除因拍卖的需要外，未经本公司赞同，报告的所有或部分内容不得发布于任何公然媒体上。（五）本报告使用限期为一年（即自2017年12月11日至2018年12月10日止），跟着时间及市场状况的变化，估价结果需作相应的调整。超出此使用限期使用本报告书的，我公司对后来果不担当当何责任。房地产司法拍卖估价结果报告（2017）中联评字第120822号一、估价拜托人：名称：河北省献县人民法院二、估价方：中山市联诚房地产与土地评估有限公司。法人代表：黎崇发。《房地产估价机构存案证书》，编号：粤房估备字贰1100001。存案等级：贰级。地点：中山市石岐区孙文东路富兴街12-18号二层7卡商店。电话号码：88327967、88332621。三、估价目的：为拜托方确立房地产市场价值供给参照依照。四、估价对象：本次评估对象为位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用面积为679.6平方米。详细状况以下：、房地产权益状况：文案大全适用标准文档因贵院受理刘运宽与肖修成民间借贷纠葛一案的需要，我方接受贵院拜托【编号为（2017）献法评字第541号】，对肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产的市场价值进行评估。依据拜托方供给的评估拜托书、《中山市不动产登记资料证明表》记录，估价对象房地产权益人为肖修成，其土地使用权种类为国有出让用地，赞同用途为商品住所，使用限期至2066年7月27日止，登记时间为2011－03－14，土地证号为国（2011）易2500450。房子规划用途为住所，所有权获得方式为购买，共有状况为独自所有，登记时间为2011－03－14。建筑面积为353.54平方米，房产证号为0211018871。该宗房地产设有抵押权，抵押权人为东亚银行（中国）有限公司深圳分行，他项权证号为粤房地他项权证中府字第0114005990号，抵押金额为人民币7,000,000元，抵押日期/登记时间为2014－03－11，属最高额抵押，抵押金额高出抵押物价值，高出部分不具优先受偿权，当前该宗房地产被多个查封机关多轮候查封。、地区、地点及环境：估价对象位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房，位于南朗镇翠亨新城范围，京珠接驳线下栅检查站前30米的锦绣海湾城内，享有政府规划20000亩翠亨温泉度假新规划配套，其西临广澳高速公路，南与珠海市交界，周边有雅居乐山海郡、碧桂园保利天启、孙中山旧居、长平市场等。锦绣海湾城为一大型楼盘，分多期开发，主要为联排别墅、双拼别墅以及高层洋房，小区内设有尊贵会所、泳池、网球场、篮球场、公寓、酒店、风情商业街、海湾大酒楼、温泉休闲中心、24小时安管巡逻、红外线监控管理和全封闭式独立管理，对外交通较方便；估价对象属锦绣海湾城观海园范围内，小区内物业管理完美，绿化率高，居住环境较好，基础设备及公共设备配套完美，当前周边商业气氛较淡，短缺商业配套设备。、房地产状况：经实地勘探，估价对象土地面积为679.6平方米，宗地形状较规则，大至呈长方形，西南临小区水泥路，东南临相邻别墅，东北至景观河，西北至相邻别墅（建筑物相连），宗地西南侧为别墅及屋前庭院，东北侧为花园草地，种有少许景观树，东南侧、西北侧均有围栏相隔。现地上建有一幢钢筋混凝土构造3层的双拼别墅，约于2010年建成，建筑面积为353.54平方米，其外墙刷墙漆，装铝合金窗，室内陆面为水泥面，现为毛坯状况，尚未装饰入住；房产保护养护状况较好，水、电、通信等配套设备接至该屋外。、估价对象范围的界定：估价对象是指肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，估价对象范围包含土地使用权、房子所有权，不含室内动产、债权债务等其余财富或许权益。五、价值时点：文案大全适用标准文档2017年11月14日，此价值时点为拜托评估之日。六、价值种类：房地产市场价值：在公然市场上最可能形成的价钱。公然市场是指在该市场上交易两方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必需的市场信息，有较丰裕的时间进行交易，对交易对象拥有必需的专业知识，交易条件公然其实不拥有排它性。七、估价原则：（一）独立、客观、公正原则。评估价值对各方估价利害关系人均是公正合理的价值。（二）合法原则。以估价对象的合法获得、合法使用、合法处罚为前提估价，评估价值应为在依法判断的估价对象状况下的价值。（三）价值时点原则。评估价值应为在依据估价目确实定的某一特准时间的价值。（四）代替原则。评估价值与估价对象的近似房地产在同一条件下的价值或价钱误差应在合理范围内。（五）最高最正确使用原则。评估价值应为在估价对象最高最正确利用状况下的价值或价格。八、估价依照：（一）法律、法例和政策性文件1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；2、《中华人民共和领土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；3、《中华人民共和国财富评估法》（中华人民共和国主席令第46号）；4、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；5、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第51号）；6、《中华人民共和领土地管理法实行条例》；7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。（二）技术标准、、规范1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013）；3、《房地产抵押估价指导建议》；4、《城市房地产抵押管理方法》5、中山市2015年土地基准地价（三）估价拜托人供给的有关资料及房地产估价机构和注册房地产估价师所收集掌握的有关资料。文案大全适用标准文档九、估价方法：估价人员在认真剖析所掌握的资料，进行了实地查察，对周边地段和地区同类性质的房地产市场状况进行检查以后，联合估价对象的实质状况，采纳了比较法及成本法进行评估：、比较法，是将估价对象房地产与在价值时点近期发生了交易的近似房地产进行比较，对这些近似房地产的已知价钱作适合修正，以此估量估价对象的客观合理价钱的一种估价方法。计算公式：评估价值=可比实例价钱×交易状况修正系数×交易日期修正系数×地区要素修正系数×个别要素修正系数、成本法，采纳重置成本并联合房地产新旧养护状况综合考虑折旧而得出房地产的价值，此中，土地重置成本经过求取土地的从头购建价钱求取，房子依据待评估房产的设计、建筑标准和资料等现真相况，采纳价值时点的建筑资料和建筑技术，按价值时点的价钱水平从头建筑与估价对象拥有同样功能功效的崭新状态的建筑物所需资本，包含各项必需成本花费、应纳税金及正常开发收益等，确立建筑物的重置完好价值。以建筑物的规定使用年限和已使用年限为基础，依照建筑物的保护养护及使用状况，采纳直线法和实质察看法，综合确立成新率，进而计算出房子的评估价值。十、估价结果：估价人员依据估价目的，依照估价原则，依照估价工作程序，运用科学的估价方法，认真观察估价对象的建筑特点及使用保护状况，经过全面仔细的测算，并联合估价经验和对影响价值要素详细剖析，最后确立估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7,070,800元），欠费及税率表以下：序号评估项目名称建筑面积房地产单价房地产市场价值（㎡）(元/㎡)(元)1中山市南朗镇长平路1号观海园65座102200007070800房353.54房地产欠款A、物业管理费2.2元/㎡·月14000.22元房地产欠费B、水费元0C、电费元0状况D、煤气费元0E、物业维修基金30元/㎡0◆税率表：税种转让种类个人单位转非住所(转让收入-房产购买原价)×5%让增值税住所未满2年，转让收入×5%(转让收入-房产购买原价)×5%方超出2年(含)，免征文案大全适用标准文档城市保护住所、非住所增值税税额×7%（城区(注①)）或5%(镇区）建设税教育费附住所、非住所增值税税额×3%加地方教育住所、非住所增值税税额×2%附带(转让收入-住宅原值-合理花费-转让过程中缴纳的税金)×20%个人所得住所未供给完好、正确的房子原值凭据，按住宅转让收入的3%审定征收转让五年独一世活用房免征无税(转让收入-房子原值-合理花费-转让过程中缴纳的税金)×20%非住所未供给完好、正确的房子原值凭据，按房子转让收入的3%审定征收公司所得非本省公司没法供给出门经营住所、非住所无证明或国税征收公司所得税证税明的按转让收入3%审定征收住所免征增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-获得土地使用权所支付的地价款增值额×四级超率累进税率-扣增值额×四级超率累进税和花费-转让环节缴纳的税金除项目金额×速算扣除系数；既土地增值率-扣除项目金额×速算不可以供给房子及建筑物重置价钱评估报告没有评估价钱，又不可以供给购房税非住所扣除系数（注②）的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金发票的，按转让收入的5%（普额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔通住所）或5.5%（其余房产）年数×5%]-转让环节缴纳的税金审定征收不可以供给房子及建筑物重置评估价钱报告的，又不可以供给发票的。按转让收入的5.5%征收率征收印花税住所免征合同金额×0.05%非住所合同金额×0.05%家庭独一90㎡及以成交价钱×1%下住宅90㎡以上成交价钱×1.5%受契税住所家庭第二90㎡及以成交价钱×1%成交价钱×3%套改良性下让住宅90㎡以上成交价钱×2%方家庭二套以上住宅成交价钱×3%非住所成交价钱×3%印花税住所免征合同金额×0.05%非住所合同金额×0.05%注：①城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区②增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，依据增值率确立使用税率，税率表以下：品位级距税率速算扣除应纳税额计算公式数1增值率≤50%30%0增值额×30%250%<增值率≤100%40%5%增值额×40%-扣除项目金额×5%3100%<增值率≤200%50%15%增值额×50%-扣除项目金额×15%4增值率>200%60%35%增值额×60%-扣除项目金额×35%【特别事项说明：买、卖两方过户税费及房子欠款为估价师咨询领土局、税局、小区物业管理、供电局等公然的数据大体估量，实质数额应以有关单位实质收取数为准。】十一、注册房地产估价师：文案大全适用标准文档注册房地产估价师：卢文锋注册房地产估价师：吴文才（项目负责人）（报告复核人）注册号：4420070111注册号：4420150012署名：署名：十二、实地查勘期：对估价对象进行实地查勘日期为2017年11月30日。十三、估价作业日期：2017年11月30日至2017年12月11日。中山市联诚房地产与土地评估有限公司2017年12月11日附件一、现场拍摄照片；二、地点表示图；三、河北省献县人民法院司法拜托评估拜托书复印件；四、《中山市不动产登记资料证明表》复印件；五、估价机构资格证书和营业执照复印件；六、房地产估价师注册证书复印件。文案大全适用标准文档现场拍摄照片：别墅外观门牌内观文案大全适用标准文档内观花园花园环境及周边路况中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房文案大全