估价技术报告

Lastrevisionon21December2020估价技术报告房地产估价技术报告一、估价程序（一）选定专业人员组成评估小组；（二）现场勘察，收集相关市场资料；　　　　（三）调查核实有关法律文件，制定评估工作；（四）进行评定估算，完成评估报告。二、个别因素分析（一）个别因素分析1、估价对象估价对象是位于贵阳市野鸭乡上寨村的平方米房屋（其中的5,平方米办理了房屋所有权证，平方米办理了规划许可证），13,平方米工业用地土地使用，挡土墙等14项构筑物，2项管道，49项机器设备，237项存货（详见评估明细表）。产权状况委估厂房办理了筑房权证高新字第0145号《房屋所有权证》，黔筑高新国用（2004）第27号《国有土地使用证》，地类用途为工业，使用权类型为出让，终止日期：2047年4月。3、估价对象个别特征（1）、厂房委估房产建成于2004年，钢架结构一层，层高约10米，建筑面积平方米（其中的平方米，办理了房屋所有权证），瓷砖外墙，金钢砂地面，水电齐全。、办公及其他用房委估房产建成于2004年，混合结构一层或二层，层高约3米，建筑面积平方米（未办理房屋所有权证，办公用房办理了建设工程规划许可证），瓷砖外墙，地面为水泥清光（部分为瓷砖），内墙及顶刮瓷粉，水电齐全。三、区域因素分析委估资产所在的区域为观山湖区野鸭乡上寨村，处于观山湖区的开发区域。观山湖区位于贵阳市西北部，经国务院批准，2012年12月21日正式挂牌成立，总面积307平方公里，下辖3个乡镇、10个新型社区，49个行政村、65个居委会，区域总人口超过45万。区内有占地5500余亩的观山湖生态湿地城市公园、具有贵州典型地质特征的贵阳喀斯特公园以及湖水面积达平方公里的百花湖。贵阳轻轨从这里始发，贵广、沪昆、成贵、渝黔等高速铁路在这里汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。城市建设始终遵循生态文明理念，已建成市级行政中心、贵阳奥体中心、贵阳国际会展中心、贵阳火车北站、贵州金融城、西南国际商贸城、贵阳城乡规划馆、贵州博物馆等一批省、市区重大项目。一座生态型、园林式、数字化的现代都市新城日臻形成，正逐步成为贵阳市新的政治、经济、文化中心，城市建设突飞猛进，城市面貌有了很大变化。随着开发建设的逐步完成，该区域将成为商业及物流的理想区域。资产所在区域紧临白云大道（210国道），附近有东林寺路、金朱东路、以及贵遵高速路混合型主干道通过，距观山湖区中天会展城、贵州金融城商住综合区约500米，半公里内有市内多路公交车通过（站台：沙坡、金朱东路口、金朱大道），城市基础设施配套齐全，对外交通及公共交通条件较好。四、市场背景分析2014年，贵阳市延续贵阳市委七届十一次全会推出的关于建设“大贵阳”的战略决策，两城区改造继续深入，同时还启动了机场的扩建工程；观山湖区京东集团的入驻和客运西站的建设为区域物流发展和贵阳市立体交通的规划奠定了基础；白云区则继续保持高昂的“北拓”气势，引入多家实力企业共同发展沙文高新区，而综保区的建设又为区域发展提供有力保障；而众多房企的入驻，让花溪区在“南延”的道路上更进一步。观山湖区位于贵阳市西北部，东靠脉，南临三桥马王庙，西接百花山脉，北与相接。境内路网架构合理，贵阳地铁从金阳始发，贵广、沪昆、成贵、长昆、渝黔等高速铁路在观山湖汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。在发展方面，观山湖区重点打造“十大商圈”、“二圈二带”，形成“十大产业集群”，辐射“三大网络”。以会展服务、金融信息、现代物流、商贸饮食、房地产、社区服务、总部经济、体育文化、旅游服务、医疗服务十大产业为重点，大力发展观山湖区的现代服务业商圈。以诚信路商业(步行)带、轻轨(1、2号线)商业带，贵阳客站商圈、贵广铁路站商圈为基础，积极建设大型商贸商圈带。全力引进大型企业集团，促进上述十大产业的集群式发展。推进产业集群，加强观山湖区与贵阳市、观山湖区与黔中经济区、观山湖区与西南地区的合作和交流。区内建设始终遵循生态文明理念高规划、高质量建设，已建成市级行政中心、西南地区规模最大的奥体中心、贵阳国际会展中心等，成功引进30多家企业总部入驻，已接近完工建设贵阳西南国际商贸城、国际金融中心、贵阳市火车站功能区，以及即将开工建设百花生态新城、金华采空区生态体育公园等一批重大项目。一座生态型、园林式的现代化新城日臻形成，正逐步成为贵阳市政治、经济、文化中心。五、最高和最佳使用分析最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证并能给估价对象带来最高价值的使用。1、法律上允许（规划及相关政策法规许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2、技术上可能，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3、经济上可行，即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。经过综合分析比较，结合本次估价目的为核实房地产价值着参考，因此以保持现状为本次估价的最高最佳使用。六、估价方法的选用根据“中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价》，中华人民共和国住房和城乡建设部（建房〔2011〕77号）《国有土地上房屋征收评估办法》”，中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，结合本次评估目的及委估对象的特点，对委估资产中的收益性房产采用收益法进行评估（估价对象所在区域内无类似交易，不宜采用市场法；估价对象为有收益的房地产，宜采用收益法确定估价对象的市场价值）。对其他资产采用成本法进行评估。1、收益法，是预计评估对象未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其基本计算公式为：式中：V——房地产收益价格a——房地产年纯收益r——资本化率n——未来可获收益的年限s——年收益递增比率此公式的假设前提为：①收益按等比级数递增；②r每年不变，且r≠s；③年期有限为n。2、成本法成本法，是首先估算在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，再确定被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。其公式为：评估值＝重置全价×成新率七、估价测算过程（一）收益法（以平方米厂房为例）1、资本利率r的确定本次采用复合投资收益率法确定资本化率，即将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：r=M×rm+（1－M）×rE式中r—资本化率（%）；M—贷款价值比率（%），即抵押贷款占房地产价值的比率；rm—抵押贷款收益率，即抵押贷款利率；rE—自有资金所要求的收益率。根据贵阳市房地产抵押贷款的一般情况，房地产贷款额度通常为70%，参照中国人民银行公布的一至五年的中长期贷款利率（rm）%，根据估价对象的用途、区位条件及所处区域房地产市场状况，正常状况下工业用房置业投资的自有资金的正常收益率在5%～10%，根据估价对象的区位条件和用途，估价对象的自有资金的正常收益率（rE）为8%。则：r=M×rm+（1－M）×rE=70%×%+(1－70%)×8%=%则r=%2、收益年限n的确定根据委托方提供的《国有土地使用证》，根据本次评估目的，其收益年限根据评估基准日2015年9月15日与终止日期2047年4月比较，剩余使用年限为年；3、收益递增比率s确定估价对象地理位置环境较好，所处区域升值潜力较好，根据委托方所提供的待估对象近几年的租赁。经估价人员对该区域同类物业租赁情况综合分析，以2015年的租金为基础，估价对象在其未来收益年限内每年获得总收益的递增比率约为%。4、年纯收益a的求取年纯收益＝年总收入－年总支出（1）年总收入A.租金确定估价人员通过对委估房地产附近区域内与委估房地产类似房屋租金的调查及估价对象近年来的实际租金的分析，租金每月约在25-28元/平方米左右。结合委估房地产的具体情况，确定委估房地产目前的客观租金收益为26元/平方米。B．空置率根据评估人员待估房地产所在区域的类似房屋的实际租赁情况的调查分析，该区域房屋出租空置率平均水平为每年半个月。（2）年总支出及年纯收益A．营业税、房产税营业税综合税率为%（含城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%），附调基金1‰，房产税率为12%，则税费占年总收入%。B．管理费按房地产年收入的1%计算。C．维修费按重置价值的1%计算。经估价人员在当地市场进行的调查，并结合委估房产的实际情况确定其重置价值为：主厂房1200元/平方米，办公用房1200元/平方米，其他厂房1100元/平方米。D．城镇土地使用税按贵阳市相关规定，税率为8元、平方米.年，土地面积按房屋一层占地面积计。E．保险费：按房屋重置价值的%计算。F．房地产年总费用（A–D项之和）计算过程如下：（以主厂房为例）序号价值计算内容有关说明估价对象1建筑面积单位平方米2分摊后土地使用权面积单位平方米3月租金按元/平方米建筑面积·月计264空置率每年按半个月计5年有效毛收入(元)(1)×(3)×12×（1-年空置率）1,583,6管理费(5)×1%15,7维修费按房屋重置均价1200元/平方米×(1)×1%63,8税金(5)×%280,9城镇土地使用税土地分摊面积×土地使用税(8元/平方米)42,10保险费按房屋重置均价1200元/平方米×(1)×%11年运营费用(6)+(7)+(8)+(9)+(10)421,12年净收益a(5)－(11)1,162,13资本利率r采用安全利率加风险调整值法%14收益年限n按土地使用证载年限确定15年收益递增比例s根据市场行情确定5%16收益价值va/(r-s)×[1-(1+s)n/(1＋r)n]17单方价值(16)/(1)5、估价对象最终评估价值通过以上评估，其评估结果为：元取整为元。评估单价：5,元/平方米。同理，可评估得出其他厂房和办公用房的评估值。评估详细结果见评估明细表。（二）成本法一）存货委估存货为原材料，在用低值易耗品，产成品；其中原材料118项，在用周转材料27项，产成品95项。评估人员在被评估单位相关人员的配合下，对列报评估的原材料和在产品存货进行了逐项盘点。对原材料采用市场法进行评估，以近期相同或类似材料采购价与市场价格作为评估单价，从而得出委估原材料的评估价值。经上述评估计算出原材料评估值为1,362,元。评估详细情况见评估明细。（2）产成品评估公司产成品，目前市场均有类似产品销售，以同类产品市场销售价格作为评估值。经上述评估计算出原材料评估值为742,元。评估详细情况见评估明细。（3）在用周转材料该公司申报评估的在用周转材料为写字台、会议桌、凳子、椅子、电脑桌等共27项，本次按成本法进行评估，评估值=重置全价×成新率A、重置全价的确定该些办公用家俱市场上均有销售，可从市场询到其全新购买价，并以此作为重置全价；B、成新率的确定成新率根据现场观察直接确定。例：序1号——老板办公桌该资产的市场售价约为46000元/套，为2005年购进，经现场观察，该产品油漆、桌面较新，成新较好，取其成新率为65%，评估值=46000×65%=（元/套）经上述评估计算出在用周转材料评估值为138,元。评估详细结果见评估明细表。二）房屋建筑物1、房屋（1）建构筑物重置价①建安工程造价根据委估建构筑物的建筑结构及建筑施工情况，结合《贵州省2004建筑工程预算定额》、《2004安装定额》和当地建筑工程造价行情确定。②前期工程费包括前期规划、勘察设计等发生的费用，按建安工程费的%计。③配套费根据贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法（贵州省人民政府令第91号），配套费每平方米建筑面积70元。④管理费取建安费的2%。⑤利息类似于估价对象的建筑工程正常建设期为半年，利率按银行公布的一至半年期贷款利率%计算。前期工程费和城市配套费在建设初期投入，建安工程费和其它费用在建设期内按均匀投入考虑，投资利息按复利计。⑥利润考虑一定资金利润，利润率按贵阳市同类项目开发平均利润率20%计。利润＝建安费×20%⑦建构筑物重置单价综上所述，建筑物重置单价＝①～⑥项之和（2）成新率的确定采用观察法结合使用年限，对房屋建构筑物按结构、装修、设备三个部分，再区分不同的部分分别打分，然后估算房屋建构筑物的成新率。经评估人员现场勘查，该房屋建构筑物基础无不均匀沉降，主要承重结构完好；门窗、墙地面维护较好；设备部分状况较好:成新率＝结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B其中：G-结构部分得分修正系数,按取定；S-装修部分得分修正系数,按取定；B-设备部分得分修正系数,按取定。相关参数参照《危房鉴定标准》和《房屋新旧程度鉴定的参考依据》取值。评估对象举例【例】砖混结构房屋（建筑面积平方米）委估房屋建于2004年,砖混结构，外墙贴墙砖，室内地面为瓷砖地面，内墙面贴墙砖，层高约3米。委估房产水、电均通。（1）建筑物重置价①建安工程造价：根据委估建筑物的建筑结构及建筑施工情况，结合《贵州省2004建筑工程预算定额》、《2004安装定额》和当地建筑工程造价行情确定其建安单价为1000元/m2。建安价=1000×=元。②专业及前期工程费的确定专业及前期费用如下表：序号费用项目征收标准取费基数依据1建设单位管理费%建安造价省财政厅黔价（1997）140号2勘察费%*70%建安造价计价格(2002)10号、筑财建[2003]90号3设计费%*70%建安造价计价格(2002)10号、筑财建[2003]90号4标底编制费%建安造价省财政厅黔价（1997）140号5质量监督费%建安造价财政部价费（1993）149号6工程监理费%*70%建安造价发改委建设部(2007)670号,筑财建[2003]90号7招标代理服务费%建安造价国家计委计价格[2002]1980号小计%按建安费用的%取，则＝55580×%＝3,元/m2③配套费＝70元/m2×=3,元。④管理费用＝55580×2%＝元/m2⑤利息投资利息＝（+）×[(1+%)1－1]+（55580+）×[(1+%)－1]＝1,元/平方米⑥利润＝（55580++）×20%＝元/m2⑦建筑物重置全价＝++++1,+＝77,元/m2⑧重置市场价＝建筑物重置全价/（1-税费率）（税率为营业税5%，城建税7%，教育费附加和地方教育费附加3%、2,价调基金%，销售费用1%，合计为%，取为%）＝77,（）＝+＝（元）取整为元（2）成新率的确定成新率：采用观察法结合使用年限，对房屋建构筑物按结构、装修、设备三个部分，再区分不同的部分分别打分，然后估算房屋建构筑物的成新率。经评估人员现场勘查，该房屋建构筑物基础无不均匀沉降，主要承重结构完好；门窗、外墙面维护较好；设备部分状况较好:成新率＝结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B其中：G-结构部分得分修正系数,按取定；S-装修部分得分修正系数,按取定；B-设备部分得分修正系数,按取定；成新率估算见下表:名称分值修正系数成新率(%)结构部分8568装修部分85设备部分85合计————=SUM(ABOVE)85（3）建构筑物价值测算评估价值＝重置全价×成新率　　　　＝×85%　　　　＝（元）评估单价＝÷　　　　＝（元/㎡）2、构筑物委估构筑物为挡土墙、围墙、水沟、厂房地面等10项。根据委估资产的特点并结合本次评估目的，采用重置成本法进行评估。重置成本法是首先估算在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，再确定被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。构筑物造价根据“贵州省2004建筑工程计价定额”，并结合贵阳建材的价格水平确定，其他成本构成内容同建筑物评估中重置成本参数（不含配套费），成新率采用结合观察法确定。【例】挡土墙（固定资产――构筑物及其他辅助设施清查评估明细表序号4）1、构筑物重置价值（1）建安造价本次评估根据委托方提供的工程量，结合评估基准的建材价格，利用“贵州省2004建筑工程计价定额”计算得出委估资产的建筑造价为：1,525,元（详见计算清单）。（2）管理费考虑开发建设单位在开发期间发生的必要管理费用，按建安造价的3%计，为：1,525,×3%＝（元）（3）利润考虑一定资金利润，利润率按贵阳市同类项目开发平均利润率20%计，利润＝建安造价×20%，为：1,525,×20%＝（元）含税建安造价＝建安造价/（1-销售税率），销售税金按建安造价的%，为：1,525,（%）＝1,617,（元）重置全价＝含税建安造价+管理费+利润＝1,617,++＝1,968,（元）取整为1,968,元2.成新率：采用综合观察法确定。经评估人员现场勘查，该构筑物建筑质量好，各项功能指标完好，完好率评定为95%。3.构筑物价值测算评估价值＝构筑物重置价值×成新率　　　　＝1,968,×95%　　　　＝1,870,（元）同理，可评估计算出其他构筑物的评估值。三）机器设备根据本次评估目的和委估机器设备特点，本次评估采用成本法。计算公式为：评估价值＝重置价值×成新率。1、重置价值的确定重置价值＝重置购价×（1+安装调试费率+运杂费率）A、重置购价能直接在当前市场上询得市场价的设备,以市场价为购置价。对不能直接从市场询价的设备，查阅相关价格信息手册，经分析，确定购置价格；B、运杂费率：参照《资产评估常用数据与参数手册》推荐数据取值。其中由省外购进的设备，运杂费率取4—8%，省内取0—2%；C、安装费率：《资产评估常用数据与参数手册》推荐数据取值，按照设备类别选取安装费率，对不需安装或安装费很少的设备，安装费率为零。2、成新率的确定本次评估采用经济寿命年限法确定成新率。成新率＝尚可使用年限÷经济寿命年限×100％尚可使用年限＝（经济寿命年限－已使用年限×利用率）经济寿命年限，参照《资产评估常用数据与参数手册》推荐年限。并结合设备外观是否完整、清洁、磨损程度、使用效率等技术状况综合确定。3、评估值的确定4、评估值＝重置全价×成新率5、评估实例【例】固定资产—器械设备评估明细表序号1（木工多用机床）车辆名称：木工多用机床（青城机械厂）型号：ML503A生产厂家：青城机械厂购置日期：2009年06月启用日期：2009年06月委估资产放在鑫阳华龙家俱制造有限公司库房内。设备已停用几年，外观完好。重置价格的确定：该产品目前市场价格6000元/台，运杂费率取4%，安装费率取2%，重置全价＝6000×（1+4%+3%）＝（元/台）取为元/台成新率的确定：该设备到评估基准日已使用年，设备利用率根据设备状况及行业情况估计为60%，则实际使用年限为：×60%＝（年）设备经济寿命年限根据《资产评估常用数据与参数手册》推荐年限，取为18年，则，成新率＝1-已使用年限/经济寿命年限×100%=18×100%=65%评估价值=重置价值×成新率+运费+安装费=6400×2×65%=（元）同理，可评估计算出其他设备的评估值。四）土地评估1、土地概况委估土地位于贵阳市乌当区野鸭乡上寨村（现金阳新区），办理了黔筑高新国用（2004）第27号，地类（用途）工业，使用权类型为出让，使用权面积平方米，终止日期：2047年4月。2、估价方法与估价过程（1）估价方法的选择估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中通行的土地估价方法，根据评估地块土地利用特点，宗地地价评估一般采用两种不同的评估方法，委估宗地位于贵阳市工业三级地段，在充分收集估价所需资料的基础上，经过综合分析，确定采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。1）基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。具体测算思路是：A、根据估价对象的具体位置及当地城区土地级别图，确定估价对象所在土地级别和基准地价；B、具体说明本次评估所采用的基准地价内涵及其测算公式；C、结合估价对象所在区域近几年的土地市场情况，确定期日修正系数；D、根据估价对象的实际情况以及基准地价修正体系，确定区域及个别因素修正值；E、确定级别修正系数；F、确定开发程度修正值；G、确定土地使用年期修正系数；H、根据基准地价内涵规定的公式，计算基准地价系数修正法测算结果。详细计算过程如下：确定估价对象土地级别及基准地价（P值）待估宗地位于贵阳市乌当区野鸭乡上寨村（现金阳新区），处于贵阳市工业三级地段，根据《2013年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告》，三级工业用地（仓储物流用地）基准地价为341元/平方米。②基准地价成果介绍及内涵根据《2013年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告》，基准地价工业用地内涵为土地使用年限50年，容积率低于或等于1，市政设施达到红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯），红线内场地平整。修正体系见下表贵阳市Ⅲ级工业用地影响因素说明表指标标准宗地修正因素优较优一般较劣劣区域因素交通条件道路状况道路类型交通型主干道混合型主干道距离市区主干道距离小于100米且临交通型次干道临生活型次干道支路或巷道道路宽度＞40米25—4020—2515—20＜15米交通便捷程度公交线路3条以上，或有对外交通设施，公交线路2条以上有公交线路3条，或有对外交通设施，公交线路1条以上有公交线路2条，或有对外交通设施，公交线路1条有公交线路1条，或有对外交通设施无公交线路和对外交通设施基础设施状况供水状况保证率达99%以上保证率95—99%保证率90—95%保证率85—90%保证率＜85%供电状况保证率达99%以上保证率95—99%保证率90—95%保证率85—90%保证率＜85%供气状况保证率达99%以上保证率95—99%保证率90—95%保证率85—90%保证率＜85%排水状况排水设施完善，排水通畅排水设施较完善，排水通畅排水设施基本满足排水的需求，排水状况一般排水设施不能满足排水的需求，排水状况较差排水不通畅，排水状况差通讯状况区域装机容量大，通讯状况好区域装机容量较大，通讯状况较好区域装机容量一般，通讯状况一般区域装机容量较小，通讯状况较差区域装机容量小，通讯状况差环境状况污染排放及治理状况污染物排放达标，污染治理状况好污染物排放基本达标，污染治理状况较好污染物排放略有超标，污染治理状况一般污染物排放超标较严重，污染治理状况较差污染物排放严重超标，污染治理状况差大气噪声无影响基本无影响有一定影响影响较大影响大自然条件地形平坦，无淹水现象，自然条件好地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好地形略有起伏，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般地形有一定起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差地形起伏较大，常有淹水现象，自然条件差工业区成熟度集聚及配套状况产业集聚类型集聚企业几乎全部为同类企业，该产业为区域的支柱产业集聚企业大部分为同类企业，属明显的主导产业集聚企业分属多种行业，其中某几种行业较多集聚企业分属多种计业，无支柱产业和明显的主导产业集聚企业分属多种行业，类型相差很大，无支柱产业和主导产业产业集聚程度高较高一般较低低配套协作状况好较好一般较差差工业区成熟度工业未来发展趋势好较好一般较差差行政因素城市规划限制未来土地利用以工业用地为主未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主未来土地利用以住宅、商业用地为主未来土地利用以其它用地为主政府特殊政策与产业管制鼓励发展第二产业，并有相应的优惠政策对发展第二产业无优惠政策，亦无限制措施对发展第二产业无优惠政策，且有限制措施交通管制无交通管制对客车通行无限制，对货车限时通行禁止货车通行其他区域因素状况有利较有利无影响有一定影响影响较大宗地地形状况地面平坦地面较平坦地面略有起伏地面有一定起伏地面起伏较大宗地地基状况地基好，承载力大，一般工业建筑建设时只需作简单的基础处理地基较好，承载力较大，一般工业建筑建设时需作较简单的基础处理地基一般，承载力一般，一般工业建筑建设时需作一般的基础处理地基较差，承载力较小，工业建筑建设时需作较复杂的基础处理地基差，承载力小，工业建筑建设时需作桩基础处理宗地地形矩形近似矩形较不规则，但对土地利用无影响不规则，对土地利用有一定影响很不规则，对土地利用影响较大宗地面积面积适中，对土地利用有利面积较适中，对土地利用较有利对土地利用略有影响对土地利用影响较大面积过大，过小，对土地利用影响大宗地利用状况容积率＞容积率—容积率—容积率—容积率＜宗地临路状况临主干交叉口临主干道距离主干道距离小于100米且临次干道临次干道临支路或巷道宗地位置距市中心距离＜1100米距市中心距离1100—1400米距市中心距离1400—1700米距市中心距离1700—2000米距市中心距离＞2000米土地使用限制规划用途工业，规划对土地利用强度基本无限制规划用途工业，规划对土地利用强度略有限制规划用途工业，规划对土地利用强度有一定限制规划用途工业，规划对土地利用强度限制较大规划改变土地用途接近交通设施程度距火车站距离＜400米400—900米900—1400米1400—1900米＞1900米距汽车站距离＜6000米6000—7000米7000—8000米8000—9000米＞9000米距公交车站点距离＜200米200—400米400—600米600—800米＞800米距高速公路口距离＜4500米4500—6300米6300—8200米8200—10000米＞10000米其他个别因素状况有利较有利无影响有一定影响影响较大贵阳市区Ⅲ级工业用地修正系数表工业用地调整幅度二、三级指标标准修正系数宗地修正因素优较优一般较劣劣区域因素交通条件道路状况道路类型%%%%%道路宽度%%%%%交通便捷程度%%%%%基础设施状况供水状况%%%%%供电状况%%%%%供气状况%%%%%排水状况%%%%%通讯状况%%%%%环境状况污染排放及治理状况%%%%%大气噪音%%%%%自然条件%%%%%工业区成熟度集聚及配套状况产业集聚类型%%%%%产业集聚程度%%%%%配套协作状况%%%%%工业区成熟度工业未来发展趋势%%%%%行政因素城市规划限制%%%%%政府特殊政策与产业管制%%%%%交通管制%%%%%其他区域因素状况%%%%%个别因素宗地地形状况%%%%%宗地地基状况%%%%%宗地状况%%%%%宗地面积%%%%%宗地利用状况%%%%%宗地临路状况%%%%%宗地位置%%%%%土地利用限制%%%%%接近交通设施程度距火车站距离%%%%%距汽车站距离%%%%%距公交站点距离%%%%%距高速公路出入口距离%%%%%其他个别因素状况%%%%%根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：Pi＝P×（1+K）×Y×T×Kij+APi---估价对象价格P---估价对象对应的基准地价K---宗地所有地价影响因素总修正值Y---宗地使用年期修正系数T---期日修正系数Kij---容积率修正系数A---开发程度修正③确定期日修正系数（T值）本次评估采用的是贵阳市2014年1月1日公布执行的《2013年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告》，自基准地价公布实施以来，待估宗地所处区域地价基本无变化，故无需做期日修正，期日修正系数为100%。④确定区域因素及个别因素修正系数根据基准地价修正体系，对照估价对象的区域因素及个别因素条件，确定区域因素和个别因素修正值。待估综地修正系数表影响因素综地条件优劣程度修正系数区域因素交通条件道路状况道路类型混合型主干道较优%道路宽度20-25米一般%交通便捷程度公交线路3条以上，或有对外交通设施，公交线路2条以上优%基础设施状况供水状况保证率达99%以上优%供电状况保证率达99%以上优%供气状况保证率90-95%一般%排水状况排水设施较完善，排水较通畅较优%通讯状况区域装机容量大，通讯状况好优%环境状况污染排放及治理状况污染物排放基本达标，污染治理状况较好较优%大气噪音无影响较优%自然条件地势较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好较优%工业区成熟度集聚及配套状况产业集聚类型集聚企业分属多种行业，其中某几种行业较多一般%产业集聚程度一般一般%配套协作状况较好较好%工业区成熟度工业未来发展趋势一般一般%行政因素城市规划限制未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主一般%政府特殊政策与产业管制对发展第二产业无优惠政策，亦无限制措施一般%交通管制无交通管制优%其他区域因素状况较有利较优%个别因素宗地地形状况地面略有起伏一般%宗地地基状况地基一般，承载力一般，一般工业建筑建设时需作一般的基础处理一般%宗地形状近似矩形较优%宗地面积面积较适中，对土地利用较有利较优%宗地利用状况容积率>优%宗地临路状况临主干道较优%宗地位置距市中心距离<1100米优%土地使用限制规划用途工业，规划对土地利用强度基本无限制优%接近交通设施程度距火车站距离>1900米劣%距汽车站距离7000-8000米一般%距公交站点距离200-400米较优%距高速公路出入口距离<4500米优%其他个别因素状况较有利较优%合计/　/⑤确定土地使用权年期修正系数（Y值）根据委托方提供的《国有土地使用证》，待估宗地于估价基准日的剩余使用年限为年，与基准地价设定的年期不一致，故需进行年期修正，计算公式为：y＝[1－1/(1+rd)n]/[1－1/(1+rd)m]式中：y─宗地使用年期修正系数rd─土地还原率，根据现行存款年利率、物价水平和投资风险综合确定为%。m─基准地价中工业用地的规定使用年限（50年）n─委估地块的剩余使用年限（年）代入公式计算出工业用地的年期修正系数为%⑥容积率修正系数（Kij值）待估宗地上已有建筑物，其容积率小于1，故不作容积率修正，即容积率修正系数为100%。⑦确定开发程度修正值（A值）待估宗地实际开发程度已达到基准地价中设定的土地开发程度一致，不需进行开发程度修正。⑧计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价根据公式Pi＝P×（1+K）×Y×T×Kij+A=341元/M2×(1+%)×%×100%×100%+0元/M2＝元/M22）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法，其基本公式为：地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息、利润＋土地增值收益（１）土地取得费根据《贵阳市人民政府关于公布实施征地统一年产值和征地区片价补偿标准有关问题的通知》（筑府发［2009］100号），该地区征地区片补偿标准为80000元/亩，社保资金20000元／亩，青苗及地上附着物补偿标准按照筑府通［2002］52号文的规定确定为4500元/亩，则土地取得费为：（80000+20000+4500）÷＝元/㎡（2）税费A、耕地占用税：根据《贵州省人民政府关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》黔府发〔2010〕19号，耕地占用税计算标准为30元/平方米。B、耕地开垦费：按《贵州省基本农田保护条例》和贵阳市的规定计算，耕地开垦费为万元/亩。（3）土地开发费：指土地达到“五通一平”（即上水通、下水通、通电、通路、通讯和场地平整）所需费用。根据估价目的和特点，本次土地开发费取0。（4）利息、利润利息按中国人民银行2015年8月26号公布实施一至三年期贷款利率%计，开发期为两年，土地取得费和税费为取得土地时一次性支出，土地开发费在一年的土地开发周期中均匀投入；利润率则按贵阳市土地开发平均利润率20%计。（5）土地增值收益由于土地用途的改变，会带来土地增值，增值的幅度因地块所转变的用途及地块所处的区位条件决定，按30%计。（6）年期修正以上5项为合计为无限年期的土地使用权价格，由于评估地块为出让方式取得，其剩余使用年限为年,故其年期修正基数为：y=[1－(1/(1+rd)m)]式中y─宗地使用年期修正系数rd─土地还原率，按%计算。m─待估地块剩余土地使用年限（年）代入公式计算出相应的年期修正系数为%。（7）区位修正参照上述基准地价中区域因素及个别因素修正系数进行修正（8）测算过程按照上述取费标准，并结合各待估宗地所处区域的情况，考虑地形、土壤、水源、交通条件和近年来实际征地的操作方式，确定各待估宗地所在区域的耕地类别和等级为上等菜地，计算结果详见下表：成本法评估过程一览表单位:元/平方米计算依据评估地块①土地取得费《贵阳市人民政府关于公布实施征地统一年产值和征地区片价补偿标准有关问题的通知》及筑府通［2002］52号文②税费耕地占用税+耕地开垦费③开发整理费土地开发整理投资水平④投资利息（①+②）×[(1+%)2-1]+③×[(1+%)1-1]⑤投资利润+②+③)×20%⑥土地增值收益+②+③+④+⑤)×30%⑦年期修正系数1-1/(1+%)⑧区域及个别因素修正区域因素及个别因素修正土地评估价格+②+③+④+⑤+⑥）×⑦×⑧（四）地价的确定通过测算，其评估单价结果为：金额单位：人民币元/M2宗地1评估方法评估结果工　业用　地基准地价法成本逼近法两种方法从不同侧面反映了待估宗地实际地价水平，基准地价法从区域地价水平出发，通过实地因素修正，所得结果符合贵阳市城市地价的空间变化规律，成本逼近法则以待估宗地从征地、开发过程中所投入的费用为基础进行计算，反映了待估宗地地价的个体特征。考虑到两种方法所确定的估价结果差异不大,故本次评估采用简单算术平均数来确定待估地块土地使用权的评估价值，则：土地单价＝（+）/2=元/平方米委估土地总面积平方米，扣除房屋占用的土地面积后剩余平方米。根据构筑物计算得出的土地回填单价元/平方米，则剩余土地的评估值＝×（+）＝（元）取整为元。五）装修评估本次委托评估的贵州鑫阳华龙家俱制造有限公司的房屋装修，具体内容如下：序号项目计量单位数量1室内刮瓷粉㎡2粘贴大理石地砖（800*800）㎡3粘贴大地面砖（600*600）㎡4做环氧树脂地面漆㎡5做不锈钢扶手㎡6粘贴内墙砖（150*150）㎡7木质吊顶㎡2278做钢管防盗门㎡9包木门扇510防盗门按装樘511包铁皮门扇2512做钢化玻璃窗㎡13吊石膏板顶㎡14做踏脚线m15做电动门（*）套116做电动栏杆套117水电部份包括线管管配件开关插坐灯具等㎡18弱电部份㎡19供水改造按装㎡根据委估资产的特点并结合本次评估目的，采用重置成本法进行评估。重置成本法是首先估算在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，再确定被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。构筑物造价根据“贵州省2004建筑工程计价定额”，并结合贵阳建材的价格水平确定，得出委估装修的重新建造成本，然后加上销售税金，构成委估装修的重置全价。成新率采用结合观察法确定。【例】装修（固定资产――装修清查评估明细表序号1-室内刮瓷粉）1、构筑物重置价值（1）建安造价本次评估根据委托方提供的工程量，结合评估基准的建材价格，利用“贵州省2004建筑工程计价定额”计算得出委估资产的建筑造价为：141,元（详见计算清单）。（2）管理费考虑开发建设单位在开发期间发生的必要管理费用，按建安造价的3%计，为：141,×3%＝4,（元）（3）利润考虑一定资金利润，利润率按贵阳市同类项目开发平均利润率15%计，利润＝建安造价×15%，为：141,×15%＝21,（元）（4）重置全价＝建安造价/（1-销售税率），销售税金按建安造价的%，为：166,/（%）＝176,（元）取整为176,元2.成新率：采用综合观察法确定。经评估人员现场勘查，该构筑物建筑质量好，各项功能指标完好，完好率评定为85%。3.构筑物价值测算评估价值＝装修重置价值×成新率　　　　＝176,×85%　　　　＝149,（元）同理，可评估计算出其他装修的评估值。八、估价结果确定估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用恰当的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上测算评估对象于估价基准日（2015年9月15日）在满足全部假设和限制条件的现状条件下的公开市场价值为：人民币柒仟肆佰肆拾捌万柒仟肆佰贰拾捌元整（￥7,万元），具体见下表：序号项目评估值（元）备注1存货2房屋60,763,3构筑物7,613,4管道46,5设备761,6土地911,7林木8装修2,503,合计=SUM(ABOVE)74,487,九、房地产估价报告使用提示1、本报告估价结论仅为委托方核实房地产价值提供价格参考，不得用作其他用途。2、本估价报告的有效期限为壹年。如超过有效期，或估价时点之后有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。3、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。十一、需要特殊说明的事项：1、本估价报告中所采用的有关证明材料由委托方提供，并需对此承担法律责任，如因提供的相关证明材料不实造成的估价结果失真，我们将不承担任何法律责任；2、在本次估价中估价人员仅对估价对象的价值进行估算并发表专业意见，不对估价对象的权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产公开市场价值，本报告仅为本次评估目的服务，不得用于其他用途。