1、淳安县行政区划已经进行重大调整，必须

1、淳安县行政区划已经进行重大调整，必须 1、淳安县行政区划已经进行重大调整，必须全域更新基准地价。 基准地价作为城镇土地市场的指导性价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值、核算土地资产收益、土地使用权出让底价确定的主要依据。淳安县前几轮城镇基准地价评估及更新工作，对全县城镇土地有偿使用改革及城镇土地管理工作起到了积极的推动作用。 但是，淳安县自2005年上一轮基准地价更新评估工作至今，已过去了5年多的时间，期间淳安县行政区划进行了重大调整:2006年6月19日，浙江省政府(浙政函[2006]68号)批复同意淳安县部分行政区划调整:撤销汪宅乡建制，与千岛湖镇合并。撤销横沿乡建制，与汾口镇合并。撤销唐村镇建制，与威坪镇合并。撤销郭村乡建制，由姜家镇管辖。撤销白马乡建制，其行政区域划归枫树岭镇管辖。撤销严家乡建制，其行政区域划归王阜乡管辖。撤销光昌乡建制，其中塘边、石岭后、雌龙源、雄龙源、龙源庄等5个行政村并入左口乡，富山、杨岸、光昌边等3个行政村并入文昌镇。此次行政区划调整后，淳安县辖千岛湖、石林、文昌、临岐、威坪、姜家、梓桐、汾口、中洲、大墅、枫树岭共11个镇和里商、富文、左口、金峰、屏门、瑶山、鸠坑、王阜、宋村、浪川、界首、安阳共12个乡。原有基准地价已经不适应调整后的行政区划，必须全域更新基准地价。 2、淳安县总体发展目标和产业结构的调整，要求及时更新基准地价。 近年来淳安县城市建设发生了巨大变化，经济与社会发展日新月异，各项基础设施的不断完善，城市范围不断扩大，尤其是《淳安县域总体规划(2006年-2020年)》的编制及实施更是促进了淳安县城镇功能格局的变化。根据《淳安县域总体规划(2006年-2020年)》淳安县总体发展定位与目标为:国家杭—千—黄黄金旅游线“重点节点”;华东重要的区域生态资产储备地;浙江与安徽、江西等中部省市区域旅游及生态协作联动的“局域门户”;杭州国际旅游职能的重要组成部分，杭州市休闲宜居地之一。《淳安县旅游产业发展规划》(讨论稿)近期目标是打造“一湖两镇四区八线”的旅游格局，建成9个旅游区，必然改变淳安县域地价格局及水平。城镇基准地价能否得到及时更新、价格水平是否合理、是否符合城市发展的客观实际，直接关系到城镇土地市场建设和管理工作。因此，很有必要对淳安县基准地价进行更新，并对全县范围内乡镇的土地进行分等排序、定级和基准地价评估及更新。 3、国家和省相关法规政策规定，必须及时更新基准地价。 根据《城镇土地估价规程》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知等规定》、《国土资源部三定工作》等规定，为保持基准地价成果的现势性，使地价成果符合客观实际，在土地市场发生变化或影响地价的种种因素发生变化后，必须及时更新基准地价。《国土资源部三定》要求城镇基准地价至少每三年更新一次。同时，为进一步规范浙江省基准地价更新工作，切实加强基准地价管理，建立基准地价成果资源共享，提高基准地价信息参与宏观调控能力，浙江省国土资源厅出台了《浙江省基准地价更新管理实施意见》(浙土资发[2005]105号)，明确要求三年以上未进行基准地价更新的县市及时开展基准地价更新工作。淳安县上一轮基准地价更新成果至今已五年多时间，因此，适时开展新一轮基准地价更新工作，是贯彻国家和省有关法规政策的需要。为落实国家《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号文件)，本次基准地价更新加强了对工业用地基准地价的更新，并与国家、省的最低限价政策相衔接。 4、土地市场的变化和发展，要求更新的基准地价符合淳安社会经济发展的特点。 随着城乡一体化的推进，变化了的行政区划、产业布局，以及工业的集聚、集约发展，客观上要求对淳安基准地价进行全域更新。近年淳安县房地产市场在国家宏观政策的指引下，已经步入快速发展期，较上一轮更新的基准地价已经发生较大变化，政府宏观调控土地市场，客观上要求更新基准地价。 本轮淳安县基准地价更新，是在新调整的行政区划的基础上进行的。在基准地价更新的范围 上，充分考虑淳安社会经济发展的要求，既采取全域履盖，又从淳安特有的湖景出发，根据环千岛湖区域独特的地价分布规律，依据富春江—新安江风景名胜区总体规划图划定的风景区界线，按地价变异规律进行调整，将千岛湖沿岸区域从行政范围分离出来，形成相对独立的环湖区域，单独进行地价评估，以适应淳安旅游产业的发展，促进淳安产业结构和布局的调整。有利于充分发挥千岛湖旅游资源优势，显化休闲旅游渡假城市土地价值，促进旅游投资和旅游经济的发展。 在基准地价体系的更新上，既对千岛湖镇进行全面的地价更新并充实完善，又对区划调整后的淳安目前所辖23个乡镇的土地进行重新分等排序、定级、评估。经重新分等排序，全县23个乡镇土地共分六等，其中千岛湖镇为一等，汾口镇、威平镇两个镇为二等，三等的5个乡镇，四等的6个乡镇，五等的4个乡镇，六等的5个乡镇。全县土地级别进行了更新，另专设环湖区域。乡镇基准地价体系的重建，为农村集体土地制度改革打下了基础。 在技术上，为满足加强土地市场的交易管理，增加了商业用地临街楼面地价的路线段基准地价。为促进土地利用管理方式的转变，促进形成节约集约用地新机制，本次更新在对基准地价系数修正体系进行更新的基础上新建了城镇、乡镇不同的修正系数。增加了土地用途行业类型差异修正系数(详见附1-4淳安县土地用途行业类型差异修正系数表)、土地利用强度修正系数(详见土地利用强度修正系数附表2-1、2-2、2-3)，不仅提高了基准地价成果的应用性和现势性，也提高了实用性。 (二)意义 随着我国社会主义市场经济体制改革目标模式的确立，城镇土地有偿使用制度改革不断得到深化，这不仅使得国家土地所有权和农村集体土地所有权在经济上得以实现，而且有利于土地产权的明确，并不断分解形成市场流通，从而有力地促进土地资源的有效管理和土地资产的有效使用。要实现土地价值、加强地价管理，必须要以科学的城镇土地分等定级估价为基础。基准地价更新工作的重要意义和作用主要表现为: 1、有利于保持土地市场管理的正常化、制度化和健康发展。 对土地市场的管理，首先必须掌握反映市场状况的土地价格情况，必须对土地资产的市场价值有科学的评判。通过城镇土地分等定级估价可以使地价公开化、明朗化，为土地市场的有效管理和健康发展创造条件，减少国有资产和国家财政收入的流失;另外城镇土地分等定级估价还为土地出让、转让等提供成交地价的依据，减少人为因素及盲目性。并且通过对基准地价的及时更新，保持对土地资产价值的实时评判，保持土地市场管理的现势性和健康发展。 2、有利于城市规划及城镇体系规划的落实实施 城市规划及城镇体系规划注重从土地最经济利用观点出发，兼顾土地利用的社会效益和生态效益。在城镇土地分等定级估价中强调以土地收益最佳为，故土地定级估价成果必将适用于城市建设中，促使城市规划及城镇体系规划中的土地利用布局更加合理化、科学化，地域分异更加明显。 3、有利于引导产业结构调整，促进旅游经济发展 基准地价更新有利于从地价分异角度来体现城市土地利用效益，有利于发挥地价杠杆促进城市土地资源的合理配置，推进城市产业结构的调整和产业布局的优化，以市场机制确保城市和经济合理发展。同时有利于充分发挥千岛湖旅游资源优势，显化休闲旅游度假城市的土地价值，促进其旅游投资和旅游经济的发展。