廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向

廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向 * 打造廊坊多元复合办公聚集区 开启中科商务服务新纪元 廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向 1 项目本体分析及开发目标解读 3 市场机会及客户分析 4 案例研究 5 整体定位与发展战略 报告汇报内容: 6 经济测算 2 宏观经济背景及城市规划分析 一、项目本体分析及开发目标解读 项目位于廊坊市中科科技谷园区内。 距市区8公里左右，约15分钟车程。 距万庄新城6公里左右，约10分钟车程。 距大学城9公里左右，约15-20分钟车程。 距廊坊火车站10公里左右，15-20分钟左右。 距京津塘高速出入口约10公里，距104国道3公里左右。 科技谷位于廊坊市北部，与廊坊市区及北京产业重地亦庄、通州等地交通联系便捷，对内、对外均有强势的交通优势，利于企业办公和产业发展 万庄新城 市区 9公里左右 大学城 京津塘高速公路 104国道 廊坊开发区 区位及交通 亦庄 通州 六环 京津唐高速 有一定的规模优势，同时园区规划理念先进，定位前沿、特色鲜明，拥有最高级别孵化单位 规模:占地5000亩 产业定位:科技孵化和成果转化，吸引北京、天津环渤海经济圈科技软资源，聚集高科技人才、大院大所、创业投资者和机构，培育和推劢高科技成果的转化 功能定位:最具创新能力的全球第四代科技园区、中国特色“硅谷”:以科技为轲体，以自主创新为核心，以„2.5产业?为主要特征，把科技、金融、生活、生态等诸多元素紧密结合，集„工作、生活、休闲?于一体的梦想创新之城; 该项目被列为“联合国推进高新技术产业化及国际合作示范项目”，目前已有国家科技部、中国科学院在园内设立国家级技术交易中心、科技成果孵化转化中心 2006年开工建设的科技谷预计将用5,8年时间建成，目前科技谷会所、孵化大楼、中科院工程热物理所、国家纸院、国家热工流量监督检验基地等项目全面进入施工阶段;中科院过程所、理化所、行管局已经签约正式落户科技谷，北京东方华智、大地检测、荣达通讯等一批业内领先的高科技项目将于近期开工建设; 科技谷首个文化创意类项目“盛世嘉华文化创意产业基地”也已正式签约。 园区解读 科技谷会所已竣工使用，孵化器、中科热物理所等项目建设中，已经出让700多亩土地，同时，园区东部有一部分未拆迁土地。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 在建项目 园区现状 未出让土地统计 1090.492亩 住宅用地 1168.931亩 科研用地 214.479亩 商金居住用地 序号 企业名称 占地面积 工程情况 1 科技谷会所、孵化中心 50.997亩 科技谷会所已竣工，孵化中心在建 2 中科院工程热物理所 50亩 在建 3 中国制泵造纸研究院 50亩 在建 4 中科院过程所新材料基地 53.598亩 9-15日开工 5 中科院过程所能源基地 39.533亩 9-15日开工 6 亿峰中科孵化器(精英创业园) 119.7亩 9-1日开工 7 中科院行政管理局 50亩 9-15日开工 8 四环医药 60亩 9 中科院理化所研发中试基地 62.642亩 9-15日开工 10 中科院理化所研发中试基地 62.964亩 9-15日开工 11 计量院 -- 在建 12 中油嘉昱 28亩 在建 13 大地工程检测技术开发公司 10亩 在建 14 东方华智研发中心 20.81亩 9-15日开工 15 河北讯成网络应用技术创新基地 30亩 9-1日开工 16 盛世嘉华文化创意产业基地 20亩 10-10日开工 17 嘉德宝业科技创新发展基地 28.397亩 9-10日开工 18 荣达通讯 10.06亩 -- 总计 18块出让土地 746亩 -- 在建项目 在建项目 中科科技谷已出让土地700多亩，已确定入园企业有18家，其中中科院相关院所达到六家 入园企业 技术经济指标 占地面积:项目总占地109亩，约7.3万平方米。 容积率:1.5 用地性质:工业用地，50 年产权 科研设计用地(低密度) 总建筑面积:约10.9万平方米 通达性及展示型良好，占据园区较好位置，具有一定产业氛围及环境优势，占地规模较小，中低密度开发 地块分析 紧邻园区主入口 紧邻园区会所及孵化器 紧邻园区主路，项目通达性良好，且展示型良好 地块南侧、西侧为临园区环状绿化带 周边以出让土地较多，有一定产业氛围 开发进度 开发进度:预计年底或明年初开工 项目属性界定 优势 劣势 区位及交通条件 园区临近北京，具有承接北京相关产业转业的先天性优势; 临近104国道、京津唐高速等重要交通干道，对内对外通达性好，利于满足企业选址要求; 定位及品牌 定位为2.5代产业园，采用先进的规划理念，10分钟生活圈理念对客户具有很大的吸引力; 6所中科院院所的入驻，快速提升园区的品牌效应及影响力; 杉杉集团自身的品牌效应及实力，为客户的投资提供了保障; 相对较低的价格优势 廊坊远郊区、北京辐射圈内 交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目 项目优劣势 项目属性界定 项目优劣势分析及属性界定 区位偏远，与城市核心区距离较远，区域认知度不够 基础建设未完成，部分土地拆迁、三通一平未完成 园区配套缺失，人气不足，包括居住配套、基础生活配套均进度较缓 园区现状荒芜，整体形象一般，与园区整体规划差异明显 土地属性问:科研教育用地，体制内的常规变现方法受限较大 开发商目标解读 目标分解 核心目标 限制条件 通过109亩教育科研用地找到高利润回报且具备复制推广价值的盈利模式，以期运用于后续1000多亩同类型用地的开发 基于园区的整体定位 产权50年年限的工业用地，政策限制 具有市场可实现性且能带来高利润回报 1000亩能推广 企业独栋 写字楼 厂房 生产+办公综合体 公寓、宿舍 …………………… 目标一:锁定具有市场、政策可实现性，能持续开发产品形式 目标二:挖掘项目的核心竞争力 区位 理念 低密度办公、环境 成本优势 配套 交通 政策优惠 …………………… 二、城市宏观背景分析 1、宏观经济背景分析 2、城市规划研究 第一阶段 第二阶段 条件 政府主导，旧城拆迁改造; 品牌开发商进驻; 城市配套逐步完善; 路网体系升级，交通加强; 政府招商引资，大的企业单位入驻; 特征 城市中心开始形成; 居民视野及消费观开始转变，与一线城市对接; 市场出现两极分化，价格平台不断突破; 外来人口不断涌入，人口结构发生改变; 城市面貌焕然一新，经济快速发展; 居民收入水平不断提高，幸福指数增强; 过渡阶段，为打开外向型市场做准备，廊坊当前所处阶段 廊坊未来的发展阶段 类比唐山 政府主导 品牌开发商入驻 产业结构调整 交通条件改善 “三年大变样”工程，以旧城拆迁改造方式为主，土地迅速放量。 “四大功能区”的新城建设。 万达广场的进驻，带来内城的更新，形成一次传统城区的复兴，促使住宅价格平台过万元;渤海新世界与橙天嘉禾国际影城、戴德梁行，作为唐山西部商业焦点的地位被进一步奠定 曹妃甸成为唐山未来最重要的经济增长点，带来经济由能源向空港物流转型; 2007年3月12日，新首钢在曹妃甸正式开工建设; 2007年，曹妃甸港区勘探出储量达10亿吨大型油田; 唐山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。 唐曹高速08年建成通车，唐山至曹妃甸车程缩至40分钟。京、津至曹妃甸距离分别缩短至220公里和120公里。 京唐城际铁路计划2013年竣工，届时京唐通行时间缩至30分钟。 内向型 外向型 城市发展阶段 廊坊当前的发展阶段与曾经的唐山呈现相似特征，处于由内向向外向型转型阶段 近年来廊坊GDP总额、人均GDP保持快速增长 2002至2007年， 廊坊市GDP呈快速增长趋势;2008年受金融危机影响，GDP增速有所放缓，但增长率仍达11.8%，高于10.1%的河北省平均水平，2009年保持稳步提升趋势。 2009年，廊坊市人均GDP增长率将近10%，2009人均GDP值达2.84万元，是2002年1.08万元的2.6倍。 城市经济 廊坊市人口增长情况 自04年至08年，人口净增加21.1万人。其中外来人口增长达6.9万人，占人口增长比重为33%; 廊坊市就业人口结构当中低层次人口占绝大比例，其中高中及高中以下学历的占68%，本科及本科以上的仅占14%;拥有高级职称的只有10% 人口结构 随产业结构变化而来的外来人口与新出生人口数逐年增加，但从就业人口结构中低层次人口占绝大比例 廊坊市就业人口文化程度 廊坊市就业人口职称程度 廊坊市人均可支配收入与人均消费支出随GDP增长呈持续增长趋势，其中2008年人均消费性支出增长率超过人均可支配收入增长率。 廊坊市人均收入及消费情况对比 河北省地级市08年社会消费品零售总额对比 2008年廊坊社会消费品零售总额在河北11个区市中排第3位，增幅排第4位。社会消费呈持续上扬态势。 人均消费性支出增长较快，显示社会消费观念有较大变化，居民消费信心上涨。 食品与服装消费合计占总消费性支出的42.7%，消费层次仍然较低。 廊坊城镇居民消费结构 城市消费 消费性支出增长较快，社会消费信心上涨，但消费层次仍然较低 “金字塔”型结构 廊坊市第二产业占社会总体经济水平总量较大，管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层;城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。 管道局相关、IT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。 2009年1-9月廊坊城镇居民人均工资累计为21600元，月均2400元。第二、第三产业从业人员人均收入水平整体差距较小。 2009年1至9月廊坊市分行业平均工资累计对比 管道局中层以上领导、下县私企老板、政府企业高层公务员 管道局职工、城区个体户、公务员、医生等 白领、教师、工人等 财富结构 财富集中与管道局管理层、私企业主和政府高干;各行业收入水平整体不高，差距较小 产业空间布局 形成两带一轴一中心的产业格局 ，承接北京、天津产业转移 “两带”，即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带;依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带; “一轴”，即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴; “一中心”，即发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而且成为名副其实的经济中心 通过“两带一轴一中心”格局的构建，增强对京津产业转移的承接能力，提高对项目投资的吸附能力，强化对产业聚集的支撑能力，进而从整体上加快我市与京津产业融合的步伐，加快我市县域之间、城乡之间的整合步伐，在空间上实现全市产业的协调快速发展 承接北京生产制造业外溢 产业工人人力资本价格低于北京市区 工业用地的土地价格低于北京城区 廊坊承接了大量北京制造业外溢，二产占比较高 传统产业 新型产业 轻工业 重工业 地处京津之间的优越区位，并受惠于北京部分产业的外溢，廊坊已经逐步建立了良好的工业基础。 良好的环境、低廉的土地及人力成本、便利的交通等优势是廊坊市承接北京产业外溢创造的基础。 目前廊坊市工业处在由传统产业向新型产业过渡阶段，已经吸引了华为、富士康、亚新科等国内外知名企业的入驻。 廊坊产业现状 产业基础 具有良好的工业基础，已经吸引众多电子信息、汽车零部件制造等著名企业入驻 产业格局 廊坊市以第二产业为主导，在产业规 划中力争形成“二三一”产业发展格局，壮大第二产业，加快第三产业发展是目前的产业发展方向 2009年廊坊市三产结构中，二产占比54%，第二产业增加值626.0亿元，增长11.4%;第三产业增加396.3亿元，增长12.5% ; “二三一”产业发展格局，通过大力优化第一产业，壮大第二产业，加快第三产业特别是现代服务业的发展，形成以高新技术产业为主导、以现代制造业为支撑、产业特色明显的产业体系;?? 优化第一产业，突出科技兴农、绿色生态和食品安全，加快现代农业发展; 壮大第二产业，??一是加快发展高新技术产业，大力发展电子信息产业;二是改造提升传统产业，积极推广运用信息技术和先进适用技术，加快信息产品与传统产品的融合，以市场为导向，推动食品加工、汽摩配件、建材、木材加工及家具制造等传统产业在研发、设计及工艺技术等方面的创新与变革; 加快第三产业??，一是大力发展现代服务业，重点发展现代物流业、信息服务业、会展旅游、房地产业。二是面向京津市场，在廊坊市区筹划建设一个集购物、休闲、娱乐、商住为一体的多功能、全方位的大型摩尔购物中心。 2009年廊坊市三产结构 廊坊产业结构变化 主导产业 产业发展总的定位是:坚持“以高科技、外?蛐臀鞯迹执圃煲岛托滦朔褚挡?佟薄,氐惴?沟缱有畔??盗悴考?鹗糁破贰?静募庸ぜ凹揖咧圃臁?称芳庸び胫圃臁?嵴孤糜蔚攘笾鞯疾 廊坊市在发展二产的基础上，以高科技、外向型为主导方向，做强六大主导产业，同时发展新兴产业 社会财富呈金字塔型结构，整体收入水平不高，仅管道局、私营企业主和部分从事新兴产业者财富水平较突出 城市经济增长较快，处于一个由内向型向外向型转型的一个过度阶段 人们对经济发展前景看好，整体消费信心增加，但消费层次较低 社会消费 产业结构升级带来大量外来人口，房地产市场存在大量刚性需求 人口变化 经济发展 财富结构 宏观经济小结 以二产为主，形成六大主导产业，承接京津产业转移 产业结构 二、城市宏观背景分析 1、宏观经济背景分析 2、城市规划研究 京哈 京沈 京津塘 京开 京承 0.5小时交通圈 廊坊 固安 香河 燕郊 大厂 1小时交通圈 廊坊 城市定位:京津冀城镇群重要区域中心城市，承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城; 近几年间廊坊先后兴建了国际会展中心、国际展览馆、华日展馆等一批现代化展馆。 廊坊已经举办了中国国际管道展、东北亚暨环渤海国际商务节和中国北方农产品交易会等一批展会，以及环渤海合作机制会议、东北亚暨环渤海国际合作论坛等具有影响的会议。 廊坊在京津冀城市群中的优势: 地处京津之间，距离京津较近，处于京津冀城市群核心地段; 交通运输便利; 城市可开发空间较大，有利于商务服务、会展、高科技工业发展。 北京 天津 城市区位 位于京津冀城市群核心地带，承接京津冀城市圈部分职能及相关产业的转移 作为连接京津的枢纽城市，“京津冀经济一体化”战略，使得廊坊发展进入快速通道 京津冀经济一体化 京津廊交通运输一体化 京台高速公路廊坊段工程—— 北京至台北高速公路廊坊段项目估算总投资约为50.3亿元，全长约53公里。 该项目起自廊坊市火头营(京冀界)，接拟建的北京至台北高速公路北京段，止于廊坊市穆家口(冀津界)，接在建的北京至台北高速公路天津段。 电子信息产业及服务业中的机遇 作为京津走廊，与两地交通便利，但投资、生活成本较低，对企业来说节省成本的同时还能充分利用京津的技术和人力资源;服务业方面，由于廊坊自身重工业少，环境条件明显好于周边地区，在发展舒适型生态黄金为特点的周末休闲旅游、文化娱乐方面有很大优势。 廊坊 市区至首都国际机场客运专线将于10底开通，将投入10辆大巴车接送乘客。北京公交引入万庄路线已于8月底开通;北京公交引入永清运营线路已基本确定，年内有望开通。 北京 廊坊 天津 保定 石家庄 唐山 张家口 承德 战略规划利好 交通规划:结合京台、涿密、廊沧等高速公路建设，加快推进京廊轨道交通建设，加强“大三点”(廊坊市区、永清、固安)间快速交通联系，构建“大三点”交通网络。 廊坊 北京地铁亦庄线，已确定延长至廊坊市区，但具体时间及站点尚未公布。 京沪高速铁路从北京南站出发，终点站为上海虹桥，总长度1318公里。全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。预计通车时间为2011年末。廊坊站 为高铁出京后的首站。 北京至廊坊规划交通示意图 交通规划 立体交通网的规划建设，拉近了廊坊与北京、天津、上海、台湾等经济强市的时间距离，为廊坊市的无限发展空间，同时也会为廊坊市企业带来更多商机 空间布局:三点组团 形成市区服务密集生产区，即通过发展现代服务业，形成财富流通中心和城市的决策、管理与指挥中心; 开发区的资本密集生产区，即以高新技术产业为主导，形成财富的创造中心; 万庄的知识密集生产中心，即以万庄为主体，结合清华科技园，通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。此外，结合龙河的改造与开发，聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城; 城市定位:京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。 整体规划 整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确 一轴:即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。 一廊:即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。 两环:即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。 八中心:即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。 文化休闲中心 体育中心 会展中心 市民广场 周各庄商务区 城市商业中心区 交通枢纽中心 光明商务区 龙河次中心 城市规划 廊坊城市新框架:“一轴一廊两环八中心” 全国目前唯一通过ISO14001环保体系认证的城市。 被评定全国文明城市先进市、全国双拥模范城市、省级园林城市、省级环保模范城市和省级卫生城市。 到2020年，廊坊市规划人均公园绿地达到15平方米，绿地率达45%以上，绿化覆盖率达到50%以上。 “蓝天、碧水、净土、绿化、宁静” 五大工程建设宜居城市 整体规划 廊坊定位“园林式、生态型、现代化”城市，历届政府对城市规划的严格贯彻，城市低密高绿的宜居面貌已初步形成 “三年大变样”工程:拆迁整治、旧城改造、新城开发三大战役同时推进; 09年全年完成基础设施投资158.8亿元; 启动7个城中村和光明片区、银河桥棚户区改造，完成拆迁225.7万平方米，腾出土地3853亩; 实施了迎宾大道提升改造，完成新华路立面改造、和平路绿化提升等12项城市精品工程; 城市规划改造:廊坊市规划了“一轴一廊两环八大中心”的城市功能空间主框架 ，新的行政中心将迁往广阳区尖塔附近; 城市改造 在政府的主导下，廊坊市进行大规模的城市拆迁改造，未来几年内整个城市面貌将会发生巨大变化，提升廊坊市对外吸引力 城市规划小结 位于京津之间，具有承接两地产业转移的先天性优势 廊坊市不仅仅是被动承接两地产业转移，而是通过城市环境打造、城市营销、交通 规划等多方面主动吸引两地相关产业 规划利好 城市区位 京津一体化发展战略为廊坊市的快速发展提供了新引擎 战略契机 三、市场机会及客户分析 1、廊坊工业地产市场分析 2、廊坊办公物业市场分析 3、北京工业地产市场分析 4、客户分析 廊坊市依托其区位、交通、人才、市场等优势，大力发展园区经济，周边有大量产业园项目。市区周边永清、固安等地，也有成熟的工业园项目。 永清工业园 永清台湾工业新城 中高光彩生态产业园 永清 片区 固安片区 固安工业园 清华 科技园 龙河高新区 安次 工业园 廊坊 经济开发区 国际会展 中心 华为 基地 中科廊坊科技谷 万庄生态新城 市政府 新址 从廊坊市的规划及目前园区发展可以看出，市区周边园区，南部靠近天津，大力发展工业，北部靠近北京，依托其良好的环境，大力发展高科技产业。 同时，其经济开发区已经呈现一定的产业规模，在目前的基础上，政府大力发展会展经济，为廊坊市的产业发展开启新的引擎。 廊坊市政府鼓励各区县，发挥廊坊市“半小时上京下卫”的地域优势，依托其目前处于价值洼地的成本优势，大力发展园区经济。 固安、永清等区县均已开发出高品质，意识领先的优秀园区。 廊坊市的园区经济正处于蓬勃发展阶段。 分布格局 富士康、中建二局等 2010年的土地出让指标已经用完，上半年招商10几个企业 土地出让要50亩以上 土地:20万/亩 厂房:0.7-1.2元/天/平 出让土地为主，有一部分厂房出租 政府+企业 总占地28平方公里 龙河高新区 南玻、华兴、嘉宝莉、美思、香港百莱玛、北京广厦等 2010年上半年就与10多个项目达成签约协议 ------- 厂房租金:13万元/年 土地出让: 16-20万元/亩 土地出让和厂房出租 政府+企业 总规划面积24平方公里，一期开发8平方公里，二期开发16平方公里。 永清工业园 政府+企业 企业主导 开发模式 北区为中小型企业，南区为大型企业，05年开始招商，现基本招满。 招商情况良好，但入住率较低 招商情况 土地出让:16-20万/亩 厂房租金:0.45元/平方米/天 写字楼:1.2-1.5元/天/平 厂房: 0.72元/天/平 租金/价格 京东方(河北)移动显示技术有限公司、北京东方信联科技有限公司等 清芯光电股份有限公司、同方川崎空调设备有限公司等 典型企业 出租厂房 出租写字楼、 出租厂房 招商形式 企业固定资产南区120万元，北区100万元。 园区总占地16 平方公里，园区分为南、北两个片区，各占地8平方公里。 固安工业园 ------- 总规划占地13000亩，目前园区内，标准厂房10栋，研发中心5000平米，研发办公大楼及配套，24000平米 清华科技园 限制条件 园区规模 项目 廊坊市周边的产业区，以发展制造业为主，以富士康为代表已形成一定品牌知名度，项目招商状况良好 项目概况 廊坊市工业地产市场分析 廊坊工业地产市场主体供应为大型工业园，以土地出让获取利润的模式为主，进行二级开发的竞争环境相对宽松，通过细分客户群，进行差异化竞争，能获取一定的市场机会。 整体供应:廊坊工业地产市场以政府+企业为主导的大型工业园为主，定位于高科技产业发展的园区较少，竞争环境相对宽松; 产品供应格局:各大型工业园供应以粗放的土地出让形式为主，盈利方式相对单一，独栋、花园办公等产品存在市场空白; 品牌效应:廊坊现有工业园已聚集了部分知名企业入住，形成了一定的产业基础，同时在市场上形成的良好口碑为整体营商环境的改善带来了一定机遇; 租售市场表现:土地出让平台价格在20万/亩左右，市场表现良好 市场风险分析: 市场机会分析: 产业环境:廊坊目前缺少发展高科技产业的教育、科研及产业基础; 竞争环境:清华科技园主要以吸引高科技企业为主， 与本项目存在竞争关系 租售市场:低廉的土地价格吸纳了大量具备购买实力的优质企业客户。 三、市场机会及客户分析 1、廊坊工业地产市场分析 2、廊坊办公物业市场分析 3、北京工业地产市场分析 4、客户分析 廊坊写字楼项目较少，主要集中在广阳道、新华路、第六大街至第八大街区域。 写字楼企业自用的占比较多。 第六大街为写字楼+商业+公寓的综合项目。 商务大厦、峰尚中心、博泰评估楼、交通规费业务楼是纯写字楼。 新兴大厦、中太大厦为酒店+写字楼的综合体，写字楼共用酒店的大堂与配套。 交通大厦 天利得益 尚都金茂 商务大厦 新兴大厦 建业大厦 中天广场 金桥大厦 博泰评估楼 中太大厦 管道大厦 交通规费业务楼 际华大厦 第六大街 峰尚中心 企业自建自用 出租/出售 廊坊办公物业市场以中心区写字楼供应为主，集中分布于广阳道、新华路、第六大街到第八大街区域。大部分写字楼为企业自建自用，少部分租售。 分布格局 廊坊市写字楼整体产品水平一般，没有高端的写字楼，1、2层基本作为底商使用，前广场、大堂、电梯间等公共空间品质较低 中央空调、内部电梯2部 A座2梯4户，B座2梯19户 中央空调、内部电梯1部 中央空调、玻璃幕墙，四部电梯，品牌为三菱 设备设施 面砖，普通精装修 玻璃幕墙为主 面砖 石材+玻璃幕墙 外立面 中高端 低端 中端 中高端 物业档次 没有停车场 没有停车场 地上停车免费，地下停车300元/月。地下停车位593个 停车位地上96，地下39个。地上停车免费。 停车位 大堂面积300平方米，层高,米，面砖，新奥项目当售楼处。 电梯间5平方米左右，普通精装修 A座大堂100平方米，层高,米，,、,座没有大堂。面砖，普通精装修。 电梯间4平方米左右，简装。 没有大堂。 电梯间4平方米左右，普通精装修 大堂面积100平方米，面砖，简装 电梯间4平方米左右，普通精装修。 公共区域 170,300 70-110平方米 89-640平方米 40-134平方米 面积区间 总建筑面积5400平方米，可租售面积4200平方米 单层面积1900平方米 总建筑面积30000平方米，可租售面积21000平方米。由A、B、C座组成，A座共14层，B座7层、C座5层 总建筑面积123029 ?,总共4栋楼，1、2号公寓，3、4号写字楼。地上6层，地下5层。 总建筑面积4万平方米，包括1栋3万平方米的写字楼和1栋1万平米的酒店，酒店共20层。写字楼首层5.1米，2层4.5米、3-20层3.9米、共306套。 规模 商务大厦 尚都金茂中心 第六大街 天利得益 项目 项目概况1 普遍不注重写字楼的品质，物业服务水平较低 8部电梯，室内配设分户空调 中央空调，5部电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。 中央空调，富士达电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。 中央空调，5部通力牌电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。 设备设施 石材 面砖 面砖 面砖和玻璃。 外立面 中高端 中端 中高端 中高端 物业档次 大堂独立酒店式大堂 ，8米挑空大堂 电梯间4.5平方米，普通装修。 大堂5米挑空，普通装修。 电梯间3.5平方米，普通装修。 大堂6米挑空，普通装修。 电梯间3.5平米左右，一般装修。 大堂10米挑空，酒店式装修，与酒店公用大堂。 电梯间4平米左右，一般装修。 公共区域 ———— 100,500平方米 100,600平方米 120,1000平方米 面积区间 总建筑面积近4万平方米，楼层为23层，物业管理费1.5元以上。 总建筑面积4100平米，可租赁面积2300平米。 总建筑面积12290平米，可租赁面积9218平米，共14层，层高3.3米。 总建筑面积28000平米，建筑高度60.5米，地上建筑层数17层，层高3.3米，标准层面积1090平米。 规模 建业大厦 新兴大厦 际华大厦 中太大厦 项目 项目概况2 廊坊写字楼市场销售速度较快，市 场表现良好;其中，客户以本地投资客为主，企业自用客户相对较少，且以本地中小企业为主。 销售市场 约3400平米/月 约3200平米/月 , 约3000平米/月 销售速度 4万平米 6万平米 3万平米 4万平米 总体量 以中型公司和投资客为主。 本地投资客和中小企业为主。 本地投资客为主。 投资客占80%，均为廊坊本地人。 客户 ——————— 71-512万元 29-45万元 35-117万元 总价 8400元/平方米(10年) 8000元/平方米(09年) 4100元/平方米(05年) 8700元/平方米(09年7月) 均价 ——————— 89-640平方米 70-110平方米 40-134平方米 面积区间 已售85% 售罄 售罄 售罄 销售现状 2009年11月 2008年11月20日 2005年10月1日 2009年1月1日 开盘时间 建业大厦 第六大街 尚都金茂 天利得益 项目 廊坊写字楼市场整体出租率较高;其中客户以中小企业为主，本地政府机构及全国性企业的廊坊分支机构是重要组成部分;行业以贸易、咨询、金融保险为主 出租率100% 出租率90% 出租率100% 出租率80%。 出租率70%-80%左右。 出租率40-50% 出租率90% 出租率 只租不售 中国平安保险、中国电信和饭店为主，大客户居多 新兴大厦 只租不售，客户相对单一，多为大客户，物业管理完善 金融业客户为主，中国人寿占6层，人寿财产保险占1层，房地产公司占2层，国投占1层，整层租赁客户居多。 际华大厦 只租一年，写字楼共用酒店大堂和物业，产品品质好，有前广场 入住企业以中太下属公司为主，出租部分整层租赁客户较多。 中太大厦 形象好，位置佳，产品品质良好。单层面积小，适合实力型企业整层使用。 入驻企业来源咨询20%，贸易20%，保险20%。 商务大厦 产品品质一般，没有物业，致使租金很便宜。 入驻企业来源:贸易20%，咨询14%，工业12%，服务11% 尚都金茂中心 属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘，产品水平一般。 以中小企业为主 第六大街 市政府搬迁，抓住了市场机会。 政府自用办公占比居多。 天利得益 点评 客户 项目 租赁市场 廊坊写字楼市场租金水平在1.1,1.5元/平方米/天之间，产品品质和物业服务是影响租金水平的重要因素 广阳道 新华路 其他区域 元/平方米/天 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 天利得益 商务大厦 尚都金茂 中太大厦 际华大厦 新兴大厦 第六大街 较高租金 租赁市场 峰尚中心 低租金 未来写字楼 增量 近一两年廊坊市商业金融用地土地出让面积达到38万平方米，建筑面积预计达到100万平方米左右，潜在竞争激烈 1088209 合计 2010 商业金融 4760 ?3.5 1360.068 廊坊市爱民道以南，文丰路以东 2010 商业金融 128267 ?3.21 39958.6645 光明西道北侧、育才路西侧 2010 商业金融 193848 ?3.0 64615.8973 新奥艺术大道北侧、和平路东侧 2010 商业金融 57138 2.5 22855.1427 廊坊市光明西道以南，西外环以东 2009 商业金融 153720 ?3.5 43920.074 开发区华祥路西侧，汇源道北侧 2009 商业金融 144272 ?1.8 80151 南外环以南，龙河以北，银河路以东，常甫路以西 2009 商业金融 23071 ?4.0 5767.738 廊坊市爱民道南侧，文丰路东侧，新华路西侧 2009 商业金融 190032 ?3.0 63344 和平路西侧、文化艺术 2009 商业金融 193101 ?3.0 64367 和平路西侧、文化艺术中心北侧 出让年份 用途 建筑面积 (平方米) 容积率 占地面积 (平方米) 区位 核心地段+产品品质+交通便利 【区域价值】:位于写字楼分布最多的广阳道上。 【周边现有资源】:临近际华大厦、新兴大厦等多个写字楼，周边配套不够完善。 【总体 点评】:高品质、未做推广但销售速度很快，投资价值高。 建业大厦 在大堂、外立面等方面超出廊坊平台水平。 区域位置、产品品质、升值潜力。 客户关注要素 廊坊市目前唯一的准甲级写字楼 核心卖点 投资客和中型企业各占50% 客户构成 8400元/平方米 价格 2010年开盘，目前已销售85% 销售状况 核心地段+产品高端+交通便利 【区域价值】:位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。 【周边现有资源】:与交通大厦、尚都金茂和商务大厦相邻。周边配套较为齐全。 【总体点评】:停车位较少，交通方便，区域位置好，形象高端。 天利得益 市政府搬迁，抓住了市场机会。 地段位置、产品品质、交通便利性、升值潜力。 客户关注要素 地理位置优越，交通方便，项目档次较高。 核心卖点 投资客占80%，客源主要以本地政府机关为主。 客户构成 均价8700元/平方米，总价区间为35-117万元。租金1.5元/平方米/天。 价格 2009年1月1日开盘，目前已全部售罄，月均销售速度3333平方米/月。写字楼产权50年，酒店产权20年。投资返租，写字楼承包金8%，酒店承包金15%。单层1400元/平方米。 销售状况 核心地段+规划利好+交通便利 【区域价值】:位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。 【周边现有资源】:与交通大厦、天利得益和商务大厦相邻。周边配套较为齐全。 【总体点评】:区域位置好，交通方便，租金低，没有物业管理，装修水平低，电梯过少。 尚都金茂 产品品质一般，没有物业，租金便宜。 地段位置、交通便利性、升值潜力。 客户关注要素 租金便宜、区位好、交通方便。 核心卖点 入驻企业来源:贸易20%，咨询14%，工业12%，服务11%。入驻企业品牌:廊坊市城乡规划设计院、安利(廊坊)联合中心、中国人寿保险等 客户构成 均价4100元/平方米，租金1-1.1元/平方米 /天。 价格 2005年开盘，A座满租，B、C座出租率偏低，出租率70%-80%左右。 销售状况 核心地段+知名品牌 【区域价值】:位于城市步行街核心位置。 【周边现有资源】:临近第五大街、第四大街。周边配套设施不够齐全。 【总体点评】:物业管理好，交通方便，商业氛围不浓厚。 第六大街 属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘，产品质量良好。 开发商品牌、产品品质、升值潜力。 客户关注要素 地理位置优越，交通方便，知名品牌 核心卖点 主要以投资客为主，商户以本地为主，北京商户逐年递增。企业入驻率40-50%，以中小型企业为主。 客户构成 均价8000左右，租金1.3元/平方米/天。 价格 2008年11月20日开盘，目前项目以全部售罄，物业费1.5 元 /平方米/月。 销售状况 廊坊市办公物业市场总结 廊坊低密度办公物业存在市场空白，且核心区写字楼市场未来竞争激烈，随着市政府北迁、万庄新城开发等形成的城市重心北移，项目所在区域的城市价值将逐渐凸现，区域办公物业市场长期来看存在一定市场机会 。 整体供应:办公物业市场供应以中心区写字楼为主，郊区化低密度办公存在市场空白; 整体水平:办公物业市场处于商务市场的初期阶段，整体产品水平较低，具备一定市场机会; 租售市场:市场表现良好;销售价格在8000元/平米左右，销售速度在4万平米/ 年;租金水平在1-1.5元/天/平米，出租率在80%左右; 未来趋势:商务市场需求逐步放量，对产品品质、项目形象的需求逐步提升。 市场风险分析: 市场机会分析: 整体供应:廊坊核心区未来的写字楼供应量较大，市场竞争愈发激烈; 客户:写字楼市场购买客户以投资客为主，使用客户以本地中小企业为主，承受能力有限;政府机构、大企业的分支机构承受能力较强，但数量有限且对形象、配套要求较高; 三、市场机会及客户分析 1、廊坊工 业地产市场分析 2、廊坊办公物业市场分析 3、北京工业地产市场分析 4、客户分析 北京工业地产市场呈现郊区化、低密化、生态化、集群化，郊区企业总部、个性独栋类办公物业开始大量出现 郊区集群化:企业总部在郊区的聚集是北京目前总部经济发展的新特征。中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，顺义空港商务区、常营非中心和西山片区也逐步发展。 生态低密:丰台总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。各个园区(或项目)积极打造低密生态商务办公氛围; 个性化独栋:亦庄联东U谷为企业提供多功能通用标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生活、商务配套设施。 空间自由组合:BDA国际企业大道II的16栋独栋建筑，与传统不同，为每个入驻企业提供专属的独立办公空间。建筑的灵活性体现在空间可自由拆分组合。 亦庄经济技术开发区 丰台总 部基地片区 顺义空港 商务区 常营 区域 西山 片区 中关村 海淀园区域 分布格局 国家高科技产业的摇篮和大脑，聚集了大量、各种规模的高科技企业，产业基础强，氛围浓厚，政策优越 只出租 一期出让土地，二级开发产品未开售 销售状况 租金3元/平米/天 厂房出租2.2，写字楼均价1万(只售不租)，独栋1.3万 价格 北京颖泰嘉和科技股份有限公司 园区内安泰科技、用友软件、大唐电信及航天时代电子等130余家企业的入驻，基地形成以新材料产业为基础，以电子信息产业为龙头，电子信息产业与新材料产业为龙头的发展模式 客户状况 100-10000平米 3800-5000平米 产品面积 占地面积15万平米，建筑面积12万平米，规划总部基地、高科技产业研发基地、中试及创业孵化基地、高新科技成果展示及相关配套服务四区一体 中关村东升科技园 永丰产业基地分为四个工业科研区、一个公共中心服务区和一个生活居住区。其中工业科研用地207公顷，公建用地26公顷，居住用地39公顷，集中绿地60公顷，市政道路用地121公顷，总绿地率35,，总容积率0.93 ，区域内以土地出让为主， 近期开发独栋产品 永丰产业基地 基本情况 项目 区域成熟度、产业氛围、产业政策、区域配套、区域环境 依托资源 13000元/? 平台价格 电子信息行业等高科技类公司 客户情况 亦庄经济 技术开发区 丰台总 部基地片区 顺义空港 商务区 常营 区域 西山 片区 中关村 中关村区域 依托周边生态环境，实现生态办公，未来往创意产业、数字娱乐产业方向发展，但目前产业氛围较弱 高新科技、影视动漫、文化创意类公司(开发商与管委会合作招商) 尚未开始销售 整栋或整层出售，17500元/? 6000-20000? 8-12层写字楼 占地面积13.5万平米，建筑面积26万平米 西山汇 一期主要产品为170-500平米的联排、叠拼、院落式创意工作室 依靠蓄客售出ABC三栋，万平米以上的大面积独栋 销售状况 32000元/平米 15000元/平米 价格 针对创意产业人群、个人工作室，包括SOHO办公的客户群体 ，二期面向高科技企业 亿阳集团、中铝国际等实力型客户 客户状况 叠拼式工作室、联排式工作室 6幢4层高的独体建筑围合而成 ; 产品 150-500平方米工作室，层高3.6米以上 A座地上面积17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F座1312平方米，A、B座之间的中庭面积952平方米， 产品面积 占地21万，建面30万，容积率1.13，绿化率30% 中间建筑 占地面积7.2万?;建筑面积8.15万平方米 层高也在3.6米以上 ;容积率0.84 ;绿化率34.7%，净层高4.1 西山赢府 基本情况 项目 西 部周边自然环境 依托资源 15000-00000元/? 平台价格 客户情况 实力型客户 创意产业类客户 亦庄经济 技术开发区 丰台总 部基地片区 顺义空港 商务区 常营 区域 西山 片区 中关村 西山区域 北京最早低密度总部办公区，总部经济的先行者，依托产业氛围和成熟度，产品设计合理取得了较好的市场实现 4,8层建筑单体，楼间距9-10米 6-12层(1-3期)，15层(四期) 产品形式 二期的西侧18套也交房，东侧24套在售，还有6套 分4期开发销售，前三期已经销售完毕，四期2007年开始销售，共54栋，目前剩余一栋16000平米 销售状况 13500元/平米，一次性97折，几乎客户都是一次性付款。租金2元/平米，其中需求500平米的较多。上门量2-3组/天，成交1-2套/月，1000多平米的卖的最好 18000元/平米 价格 成交客户中大国企占20%，集中面积在4000?以上，1000-2000?中小企业为住，没有明显的行业集中度。客户会和亦庄对比，买这边的多数是因为环境。 一至三期50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处10%外企。如中国质量认证中心、长征火箭技术股份有限公司、中船重工中南装备有限责任公司、北京银行总部基地支行、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司等。四期主要是实业和金融服务业。 客户状况 户型面积为1000--4300平米 /栋 1200-6000?(1-3期)，4000-16000?(四期) 产品面积 总占地118432.59平米;总建面212880平米 ;分两期开发，一期99659平米，二期113221平米，一期34栋已交房，二期的西侧18套也交房，东侧24套在售，还有6套 总部国际 丰台科技园二期产业基地内, 占地65万平方米，建面145万平米;一期20万平米，二期25万平米，三期60万平米，四期40万平米 (三期包括4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓，每套面积30-50平米)，共500多栋，容积率1.59，绿化50% 总部基地 基本情况 项目 区域成熟度、产业氛围、产业政策、区域配套、区域环境 依托资源 13000-18000元/? 平台价格 转制型国有企业为主，明星型民营企业 客户情况 亦庄经济 技术开发区 丰台总 部基地片区 顺义空港 商务区 常营 区域 西山 片区 中关村 丰台区域 凭借区域发展定位、政府强势引导，发展日渐成熟，大企业拉动效应明显，目前依然存在交通距离远，配套缺乏的问题，已逐渐向外围区域扩展 有医药、电子信息、环保、新材料等企业 2007年11月开盘，上门量10组客户/月，一期09.11销售完毕 8600元/平米，一次性付款优惠2-3个点 3400-6000平米 分2期开发，目前在售二期11栋独栋，4栋写字楼只出租 占地面积50078平米，建筑面积95190平米，容积率1.5，使用率85% 汇龙森 西区全部售罄，东区2009年3月开盘，已销售60%。一期西区2007年2月开盘;二期东区2009年3月开盘， 一期04年9月开始销售，月均1栋多 08年初售罄。预计二期2010年销售完毕 销售状况 售价7000元/平米左右;租金2元/平米/天左右 8000-12000元 /? 价格 一期二期以服装企业为主，占90%以上。一期另有中国移动入驻。 北京白领时装有限公司、中国黄金集团有限公司、3M北京技术中心、北京动向体育发展有限公司、Kappa、河北建设集团、北京迪泰钶申(DETAQ)信息技术有限公司、浙江贝达药业新药研制中心、中国通信建设第五工程局、中石油天然气管道燃气投资有限公司、资生堂研发中心中国公司、北京谷山丰生物科学技术有限公司、北京利智新创投资有限公司、阳光财产保险股份有限公司 客户状况 4-6层独栋办公楼 一期3、4层小独栋，43栋，二期共4栋集中办公，12栋7层、9层独栋 产品形式 4层:1500-1700平米;6 层:5000-6600平米 一期主力户型在2000-4000平米 /栋，二期主力4000-12000平米 500-800平米 产品面积 占地面积一期西区100亩;二期东区60亩，容积率1.0，使用率70%左右 嘉捷科技园 一期占地10万平方米，总建面7.7万平方米，容积率:0.77，二期占地面积约5.4万M??，总建筑面积约18万M?? BDA国际企业大道 基本情况 项目 低密度园区、安静的环境 BDA经济开发区产业氛围 依托资源 7000-12000元/? 平台价格 以第二产业中的高附加值业务链客户为主 客户情况 亦庄经济 技术开发区 丰台总 部基地片区 顺义空港 商务区 常营 区域 西山 片区 中关村 亦庄区域 由开发商主导，区域无产业氛围依托，无政府支持，发展较为缓慢，借助CBD东扩，通州新城的开发，未来前景较好 花园式低密度工作区(旧厂房改造) 独栋商务写字楼 产品形式 - 除一栋矩形写字楼，一大平层未售，另外开发商自留几栋外，全部已售 销售状况 外围4元/月.?(16栋)，内部6元/月.?(30栋) 售价13000-14000元/平米;租金2.8元/平米/天 价格 影视、文化、创意企业 主要承接CBD外溢客户，弥补CBD区域企业对于低密度商务花园的需求，外企多，国内企业少，金融、保险企业的北京总部、新材料、高新型企业，以及创意产业的中等规模企业，如都邦保险、维维集团、中国船东互保协会、华软通联(CSOFT)、威顿公司等 客户状况 300-5000? 平层350-850平米，独栋2300-3500平米 产品面积 占地面积99000平米，建筑面积129000平米，容积率0.77，使用率85-95%，共46栋 莱锦TOWN 总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，容积率为1.15，一期10万?;二期22万? 非中心 基本情况 项目 开发商主导区域开发，城市发展的主导方向 依托资源 13000-14000元/? 平台价格 现代服务业类企业为主 客户情况 亦庄经济 技术开发区 丰台总 部基地片区 顺义空港 商务区 常营 区域 西山 片区 中关村 东部区域 借势北京机场的辐射带动，借势空港产业机会，定位项目发展理念，以实力型民营企业为主要购买客户 主体由72栋花园式低密度企业独栋组成，均为4层至4.5层。 独栋、分层销售 产品形式 二期07.8开盘销售 2009年1月开始销售 销售状况 17000元/平米 均价14000元/平米 价格 依托会展经济和航空经济的双引擎聚集关联度高的企业，贸易、通讯技术、国有单位、投资管理公司，如北京欣仁投资咨询有限公司;北京市大发畜产公司(与NOKIA合作的手机分销业务);北京腾龙时代通信技术有限责任公司;欣仁投资顾问有限公司;嘉德服装有限公司;安徽新亚特电缆集团有限公司;昆明利顿人通信息有限公司 天津港保税区麦威国际贸易有限公司、北京超越未来科技发展有限公司、北京鸿羽鑫科技发展有限公司、北京圆之翰煤炭工程设计有限公司、沈阳黎明航空发动机 客户状况 独栋总面积控制在800—1600平方米之间，并可依据客户办公面积需求，提供MAX特有的多独栋“叠加”组合模式。 1800-5000平米 产品面积 占地面积: 14公顷，建设规模: 20万平方米 空港MAX 占地面积127513.80平方米，建筑面积102887平方米 北京link 基本情况 项目 借势顺义空港理念 依托资源 14000、17000元/? 平台价格 现代服务业类企业为主 客户情况 亦庄经济 技术开发区 丰台总 部基地片区 顺义空港 商务区 常营 区域 西山 片区 中关村 顺义空港区域 低密度独栋集群，区域标志性建筑，建筑创意设计，充分体现花园生态办公理念 以亦庄BDA为例: 小独栋园区: 小体量独栋:主力户型在2000-4000平米 /栋; 自然生态环境优秀:园区整体绿化率达到40%，空气质量优于市中心一、二级; 园林小品与小独栋和谐融合，营造创意环境; 明星位置建筑特点鲜明: 飞碟会所和88米高临街建筑，具现代感和展示性，形成商务地标; 充分的花园景观交流空间: 顶层花园、空中花园、下沉景观 关键要素 规划布局、建筑叠加形式、空间功能分布合理、企业冠名权 以空港MAX为例: 规划特色:建筑布局偏东南30度设计，争取最大化采光同时避免规划单调; 建筑特色:提供专属的视觉形象和使用感受;建筑“叠加”形式，外挂消防梯，满足多种需求;顶层跃层空间，打造总裁办公室; 空间及功能:每栋4-4.5层，1-4层层高3.9米，顶层6.7米;1层为接待功能、2-4层为办公功能、顶层为总裁办公室; 规划30度旋转 冠名权，体现专属感 顶层总裁办公室 建筑叠加理念 空间及功能安排 关键要素 面积弹性，组合多样，配套完善，前期投入控制，后期运营费用降低 企业成本个性考虑: 大堂简装修，客户购买后根据自己的风格和需求进行装修设计;空调设备每一层分别控制，成本比较低;低于5A配置标准，供电系统，通讯网络接口都预留好了，客户根据自己需求安装就可以。 以总部基地为例: 产品面积弹性组合: 楼座组合形式多样: 二楼座组合:单体建建面: 12层商务楼 --5960平米 ; 二或三楼座组合:6层--1620平米;7层--1910平米;8层--2190平米;10层--2860平米;11层--3150平米;12层--3445平米; 四楼座组合:6层商务楼，单体1190平米或1250平米; 关键要素 完善的配套，满足企业商务办公需求，提升区域成熟度，有效的提高物业价值 ? 规划 ? ? ? ? ? ? 国际企业大道 ? ? 大型会所 规划 规划 规划 轨道交通 ? ? ? ? 规划 规划 规划 ? ? MAX空港 ? 非中心 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 总部基地 高端餐饮 邮局 ? 公路交通 ? 会议会展 ? 日常餐饮 公寓 快捷酒店 商务酒店 ? 银行 西山 内容 市场认可的配套平台水平: 邮局、银行、日常餐饮+高端酒店、交通、会议会展中心、公路、轨道交通 关键要素 北京工业地产市场总结 整体层面:随着城市产业转移、土地稀缺因素，北京工业地产逐步向郊区市场转移，大城市的辐射范围逐步延伸到周边区域; 供应层面:北京周边目前以产业园供应为主，土地资源日益稀缺，以生产加工为目标群体的工业园区逐步向周边区县转移，因此各类企业的研发、生产环节外溢势在必行，为本项目带来一定市场机会; 需求层面:企业客户外溢现象大量出现，以加工制造?研发生产?总部为主的外溢顺序为主，为本项目带来大量加工制造类企业客户需求。 北京的磁极效应及其周边郊区化办公物业暂未形成价格梯度，导致纯办公需求外溢的抗性较大，但伴随北京产业转移及土地资源的日益稀缺，研发生产环节逐步外溢，为本项目发展带来一定机遇。 整体层面:北京的磁极效应对企业具备极强的吸附作用，同时北京的磁极效应目前暂未辐射至项目所在区域，因此本项目在对北京外溢客户的吸引力上大打折扣; 供应层面:北京周边郊区化办公物业的市场供应量较大，且目前郊区化办公物业的价格梯度并未完全拉开，因此目前北京纯办公需求的客户选择面较广，被动外溢现象的抗性较大; 需求层面:企业对北京的依附性较强，其中大中型企业的行政办公、市场、管理等环节尤甚，因此此类需求外溢存在一定抗性。 市场风险分析: 市场机会分析: 三、市场机会及客户分析 1、廊坊工业地产市场分析 2、廊坊办公物业市场分析 3、北京工业地产市场分析 4、客户分析 针对不同类型的企业，我们通过问卷调查的形式，了解企业需求及特征 数量 企业类型 数量 企业类型 18 41 38 20 集团型企业 成长型企业 实力型企业 初创型企业 覆盖原则 依据项目的园区定位，有针对性调研，主要覆盖中关村、亦庄、通州、国贸及廊坊 本地等区域。 企业分类原则 依据企业人数、办公面积划分为四类企业，其中以人数为主要参考标准: 初创型企业:20人以下;200?以下 成长型企业:20-100人 ;200-1000 ? 实力型企业:100-500人;1000-5000? 集团型企业:500-1000人;5000?以上 样本量 样本选择标准 共发放500份以上问卷，回收有效问卷117份。 问卷调研 从企业性质、行业类别、人数规模、办公面积对企业进行一定划分 从企业性质看，主要集中在民营企业;行业中，信息软件、科技、制造业较多，其他行业较平均;100-1000人企业占比较多，办公面积依据企业类型而有所差别 企业背景 依据客户访谈及调查问卷，可将市场上的企业客户分为四类 需求面积:大于2000平米，以购地为主; 企业类型:多为国有二级企业，集团重组等原因划分出的二级单位，支付能力强，企业兼有研发、办公、生产功能 成熟期 企业 实力型企业 成长型企业 小型、初创型企业 需求面积:在500-2000平米 企业类型:a.高速发展阶段的私营企业，企业处于快速发展期 b.民营上市公司，通过上市募集资金或者获得科研基金，具备一定的资本运作能力，但关注企业运营成本，注重企业形象、办公环境以及配置，高素质研发类人员占企业人员总数的60%以上，生产类型属于研发类轻型生产; 需求面积:在200-1000平米 企业类型: a.已经经历了初创，正在成长型的企业，且发展前景良好，有一定的支付能力 b. 以科技、研发类企业为主，高素质人员为主c. 企业需要快速扩张，对办公需求面积较大，具备一定置业能力，但整体承受能力有限，价格敏感度较高 需求面积:小于300平米 企业类型:起步阶段的企业，刚性需求(原办公物业拆迁等原因)，价格敏感型企业，离原办公地点近或是离老板居住地近，有部分购置小面积物业用于注册公司，大多为需要园区政策支持的企业，多为租用 客户分析 初创型企业——以租用办公物业为主，价格敏感型企业，迁址倾向于就近更换地点，对项目区域不认可 关注要素: 成本 交通 配套 关注要素: 成本、交通、配套、扶持政策等; 物业需求: 100-200平方米写字楼或100-200平方米SOHO公寓 对规划理念较认同 对区域认可度不高，离现有办公地点太远 企业特征 选址要求 对区域及本项目的看法 企业成立时间较短，一般为5年以内，生存压力较大 企业人员较少，一般为20人以下，核心人员为企业创始人 对环境配套的依赖程度很高，倾向于就进迁址 多为租用办公物业，部分公司购置小面积物业用于注册公司 办公地点较分散，部分企业在住宅或SOHO公寓内，部分为个人工作室 办公的租金、水电等花费，在成本中所占比较相对较高，对价格很敏感 客户分析 小型、初创型 蜜蜂型企业 初创型企业以租用办公为主，租金价格、交通、商业配套为其优先考虑因素，租金及价格的承受能力低 客户分析 小型、初创型 Q6: Q8: Q10: Q11: Q12: 初创型企业比较看好廊坊科技谷的低价优势、低经营成本和交通条件，在物业类型上以写字楼和SOHO占比较大 客户分析 小型、初创型 Q14: Q15: Q16.1: Q16.2: Q16.3: 初创型企业对居住配套要求不高，少量有需求企业，希望员工自行购买，企业会给予一些补贴 客户分析 小型、初创型 Q20: Q21: Q22: Q23: Q24: Q25: Q26: Q27: Q28: Q29: 企业普遍对配套要求较高，餐饮、超市、医疗、运动场地等均有较大需求，配套不足也是企业反映的普遍问题 客户分析 小型、初创型 Q31: Q32: Q33: Q34: Q30: 成长型企业——爆发力强，高速成长期，成本控制型企业，有一定的经济实力，有办公生产一体化需求 看重廊坊的低成本优势，并看好未来发展 对园区位置较满意，但希望园区 能加强配套建设 认可园区规划理念 企业特征 选址要求 对区域及本项目的看法 企业进入高速发展时期，逐步扩大市场占有率 随着实力增强越来越注重企业形象 为了便于管理，有办公、研发、生产一体化需求 有一定经济实力，但注重成本控制(前期投入和后期运营) 对交通以及生活配套(小超市、快餐店、邮局、银行)有较强的要求，并希望能满足员工的居住需求 多存在于新兴产业和高科技产业 客户分析 成长型 瞪羚型企业 关注要素: 成本 区位 交通 关注要素: 成本控制(前期成本投入、后期运营成本)、区位、交通、园区优惠政策、生产办公集中、物业实用性等 物业需求: 在200-1000平米写字楼或企业独栋，1000-2000平方米厂房 成长型企业以租用办公为主，租金价格、区位和交通成为其优先考虑因素，购买客户价格承受能力在200-500万之间，租金的承受范围较大 Q6: Q8: Q10: Q11: Q12: 客户分析 成长型 成长型企业看重科技谷园区的低价优势、环境和低密度办公形式，物业形式看，对企业独栋的关注度较高，对独栋的面积需求在500-1000平方米内 Q14: Q15: Q16.1: Q16.2: Q16.3: 客户分析 成长型 Q16.4: 成长型企业对居住配套需求量有所增加，希望配比一定量宿舍和专家公寓，单位长租和员工购买均可 Q20: Q21: Q22: Q23: Q24: Q25: Q26: Q27: Q28: Q29: 客户分析 成长型 企业普遍对配套要求较高，餐饮、超市、休闲娱乐、医疗、教育、等均有较大需求，配套不足、没有产业氛围为主要问题 Q30: Q31: Q32: Q34: 客户分析 成长型 Q33: 实力型企业——看重企业形象和人才储备，资本运作能力强，支付能力强，对软环境要求较高 廊坊市有区位交通优势，对环渤海的覆盖能力强，适合生产基地的发展 看好未来的发展 不适合高端人才的引进，不利于企业人才储备 企业特征 选址要求 对区域及本项目的看法 在本行业内有较好市场占有率和品牌效应，有区域扩张需求，有较强的资本运作能力，实力较强，支付力强 企业成规模化扩张趋势，对企业形象要求高，选址倾向于中心城市，但希望把生产基地外迁 对交通、人才环境、政策、产业氛围等软环境依赖度高 对高端配套有需求，基本配套的要求也较高 客户分析 实力型 巨蟒型企业 关注要素: 区位 交通 成本 配套服务 关注要素: 区位、交通、成本、配套等 物业需求: 小规模购地，500-2000平米的企业独栋，1000-2000平米厂房 实力型企业以购买办公为主，区位、交通、价格、配套是其优先考虑因素，价格承受能力在1000万左右 Q6: Q8: Q10: Q11: Q12: 客户分析 实力型 企业看好科技谷的低价优势、交通条件和10分钟生活圈的规划理念，在物业类型上独栋和厂房均有需求，办公面积在500-2000平方米 Q14: Q15: Q16.1: Q16.2: Q16.3: 客户分析 实力型 Q16.4: 实力型企业对居住配套有一定需求，希望配比一定量宿舍和专家公寓，单位长租和员工购买均可 Q20: Q21: Q22: Q23: Q24: Q25: Q26: Q27: Q28: Q29: 客户分析 实力型 Q30: Q31: Q32: Q33: 客户分析 实力型 Q34: 企业对配套要求较高，餐饮、超市、金融、医疗、教育、运动场地等均有较大需求，配套不足、没有产业氛围为主要问题 成熟期企业——明星企业、龙头企业，有很强的政府运作能力，能得到较多优惠政策，购地自建物业为主 看重廊坊市的土地购买成本及土地购买量 关注优惠政策及产业发展方向 看好项目所在位置及未来发展能力 企业特征 选址要求 对区域及本项目的看法 多为该行业龙头企业，是各个省市经济开发区争抢的对象，纳税能力强的明星企业，有多个子公司 因其较 强的纳税能力和区域经济、就业带动作用，政府能给予较好的优惠政策及土地政策，特事特办 企业多购地自建办公物业 抗区域不成熟的能力较强，企业有能力自行解决员工配套需求 对高端配套有要求 客户分析 成熟期企业 象群型企业 关注要素: 政策 区位 配套 交通 关注要素: 区域优惠政策、区位、配套、交通等; 物业需求: 以购地为主，或购置2000平米以上物业，3000平米以上的厂房 成熟期企业租用、购买办公均有，政策优惠条件、区位、价格、商业配套是其优先考虑因素，价格承受能力高，可承受2000万以上价格 Q6: Q8: Q10: Q11: Q12: 客户分析 成熟期企业 企业看好科技谷的低价优势、交通条件和低密度办公，在物业类型上，厂房的需求量较大，办公面积在2000平方米以上 Q14: Q15: Q16.2: 客户分析 成熟期企业 Q16.4: 成熟期企业对居住配套有较大需求，希望配比一定量宿舍和专家公寓，单位长租和员工购?蚓: Q21: Q22: Q23: Q24: Q25: Q26: Q27: Q28: Q29: 客户分析 成熟期企业 Q30: Q32: Q33: Q34: 客户分析 成熟期企业 Q31: 除基本配套外，企业对高端配套要求较高，金融、酒店、购物中心等配套开始出现，配套不齐全、产业聚集度不强依然是主要问题 实力型客户、成长型客户的需求点存在一定市场空间，是本项目的两类潜在客户 需求面积:大于2000平米，以购地为主; 企业类型:多为国有二级企业，集团重组等原因划分出的二级单位，支付能力强，企业兼有研发、办公、生产功能; 需求关注点:区域优惠政策、产业氛围、形象展示(购地自建为主); 配套需求:抗区域不成熟的能力较强，公司一般对研发人员配有班车，由于业务往来需求，希望园区可以有较为高档的商务餐饮及住宿配套。 成熟期 企业 实力型企业 成长型企业 小型、初创型企业 需求面积:在500-2000平米 企业类型:a.高速发展阶段的私营企业，企业处于快速发展期 b.民营上市公司，通过上市募集资金或者获得科研基金，具备一定的资本运作能力，但关注企业运营成本，注重企业形象、办公环境以及配置，高素质研发类人员占企业人员总数的60%以上，生产类型属于研发类轻型生产; 需求关注点:区域优惠政策、产业氛围、成本控制、形象展示(以购买物业为主，或小规模购地)、员工生活配套; 配套需求:对园区配套(银行、餐饮、娱乐休闲)、公共交通等方面存在一定的需求、部分员工居住配套; 需求面积:在200-1000平米 企业?嘈停阂丫顺醮矗诔沙ば偷钠笠担曳?骨熬傲己茫幸欢ǖ闹Ц赌芰?需求关注点:园区优惠政策、物业实用性、价格较为敏感，成本控制型 配套需求:对园区交通(地铁、轻轨、多条公交等便捷公共交通)以及生活配套(小超市、快餐店、邮局、银行)有较强的要求，并希望有满足员工的居住需求功能 需求面积:小于300平米 企业类型:起步阶段的企业，刚性需求(原办公物业拆迁等原因)，价格敏感型企业，离原办公地点近或是离老板居住地近，有部分购置小面积物业用于注册公司，大多为需要园区政策支持的企业，多为租用 需求关注点:价格敏感型、园区优惠政策、物业使用率、配套依赖型; 配套需求:对环境配套的依赖程度很高 客户初判 针对本项目，本次深度访谈覆盖北京、廊坊两地企业客户及工业园、孵化器等专业人士 区域 访谈类型 建业大厦 天利得益 第六大街 凤凰城 …… 非中心?中弘国际商务花园置业顾问王平 北大孵化器访谈 西山汇 芯中心 …… 专业人士 河北深思新材料技术有限公司 华宇创新科技有限公司 大地检测公司 廊坊东能石油工程技术有限公司 …… 亿利方兴有限公司 阿尔法思奇(北京)科技有限公司 北京立达欣科技发展有限公司 嘉捷科技园美宝化妆品制造商 …… 廊坊 北京 企业客户 备注:访谈内容详见附件访谈纪要 北京企业客户 本项目对其吸引点 区位环境:项目区位离北京近，在距离上能接受; 成本优势:北京的租金和售价逐年攀升，迫使企业外溢，廊坊低成本具有优势;企业的运营成本也相当较低。 园区环境:园区的自然环境和交通环境未来远胜于北京，也同时节省了企业的交通成本; 员工稳定:廊坊的房价远远低于北京，利于自身企业员工购买，能保证员工的稳定性; 政策环境宽松:相对于北京，有更宽松的政策环境及灵活性 目前不足之处 购买倾向性 园区配套严重不足:企业入驻必然考虑员工的住宿、消费等问题，但目前在园区内这些都是不可见的; 人力资源不足:廊坊市低层次人员供给充足，但是中高以上专业技术人员不足，很难满足企业发展需求; 大型成熟期企业:倾向于购买土地，可以考虑将生产部分迁往廊坊，总部办公目前暂不考虑廊坊; 中小型企业:类似与联东U谷的生产加办公的组合体可以考虑，其中业务范围主要不在北京的企业会考虑纯办公物业;除办公需求外，对于住宿配套，如员工公寓和宿舍考虑购买 结论: 北京企业客户以中小型成长速度快、具备优质潜力的企业为主 目前难以吸引北京大型成熟期企业客户的企业总部办公需求; 成本优势和环境优势对北京企业最有吸引力; 加工+办公组合体是目前北京客户需求最大的产品形式，其次是低密度的纯办公物业 廊坊企业客户 本项目对其 吸引点 区位环境:项目区位离北京近，便于与北京相关业务往来; 规划理念:园区的十分钟生活圈理念在整个廊坊市都是最先进的，未来园区整体形象将有别于廊坊市目前的工业园区; 发展潜力:廊坊市未来发展方向北移，项目所处区域具有非常大的发展潜力; 目前不足之处 购买倾向性 推进程度过慢:园区经过几年建设目前仍无明显进展，降低了企业对该园区的信心; 园区配套严重不足:目前区域周边过于荒凉，相关配套设施缺乏，离市区距离较远; 环境有待改善:目前园区绿化环境水平较低，风沙较大，园区环境有待改善。 大型企业:倾向于购买土地，主要用于生产，廊坊周边园区仍有土地供应，可以考虑其它园区; 中型企业:廊坊市中型企业倾向于购买具有完全产权的独栋独院的生产加办公组合体产品形式; 小型企业:企业独栋购买力难以支撑，办公楼仍希望在市中心写字楼购买或租用; 结论: 廊坊本地企业客户以中型成长、实力型企业为主 主要看中项目区域的增长潜力和园区未来先进的形象 产品形式上倾向于具有一定生产功能的独栋 写字楼需求量有限，风险大 项目潜在目标客户初步界定 需求 特点 企业成立时间较短，人员较少 对办公环境要求低，价格敏感 对区域配套依赖度高 对环境氛围依赖度高 SOHO 写字楼 写字楼 小面积企业独栋 厂房 生产研发办公一体化 写字楼 企业独栋 厂房 生产研发办公一体化 价格敏感 租用为主 配套依赖度高 成本控制 高成长性，有一定经济实力 有厂房办公一体化需求 企业成长速度块 产业领域集中在电信电子、生物技术、新材料等高新产业 对于优惠侦测、园区配套有一定要求 随着规模的扩大开始重视企业形象 该行业的龙头企业和明星企业 政府运作能力强，特事特办 抗区域不成熟能力强 ，能带动区域发展 初创型企业 成长型企业 实力型企业 置业偏好 购地要求为主 形象要求强 配套需求齐全 客户分类 基于园区定位和企业目标，快速发展的、追求生态办公环境，有外溢需求的成长型企业和实力型企业是我们项目的潜在客户～ 成熟期企业 企业 特点 对企业形象有要求 对于区域优惠政策、产业氛围有要求 开始注重办公 环境、支付能力强 对园区配套有较高要求 形象要求强 经济实力较强 考虑员工生活配套 土地 企业独栋 厂房 来源 廊坊本地企业 北京外溢客户为主 廊坊本地为主 北京、天津外溢客户为主 四、案例分析 联东U谷 苏州工业园 案例一:北京 联东U谷 规划: 以“微笑曲线”为理论原型，依据产业发展的附加值导向，即中间低附加值是制造、两端高附加值是营销和研发创新，为处于产业链条中不同位置的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。 主导行业:以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主导的综合性产业园区。 入驻企业: 康龙化成(北京)新药技术有限公司 北京日佳电源有限公司 北京同益中特种纤维技术开发有限公司 北京中纺锐力机电有限公司 产业规划——以“微笑曲线”为模型，依据产业发展附加值为导向，为入住企业提供全方位需求服务 联东U谷 区位与交通——位于亦庄新城核心位置，临近两条高速公路，周边配套完善 区位:位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内。 交通: 京津塘高速公路、京沈高速公路和京津城际铁路贯穿亦庄新城。 五、六环城市快速路，及即将开通的L2号线和规划中的M12、S6号线连通亦庄与北京中心城及各远郊区域。 将建立亦庄同首都国际机场的快速通道。 联东U谷 规模: 占地1300亩，规划建筑面积100万平方米。预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元 。 功能组成:5大功能分区。 总部商务园 研发科技园 配套服务园 生产制造园 企业订制园 园区内配套设施: 园区在综合配套园设有商务中心，提供企业大型会议、培训场所服务。 配有银行、律师事务所、邮局、工商税务等机构。 商务酒店、企业会所、餐厅、迷你高尔夫练习场、健身休闲中心等。 规模及配套——占地100万平方米，5大功能分区，园区内配套设施齐全 宿舍 网球场 羽毛球馆 食堂、超市 食堂 高管公寓 联东U谷 一期 二期 三期 企业独栋:7000元左右/平方米 企业独栋:5000元-6000 /平方米 厂房:5000元/平方米 定制厂房比标准厂房价钱贵100-200元/平方米 公寓:租700-1200元/月宿舍:租750元/月 标准厂房: 租0.75-1.1元/天 租金/出售 独栋:面积:800-3000平方米 独栋:面积:800-3000平方米 标准厂房:面积: 4万平方米(4层) 层高:1层6米，2-4层5米成重:500公斤 公寓:面积70-90平方米 面积:1万平方米 产品类型 企业独栋 企业独栋(中试楼) 标准厂房和定制厂房 园区配套(食堂、宿舍、公寓、澡堂、超市，球馆、水站等)和标准厂房 开发物业 规划占地200亩，建筑面积18万平米 规划占地11.24万平米，建筑面积15.7万平米 定制需求为主 建筑面积近50万平方米 分期规模 四期 企业独栋 研发办公楼 标准厂房 标准厂房 三期 四期 一期 二期 联东U谷 联东U谷分四期规划，从生产-研发-办公的趋势发展，顺应企业外迁的需求 多样化的产品形式有针对性地吸引不同需求的客户进驻 花园独栋 面积:800m2,3200m2，根据企业需要调整 特点:容积率非常低，绿化率很高，贴近自然、和谐、安宁的办公环境 租售类型:以出售为主 吸引企业类型:服装设计类、文化创意类和生物医药类企业 单层厂房 面积:最大8000m2 租售类型:整层出租 吸引企业类型:急加工企业、新能源新环保企业、生物制药企业 多层厂房 面积:很灵活，整栋面积有四五千的，单层面积也有六千多的 租售类型:可租可售 吸引企业类型:生物医药类、电子信息类企业。既可以当做办公和生产用也可以当做研发和生产用 定制厂房 面积:四五千平方米以上，根据客户需求而定 租售类型:出租，起租 期十年 吸引企业类型:对厂房与特许要求的企业。例如:生物医药类企业要求很好的密封性。 联东U谷 景观规划,绿色、生态、环保为主题的园区环境——提升园区价值、取得客户认同感 中央独栋 花树环绕 绿色植被 800米景观大道 水榭、喷泉、回廊、绿地分散分布 联东U谷 招商方面，利用区域产业集群优势，因地制宜发展园区产业 [联东U谷?北京]临近区域主要产业: 生物技术与新医药 光机电一体化 电子信息 软件 新材料与新能源 京津城际走廊上的京津城际发展走廊上的新技术产业和科技研发基地 中关村科技园区产业升级示范地 位于亦庄新城产业发展核心区域，亦庄新城定位为高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜居新城 [联东U谷?北京]临近区域产业情况: 联东U谷 招商方面，同时利用各种优惠政策针对性地引进生物医药、精密机械、电子信息、能源环保等高附加值类产业 联东U谷?北京租售量 在北京排名第一 获2009年度最具品牌 影响力园区 园区政策 金桥基地独栋研发楼项目奖励办法 行业政策 通州区优惠政策:金融企业、文化创意企业 、物流企业 中关村科技园区优惠政策:中关村科技园高新技术产业企业 联东U谷 政策 对比较强势、比较大的品牌，和对这个区域做出贡献的企业，在租金、增值服务给予更优惠的政策 联东U谷 案例二:苏州工业园 规模:行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里; 发展目标:建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区;建成全国水平最高、竞争力最强的园区之一 中新合作:中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作项目;开创了中外经济技术互利合作的新形式,对其他地区工业园发展具有重要示范意义; 园区概况——苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，是国内工业园发展的典范 苏州工业园 拥有较大项目的自行审批权 享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策 全国首家综合保税区试点 全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域 中国服务外包示范基地 拥有充分授权的外事管理权 拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度 第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题。由两国副总理担任理事会共同主席 第二层面是中新双边工作委员会，由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和机构负责人组成 第三层面是联络机构，由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作 组织保障 区位交通——地处长三角经济圈中心腹地，内外连接便利，完善配套架构起物流、信息流、资金流的立体体系 苏州工业园 苏州工业园位置交通图 太湖 常州 80KM 至杭州150KM 无锡 42KM 张家港90KM 常熟 90KM 常熟港60KM 刘家港60KM 太仓港70KM 太仓50KM 昆山50KM 上海80KM 虹桥机场80KM 浦东机场120KM 至南京200KM 苏州 苏州工业园 区位环境优良: 苏州工业园区位于长三角经济圈重镇苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。 交通条件便捷: 机场: 上海虹桥机场(距苏州80公里) 上海浦东国际机场(距苏州120公里) 南京国际机场(距苏州200公里) 苏州光福机场(距苏州10公里) 铁路: 京沪铁路京沪高速铁路已列入国家“十五”计划 海运港口: 上海港:距苏州100公里;年吞吐量1.65 亿吨，104个万吨级泊位 张家港:距苏州96公里;综合性港口，年吞吐量800万吨，18个万吨级泊位 太仓港:距苏州70公里;石油港口，预计万吨级泊位30个 常熟港:距苏州60公里;化工港口，预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座 功能板块——园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础 国际科技园区 出口加工区 信息产业园 独墅湖高教区 中央商务区 出口 加工区 现代物流园 中新生态科技城 阳澄湖休闲度假区 金鸡湖 独墅湖 阳澄湖 苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代?锪髟啊?行目萍忌恰?舫魏菹卸燃偾裙δ芡晟频姆智苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。 苏州工业园 产业发展阶段——从1994年酝酿启动至今已大致经历了基础、发展、转型三个发展阶段 奠定基础期 1994-2001 中方财团股比由35%调整为65%，承担园区开发公司的大股东责任和园区管理的主要工作 开始湖东地区的开发建设 园区的产业体系已经初步形成。 中新联合协调理事会第九次会议，国务院副总理吴仪提出苏州工业园区要加快建设成为四个示范区，园区二次创业正式提出; 由新加坡协助招商，引入多项总投资超过1亿美元的大项目 奠定组织基础:从三个层面建立领导和工作机构。中新两国政府联合协调理事会;中新双边工作委员会;联络机构 奠定物质基础:中新双方财团合资组建了中新苏州工业园区开发有限公司 奠定招商基础:新方向中方提供了丰富的招商经验和既有的招商网络 奠定“软件”基础:编制68项体现园区特色的规章制度和管理办法 加速发展期 2001-2007 转型发展期 2008至今 园区开始二次创业，转型发展。 工业园区将今年的工作重点概括为:制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化。 苏州工业园以后的发展方向:一个是优二进三，一个是深化中新合作。 苏州工业园 配套发展阶段——园区配套发展先于产业而发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责;园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善 邻里中心起步期 00年 02年 03年 04年 01年 06年 08年 09年 07年 05年 98年 96年 94年 借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成 《苏州总体规划2004-2020》提出市域c bd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻;左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。 Cbd商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等 邻里中心发展期、CBD建设期 CBD扩展期 邻里中心首先担负园区配套功能的职责;借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成， CBD的规划建设，园区的配套更加完善;《苏州总体规划2004-2020》提出市域c bd在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度;与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成。 CBD功能逐步完善;李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建 邻里中心湖东大厦 邻里中心贵都大厦 邻里中心新城大厦 邻里中心玲珑大厦 邻里中心沁苑大厦 邻里中心师惠大厦 金鸡湖商业广场 李公堤风情商业水街 青积案湖商业广场 左岸商业街 中央商业广场 圆通时代广场 久光百货 苏杭时代 购物广场 湖滨新天地 东沙湖商业广场 苏州园区配套图 苏州工业园 启动期 发展期 加速发展期 加速发展期 加速发展期 加速发展期 成熟期 00年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展; 02年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套，湖西区域发展迅速; 05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展;07年，开始向东部区域扩散发展; 园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，产品多元化、复合化程度不断增加 发展阶段 代表项目 发展特点 02年 03年 04年 01年 05年 06年 07年 08年 09年 沿老城区向园区发展，借助于城市配套，属于城市功能的延伸 沿湖西cbd发展，湖西cbd具备一定配套功能，资源强势 特点 沿金鸡湖向南向西发展，随着湖东cbd的建设向东南延伸 向园区东部发展，开发项目迅速扩散 启动期 发展期 加速发展期 成熟期 师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。 普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。 东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等 产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升 阳澄名邸、星湖国际、半岛华庭等 随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化 国际社区、尚玲珑、朗诗国际等 高端化、科技化、多元化、复合化 房地产市场——随产业、配套的成熟，在2000年左右，逐步启动;历经十年的发展，产品水平越来越高，多元化、复合化程度不断增加 老城中心 苏州工业园 苏州工业园人口统计 2000年，人口开始快速增长，产业人口大量进驻;1994年至1999年，园区人口增长缓慢，甚至一度出现负增长。 产业人口的数量逐年增加，苏州园区人口自2000年以来持续增长，产业工人的数量增加; 占50% 市区及周边占30%、园区占60%外地占10% 湖东CBD 占40% 市区及周边占50%、园区占40%、外地占10% 独墅湖 占60% 占40% 年龄组成(35以下) 市区及周边占20%园区占70-80%外地占5%以下 市区及周边占50%、园区占40%、外地占10% 客户组成 新双湖 湖西CBD 板块 自西向东，园区内客户所占的比例逐渐加大，成为客源的主流。 从西向东，购房客户年龄逐步年轻化。 外地客户占到一定比例，表明外地客户对园区的区域价值和未来发展前景看好; 购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位 人口演变——随着产业和配套的逐步成熟，2000年左右，园区产业人口开始呈现大幅攀升态势，园区人气及成熟度逐步增强 西 东 苏州工业园 区域的初步认知期，价值小步慢升 区域成熟期，价格得到大幅提升，价值兑现 人口 产业 房地产 00年 02年 03年 04年 01年 06年 08年 区域价值 配套 09年 07年 05年 99年 98年 97年 自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法 金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形 园区二次创业:即加快建设四个示范区的转型发展 奠定基础期1994-2001 加速发展期2001-2008 转型期08- 借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成 《苏州总体规划2004-2020》提出市域c bd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻;左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。 Cbd商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等 项目:师惠乐章、湖滨公寓、瑞 嘉商业广场等。区域:城市配套延伸区住宅特点:普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。 项目:东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域:围绕金鸡湖发展。项目特点:产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升 项目:星湖国际、半岛华庭等，区域:金鸡湖延伸发展。项目特点:随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化 项目:国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域:沿cbd向东发展。项目特点:高端化、科技化 产业人口开始进驻;购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口 产业人口大量进驻;购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户 长三角的资产客户 比重进一步加大 产业规划确定，区域价值开始抬升 区域意象逐步形成，价格开始大幅提升 发展小结——苏州园区的规划利好，邻里中心配套首先进驻，带动了产业和房地产的发展;产业体系的基本形成和配套的初步完善，促进了房地产市场的繁荣 苏州工业园 案例三:津通集团及其开发项目 以工业地产为主的综合性开发商 津通集团，是一家以工业科技地产开发为主业，集住宅、商业地产开发，产业发展和产品研发及制造为一体的大型集团公司 高科技产业 地产 住宅 商业地产 工业地产 核心业务 产品研发 产品制造 两 大 支 柱 产 业 核心企业及其产品: 津恒能源科技公司 再生能源设备 津汉电气科技公司 电子产品 津通先锋光电科技公司 太阳能电池等 物业管理 津通集团 概况 区位:位于常州南翼武进高新技术产业开发区 位于长三角地理心脏和沪宁高速公(铁)路中段 1小时40分钟可达上海，40分钟可达南京禄口国际机场， 2小时可达杭州 距离国家一类口岸常州港仅30分钟车程，并可在2小时内到达周边的上海港口、张家港口和江阴港口; 规模:占地1000亩，总规划建筑面积90万平方米 投资:总投资16亿 建设状况:一期近30万m2的17座高标准工业厂房、1座生活服务中心和1座商务服务中心已正式投入使用 鼓励类产业: 生物/化学、电子装配&制造、研发 2005年10月开园 津通国际工业园 1小时40分钟车程 40分钟车程 南京禄口国际机场 上海 目前，津通国际工业园在工业科技地产领域，已形成建设、招商、运营、管理、服务等一体化体系 建设 招商 运营 管理 服务 … 津通国际 工业园 完备一体化的服务体系，是津通工业园的核心竞争力之一 津通物业管理有限公司: 是津通集团在吸收国内外先进工业园区运作模式和管理经验的基础上成立的专业工业园物业服务公司 可为入驻企业提供集设备安装和监管、工业工程、后勤服务、企业管理和物业管理于一体的综合性服务。 工业 工程 后勤 服务 企业管理 物业 管理 设备安装 和监管 一体化服务体系 津通国际工业园的服务体系以津通物业管理公司为主要实施主体 津通创业投资有限公司和津通投资建设有限公司提供 资金、技术、管理等支持与合作 优美的绿化环境 供电、供水、供气、通讯、污水处理等 完善的基础设施 远程视频会议、同声翻译系统、商务洽谈会场、临时办公场所、新闻发布会场 齐全的功能设施 海关、商检、物流、工商、税务、物业管理、配餐中心、银行、邮政、超市便利店 专业服务网点 信息网络系统、智能管理系统、智能办公系统 智能化管理系统 内容 增值服务及设施 给入驻企业带来的优势: 降低生产与管理成本 提高生产效率 保障安全生产 利于获得国际质量体系认证 津通国际 工业园 服务型企业战略合作平台为入驻企业降低成本、提高效率 这些现代服务型企业的注入—— 可为园内企业提供高效率、低成本的多种其核心流程以外的其他业务; 可为入驻企业的发展提供良 好的战略合作平台，从而使其充分获得产品扁平化与运作扁平化所带来的成本和效率的双赢。 认证 外贸 咨询 法律 会计 设计 广告 信息 物流 仓储 通讯 金融 教育培训 人力资源 租赁 会展 税务 环境 科技 政府部门 网络型专业服务型企业 战略合作平台 津通国际 工业园 在一体化服务体系基础上，融资平台为科技孵化创造了良好条件 科技孵化 企业成长 融资平台 投资向导 津通国际工业园内的“现代服务业集聚区” 为入驻企业提供全方位的包括金融、会计、税务、人力资源、物流、商检等在内的高效率、低成本的集成服务，引导投资 一体化服务体系为基础: 融资平台公司:津通创业投资有限公司(津通集团为发展高新技术、促进成果产业化，为创业企业或项目提供创业投资基金而成立的专业公司) 津通国际工业园内的国家级“国际科技合作基地”和国家级“留学人员创业园”中符合条件的创业企业可优先获得“种子基金”，以缩短从科技“孵化”到“产业化”之间的时间。 目前入驻津通国际工业园留学生企业众多，在津通这个工业园得到发展壮大，取得了良好的经济效益 津通集团宣传:“您只需与您的团队带着商业计划和少量资金，就可来津通国际工业园运作” 津通国际 工业园 案例四:深圳天安数码城有限公司及其开发项目 天安数码城有限公司是专业的科技园开发与运营商，主要服务中小企业与民营企业 公司定位:科技园区开发运营商 天安数码城运营主体:中港合资深圳天安数码城有限公司 主营业务:房地产开发经营，科技园开发运营，创业服务以及投融资服务 ( 香港)天安中国投资有限公司 50% 深圳天安数码城有限公司 深圳泰然股份有限公司 50% 深业泰然是具有国家一级资质的大型房地产企业集团，注册资本2亿元人民币，拥有五家控股企业和二家参股企业，为中国房地产200强企业。 天安中国投资有限公司(香港天安集团)于1986年成立，1987年在香港联合交易所上市，被视为香港第一只“中国概念股”。天安集团资本雄厚，在国内的总投资超过60亿港元 ，主要集中于住宅开发;深圳天安数码城有限公司为其子公司之一 股东结构:房地产开发背景 定位于园区开发 战略意识 定位:为中小企业服务 构建适应性的支持体系与环境，配置金融、智力、技术、信息、专业服务等各种要素资源 使命:服务民营企业 加强服务民营科技草根企业，即那些从事与科技研发、产品相关的一般型企业 通过市场、服务、要素配置促进它们向科技企业的转型与深化 目标:完善创新系统 强调科技、商业、与文化理念的融合 引入公众技术平台、风险资本、商业价值等要素 一方面依托政府产业发展政策，另一方面通过市场化的运作机制，对企业及创新活动实现服务。 愿景:构建创新集群 吸引优质的创新科技企业及关联企业 与产业界、学术界、研究机构及专业团队合作并建立伙伴关系 天安数码城 创造了“天安模式”，目前已进入全国扩张、模式复制阶段 深圳天安数码城 天安广州番禺节能科技园 天安龙岗数码新城 天安南海数码新城 天安东莞数码科技名城 天津天安数码城 常州天安数码城 武汉天安数码城 … 深圳 1989年 2001年 2005年 2006年 2006年 2006年 2007年 2007年 珠三角 中国 南中国 “天安模式”已走向复制阶段 “天安模式”解读 天安数码城模式源于1997年原深圳天安工业区的转型 定位:定位于发展中小民营科技企业，致力于中小民营科技企业创新环境的构建。 运作机制:民投民建民营民管的运作机制，由深圳天安数码城有限公司投资、开发、建设、运营、管理和服务。 聚集效应:包括高端产业的集聚、高端人才的集聚、金融商务的集聚以及信息服务的集聚。 和谐共赢的园区文化:“共赢”体现在数码城公司 与入驻企业的合作互惠，共同成长，体现在其促进区域产业发展、完善城市功能、提升城市价值的社会意义。 天安数码城模式内涵: 天安数码城 天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功突破了传统工业园区的发展模式 1990年 1999年 未来 2003年 传统产业园 规模化的高科技企业迅速发展 传统加工制造企业 厂房、食堂 水电、网络 园区定位 城市产业发展机遇 企业构成 物业构成 软件设施 高平台下的中小民营科技企业园区 服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失 中小民营企业 办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套 物业管理、网络环境、金融服务 模式成熟的全国知名民营科技园区 高科技产业形成较为完整的产业链 中小民营企业 办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套 物业管理、网络环境、金融服务 起步期 全国化模式复制期 高速发展期 资料来源:文献检索、世联分析 天安数码城 发展过程中，天安数码城及时调整发展战略，从单一的工业园转向功能复合的数码城，并适时定位为中小企业发展加速器 资料来源:《深圳统计信息年鉴2002》 专家访谈 深圳1980-2001年GDP周期指数变化 1990年天安工业园成立，主要是传统加工制造企业进入园区 厂区建设 发展初期 1990 1999年天安工业园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变 定位为中小企业发展加速器 孵化器建设 发展转型 1999 准确定位，抓住市场——把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器 促进区域发展 增加税收 哈佛大学教授拉瑞?葛雷纳(Larry E. Greiner) 中小企业成长模型 创业阶段 集体化阶段 规范化阶段 精细化阶段 合作阶段 加速器 孵化器 工业园 发展阶段 发展载体 企业需求 政府目标 …开始时我们也准备按照政府的要求做孵化器，但孵化器的成功率确实太低，连投行都不愿意做，我们是企业，不是政府，赔不起时间和资金，后来我们梳理出政府的真实目标，现在我们年创造税收30多亿，虽然我们没有按照政府的要求去做孵化器，但我们还不是照样得到各种颁奖，反过来说，一旦当时做孵化器做死了，我们去找谁埋单呢… ——天安数码城有限公司营销总监杨毅谈企业定位 …当时深圳市提出产业升级后，规划了高新技术产业带，以高新区为标志，高新区当时招商的对象就是大企业，以土地招商形式为主，中小企业无法进入，而我们把握住了这个机遇，建造天安数码城弥补城市科技产业的不足… ——天安数码城有限公司工作人员访谈 天安数码城 为适应从园区向“社区”和“城区”转变，适当提高商住物业比例 …99年时园区物业主要以办公为主，居住、商业的比例都很少，随着园区发展，居住、商业比例提升…适当提高住宅的比例是可以接受的…配套比例提高是市场化的发展趋势，是市场的选择，并不是人为刻意的结果。——天安数码城物业管理公司 王经理 1999年园区内物业配比 2006年园区内物业配比 单一功能社区向综合社区发展 主要物业: 厂房 主要物业: 天安数码时代大厦 天安创新科技广场一期 天安创新科技广场二期 天安科技创业园 天安高尔夫花园一期 天安高尔夫花园二期 天安高尔夫花园三期 … 天安数码城 一体化服务提升园区吸引力 …我们凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集... ----天安数码城营销总监杨毅 天安数码城 案例五:南京新城发展股份有限公司及其开发项目 南京新城发展股份有限公司，首创城市化与产业化协调发展的新模式 ——区域开发模式，致力于成为区域开发商 南京新城发展股份有限公司 泰达股份 (控股南京新城) 江苏一德集团 公司业务定位:与区域开发相关的土地一级半开发、土地二级开发、战略咨询业务、战略投融资业务、招商业务、集中采购及相关贸易业务 首创区域开发模式 区域开发业务架构:以土地开发为核心，以产业综合体、新城综合体等项目开发和资产管理为支撑 雄厚的资本实力 泰达股份以城市环境运营商为基本定位，以“营造美好生活空间”为主要经营理念，具备四大重点产业:生态环保、高科技人造纤维系列、土地资源整理、公共交通 强大的资源整合能力 公司以“通过投资与产业发展相结合，追求公司价值最大化”为宗旨，经营区域开发、信息化咨询服务、技术服务、贸易、实业项目投资等 主要股东结构 南京新城发展 区域开发模式——提供产业发展、城市功能、人居生活等相对平衡的新城市空间形态 以区域价值策划为核心，对既定区域的土地、空间、产业、文化等要素进行研究、挖掘、开发和创造 区域开发模式包含的三个方面的涵义 区域开发模式的关键点: 明确区域价值主张 通过经济发展规划、空间规划、土地利用规划、开发实施规划等手段，对区域资源价值进行更充分、更有效的挖掘和配置 将土地开发作为承接城市规划、基础设施建设和产业发展的载体 强调产业发展是区域价值和财富创造的源泉 寻求产业的商业特性、区域综合条件的良好匹配，最终形成可持续发展之动力。 南京新城发展 突破传统软件园“房东+政策”模式，用企业化的手段做社区化产业园区 “产居合一”的社区化生活概念 首次提出“5+2”生活模式 在一周7天中，5天工作、生活在郊区，这些集聚区里拥有生活、娱乐所需的基础设施;而到了周末，园区职工便返回市区，去享受在产业园区内无法得到满足的娱乐休闲项目。 市场化的产业发展方式 目前中国绝大多数产业园区都是政府主导与运作， “拼政策”、“拼扶持”成为园区的普遍而又单一的招商方式 产业园区要有自身的竞争优势，为驻地企业提供一个好的生态环境，帮助他们提高运营效率，降低运营成本 对于企业来说，可持续发展更加重要，短期的政策性优惠不如长远的市场和产业化扶持，要做到企业化运作，需要园区主管方与投资方、政府、当地企业进行沟通合作，改变政策推动模式，营造生态环境，培养软件园和软件企业自主创新能力 南京新城发展 区域开发的代表项目 8.6平方公里的扬州广陵新城核心区 6平方公里的江苏软件园吉山基地 80万平方米的托乐嘉国际街区 30万平方米的成都青城山研发社区 40万平方米江苏徐庄软件产业基地 12万平方米南京明城汇商业街区的资产管理 …… 2008年，新城发展获得“中国房地产20年?最佳区域开发模式”荣誉称号 南京新城发展 江苏软件园吉山基地概况 规模 总规划面积6平方公里，总投资250亿元，其中基础设施总投资30亿元，建成300万平米研发办公、商务、商业娱乐、居住等设施，容纳65000人居住和工作。 定位 国家软件产业基地、国家火炬计划软件产业基地和中国服务外包基地城市示范区 融合生态责任、知识拓展与发展智慧产业的新社区 地理位置 位于南京江宁经济技术开发区吉山以南、正方大道以北、丹阳大道以西，距离南京市中心25公里 处于南京市中部高科技产业带和“牛首山——祖堂山”生态走廊中间。 周边配套 周边拥有五星级湖滨金陵饭店、禄口国际机场、银杏湖高尔夫球场等成熟商务配套 南京新城发展 产业新城以产业园起步，经历三个阶段，随着产业、配套、利润产品的相辅相成，最终演变为功能复合的产业新城 起步期 快速发展期 成熟期 房地产 完善的生活商业等配套设施 土地供应量日渐有限 高附加值产品逐 步出现 具备一定生活、服务的商业 公建配套 基础的居住配套功能 产业新城发展 大量企业入驻 带来大量产业人口 引致园区的置业需求 工业区+居住区 为数不多的企业入园 工业区 集工业、地产、商业等业态为一体的综合功能的新城区 大量土地供应开发，房地产业进入快速发展阶段 生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善 案例总结-1 针对中型企业，以完备的服务体系、产居合一的社区生活概念是本项目的可借鉴点 案例总结-2 哈佛大学教授拉瑞?葛雷纳(Larry E. Greiner) 中小企业成长模型 创业阶段 集体化阶段 规范化阶段 精细化阶段 合作阶段 加速器 孵化器 工业园 发展阶段 发展载体 企业需求 天安模式 认证 外贸 咨询 法律 会计 设计 广告 信息 物流 仓储 通讯 金融 教育培训 人力资源 租赁 会展 税务 环境 科技 政府部门 网络型专业服务型企业 战略合作平台 津通模式 “产居合一”的社区化生活概念 首次提出“5+2”生活模式 在一周7天中，5天工作、生活在郊区，这些集聚区里拥有生活、娱乐所需的基础设施;而到了周末，园区职工便返回市区，去享受在产业园区内无法得到满足的娱乐休闲项目。 区域开发模式 五、整体定位及发展战略 项目核心发展策略 项目整体定位 项目形象定位 项目客户定位 项目产品定位 开发背景回顾 背景 回顾 本体条件— 本体:廊坊远郊区，北京辐射圈内，具备良好交通条件的工业用地项目 园区:2.5产业定位，10分钟工作生活圈的先进理念，打造高科技产业新城的远景规划。 宏观政策导向— 廊坊市战略规划利好:“京津冀经济一体化”，“京津廊交通一体化”使廊坊市经济进入高速发展时期。 廊坊产业规划:处于换京产业带核心位置，承接北京产业转移。 廊坊城市规划:通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。 开发目标— 核心目标:通过109亩教育科研用地找到高利润回报且具备复制推广价值的盈利模式，以期运用于后续1000多亩同类型用地的开发 目标分解:据有市场、政策可实现性，能持续开发。较高利润率。 案例:园区运营模式—— 起步阶段:配套及产业先行，做足人气，拉动区域成熟;结合区域优势，发展有竞争力产业 发展阶段:以客户需求为导向，开发适合产品;通过市场实现性好的产品，实现高利润回报 成熟阶段:逐步打造优质园区环境，持有高附加值产品，实现稳定现金流 整体发展战略 第一步:配套与环境先行，通过大企业招商，提升人气与知名度，带动区域成熟 产业:土地招商，导入产业，大企业带动，提升人气 配套与环境:完善园区功能，打造园区环境 基础生活配套:食堂、宿舍等 基础商务配套:会议、商务洽谈等 第二步:完善产业体系，打造产业支撑平台;开发主流产品，实现高利润回报 产业:开发主流产品，并完善产业体系，打造产业支撑平台 主流产品:复合化办公产品，如低密度办公、研发设计楼等 配套:商业配套，如餐饮、娱乐休闲等;公共配套，如教育;居住配套，如住宅开发 第三步:持有高附加值物业，实现长期现金流 办公需求产品:优质写字楼产品 配套:商业配套，高端商业街、购物中心等;公共配套，如图书馆等;居住配套，如高端住宅开发 供需环境小结: ? 需求量大 出租市场表现良好，但价格实现不高 厂房 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 与项目匹配度 居住配套为企业刚性需求，购买意愿强烈，生活配套的需求也较高 部分行业存在中试需求 企业刚性需求，需求量较大，外溢趋势明显 北京潜在需求量较大，但企业对区域成熟度有一定要求 廊坊市场，目前政府搬迁带来一波需求，企业需求 动力不足 客户需求 能实现较高价格及快速回现要求，但存在政策限制 一般为专业园区配套建设，独立供应量少，价格实现不高 廊坊市场为市场空白，北京借助五环外拆迁机会，09年市场表现良好，销售速度较高 廊坊市场为市场空白，北京成熟区域表现良好，陌生区域呈滞销状态 廊坊市场，销售速度及销售价格较高，出租率较高。未来供应量大 市场表现 配套 中试基地 复合化办公(办公+研发+轻型生产) 独栋办公 写字楼 北京产业外溢带来多种物业需求，综合考虑，市场机会、客户需求及项目自身的规划设计条件，独栋办公、复合化办公、和居住型配套，适合项目发展。 2 1 结构转移 总部迁址 创立子公司 考虑成本要素，资本密集型、劳动密集型环节或企业后台，往成本优势区域外溢 企业发展，规模扩大 企业迁址 分析模型 企业在发展扩大中，依据自身的不同需要，有两种迁址模式，结构转移与总部迁址 城市级别 企业形象 终端市场 优惠政策 产业聚集 明星企业 拉动 办公环境 产业资源 产业配套 服务 本项目核心竞争力及发展策略 基于整体发展战略，以客户需求为导向，通过打造集花园式办公、研发、轻型生产功能于一体的科技新城，与单一的办公或工业厂房市场形成差异竞争，占领市场空白，导入产业，逐步带动区域成熟，实现园区整体发展的战略式跨步。 弹性产品，预留空间，满足多元化需求 功能弹性，组合弹性，扩大产品线，满足多样化的客户需求 打造集办公、研发、轻型生产于一体的花园式科技新城 1.生产空间办公化 2.生产研发低密化 3.功能空间复合化 4.园区环境景观化 5.办公氛围人性化 建立完善的配套体系，打造软硬件双向服务平台，创造优质的营商环境。 1.硬件配套:生活、商务、产业、公共等综合配套 2.软性服务:投融资服务、管理咨询服务等 关键词:低密化、景观化、复合化、人性化、平台化 大北京区首席花园式 科技理想城 项目整体定位 魔方空间 集研发、生产试验、郊区化办公于一体的多元功能 生产办公集中化、复合化 低密化 低密度化办公 低密度化研发 低密度化生产 独享空间 花园商务 景观办公 生态 空间 融资理财 创业培训 专业平台 项目评估 我们根据置业客户需求不同确定项目潜在客户群 III II I IV 边缘客户:投资客群 需求点:投资回报(办公物业及配套) 关注要素:品牌客户、价格 特征:寻找高投资回报产品，对价格及总价敏感，但客户群大 ?辅助客户:廊坊本地实力型、成熟型企业 1、廊坊本地成熟型企业(研发及营销环节) 、全国性企业廊坊分支机构(金融服务类为主) 需求点:办公需求 关注要素:形象展示、产业氛围及优惠政策、办公环境、配套 特征:承租能力高、品牌形象高、市场号召力强 ?核心客户:成长型高新技术企业(办公+研发+生产) 1.北京成长型高新技术 需求点:办公+研发+生产或纯办公需求 关注要素:成本控制、办公环境、产业氛围、优惠政策 特征:新兴、高新技术行业，成长速度快，核心成员基本稳定，对北京依赖性逐步减弱，寻找企业发展空间 2.廊坊本地高新技术企业 需求点:办公+研发 关注要素:产业氛围、政策优惠、办公环境 特征:数量较少，企业不集中，看重办公环境及产业聚集度 客户定位 结合项目目标、客户需求和发展战略，确定本项目的产品类型及配比 产品定位 1.5 容积率 109亩 总占地面积 83套复合型办公，280套宿舍、80套公寓 10.9万平米 数据 总套数 总建筑面积 指标 20% 60% 20% 面积比 居住配套 (20%) 宿舍(70%)、公寓(30%) 研发设计(4F) 花园办公(4F) 功能 34% 28 800平米 360左右 55 套数 --- 66% 套数比 宿舍50平以内， 公寓70-80平米 1200平米 复合型办公 (80%) 综合型园区(10.9万平米) 户型面积 物业类型 产品类型 六、经济测算 产品线 总建筑面积10.9万平方米，三类产品 360 50-80 宿舍公寓 55 1200 4F研发设计 28 800 4F花园办公 套数 面积 产品类型 产品线 20% 21800 宿舍公寓 60% 65400 研发设计(4F1200) 20% 21800 花园办公(4F800) 建筑面积占比 建筑面积(平方米) 产品类型 1.50 109000 72666.703 容积率 建筑面积(平方米) 总占地 109亩 成本 土地价格按每亩35万计算，独栋办公、宿舍公寓建安成本2000元/平方米，研发设计建安成本1800元/平方米，总投资约为3.36亿元 33,568.83 3,079.71 109,000.05 1~8 总投资费用合计 10 单价按总建筑面积分摊测算 29,601.23 2,715.71 109,000.05 2~8 合计(不含地价) 9 招标、劳保、监理等建安的*4% 819.68 75.20 109,000.05 其他费用 8 (2+3+4+5+6)*3% 838.30 76.91 109,000.05 不可预见费 7 (2+3+4+5)4% 1074.74 75.5 109,000.05 管理费用 6 市政+项目内基础设施配套费 2834.00 260.00 109,000.05 基础设施配套费 5 按占地的50%计算 2,180.00 400.00 54,500.03 园林费用 4 20,492.01 1,880.00 109,000.05 3.1~3.6 建安工程合计 4,360.00 2,000.00 21,800.01 宿舍公寓 3.3 11,772.01 1,800.00 65,400.03 研发设计(4F1200) 3.2 4,360.00 2,000.00 21,800.01 花园办公(4F800) 3.1 建筑安装工程费 3 1362.50 125.00 109,000.05 2.1~2.4 前期工程小计 1-10元/平米 381.50 35.00 109,000.05 其他前期工程费 2.4 54.50 5.00 109,000.05 规划技术服务费 2.3 包括规划、管网、景观、施工图、精装修设计费 872.00 80.00 109,000.05 勘察、设计费 2.2 54.50 5.00 109,000.05 策划费 2.1 前期工程费 2 3,967.60 364.00 109,000.05 地价小计 总价的3-5%，取4%计算 152.60 契税 1.1 3,815.00 525.00 72,666.70 地价 1 备注 金额(万元) 单价(元/?) 数量(?) 计算程式 项目名称 序号 109亩 项目开发成本估算表 销售收入 以独栋办公售价5000元/平方米，研发设计售价5000元/平方米，宿舍售价5000元/平方米，销售净收入为5.1亿元 51475.28 销售净收入(=1-2) 4 销售收入的 0.05% 27.25 印花税 3.3 销售收入的1%-2% 1,090.00 土地增值税 3.2 销售收入的5.5% 2,997.50 营业税及附加 3.1 3024.75 营业税及其他 3 100% 销售率 1.3.3 5,000.00 平均售价(元/?) 1.3.2 21,800.01 可销售面积(?) 1.3.1 10,900.01 宿舍公寓销售收入(万元) 1.3 100% 销售率 1.2.3 5,000.00 平均售价(元/?) 1.2.2 65,400.03 可销售面积 (?) 1.2.1 32,700.02 研发设计(4F1200)销售收入(万元) 1.2 100% 销售率 1.1.3 5,000.00 平均售价(元/?) 1.1.2 21,800.01 可销售面积(?) 1.1.1 10,900.01 花园办公(4F800)销售收入(万元) 1.1 54,500.03 销售收入 1 备注 109亩 项目 序号 单位:万元 项目销售收入与销售税金及附加估算表 利润率 整体利润率在32.6% 税后利润/(开发成本与费用) 32.69% 整体利润率,(税后) 0.25 12407.96 税后利润(万元) 税前利润/(开发成本与费用) 43.59% 成本利润率,(税前) 16543.94 税前利 润总额(万元) 利润 37956.08 总计(万元) 3,024.75 营业税及其他(万元) 销售收入2.5,(营销费用，销售费用) 1,362.50 销售费用(万元) 33,568.83 开发成本(万元) 成本 54,500.03 总计(万元) 10,900.01 宿舍公寓(万元) 32,700.02 研发设计(4F1200)(万元) 10,900.01 花园办公(4F800)(万元) 销售 收入 109,000.05 总建筑面积(?) 72,666.70 总占地面积 基本情况 备注 数值 项目 利润表 汇报结束，下面是沟通时间～ 附件部分 专题一:工业地产回现模式探讨 持有物业，回收租金——标准厂房、物流园 销售——企业总部、写字楼、标准厂房 住宅化——工业地产别墅 资本化运作——REITS、股权式运作 规模: 占地1300亩，规划建筑面积100万平方米。预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元 。 功能组成:5大功能分区。 总部商务园 研发科技园 配套服务园 生产制造园 企业订制园 园区内配套设施: 园区在综合配套园设有商务中心，提供企业大型会议、培训场所服务。 配有银行、律师事务所、邮局、工商税务等机构。 商务酒店、企业会所、餐厅、迷你高尔夫练习场、健身休闲中心等。 联东U谷规模及配套——占地100万平方米，5大功能分区，园区内配套设施齐全 宿舍 网球场 羽毛球馆 食堂、超市 食堂 高管公寓 销售型 中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体 项目基本信息 区位:上海浦东金桥出口加工区南区 规模:占地92588平方米 物业形式:28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成 容积率:0.6 户型: 300多平米，3层，附地下室，层高:3.5米 商务别墅区 商务会所 中邦置业集团投资开发;世界著名建筑设计事务所美国PhilipJohnson设计公司规划设计 销售型 普洛斯物流园——布局于城市枢纽城市，强大的物流企业客户构建其核心竞争力 客户资源成为其核心竞争力:近半世界1000强企业是其客户 客户可以分为三类: 一是物流业:如UPS、DHL、联邦快递、马士基 二是制造业:通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等 三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施 布局于枢纽城市 布局于城市群枢纽城市 布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局 每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络 具体项目选址于交通枢纽区域 开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心 持有型 灵活多样的物流设施运营模式，并为客户提供专业的物业和物流管理服务 普洛斯为客户提供的四种服务模式 物流园区与标准物流设施开发 按客户要求定制开发仓储设施 在选定了最具战略性的物流配送地点后,着手开发在规模、登记与条款上满足客户要求的通用仓储物流中心,为客户提供便捷、高性价比的物流配送设施 根据客户的特定需求,选择合适的地点,建设与管理客户专用的物流设施 收购与回租 为了满足客户不断增加的财务目标,普洛斯可以收购客户现有的物流配送设施,再将其租给客户使用 提供咨询服务 依靠经验丰富的专业管理团队,普洛斯也为客户提供咨询服务,帮助其设计或改善供应链管理流程 持有型 普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁方式出售的大物流园开发模式。 普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目 的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是房地产开发商。 持有型 国内首只工业地产产权式REITs落户江苏镇江，其表现为一种集合投资计划。 “产权式REITs”的运营模式是通过产权式REITs发起资产包，实现投资人对物业的有权持有，并成立资产管理公司，对物业按REITs规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的，该产权单位按标准REITs设计，通过产业投资基金的转换，可以与未来上市REITs的基金单位实现对价 。 工业地产产权式REITS是一种标准的集合投资计划，体现为开放式共同基金 。 嘉富诚与快鹿产业港达成合作协议 成立资产管理公司 以镇江新区快鹿产业港工业标准厂房建立资产包 公开发售，吸引市场游资的进入 资本化 由于法律制度的障碍以及对持有有形资产基金公司相关权利、义务以及相关监管制度的问题，内地REITs真正运作与成熟还有一段路要走。 2007年4月2日，镇江市中山东路45号，一间普通的沿街商铺，“快鹿产业港产权式REITs发售中心”的招牌依旧崭新，却大门紧闭，清冷异常。半个月前的3月18日，这里是镇江市最吸引眼球的地方——“快鹿产权式REITs首发仪式”喧闹异常:蜂拥而至的投资者使得这里门庭若市，仅一天半时间，有约1700万资金从镇江市各家银行汇至“快鹿产权式REITs”开户行――镇江市商业银行。从繁华到冷清，只用了一天半时间。之后，1700多万元的募集资金，亦被悉数退还给投资者。它一度离成功很近，曾被铺天盖地的媒体誉为“中国首支工业地产产权式REITs”。然而，“快鹿产权式REITs”，从发售到搁浅仅一天半时间。嘉富诚与上海快鹿，演绎了中国房地产金融创新历史上最富戏剧性的一幕。至此，内地首只REITs夭折了。 首先，REITs法律主体地位不明。 REITs是一种投资集合，是建立在法律基础上的以合同为基本保障的投资方式。但对于这种投资集合的地位与性质，我国的法律并未加以明确。在实际的操作中，REITs往往需要成立一个特殊目的的机构(或公司)持有房地产的所有权，但我国目前的《公司法》中并没有特殊目的公司的法律规定。这也是境内资产境外REITs上市的重要原因之一。 其次，REITs的税负问题。 REITs运作涉及多道环节与程序，而越多的交易环节将面临更多的税收负担。REITs在国外大力发展的根本原因在于能享受税收优惠，但中国税收优惠还有待进一步明确。 最后，监管制度不完善。 在成熟的市场经济国家，对于基金的信息披露，除了我国已经采用的一般投资组合、成本收益和管理人和托管人的基本信息以外，对于关联关系、利益冲突和基金资产的间接权利的代理行使等方面的信息，制定了极其严格和细致的规定与规则。政府对基金此类行为的监管要求比一般的证券公司都要高出许多。但到目前为止，这些在我国的基金监管和治理规则中却都几乎是空白。 叫停的原因 资本化 工业用地开发最常见的非常规实现方式是住宅化回现，而要实现回现要在规划报批与交易实现上突破。 1 工业用地产权不可分割 2 3 工业地产关键限制条件。 购买者必须是企业法人 产权50年非70年 常规工业地产关键限制条件，各城市在操作上有一定差异。 产权交易得以实现 规划报批获得通过 充分利用留学生、创业产业园的名义和优惠政策 整体规划设计区别于传统工业园和工业开发区;物业设计并非传统意义上的工业厂房; 工业用地性质决定，物业设计并非典型的商住物业。 自然人向法人转换的关键条件 明确法人购买物业的流程 工业用地实现产权分割和交易转让 评估和降低50 年使用权带来的抗性 整体定位和规划有市场需求支撑 解决问题的关键建议 价值实现的前提 住宅化 为规划报批获得通过，一方面要充分利用创业园优惠政策，另一方面在设计中做足准备，满足工业地产的建筑形态 规划报批获得通过 充分利用福建留学生创业产业园的名头享受相关的直接优惠政策和间接优惠政策。这种政策更多是依靠企业争取。立足发展区域经济，利国利民的角度，对于国家政策的一些模糊地带可以获得审批通过。 项目各阶段均以企业基地和创业孵化器的名义申请规划。 物业设计: 以留学生创业工作室为依托，实现居住、办公功能在不同时间的弹性转换。 弹性转换依赖于外立面的设计、户型的弹性等要素获得实现。 规划强调生态和人文，并从户型以及社区细节上充分满足居住功能。 充分利用留学生创业产业园的名义和优惠政策 规划设计区别于传统工业园和工业开发区;物业设计并非传统意义上的工业厂房 工业用地性质决定，物业设计并非典型的商住物业 住宅化 本项目产权分割和交易转让，没有明确的政策限制，但需要开发商与政府达成一致意见 产权交易得以实现 工业用地实现产权分割和交易转让; 明确法人购买物业的流程; 自然人向法人转换的关键条件; 评估和降低50年使用权带来的抗性。 国家没有明确的限制工业用地产权分割和出让的政策; 由于2007年之前，工业用地采取协议的方式出让，因此工业用地不能在市场中流转，因此国内目前没有专业的工业地产开发商和成熟的工业地产开发销售模式; 现存的工业用地实现产权分割和交易的都是利用创业园，工业园，科技园，文化产业园等国家扶持、鼓励的特殊园区，享受优惠政策; 工业用地招牌挂出让之后，工业地产在市场中流转具有法律基础，并受物权法的保护; 作为开发机构开发创业园，关键是在开发伊始与政府达成共识，共同实现产权的分割和交易转让; 我项目依托留学生创业产业园，享受国家扶持的优惠政策，实现产权交割和交易。 住宅化 企业法人购买商品房与个人购买商品房并无实质性区别;成立公司最低人数已经降为一人，所以项目卖给法人市场影响并不是很大。 产权交易得以实现 工业用地实现产权分割和交易转让; 明确法人购买物业的流程; 自然人向法人转换的关键条件; 评估和降低50年使用权带来的抗性。 房屋所有权证 房屋权属登记申请书 ??商品房发票?????? ??契税收据?????? 权利申请人身份证 ??商品房买卖合同 房屋所有权证、房屋权属登记申请书 商品房发票复印件、契税收据 授权委托书及被委托人身份证?????? ??法人资格证书(营业执照)??、法人代表身份证???? 商品房买卖合同 商品房转让 单位申请。 房屋所有权证。 营业执照或法人任职证明 个人申请 房屋所有权证 身份证。 商品房换证 身份证。 商品房管理办公室备案后的购房合同。 购房发票、商品房结算移交协议书。 购买商品房共有权登记的参照私房共有权登记办理 企业营业执照或法人任职证明。 法人代表身份证。 商品房管理办公室备案后的购房合同。 购房发票或商品房结算移交协议书。 购买商品房共有权登记的参照公房共有权登记办理。 商品房购买 个人购买 企业法人购买 住宅化 自然人可以通过注册一人有限责任公司的方式来成为企业法人 产权交易得以实现 工业用地实现产权分割和交易转让 明确法人购买物业的流程 自然人向法人转换的关键条件 评估和降低50年使用权带来的抗性 填写税务登记表、提供营业执照、有关合同、章程、协议书、银行帐号证明、居民身份证明、房产完税证明或租房协议等材料办理地税登记和发票核定。初始纳税申报在企业开始纳税前核定。 填写税务登记表、提供营业执照、有关合同、章程、 协议书、银行帐号证明、居民身份证明、居民身份证明等材料办理国税登记、一般纳税人认定、发票种类核定。 领取工商营业执照起15日内，持营业执照、公章、建设项目批准文件等材料办理 营业执照、法定代表人身份证明、公章等材料 提供营业执照、法定代表人身份证明等材料到公安局特行科审批后，刻制印章 登记申请书、公司章程、法定代表人任职文件和身份证明、名称预先核准书、公司住所证明等材料 名称预先登记申请书、申请人身份证明或委托书、股东身份证明等材料 提交材料 即时办理(不含初始纳税申报) 6个工作日 即时办理 3个工作日 5工作日 10个工作日 5工作日 办理时限 区地税局、税务所 区国税局 市、区统计局 市质量技术监督局 公安局特行科 市、区工商局 市、区工商局 办理机关 地税登记 国税登记 统计登记 办理组织机构代码证书 刻制印章 企业登记?? 企业名称预先登记 流程名称 定义:一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司 注册资本:最低限额为人民币十万元。股东应当一次足额缴纳公司章程规定的出资额。 住宅化 消费者访谈显示，市场对于工业用地项目50年产权抗性很小，但是消费者对于物业价格有一定的预期 工业用地实现产权分割和交易转让 明确法人购买物业的流程 自然人向法人转换的关键条件 评估和降低50年使用权带来的抗性。 产权交易得以实现 目前石狮出售的商品房的产权都是五六十年，所以本项目的五十年产权不是问题，大家也不去想那么远的事，即使产权到期了，政府也会出台政策继续延期，只需要补相应的手续就可以了。 ——祥鸿企业集团副总裁兼石狮市政协委员 王总 是50年的产权是没有太大障碍的，因为其他用地的产权也没有太长年限。 ——鲁总(服装公司老总) 50，70年产权无所谓，便宜就可以，消费者要的是经济实惠。 ——侯总(汽车销售公司老总) 物权法的出台基本消除了房地产土地使用年限带来的影响，消费者对土地使用年限的考虑将放在次要的位置。 ——陈律师(房地产服务律师) 说 明: 工业用地物业开发?壑凳迪趾艽蟪潭壬鲜艿椒商跫脑际械氖迪址绞蕉夹朐诜傻目蚣芟峦瓿桑?在工业用地转让时是否界定产权分割转让是项目价值实现方式的先决条件; 工业用地物业转让的规定各地具有很大的差异性。 住宅化 专题二:廊坊市公寓市场 在售公寓项目均位于城市北部环路沿线，城市内部无公寓产品供应 东日瑞景 壹公馆 凤河公寓 华夏奥韵 公寓位置 项目图片 4梯8户 4梯17户 1梯1户 1梯4户 梯户比 1-3层位商户，一层商铺坐西朝东 精装修 70年产权 40平米一居 55平米2居 L型塔楼 小户型住宅 华夏奥韵 小户型住宅 大户型公寓 小户型公寓 属性 毛坯房 三种精装风格弹性选择 毛坯房 装修 70年产权 40年产权 40年产权 产权 1-3层为写字楼 4.5m高挑精装大堂，3000平米的底商，地下停车 部分底商 配置 40平米的一居 50平米的两居 185、196平米的三居，242平米的4居 40平米一居 65-90平米的两居 90-110平米的三居 户型 1栋，12层，板型 1栋21层，板塔 2栋12层，板塔 形式 13000平米左右，88套 30000平米，108套 20000平米，200套 规模 东日瑞景 壹公馆 凤和公寓 项目名称 廊坊市场真正的公寓产品仅为40年产权的凤凰公寓一个项目，另外2个项目为70年小户型住宅 公寓概况 壹公馆之豪爵馆户型:大面积豪华产品，建面242.83平米，五室两厅三卫，一梯一户，电梯直接入户，南北通透。 市场上较为畅销的产品为一居小户型、复式式小型公寓 东日瑞景公寓户型:复合式小型住宅，面积37.39平米，一室一厅一卫，左边为 底层会客厅，右边为上层为卧室。 廊坊市场上公寓产品较为稀缺，且多为复合式小型住虼讼鬯俣冉峡欤渲杏忠孕』凸?衔?畅销户型 廊坊本地客户为主，特别是周边县市进城置业客户较多 主要为廊坊本地客户，用于资助或投资 以廊坊本地客户为主，主要用于自住，北京客户较少 主要为项目周边客户，如管道局员工等 客户 华夏奥韵 东日瑞景 壹公馆 凤和公寓 项目名称 …目前廊坊市场缺乏真正的公寓产品，市场供给非常有限，常常会出现供不应求的局面，销售状况很乐观，另外，由于公寓产品总价较低，因此很受客户欢迎，或用于投资，或用于自住…… —凤河公寓 置业顾问 …公寓总价较低，既可用于投资也可用于自住，个人更加倾向一居的复合式小型公寓，希望公寓产品功能更加完善，例如配置网络等等。虽然没有燃气，但是并没有什么影响…… —华夏奥韵 购房客户 目前市场小户型公寓相对稀缺、且总价低，因此很受投资客户欢迎，销售情况优于普通住宅 客户 公寓市场小结 区域真正的公寓项目仅一个，且销售成绩优秀，城市公寓市场发展空间较大 公寓销售速度高于普通住宅，一居及复式小户型公寓产品受市场青睐度高。 市场机会 公寓产品的市场供应稀少，且档次较低，难以对项目起到参考借鉴作用，无形中增加了入市风险。 产业结构 专题三:廊坊市低密度市场 艾力枫社(别墅) 位置 河北省廊坊市开发区友谊路 规模 占地面积27万平方米 ，建筑面积10万平方米。容积率1.3.，绿化率65%，05年开发的别墅和高尔夫球场，别墅13栋，08年开发的住宅，均为小高层，别墅24户。小高层楼层区间在8-17层。目前开发1栋5A级SOHO办公和1栋酒店式公寓还未开盘 产品形式 SOHO办公建筑面积为1万平方米，共15层101户，有预留口。酒店式公寓建筑面积为7万平方米，办公+居住，共15层400套，没燃气 面积区间 SOHO办公面积区间110-190? ，酒店式公寓面积区间50-160 ?，别墅面积区间在300-400? 价格 酒店式公寓均价9000元/平方米，精装修。SOHO办公为毛坯 客户 本地投资客较多，少量北京投资客 销售状况 目前还未开盘 卖点 知名品牌，配套设施水平较高，交通较为方便，园区环境优美 配套 园区内2个高级会所，2个酒店以及1个高尔夫球场 点评 项目品质较高，交通方便，环境优美，配套设施水平较高 天地 .凤凰城(别墅) 环境、低密度社区、开发商品牌、配套 卖点 分6期开发，目前为第1、2期，总开发周期5年左右，开盘时间2010年9月中旬，在廊坊和北京做推广，目前定价为洋房及小高层8000元/平米左右，独栋别墅15000元/平米左右 销售状况 廊坊市开发区东方大学城西侧 位置 占地862.98亩，建筑面积108.1万平方米米，容积率1.48，7000户左右，2.2万人口 规模 产品类型 联排别墅:344平米-413平米 花园洋房:121平米-271平米，主力户型以三室至五室产品为主，送下沉式庭院 小高层:60平米-226平米，主力户型以二室及三室产品为主 东方大学城，东方大学城高尔夫球场，园林会所高档电影院和大型商业配套，外围70米的隔离带，后期将建设学校、幼儿园，7万平米绿化景观，音乐喷泉，流水瀑布 配套 户型介绍 先打造园林，投入3亿打造主景观轴，纯低密度高品质社区，高性价比产品，配套齐全高端。高绿化率。 点评 廊坊本地客户为主要购买人群，北京客户只占到5% 客户 一二期:独栋别墅、7栋花园洋房(5层)及7栋电梯小高层(8-8.5层)，共300套左右。 旭辉 十九城邦(别墅) 位置 廊坊经济技术开发区东方大学城四光道8号高尔夫球场A场西侧 规模 占地面积23万平方米 ，建筑面积50万平方米。容积率2，绿化率40%，项目开发分三期，一期总户数229.二期总户数200 产品 形式 一期联排由4种形式组成，3联排、4联排、5联排、6联排。其中以5联排为主。二期为联排及6栋高层，层数为20.三期规划未定。 面积区间 一期别墅面积区间253-360? 价格 一期9000元/平方米，二期别墅12000元/平方米，高层未定。 客户 一期别墅客户廊坊、北京各占一半，廊坊自住为多。 客户私营企业主居多。 销售状况 一期2009年10月开盘，现已全部售罄。二期月中开盘 卖点 别墅每一层静区均有大型露台赠送 ，位于东方大学城内，周边环境优越，配套设施齐全。临近华北区最大的高尔夫球场，东方大学城高尔夫球场，有环境及景观优势。 配套 项目内建有商业会所、游泳池等，并且是双会所设置 点评 项目位于东方大学城内，到市区交通不便。周边配套比较完善，能够满足人们日常生活所需。价格相对较贵 专题四:访谈纪要 专题四:访谈纪要 北京 工业地产 联东U谷招商经理程淑娟访谈纪要: 访谈要点摘录: 关于联东U谷的介绍: 1(园区总况: 05年开发，总占地1300亩，政府出地，我们做招商，满足政府税收要求。 07年开始销售，不卖土地，只卖房子。现在研发配套只租不售。 整个园区又分为总部商务园、研发科技园、配套服务园、生产制造园和企业定制园。 项目共有800企业独栋，小的面积区间在800-1500平方米。大的面积在3000平方米以上。 项目内可以定做厂房，首付20万，定制厂房折房价上，比一般厂房贵5%-10%。如若定制不成功，全额归还。 标准厂房4万平方米，共4层。1层层高6米，2-4层5米。承重不大于500公斤。标准厂房价格为5000元左右。 研发科技园容积率为1.4，总部商务园容积率为0.7，生产制造园容积率为1.2。 报规划时可以报分层卖。项目内分层卖的占比较多，其余为整栋销售。买整栋的客户看中面积区间在2000-4000平方米之间。 去年销售了20.6万平方米，今年上半年销售13万平方米，预计全年销售24万平方米。 目前园区共有300-400人，大型企业人口在30-50人左右，小型载10-20人左右。 入驻员工以当地为主，原来企业搬过来的员工给配班车。企业招聘的员工也是针对本区周边为主。 园区定位较为高端，低价值的企业不会入驻。 2(配套服务园: 配套服务园的厂房面积为1万平米的，平层为3000平方米。3000-4000平方米的厂房，平层为1000平方米。 公寓租金在700-1200元/月。面积区间在70-90平方米。一居900元/平方米，两居1200/平方米。宿舍面积在28平方米150元/月。宿舍楼共120多间，总共2栋。 园区内配套有水站、澡堂、球馆、超市、健身器材、员工宿舍和公寓(均只租不售)等。球场和员工宿舍目前都是盈利的。产权归公司所有。 3(总部商务园: 总部商务园内，企业独栋7000元/平方米。园区07年开发。 总部商务员开发了23栋企业独栋，目前共有200家企业入驻，卖了400套房，可分层出售。其中用作住宅的少。 由于交通压力，总部商务园内没有厂房。从研发往东比较好卖。 4(研发科技园: 研发科技园是给中型企业商务用，质量好，顶层高为3米。2010年3月开发，一期占地11万平方米，二期4-5万平方米。 研发科技园现已入住10多家企业，共60栋楼，现已卖20套房，还有十几套没出售。 研发科技园产品均价5000-6000元/平方米。配套服务园产品7000元/平方米。政府没有补助。 研发科技园内有厂房、写字楼。生产型企业多些。一层用作厂房，其余几层用作办公。1000平方米研发+办公。 目前开发的中式区成本费在2500-2600元左右，价格在5000-6000元。 二、客户类型 只要没有污染所有类型企业的均可入驻。 购买厂房的企业主要是自用，以个人名义购买的客户需要交房产税和营业税。 企业独栋卖给个人是有税务关系的，必须在约定时间内注册公司，且税务关系要落在项目所在区域。否则要补交房 产税。税钱为500-1000元/年/平方米。 开发公司会协助投资客，但价钱会高出100-200。 目前投资客占比较少，主要以自用居多。 购买企业独栋的客户以北京人占比最大，会考虑成本问题以及交通便利问题。 若有大企业进驻且税收问题不大时，可以卖给个人。可做个人固定资产，工业用地资产。 进驻的大部分企业大部分由于拆迁、工作环境不理想而选择本园区。且整个北京都在往南发展。 三、对廊坊科技股的认知 廊坊肯定也会有企业过去，没钱的企业还是占有一定比例的。 厂房盈利低应该往高端做。 联通U谷在本行业上算是龙头老大。需要根据社会需求而更改。 应该先把生活配套好了，在盖厂房、独栋、写字楼等。没有大企业入驻，没有好的生活配套，是没有企业愿意入驻的。 Max企业独栋销售经理王先生访谈纪要: 访谈要点摘录: 项目基本情况: 咱们现在是位于空港加工区的B区，项目占地14公顷，共分5期建设，包括星级酒店(主要是商务型酒店)，六个独栋商业，一个研发中心(未建设)，我们是工业立项，因此不能卖给外企，只能是国企，二期28栋还剩8栋，平均1月1套吧，成交周期不一定，有的当天交钱，有的考察3个月，面积区间800-1600，主力面积1500，总价在800-1500万，每平米1万多点，原来7000、8000。 Max总共分五期开发，目前是一二期72栋 主流面积800-1700? 本区域主要优势 区域紧邻新国展、航空商务区，受双引擎辐射，国展的展会经济带来创意产业客户，航空商务带来物流依托企业经济，目前新国展已经举办食品、服装、旅游行业展会。 项目客户情况: 1.项目客户主要是基于机场产业依托，由于机场周边产业带动; 2.我们的客户主要是和机场产业相关的，还有一部分其他类型的公司，包括大发畜产公司、腾龙时代通信技术、汇鑫银商、昆明利顿人信息、安徽新亚特电缆、北京爱富达贸易、力天集团、欣仁投资咨询、嘉德服装等; 3.有些客户反映我们项目的有些产品面积比较大了，1000-1500平米的销售压力比较大，现在基本上小面积的已经卖完了，大面积的还有; 4.今年的大经济环境不是很好，而且加上最近奥运会的影响，车行单双号，成交不是很理想，奥运之前销售还可以;最近由于不允许装修，也是影响客户购买的一个因素; 5.开发独栋面积一定要控制好，要不然客户就会被限制死，我们项目有一点我觉得是可以借鉴的，我们每一栋都是相对独立的，中间有外挂楼梯，2-4个作为一个小组团，企业可以买一栋，也可以根据需求买3-4栋，就看公司的需求和实力了; 6.我们这里也有小面积办公的，但是由于对市场没有太大的信心，暂时还没有建，周边没有太多的客户支撑，没那么多客户; 7.永丰基地那里有很好的产业氛围，但是我觉得项目一定要做出特色，同时面积控制下，还有就是弹性需求能够满足不同客户需求，不建议独栋的面积太大，这类客户的议价能力很强，对实现项目利润不利; 客户特点 创意产业稍微多一点，不是很明显，基本上什么行业都有，也有投资的客户10%-20% 客户看好未来发展，包括新国展的规划以及带动的企业聚集氛围 周围的别墅区带来很好的环境感觉 北京低密度办公项目看法 低密度办公是发展趋势，未来低密度办公需求肯定越来越好，只是目前的大环境影响的有些减缓 总部基地主要是发展时间长，位置好紧邻4环路，规模大，政府有政策扶持; 客户的价值排序和关注点 比较分散，因客户而异，大客户关注配置、区位，小客户关注氛围、公共交通 小的创业型企业看重价格，总价门槛对他们影响很大 非中心?中弘国际商务花园置业顾问王平访谈纪要: 访谈要点摘录: 关于非中心?中弘国际商务花园的介绍: 1.项目基本信息 项目占地10万平方米，建筑面积12万平方米。全 独栋设计，可单层销售，也可整栋销售。商住两用。 05年开始卖，到现在还剩1栋未销售。容积率为0.9，建筑密度22%，绿化35%，承重350公斤，入住率80-90%。均价14000元/平方米。租金为2.8 整栋面积分别有2300平方米、2900平方米和3400平方米。单层面积去建在750-930平方米之间。项目东北角有6栋全为单层销售。 工业科研性质用地，没有优惠政策，可以以个人名义购买，注册办公没有限制。可贷款，首付50%。 毛坯房，配有电梯和空调。 购买原因:(1)办公条件另类。(2)价格相对便宜。 地下停车位有693个，地上停车位有198个。地下停车350元/月，地下停车场按车位出售。单价为12000元/个。北面和西面为地上停车场地，开发商自持。 2.配套 项目内建有大型会所、五星级酒店、会议楼、餐饮楼、室内游泳池等。会所内包含两个室内篮球馆、两个室内网球馆。游泳管下层做配套。开发商持有，配套占地面积为26000平方米。 周边住宅区也有配套设施。 二、客户类型 入住的企业大多当做总部使用。 入驻企业以做研发公司、写字楼办公为主。 单层销售投资客略多。 离机场只有10分钟，但客户都不太看重这个条件。 做物流行业以、创意类行业和艺术类行业喜欢在郊区办公，不愿意到市区里办公，而且在市区里也买不到独栋。 三、对廊坊科技谷认知 整个行业做写字楼的比较多，但都卖的不好。 廊坊很难有企业过去，除非是生产类型的企业。 廊坊应该先做配套，配套做好了才会有企业愿意入住。 亦庄做厂房的少，都是独栋。 廊坊风险较高，客户交通要求很高 来看独栋的首先都是基层员工，如果基层员工看不上，交通不够便利，根本不会上报到领导层面。 西山汇置业顾问刘爽访谈纪要: 访谈要点摘录: 一(西山汇的介绍: 1(园区总况: 项目08年开发，目前暂定今年9中旬开盘。总占地135亩，总建筑面积26万平方米。共有15栋楼，楼层为12层，容记率为3.5，层高3.06-3.5米。项目目前还没开盘。50年产权，科研用地。停车位不到1500个，物业费为20元。 项目或整栋销售，或整层销售。每层面积在1000平方米左右，有产权。每栋的面积区间在2000-20000左右平方米。项目主要针对高新技术企业、文化创意企业、影视动漫企业等艺术类行业。 项目整体分为北区、中区和南区三个片区。北区3栋，中区6栋，南区6栋。北区A1-A3整栋均以被某企业购买。 北区价格为22000元/平方米，南区价格为19000-2000元/平方米，中区价格为175000元/平方米。 对于高新企业，实行反税政策，50万返还30%，500万返还40%，1000万返还45%. 政府每年投资5个亿用于扶持文化创意产业。 项目临近永定河、绿色公园、八大处等景点，地理位置优越。且挨着军区，治安好。 2(配套服务园: 项目内设有15000平方米的商业，但没规划餐厅、宿舍区。 北一区也规划900亩商业。 二、客户类型 进驻企业类型繁多，投资、自用均有。 项目与管委会有合作，管委会提供和推荐商户。 科研类型的企业可入住，前提是没有污染，没噪音。 芯中心置业顾问访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、关于国际企业达道的介绍: 独栋写字楼，整栋卖，现在还剩期房没卖出去，面积在4000平方米。 本项目与北工大软件园没关系，只在最初拿地时有合作。 项目开发商是京开股份。五证齐全，有销售许可证。 项目一期05年全部入住，园区内禁止做宿舍楼。 总共34栋楼。二期总建筑面积一万平方米。2000平方米的独栋，楼层为6层，每层300平方米。项目总占地10万平方米，容积率为1.5。 本项目只做软件园，园区?谄笠抵辽僖涂萍脊夜场?最大面积在一万平方米左右，持有出租。其余面积在2000-4000平方米。 项目内建有商业配套，为共建用地，2011年开始施工。 独栋有提前认购的。 政 府没有优惠政策，项目隶属开发区，所以必须在开发区注册。 看中本项目的原因有很多，例如国企背景、认可亦庄规划、产品类型等。 二、客户类型: 来这儿的客户只办公，没有研发和生产。 项目内有中小型企业入驻，也有国企的一个部门进驻 目前还有4-5栋没入驻，作为全研发使用。 入驻企业什么类型的都有。 中间建筑置业顾问访谈纪要: 访谈要点摘录: 关于中间建筑的介绍: 1(园区总况: 07年年底一期开盘，共88户。09年二期开盘。总占地25.6万平方米，总建筑面积30.9万平方米。容积率为1.13。整个项目限高为15米。没有行业要求。 项目周边临近国际艺术中心、32小剧场等文化艺术类产业。 项目为工业用地，可贷款，首付50%。 一期: 一期有三种形式，既独栋、联排、叠拼。共30栋。其中还有个回字形建筑，首层层高为5.4米，地下层高为4.2米。产品面积在150-300平方米。单价在26000-32000元/平方米，共4层，目前已销售60%。 联排共4层，地上3层，地下1层。面积为390平方米(包含地下面积)，地下面积在120-130平方米，每户均有产权。 独栋共3层，地上2层，地下1层。面积为460-515平米。有产权。 叠拼共4层，1、2层为一户，3、4层为一户且赠送露台。面积在340-360平方米。每户都有产权 。 一期现已售完，共276户，均价在15000-25000元/平方米，07年价格为13000-14000元/平方米。 二期: 二期叠拼正在销售，共22栋。首层层高为3.2米，其余层为3.05米。面积区间在240-260平方米，目前还剩6-7套，面积为260平方米左右。月销售速度为6-7套。 二期有8个独栋，面积在1000-3000平方米，整栋销售，均价为36000元/平方米。 2(配套服务园: 售楼处日后会改建为剧场，未来还会兴建美术馆、展厅(自持)。 会规划餐厅、会所、美术馆、剧场等配套设施。 二、客户类型 入住企业为艺术公司或个人工作室，文化创意类多。 投资客也有，但占比不多。 自住的比较多，主要看重价格便宜，面积小。 回字形建筑客户还是以周边艺术类企业为主，外地的较少。 企业办公占比不多。 嘉捷科技园置业顾问访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、关于嘉捷 的介绍: 目前60%已售出，层数区间在4-6层，工业产权，全独栋，一栋一产权。 一期05年开发，占地50亩，不到30栋，面积大的居多。二期08年开发正在销售，占地60亩，面积小的在1500平方米，面积大的6000多，共6层。产品类型为双拼+纯独栋。容积率为均1.3。 二期又分D7一期和二期。一期已售完，二期还有6-7栋没销售，面积区间在5500-6700平方米。 所售独栋4-5层可做厂房，一层楼承重为1吨，2-4层楼承重小些。一层层高为4.2米，二层以上为3.9米。 均价7000元/平方米。二期比一期贵，上涨不到2000元。最高卖到8000元/平方米，类型为纯独栋。 双拼型独栋也是一个产权，两企业买一个双拼独栋，可以分成两个产权。 开盘前三个月销售60%，现在销售比较差。去年一年销售不到20栋。 购买独栋的原因:(1)郊区化办公现在是是一种趋势。(2)买独栋能满足企业老板的虚荣心。(3)郊区办公能提高员工工作讲效率。 项目内没有配套，食堂之类的配套设施需要入驻企业自己建。 二、客户类型 亦庄都是独栋，客户来自哪的都有。大多是以前在市里办公的。不带厂房，只办公用。 一期北京客户较多。 可以卖个人，但占比较少，企业自用型较多。 亦庄和联通U谷政策不一样。购买客户都是比较了解后才购买。 入驻企业以服装产业为主。一期中国移动购买三栋，其余以服装为主，私营企业居多。二期类型差不多。 以个人名义购买独栋的投资客较少，个人买也代表企业。 三、对亦庄认知 整个亦庄做法装行业的企业比较多，在税收上有政策优惠。私营的比重大。 亦庄做厂房的 少，都是独栋。 北京恒泰隆兴置业有限公司职业顾问王丽双访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、关于总部国际的介绍: 项目产品类型为企业独栋，一栋一个产权，整栋销售，工业产权50年。 一期07-08年开盘，均价6000-7000元/平方米，容积率1.5，面积4000平方米以下，楼层区间为4-6层及半地下一层。地下一层有天然气接口。 目前均价为13500元/平方米，剩5栋还没销售，面积区间在3000-4000平方米。 独栋面积最小为1200-1500平方米，面积在2000平方米左右的独栋最畅销。 刚开盘时的价格为9000-10000元/平方米，总价在1000万-2000万间。一次性付款的比重较大，多为企业自用，投资客很少。 项目内有银行和医院，银行租的写字楼，医院是自持。 在本项目工作的员工不会在项目内部购买住宅，主要是由于项目内没有配套设施，不能满足基本生活需求。 项目目前还有独栋没建完，预计年底完工。 独栋售出后，对业主如何内部改造、使用无规定。 二(客户群体 购买本项目的有一半为中小型私营企业，且大多以前就在周边办公。由于要扩大企业规模或改善办公条件等原因购买本项目企业独栋。 购买客户群不局限于北京，外地也有。 客户群体主要是以中小型投资客为主，投资客很少。 投资客转手很容易，但利润率不高。 投资客不大可能会出租，租金也就在2.4-2.5元/平方米/天，16-17年才能回本。不如整栋销售。 三、对于总部基地的认识 总部基地和总部国际是两个开发商。两个项目相邻。 到总部基地购买独栋的企业主要是认可其品牌，且区位要比总部国际好。在销售方面总部基地也做了大量的广告。 总部基地西区刚销售时和总部国际价钱差不多，总部基地东区开始销售时，招的是金融企业且前期做了大量的广告，价格就比总部国际贵，18000元/平方米。 总部国际主要是和总部国际打价格差异战。 总部基地和总部国际都隶属丰台科技园。 四、对廊坊科技谷项目咨认知 1(区位太远 北京办公的企业不大可能到廊坊工作，员工首先会觉得距离太远，最重要的是客户群体搬不了。 亦庄现在有企业独栋卖8500元/平方米，且价钱可以再打折。廊坊那边单个成本费就要在3000元/平方米左右，而且比亦庄还远，致使北京客户很难到廊坊买独栋。 目前独栋市场是供大于求，客户宁愿去空港买也不愿去廊坊，更何况总部国际就已经算远了。 2(其他园区推荐 亦庄客户群也是小型企业，交通不够方便，却比较受认可。 海淀上地(中关村科技园)企业独栋比较多。 空港企业独栋均价在9000-10000元/平方米，交通不如亦庄方便，但却挨着机场。 BDA企业大道销售代表访谈纪要: 访谈要点摘录: 关于国际企业达道的介绍: 总共60栋楼，14栋高层，面积区间在5000-12000平方米。43栋3-4层企业独栋，面积区间在1000-3000平方米。整栋销售。 2005年开盘，到2010年卖完。 现在高层价格8000-12000元/平方米。矮楼7000-8000元/平方米。二手房现在卖12000元/平方米。 目前还有4-5栋没入驻，作为全研发使用。 客户看重亦庄的企业氛围，写字楼只有C02分层卖，单价不到1万元，C01-12000?，D02-2一层两户3700?，I期成熟带动II期销售，产品定位大客户 物业4.2元 独立使用有冠名权，85%使用率 优点:交通区位好，临近5号线站点荣华中路核心区(前排环岛口)，整体开发好，前瞻性强，5000?会所，临时餐饮配套(售楼中心设置餐饮中心)，楼体外观利于体现企业形象 客户选择的理由:宁静的氛围，通达的交通路线;低密度、类别墅，景观好能激发灵感， 主要入住企业类型: 白领研发，灵感需求高 交通配套:京津塘高速 1 号线 ;京津塘高速 2 号线(规划中)紧邻项目 京沈高速 ;北京经济技术开发区内 -BDA 国际企业大道 II 西环路、北环路、东环路、荣华路、荣 昌路等多条区内交通可畅达项目。 轻轨 5 号线延长线:2010年运行， 开发区班车:开发区服务中心—国贸 BDA 国际企业大道 II- 北京市外 ，京沈高速:北京经济技术开发区内 -BDA 国际企业大道 II ，西环路、北环路、东环路、荣华路、荣昌路等多条区内交通可畅达项目。 基础配置:电梯:上海三菱电梯，载重1050KG，速度为1.6米/秒，轿厢尺寸为宽1600mm×深1500mm×毛高2600mm，其中A01、A02单体配备2部电梯(群控)，并预留2部电梯井供客户自行使用;A03单体配备2部电梯(群控)。 照明系统:公共部分设应急照明、警卫值班照明、消防照明和景观照明，并预留屋顶LOGO照明系统。 燃气系统:每栋楼体一层、二层引入市政天然气。 排烟系统:单体建筑首层设置独立的排烟系统，满足首层餐饮业态的使用需求或企业自设员工餐厅的需求。供电系统:园区采用高供高计的计量方式，供电属于高压自管户。经开闭站、配电室变压至三相380伏供应客户使用，满足双路10KV高压电源供电，单体建筑的整体供电负荷按照100瓦/平方米提供客户使用。空调系统:本项目空调系统为风机盘管加新风，新风采用新风双向换气机，新风进口设于屋面，并设置新风变频机，新风量高达50立方米/小时/人。冷源采用风冷冷水机组，机组位于屋顶平面，循环水泵设置在该楼下的地下一层，可分层控制温度，用户可自行调节温度。热源由设在地下一层的换热站统一供给空调热水。 周边配套: 金融:中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、中国光大银行、北京银行、上海浦东发展银行、中信银行、福建兴业银行 酒店:麋鹿苑国际会议中心、锦江富园饭店、圣坤酒店、伊梦华都大酒店 、锦江之星(项目内) 医疗:同仁医院、亦庄医院、同仁堂药店、京卫大药房 体育:体育场、鸿喜长新国际高尔夫球场、圣福华国际俱乐部、中体倍力健身俱乐部、青鸟健身 美食:渔公渔婆、东来顺、峨嵋酒家、西贝莜面村、上岛咖啡、肯德基、吉野家、永和豆浆、赛百味 购物:华润超市、美廉美超市、国美电器、大中电器 孵化器 北大孵化器访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、关于北大孵化器的介绍: 项目属于国家级事业单位，为教育性用地，入孵企业要有专利，同时注册资金要有50万，融资法人30万以上。租金3.5元/天。周边孵化器租金6-7元/天。 孵化器本质就是要帮助中小型企业、留学生，给它们提供投资平台、贷款扶持等服务。 北大孵化器是和海淀区管委会合作的项目，对有高新认证的企业有扶持政策，留学生第一年免房租。 自身盈利渠道主要以物业、房租、工商手续办理等服务手续为主。 主要引进留学生，不以盈利为目的。 入孵企业从事行业分别有IT、教育、生物医药等。 这边入住的企业都是分支机构，企业主要看中区位。 北大孵化器主要靠杂志、网站等形式招商。 企业中北大系的比较多，对北大学生也有优惠政策。北大学生也愿意在学校周边办公。留学生占一半。 这几年北京的孵化器越来越多，扶持也更多。 所谓毕业企业，即企业规模大了，现有的办公条件不能满足企业需求，需要拓展新的环境的企业。 二、对廊坊科技谷的认知 搞研究性的企业会去廊坊。 可针对当地企业需求，出相应的策略。 瀚海智业集团科技产业中心总经理杨宇访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、关于孵化器及公司自己孵化器的介绍: 孵化器不同于一般写字楼的地方，就是服务，一般写字楼只有基本的物业服务，租赁服务等功能，孵化器不光有这些基本功能，还有比如企业注册、办理手续、提供创业指导、项目评估等其他内容，是一个企业支持平台的概念。 孵化器主要针对的企业就是高科技企业，孵化器有几种类型，从孵化行业范围上来讲，有综合孵化 器和专业孵化器，瀚海智业做的是专业孵化器;经营主体不同也会分政府、学校等事业单位、企业等不同主体经营的孵化器。 专业孵化器的区别就是，配备的人才都是有行业背景的人才。公司有5个专业孵化器，分别是数字娱乐行业、数字传媒行业、医药行业、低碳环保行业，还有一个纺织科技的孵化器。 主要的操作模式是，托管一个别人建好的写字楼，出租给入孵企业，同时给企业提供孵化平台，企业扶持等软环境。 短期内从孵化企业自身盈利是比较困难的，孵化器是个长期投资的项目，随着入孵企业的成长，前期投资的回报是主要的赢利点，物业、租金等不是主要的盈利内容。 选择专业孵化器的行业方向，主要看写字楼所在的区域位置，区域支持什么产业，每个区域都有一定的产业政策倾向，比如，数字娱乐的孵化器在石景山，东三环的一个孵化器是做数字传媒，依据区域的产业聚集情况和政策导向选择适合的专业方向。 孵化器带来的更多的是信誉度和品牌效应，而不是利润。 孵化器主要有2个功能，一个是创业导师的角色，培养企业家的平台，另一个功能是科技成果的转化平台。 孵化器会为企业提供创业指导服务，比如针对人才、知识产权、融资、评估项目(有没有市场)等服务，另外也会有一些手续办理等服务内容。 孵化器的好坏，主要看你这个团队的专业能力的好坏，专业知识够不够。 孵化器对于政府和区域是一个生产力促进，涵养税源的概念。 对于孵化器企业来讲，出租率更高，更稳定。 孵化器的客户，90%以上是中小企业，科技型的企业为主，国家对?萍夹推笠岛托滦似笠荡匆涤幸欢ㄓ呕菡摺?科技型企业比较喜欢这种专业孵化器，都是相同类型的企业，有办公氛围，是一种群体共生的状态。 科技成果转化类型的孵化器，大学做的更多些，会比较对接科研机构。产、学、研一体化，项目与企业相结合。会提供一些比如实验室、中试平台、技术转移平台等服务。解决信息不对称的问题，科技中介。 孵化器的三要素“硬件、软件、蛋”，“硬件”就是楼、场所，“软件”就是服务、温度，“蛋”就是在孵企业。 二、对廊坊科技谷的认知 如果已经申请了国家级孵化器，应该已经运作了一段时间了。孵化器可以挂牌。 对于区域来讲是培养税源的功能，可以做一栋孵化器，与园区运作相结合，可以直接在园区内开辟在孵企业的中试、生产等功能。 政策环境对企业很关键，宽松的政策环境有利于企业的成长。可以对一些行业和企业制定有针对性的优惠政策。 加强软性服务能力，为企业提供支持。 企业访谈 亿利方兴有限公司总经理李经理访谈纪要: 访谈纪要: 企业概况 业务范围:生产专业的影视三脚架及吊臂等专业摄影器，为此类企业中国内最早最大的一家企业，业务范围遍及全国，不负责零部件生产，主要为组装; 企业总部在丰台总部基地 企业原先租用一写字楼在经开高速路附近，当时的面积为1000平方米左右; 员工为市区和本地周围，员工人数为40多人; 目前购买的独栋:一层600平方米，总共2000平方米左右，当时售价4000多元/平方米; 选择联动U谷考虑因素 最看重总体环境，因为很多客户都是国外客户，而这类客户会经常来考察企业且非常关注企业所在园区的外部环境，因此在选择入驻园区时最看重的是园区的整体环境和规范程度; 管理和服务:联东U谷的物业管理非常不错，很多细节都会替我们考虑，同时在保持园区整体形象时要求也相对严格，这我们也能理解;同时有员工宿舍、食堂的等相关配套设施; 便捷程度:主要有几方面，一是工人的生活和工作便捷;二是，产品设计与生产需求对接便捷;三是，离城区距离是否合适; 在选园区时也考虑企业相关度，不原意与污染重、环境脏差乱的企业入驻同一个园区; 在选园区时同时也看过永丰 产业基地等其它园区项目，没有选择永丰基地主要是价格太高; 对联东U谷整体格局和服务相对满意，主要是希望在格局和产品形式上能够体现更多元化些; 对通州台湖镇有了解，当时在选择园区时看过其附近的一个汽车产业基地，之所以最后没选中的原因一是当时考虑的是租，二是产品的结构不好，难以满足我们的需求; 在配套设施方面:选择的依次顺序是宿舍、食堂、商业网点、医疗设施、文化设施等，看了很多厂房，其各方面都比较不错，但是就是没有任何配套，这我们是不考虑的; 对宿舍的要求在30-40平方米左右; 暂时没有考虑往廊坊外围迁移，若要迁移也只可能是单独的生产部门，因为工人好找，但设计师在当地就非常困难招到; 北京九州格物过程技术有限公司董事长:李俊峰 访谈要点摘录: 一(企业情况 新能源分技术支持、基地(用于储备)、技术服务。技术支持又分开发和工程。 企业原办公地点在中关村园区的海淀园，从事新能源的研发生产行业。企业员工20-30人左右。 企业目前分为两部分，一部分在北京办公，一部分在廊坊科技谷办公(技术和研发部门)。等科技谷未来配套齐全了，公司会全部搬到廊坊。 企业主要是以办公为主，有少量的生产。目前需要纯办公设施，在科技谷租了写字楼。企业办公面积需求2000-3000平方米。 针对目前需求企业认为写字楼比独栋好，独栋商业配套不好，且成本高，主要以出售环境为主。几百人的企业不会为了环境买独栋。写字楼的功能是不可替代的。对于独栋企业未来会有需求。 工业化的趋势就是小城市的人愿意去大城市发展，而大城市的人愿意去小城市发展。本企业骨干员工愿意去廊坊，相反基层员工还是愿意留在北京。 员工是动态的过程，具有流动性，搬到小区域流动性小，大城市流动性会上升。在北京企业聚集度高，生活高度紧张，流动性大。小城市生活质量低，节奏慢，稳定的环境对人有好的影响。 住宿100平方米足够，若科技谷未来出售住宅，公司也会有需求。 二(对科技谷看法 之所以选择科技谷主要是由于科技谷的定位和企业自身定位相符。其次是做和工程的放在中关村没有优势，中关村办公人口密度高、房价高、员工生活成本高。廊坊有稳定的生活环境，房价低，生活成本低。 科技谷税收没有优势，但交通有优势，离北京近。西边高碑店城市环境、人文环境都比廊坊差。 科技谷对于廊坊来说是个独立的个体，靠自身创造环境，未来会是产业新城。廊坊在行政上走小政府化能给企业带来很多方面的利好。 科技谷适合吸引100-200人以下的企业。对北京依赖性高的行业，在全国业务上把总部设在廊坊有劣势。 廊坊科技谷的现状与投资环境有关，建设产品的同时应建设配套设施。在这点苏州园林做的很好。 三(其他园区看法 中关村其他园区规划的并不是太好，亦庄是生产基地，定位和东莞一样。上地马上就饱和了，而且企业往山里面走很不吉利。 随着企业规模的不断扩张，北京办公环境极为短缺。面积越大，成本越大。中关村很多企业都有办公问题。 永清离高速公路太远，交通不便。固安虽然离北京近，但毕竟是个县城。燕郊承担的主要是北京人口，北京企业较多。 四(对产业园的看法 企业发展到一定程度，园区大企业要走向中小城市，企业自己能创造生活模式，大企业都往小城市走，几千家小企业走到一起，形成一种生活模式。 大企业和小企业在一个园区是有弊端的，大企业只有部门分支会过去，小企业则是整体过去。园区会主要服务大企业，不利于小企业发展。 以前是生活+办公的理想化生活模式，现在由于无序的房地产开发，造使生活和办公离得很远，基本规律被钱打跨了。 企业发展首先是在与园区的服务功能，其次是看园区的品牌。 规划和理念对于园区 来说很重要，密云开发区就是个失败的例子，通州补救的方法也不完善。广东农民做的开发区都知道盖厂房的同时盖员工宿舍。而亦庄却没有意识到这点，以至于市场经济过剩，计划经济短缺。 有些企业面向对象是全国，守着北京没有太大意义。中关村80%-90%和北京没业务关系，在北京政策扶持力度大，廊坊金融服务比北京差，但在成本和区位上廊坊还是有优势的。 五(对廊坊的看法 河北生活环境比北京好，和十年前有很大差别。物流发展后，前店后场的概念没有了，不需要到中心城市。未来缺的是优良社区，北京以外的好园区会越来越多。 廊坊离北京的对外出口近，客户过来也不会耽误很多时间。 阿尔法思奇(北京)科技有限公司总经理李洋辉访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、关于阿尔法思奇(北京)科技有限公司的介绍: 1(公司基本情况 公司主要从事医疗器材的产品生产，医疗设施是第九产业，未来有很大的发展方向，技术含量大，需要传统的制造能力、设备设施、厂地、检验、包装、物流和仓储等。 目前公司市场还在北京，生产放在北京不经济，公司在重庆、北京有研发机构。注册地选取与税收多少有关。 公司对厂房的要求:厂房一般2-3层较为合适，首层面积在800-1000平方米较为合适，物流要方便，地面1层要有承重且相对其他层层高要高些。同时配备电梯，楼上可做会议室。 半年到一年内，公司会大规模发展，资金不足成了最大的问题，希望有园区能提供半年的扶持期。 2(客户 IT行业不会到廊坊科技谷去，对于IT来说人才是主要需求，这些在北京生活的人很难到廊坊工作生活。 高科研发企业也吸引不来，交通不够方便，且没有生活配套和产业集群。 可以吸引中小型企业进驻，针对某行某业建孵化器，找到这些企业的共性需求。例如:天津万达生物，做了个开放式实验室。提供高科技精贵实验仪器来吸引企业进驻。 注册地在南城的企业有可能到廊坊来，区域也是个重要因素。 能够解决企业当下问题，且能够提供半年的扶持。 着重吸引客户:(1)企业在未来半年或一年内要扩大生产规模。(2)有一定生产规模的企业。(3)生产型企业且有一定技术含量。(4)原址在北京南部的企业。 客户行业:从事高精密、测量、医疗等有技术含量的企业。 3(生活配套 员工宿舍、专家公寓是必须要建的，面积不用太大，价格不用太高，主要解决员工基本生活就行。企业注重利益最大化，不会在员工的住宿上花太大精力，但基本设施要有。 同个企业员工外迁更希望住在一起，有个独立的生活圈。 二、对廊坊科技谷的看法 不用定位大型工业园区，但内部设施要齐全。 目前考虑廊坊的需求比较实际，可引进廊坊市内没有的设施，例如好学校，五星酒店，甲级医院等，吸引企业聚集。 厂房2000平方米以上是一个档次，2000平放米以下又是一个档次，应该根据需求找到最合适的中间点。 独栋面积根据市场需求找到中间点。 非中心投资客户北京立达欣科技发展有限公司总经理刘靖访谈纪要 访谈要点摘录: 北京立达欣科技发展有限公司是专业从事水泥基渗透结晶型防水材料研究生产和销售的高科技企业， 公司注册资金508万元。 公司生产的主导产品为“可立特”牌水泥基渗透结晶型防水材料系列，产品日生产能力超过50吨。 公司在质量管理体系上已通过国际认证，在环境管理体系上已通过国际认证;并且公司产品经国家人防工程质量监督站审核批准，允许在国家人防工程上使用。 非中心投资办公室面积430?，精装修1.3万/?(以前搞装修设计，材料费用低); 公司的厂房在亦庄，以后要去亦庄办公，实现厂房办公一体化; 以前的办公地点在上地，曾经考虑过新材料大厦，一方面觉得新材料大厦的使用率低(公摊面积大，非中心只有10%公摊)，一方面认为物 业费贵(16元); 认为非中心区域，主要优点是楼的使用率高，价格便宜，交通有预期——规划中未来地铁6号线直达 非中心环境好，绿化率高，容积率低，未来升值空间大，值得投资。 嘉捷科技园美宝化妆品制造商业主 郑经理访谈纪要 访谈要点摘录: 关于企业信息: 我们企业是95年在廊坊成立的，自己在廊坊买了一块地盖的厂房生产，07年的时候综合企业发展的需要扩建，由于廊坊的城市品牌效应不如北京，比如人家一看你这个东西哪里生产的，廊坊就不如北京，而且地价也随着北京的发展没有绝对的竞争优势，因此就来北京投资设厂。 我们单位人员需求较小，两边加起来也就37个人，而且在北京这边的很多是廊坊过来的，每天单位有班车到廊坊，40分钟就到了，所以我们对配套没有什么需求。 置业需求: 当时主要看上的有两个区域，上地和亦庄这，后来由于亦庄这个是现房，所以就买了这里，我们这个3000平米左右。 买企业用房，主要要考虑这个层高够不够我们的需求，通风什么的要好点，其他的没有什么特别的要求了。但是你看我们这个办公楼，我跟你说，什么低碳环保的都不好，你看这个什么阳光大堂，又浪费面积，夏天又费电，一个月1万多，不实用。 北京泽桥(医药传媒)有限公司行政中心总监杨坤霞访谈纪要 访谈要点摘录: 所属行业:生物医药 以前办公地点:天津 公司人数:公司目前只把行政等管理部门迁到北京，生产基地还在天津。目前北京公司人数30多人，全公司人数200多人。 营业额:2009年五、六千万 公司发展规划: 2003年创立，主营业务是生产和销售医疗器械， 2009年6、7月搬到北京，重点发展生物医药业务，将来会在北京进一步扩展此业务，计划通过OEM(代工)的形式，将生产基地落户北京 购买的产品:独栋、3层、共1000多平米 购买原因: 战略考虑:公司发展战略的要求 政策优惠:北京对高新技术产业的政策优惠，公司目前正在申报国家高新技术企业。 地理位置:靠近北京，靠近客户(医院) 价格:价格便宜 对产业链聚合度的观点 目前联动U谷园区内生物医药产业链并没有规模化，购买时未考虑产业链的聚合度，认为管理部门和生产部门可以不在同一个地方 将来生产基地的选择，希望能靠近产业链聚合的地方，即生产线各个环节聚合的区域，方便资源流通 对配套的需求 希望能有娱乐休闲配套，和入园的银行，方便员工生活和休息 认为完备的生活配套对于吸引高素质人才非常必要 北京嘉洁能科技有限公司办公室主任王瑞芳访谈纪要 访谈要点摘录: 所属行业:制造业 以前办公地点:三环的北环中心 公司规模:2003年创立，目前年产值1亿左右 员工人数:100多人 公司产品:热量表、水表、阀门等。 写字楼用途:研发、生产、销售部门，3楼是生产车间。公司只做研发、设计和产品组装、销售，生产环节外包给广东、深圳等工厂 购买价格:2009年购买，5000多元/平米，总价五、六百万 购买原因 北京的优惠政策，中关村科技园的优惠政策 价格低 对配套等需求: 宿舍、食堂等配套:目前园区内宿舍不能满足企业员工的需求，希望能提供分档次的宿舍和食堂配套 通勤:公交不发达，影响新员工招聘，也不方便现有员工的通勤，希望能提供班车，能承受200元/人.月的班车费用(此费用可以以公司和员工共担的形式承担) 物流配送中心:目前公司是用自己的车运输，很希望能有物流配送中心，能加速企业产品的流通 摄影器材李经理访谈纪要 访谈要点摘录: 公司现在主要做的是专业摄影器材支架，总部在丰台总部基地，我们这边主要是研发、组装部门，中国这个行业的器材都是使用国外的，我们是国内第一家做这个的公司，公司发展很快，预计2-3年内就会再有大的发展，现在的这个面积是1800 平米，购买的时候都看过，当时想买在西边，离总部近一些，后来比较觉得这里还是不错的，最起码我们的国外客户过来参观，整个园区的环境是很好的; 当时对于优惠政策的考虑不是很多，因为很多园区差不多。 慧学国际文化交流(北京)有限公司行政主管 李女士访谈纪要 访谈要点摘录: 买的时候6000多，建面230平米，主要还是价格便宜，所以买了这里 一般领导就是开车，没车的就是坐公交 物业费11.75，只有地上车位，不到200个，现在还暂时不收费(周五下午4点钟左右仅15辆车) 吃饭是个大问题:永丰开发商自己做的餐饮，其他地方不让招商，垄断，员工吃饭很不方便，一般都是带饭 交通很不方便，要走到北清路大车，大概等15分钟才能达到 商业、超市都没有，现在最想有的配套是送快餐的服务，其次是有班车，还有就是有银行，现在只有农业银行，不愿在此开户，影响公司形象 设施配置上，空调口分布不合理，有的屋口少，冬天冷，老总去年就冻感冒了 在公司办公人员10来个人，其他业务人员都在外面跑，市内没有分部，公司主要是作MBA的课程中介，现在由于办公地点太偏，找不到人，都嫌远 主要作为事务性部门，如管理部门、财务部门等。买的时候是大开间，自己隔断的，主要功能区是前台、财务室、会议室和办公区 当时心里的价格上限是300万，占到公司营业额的一半 之前看过嘉华大厦，喜欢挑空大堂，显得公司形象好，周边的餐饮配套也很多，一层一周都是，但是当时看的时候已经尾房了，没有好的位置了，所以就没买 大厦内有部分投资客，但很少有能租出去的 对高档餐饮有需求，现在一般都是去中关村，大概一年8-10次，对宾馆也有需求，比如快捷酒店 有的时候需要加班，对soho的商住办公有一定的需求，会有吸引力 置业敏感因素依次为外观、大堂、价格、楼梯过道的宽度 汇众益智教育科技有限公司 杨校长访谈纪要 访谈要点摘录: 企业概况:北京汇众益智科技有限公司(GAMFE)成立于2004年6月，多年来专注于中国数字娱乐领域职业教育、学历教育及课程研发业务，是国内领先的数字娱乐人才职业教育机构。目前主要经营的项目有游戏学院、动漫学院及数字影视学院。在新兴朝阳产业人才紧缺，人才培养缺乏成功经验与模式的情况下，汇众益智依靠精准的市场定位、高质量的课程体系、严格规范的教学质量管理和完善的就业推荐服务为中国数字娱乐职业教育行业提供了专业参考及标准。在国家相关主管部委及各省市主管部门的大力支持下，汇众益智已发展成在全国拥有三十余家分支机构，40多家直营培训中心，在职员工超过1500人的数字娱乐职业教育领军品牌，培养学员遍及全国70%以上的游戏动漫企业，并成为企业的技术骨干。2007年底，公司获得国际顶级风险投资基金凯鹏华盈(KPCB)投资; 物业情况:租用的面积2000平米，现在租金涨到2块多/平米.天; 文化创意产业，过来这边主要是有优惠政策; 自己不敢住在市里，住在基地附近，学院是在附近租的集体宿舍住; 配套方面:有商业、商场、邮局、银行等生活方面的需求;餐饮方面可以做一些有特色的，8610那种就可以，住宿航天城周边就有，100多块钱，感觉就挺好的; 交通方面，我觉得介入地铁很重要。企业有班车，从西二旗地铁站到基地;其他配套，最好由一些娱乐、健身等服务中心; 办公配置方面:对软性服务不满，空调不够冷，夏天还要再开电扇;电梯慢;保安素质差等; 产品需求方面:想要写字楼形式、大开间，500平米左右的一个，可以几个连在一起; 企业要扩招到2000人，正在找地方，想要一个独立生活区 迈达斯技术有限公司CEO桂满树访谈纪要 企业背景:我们公司的主要业务是工程软件的研发和销售，总部在韩国，目前在北京、 上海、广州、成都等地都有分公司。北京公司大概50多人，人员以研发和技术支持为主。主要业务工程软件开发、销售; 办公物业:目前方圆大厦为租赁，总共约1000平米。原来只有一层，现在增加了一层，签了2年的租约。目前感觉1000平米不是很够用; 企业未来的增长在20-30%，对于后续的发展计划主要是考虑未来2-3年，太长了不好说。如果按照稳定的增长，未来2年，北京公司的员工基本在80人左右。未来的办公面积会考虑在1500平米，如果是购买的话，至少在1000-1500平米; 以后考虑购买写字楼，2005年的时候我们有800万，想用来购买写字楼，当时因为韩国的决策时间比较长，错过了购买时机，以后如果企业稳定增长，还会考虑购买写字楼，因为拥有自己的物业还是比较踏实。 关注因素:交通方便，利于员工上下班，员工上下班时间不能太长，否则不能安心工作，所以公共交通很重要。感觉科技谷那儿，比较远，没有人气，交通较方便。另外，还比较关注员工居住问题，我们现在租了7-8套宿舍，基本在3室1厅，每两个人住一屋，租金在3200-3500元/月。如果办公室附近有宿舍，会非常好，就直接给员工租下来。因为我们公司经常加班，如果在永丰，加班太晚，回家很不方便，如果能够解决住宿问题，就很好了。在付款方式上，需要有比较灵活的付款方式，比如按揭，或者是以租待售，先租2年，以后再转为购买，有这样的销售方式，我觉得很好。 我觉得环境很重要好，外部环境不能太差，否则员工会感到很压抑，影响员工创造力。需要有比较愉悦的办公环境，视野开阔。 配套也很重要，当然了，有的购物配套没有必要，但是与公司业务相关的银行、邮局、员工餐饮方面的配套，还是很重要，尤其是银行，每天都有业务去银行，如果离的远了，会很不方便。买写字楼，注重实用性，很少从投资的角度去考虑，主要考虑员工上下班是否方便。基本预算是1000万元，以后还可以根据业务增长情况增加投入。 冠捷半导体藤总访谈纪要 企业概况:冠捷半导体，北京研发中心隶属于上海总部，上海总部是在张江高科园区，上海总部有生产的功能，主要做高附加值的带有闪存的特殊应用芯片设计，北京研发中心在上地7街的汇众大厦，主要是做研发，现在又30多人，北京公司成立了5.6年了，之前也是在上地; 办公物业:现在的办公是租的，1200平米，租金2.6; 选择办公物业的地点主要是看业务上往来的客户远近，产业链要有聚集效应，所以肯定要在开发区，关注周围是否有大的公司，员工上下班是否方便; 有外溢的办公需求，独栋办公形式很喜欢，面积需求在2-3k平米，价格上北京的办公物业还没有看过，之前帮上海公司看过办公物业，是在浦东那边，比较偏的位置，单价接近2万，北京这边的价格还不了解，但集团上对于总价的控制大概在5-6kw; 外溢的话首选还是大中关村区域，因为这边有产业聚集效应，而且待习惯了。园区配套上，比较关注有宾馆，四星级就可以了，因为经常有客户的业务往来，还有就是员工的休闲健身，比如室外的网球场、足球场等;另外就是吃饭就餐、交通，不太关心有没有企业会所，因为公司不太讲究排场，主要是从员工的角度出发，住宿的话能解决当然最好，就像上海的产业园，就有单身公寓，单位或者员工租用，面积在20-30平米，因为比外面的公寓设施好而且便宜，所以只有园区的企业或者员工才能租用 产品配置方面，中央空调、通讯网络接口、电梯这些都是必须的 锐迪科微电子北京有限公司陈俊行政总访谈纪要 企业状况:成立于2004年4月，公司总部在上海浦东张江高科技园区，北京公司是研发设计分部不负责销售任务，主要从事射频IC的设计、开发、制造、销售并提供相关技术咨询和技术服务。锐迪科在无线通信和消费电子等领域持续推出 多款具有开创意义的集成电路产品，打破了阻碍中国通信产业发展的“短板”和瓶颈。是目前能提供3G (TD-SCDMA)、2G/2.5G (GSM/GPRS)、大灵通(SCDMA)、小灵通(PHS) 全系列移动通信核心射频芯片的中国集成电路设计公司，是国内能够提供包括收发器芯片、功率放大器芯片、天线开关在内的完整射频前端解决方案的IC厂商，同时随着产品的陆续成功上市,拥有了丰富的产业化经验;80%以上的员工具有硕士、博士及以上学历;拥有超过20项国际先进的具有中国自主知识产权的发明专利或核心技术。 办公状况:目前在中关村网银中心办公，租了大概800平米办公面积。价格大概是4.5元/平米。目前共有员工140人，研发人员在120人，公司的人员结构想对简单，行政人员不多。未来3年的增长在20%左右，预计人数会达到150-250人都有可能;企业年营业额水平在7000万左右，公司业务发展较快，预计明年上市。购买写字楼首先要考虑公共交通方便一些，具有一定的产业氛围，同时在银行、餐饮、邮局等商务配套方面，也要满足基本的业务需求。 对于价格，不是很在意，不过分追求产品形式，只要符合高科技企业就可以，比如要比较专业，比较得体，形象要好，简洁明快的风格就好。 希望写字楼的实用率高一些，不要太低，至少不低于60%。 对于独栋式办公还是高层，并不是很介意，关键是要有高效的电梯系统，不要爬楼梯。听说过廊坊科技谷，但是觉得比较远，交通不是很方便，相对员工居住地偏远，是否去科技谷，目前还没有仔细考虑过。 我认为租赁写字楼对于我们公司的发展来说，更适合一些 同方鼎欣信息技术有限公司张德升 行政经理访谈纪要 企业状况:同方鼎欣信息技术有限公司，前身为清华大学子公司，2007年7月由原北京鼎新信息系统开发有限公司与同方股份有限公司软件出口事业部合并组成，现由同方股份有限公司控股。公司总部位于北京，在美国、日本、上海、大连、深圳和成都分别设有分支机构，现有员工超过1600人。同方鼎欣自成立以来一直致力于国内及国际软件外包服务，提供专业的行业解决方案和咨询服务。公司提供的软件外包服务包括应用软件的设计、开发、测试、维护、本地化及全球化;能提供从金融、电信、医疗、零售、物流到制造业等不同行业的解决方案和咨询服务;支持在岸(ONSITE)、离岸(OFFSHORE)和混合(HYBRID)交付模式。在业务流程外包(BPO)领域，同方鼎欣在出版业、银行业、零售业、保险业等众多行业领域有着多年的经验，业务类型覆盖图像采集、存储、处理以及数据录入等诸多方面。同方鼎欣的客户遍及国内及欧美日等国家，包括IBM、Toshiba、SonyEricsson、Honeywell、CINCOM、NTTDATA、Microsoft、 HP、Fujifilm、LexisNexis等众多国际知名公司。目前已经分别和两家大型跨国公司成立了离岸软件开发外包中心。 组织结构:400-500人，分为好几个地方办公，上地高立、得实大约300多人，高级研发人员为主，在沙河有不到200人，数据加工员工为主 主要业务:软件开发、系统整合 办公物业:目前为租赁，总共约6000平米。刚签了租约，3年期，近期不会动。 以后考虑购买写字楼，具体多少投资目前说不清楚，这个不是重点，因为企业有实力买。如果没有合适的物业，会考虑其他地方; 科技谷远一些，交通不是很方便。除非特别便宜，才会考虑购买科技谷; 选择地点主要考虑员工上下班交通问题，公司高端人才较多，希望在配套多、生活、工作都比较方便的地方工作 廊坊 工业地产 益田投资开发有限公司招商部副部长访谈纪要: 访谈对象信息: 益田投资开发有限公司招商部副部长:刘超 访谈要点摘录: 一、永清工业园介绍 永清工业园由永清县政府和益田投资开发有限公司负责招商，由政府 负责管理和服务，益田投资负责基础设施建设和后期开发 永清工业园规划由中国城市规划设计研究院完成 永清工业园于2003年启动，总投资达195亿元 永清工业园总规划面积24平方公里，项目分为两期开发，一期开发8平方公里，二期开发16平方公里 项目配套400亩的百货商城和住宅用地，依托于永清县城市政设施 永清工业园为省级工业园，环保需达到国家甲级A标准 二、产业定位情况 永清工业园主导产业为机械化工和电子产业 入园企业来源地有北京、廊坊、香港等地 目前已签约项目共有135个项目 入园企业员工多为本地人，随企业迁入园区的员工住宿多以在县城租房解决 三、运营情况 工业园以出租厂房和出让土地为主，土地价格大约在16-20万每亩 一批大项目已经入园，其中，南玻集团投资11亿元年产48万吨特种浮法玻璃项目，华兴公司投资7亿元年产30万吨的日用玻璃项目 小项目入园无优惠，大项目特事特批，多看中大项目的投资规模、占地面积和纳税效益，一般能够给予大项目在土地价款上优惠，缺口由益田投资开发有限公司填补，政府给益田投资后期住宅开发优惠补偿 永清工业园每亩地固定资产投资额需达到200万元 最近出租的厂房面积约3亩左右，场前空地约为1.5亩，租金为13万/年 工业园销售状况非常乐观，仅2010年上半年就与10多个项目达成签约协议 永清工业园目前年纳税达到2亿元左右 永清工业园土地一年一批，入园企业获得土地之后自行建设 在产权处理上，如果要建设要其他性质地产需先实现土地转性 四、项目优势 入园企业多看中工业园的交通区位优势和天然气价格低廉 固安工业园区项目经理访谈纪要: 访谈对象信息:固安工业园项目经理:张彬 访谈要点摘录: 一、关于固安工业园的介绍: 1(园区区位 固安工业园区地处北京中轴线南端，天安门正南50公里的黄金位置，与北京隔永定河相望，处于北京经济圈的前沿部位。 园区距离首都第二机场仅10公里，距北京南三环玉泉营环岛39公里，东南距天津110公里，驱车1小时可以到达首都机场，1.5小时可以到达天津港。 园区周边40公里范围内拥有11条高速公路，6条国家及铁路。100公里范围内拥有3大国际机场和3大天然良港，北京新七环亦由此经过，具备了国际上最具魅力的“1小时工业区”的区位交通条件。 2(园区规划 固安工业园区坚持协调发展、环境优先的理念，以科学性规划，构建中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、现代装备制造产业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区域。 固安工业园区从大北京经济圈产业布局及国家重点发展产业入手，确立了电子信息产业、汽车零部件产业以及现代装备制造产业为主的三大核心产业发展方向。 园区分为南、北两个区域，未来南、北两区还将向外扩。 固安目前占地60公里，未来还有20公里的开发强度。 3(园区环境 固安工业园区致力于提升园区软环境水平，打造园区新价值优势。经过几年建设，园区已实现“九通一平”，并成为北京地区基础设施最完善的工业园区之一。 4(服务领先 贴心基础服务:设24小时服务指挥中心，24小时全天候服务，提供进一步升级的“全程无忧管家式服务”，对入驻企业实行封闭式管理，由“企业管家”协助企业处理与政府各部门相关的事宜，为投资者营造温馨的投资环境。 金牌增值服务:园区内设有人才资源开发管理中心，聘请一流管理专家和技术专家为入区企业进行各种服务。园区为入区企业提供物流、仓储、办公等设施。 5(园区配套 未来园区还将规划建设五星级酒店、高尔夫、综合楼(员工宿舍楼，且层高不能超过30米)等配套设施。 凤凰城乃至整个城区都会成为园区的配套。 6(园区现状 项目前期有政府参与，形成无阻碍通道，目前南、北区均有企业入驻。南区较 多，以中小型企业为主。北区主要聚集大型企业。 南、北区域目前形成了相对独立的片区。 北区价格8万/亩，南区6万/亩。20亩以下20万/亩。 南区容积率大于等于0.8，北区容积率为1.0。 北区8平方公里，南区8平方公里。 北区6个月进场施工，南区3个月进场施工。 租金为0.45元/平方米/天。 投资强度:北区200万/亩，南区150万/亩。 固定资产:北区120万，南区100万。三年内政府会审计，达不到要求会被清除园区。 园区内80%以上位北京地区企业，以大兴为主。 霸州年GDP14个亿，其中,,,来自入园企业。固安年GDP为,亿。 龙河高新区北京办事处通讯电子产业处长访谈纪要: 访谈对象信息: 龙河高新区北京办事处通讯电子产业处长:付晓东 访谈要点摘录: 龙河高新区介绍 龙河高新区成立于2005年，总体规划面积28平方公里，是省级开发区 龙河高新区由廊坊市安次区人民政府和廊坊市盛世建设投资有限公司采取“政府，企业”的模式联合开发建设 龙河高新区位于廊坊市东南部，与廊坊市区之间被南环路隔开，基本上与市区零距离，从龙河高新区到廊坊市区只需10分钟就能享受到市区的教育、医疗、金融、餐饮等服务，非常方便 龙河高新区投资46.5亿元打造龙河中心区为其提供大型商业，娱乐休闲、餐饮、医疗和居住服务，龙河中心区占地1206.6亩，总建筑面积133.08万平方米，平均容积率为1.65，目前，项目一期已经启动，占地400亩，投资27.8亿元，主要完成商业街、酒店式公寓、商务写字楼、行政办公楼、产权公寓等项目的开发建设 龙河高新区建设了一批标准型厂房，总占地面积514亩，标准厂房区总建筑面积53.7平方米，包括16栋标准厂房和1栋物业办公楼 产业定位及入园企业情况 龙河高新区计划打造集工作、居住、休闲三位一体的综合型园区 龙河高新区的主导产业为电子信息、生物医药和医疗器械、装备制造、新能源、新材料、现代服务业 龙河高新区以高新科技、现代制造、产业集聚为其未来发展方向 入园企业多为中大型企业，其中代表性企业有富士康和中建二局等等 富士康电子信息产业(廊坊)制造基地总投资37亿美元，分三期建设，总占地6000亩 龙河高新区运作情况 标准化厂房在2010年年底即可投入使用，厂房面积多在500平米以上，用于出租，价格在0.7-1.2元/平米左右，厂房也可用于出售，厂房可以分割销售，但一般只可分成两个片区，不能再分 龙河高新区土地可用于出售，价格在20万以上，土地销售面积每块至少子50亩以上，因此，小型企业一般没有这个能力在高新区购置地块，只能租标准化厂房 龙河高新区一般不给小企业提供优惠，大型企业入园可特事特办，提供相应在土地和税收上的优惠 龙河中心区的酒店和公寓建成后可以出售，蓝白领公寓共占地260亩，可用于出售，价格在6000元/平米，亦可用于出租，给入园企业员工提供基本居住需求 龙河高新区的年土地供应已经划定，2010年工业用地指标已经用完，入园项目在购得土地之后可以拿到产权证 写字楼 建业大厦置业顾问访谈纪要: 访谈对象信息: 建业大厦置业顾问: 访谈要点摘录: 一、建业大厦相关介绍: 建业大厦开发商为房管局下属地产公司 建业大厦用地为商业用地，产权为40年 建业大厦共23层，1层2户 建业大厦写字间匹配卫生间，无燃气 建业大厦共配套有8部电梯 建业大厦将被打造成廊坊市目前唯一的准甲级写字楼 二、建业大厦租售情况 建业大厦主要用来出售，亦可用来出租，年底可交付钥匙 建业大厦售价8400元/平米左右，租金为1.5元/平米左右 建业大厦物业由公司自己管理，物业费暂定为2元/平米左右 截止2010年8月5日，建业大厦已售出大部，销售速度非常快 建业大厦购买者多为大公司和投资客，多为整层或半层购买，投 资客与大厦管理处建立联系，大厦可帮助出租 贷款购买无优惠，全款购买优惠一个百分点 三、对廊坊写字楼市场的认识 廊坊市写字楼市场发展处于起步阶段 写字楼市场目前处于供不应求的状态 购买写字楼的企业多为本地企业 写字楼市场缺乏高档写字楼市场供应，建业大厦正好可以填补这个缺口 天利金得益访谈纪要: 访谈对象信息: 天利金得益销售经理:王捍青 访谈要点摘录: 一、关于天利得益项目的介绍: 项目09年4、5月份售出，1、2层为商铺，100-300平米临街底商，40-160元/平米。220平米比较好卖。 总共20层，3-20层为写字楼，70-80平米的最好卖。 总建筑面积4万平米，酒店1万平米，写字楼加底商3万平米。单层面积1400平米 客户主要是投资客，占80%以上。当地占70%，北京占30%，自用客户主要是小企业为主，注册资产500万以上，10多个人，买100平米办公，主要为提升企业形象。行业没有什么明显区分，做什么的都有。 写字楼有大产权，每户都有产权。50年。酒店20年产权。 去年年底，市政府拆迁，项目差不多都租出去了，大部分为政府机构 是廊坊市最高档的项目。 销售价格7000起，最后价格到8000-9000。售后返祖，6%-8%回报率，返租3-5年。酒店目前价格6000,15%的回报率，返租3年，第7年进行回购，酒店拿不到大产权，卖经营权。 二、关于廊坊整体写字楼市场的认识 整个市场观望情绪比较高，不看住宅也不看写字楼。 写字楼市场也不好，销售还可以，出租不好。 第六大街访谈纪要: 访谈对象信息:华夏幸福基业职业顾问:王文博 访谈要点摘录: 一、关于第六大街的介绍: 项目09年售出，1、2号楼为小户型公寓，一部分回迁房一部分销售。3、4号楼，3-6层为写字楼，1-2层为底商商业街 项目全部售出，写字楼价格6000-8000左右，毛坯，户型90-300多平。 客户主要是投资客，占80%以上，一部分企业自用客户 目前出租状况良好，入住企业在50%左右，(物业介绍能到70%左右)，入住企业多数为廊坊本地中小企业，商贸、广告、设计、IT服务等 租金2元/平米/天(询问一个个人出租户，210平米，年租金10万左右，合1.3-1.5左右，之前购买100多万，160万合7000多，最低租2年以上) 底商2层，租金2元/平/天，目前底商入住率较低，在10%左右，4-5家商铺入住，苏宁、体育用品，底商也为业主自行出租。 物业为幸福基业自己的物业团队，比较有保障，物业费1.5 地下一层为停车场，300/月左右，地上不收费。 二、关于华夏其他项目的介绍 1(华夏开发的项目 第六街区(公寓、写字楼、商业街)、廊坊壹号(百货) 华夏奥韵等住宅、公寓项目 固安工业园园区开发 5、6、7、8街区全部是华夏拿的地 廊坊壹号也全部出售，售后反租一部分，进行统一招商。返祖5年，8%回报率。项目目前招商、建设阶段，还没封顶。 2(对公寓项目及客户的介绍 华夏奥韵开发有小户型公寓，户型面积从20-7、80不等 其中卖的最好的是40平米左右小户型 客户主要是年轻白领等首次置业的客户，刚需客户 会很看重产权问题，奥韵是70年住宅产权 廊坊客户对公寓的认识是，小户型+精装修，精装或简装 精装修标准在800左右，再高房价又会上去，客户无法接受 价格，当时销售时价格在6000-8000左右，涨价之后最高卖到过10000，总价在30万以内 目前华夏其他住宅项目价格在8000-9000左右，花园洋房在10000以上 廊坊的房价在今1、2年长速较快 三、关于廊坊市整体规划及科技谷片区的认识 1(关于廊坊房地产市场的认识 廊坊市未来规划有比较多的利好 近期价格涨速较快，有越来越多的北京客户过来置业。 整个城市划分为几个组团，商贸中心、会展经济中心、CLD中央居住区、万庄新城 2(关于科技谷的认识 科技谷位 于廊坊北部片区 离CLD中央居住区、万庄新城较近，有比较好的居住氛围 未来有北京到廊坊的2条轨道交通建设，会在科技谷附近设站点，交通优势很明显 目前市场中没有太多声音。 3(关于廊坊写字楼市场的介绍 廊坊的写字楼主要集中在商务区内 主要是新华路与爱民东道交叉口处，商都金茂、商务大厦、交通大厦、天利得宜 广阳道上还有几栋写字楼。 别墅 凤凰城置业顾问访谈纪要: 访谈对象信息:天地.凤凰城置业顾问: 访谈要点摘录: 1、项目整体介绍 天地.凤凰城开发商是天地控股集团下属的嘉轩地产 项目位于廊坊市开发区东方大学城西侧 ，紧邻京津塘高速出入口，距廊坊市区约5公里 总建筑面积108.1万平方米。共分为6期开发，总体开发周期约为5年，项目容积率为1.48 产品类型涉及双拼别墅、联排别墅、花园洋房及观景洋房 联排别墅产品面积区间在344—413平米之间。花园洋房产品面积区间在121—271平米之间，主力户型以三室至五室产品为主。景观洋房产品面积在60—226平米之间，主力户型以二室及三室产品为主 产品风格多样，有15世纪的哥特式，17世纪的巴洛克，18世纪的洛可可，19世纪的折衷主义，20世纪的实用主义等等 项目一期销售完成，正在销售二期 2、项目配套 开通凤凰大道连接北京，开通楼庄路连接廊坊市区 项目开发过程中绿化建设先行 天地凤凰城项目分为南北2个地块，中间为7万平米的大型绿化带 周边坐拥东方大学城和北方最大的平原高尔夫球场-东方大学城高尔夫球场 16.33万平米的大型商业配套，漫步式商业街区，9万平米五星级酒店，时尚MALL、电影院、主题会所、娱乐中心、岛屿型度假别墅、迷你嘉年华、老人健身区，音乐喷泉、水流瀑布等等 3、项目一期情况 产品推介:联排别墅和观景洋房 洋房价格售价在8000元/平米左右，别墅在15000元/平米左右 别墅面积在350-420平米之间 4、项目二期情况 产品推介:小高层 小高层价格未定 小高层面积在60-180平米之间 5、项目后期情况 项目后期建设以小区为主 小区配套学校，幼儿园 6、项目客户和推介情况 购买客户以廊坊本地为主，北京客户在二期已售楼盘中仅占5%左右，少量亦庄客户 凤凰城项目尚未在北京做推广 塞纳荣府职业顾问访谈纪要: 访谈对象信息: 塞纳荣府职业顾问:潘东影 访谈要点摘录: 一、关于塞纳荣府项目的介绍: 项目一期是由恒盛公司开发，已经全部售罄。二期被荣盛收购，由于受9070政策影响，规划还没批下来，致使整个二期无法开盘。 二期目前规划容积率为1.2，会有别墅和酒店式公寓，建筑风格为地中海式。 酒店式公寓面积区间在300-400平方米，70年产权，价格在300-500万。 未来政府会搬过来，项目所处地是开发区的中心，也是展会的中心，未来规划远景很好。 未来物业也会由公司自己做。 目前关注本项目的客户大部分是05年购买阿卡迪亚项目的老业主 二、关于华夏其他项目的介绍 1(荣盛开发的项目 阿卡迪亚 2(对项目及客户的介绍 别墅当初价格在2000-3000元/平方米，现在7000-8000元/平方米。 三、关于廊坊市别墅发展的认识 1(关于廊坊房地产市场的认识 廊坊全市购买欲望很强烈，而且不认为开发区离市中心远。 别墅现在相对不好批，廊坊也受新政的影响，贷款也受限制。 廊坊目前房地产发展只到40%，未来发展潜力很大。 廊坊市整体消费水平高，重复置业的人较多。 2(关于廊坊购房客户的认识 廊坊人不在乎年限，主要关注售后服务以及园林管理。同时比较认开发商品牌。 廊坊人也不在乎价格，一次性付款的客户占50%。 购房者目前还是以本地客户为主，投资为主。 购买别墅项目的还是以本地客户为主，投资为主。 北京人来廊坊看房，认为价钱太贵，在廊坊买还不 如去通州买房。 艾力枫社职业顾问访谈纪要: 访谈对象信息: 艾力枫社职业顾问:梁智慧 访谈要点摘录: 关于艾力枫社的介绍: 1(项目前期介绍 占地面积27万平方米 ，建筑面积10万平方米。容积率1.3.，绿化率65% 05年开发的别墅和高尔夫球场，别墅一排6户，共130户，现已全部售罄。 08年开发的住宅，均为小高层，楼层区间在8-17层，还建有别墅24栋。现已全部售罄。 08年别墅一排6户，共24户。地上3层，地下1层。面积区间在300-400?，开始时价钱7000元/平方米，后来涨到9800元/平方米。 2(项目目前开发时序 目前开发的别墅、1栋5A级SOHO办公和1栋酒店式公寓还未开盘。 SOHO办公建筑面积为1万平方米，共15层101户，有预留口。面积区间110-190? 酒店式公寓建筑面积为7万平方米，办公+居住，共15层400套，没燃气。面积区间50-160 ? 酒店式公寓9000元/平方米，精装修。别墅SOHO办公为毛坯。 商业持有，酒店持有。 3、项目配套 项目西侧有2万平方米的高尔夫球场大会所。东侧有五星级酒店会所。 项目内建有2所酒店，分别是球场中区高尔夫酒店和高尔夫花园国际会议中心。 项目东北侧规划约4万平方米的高档商业区，集办公、休闲、餐饮、购物为一体。共分两个部分，一部分为南段欧洲风情商业街及酒店式公寓;另一部分为北段集步行街、酒店式公寓、高尔夫酒店等功能为一体的综合商业组团。 4(客户的介绍 客户类型以改善型居住客户为主。 北京和廊坊当地的购房者都有。 孵化器 廊坊创业中心访谈纪要: 访谈对象信息: 访谈对象:仝庆主任 访谈要点摘录: 2004年成立创业中心，目的是为了解决大学城遗留问题。利用5000万元的闲置楼作为孵化中心，3000多平米已经招商结束，主要入驻客户是筹建单位，办公，大学生创业以及一些外地办公。孵化大楼只有70 m??和130 m??两种规格，向外租用给企业，当时租金为0.5元/ m??/月和0.8元/ m??/月。 由于主权改制，解散了30多家企业。 仝主任认为廊坊科技谷做的是科技地产，并应该坚持做下去。 真正在廊坊搞创业的不多，廊坊整个环境不能满足科技谷的生存。 84年成立小廊坊，后来发展为大廊坊，从演变历史来看，廊坊没有国有企业，没有大工业来支撑。 廊坊有一怪现象:商民倒挂，写字楼无市场，只是近期政府搬迁，制造出来大约5000 m??的写字楼市场。 与北京距离太近，廊坊不会成为商业中心，科研中心，更不会成为交易中心。 仅安次区就有三个园区，不能指望廊坊企业购买科技谷的楼宇。 开发区外企走精加工，组装的道路，大企业都是外来的，都是自我买地建房，小企业是本地的，生命力不强。 科技谷企业访谈 中国制浆造纸研究院资产管理部副主任访谈纪要: 访谈对象信息: 陈主任:中国制浆造纸研究院资产管理部副主任 访谈要点摘录: 1、公司概况: 公司属于民营性质，类属与科学技术研发行业 公司总部在北京CBD核心区 廊坊基地规模100人左右 企业流程:研发在北京，中试在科技谷，产品销售在北京 2、公司廊坊基地背景: 企业规模扩张急需另辟生产基地 开发模式:企业买地自建 基地配套给员工提供50套住房，每套大约80平米左右 企业为匹配容积率的需求建设办公大楼 建设企业独栋意愿不强 3、选择廊坊科技谷的理由: 廊坊开发区趋于饱和，经政府推荐 交通区位优势明显，距北京较近 相关政策优惠 4、企业配套要求 大型商场和基本休闲娱乐场所 科技谷自然环境不容乐观，春秋风沙大，需加强人性化绿地建设 大地检测公司总经理访谈纪要: 访谈对象信息: 杨成林:河北省地球物理勘察院大地检测总经理 137 0316 6875 访谈要点摘录: 一、企业背景: 大地检测，事业单位背景，现为股份制企业，地质勘查业，以地质勘查 工具输出为主营业务的技术型企业 目前拥有员工100-200人左右，员工以本地员工为主，每年的新鲜血液以大学城形成的人才为主，每年新近员工约7-8人。 目前普通员工月工资水平在1500元左右。 目前，公司在廊万路自用办公间2层，约1000余平米，属单位自有物业。 目前，公司已在廊坊科技谷内购置了土地约10亩，计划修建约5000平米的办公空间。 二、办公方面的需求 1(购买办公物业主要?怯捎谄笠迪钟邪旃跫话悖婊还挥茫薹闫笠道??2. 选择办公物业的关注要素 区位 交通条件 政策优惠 商务配套 三、 对廊坊科技谷项目的看法: 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点: 2.5 产业定位 办公成本低 区位及交通条件优良 2、选择廊坊科技谷的主要原因 区位条件、交通条件好，位于廊坊市北部区域，与北京距离较近 目前廊坊其他园区，如开发区、龙河工业园，都没有合适的新增土地供应 办公成本相对较低 3、廊坊科技谷的不足之处 配套不足，无论是商业配套、生活配套还是商务配套都没有形成，还需要时间运作 科技谷的产业缺少集聚效应 政策扶持力度不足，主要表现在科技谷各项配套建设，如水电路的建设都尚未跟上，地价成本也没有足够的优惠条件 营销力度不强:科技谷的整体定位相对高端，因此大企业才能担负的起相应的办公成本，但目前廊坊的大企业较少，而小企业承受能力又相对有限。北京、天津等大城市的企业客户需求相对旺盛，可考虑在北京、天津等城市加大营销力度。 4、需求层面: 居住配套:对员工居住的宿舍有比较强烈的需求，可考虑整栋或整层购买。考虑的主要因素——市区房价过高，才考虑愿意到科技谷一类的产业园内办公，其中解决员工的住宿问题是重要因素。 物业管理服务 5、对廊坊科技谷的其他看法: 中科院研究所的拉动效应还尚未体现，只有应用型的研究所才具备足够的拉动效应，如计算机研究所;而类似于理化研究所等研究型的研究所对企业的拉动效应就相对较弱了。 河北讯成网络科技公司总经理访谈纪要: 访谈对象信息: 王重杰:河北讯?赏缈萍脊咀芫 访谈要点摘录: 一、企业背景: 河北讯成网络科技有限公司，民营企业，电子商务、应用技术研发类，轻资产高智力技术型企业 企业特点:高技术含量的网络、电子商务项目的孵化模式，为此类中小企业提供资金、技术支持、整体运营平台，然后将其高技术含量的项目吸纳为自身企业盈利点。企业模式的独特性，为其赢得了政府的大力支持。计划于2-3年内实现企业上市。 讯成目前拥有员工100余人左右，员工以廊坊本地员工为主，近两年的新鲜血液多来自于大学城形成的人才，在未来2-3年内，预计企业员工会达到1000人以上。 讯成普通员工目前月工资水平在2000元左右，未来会达到2500-3000元左右 目前公司在开发区汇源道租用的临街商铺内办公，由于办公面积紧缺，无法满足企业快速扩张的需求，因此在开发区租用了三个分散的办公间，共2000平米左右，导致企业运营成本增加。 目前，公司已在廊坊科技谷内购置了土地，计划修建约4.4万平米的办公空间。由于科技谷内的拆迁尚未完成，始终未能入住。 二、办公方面的需求 1(购买办公物业主要是由于企业计划上市，企业规模需要迅速扩大，办公面积需求增加，同时需要增加公司重资产，增大上市可能性 2. 选择办公物业的关注要素 交通条件 区位 物业管理服务 三、 对廊坊科技谷项目的看法: 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点: 交通条件 区位环境 园区环境 低密度办公 十分钟生活圈 2、选择廊坊科技谷的主要原因 区位条件、交通条件好 科技谷定位与公司的经营定位相符合 目前廊坊其他园区没有合适的新增土地供应 3、廊坊科技谷的不足之处 科技谷的行业定位相对比较模糊，行业分类分散，缺少集聚效应 科技谷的规划理念先进，具备吸引力，但是现状条件还较一般 4、需求层面: 居住配套:对员工居住的宿舍、公寓有比较强烈的需求，考虑的主要因素——企业扩张时需确保员工流动性较低，员工福利，性价比，增加企业重资产 商务配套:信息平台的建设，确保园区具备整体性，降低办公成本 物业管理服务 廊坊东能石油工程技术有限公司副总经理高经理访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、企业背景: 东能石油工程技术有限公司，民营企业，技术服务类企业，以石油工程技术服务为主营业务的技术、研发型企业 目前拥有员工100人左右，大部分员工在全国各地油田，研发、行政办公员工大约40-50余人，未来会在廊坊科技谷办公 目前，公司在银河北路租用办公间约1000余平米，年租金13万左右。 目前，公司计划在廊坊科技谷内购置土地约20亩。 二、办公方面的需求 1(购买办公物业主要是由于企业现有办公条件一般，位置较偏，区位环境不好且配套环境较差 2. 选择办公物业的关注要素 区位 价格 政策优惠 三、 对廊坊科技谷项目的看法: 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点: 区位环境 交通条件 十分钟生活圈理念 2、选择廊坊科技谷的主要原因 区位条件、交通条件好，位于廊坊市北部区域，与北京距离较近 目前廊坊其他园区的定位与公司经营方向、发展定位不符 办公成本相对较低 3、廊坊科技谷的不足之处 配套不足，相应配套未能跟上 规划与现实情况不符 4、需求层面: 居住配套:员工居住的问题，将来会考虑在购买地块上以综合楼的形式自行解决，不会以企业名义去为员工购买相应商品住宅 办公产品方面，未来不会单纯的做办公楼，可能会做中试车间，因此对办公的层高、承重等指标有较高要求，不会考虑购买成型的办公物业 物业管理服务 盛世嘉华有限公司刘德兴总经理访谈纪要: 购买20亩地，盛世嘉华有若干子公司。 入驻原因:a廊坊可能性的发展，市区向北迁移。 b企业自身发展的需求。 C科技谷交通便利 3(盛世嘉华已是落户项目，不会考虑企业独栋。 4. 109亩地上如果建有别墅，盛世嘉华是否购买取决于自己20亩地上的建设情况。 5( 刘总认为，科技谷企业独栋是否有市场取决于国家的整体发展形势，以及北京的企业发展是否转移。 6( 企业独栋对于廊坊来说比较难，但5000元/ m??不算高。 热物理所张书记、毛主任访谈纪要: 1、热物理所占地50亩，建筑性质属于科研办公和综合办公。 2、热物理所有一栋综合服务楼，一栋办公楼，三栋实验楼。综合办公楼中主要包括住宿，会议和餐饮。 3、入驻的原因:(1)中关村空间有限，发展受阻。 (2)廊坊市政府的政策支持， (3)研究所领导与廊坊市领导私交甚密，促进合作成功。 (4)科技谷配套设施，主要指绿化，做的很好。 4、综合服务楼2-4楼均为客房，完全能满足实验人员的住宿需求。除此之外综合服务楼房间正在考虑对外开放。 5、来廊做实验的员工很少，驻扎时间很短，视实验情况而定。 6、廊坊科技谷如果建设厂房，研究所不会购买，因为实验室不能通用。 7、商业网点越完善越好，可以提高研究所工作人员生活质量，但是不具备这一条件也并不影响研究所的生活与工作，所里的物业人员可以弥补商业网点不足的这一缺陷，目前对于科技谷园区没有太大要求。 8、科技谷园区内设立幼儿园与学校对研究所工作人员没有吸引力，所里科研人员的子女不会在廊坊就学。 9、员工公寓80-90?为宜，4000元/?比较合理。在廊坊购房可能会考虑，尤其研究所老年人，为养老置办房屋。 10、研究所不是企业，把房子作为福利发放或便 宜出售给科研人员不可能，因为没有这项福利政策。 11、如果团购会便宜，可以考虑买房。 嘉德伟业访谈纪要: 1、访谈要点摘录: 一、嘉德伟业基本情况: 嘉德伟业公司主要从事警讯器材行业。总部在北京，由于公司规模的扩展，研发人员迁到廊坊工作，且长期居住。 公司在廊坊购买28亩土地进行开发。 二、选择科技谷的原因 看中科技谷的因素:(1)位置好。(2)服务好。(3)肯定园区提出的10分钟生活圈理念。(4)空间大。(5)条件好。 三、对外迁员工影响 员工对于到廊坊工作会有抗性，但是由于公司发展需要，问题还是会解决的。同时公司会安排班车接送。 四(对配套设施需求 公司会自建宿舍、食堂等基本生活设施满足员工基本生活需求，但大的配套设施还是希望科技谷引进建设。 如果科技谷内建住宅项目且房价便宜，员工也愿意购买。 廊坊市科技谷餐饮项目访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、基本情况: 公司和科技谷合作已经一年了，在科技谷的项目是负责建设高端餐饮。两方各投资1000万元。 建成后会有150名员工到廊坊工作，大部分是新招聘的大专毕业生。 五星级酒店廊坊已经趋于饱和，公司想打造的的是介于三星或四星级个性化商业酒店，面积不会太大，价格便宜，每个房间会有很强的设计感。未来廊坊酒店也会以这种模式发展。 公司另一个项目在廊坊的中心，属于地表性建筑，面积为10000平方米，有20-30间房，酒店内部做自助餐，自助餐在廊坊还没有。 公司与科技谷合作主要是做高端餐饮项目，企业未来会做连锁，范围会涉及到三线城市。 二、配套设施 公司现在最主要的需求就是员工的住宿，希望建设小面积企业公寓60套，面积60平方米为佳，有卫生间和小型厨房。 公寓初期公司会自持，后续会出让给员工。公寓价位2000-3000元/平方米为佳。 前期配套应该先建起来，这样能够解决后续入驻企业的基本生活需求。 目前科技谷还做不了大型的配套设施(银行、商业)。 员工公寓企业会先付首付，然后转接给员工，这样产权可分割。或者员工集资。 三(选择科技谷的原因 看好科技谷未来发展，存在发展机会。 在科技股的餐饮项目是廊坊最为高端的项目。 位置好 四、对廊坊认知三产的认知 廊坊定位休闲娱乐，三产服务业会慢慢变多。会展带动了酒店、餐饮的发展。 五、对企业独栋的需求 企业独栋公司未来也会有需求，需求独立餐饮、会议等个性化独栋。面积1000平方米为佳，楼层3层为佳。 六(对科技谷的建议 科技谷在时间上托的太久，过了一年项目还没有动工。前期规划太久，致使企业看不到未来，别的企业进驻也造成了影响，合作应该是互应的，不如开放式管理，有更大商机。 中科院工程工程研究所访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、中科院过程工程研究所基本情况: 中科院过程工程研究所在廊坊中科科技谷购买了2块地，分一、二期开发。总占地80-90亩。研究所今年动工建设，明年建成。 中科院过程工程研究所主要研究科研项目，不做生产。但如果是高精端且投入不大、利润丰厚的项目，会做生产。 北京研究院不会扩张，但整个企业正在发展，需要拓展。 二、选择科技谷的原因 北京是首都，在控制标准上很严格。廊坊政策相对宽松些。 看中科技谷的因素:(1)离北京近(乘车40分钟)。(2)购买土地投入少。(3)看中廊坊大环境发展。(4)科技谷服务好。(5)廊坊有相关政策支持，政府积极配合。(6)园区的定位也和本研究所相符合。 中关村的实验室有些科研项目不能开放，但在廊坊可以。 三、对外迁员工影响 科研人员只会短期在廊坊做科研实验(1年2-3个月过来试验)，整体来说不会对原先本部工作的员工造成太大抗性。 来科技谷办公地科研人员主要是导师和学生(短时 期在廊坊做实验)，同时还会有部分管理人员过来(长期居住)。 廊坊的研究所员工人数大致在100-200人。 四(对配套设施需求 员工宿舍、公寓早期会建，因为初期科技谷没有配套。 目前急切希望科技谷建住宅项目，北京房价太贵，员工无法承受，如果科技谷的住宅价格在5000元/平方米，员工会考虑购买。这样可以带动人气，便于员工上班工作。住宅面积80-120平方米最为合适。 基本生活配套设施希望尽快建设(水、电、暖)。 食堂早期研究所会自建，但希望未来科技谷内建设高端饭店。会议室也有需求，但需求不大。 科技谷不能仅限于园区的需求，应放眼全廊坊，考虑廊坊整体需求。 中科院工程工程研究所访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、中科院过程工程研究所基本情况: 中科院过程工程研究所在廊坊中科科技谷购买了2块地，分一、二期开发。总占地80-90亩。研究所今年动工建设，明年建成。 中科院过程工程研究所主要研究科研项目，不做生产。但如果是高精端且投入不大、利润丰厚的项目，会做生产。 北京研究院不会扩张，但整个企业正在发展，需要拓展。 二、选择科技谷的原因 北京是首都，在控制标准上很严格。廊坊政策相对宽松些。 看中科技谷的因素:(1)离北京近(乘车40分钟)。(2)购买土地投入少。(3)看中廊坊大环境发展。(4)科技谷服务好。(5)廊坊有相关政策支持，政府积极配合。(6)园区的定位也和本研究所相符合。 中关村的实验室有些科研项目不能开放，但在廊坊可以。 三、对外迁员工影响 科研人员只会短期在廊坊做科研实验(1年2-3个月过来试验)，整体来说不会对原先本部工作的员工造成太大抗性。 来科技谷办公地科研人员主要是导师和学生(短时期在廊坊做实验)，同时还会有部分管理人员过来(长期居住)。 廊坊的研究所员工人数大致在100-200人。 四(对配套设施需求 员工宿舍、公寓早期会建，因为初期科技谷没有配套。 目前急切希望科技谷建住宅项目，北京房价太贵，员工无法承受，如果科技谷的住宅价格在5000元/平方米，员工会考虑购买。这样可以带动人气，便于员工上班工作。住宅面积80-120平方米最为合适。 基本生活配套设施希望尽快建设(水、电、暖)。 食堂早期研究所会自建，但希望未来科技谷内建设高端饭店。会议室也有需求，但需求不大。 科技谷不能仅限于园区的需求，应放眼全廊坊，考虑廊坊整体需求。 廊坊企业访谈 河北深思新材料技术有限公司访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、企业背景: 河北深思新材料技术有限公司，股份制企业，技术研究类企业，以新材料技术研发，如环保节能材料、纳米材料等为主营业务 目前拥有员工1000余人左右，其中核心研发人员约80余人，研发人员办公地点设在北京，生产环节主要设在固安开发区 目前，公司已在固安开发区购置土地。 二、办公方面的需求 1(购买办公物业主要是由于北京土地成本较高，所以考虑在北京周边区域购置土地，其中固安开发区距离北京较近，土地成本较低，且相关优惠政策具备了较大的吸引力 2、研发环节暂时还不考虑迁出北京，主要原因在于北京办公成本、人员储备相对充分 2. 选择办公物业的关注要素 区位 价格 政策优惠 三、 对廊坊科技谷项目的看法: 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点: 区位环境 交通条件 产业定位 价格优势 2、廊坊科技谷的不足之处 配套不足，园区相应配套未能跟上，包括生活配套、商务配套均未能达到目前企业的要求 办公成本较高，虽然土地成本相对较低，但研发部门工作人员多在北京生活，迁至廊坊可能面临诸多生活居住问题，且廊坊人才储备难以适应企业高素质人才的要求 四、需求层面: 配套方面，如廊坊科技谷能解决相应的配套问题，可能会更 具竞争优势，其中居住配套问题，企业可以在购置土地中自行解决，或供应具备价格优势的商品用房，对企业而言也具备一定吸引力 办公产品方面，如果将研发部门搬至廊坊，可能会考虑购置土地自行建造，或者购买类似于北京总部基地的独体办公产品，但是从本企业现状来看，不太愿意将核心研发部门搬出北京，就如前面所说的离开北京这个大平台，相应的人才配套、客户关系等方面都会面临较大问题。 华宇创新科技有限公司黄经理访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、企业背景: 位于廊坊经济技术开发区国际履约环保产业园区，属高新技术企业，公司占地50亩，总投资6000万元，生产各类柔性面材聚氨酯和酚醛保温夹心板材，产品广泛应用于中央空调送风管道、墙体保温、隔热装饰等领域; 由兰州华宇航天新材料股份有限公司与环保总局下属的国际履约公司合资组建，同时公司在北京设立营销中心; 二、办公方面的需求 1(近期内没有购买办公物业的需求 2. 选择办公物业的关注要素 价格/租金 区位 商务氛围、配套 三、 对廊坊科技谷项目的看法: 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点: 区位条件 园区环境 中科研究所入驻 低密度办公 十分钟生活圈 2、选择廊坊科技谷的主要原因 区位条件、交通条件好 科技谷的整体规划和未来发展远景 廊坊市区内工业园用地已经越来越少了，很难再有廊坊科技谷这么大规模的聚集区 3、廊坊科技谷的不足之处 廊坊科技谷的成本优势并不是很明显 科技谷目前来看离市区还有一定的距离且相对陌生，周边各类配套设施缺乏 科技谷目前入驻的企业还是相对较少，并没有形成氛围 4、需求层面: 希望能争取到更多的优惠政策 商业配套:超市、购物中心、餐饮相关配套设施需要具备 物业管理:需要配备一个良好的物业管理公司，以保障办公物业的档次和物业服务 居住配套:员工居住的公寓可以考虑，购买公寓作为一定层次以上员工的一种福利，也是留住人才的一个激励措施 廊坊新久电子科技开发有限公司陈经理访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、企业背景: 新久电子科技，股份制企业，是一个集科研、生产、销售于一体的科技型企业。 目前拥有员工100人左右，员工以本地员工为主，每年新近员工约3-4人。 目前普通员工月工资水平在1000-1500元左右。 目前，公司在大城县新华东街自用办公间4层，约2000余平米。 二、办公方面的需求 1(目前企业相对稳定，能满足办公需求，暂时没有购置办公物业的需求 2. 选择办公物业的关注要素 区位 价格和租金 交通条件 商业配套 商务配套 三、 对廊坊科技谷项目的看法: 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点: 办公成本低 区位环境 交通条件 2.5 产业定位 政策优惠 2、选择廊坊科技谷的主要原因 较好的产业配套和有利于高科技企业的政策环境 离北京市区较近，区位交通条件比较好 相对于其他开发区，该区有较多土地供应 办公成本相对较低 3、廊坊科技谷的不足之处 区域配套尚不成熟，缺乏必要的生活配套，商业和商务配套也很少 政府给出的优惠条件吸引力不够强，地价成本优势不大 入住的企业比较少，尚未形成大规模的集聚 4、需求层面: 政府在税收、土地使用、人才政策、高新技术产业等几方面给予更多优惠。 关注园区的基本配套设施，如用电、交通、安全等 廊坊市正大广告策划有限公司总经理张学庆访谈纪要 访谈要点摘录: 一、公司概况: 公司为廊坊市本地公司 公司经营业务商场展示用展架、展台、货柜的设计、制作、安装，室内装饰、装潢、装修的设计、制作、施工，商业企业户外门头、灯箱、广告牌匾的设计、制作、安装 公司性质为私营企业，企业员工数少于50人 公司先后为TCL集团、康佳集团、创维集团、乐华彩电、三星电子、 三洋电器等知名企业提供服务 二、公司相关情况 公司目前处于稳步经营阶段，没有规模扩张的意愿，但不排除未来扩张的可能 公司员工住宿情况由自己解决，公司不提供住宿 公司目前租房经营，并没有购买房地产 三、对廊坊科技谷的认知 对廊坊科技谷有一定的了解，廊坊科技股规划理念较为先进 廊坊科技谷最大的优势在于其优越的交通区位，离北京较近 廊坊科技谷对于廊坊市企业最大的缺点在于其缺少必要配套，离廊坊市区较远，周边自然环境也较恶劣，风沙比较大 四、企业配套要求 园区需配套大型超市、银行和饭店以满足员工节本生活需求 如果有可能的话，最好能够开通廊坊到科技谷的公交路线，方便员工上下班 科技谷需要加快基地绿化建设 廊坊钻王科技有限公司总经理佟经理访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、企业背景: 河北深思新材料技术有限公司，民营企业，制造业企业，以钻具的生产研发为主营业务 目前拥有员工100余人左右，主要以生产类员工为主 目前，公司已入驻清华科技园区。 二、办公方面的需求 1(由于公司以制造生产为主，对办公物业的需求相对较弱，自己购置土地，建造工业厂房是首选 2. 选择办公物业的关注要素 价格 区位 政策优惠 园区定位及整体环境 三、 对廊坊科技谷项目的看法: 1. 廊坊科技谷最具吸引力的特点: 区位环境 交通条件 产业定位 2、廊坊科技谷的不足之处 成本较高，没有价格优势 定位于高科技企业办公，但目前廊坊的企业多属于各行业的生产制造环节，对于厂房的需求较大，而对科研办公的需求则相对不强，因此科技谷在廊坊市场的客户面是比较有限的。 配套不足，园区启动时间不长，整体办公氛围、相应配套设施都比较缺失 3、需求层面: 暂时没有离开清华科技园的想法，对廊坊科技谷的需求也不强。 如果未来企业发展状况理想，需进一步扩充研发部门的时候，可以考虑廊坊科技谷作为办公的下一步置业目标 目前廊坊市中心写字楼发展也不错，产品条件也越来越来理想，而且相应的城市中心的配套齐全，地标性较强 ，如果科技谷的配套不成熟且不具备价格优势的话，单纯的办公类物业是不具备竞争优势的。 高达环保访有限公司孙万兵总经理访谈纪要: 公司主要从事环保水处理的设备组装，劳务分包，主要工作人员大于等于10，但工地人数较多。该公司客户主要来源于廊坊本市及下面县乡等。 现租用朋友场地300m??，租金4-5万/ m??。 若买地建厂房需20亩，前期与上海某公司合作在廊坊开发区购地，后未果。 有购置企业独栋的需求，需要1500 m??办公，1000 m??车间，生产与办公相分离。采取购买而不是租用的方式。 该公司持单生产，生产后走货，不需要存货。 需要六间宿舍，如果价格合适就购买，20 m??/间的酒店标准间规格。希望一楼做小食堂并设计2个小雅间供接待使用。 整个开发区有类似小型企业几十家至百家。由于开发区门槛高，立项难，很多小企业不能进驻开发区，等待扩大发展空间。 北京市精益猛讯自动化技术有限公司贾玺胜访谈纪要: 访谈要点摘录: 一、精益猛迅自动化技术有限公司基本情况: 公司从事手机零部件的加工，目前所租厂房面积为2000平方米，一年租金20万元。公司总部在亦庄，把设计+研发部分搬到了廊坊子公司，企业员工40多人。 手机零部件加工并不需要庞大的机械设备，所以一楼厂房剩余空间较大，二楼研发是公司的核心部分。 目前的公司的研发中心和市场还在北京，把生产搬到了外地。 二、对企业独栋的看法 廊坊目前没有企业独栋，北京的企业独栋价格昂贵。 公司所需独栋面积在1000平方米，主要是把核心研发部分搬过来，生产因为有噪音，还是要在厂房工作。 占地20亩，价格为300万元的企业独栋公司可以承 受。 周边的企业对独栋的关注不大，较为关注别墅。 实验楼公司不会进驻，实验楼适合科研企业。 三、对厂房的看法 1、2层完全挑高的厂房在廊坊还是有市场的。 前面做2层办公，厂房往后延伸的类型也会有市场，但发展空间较小。 四、配套设施 员工宿舍目前不会考虑，若科技谷有住宅项目会考虑，50产权可以接受。 园区内要有会所和接待中心。 住宅价格在4000元/平方米最合适，别墅面积区间100-200平方米大面积为佳，或者是140平方米的大面积三居、四居。 五(建议 廊坊生产和占地较小的企业不多，从事自动化行业的企业本来就少。 由北京迁到廊坊的企业正在急剧增加，廊坊的企业目前比较低端。 * * * * * *